第四章住房抵押貸款業(yè)務

1、第四章第四章 住房抵押貸款業(yè)務住房抵押貸款業(yè)務 住住 房房 抵抵 押押 貸貸 款款 第四章第四章 住房抵押貸款業(yè)務住房抵押貸款業(yè)務 第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別 第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序 第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估 第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款 第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款 第六節(jié)第六節(jié) 不同住房抵押貸款的比較及風險不同住房抵押貸款的比較及風險控制控制 本章教學目的本章教學目的 通過介紹住房抵押貸款的概念、類別、業(yè)務流程、資信評估等，讓學生對住房按揭貸款有一個

2、整體系統(tǒng)的了解。在此基礎上，要求學生基本掌握銀行抵押貸款業(yè)務的具體內容和業(yè)務操作。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別 一、一、住房抵押貸款的概念和特征住房抵押貸款的概念和特征 （一）概念：（一）概念： 住房抵押貸款（mortgagemortgage），也稱為住房按揭貸款，是指銀行等金融機構發(fā)放的，以個人和家庭為貸款對象，以購買住房及與住房有關的用途為目的，以所購住房為抵押物，按照固定或可調利率計息，在較長時間內分期還本付息的貸款。 “mortgage“mortgage”原意為“呆滯的抵押物呆滯的抵押物”，即抵押財產在貸款抵押期間是不能流動的?！癿ortmort”出自

3、法語，意為“停滯的”，“gagegage”意為“抵押或抵押物”。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別一、一、住房抵押貸款的概念和特征住房抵押貸款的概念和特征 （二）特征：（二）特征： 1、貸款對象：個人或家庭； 2、貸款的目的和用途：購買住房及相關用途； 3、風險防范：以所購住房作為抵押品并輔以住房保險等措施； 4、貸款期限、額度：貸款期限長（1030年，最長40年），貸款額度較大； 5、管理：受到政府有關部門的嚴格監(jiān)管及政策支持。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別二、二、住房抵押貸款的類別：住房抵押貸款的類別： 世界各國住房抵押貸款的種類

4、繁多，就我國（內地）而言，主要包括：（一）按貸款用途分類（一）按貸款用途分類：個人住房貸款（含期房和現房）、個人二手住房（再交易）貸款、個人住房裝修貸款、個人住房抵押消費貸款、個人商業(yè)用房貸款、住房儲蓄貸款、“零首付”個人住房貸款、個人住房“加按揭”貸款等。（二）按還貸方式分類（二）按還貸方式分類：一次還本付息、等額還款、等本金還款等。（三）按政策因素分類（三）按政策因素分類：委托政策性住房公積金貸款、自營商業(yè)性個人住房貸款、個人住房組合貸款。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別三、三、住房抵押貸款的業(yè)務特性：住房抵押貸款的業(yè)務特性： （一）住房抵押貸款業(yè)務是金融機構

5、最重要的信（一）住房抵押貸款業(yè)務是金融機構最重要的信貸業(yè)務之一。貸業(yè)務之一。 （二）住房抵押貸款是盈利性較強的信貸資產。（二）住房抵押貸款是盈利性較強的信貸資產。1、貸款期限長，有較高的利息收入；2、帶來大量手續(xù)費、中介費收入；3、獲得一定的政策性收益；4、形成穩(wěn)定的個人客戶資源，帶來其他業(yè)務收入。 （三）住房抵押貸款是安全性高的信貸資產。（三）住房抵押貸款是安全性高的信貸資產。違約率較低；有可靠的抵押保證等。 （四）住房抵押貸款是流動性較差的信貸資產。（四）住房抵押貸款是流動性較差的信貸資產。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序一、住房抵押貸款業(yè)務的基本程序一、住房抵押

6、貸款業(yè)務的基本程序住房抵押貸款業(yè)務辦理一般經過以下基本程序：1、貸款的申請和受理；2、貸款審查與資信評估；3、協(xié)商貸款條件；4、簽訂貸款合同和抵押擔保合同；5、貸后管理和還款監(jiān)控；6、還清貸款本息，解除抵押擔保，資料歸檔。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序二、我國商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務辦理的先決條二、我國商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務辦理的先決條件件（一）增量房和期房：（一）增量房和期房：1、開發(fā)商和開發(fā)項目手續(xù)完備合法；2、項目開發(fā)工程進度已達到預售或銷售條件并取得政府相關部門頒發(fā)的房屋預（銷）售許可證；3、開發(fā)商與貸款銀行已就批準預（銷）售的開發(fā)項目達成按揭業(yè)務合作協(xié)議。（

