《房地產(chǎn)金融學(xué)》教學(xué)大綱

1、房地產(chǎn)金融學(xué)教學(xué)大綱房地產(chǎn)金融教學(xué)大綱一、課程的性質(zhì)、任務(wù)房地產(chǎn)金融是經(jīng)濟學(xué)院為金融學(xué)專業(yè)開設(shè)的一門選修課。主要為培養(yǎng)金融專業(yè)人才服務(wù)。房地產(chǎn)金融闡述了房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識，旨在使學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)金融計算技術(shù)、抵押貸款的運作、抵押貸款證券化、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款、住房公積金貸款、房地產(chǎn)保險等。本課程將原理論述、操作流程、實際運用有機結(jié)合，較為全面地勾畫房地產(chǎn)金融的脈絡(luò)框架，闡述了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展規(guī)律。通過該課程的教學(xué)，幫助學(xué)生掌握房地產(chǎn)金融的基本知識，使學(xué)生能運用所學(xué)理論與專業(yè)知識，探索我國住房制度改革中面臨的問題及解決的方法，并具有一定的創(chuàng)新能力。二、教學(xué)基本

2、要求使學(xué)生掌握房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識，了解房地產(chǎn)金融的基本原理和運行模式，了解我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程;掌握房地產(chǎn)金融的計算技術(shù);掌握房地產(chǎn)抵押貸款的原理、種類及運作;掌握房地產(chǎn)抵押貸款證券化的原理;掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的運作;掌握住房公積金的制度，掌握住房公積金貸款的運作過程;掌握房地產(chǎn)保險知識。三、適用專業(yè)與學(xué)時數(shù)適用于經(jīng)濟學(xué)院金融學(xué)專業(yè)，本課程總學(xué)時為45學(xué)時，每周3學(xué)時，行課15周。四、本課程與其它課程的關(guān)系本課程的先導(dǎo)課程是金融學(xué)、財務(wù)管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。五、推薦教材及參考書教材:房地產(chǎn)金融與投資，龍勝平主編，北京:高等教育出版社1998年版參考書:購房抵押貸款的理論與實務(wù)(謝經(jīng)榮，

3、王瑋著，北京:經(jīng)濟管理出版社1999年版住房抵押貸款理論與實踐，陳釗著，上海:復(fù)旦大學(xué)出版社2000年版六、主要教學(xué)方法教學(xué)中，注重理論與實踐相結(jié)合。采用多媒體教學(xué)課件，生動形象地闡釋房地產(chǎn)金融的理論和實務(wù)。1七、開課及編寫大綱單位、課程負責(zé)人經(jīng)濟學(xué)院金融學(xué)教研室，肖萌八、課程考核辦法本課程考核共分為平時考核和期末考試兩部分，平時考核即該課程的平時測驗與平時作業(yè)，占總成績的20%，期末考試的成績占總成績的80%。第一章房地產(chǎn)金融概述基本知識點:房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的概念、特征;房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系;房地產(chǎn)金融的概念教學(xué)目的與要求:通過本章教學(xué)，了解有關(guān)房地產(chǎn)金融的基本概念以及其產(chǎn)生、發(fā)展的歷史;

4、了解房地產(chǎn)金融的類別、作用和發(fā)展趨勢教學(xué)重點與難點:房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系;房地產(chǎn)金融的概念;房地產(chǎn)金融的作用第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)學(xué)時:1學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、房地產(chǎn)的概念1 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的合稱。它有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利;廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。本書主要研究狹義的房地產(chǎn)。2 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等;地產(chǎn)是指土地(含水面、海域)及其上下一定空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。二、房地產(chǎn)的特征1房地產(chǎn)物質(zhì)性質(zhì)方

5、面的特征1) 固定性2) 多樣性3) 耐久性4) 體積大2房地產(chǎn)經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征21) 房地產(chǎn)的地理位置對其價格有主要影響2) 房地產(chǎn)的單件性使房地產(chǎn)估價日趨重要3) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性4) 房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大三、房地產(chǎn)業(yè)的概念1房地產(chǎn)業(yè)是一個從事為實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬而進行相應(yīng)經(jīng)濟活動的一個產(chǎn)業(yè)部門，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等各項房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的各個經(jīng)濟單位的總體。2房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)、保險業(yè)等共同列為我國國民經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，即為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。3房地產(chǎn)業(yè)主要構(gòu)成單位是各種形式的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和咨詢機構(gòu)。四、房地產(chǎn)業(yè)的特征1 投資大、借款多、周期長、資金周轉(zhuǎn)

