第十二章土地價(jià)格理論及應(yīng)用

1、第十二章 地價(jià)理論及其應(yīng)用第一節(jié) 地價(jià)理論第二節(jié) 地價(jià)評(píng)估第三節(jié) 地價(jià)管理第一節(jié) 地價(jià)理論 一、地價(jià)基本原理（一）馬克思主義地價(jià)理論的主要觀點(diǎn) 馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租和地價(jià)理論，認(rèn)為土地價(jià)格是地租的資本化。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià) 值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。 (2)土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n現(xiàn)代地價(jià)理論形成于19世紀(jì)末?，F(xiàn)代地價(jià)理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應(yīng)把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進(jìn)去，因此，不只是土地

2、收益決定地價(jià)，而且資產(chǎn)市場(chǎng)也參與了土地價(jià)格的決定。 （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n阿爾弗雷德馬歇爾（Alfred Marshall）是現(xiàn)代地價(jià)理論的創(chuàng)始人。他在邊際效用價(jià)格理論基礎(chǔ)上，應(yīng)用古典學(xué)派的供應(yīng)成本模型分析地租地價(jià)，認(rèn)為供給與需求同時(shí)對(duì)價(jià)格發(fā)生作用，完善的市場(chǎng)機(jī)制使價(jià)值、價(jià)格與成本達(dá)到均衡，構(gòu)建了市場(chǎng)均衡價(jià)格理論。 （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n保羅薩繆爾森(Paul A. Samuelson)認(rèn)為，土地的自然供給是無(wú)彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價(jià)格由土地的市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求決定。由于土地供給無(wú)彈性，因此，土地價(jià)格主要由土地需求決定。（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n弗馮維塞爾（F.V.Wie

3、ser）認(rèn)為，當(dāng)人們把資本運(yùn)用于土地上面的時(shí)候，當(dāng)人們把土地和資本拿來(lái)互相比較、互相交換的時(shí)候，地租資本化的標(biāo)準(zhǔn)就被發(fā)現(xiàn)了?！笆峭恋睾唾Y本開(kāi)始按照它們所生產(chǎn)的租金數(shù)額來(lái)互相交換，于是人們就用資本的價(jià)值來(lái)表示土地的價(jià)值。”“正像資本只有按同一利率來(lái)計(jì)算的時(shí)候才能夠正確地互相比較一樣，土地和資本也同樣地只有采取資本的利率來(lái)估價(jià)土地的時(shí)候才能夠正確地加以比較?！?（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的開(kāi)山鼻祖伊利認(rèn)為，土地所能帶來(lái)的收益是確定其價(jià)值的基礎(chǔ)。“把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價(jià)值基金，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱為土地的資本價(jià)值，在流行辭匯中則稱為土地的售價(jià)?！?（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n現(xiàn)代土

4、地價(jià)格理論又可分為土地收益理論和土地供求理論。 n土地收益理論是以土地收益在資本市場(chǎng)上如何決定土地價(jià)格來(lái)建立的。 n現(xiàn)在的地價(jià)為q，土地的利用收益為R，利息率（土地以外的資產(chǎn)收益率）為i，以心理預(yù)期地價(jià)上升額為Vq 。在不考慮稅收的前提下，資產(chǎn)市場(chǎng)的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率。e（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n公式表示如下：n進(jìn)一步推導(dǎo)出：式中：PVR（n-1）到 n-1年后的利用收益現(xiàn) 值和； n年后的預(yù)期地價(jià)。 VeRqiqq(1)(1)ennqqPVR nienqQ（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n如果對(duì)未來(lái)的預(yù)期是正確的話，公式（173）的地價(jià)與（171）表示的古典地價(jià)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別