7、二）存量房（二手房）：（二）存量房（二手房）：1、抵押房屋產權資料；2、抵押房屋產權登記狀況和抵押登記狀況；3、房屋符合抵押條件；4、房屋買賣合同；5、首付款證明。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務流程務流程（一）申請與受理：（一）申請與受理：1 1、借款人申請：、借款人申請：向銀行提交借款申請表、購房合同；購房人身份證、戶口簿、婚姻證明、本人及家庭成員的收入證明；首付款證明；貸款人要求的其他資料。2 2、貸款人受理：、貸款人受理：貸款人接受借款人提交的相關資料并進行初步審核，留存相關資料復印件。

8、第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務流程務流程（二）貸款審查和資信評估：（二）貸款審查和資信評估：1 1、貸款審查：、貸款審查：借款人提交資料的真實性；貸款用途核查；購房合同的合法性；抵押房屋的核查和評估；首付款和房價核查；購房人本人年齡、收入狀況和家庭成員就業(yè)、收入狀況的核查；個人信用記錄；購房人本人及家庭負債情況核查；購房貸款歷史等。2 2、資信評估：、資信評估：綜合上述情況，對借款人資信狀況作出綜合評價。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸

9、款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務流程務流程（三）貸款審批和貸款面談與協(xié)商：（三）貸款審批和貸款面談與協(xié)商：1 1、貸款審批、貸款審批: :對符合貸款條件的借款人，根據其資信狀況核定其最高貸款成數、額度、最長貸款期限、貸款利率及優(yōu)惠等內容，按銀行內部審批流程審批。2 2、貸款面談與協(xié)商：、貸款面談與協(xié)商：銀行內部審批后，邀請借款人進行面談，就借款用途，用款計劃以及借款成數、額度、期限、還本付息辦法、貸款利率、月還款金額等進行協(xié)商，并達成一致。同時，聽取借款人的還款計劃和還款措施。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀

10、行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務流程務流程（四）簽訂貸款合同，辦理相關手續(xù)（四）簽訂貸款合同，辦理相關手續(xù)1 1、簽訂貸款合同：、簽訂貸款合同：按商定貸款條件，與借款人簽訂個人住房貸款借款合同和貸款抵押擔保合同。2 2、辦理相關手續(xù)：、辦理相關手續(xù)：辦理借款合同和抵押合同的公證；辦理抵押登記；抵押房屋保險等手續(xù)。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務流程務流程（五）貸款的發(fā)放：（五）貸款的發(fā)放：銀行按借款合同約定發(fā)放貸款，并將貸款資金劃入售房人賬戶。（六）貸后管理和還款監(jiān)控：（六）貸后管理和還款監(jiān)控：1 1、

11、貸后管理：、貸后管理：建立借款人貸款檔案；關注售房開發(fā)項目的工程進度和交房日期；關注借款人還款記錄；提前還款處理。2 2、還款及監(jiān)控：、還款及監(jiān)控：借款人按合同約定定期歸還借款本息（借款人在貸款銀行開設還款專項存款賬戶或銀行卡賬戶，在每期還款日前保持不少于下期還款額度的存款余額，銀行到期自動劃轉）；及時提醒和通知借款人還款；如遇連續(xù)2次以上不能及時還款，要對借款人的情況進行重點關注。關注抵押物的動態(tài)和借款人的健康狀況。必要時按程序及時執(zhí)行抵押權。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務程序住房抵押貸款的業(yè)務程序三、我國商業(yè)銀行商三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務流程流程（七）還

12、款后事宜：（七）還款后事宜：借款人按約定還清貸款本息后，借款合同和抵押合同自動失效，及時邀請借款人辦理借款銷戶手續(xù)；辦理解除抵押擔保手續(xù)。歸還抵押房屋產權證書等資料。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估一、住房抵押貸款資信評估一、住房抵押貸款資信評估的概念和內容的概念和內容1 1、概念：、概念：住房抵押貸款資信評估，也稱“信用評估”或“征信”，是以借款人的財務資料、信用資料和抵押物資料為依據，通過分析借款人信用狀況和抵押物狀況，對借款人還款能力和還款意愿作出判斷，進而為貸款決策提供依據的行為。評估的目的：為了防范貸款風險。評估的目的：為了防范貸款風險。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵

13、押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估一、住房抵押貸款資信評估的概念和內容一、住房抵押貸款資信評估的概念和內容2 2、內容：、內容：產權評估價值評估抵押物評估還款意愿評估還款能力評估）借款人評估（信用評估資信評估的內容第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估二、個人信用評估機構二、個人信用評估機構發(fā)達市場經濟國家個人信用的評估實行市場化運作，應貸款機構的要求，由專業(yè)信用評估機構向貸款機構提供個人信用評估報告。美國：美國：擁有世界最大的三家個人信用報告機構：ExperianInformationServices信息服務公司、TransUnion：Trans聯合公司、Equifa

14、x,Inc.Equifax公司，他們在世界許多國家和地區(qū)設有分支機構。各自擁有幾億消費者的個人信用檔案和數據庫，每天發(fā)出100多萬份信用報告，通過網絡查詢一分鐘即可收到結果。日本：日本：擁有銀行系統(tǒng)的“全國銀行個人信用信息中心”、郵購系統(tǒng)的“CIC”、消費金融系統(tǒng)的“全國信用信息聯合會”三家個人信用信息咨詢報告機構，并實行信息共享。 第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估二、個人信用評估機構二、個人信用評估機構中國（大陸）：目前尚未建立商業(yè)性個人信用評估機構。1996年年6月，月，我國第一家個人信用聯合征信機構上海資信有限公司上海資信有限公司。2006年，中國人民銀行成立全

15、國個人信用數據庫全國個人信用數據庫系統(tǒng)系統(tǒng)并對金融機構和個人開放網上查詢。存儲了6億人的信用記錄資料，其中有1億人有銀行貸款記錄。目前，該數據庫系統(tǒng)每天網上查詢平均達到50萬人次以上。目前，我國征信機構只提供信用記錄查詢，不提供信用評估。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估三、住房抵押貸款資信評三、住房抵押貸款資信評估方法估方法1、五、五“C”分析法：分析法：即分析借款人的：Character（品質）Capacity（能力）Capital（資本）Collateral（擔保品）Condition（經營環(huán)境）第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估三、住房抵

16、押貸款資信評估方法三、住房抵押貸款資信評估方法2、“ CAMPARI”分析法：分析法：Character性格Ability能力Margin利差Purpose目的Amount金額Repayment還款Insurance保障第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評估辦法四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評估辦法1、個人資信評估指標體系：、個人資信評估指標體系：包括三類指標：個人素質；購房及還款能力；貸款保護能力。詳見下表：第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估指指 標標類類 別別指指 標標名名 稱稱指指 標標 說說 明明個個人人素素質質

17、職業(yè)穩(wěn)定性職業(yè)穩(wěn)定性就業(yè)狀況及就業(yè)狀況及3年中職業(yè)變更次數年中職業(yè)變更次數職業(yè)地位職業(yè)地位高級管理人員、管理人員、普通人員高級管理人員、管理人員、普通人員受教育程度受教育程度個人接受正規(guī)教育的程度個人接受正規(guī)教育的程度年年 齡齡分若干年齡段分若干年齡段健康狀況健康狀況按有無嚴重疾病區(qū)分按有無嚴重疾病區(qū)分行為表現行為表現過去過去5年個人信用記錄年個人信用記錄綜合印象綜合印象對貸款申請人的綜合直觀評價對貸款申請人的綜合直觀評價第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估購房及購房及還款還款能力能力房價收入比房價收入比購房總價購房總價/家庭年均收入家庭年均收入還貸還貸收入率收入率家庭月

18、均收入家庭月均收入/月均還款額月均還款額貸款貸款保護保護能力能力貸款成數貸款成數貸款額度貸款額度/購房總價購房總價抵押率抵押率貸款額度貸款額度/抵押物價值抵押物價值保證人信用保證人信用保證人信用等級保證人信用等級擔保保證力擔保保證力自然人是否具有保證能力自然人是否具有保證能力雙重擔保雙重擔保抵押加保證抵押加保證抵押物變現力抵押物變現力抵押物能否容易變現抵押物能否容易變現保險保險是否購買抵押財產保險是否購買抵押財產保險第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評估辦法四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評估辦法2 2、個人資信等級的評定：、個人資信等級的評定：