6、慢2 市場受地域因素影響較大3 具有投資和消費的雙重性4 受國家政策和城市規(guī)劃的影響五、房地產(chǎn)業(yè)的重要性是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)12房地產(chǎn)是家庭重要的財富和政府財政收入的重要來源3房地產(chǎn)業(yè)能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系學(xué)時:1學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的配合1 房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營需要金融業(yè)的支持2 房地產(chǎn)的流通和消費需要金融業(yè)的幫助二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)1 金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務(wù)2 金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費領(lǐng)域可得到進一步應(yīng)用和推廣3以銀行為主的金融機構(gòu)，可以充當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的蓄水池4金融業(yè)需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展金融服務(wù)

7、內(nèi)容3第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指在房地開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。2、 房地產(chǎn)金融的內(nèi)容1 吸收房地產(chǎn)業(yè)存款2 開辦住房儲蓄3 辦理房地產(chǎn)抵押貸款4 建立房地產(chǎn)抵押貸款二級市場和實現(xiàn)抵押貸款證券化5從事房地產(chǎn)信托、投資、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及代理房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等3、 房地產(chǎn)金融的分類1 政策性的房地產(chǎn)金融，主要是房改金融2 商業(yè)性的房地產(chǎn)金融3 房改金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融的區(qū)別1) 房改金融政策性強，商業(yè)性房地產(chǎn)金融政策性弱2) 房改金融地方性特

8、征強，商業(yè)性房地產(chǎn)金融地方性特征弱3) 房改金融具有明顯階段性，商業(yè)性房地產(chǎn)金融具有長期性4) 房改金融業(yè)務(wù)屬于商業(yè)性金融機構(gòu)的委托業(yè)務(wù)，只涉及住房;商業(yè)性房地產(chǎn)金融屬于商業(yè)性金融機構(gòu)的自營業(yè)務(wù)，可涉及各類房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)金融的作用1 是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障2 利用政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控3 引導(dǎo)住房消費促進房改五、房地產(chǎn)金融的發(fā)展1 國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展1)建筑業(yè)協(xié)會2 )土地開發(fā)銀行3 )公積金制度42國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展1) 發(fā)展的幾個階段a起步、初創(chuàng)時期b停滯、萎縮時期c恢復(fù)時期d調(diào)整、發(fā)展時期2) 成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志3) 目前存在的問題第二章房地產(chǎn)金融計算技術(shù)基本知識點:復(fù)利

9、;年金;抵押常數(shù);內(nèi)部收益率教學(xué)目的與要求:通過本章教學(xué)，掌握復(fù)利計算原理;掌握年金計算的方法;掌握房地產(chǎn)抵押貸款的計算方法;掌握內(nèi)部收益率的計算方法教學(xué)重點與難點:年金計算;房地產(chǎn)抵押貸款的計算第一節(jié)復(fù)利計算原理學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:、按年復(fù)利的本利和本利和又稱為終值，是一定本金經(jīng)過一定時間的最終價值。n第n年的本利和:FV,P（1，R）0n是終值，為本金，R為年利率，n為年限FVPn0二、復(fù)利計算中的名義利率與實際利率1名義利率是金融機構(gòu)公布的利率，通常金融機構(gòu)公布的利率為年利率2實際利率是借款人實際支付的利率3實際計算利息時，有的按季度計復(fù)利，有的按月計復(fù)利，有的按天計復(fù)利4計復(fù)利次