5、，因?yàn)檫@時(shí) （qn為n年后的現(xiàn)實(shí)地價(jià))。但在現(xiàn)實(shí)生活中，預(yù)期一般是不正確的，因此，公式（173）更具有現(xiàn)實(shí)性。ennqq（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論n土地供求理論的核心是土地市場(chǎng)的供求關(guān)系決定土地價(jià)格。 二、土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn) (一) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 n根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動(dòng)。n在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。但自然土地不是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動(dòng)。n那么，土地價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么呢？ (一) 土地價(jià)格的內(nèi)涵n我們知道，土地能向人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即在一定的勞動(dòng)條件下土地

6、本身能產(chǎn)生純收益，誰(shuí)壟斷了土地，也就壟斷了土地純收益，即地租。n由于土地恒久，這種地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這種收益流的歸宿也發(fā)生轉(zhuǎn)移。購(gòu)買土地的權(quán)利，實(shí)際上是購(gòu)買一定時(shí)期的土地收益。因而，土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價(jià)格。n土地價(jià)格是為購(gòu)買土地而支付的用貨幣表示的交換價(jià)值，是土地未來(lái)地租的資本化。 (一) 土地價(jià)格的內(nèi)涵n一般情況下，土地價(jià)格是指公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)格。無(wú)論是土地估價(jià)還是土地交易,其價(jià)格條件一般是指公開(kāi)市場(chǎng)。在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，買賣雙方均了解市場(chǎng)行情，公平競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有不正常因素的影響，價(jià)值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)。(一) 土地價(jià)格的內(nèi)涵n雷利巴洛維教授認(rèn)為

7、：“市場(chǎng)價(jià)值：（1）如法庭所定義的，是一種財(cái)產(chǎn)帶到公開(kāi)市場(chǎng)展銷，允許有充足的時(shí)間覓到對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有的及目前實(shí)用的所有用途有全面了解的買者，而出售所得用貨幣計(jì)量的最高價(jià)格；（2）經(jīng)常地指賣者樂(lè)意出售，買者樂(lè)意購(gòu)買，并且兩者都不受壓力時(shí)的價(jià)格；（3）是在有足夠時(shí)間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價(jià)格?！?(一) 土地價(jià)格的內(nèi)涵n因此，土地價(jià)格的本質(zhì)內(nèi)涵是在正常市場(chǎng)條件下土地所有者轉(zhuǎn)移地租的資本化價(jià)值。這一地租，或土地純收益，是勞動(dòng)者所創(chuàng)造的剩余價(jià)值的一部分；而這一部分剩余價(jià)值的資本化價(jià)值，在正常市場(chǎng)條件下能夠彌補(bǔ)自然土地所應(yīng)具有價(jià)值補(bǔ)償和凝固在土地中的土地資本價(jià)值的補(bǔ)償。不同的權(quán)利所分割的地租量

8、不同，其價(jià)格的市場(chǎng)表現(xiàn)值也不同。 (一) 土地價(jià)格的內(nèi)涵n2001年我國(guó)頒布城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵是:“在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式，租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格是其派生形式”。(二) 土地價(jià)格的特點(diǎn) 1. 土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格，不依 生產(chǎn)成本定價(jià) 2 2土地價(jià)格由土地的供給與需求決定，而土 地需求影響更大+ 3 3. . 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 4 4. . 土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性 三、影響土地價(jià)格的因素(一)一般因素 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2. 財(cái)稅體

9、制 3. 相關(guān)政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產(chǎn)權(quán)狀況 三、影響土地價(jià)格的因素(二) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質(zhì)量 (三)個(gè)別因素 指宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開(kāi)發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。 第二節(jié) 地價(jià)評(píng)估 一、土地價(jià)格評(píng)估的目的 n土地價(jià)格評(píng)估是指專業(yè)人員按照一定的土地評(píng)估目的，遵循科學(xué)的土地估價(jià)原則、程序與方法，對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)定。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程強(qiáng)調(diào)，“土地估價(jià)目的是為保證國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)

