第三章 商圈分析與店鋪選址

1、第三章 商圈分析與店鋪選址學(xué)習(xí)目標(biāo)1掌握商圈的定義與構(gòu)成掌握商圈的定義與構(gòu)成 2掌握商圈調(diào)查的方法掌握商圈調(diào)查的方法 3了解店鋪選址的原則與技巧了解店鋪選址的原則與技巧 4掌握選址評(píng)估方法掌握選址評(píng)估方法導(dǎo)入案例導(dǎo)入案例大潤(rùn)發(fā)的選址要求大潤(rùn)發(fā)的選址要求 大潤(rùn)發(fā)超市，以日常用品為主，選址要求具體需求如下：大潤(rùn)發(fā)超市，以日常用品為主，選址要求具體需求如下：1. 土地：面積在土地：面積在30畝以上（約畝以上（約20000 m2）為佳。（覆蓋率）為佳。（覆蓋率50%）2. 交通動(dòng)線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。交通動(dòng)線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。3. 商圈人口：以

2、土地為中心半徑商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約公里人口約3040萬(wàn)左右，縣、地、省會(huì)萬(wàn)左右，縣、地、省會(huì)城市均可，購(gòu)買力高的城市城市均可，購(gòu)買力高的城市3公里商圈內(nèi)的人口公里商圈內(nèi)的人口20萬(wàn)也可以開。萬(wàn)也可以開。4. 建筑物以一層建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以以上，總建筑面積上，總建筑面積2000022000 m2，樓層最好不要超過二層。，樓層最好不要超過二層。5. 停車面積至少：機(jī)動(dòng)車停車面積至少：機(jī)動(dòng)車10000 m2（室內(nèi)、外均可）約（室內(nèi)、外均可）約300個(gè)停車位，自個(gè)停車位，自行車行車2500 m23

3、500 m2（室、內(nèi)外均可）。（室、內(nèi)外均可）。6. 建筑物室內(nèi)層高：樓板至樓板在建筑物室內(nèi)層高：樓板至樓板在5.4米以上（使用凈高米以上（使用凈高3.8米），柱與柱距米），柱與柱距離離8米或米或11米。商場(chǎng)的樓板荷載米。商場(chǎng)的樓板荷載600kg/ m2，收貨區(qū)、庫(kù)存區(qū)需要，收貨區(qū)、庫(kù)存區(qū)需要1000kg/ m2。7. 建筑面積在建筑面積在20000m2以上，大廳面積超過以上，大廳面積超過3000m2，兩路供電且同時(shí)使用，兩路供電且同時(shí)使用，每路為每路為1600KVA，總?cè)萘?，總?cè)萘?200KVA，或一用一備，常供電，或一用一備，常供電3200KVA，備，備用電用電1600KVA。建筑面積在。

4、建筑面積在20000m2以下，大廳在以下，大廳在3000m2以下，兩路以下，兩路同時(shí)使用，每路為同時(shí)使用，每路為1250KVA，則總用電的容量為，則總用電的容量為2500KVA，或一用一備，或一用一備，常供電為常供電為2500KVA，備用電，備用電1250KVA。生活用水日供量。生活用水日供量200T，空調(diào)用水，空調(diào)用水日供量日供量200T，煤氣每小時(shí)為，煤氣每小時(shí)為50m第一節(jié)第一節(jié) 商圈分析商圈分析商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店

5、顧客所居住的區(qū)域范圍。是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。 無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。 一、商圈構(gòu)成及影響因素一、商圈構(gòu)成及影響因素商圈構(gòu)成：商圈構(gòu)成：主要商圈：約包括主要商圈：約包括55%70%的顧客的顧客次要商圈：約包括次要商圈：約包括15%25%的顧客的顧客邊際商圈：約包括邊際商圈：約包括5%的顧客的顧客邊際商圈次要商圈 。商店主要商圈6 三個(gè)層次商圈的比較：三個(gè)層

6、次商圈的比較：層層次次含義含義地理地理范圍范圍時(shí)間時(shí)間范圍范圍顧客顧客比重比重核核心心商商圈圈最接近店最接近店鋪的區(qū)域鋪的區(qū)域顧客來(lái)店顧客來(lái)店最方便。最方便。小小0.80.8公里內(nèi)公里內(nèi)大大5 5公里內(nèi)公里內(nèi)2020分鐘分鐘之內(nèi)之內(nèi)555570707 三個(gè)層次商圈的比較：三個(gè)層次商圈的比較：層層次次含義含義地理范圍地理范圍時(shí)間時(shí)間范圍范圍顧客顧客比重比重次次級(jí)級(jí)商商圈圈核心商圈核心商圈的外圍區(qū)的外圍區(qū)域域,顧客來(lái)顧客來(lái)店比較方店比較方便。便。小小1.51.5公里內(nèi)公里內(nèi)大大8 8公里內(nèi)公里內(nèi)小小2020分分鐘內(nèi)鐘內(nèi)大大4040分分鐘內(nèi)鐘內(nèi)151525258 三個(gè)層次商圈的比較：三個(gè)層次商圈的比