10、數(shù)越多，實際利率越大5名義利率與實際利率轉(zhuǎn)換公式三、復(fù)利現(xiàn)值51現(xiàn)值（presentvalue）是指未來款項的現(xiàn)在價值。2復(fù)利現(xiàn)值是復(fù)利終值的逆運算3計算公式:第二節(jié)年金計算學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一年金概念1 概念最早，指一年發(fā)生一次的款項現(xiàn)在，推廣為只要是定期發(fā)生的款項都統(tǒng)稱為年金。2種類1）普通年金:指定期、定額發(fā)生的款項。a期初年金:結(jié)算時間與最后一次款項發(fā)生的時間不同步的年金。b期末年金:結(jié)算時間與最后一次款項發(fā)生的時間同步的年金。2 )特殊年金:指每次發(fā)生不等額的款項。a等比年金b等差年金c延期年金d永久年金二、復(fù)利年金終值1期初年金終值1)數(shù)學(xué)公式2)用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算f

11、v(rate,nper,pmt,pv,type)rate為每個計息期的利率，按年計復(fù)利則為年利率，按月計復(fù)利則為月利率;nper為總期數(shù)，按年計復(fù)利則為總年數(shù)，按月計復(fù)利則為總月數(shù);pmt為每期發(fā)生額(年金);pv為現(xiàn)值;type為類型，期初年金下type為1。把以上五個參數(shù)代入fv函數(shù)求終值。2期末年金終值1)數(shù)學(xué)公式2)用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算6fv(rate,nper,pmt,pv,type)期末年金下type為0或忽略不計。三、復(fù)利年金現(xiàn)值1期初年金現(xiàn)值1 )數(shù)學(xué)公式2）用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算pv（rate,nper,pmt,fv,type）rate為每個計息期的利率，按年計復(fù)利則為

12、年利率，按月計復(fù)利則為月利率;nper為總期數(shù)，按年計復(fù)利則為總年數(shù)，按月計復(fù)利則為總月數(shù);pmt為每期發(fā)生額（年金）;fv為終值;type為類型，期初年金下type為1。把以上五個參數(shù)代入pv函數(shù)求現(xiàn)值。2 期末年金現(xiàn)值1）數(shù)學(xué)公式2）用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算pv（rate,nper,pmt,fv,type）期末年金下type為0或忽略不計。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的計算學(xué)時:4學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、按月等金額還款方式（CPM珀計算1抵押常數(shù)在房地產(chǎn)抵押貸款的按月等金額還款方式中，采取按月計復(fù)利的方式。為了簡化計算，將每一元貸款的每月償還額定義為抵押常數(shù)。其實質(zhì)是已知年金現(xiàn)值（貸款總額）求解年金

13、。2抵押常數(shù)計算公式3抵押常數(shù)表的編制與每月還款額的計算根據(jù)計算出的抵押常數(shù)可編制基于各種年利率和年限的抵押常數(shù)表，進而可以計算每月還款額。每月還款額=貸款總額X抵押常數(shù)4用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算每月還款額pmt(rate,nper,pv,fv,type)rate為月利率;nper為總月數(shù);pv為現(xiàn)值(貸款總額);fv為終值;type為類型，貸款情形下fv和type忽略不計。把前三個參數(shù)代入pmt函數(shù)求每月還款額(年金)。75貸款余額的計算1) 計算貸款余額的意義要提前一次性清償貸款，需要知道當(dāng)前的貸款余額。另外，在市場經(jīng)濟國家，人們一生中往往要買好幾次住房。根據(jù)抵押貸款“出售即付”的規(guī)定，他

14、們必須清償所有貸款余額，因此也有必要算出當(dāng)前的貸款余額。2) 數(shù)學(xué)計算公式3)用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算a終值法fv(rate,t,pmt,pv,type)rate為月利率;t為貸款已還款月數(shù);pmt為每月還款額，通過pmt(rate,nper,pv,fv,type)函數(shù)先行計算出來;pv為現(xiàn)值(貸款總額);type為類型，貸款情形下type忽略不計。把前四個參數(shù)代入fv函數(shù)求已還款一定時期后的貸款余額。b現(xiàn)值法pv(rate,nper-t,pmt,fv,type)rate為月利率;nper為總月數(shù)，t為貸款已還款月數(shù)，nper-t,為貸款剩余月數(shù);pmt為每月還款額，通過pmt(rate,np