10、化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的管理、促進(jìn)正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)” 。土地價(jià)格評(píng)估的目的和作用(一)有助于土地交易的順利進(jìn)行 (二)有助于企業(yè)投資決策 (三)有助于土地市場(chǎng)的完善 (四)有助于土地市場(chǎng)管理 二、地價(jià)評(píng)估的原則 n中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則”。具體地講，土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循以下原則： (一)公平原則 (二)最有效利用原則 (三)替代原則 (四)預(yù)期收益原則 (五)供需原則 三、地價(jià)評(píng)估的基本方法 n對(duì)具體

11、宗地而言，地價(jià)可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格，前者是市場(chǎng)中實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，后者是基于不同目的，運(yùn)用專業(yè)評(píng)估技術(shù)與方法測(cè)算得到的一定條件下的土地價(jià)格。n土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 (一)市場(chǎng)比較法 n選取與待估對(duì)象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個(gè)（含三個(gè)）以上可比案例，通過(guò)對(duì)案例的成交價(jià)格進(jìn)行比較、修正得到待估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。n運(yùn)用該法測(cè)算所得價(jià)格最貼近市場(chǎng)的真實(shí)水平，因此，在條件許可情況下，市場(chǎng)比較法通常為估價(jià)首選方法。n 市場(chǎng)比較法的基本公式 式中： VD 待估宗地價(jià)格； VB比較實(shí)例宗地價(jià)格； A待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情 況指

12、數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗 地情況指數(shù)； B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí) 例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；DBVVABDE市場(chǎng)比較法的基本公式D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例 宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例 宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。 市場(chǎng)比較法的應(yīng)用程序 （1）收集宗地交易實(shí)例；（2）確定比較實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行估價(jià)期日修正； （6）進(jìn)行區(qū)域因素修正；（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；（8）進(jìn)行使用年期等修正；（9）求出比準(zhǔn)價(jià)格。 (二)收益還原法n選取一定的還原利率，將未來(lái)若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的收益

13、總和，即為地價(jià)。n收益還原法的評(píng)估原理體現(xiàn)了地價(jià)的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值。n因此，正確運(yùn)用該法能夠測(cè)算出土地的客觀價(jià)值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。n (二)收益還原法n由于土地收益往往是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，此外還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等因素，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)量。這種土地純收益是因使用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它實(shí)質(zhì)上就是地租。 n收益還原法以土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。 收益還原法的基本公式n在第一年末得到的土地純收

14、益a元，如欲將其折算成現(xiàn)值，則乘以貼現(xiàn)率（即復(fù)利率）即可。式中：R1第一年純收益貼現(xiàn)值。第n年土地純收益貼現(xiàn)值為:1111aRarr(1)nnaRr收益還原法的基本公式nn年土地純收益貼現(xiàn)值的總和就是n年期土地價(jià)格，即有限年期的土地價(jià)格：123231(1)(1)(1)1111111nnnVRRRRaaaarrrrarrr收益還原法的基本公式n當(dāng)n時(shí)， 即無(wú)限年期的土地價(jià)格。11111arVrra收益還原法的應(yīng)用程序 （1）收集相關(guān)資料；（2）測(cè)算年總收益；（3）確定年總費(fèi)用；（4）計(jì)算年純收益；（5）確定還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；（7）試算收益價(jià)格；（8）確定待估宗地地價(jià)。 (三)

15、成本逼近法 n成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。n該法體現(xiàn)了“成本定價(jià)”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)供需關(guān)系，往往與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異。n因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場(chǎng)不發(fā)育、難以利用其他方法進(jìn)行評(píng)估的情況。或適用于新開(kāi)發(fā)土地，既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估。成本逼近法的基本公式 式中：V土地價(jià)格； Ea土地取得費(fèi)； Ed土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；T稅費(fèi)； R1利息； R2利潤(rùn)； R3土地增值收益； VE土地成本價(jià)格。1233adEVEETRRRVR成本逼近法