7、較：層層次次含義含義地理范圍地理范圍 時(shí)間范時(shí)間范圍圍顧客顧客比重比重邊邊緣緣商商圈圈次級(jí)商圈以次級(jí)商圈以外的區(qū)域，外的區(qū)域，顧客來(lái)店不顧客來(lái)店不夠方便。夠方便。小小1.51.5公里公里之外之外大大8 8公里外公里外小小2020分上分上大大4040分上分上10109居住人口居住人口工作人口工作人口流動(dòng)人口流動(dòng)人口商圈的商圈的顧客來(lái)源顧客來(lái)源核心商圈核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈邊緣商圈邊緣商圈商圈形態(tài)商圈形態(tài) 商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性

8、為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?；旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。影響商圈形成的因素：影響商圈形成的因素： 商店規(guī)模商店規(guī)模 經(jīng)營(yíng)商品的種類經(jīng)營(yíng)商品的種類 商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù) 促銷策略促銷策略 家庭與人口因素家庭與人口因素 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 交通狀況交通狀況理論中理論中 的同心圓商圈的同心圓商圈 三

9、個(gè)同心圓三個(gè)同心圓的半徑分別的半徑分別為為1.51.5公里、公里、3 3公里和公里和5 5公公里里 真實(shí)的商圈真實(shí)的商圈 真實(shí)的商真實(shí)的商圈綜合考圈綜合考慮了消費(fèi)慮了消費(fèi)者、地理、者、地理、交通路網(wǎng)、交通路網(wǎng)、公共交通公共交通體系和競(jìng)體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的爭(zhēng)對(duì)手的分布等各分布等各因素因素 雷利法則雷利法則零售引力法則零售引力法則具體內(nèi)容：具體內(nèi)容：兩個(gè)城市之間存在著一個(gè)商圈分界點(diǎn)，兩個(gè)兩個(gè)城市之間存在著一個(gè)商圈分界點(diǎn)，兩個(gè)城市對(duì)處于該分界點(diǎn)上的顧客的吸引力是相同的，但是，城市對(duì)處于該分界點(diǎn)上的顧客的吸引力是相同的，但是，該分界點(diǎn)距離兩個(gè)城市的空間距離是不同的。該分界點(diǎn)距離兩個(gè)城市的空間距離是不同的。

10、 這分界點(diǎn)就是兩個(gè)城市各自的商圈。這分界點(diǎn)就是兩個(gè)城市各自的商圈。二、商圈劃定方法二、商圈劃定方法公式：公式： AB AB B B/ /A A式中，式中，AB: : 城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到城鎮(zhèn)的里程衡量）；城鎮(zhèn)的里程衡量）； A : : 城鎮(zhèn)人口；城鎮(zhèn)人口； B : : 城鎮(zhèn)人口；城鎮(zhèn)人口； : : 城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)和和的里程距離。的里程距離。1634.17158130Dab（公里）（公里） 例：假設(shè)城市例：假設(shè)城市A A有有1515萬(wàn)人，城市萬(wàn)人，城市B B有有8 8萬(wàn)人，萬(wàn)人，兩個(gè)城市的距離為兩個(gè)城市的距離為3030公里，那么，兩個(gè)城市公里，那么，兩個(gè)城市的商圈各是多

11、少？的商圈各是多少？城市城市A A的商圈：的商圈：17公里66.12815130DbaD Dabab D Dbaba雷利法則揭示：雷利法則揭示：大城市的吸引力要大于大城市的吸引力要大于小城市的吸引力?；蛘撸蟪鞘械纳倘π〕鞘械奈??；蛘撸蟪鞘械纳倘σ笥谛〕鞘械纳倘?。要大于小城市的商圈。 城市城市B B的商圈的商圈 B B 地地區(qū)區(qū) B B 地地區(qū)區(qū) 18 公里 A A 地地區(qū)區(qū) A A 地地區(qū)區(qū) 5 公里 14 公里 D D 地地區(qū)區(qū) D D 地地區(qū)區(qū) C C 地地區(qū)區(qū) C C 地地區(qū)區(qū)A A地區(qū)大概的商圈地區(qū)大概的商圈19n（2 2）零售飽和理論）零售飽和理論 通過計(jì)算零售飽和指數(shù)來(lái)測(cè)