15、er,pv,fv,type)函數(shù)先行計算出來;fv為終值;type為類型，貸款情形下fv和type忽略不計。把前三個參數(shù)代入pv函數(shù)求已還款一定時期后的貸款余額。二、按月等本金還款方式（CAM附月還款額的計算1每月還本金，貸款總額/（貸款年限x12）2每月還利息，當(dāng)月月初貸款余額X年利率/12）3) 每月還款額=每月還本金+每月還利息第四節(jié)投資內(nèi)部收益率學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、概念與計算公式1概念是指使預(yù)期凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等于初始投資額的貼現(xiàn)率。也即凈現(xiàn)值為0時的貼現(xiàn)率。2數(shù)學(xué)計算公式3用EXCEL才務(wù)函數(shù)計算irr（values,guess）8values為各期凈現(xiàn)金流量,guess為

16、測試值。返回一組現(xiàn)金流的貼現(xiàn)率。4作用對各種投資（貸款）方案進行比較，從投資者（貸款銀行）角度，內(nèi)部收益率越高則方案越可行。從借款者角度，內(nèi)部收益率越高則成本越高，方案越不可行。二、有關(guān)內(nèi)部收益率的評述1存在的問題1） 方程可能不是唯一解2） 該方法固有的再投資假設(shè)2如果內(nèi)部收益率高到不現(xiàn)實的地步，此時內(nèi)部收益率給出的決策信號將是錯誤的三、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法的比較1 大多數(shù)情況下，二者會得出相同的決策信號2 某些情況下，二者會得出相互矛盾的決策信號1) 由投資項目規(guī)模不同引起的差異2) 由投資項目現(xiàn)金流量時間不同引起的差異第三章房地產(chǎn)抵押貸款基本知識點:房地產(chǎn)抵押貸款;個人商品房抵押貸款;

17、房地產(chǎn)抵押貸款證券化教學(xué)目的與要求:通過本章教學(xué)，掌握房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、原理和運作;掌握個人商品房抵押貸款的概念、種類、運作;了解房地產(chǎn)抵押貸款證券化的含義、運作和實現(xiàn)前提教學(xué)重點與難點:個人商品房抵押貸款的幾種貸款還款方式比較、提前還款等的處理第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的原理與種類學(xué)時:1學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、抵押與房地產(chǎn)抵押1抵押的定義是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。2可作為抵押物設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)種類3 不能作為抵押物設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)種類94 房地

18、產(chǎn)抵押的定義是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)(或土地使用權(quán)、房屋期權(quán))以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。5 可設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)種類二、房地產(chǎn)抵押貸款及其種類1房地產(chǎn)抵押貸款的定義是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。2房地產(chǎn)抵押貸款的種類1) 按貸款對象分類可分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款;個人房地產(chǎn)抵押貸款2) 按貸款用途分類可分為房屋開發(fā)抵押貸款;土地開發(fā)抵押貸款;購房抵押貸款;其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款3) 按貸款利率確定方式和計息方法分類可分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款

19、;可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款4) 房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征1) 是以抵押為前提建立的貸款關(guān)系2) 是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款3) 房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性四、房地產(chǎn)抵押貸款的作用1) 增強工薪階層的購房能力，促進住房自有化和房地產(chǎn)消費市場的發(fā)展2) 增強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟實力，發(fā)揮自有資金的財務(wù)杠桿功能，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3) 發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費行為，促進經(jīng)濟的平衡發(fā)展4) 確保銀行貸款的安全性，保障銀行貸款利益，促進房地產(chǎn)金融的發(fā)展第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運作學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、房地產(chǎn)抵押貸款的參與人1 房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人2 房地產(chǎn)抵押貸款的借款人103 房地產(chǎn)抵押貸款的

20、抵押權(quán)人和抵押人二、房地產(chǎn)抵押貸款的借款合同和抵押合同1 借款合同應(yīng)該包含的事項2 抵押合同應(yīng)該包含的事項三、抵押房地產(chǎn)的估價、保險和抵押合同公證1 評估的主體2 應(yīng)投保的險種3 對于規(guī)定要經(jīng)公證才能生效的抵押合同，應(yīng)及時辦理抵押合同公證四、貸款比例、貸款期限和貸款利率1 貸款比例又叫貸款成數(shù)，規(guī)定貸款比例自然就確定了首期付現(xiàn)額。有助于降低貸款銀行的風(fēng)險。2 貸款期限1) 期限長短與借款人信用程度、償還能力、借款金額以及貸款銀行的資金實力有關(guān)，也受中央銀行貸款期限政策的制約。3貸2)期限長短與每月還款額一般呈負相關(guān)，與借款人利息負擔(dān)呈正相關(guān)?？罾?尚未實現(xiàn)利率市場化12) 利率高低與貸款期限