19、第一步：第一步：根據各項具體指標對貸款風險的影響，合理確定每一項指標的分值和權重；第二步：第二步：將分值分配到各個具體因素，并確定個因素計分標準；第三步：第三步：將各因素分值相加，乘以指標權重計算各項指標得分；第四步：第四步：各指標得分之和即為借款人最后得分。第五步：第五步：按得分多少將借款人資信分為A、B、C、D四個等級，或A、B、C、三個等級。對不同等級的借款人規(guī)定不同的借款年限、額度、保證措施要求、利率等。達不到相應等級的，不予提供貸款。詳見評定表。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估個人住房抵押貸款資信等級評分表個人住房抵押貸款資信等級評分表評價指標評價指標 指標

20、等級指標等級各等級分值各等級分值 一級分值一級分值個個人人穩(wěn)穩(wěn)定定度度工作變動次數工作變動次數一次以下；一次以下；2次；次；3次以次以上上 5；3；15年齡年齡20-30；31-40；41-50；50-60；60以上以上6；10；8；4；210借款人素質借款人素質研究生及以上學歷，單位研究生及以上學歷，單位領導，高級職稱領導，高級職稱 ；不低；不低于大本學歷，單位中層領于大本學歷，單位中層領導，中級職稱；其他導，中級職稱；其他10；8；610還款時間還款時間5年以內；年以內；5-10年；年；10年年以上以上5；3；25第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估還還款款承承受受力

21、力還款后還款后人均月人均月收入額收入額2萬元以上萬元以上20201.5萬萬-2萬元萬元181萬萬-1.5元元148000-10000元元126000-8000元元84000-6000元元74000元以下元以下2月均還月均還款額與款額與家庭月家庭月收入比收入比40%以下以下151540%-50%1050%以上以上3第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估購購房房能能力力房價收房價收入比入比（購房（購房總價總價/家庭年家庭年均收入）均收入）3倍以下倍以下15203-6倍倍206-10倍倍1010倍以上倍以上5第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估擔擔保保能能力

22、力抵押率抵押率30%以下以下151530%-50%1050%-70%8保證單位信用保證單位信用等級等級AA以上以上1515A-AA10抵押物保險抵押物保險總分另加10分1010第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估五、借款人還款意愿和還款能力分析五、借款人還款意愿和還款能力分析（一（一 ）借款人還款意愿分析：）借款人還款意愿分析：（主要通過三個指標）1、借款人信用記錄分析：、借款人信用記錄分析：借款人歷史信用記錄數據分析結果：信用程度越高，還款意愿越強，貸款違約的可能性越?。环粗?，則還款意愿越弱 ，貸款違約的可能性越大。借款人信用調查：（1）調查有關債權人；（2）與借款人業(yè)

23、務往來的信用記錄；（3）個人信用數據查詢系統(tǒng)；（4）商業(yè)性個人信用評估機構的報告。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估2、借款用途分析：、借款用途分析：住房抵押貸款的用途包括：消費（自住）和投資。投資又包括：出租和“炒房”。自住違約率最低，出租次之 ， “炒房”投資違約率較高。自住購房貸款利率比較優(yōu)惠。采用調查和面談方式。避免“假按揭”風險。3、借款人貸款房價比分析：、借款人貸款房價比分析：“貸款房價比”簡稱LTV，（loan to value rate）是借款人的購房貸款總額與所購房地產總價的比例?？們r60萬元，貸款總額48萬元，LTV即為0.8。 LTV反映還款意愿和

24、貸款的安全程度。 LTV越高貸款安全性越低， LTV越低貸款安全性越高。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估五、借款人還款意愿和還款能力分析五、借款人還款意愿和還款能力分析（二）借款人還款能力分析：（二）借款人還款能力分析：（包括三個方面）1、借款人每期償還額與家庭收入比：、借款人每期償還額與家庭收入比：指借款人定期支付的月還款額與當期家庭收入（毛收入或凈收入）的比率。比率越低、越穩(wěn)定，貸款償還能力越強，貸款就越安全。2、借款人月均收入水平、借款人月均收入水平 ：包括職業(yè)工薪收入和經營收入。收入水平越高，還款能力就越強。3、借款人的收入穩(wěn)定性：、借款人的收入穩(wěn)定性：與從業(yè)

25、行業(yè)、學歷、職稱、個人技術技能或者經營行業(yè)、市場占有率等有關。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評估住房抵押貸款的資信評估六、抵押房地產價值的評估六、抵押房地產價值的評估對抵押房地產的評估，是防范住房抵押貸款風險的必要措施。市場的當前供求及未來供求變化、房地產價格的超常走勢、開發(fā)商定價、未來人文環(huán)境和自然環(huán)境變化等因素，是影響抵押房地產未來價值變化的重要因素。抵押房地產價值評估，一般委托注冊房地產評估機構進行并由專業(yè)房地產注冊評估師出具評估報告。房地產評估的方法有：市場比較法、成本估價法和收益還原法。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款一、固定利率抵押貸款的概一、固定利率抵押貸款的概念