12、定商圈的大小，進(jìn)而確定某一地區(qū)零售店鋪通過計(jì)算零售飽和指數(shù)來(lái)測(cè)定商圈的大小，進(jìn)而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否能夠開設(shè)店鋪的理論。不足還是過多，以及是否能夠開設(shè)店鋪的理論。20RFRECIRSC C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)；為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)；RERE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；RFRF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總面積；為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總面積；IRSIRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。（2 2）零售飽和理論）零售飽和理論 計(jì)算公式：計(jì)算公式：零售飽和理論零售飽和理論 飽和理論通過計(jì)算零

13、售商業(yè)市場(chǎng)飽和指數(shù)飽和理論通過計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和指數(shù)測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度，用以幫助新設(shè)店鋪經(jīng)營(yíng)者了解某個(gè)地區(qū)，用以幫助新設(shè)店鋪經(jīng)營(yíng)者了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)供應(yīng)是否過多或不足。同行業(yè)供應(yīng)是否過多或不足。 一般來(lái)說(shuō)，在飽和指數(shù)高的地區(qū)開設(shè)店一般來(lái)說(shuō)，在飽和指數(shù)高的地區(qū)開設(shè)店鋪，其成功的概率必然高于飽和指數(shù)低的鋪，其成功的概率必然高于飽和指數(shù)低的地區(qū)。地區(qū)。商圈飽和指數(shù)（商圈飽和指數(shù)（IRSIRS） 例如，一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需例如，一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定商圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購(gòu)買食品和日測(cè)定商圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購(gòu)買食品和日

14、用品的潛在顧客是用品的潛在顧客是4 4萬(wàn)人，每人每周平均購(gòu)買萬(wàn)人，每人每周平均購(gòu)買額是額是5050元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的營(yíng)業(yè)面積為營(yíng)業(yè)面積為5000050000平方米，則商業(yè)圈飽和度為平方米，則商業(yè)圈飽和度為： （40000400005050）/50000/500004040 若超市平均水平是每平方米銷售額若超市平均水平是每平方米銷售額3030元，則元，則說(shuō)明該地區(qū)的超市可以再開設(shè)新店說(shuō)明該地區(qū)的超市可以再開設(shè)新店 23項(xiàng)目項(xiàng)目A A地地B B地地C C地地潛在顧客數(shù)（萬(wàn)人）潛在顧客數(shù)（萬(wàn)人） 151510108 8每一顧客平均購(gòu)買每一顧客平均購(gòu)買額額

15、240240200200150150同類店鋪營(yíng)業(yè)面積同類店鋪營(yíng)業(yè)面積 3500035000 3000030000 2500025000 例：現(xiàn)有例：現(xiàn)有A A、B B、C C三個(gè)地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料三個(gè)地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料計(jì)算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。計(jì)算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。2457.102835000240150000IRSB B地區(qū)地區(qū)：67.66630000200100000IRSC C地區(qū)：地區(qū)：4802500015080000IRSA A地區(qū)地區(qū)：赫夫法則赫夫法則內(nèi)容：赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營(yíng)面積、顧客從住內(nèi)容：赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營(yíng)面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的

16、時(shí)間及不同類型顧客對(duì)路途時(shí)間所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時(shí)間及不同類型顧客對(duì)路途時(shí)間不同的重視程度這三個(gè)方面出發(fā)，來(lái)對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的不同的重視程度這三個(gè)方面出發(fā)，來(lái)對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。商圈進(jìn)行分析。njijjijiTSTSijP1/公式：公式：式中，式中， Pij： i i地區(qū)的消費(fèi)者在地區(qū)的消費(fèi)者在j j商業(yè)區(qū)或商店購(gòu)物的概率；商業(yè)區(qū)或商店購(gòu)物的概率； Sj：j j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或j j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營(yíng)業(yè)面積；商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營(yíng)業(yè)面積； Tij： i i地區(qū)的消費(fèi)者到地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò) j商店的時(shí)間距離或空間距離；商店的時(shí)間距離或空間距離；

17、： 通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；距離敏感性的參數(shù)； Sj /Tijij ：j j商店或商店或j j商業(yè)區(qū)對(duì)商業(yè)區(qū)對(duì)i i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力；地區(qū)消費(fèi)者的吸引力； ： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。例：一個(gè)消費(fèi)者有機(jī)會(huì)在同一區(qū)域內(nèi)例：一個(gè)消費(fèi)者有機(jī)會(huì)在同一區(qū)域內(nèi)3個(gè)超市中任何一個(gè)超市購(gòu)物，已知這個(gè)超市中任何一個(gè)超市購(gòu)物，已知這3個(gè)超市的規(guī)模和個(gè)超市的規(guī)模和3個(gè)超市與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如下表所示。個(gè)超市與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如下表所示。商店商店時(shí)