21、一般呈正相關(guān)，與貸款資金來源成本也呈正相關(guān)。五、抵押房屋的使用管理1 抵押房屋的使用管理2 抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓六、違約后抵押房屋的處理1 違約2 處理1第三節(jié)個人商品房抵押貸款學(xué)時:4學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、個人商品房抵押貸款的概念和特點I 概念I(lǐng)I 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和住房公積金貸款也屬于房地產(chǎn)抵押貸款，后面專章介紹。III是商業(yè)銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款，俗稱購房按揭貸款。2特點適用于居民通過向銀行借款達到分期還款購買商品房的目的。目前較多用于居住商品房的購買。二、我國個人商品房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀三、我國個人商品房抵押貸款業(yè)務(wù)前景1 業(yè)務(wù)環(huán)境發(fā)展的基本判斷2 發(fā)展趨勢判斷四、個人商

22、品房抵押貸款的申請、審查和審批1個人商品房抵押貸款的申請1 )借款人資格2 )申請人需提供的材料3 貸款審查4 借款人資信評估1 )個人素質(zhì)2 購房及還款能力4 貸款審批五、個人商品房抵押貸款的發(fā)放1 貸款額度、期限和利率2 簽訂貸款合同3 簽訂房地產(chǎn)抵押合同4 抵押合同登記1)住房抵押登記2) 土地使用權(quán)登記六、貸款還款方式1 按月等金額還款法(CPM:constantpaymentmortgage,分期償還固定金額式抵押貸款)它把本金和所有利息總額平均分攤在每個還款月度里。購房者每月還款額保持不變。在還款的前期，每月還款金額中利息所占的比例大，本金攤消的速度慢。隨后，還款中利息所占的比例逐

23、漸減少。在還款的后期，每月還款金額中本金所占的比例較大。2 按月等本金還款法（CAM:constantamortizationmortgage,分期償還固定本金式抵押貸款）它將本金平均分攤在每個還款月度里，本金攤消的速度平均。購房者每月還款額是直線遞減的，12每期歸還利息也是逐月直線遞減。3累進還款法（GPM:graduatedpaymentmortgage,分級付款的抵押貸款）在還款的前期，每年還款金額增長一個級數(shù)，本金出現(xiàn)負攤消。中后期每月還款額不變。4三種還款方式的比較1） 總付息、總還款、貸款余額比較本金、利率和年限相同的情況下，累進還款法按月等金額還款法按月等本金還款法。原因:按月等

24、本金還款法本金攤消速度快，貸款余額遞減快，因此利息總額少，總還款少;按月等金額還款法本金攤消速度慢，貸款余額遞減較慢，因此利息總額相對較多，總還款相對較多;累進還款法本金攤消速度最慢，甚至在貸款前期出現(xiàn)負攤消，貸款余額一度超過原始貸款本金。因此利息總額最多，總還款最多。2） 每月還款額比較按月等本金還款法每月還款額直線遞減，在還款的前期月份里，還款額高于按月等金額還款法，對于剛參加工作、收入暫時較低的年輕人，還款的前期月份無疑是較難承受的。后期每月還款開始逐漸低于按月等金額還款法。按月等金額還款法每月還款額相同，還款前期月份里，盡管還款額低于按月等本金還款法，但在通貨膨脹引起的傾斜效應(yīng)下，對收

