2018年張家口市物業(yè)管理辦法

1、2018年張家口市物業(yè)管理最新辦法公布第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，促進(jìn)智慧和 諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l 例等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān) 督管理適用本辦法。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)， 簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定內(nèi)

2、容提供服務(wù)。第三條物業(yè)管理實(shí)行屬地管理、業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相 結(jié)合的原則。縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和智慧社區(qū)綜合治理體系，實(shí)行集團(tuán)化物業(yè)服 務(wù)模式運(yùn)作；建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)、街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)管、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、業(yè)主、物業(yè) 服務(wù)企業(yè)共同參與的“五位一體”物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。倡導(dǎo)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物 業(yè)服務(wù)企業(yè)；豉勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技和互聯(lián)網(wǎng) 技術(shù)等提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)工 作規(guī)范有序發(fā)展。第二章監(jiān)督管理第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理服務(wù)活 動(dòng)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策制定、檢查指導(dǎo)等

3、工作。履行下列職責(zé):（一）研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)配套政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；（二）指導(dǎo)監(jiān)督縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門物業(yè)管理工作；（三）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及負(fù)責(zé)人信用體系建設(shè)；（四）負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的政策制定和監(jiān)管；（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。第五條 縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè) 管理服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。履行下列職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的日常監(jiān)管工作，指 導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府履行物業(yè)管 理監(jiān)管職責(zé)；（二）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)備案；（三）開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、 核查和監(jiān)管；（四）負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資

4、金的收取、使用和管理;（五）負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛調(diào)處；（六）依法依規(guī)承擔(dān)的其他職責(zé)。第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門物 業(yè)機(jī)構(gòu)或者配備專職人員，履行下列物業(yè)管理職責(zé)：（一）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)籌備成立會(huì)議、正式會(huì)議成立 和業(yè)主委員會(huì)選舉；（二）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案和日常監(jiān)管；（三）協(xié)助縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān) 管、物業(yè)承接驗(yàn)收備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及負(fù)責(zé)人信用信息采 集等工作；（四）建立物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)機(jī)制、召集物業(yè)管理聯(lián)席 會(huì)議、調(diào)處社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛 盾糾紛；（五）依法依規(guī)承擔(dān)的其他職責(zé)。第七條 社區(qū)居民委員會(huì)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：（一）組織

5、、參與業(yè)主大會(huì)籌備成立會(huì)議和正式會(huì)議， 鑒證業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。負(fù)責(zé)建設(shè)單位指定的臨時(shí)管理規(guī) 約、業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則的審核備案；（二）負(fù)責(zé)組織轄區(qū)小區(qū)業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接和新物業(yè)服 務(wù)合同的簽訂落實(shí)；（三）參與物業(yè)承接查驗(yàn)，做好記錄；（四）根據(jù)重大物業(yè)問題，提由物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議題;（五）調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；（六）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和征信考評(píng)。第八條 市、縣區(qū)規(guī)劃、城管、公安及消防、質(zhì)監(jiān)、物價(jià) 等相關(guān)職能部門和供電、供水、供氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、有 線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，按照 各自的職責(zé)分

6、工配合做好物業(yè)管理工作，并公布各部門服務(wù) 熱線和投訴、舉報(bào)受理方式。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第九條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提 供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提 由建議；（三）提由制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的 建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（A）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用 情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（十）

7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè) 備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì) 作曲的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）遵守國(guó)家、省和市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。第H一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

8、（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物 業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。首次業(yè)主大會(huì)要通過本物業(yè)區(qū)域 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第十三條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所 在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民 政府的指導(dǎo)下成立召開業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)

9、主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng) 規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè) 主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意； 決定本辦法第十一條規(guī) 定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè) 主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作曲的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主 大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條

10、 召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由所在社區(qū)居民委員會(huì)組織。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大 會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下 列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物 業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督 和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（

11、鎮(zhèn)）人民政府備案。備案須提交的文件資料：（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的會(huì)議記錄及公示影像資料；（二）本物業(yè)區(qū)域管理規(guī)約；（三）本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）本物業(yè)區(qū)域社區(qū)居民委員會(huì)的參會(huì)記錄和意見。第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公道正派、誠(chéng)實(shí)守信、具有一定組織能力且無拖欠物業(yè) 服務(wù)費(fèi)記錄的本物業(yè)區(qū)域業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人（奇數(shù)）組成，業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任 期制，每屆任期根據(jù)管理規(guī)約確定，最長(zhǎng)不得超過三年。第十九條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資 格自行終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)