18、間距離（分鐘）時(shí)間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000表表5-1 三個(gè)超市的規(guī)模和與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離三個(gè)超市的規(guī)模和與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如果如果=1,每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是引力是:A : 50000/40=1250B : 70000/60=1166.67C : 40000/30=1333.33該消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率分別是該消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率分別是:A:1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333B：1166.67 /（1250+1166.67+1333.33）=

19、0.311C：1333.33 /（1250+1166.67+1333.33）=0.356在計(jì)算出在計(jì)算出Pij值后，還可以按如下公式計(jì)算出值后，還可以按如下公式計(jì)算出i地區(qū)的消費(fèi)者到地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店人數(shù)的期望值及商店人數(shù)的期望值及在在j商店購(gòu)物（銷售額）的期望值。商店購(gòu)物（銷售額）的期望值。Eij= PijCi E(Aij)= EijBi Ci i地區(qū)人口數(shù)地區(qū)人口數(shù) Bii地區(qū)消費(fèi)者地區(qū)消費(fèi)者 在在j商店的人均購(gòu)物金額商店的人均購(gòu)物金額 模型的假設(shè)前提模型的假設(shè)前提 A 、消費(fèi)者光顧賣場(chǎng)的概率會(huì)因零售店賣場(chǎng)面積而變化，賣場(chǎng)面積同時(shí)代表商品的齊全度及用途的多樣化。 B 、消費(fèi)者會(huì)因購(gòu)物動(dòng)機(jī)

20、而走進(jìn)零售店賣場(chǎng)。 C 、消費(fèi)者到某一零售店賣場(chǎng)購(gòu)物的概率受其他競(jìng)爭(zhēng)店的影響。競(jìng)爭(zhēng)店越多，概率越小。 模型的局限性模型的局限性 在模型中，通常用到賣場(chǎng)的時(shí)間距離作為阻力因素，而用賣場(chǎng)的面積來(lái)代替賣場(chǎng)的吸引力，但如果僅用賣場(chǎng)的面積來(lái)代替賣場(chǎng)引力，那相同面積的百貨店、超市、商業(yè)街就具有相同的魅力，這顯然過于武斷。 模型通常將商業(yè)面積的修正值在運(yùn)用上不僅必須使用計(jì)算機(jī)，而且還必須通過市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算出 值，這得花費(fèi)相當(dāng)多的時(shí)間和費(fèi)用。同時(shí)各個(gè)修正參數(shù)和具體情況不相適應(yīng)，不同地區(qū)的商業(yè)情況和消費(fèi)文化各有不同，這就使得各地區(qū)的參數(shù)差異較大，難以正確反映實(shí)際情況 。 另外，對(duì)于各值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也將直接影響該模型

21、的計(jì)算精度。 實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法 實(shí)地調(diào)查實(shí)地調(diào)查 電話詢問電話詢問 郵寄問卷郵寄問卷 提供服務(wù)提供服務(wù)三、商圈分析的要點(diǎn)三、商圈分析的要點(diǎn) 人口統(tǒng)計(jì)分析人口統(tǒng)計(jì)分析 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析 競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配置：服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配置：1.5 000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、肉菜市場(chǎng)、服以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、

22、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、肉菜市場(chǎng)、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購(gòu)票送票、影碟影帶務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購(gòu)票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民的日常需求。出租等）等網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民的日常需求。2.2.達(dá)到達(dá)到萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點(diǎn)；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場(chǎng)所。書店等）等購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點(diǎn)；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場(chǎng)所。3.3.

23、達(dá)到達(dá)到10 10 萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市、百貨商店、兒童游樂園、中大型書店、銀行、郵局等。萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市、百貨商店、兒童游樂園、中大型書店、銀行、郵局等。4.4.達(dá)到達(dá)到50 50 萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購(gòu)物中心；超大型超市（貨倉(cāng)式商場(chǎng)）；商業(yè)街；各類中高檔萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購(gòu)物中心；超大型超市（貨倉(cāng)式商場(chǎng)）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn)；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn)；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場(chǎng)所。體育、娛樂場(chǎng)所。5. 5. 達(dá)到達(dá)到100100萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置大