26、、特點和種類念、特點和種類 1、概念：、概念：固定利率抵押貸款（固定利率抵押貸款（Fixed Rate Mortgage）是指預先確定利率和分期付款方式，在貸款存續(xù)期內，貸款利率、貸款期限和還款方式保持固定不變的一種抵押貸款。2、種類：、種類：固定利率抵押貸款按還款方式不同分為：等額本金還款抵押貸款、等額本息等額本金還款抵押貸款、等額本息還款抵押貸款、分級還款抵押貸款和其還款抵押貸款、分級還款抵押貸款和其他創(chuàng)新還款的抵押貸款。他創(chuàng)新還款的抵押貸款。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款1、概念：、概念：等額本金還款抵押貸款（等額本金還款抵

27、押貸款（Constant Amortization Mortgage）是一種利率保持不變，每月償還一個等額本金和按當月本金貸款余額計算的利息額之和的抵押貸款。每月還款額由兩部分構成：（1）等額本金：）等額本金：貸款總額在貸款期限內按月均攤的數額。（2）當月利息：）當月利息：按當月貸款余額計算的貸款利息。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款2、計算方法：、計算方法：（1）每月償還的等額本金：）每月償還的等額本金：（2）每月應付的利息：）每月應付的利息：（3）每月償還本息額合計：）每月償還本息額合計：npatPitnppatI)1(tItP

28、taaa。期第）；年限貸款期（月）數（貸款）；月利率（年利率貸款本金總額；月應付利息額；每每月償還的等額本金；月償還的本息額；每式中：ntttniptaatatItPt, 3 , 2 , 1,1212第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款例題：例題：某銀行向賈先生發(fā)放購房抵押貸款10萬元，貸款期限30年，貸款利率12%。按等額本金還款方式計算賈先生每月（1、2、10、30）還款額。（1）每月償還的等額本金：）每月償還的等額本金：（2）第）第1、2、10、30個月應付的利息額：個月應付的利息額：元78277360100000npatP元。萬元萬元元；萬元萬元元；萬元萬元元；萬元萬元，根據

29、公式：4491912%12)130(360101097512%12)110(36010102299712%12)12(3601010100012%12)11 (3601010)1(301021IIIItIaaaaitnppa第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款（3）第）第1、2、10、30個月應還本息合計：個月應還本息合計：元。元；元；元；得：根據公式2211977812521275781277301021aaaaaaatItPt第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款月數月數t（1）當月貸款余額當月貸款余額（2）每月利息每月利息（3）每月償還每月償還本金本金（4）每月償還每月

30、償還本息額本息額（3）+（4）月末貸款余額月末貸款余額（2）（4）11000001000277.781277.7899722.22299722.22997.22277.78127599444.441097499.98975277.781252.7897222.23091944.38919.44277.781197.2290747.16360277.7827.78277.78305.560第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款 1、概念：、概念：等額本息還款抵押貸款（等額本息還款抵押貸款（constant payment mortgage，

31、CPM）：）：是指在貸款期內以固定利率按月償還貸款本息，每月還款數額相等，也稱完全均付抵押貸款。2、計算原理：、計算原理：如果把每月均等的還款額看作是銀行每月末收到的一筆后付年金，還款期滿的貸款本息總額為貸款本金的終值，則所有年金的現值之和就是貸款本金。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款3、計算公式：、計算公式：（1）每月還款額：）每月還款額：（2）各期貸款余額：）各期貸款余額：（3）各期還款額中的本金和利息：）各期還款額中的本金和利息：期償還的利息。第期償還的本金；第期貸款余額；第已還款期數；數）；抵押常數（年金現金系貸款期數（月）

32、；貸款月利率；貸款本金；每月還款額；如果設定：nINnPNnplnlMnipaMpaiiiMiiipannnn；1)1 ()1 (1)1 ()1 (iiiaplnlnnln)1 (1)1 (iplPNaINplplPNnn )1(第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款例題：例題：某銀行向王女士發(fā)放10萬元住房抵押貸款，貸款期限30年，年利率6%，如果采用等額還款方式，計算：（1）每月還款額（M=0.005996）；（2）償還10年（120月）后的貸款余額（M=0.007164）；（3）第1個月償還的本金和利息。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款四、分級還款的抵押貸款四、分級