25、入暫時較低的年輕人而言仍然負擔(dān)不輕。累進還款法前期還款額低，適于收入暫時較低的年輕人。前幾年每年增長一個級數(shù)，中后期級數(shù)不再增長，每月還款額相同。它克服了通貨膨脹引起的傾斜效應(yīng)對借款人過高的還款壓力。5其他還款方式介紹隨物價指數(shù)調(diào)整式抵押貸款、可調(diào)利率抵押貸款、分享增值抵押貸款七、提前還款的處理1 提前還款的概念2 提前還款的情形1 )一次性提前還清貸款余額2 )提前清償部分貸款3 提前還款的罰則4 提前還款的處理1) 按月等金額還款法下提前還款的處理2) 按月等本金還款法下提前還款的處理3) 累進還款法下提前還款的處理13八、個人商品房抵押貸款貸后管理、貸款償還與違約責(zé)任1抵押物的占管1)

26、借款人占有和管理抵押物2) 土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)文件一般應(yīng)由貸款銀行保管。2抵押物保險3) 對抵押物預(yù)售、變賣、饋贈的規(guī)定4 貸后檢查)主要內(nèi)容12 )貸款形態(tài)3 )貸款檢查方式與程序5 貸款檔案的建立與管理1 )借款人相關(guān)資料2 )借款合同相關(guān)資料6 清戶撤押7 違約責(zé)任1) 借款人未按貸款合同執(zhí)行的違約責(zé)任2) 借款人將貸款挪作他用的違約責(zé)任3) 借款人未能按貸款合同規(guī)定的分期還款計劃歸還貸款的違約責(zé)任4) 貸款合同期滿借款人未能還清貸款本息的違約責(zé)任九、抵押物的處分1 貸款銀行行使處分抵押物權(quán)利的情形2 處分方式1) 貸款債務(wù)履行期屆滿，貸款銀行未受清償貸款本息的，貸款銀行可與

27、借款人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。協(xié)議不成的，貸款銀行可向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權(quán)。2) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法處分該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從處分所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，貸款銀行方可優(yōu)先受償。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款證券化學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:14一、房地產(chǎn)抵押初級市場和二級市場1 房地產(chǎn)抵押初級市場2 房地產(chǎn)抵押二級市場二、房地產(chǎn)抵押二級市場的功能滿足貸款銀行的要求13 債券投資者的需求4 房地產(chǎn)抵押二級市場在房地產(chǎn)市場中的作用三、房地產(chǎn)抵押二級市場的運1 政府廣泛的參與2 住房抵押債權(quán)證券化的運行

28、方式3 住宅抵押貸款債權(quán)證券四、抵押貸款證券化的條件1 抵押貸款證券化對社會經(jīng)濟的影響2 抵押貸款證券化需要的社會經(jīng)濟條件1) 成熟的房地產(chǎn)市場2) 成熟的證券市場3) 成熟的抵押貸款市場4) 統(tǒng)一的擔(dān)保機構(gòu)五、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作1 需要建立住宅和貸款法律和法規(guī)體系2抵押貸款市場的標準化第四章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款基本知識點:房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款;項目評估教學(xué)目的與要求:通過本章教學(xué)，掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的定義、種類、程序;掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的項目評估的基本知識教學(xué)重點與難點:房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的項目評估第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序?qū)W時:3學(xué)時15具體教學(xué)內(nèi)容:一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

29、貸款的定義是銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)放的貸款，也稱以土地使用權(quán)等作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的種類1房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款2 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款3 土地開發(fā)抵押貸款4 房屋開發(fā)抵押貸款三、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款申請1借款人資格5 申請貸款資料四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款調(diào)查1對借款人資格的調(diào)查6 調(diào)查核實項目情況7 核實確定擔(dān)保方式8 核定信用等級五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的審查與審批1貸款審查的主要內(nèi)容2貸款的審批六、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的發(fā)放1貸款幣種、貸款額度、貸款期限和貸款利率2貸款合同的簽訂七、抵押1 抵押合同的簽訂2 抵押物的占管3 土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證的保管4抵押

30、物的保險5 對抵押物限制的約定八、貸款的貸后監(jiān)督、償還與違約責(zé)任1借款人及項目管理166 違約責(zé)任7 抵押物的處分第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的項目評估學(xué)時:3學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、概述評估程序二、借款人評價經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價資產(chǎn)負債分析盈利能力分析1評估應(yīng)具備的條件23 評估內(nèi)容4 評估報告的編寫要求1借款人非財務(wù)評價23 經(jīng)濟技術(shù)實力評價45 資產(chǎn)運用效率評價67 現(xiàn)金流量分析8 信用狀況評價9 新建企業(yè)分析重點三、項目建設(shè)條件評價1項目建設(shè)必要性2項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃和建設(shè)方案3項目建設(shè)條件評價4設(shè)計單位資質(zhì)評價5施工組織評價6環(huán)境保護評價四、市場評估1 市場評估程序2 市場評估內(nèi)容17