24、規(guī)模的購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè)有個(gè)以上大型超市或百貨店、萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè)有個(gè)以上大型超市或百貨店、150150個(gè)以個(gè)以上中型專賣店和專業(yè)店、上中型專賣店和專業(yè)店、3030個(gè)以上餐飲店及個(gè)以上餐飲店及2020個(gè)以上室內(nèi)室外娛樂休閑場(chǎng)所；大型百貨商廈；個(gè)以上室內(nèi)室外娛樂休閑場(chǎng)所；大型百貨商廈；高級(jí)酒店等。高級(jí)酒店等。資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析購(gòu)買力指數(shù)購(gòu)買力指數(shù) = A50% + B30% + C20%其中，其中，A：商圈內(nèi)可支配收入總和；：商圈內(nèi)可支配收入總和； B：商圈內(nèi)零售總額；：

25、商圈內(nèi)零售總額； C：具有購(gòu)買力的人口數(shù)量。：具有購(gòu)買力的人口數(shù)量。第二節(jié)第二節(jié) 商店位置選址商店位置選址商圈分析商圈分析商店具體位置選擇商店具體位置選擇一、零售店鋪選址的原則一、零售店鋪選址的原則 w方便購(gòu)買原則方便購(gòu)買原則w方便貨品運(yùn)送方便貨品運(yùn)送w有利于競(jìng)爭(zhēng)有利于競(jìng)爭(zhēng)w有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充w租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面因素租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面因素二、零售店鋪選址的類型二、零售店鋪選址的類型1 1、孤立店鋪、孤立店鋪 商店獨(dú)立開店，不與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比鄰相設(shè)商店獨(dú)立開店，不與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比鄰相設(shè) 優(yōu)點(diǎn)：租金較低，足夠大的停車場(chǎng)，沒有直接競(jìng)爭(zhēng)，沒有營(yíng)業(yè)時(shí)間或商品的限制，且易于擴(kuò)張優(yōu)點(diǎn)：租金較低

26、，足夠大的停車場(chǎng)，沒有直接競(jìng)爭(zhēng)，沒有營(yíng)業(yè)時(shí)間或商品的限制，且易于擴(kuò)張缺陷：難以吸引客流；缺乏協(xié)同效應(yīng)缺陷：難以吸引客流；缺乏協(xié)同效應(yīng)2 2、無(wú)規(guī)劃商業(yè)區(qū)、無(wú)規(guī)劃商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)區(qū)（中心商業(yè)區(qū)（CBD ） 次級(jí)商業(yè)區(qū)（次級(jí)商業(yè)區(qū)（SBD ） 鄰里商業(yè)區(qū)（鄰里商業(yè)區(qū)（NBD ） 商業(yè)街商業(yè)街3 3、規(guī)劃的商業(yè)中心、規(guī)劃的商業(yè)中心 指由一組統(tǒng)一規(guī)劃、建在一起的商業(yè)建筑所構(gòu)成，產(chǎn)權(quán)集中，實(shí)行集中管理指由一組統(tǒng)一規(guī)劃、建在一起的商業(yè)建筑所構(gòu)成，產(chǎn)權(quán)集中，實(shí)行集中管理優(yōu)點(diǎn)：商品和服務(wù)品種的組合合理；各商店的客流達(dá)到最大化；擁有各具特色但又統(tǒng)一規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn)：商品和服務(wù)品種的組合合理；各商店的客流達(dá)到最大化；擁

27、有各具特色但又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象購(gòu)物中心形象缺點(diǎn)：租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈缺點(diǎn)：租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈 區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心二、位置選擇因素分析二、位置選擇因素分析（一）客流規(guī)律（一）客流規(guī)律1、客流性質(zhì)、客流性質(zhì) 分享客流分享客流 派生客流派生客流 本身客流本身客流 2、潛在的固定顧客、潛在的固定顧客3、流動(dòng)顧客、流動(dòng)顧客（二）周邊商店聚集狀況（二）周邊商店聚集狀況 異種零售業(yè)的集聚異種零售業(yè)的集聚 有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售業(yè)的聚集有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售業(yè)的聚集 有補(bǔ)充關(guān)系的零售業(yè)聚集有補(bǔ)充關(guān)系的零售業(yè)聚集 多功能聚集多功能聚集 （三）競(jìng)

28、爭(zhēng)對(duì)手分析（三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)店與擬開新店的距離，以及地理位置競(jìng)爭(zhēng)店與擬開新店的距離，以及地理位置上的優(yōu)、劣勢(shì)上的優(yōu)、劣勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位 競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特色競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特色 競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色 競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平 二、位置選擇因素分析二、位置選擇因素分析（四）交通地理?xiàng)l件（四）交通地理?xiàng)l件（五）城市發(fā)展規(guī)劃（五）城市發(fā)展規(guī)劃 在開發(fā)新店過程中，城市規(guī)劃和零售是一在開發(fā)新店過程中，城市規(guī)劃和零售是一 個(gè)整體。商店選址后一般不會(huì)輕易遷移這就要個(gè)整體。商店選址后一般不會(huì)輕易遷移這就要求在