16、的應(yīng)用程序（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法；（2）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及 增值收益等資料；（3）通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取 得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利 潤(rùn)；（4）確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額；（5）按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；（6）對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。 (四)剩余法n也稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，通過(guò)從開(kāi)發(fā)完成后的房地總價(jià)中扣除所需花費(fèi)的建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資本利息及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等，從而剝離出土地價(jià)格。n剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地出讓轉(zhuǎn)讓時(shí)，從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度測(cè)算能夠承受的土地購(gòu)置價(jià)格。(四)剩余法n剩余法主要適用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值

17、的土地估價(jià)，一 般有以下幾種類型：(1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；(2)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地 或房地產(chǎn)的估價(jià)；(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房 地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地 價(jià)。 剩余法的基本公式 V=A-(B+C )式中：V待估土地的價(jià)格； A總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不 動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值； B整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本； C開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體公式式中：V土地價(jià)格； A 房屋預(yù)期總售價(jià)； CB建筑費(fèi)用；CP 專業(yè)費(fèi)用； R1利息； CM 銷售費(fèi)用； T稅費(fèi)； R2開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。 12BPMVACCRCTR剩余法的應(yīng)用程

18、序 （1）調(diào)查待估宗地的基本情況；（2）確定待估宗地的最有效利用方式；（3）估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；（4）估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn) 總價(jià)值；（5）確定待估宗地的土地價(jià)格。 (五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 概念：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式 式中：V

19、土地價(jià)格； V1b某一用途土地在某一土地級(jí)別 上的基準(zhǔn)地價(jià)； 宗地地價(jià)各項(xiàng)修正系數(shù)； Kj估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等 其他修正系數(shù)。 1jiKK1bVViKV= V1b基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用程序 （1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；（2）確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類用途基 準(zhǔn)地價(jià)；（3）分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地 地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；（4）依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù)修正表，確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；（5）進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他 修正；（6）求出待估宗地地價(jià)。 (六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n在現(xiàn)代價(jià)格理論中，土地價(jià)值與價(jià)格僅反映

20、了某一土地權(quán)利在土地資源的利用過(guò)程中所獲取的收益與服務(wù)，而沒(méi)有全面反映在土地利用過(guò)程中的外部性。隨著經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展理論的建立，我們必須考慮土地資源的有限性及服務(wù)的多樣性，考慮現(xiàn)時(shí)社會(huì)條件和技術(shù)條件下土地資源對(duì)個(gè)人及對(duì)社會(huì)所提供的全面服務(wù)，以達(dá)到切實(shí)保護(hù)土地資源、最佳配置資源的目的。 (六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n早期對(duì)耕地價(jià)格的評(píng)估，由于收益法主要取決于耕地的生產(chǎn)力，因而，德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家Krafft-falke通過(guò)評(píng)價(jià)耕地的生產(chǎn)力來(lái)評(píng)價(jià)耕地價(jià)格。其基本思想是通過(guò)對(duì)土壤狀況、耕層深度、腐殖質(zhì)含量、含水量、耕作難易度等一些影響耕地生產(chǎn)力的因素打分，根據(jù)耕地的總分值得出當(dāng)?shù)刈罾硐敫貎r(jià)格的百

21、分比，從而得出地價(jià) 。n這種依土壤質(zhì)量評(píng)價(jià)耕地價(jià)格的方法在20世紀(jì)初的中國(guó)農(nóng)村就很盛行。 (六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n國(guó)外在確定耕地轉(zhuǎn)用價(jià)格時(shí)，除了考慮耕地現(xiàn)用途價(jià)值外，還考慮了耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價(jià)值。n耕地在轉(zhuǎn)化過(guò)程中，先轉(zhuǎn)化為其他用途，再轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。因此，城市邊緣的耕地價(jià)格包括三個(gè)部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過(guò)渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時(shí)的期望貨幣收入的折現(xiàn)。 (六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n公式表示如下： 式中：V土地現(xiàn)價(jià)； A 用做農(nóng)用時(shí)的平均年收入； C 用途轉(zhuǎn)換時(shí)期的貨幣流收入； iA的資本化率； aC 的折現(xiàn)率； t現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)用途還能維持的