31、五、投資估算和籌資評估1 項目總投資的構(gòu)成2 投資估算評估3 投資來源及籌資評價4 項目投資計劃評價5 編制“項目投資來源及支出預(yù)算表”六、償債能力評估1 項目財務(wù)效益預(yù)測2 項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析3 資金來源和運用分析4 項目償債能力評估5 敏感性分析6 借款人綜合償債能力分析七、貸款風(fēng)險評價1 項目風(fēng)險2 貸款擔(dān)保評價3 項目可行性結(jié)論第五章住房公積金貸款基本知識點:住房公積金制度;住房公積金管理;住房公積金貸款; 了解住教學(xué)目的與要求:通過本章教學(xué)，掌握住房公積金的概念和管理的原則房公積金制度的發(fā)展;掌握住房公積金貸款的方式及運作程序;掌握個人住房組合貸款的運作教學(xué)重點與難點:我國的住房公

32、積金制度;住房公積金的提取和使用;個人住房組合貸款的運作第一節(jié)住房公積金制度概述學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、住房公積金的概念1 住房公積金2 住房公積金制度183 我國公積金制度的特點二、住房公積金制度發(fā)展概述1住房公積金制度的建立及其作用1) 有利于提高職工住房有效需求，促進住房商品化的實現(xiàn)2) 有利于籌集建房資金，擴大建房規(guī)模，從而提高職工居住質(zhì)量3) 我國住房公積金制度的發(fā)展3目前我國公積金制度存在的問題三、新加坡中央公積金制度1 概況2 作用和特點3 與住房有關(guān)的公積金運作計劃第二節(jié)住房公積金的管理學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:、管理原則1 住房委員會2 住房公積金管理中心3 住房公積金

33、的監(jiān)督二、住房公積金的繳存三、住房公積金的補繳四、住房公積金的封存五、住房公積金的轉(zhuǎn)移六、住房公積金的提取和使用1提取2使用七、住房公積金的復(fù)繳第三節(jié)住房公積金貸款學(xué)時:2學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:19一、概述二、貸款程序三、住房公積金貸款方式1 貸款期限2 貸款金額3 貸款利率4 還款方式五、個人住房組合貸款由個人商品房抵押貸款和住房公積金貸款兩個獨立的品種組成的貸款，把商業(yè)性的個人商品房抵押貸款作為政策性的住房公積金貸款的補充。六、住房公積金貸款的擔(dān)保第六章房地產(chǎn)保險基本知識點:房地產(chǎn)保險;房屋財產(chǎn)保險;房屋建筑工程保險;房地產(chǎn)責(zé)任保險;房地產(chǎn)人身保險;房地產(chǎn)融資保險教學(xué)目的與要求:了解保險的基本

34、理論;掌握房地產(chǎn)保險的基本內(nèi)容;了解房地產(chǎn)保險的作用;掌握房地產(chǎn)保險的運行要素與運行原理;了解房地產(chǎn)保險的主要險種教學(xué)重點與難點房地產(chǎn)保險的基本內(nèi)容;房地產(chǎn)保險的運行要素與運行原理第一節(jié)房地產(chǎn)保險概述學(xué)時:1學(xué)時具體教學(xué)內(nèi)容:一、保險基本理論1 保險的含義和特征2 保險的性質(zhì)3 保險的職能和作用4 保險基金二、保險基本原則1 最大誠信原則2 保險利益原則203 近因原則4 損害賠償原則三、保險合同1 含義和特征2 保險合同的要素3 保險合同的成立與生效4 保險合同的調(diào)整房地產(chǎn)保險的含義四、指在房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標的的保險。6、 房地產(chǎn)風(fēng)險房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險，因此房地產(chǎn)風(fēng)險一般指房產(chǎn)風(fēng)險。1 房地產(chǎn)財產(chǎn)損