29、新店選址時(shí)，一開始就應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角求在新店選址時(shí)，一開始就應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度著眼。度著眼。 因此，必須詳細(xì)了解該區(qū)的街道、交通、因此，必須詳細(xì)了解該區(qū)的街道、交通、 市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)和改市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)和改造項(xiàng)目的規(guī)劃造項(xiàng)目的規(guī)劃三三. .商店最佳位置選擇的策略商店最佳位置選擇的策略1、地理位置細(xì)分策略、地理位置細(xì)分策略 商店選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系商店選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系 商店選址與地形的關(guān)系：方位情況商店選址與地形的關(guān)系：方位情況 走向情況走向情況 交叉路口情況交叉路口情況 三三. .商店最佳位置選擇的策略商店最佳位置選擇的策略2、潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估

30、策略、潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略(1)擬選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其擬選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值(2)是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè) (3)未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提高度高度 (4)是否有集約效應(yīng)是否有集約效應(yīng) 三三. .商店最佳位置選擇的策略商店最佳位置選擇的策略3、出奇制勝策略、出奇制勝策略4、專家咨詢策略、專家咨詢策略四、店址選擇的程序四、店址選擇的程序選擇區(qū)域、方位選擇區(qū)域、方位找出最佳位置找出最佳位置 市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí) Nelson提

31、出的選址的原則提出的選址的原則 1充足的商圈購(gòu)買潛力充足的商圈購(gòu)買潛力 假設(shè)在某一地點(diǎn)設(shè)立商店，首先確定其商圈，接著計(jì)算商圈內(nèi)人口數(shù)，調(diào)查周圍消費(fèi)假設(shè)在某一地點(diǎn)設(shè)立商店，首先確定其商圈，接著計(jì)算商圈內(nèi)人口數(shù)，調(diào)查周圍消費(fèi)人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。2商店地點(diǎn)的近便性（商店地點(diǎn)的近便性（Accessibility） 選擇一特定地點(diǎn)最主要原因在獲得近便性，讓消費(fèi)者容易到達(dá)。衡量近便性需把握三選擇一特定地點(diǎn)最主要原因在獲得近便性，讓消費(fèi)者容易到達(dá)。衡量近便性需把握三種不同性質(zhì)的顧客來(lái)源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店

32、所創(chuàng)造的顧客、及順道經(jīng)過的種不同性質(zhì)的顧客來(lái)源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客、及順道經(jīng)過的顧客。顧客。3 成長(zhǎng)的潛力成長(zhǎng)的潛力 商店選在商圈內(nèi)人口和所得增加的地區(qū)。商店選在商圈內(nèi)人口和所得增加的地區(qū)。4 商業(yè)攔截（商業(yè)攔截（Business Interception） 店址選在消費(fèi)者住所和其日常購(gòu)物市場(chǎng)之間，以引誘消費(fèi)者舍遠(yuǎn)就近，或考慮商圈內(nèi)店址選在消費(fèi)者住所和其日常購(gòu)物市場(chǎng)之間，以引誘消費(fèi)者舍遠(yuǎn)就近，或考慮商圈內(nèi)顧客到達(dá)店址的途中，是否有競(jìng)爭(zhēng)性的商店會(huì)將顧客攔截造成顧客流失。顧客到達(dá)店址的途中，是否有競(jìng)爭(zhēng)性的商店會(huì)將顧客攔截造成顧客流失。5 總合吸引力（總合吸引力（Cumulati

33、ve Attraction） 同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。顧客的功能。6 兼容性（兼容性（Compatibility） 商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。7 競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)性最小競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)性最小 考慮競(jìng)爭(zhēng)型態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)者。考慮競(jìng)爭(zhēng)型態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)者。8 店址經(jīng)濟(jì)學(xué)（店址經(jīng)濟(jì)學(xué)（Site Economics） 分析店址所需成本與收益及地點(diǎn)的效率等因素。分析店址所需成本與收益及地點(diǎn)的效率等因素。麥當(dāng)勞

34、選址的5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 1.針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群 麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費(fèi)群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點(diǎn)上，一是選擇人潮涌動(dòng)的地方，如在地鐵一號(hào)線布點(diǎn)家，二號(hào)線也作了布點(diǎn)，在徐家匯、人民廣場(chǎng)、新客站和五角場(chǎng)等交通集散點(diǎn)周邊設(shè)點(diǎn)；二是在年輕人和兒童經(jīng)常出沒的地方布點(diǎn)，比如在南京路寶大祥兒童用品商店和淮海路青少年用品公司的前方站或附近設(shè)點(diǎn)，方便兒童出沒就餐；在百貨商廈和大賣場(chǎng)開店中店，吸引逛商店的年輕人就餐。 2.著眼于今天和明天麥當(dāng)勞布點(diǎn)的一大原則，是一定二十年不變。所以對(duì)每個(gè)點(diǎn)的開與否，都通過三個(gè)月到六個(gè)月的考察，再作決策評(píng)估。重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周圍人口動(dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城