12、區(qū)域業(yè)主；（二）喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由；（三）因重大疾病等原因無法履行委員職責(zé)；（四）以書面方式提由辭職請(qǐng)求；（五）利用委員身份謀取私利；（六）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益；（七）沒有正當(dāng)理由，拒不履行委員職責(zé)或者業(yè)主義務(wù)第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作由約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者 損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事 方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作由 約定。第二十二條

13、 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作由與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān) 的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作曲的決定違反法律、法規(guī)的， 物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)， 與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極參 與相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，配合社區(qū)居 民委員會(huì)開展工作，并接受其組織、指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作曲的決定，應(yīng)當(dāng)告 知所在社

14、區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會(huì)意見。第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也 可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半 數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第四章前期物業(yè)管理服務(wù)第二十五條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前， 由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè) 服務(wù)合同。第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管 理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益, 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等 事項(xiàng)依法作由約定。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品

15、房買 賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限和委托代收費(fèi) 事項(xiàng)；（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)；（四）違約責(zé)任和合同解除的條件；（五）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的 合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及由租等規(guī)定；（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑唬ㄎ澹┡c物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。第二十

16、七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì) 遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第二十八條建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相 分離的原則，通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投 標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的， 可以采用協(xié)議方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng) 當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第三十條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，合同 期限未滿、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生 效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第三十一條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備的所有

17、權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)由社區(qū)居 民委員會(huì)共同參加的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等行政主管部門由具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建 設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照 明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè) 施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電

18、梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容 器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得檢驗(yàn)合格證書；（六）同一住宅建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的，已建成的住宅周 邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十三條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng) 當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖， 配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)服務(wù)所需的其他相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止

19、時(shí)將上述資 料移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房要方便業(yè)主進(jìn)由， 有明確的導(dǎo)引標(biāo)志。第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和 保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第五章物業(yè)管理服務(wù)第三十六條前期物業(yè)管理服務(wù)合同到期由社區(qū)居民委 員會(huì)組織業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供 服務(wù)，并訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi) 用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管 理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約 定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)

20、服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管 理為理由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量；不得通過中斷 或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱、 電梯等方式損害業(yè)主合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由原建設(shè)單 位、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加, 并移交原始檔案和使用情況說明資料。第三十九條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng) 業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第四十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物 業(yè)管理用房和相關(guān)

21、規(guī)定的資料在社區(qū)居民委員會(huì)的見證下 交還業(yè)主大會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。業(yè)主大會(huì)決定 續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前與物業(yè)服務(wù) 企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理 交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三十 日告知所在社區(qū)居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)居民委員會(huì) 應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議解決突發(fā)問題。第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專 項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全 部物業(yè)管理一并委托給他

22、人。第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用 與服務(wù)水平相適用的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院、省、市價(jià)格主管部門制定 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未生售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，具物業(yè) 服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十四條市、縣區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。第四十五條 物業(yè)服務(wù)

23、企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、 通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四十七條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物 業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政 管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行 為予以制止或者依法處理。第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取 應(yīng)急措施的同

24、時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助 做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定C 保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職 責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第四十九條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù) 由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī) 約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。房屋受 讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、新業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等及 時(shí)告知社區(qū)居民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十條 縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)

25、、物業(yè)使用人和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。第六章物業(yè)使用與維護(hù)第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑 和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在 依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需 改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決 定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅外立面及開門窗；（三）未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意或者違反法律、法規(guī) 以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變居住性質(zhì)的行為；（四）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅 自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；（五）擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙艿篮驮O(shè)施；（六）侵占或者破壞綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等共有區(qū)域，損毀花草樹木、園林景觀、健身設(shè)施等；（七）以亂停亂放車輛等方式阻塞主干道或者由入口，擾亂物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序；（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，埋壓、 圈占、遮擋消火栓，妨礙消防、安全由口通道暢通；在樓道、 樓梯間存放雜物等。（九）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