22、年數(shù)。(1)CAVtiat(六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n將C 用交易時(shí)的出售價(jià)格來(lái)轉(zhuǎn)換，有：式中:S土地用途轉(zhuǎn)換時(shí)的出售價(jià)格。 n對(duì)耕地開(kāi)發(fā)之后，開(kāi)發(fā)投資對(duì)耕地價(jià)格也有影響，耕地轉(zhuǎn)換價(jià)格中應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)價(jià)值。()(1)ASiAVtia(六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n公式如下：V=Va+Vd=S(Ra，r，t1)+S(Rd，r，t2)式中：Va 現(xiàn)用途價(jià)格，由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vd開(kāi)發(fā)用途的價(jià)格，由開(kāi)發(fā)用途租金 Rd 決定； r 折現(xiàn)率； t1從現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換用途的時(shí)間； t2轉(zhuǎn)換用途以后的時(shí)間。 (六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n荷蘭在征用耕地并轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地時(shí)，要求征地價(jià)格不得低于

23、土地現(xiàn)用途價(jià)格。而現(xiàn)用途價(jià)格則等于耕地地租決定的耕地價(jià)格和轉(zhuǎn)變用途的補(bǔ)償費(fèi)用之和。公式如下： V=Vi+Vc=S(Ra，r，t)+Ra(六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討式中：Vi 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價(jià)格，由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc對(duì)轉(zhuǎn)換用途的補(bǔ)償，由農(nóng)業(yè)地 租Ra決定; r折現(xiàn)率； t時(shí)間； 系數(shù)，由政府決定。 (六)關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討n2003年，國(guó)土資源部頒布農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定農(nóng)用地估價(jià)在運(yùn)用收益還原法時(shí)，農(nóng)用地的純收益等于該農(nóng)用地的年總收益與總費(fèi)用之差。而年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益，年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)

24、行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。這一規(guī)定仍是對(duì)農(nóng)用地在現(xiàn)狀利用下其產(chǎn)權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。中國(guó)耕地價(jià)值或價(jià)格的組成 1耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)價(jià)值2. 耕地的社會(huì)保障價(jià)值3. 耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值 4. 耕地的國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值5. 耕地的生態(tài)安全價(jià)值第三節(jié) 地價(jià)管理 一、中國(guó)土地價(jià)格體系 n因土地交易的方式和條件的不同及土地市場(chǎng)管理的需要，土地價(jià)格表現(xiàn)為多種形式，多種土地價(jià)格形式構(gòu)成了土地價(jià)格體系。地價(jià)體系中的每一種價(jià)格形式都有其獨(dú)特的不可替代的作用。n中國(guó)自20世紀(jì)80年代后期，逐步開(kāi)放了土地使用權(quán)市場(chǎng)，形成了特有的土地價(jià)格體系。目前中國(guó)地價(jià)體系主要包括以下幾種價(jià)格形式：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地

25、價(jià)、交易地價(jià)及其他價(jià)格形式。 (一) 基準(zhǔn)地價(jià) n在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。n基準(zhǔn)地價(jià)不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格，是以基地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過(guò)系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定。n主要作用主要作用基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用為：反映土地市場(chǎng)中地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)；為國(guó)家征收土地稅收提供依據(jù)。n表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式n基準(zhǔn)地價(jià)因是平均價(jià)格，它的表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)三種。n常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形

26、式有：n級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。n區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。n路線價(jià)。路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)n基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍是城市規(guī)劃區(qū)，但由于大中城市的規(guī)劃區(qū)一般比建成區(qū)要大幾倍，故在實(shí)際評(píng)估工作中可以城市建成區(qū)作為評(píng)估范圍。在評(píng)估范圍內(nèi)的土地有的屬于國(guó)家所有，有的屬于農(nóng)村集體所有。在