35、市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰；老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)，是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設(shè)點(diǎn)，因?yàn)榧冏≌瑓^(qū)居民消費(fèi)的時(shí)間有限。 3. 講究醒目麥當(dāng)勞布點(diǎn)都選擇在一樓的店堂，透過落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當(dāng)勞的餐飲文化氛圍，體現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)宗旨方便、安全、物有所值。由于布點(diǎn)醒目，便于顧客尋找，也吸引人。 4.不急于求成黃金地段黃金市口，業(yè)主往往要價(jià)很高。當(dāng)要價(jià)超過投資的心理價(jià)位時(shí)，麥當(dāng)勞不急于求成，而是先發(fā)展其他地方的布點(diǎn)。通過別的網(wǎng)點(diǎn)的成功，讓“高價(jià)”路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當(dāng)勞的引進(jìn)，有助于提高自己的身價(jià)，于是再談價(jià)格，重新布點(diǎn)。松江、金山的兩

36、個(gè)布點(diǎn)，就是經(jīng)過了這樣的曲折。 5. 優(yōu)勢(shì)互動(dòng)麥當(dāng)勞開“店中店”選擇的“東家”，不少是牌譽(yù)較高的，如家樂福、百盛購(gòu)物中心、上海廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等。知名百貨店為麥當(dāng)勞帶來(lái)客源，麥當(dāng)勞又吸引年輕人逛商店，起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的作用。 地點(diǎn)類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二類是經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，上述三種位置類型具有不同的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的位置類型，關(guān)鍵是要分析自己的業(yè)務(wù)類型與哪種地點(diǎn)類型相匹配。五、商店位置類型的設(shè)計(jì)五、商店位置類型的設(shè)計(jì)（一）孤立店（一）孤立店優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；

37、租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客便利購(gòu)物。擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客便利購(gòu)物。劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較??；廣告費(fèi)可能較高；在劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。（二）經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心（二）經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施、寬敞的停車場(chǎng)、優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施

38、、寬敞的停車場(chǎng)、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及休閑。各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及休閑。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較 激烈。激烈。（三）自然形成的商業(yè)中心（三）自然形成的商業(yè)中心地地 點(diǎn)點(diǎn) 類類 型型自然形成的商業(yè)中心自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括

39、所有階層的人。層的人。次級(jí)商業(yè)區(qū)次級(jí)商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district， NBD）是為了滿是為了滿足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。由若干小商店組成。專業(yè)一條街專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚集在一起是

40、由若干經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。形成的一條商業(yè)街。五、店鋪選址要素 （一）選址所在街道評(píng)估 （二）選址點(diǎn)的評(píng)估 （三）店鋪預(yù)定點(diǎn)的選定 （四）挖掘金店面 （五）房東探查 （六）租屋談判 （七）租貸合同要素六、確定備選店址六、確定備選店址（一）（一）市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法（二）對(duì)手跟進(jìn)（二）對(duì)手跟進(jìn)（三）現(xiàn)場(chǎng)考察（三）現(xiàn)場(chǎng)考察 例：某個(gè)連鎖百貨公司正在對(duì)某個(gè)地區(qū)開設(shè)商店例：某個(gè)連鎖百貨公司正在對(duì)某個(gè)地區(qū)開設(shè)商店的可能性進(jìn)行評(píng)估。這家百貨公司確定的營(yíng)銷潛的可能性進(jìn)行評(píng)估。這家百貨公司確定的營(yíng)銷潛在需求的最主要因素有三個(gè)：在需求的最主要因素有三個(gè)：

41、（1）中等的家庭收入超過）中等的家庭收入超過40 000元；元； （2）每平方公里的住戶數(shù)超過）每平方公里的住戶數(shù)超過2 000戶；戶； （3）最近三年人口平均增長(zhǎng)率）最近三年人口平均增長(zhǎng)率2%以上。以上。需求密度：需求密度： 一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對(duì)零售商業(yè)提供的一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對(duì)零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)服務(wù)的潛在需要。商品和商業(yè)服務(wù)的潛在需要。供應(yīng)密度供應(yīng)密度： 商圈內(nèi)已有零售商店情況和可供選擇的店址商圈內(nèi)已有零售商店情況和可供選擇的店址 公 路 1 2 3 4 山 區(qū) 鐵 5 6 7 8 1 2 1 3 1 4 路 9 1 0 1 1 山 區(qū) 1 7 1 8 1 9 2 0 1