33、還款的抵押貸款1.概念：概念：分級還款的抵押貸款（分級還款的抵押貸款（graduated payment mortgage，GPM）：）：是指在開始償還貸款的最初的若干年（5/10年）內，月還款額較低并逐年按比例遞增，若干年（5/10年）后采用等額本息還款方式直至貸款還清。貸款期內利率保持固定不變。2.特點：特點：（1）仍屬于固定利率抵押貸款；（2）是等額本息還款的一種變種；（3）利率較高，增加通貨膨脹附加率和風險附加率，利息總額高于其他還款方式；銀行收益較高；（4）最初若干年還款負擔（月還款額）較低，吸引收入成長較快的年輕人參與貸款。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款固定利率抵押

34、貸款比較圖示：固定利率抵押貸款比較圖示：分級還款分級還款等額還款等額還款等本金還款等本金還款還款期還款期月還款額月還款額分級還款與等額還款、等本金還款的區(qū)別分級還款與等額還款、等本金還款的區(qū)別第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押貸款1.氣球式抵押貸款（氣球式抵押貸款（balloon mortgage）：）：又稱漂浮式（或膨脹式）抵押貸款，是指在還貸期的最初若干年（35年）每月按固定數額還款或等額還款，但只歸還利息或少量本金，最后一次償還全部貸款余額的抵押貸款。特點：數額最大的最后一次付款稱為“氣球式付款（氣球式付款（ba

35、lloon payment）”；利息負擔較高；期限較短。2.逆向年金抵押貸款（逆向年金抵押貸款（reverse annuity mortgage）：）：是指銀行在與借款人商定借款總額和貸款期限后，在貸款期內分期（每月）向借款人提供一筆現金，在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息的抵押貸款。和普通住房抵押貸款相比，借款人的現金流入和流出過程相反，因此，稱為“逆向年金逆向年金”。是專門針對老年人設計的住房抵押貸款，實際上是老年借款人把住房抵押給金融機構，由金融機構每月向借款老人提供一筆生活費用，最后，借款人以抵押房產變現償還貸款本息。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固

36、定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押貸款3.增值分享或權益分享抵押貸款（增值分享或權益分享抵押貸款（shared appreciation/shared equity mortgage）：）：貸款機構以低于市場利率的貸款利率向借款人提供抵押貸款，同時要求在抵押房地產未來出售后或重估后按一定比例分享房地產未來增值；或通過提借款人支付部分收付款和月還款以取得對該房產的部分權益。4.雙周付款抵押貸款（雙周付款抵押貸款（biweekly payment mortgage）：）：是每兩周付款一次的固定利率抵押貸款。特點：特點：（1）由每月付款一次變?yōu)槊吭赂犊顑纱?；?）總的利息支付減少，償還年限

37、縮短。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款一、可調利率抵押貸款的概念和背景一、可調利率抵押貸款的概念和背景1.概念：概念：可調利率抵押貸款（可調利率抵押貸款（Adjusted Rate Mortgage ）：）：是指在貸款期內，按照借貸雙方約定的條件，根據市場利率指數或市場價格指數變化，對貸款余額或貸款利率、還款方式進行調整的抵押貸款種類。包括：隨價調整抵押貸款和可變利率抵押貸款。2.背景：背景：（1）規(guī)避固定利率抵押貸款的通貨膨脹風險；（2）防范短存長貸引起的利率風險；（3）防范短存長貸引發(fā)的流動性風險。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款二、隨價調整抵押貸款：二、隨價調

38、整抵押貸款：（一）概念：（一）概念：隨價調整抵押隨價調整抵押貸款（貸款（Price Level Adjusted Mortgage，PLAM ）：）：是借款人按照借貸雙方事先約定的利率按等額還款確定還款初期的月還款額，在經過約定的還款時間后，再根據當期公布的價格指數（consumer price index，CPI）對本期貸款余額進行調整，并按調整后的貸款余額重新確定月等額還款額。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（二）隨價可調抵押貸款的基本原理及案例分析：（二）隨價可調抵押貸款的基本原理及案例分析：案例：案例：一宗期限30年、總額10萬元的抵押貸款，不考慮通貨膨脹的貸款利率為6%