27、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估中，農(nóng)村集體土地視同國(guó)有土地評(píng)估。n基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格，這一時(shí)點(diǎn)就是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估年期就是各類用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年期。1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)n基準(zhǔn)地價(jià)是各類用途土地的區(qū)域平均價(jià)格，是現(xiàn)狀用途下土地未來(lái)地租的資本化。n基準(zhǔn)地價(jià)是現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度下的土地使用權(quán)價(jià)格。市政基礎(chǔ)設(shè)施投資(宗地紅線外的上水、下水、道路、供電、通訊、供氣、供暖等費(fèi)用)依實(shí)際的正常投資對(duì)宗地地價(jià)的影響程度按土地面積或建筑面積或?qū)ψ诘氐貎r(jià)的貢獻(xiàn)程度分?jǐn)偂?.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)n農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地(主要是耕地)，或者土地條件相

28、當(dāng)?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)n農(nóng)地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來(lái)無(wú)限年期土地純收益、農(nóng)地的農(nóng)民社會(huì)保障年價(jià)值以及農(nóng)地發(fā)展權(quán)年價(jià)值之和的資本化。它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。n農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來(lái)有限年期土地純收益的資本化。這一年期的長(zhǎng)短一般與國(guó)家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)n農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)目前是以耕地為評(píng)估對(duì)象。但林地、草地、荒地等不同用途農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)可以耕地基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，確定各自的基準(zhǔn)地價(jià)。n基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)政府宏觀調(diào)控和管理地價(jià)的依據(jù)；(2)引導(dǎo)投資決策，促進(jìn)

29、土地有效利用的手段；(3)國(guó)家征稅和稅制改革的依據(jù)；(4)市場(chǎng)交易價(jià)及清產(chǎn)核資價(jià)的基礎(chǔ)。 (二)標(biāo)定地價(jià)n標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的具體宗地在公開(kāi)市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，由政府組織或委托評(píng)估，并被政府認(rèn)可作為土地市場(chǎng)管理的依據(jù)，其評(píng)估方法與一般宗地估價(jià)方法相同。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布。 (二)標(biāo)定地價(jià)n標(biāo)定地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金的依據(jù)；(2)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)的依據(jù)；(3)國(guó)家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù)；(4)政府制定土地市場(chǎng)管理政策的依據(jù)。

30、(三) 交易地價(jià) n交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，它是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多，在中國(guó)主要有：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。 1.土地使用權(quán)出讓價(jià)格 n土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國(guó)家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付的一切代價(jià)(包括貨幣和實(shí)物)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。 （1）招標(biāo)、拍賣、掛牌價(jià)格n1994年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”“商

31、業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式”。n2002年5月，國(guó)土資源部發(fā)布第11號(hào)令，即招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，規(guī)定自2002年7月1日起施行。這一規(guī)定的第四條要求，“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！保?）招標(biāo)、拍賣、掛牌價(jià)格n因此，招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是指通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場(chǎng)代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。 （2）協(xié)議價(jià)格 n2003年6月，國(guó)土資源部發(fā)布第21號(hào)令，即協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，自2003年8月1日起施行。第三條規(guī)定：“出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、

32、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式?！币虼?，協(xié)議地價(jià)是通過(guò)政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格不能完全反映土地的市場(chǎng)價(jià)值。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格 n土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中主體對(duì)客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。 3.土地租賃價(jià)格 n土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬。n目前，我國(guó)的土地租賃行為較為普遍。有國(guó)家以所有者身份直接出租土地行為，也

33、有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格。4.地役權(quán)價(jià)格 n地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過(guò)等權(quán)利而支付的代價(jià)。n地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過(guò)權(quán)等。n通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。n通過(guò)權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過(guò)供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過(guò)權(quán)、架線通過(guò)權(quán)。 (四) 其他價(jià)格形式 n其他價(jià)格形式主要有課稅價(jià)格、抵押價(jià)格等形式。課稅價(jià)格是專為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格。我國(guó)目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外， 還沒(méi)有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒(méi)有專用的課稅價(jià)格。n抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。目前我國(guó)的抵押價(jià)格僅