39、，一年后公布的CPI增長2%，按隨價調整抵押貸款原理計算每月還款額。原理：原理：1.根據市場真實利率和風險補償率確定第一年貸款利率，并按等額還款抵押貸款公式計算第一年的月還款額。（599.6元）2.根據等額還款抵押貸款公式計算第一年末貸款余額。（98772元）3.根據第二年初公布的CPI數據調整本期起初貸款余額。上年末貸款余額乘CPI的積。（ 98772元102%=100747元）第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（二）隨價可調抵押貸款的基本原理及案例分析：（二）隨價可調抵押貸款的基本原理及案例分析：4.根據調整后的貸款余額，按剩余貸款期限和等額還款抵押貸款公式計算第二年的月等額還

40、款額。（745.5元）5、以后各年年初均根據新公布的CPI，按照上述步驟重復計算當年的月等額還款額。 隨價調整抵押貸款隨價調整抵押貸款等額還款抵押貸款等額還款抵押貸款月還款額月還款額還款期還款期等額還款抵押貸款等額還款抵押貸款隨價調整抵押貸款隨價調整抵押貸款還款期還款期貸款余額貸款余額第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（三）隨價調整抵押貸款的作用（三）隨價調整抵押貸款的作用月還款額實際價值月還款額實際價值還款期還款期無通貨膨脹無通貨膨脹通貨膨脹率通貨膨脹率2%通貨膨脹率通貨膨脹率4%月還款額的傾斜效應圖示月還款額的傾斜效應圖示第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（四）隨價

41、調整抵押貸（四）隨價調整抵押貸款的不足款的不足1.滯后效應。滯后效應。調整抵押貸款的依據是CPI，但CPI是一個歷史數據，存在滯后效應。2.缺乏準確性。缺乏準確性。當CPI與住房價格變動存在較大差異時，調整貸款就會失去準確性。3.造成還款負擔逐步加重，造成還款負擔逐步加重，導致違約率上升。導致違約率上升。4.無法規(guī)避利率風險。無法規(guī)避利率風險。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款三、可變利率抵押三、可變利率抵押貸款貸款（一）可變利率抵押（一）可變利率抵押貸款的概念：貸款的概念：可變利率抵押貸款可變利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage，ARM）：）：是指根據市

42、場利率指數，按照借貸雙方約定的條件，調整貸款率和還款方式的一類抵押貸款。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（二）可變利率抵押貸款的發(fā)展：（二）可變利率抵押貸款的發(fā)展：發(fā)展階段：發(fā)展階段：1975年美國推出VRM（Variable-Rate Mortgage）是最早的可變利率抵押貸款，利率每6個月調整一次，貸款期內利率調整不得超過2.5%；1980年推出RRM（Renegotiable-Rate Mortgage）重議利率抵押貸款，利率調整周期為1、3、5年不等；次年，推出完善的可變利率抵押貸款ARM（ Adjustable-Rate Mortgage ），至今被廣泛采用。第五節(jié)第五

43、節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（三）可變利率抵押貸款的原理（三）可變利率抵押貸款的原理可變利率抵押貸款業(yè)務主要是確定以下內容，并在貸款合同中借貸雙方共同協(xié)商一致：1.利率指標（利率指標（index rate）：）：與貸款利率掛鉤的一種市場利率，這種市場利率變動時，貸款利率和月還款額將從下一個周期開始調整。掛鉤的市場利率主要是半年、1、3、5年期國庫券利率。2.初始利率（初始利率（initial rate）：）：可變利率抵押貸款最初階段的利率，低于相同期限的固定利率抵押貸款利率，低于同期市場利率和附加利率之和。目的是吸引借款人，因此，也稱“誘餌利率（誘餌利率（teaser rate）”。第

44、五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（三）可變利率抵押貸款的原理（三）可變利率抵押貸款的原理3.附加利率（附加利率（margin）：）：是在可變利率抵押貸款的利率指標基礎上附加的利率，由貸款機構的服務成本和借款人的權利價值（提前還款期權價值）構成。附加比率雙方協(xié)商確定，一般2%-3%。4.利率調整周期（利率調整周期（adjustment period）：）：指可變利率抵押貸款的利率調整間隔的時間，一般1年。5.利率調整幅度（利率調整幅度（cap and floor）：）：兩層含義，一是指可變利率抵押貸款的利率每次調整的上下最高幅度（上期利率的2%）；二是在整個貸款期內貸款利率調整的最大

45、幅度限制（初始利率的5%-6%）。無論市場利率指標是否超出規(guī)定的調整幅度。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（三）可變利率抵押貸款的原理（三）可變利率抵押貸款的原理6.月還款限制（月還款限制（payment cap）：）：月還款額增長的最高幅度，一般7.5%，防止月還款額上升過快。7.本金付攤還（本金付攤還（negative amortization）：）：是指在月還款額小于月貸款利息或低于按市場利率計算的月還款額時，將其差額計入下一期貸款余額中復利計息的行為，也叫“負分期付款”。限制付攤還，將加大貸款人的利率風險，否則，等于加大借款人的負擔。8.提前支付期權（提前支付期權（adv

46、ance payment options）：）：指借款人享有的可選擇是否提前償還貸款的權利。9.貸款的可繼承性（貸款的可繼承性（Assumability）：）：指抵押房地產在貸款期間轉讓時，允許受讓人繼承抵押貸款權益。10.可轉換的選擇權（可轉換的選擇權（convertible options）：）：指借款人享有的將可變利率抵押貸款轉換成固定利率抵押貸款的選擇權。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款（四）可變利率抵押貸款的類型（四）可變利率抵押貸款的類型及其測算原理及其測算原理1.無限制的可變利率抵押貸款（無限制的可變利率抵押貸款（non cap and floor）：）：月還款額和

47、利率均無上下限的限制。計算程序：（1）按合同約定的初始利率和貸款期限，用等額還款方法計算還貸初期的月還款額；（2）在還貸初期過后的每一個利率調整周期，根據約定的利率指標確定新的貸款利率、貸款余額、剩余年限，再用等額還款方法計算新一周期的月還款額。新確定的貸款利率和月還款額均無無上下限的限制。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款2.月還款額限制和付攤還可變利率抵月還款額限制和付攤還可變利率抵押貸款（押貸款（payment cap and negative amortization）：即限制月還款額增加幅度，但允許付攤還。在還貸初期過后的每一個利率調整周期，根據約定的利率指標確定新的貸款

48、利率，利率無限制，限制新確定的每一周期的月還款額不得超過約定的增長幅度，但新確定的每一周期的月還款額不足以歸還本期利息的差額部分允許計入下一期貸款余額。計算程序與前述相同。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款3.限制性可變利率抵押貸款（限制性可變利率抵押貸款（cap and non negative amortization）：）：同時規(guī)定每一周期利率調整的上限幅度、月還款額增加幅度且不允許付攤還的可變利率抵押貸款。計算程序與前述基本相同。不同的是，每一周期利率和月還款額的調整幅度不得超過約定的上限，也不允許在下一周期的貸款余額中攤還上一期的負分期付款額。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸

49、款可調利率抵押貸款案例：案例：某銀行的一宗可變利率抵押貸款，貸款額10萬元，期限30年，初始利率6%，貸款合同約定每年年初在上年利率的基礎上附加2%并按1年期國庫券利率指數調整，同時，借款人享有提前還貸權。（1）在貸款期間的第2、3、4、5年1年期國庫券利率分別是6%、8%、12%、10%。計算第2、3、4、5年的貸款利率、月還款額和年初貸款余額；（2）如果借款人放棄提前還貸權，并重新約定每年利率上調的最高幅度為2%，貸款期內利率上調的最大幅度為5%，也不允許付攤還。計算第2、3、4、5年的貸款利率、月還款額和年初貸款余額。第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款案例題解（案例題解（1）

50、年份年份貸款利率貸款利率（%）月還款額月還款額（元）（元）貸款余額貸款余額（元）（元）月還款額變化月還款額變化（%）16599.69877228730.99787121.9310869.19719918.94141161.19685233.65121014.096275-10.3第五節(jié)第五節(jié) 可調利率抵押貸款可調利率抵押貸款案例題解（案例題解（2）年份年份貸款利率貸款利率（%）月還款額月還款額（元）（元）貸款余額貸款余額（元）（元）月還款額變化月還款額變化（%）16599.69877228730.99787121.9310869.19719918.9411939.9968528.1511939

51、.9958940第六節(jié)第六節(jié) 各類住房抵押貸款比較及風險控制各類住房抵押貸款比較及風險控制一、各類住房抵押貸款的比較一、各類住房抵押貸款的比較1.與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款調整與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款調整因素較多，貸款條件有多種變化和演繹，管理過程因素較多，貸款條件有多種變化和演繹，管理過程比較復雜。比較復雜。2.可變利率貸款首期利率較低，預期收益率小于可變利率貸款首期利率較低，預期收益率小于固定利率貸款。固定利率貸款。3.與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款能適與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款能適應不同借款人的風險偏好，能夠給借款人更多的選應不同借款人的風險偏好，能