42、 5 1 6 2 1 2 2 2 3 公 路 需需 求求 密密 度度 圖圖下圖中有下圖中有3個(gè)區(qū)（個(gè)區(qū)（6、10、17）符合所有三個(gè)條件；只有四個(gè)區(qū)）符合所有三個(gè)條件；只有四個(gè)區(qū)（1、5、11、16）符合三個(gè)條件中的兩個(gè)；符合三個(gè)條件中的兩個(gè)；個(gè)區(qū)（個(gè)區(qū)（8、9、14、15、18）只符合）只符合其中的其中的一個(gè)條件一個(gè)條件；11個(gè)區(qū)（個(gè)區(qū)（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一個(gè)條件一個(gè)條件也不符合。也不符合。 公 路 1 2 3 4 鐵 山區(qū) 5 6 7 8 路 12 13 14 9 10 11 山區(qū) 17 18 19 20 15 16 21 22 23 公 路 圖解：

43、表示現(xiàn)有商店， 表示可供選擇的地點(diǎn) 商商店店密密度度和和可可選選擇擇的的開開設(shè)設(shè)地地點(diǎn)點(diǎn)圖圖七、評(píng)估備選店址 （一）多因素分析法（一）多因素分析法 （二）效益評(píng)估法（二）效益評(píng)估法多因素分析法多因素分析法 第一步：圖上作業(yè)，找出商店設(shè)置的可行店址。 第二步：確定各影響因素的權(quán)重，對(duì)各備選店評(píng)分，并計(jì)算總分。 第三步：進(jìn)一步相關(guān)分析，包括地址條件與新開店相符程度；銷售前景分析；競(jìng)爭(zhēng)地位分析；與周圍其他類型商店的相容能力分析。（二）效益評(píng)估法（二）效益評(píng)估法新店?duì)I業(yè)潛力新店?duì)I業(yè)潛力 假設(shè)新開超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈假設(shè)新開超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為內(nèi)

44、的居民戶數(shù)為2 000戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為4 000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為6 000戶。若平均每戶。若平均每戶居民每月去商店購(gòu)買食品和日用品為戶居民每月去商店購(gòu)買食品和日用品為500元，則：元，則：主要商圈居民支出總額：主要商圈居民支出總額：5002 000100（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 次要商圈居民支出總額次要商圈居民支出總額: : 5004 000200（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 邊際商圈居民支出總額邊際商圈居民支出總額: : 5006 000300（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 據(jù)調(diào)查分析，新開超級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率在主要商

45、圈為據(jù)調(diào)查分析，新開超級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率在主要商圈為30%，在次要商圈為在次要商圈為10%，在邊際商圈為，在邊際商圈為5%，則：，則：主要商圈購(gòu)買力為：主要商圈購(gòu)買力為：10030 % 30（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 次要商圈購(gòu)買力為次要商圈購(gòu)買力為: : 20010 % 20（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 邊際商圈購(gòu)買力為邊際商圈購(gòu)買力為: : 300 5 % 15（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）該新店?duì)I業(yè)潛力可估計(jì)為：該新店?duì)I業(yè)潛力可估計(jì)為：30201565（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）開店投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算開店投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算損益平衡點(diǎn)分析損益平衡點(diǎn)分析損益平衡點(diǎn)銷售額損益平衡點(diǎn)銷售額 固定費(fèi)用固定費(fèi)用毛利率變動(dòng)利率毛利率變動(dòng)利率1. 開

46、店前期投資預(yù)估開店前期投資預(yù)估2. 開店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估開店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估 八、選址分析報(bào)告八、選址分析報(bào)告商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容：商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容：新店周圍地理位置特征表述（附圖說(shuō)明）；新店周圍地理位置特征表述（附圖說(shuō)明）；被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況；被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況；新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次；新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次；新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍；新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍；新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)；新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)；新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色；新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色；新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估；新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估；新店未來(lái)前景分

47、析。新店未來(lái)前景分析。案例討論：案例討論：肯德基快餐店選址分析肯德基快餐店選址分析 19861986年年9 9月下旬，肯德基快餐店開始考慮打入人口眾多的中國(guó)月下旬，肯德基快餐店開始考慮打入人口眾多的中國(guó)市場(chǎng)。他們面臨的首要問題是：第一家肯德基店址應(yīng)當(dāng)選在市場(chǎng)。他們面臨的首要問題是：第一家肯德基店址應(yīng)當(dāng)選在何處？現(xiàn)在有三個(gè)地點(diǎn)可供選擇：上海、廣州、北京。何處？現(xiàn)在有三個(gè)地點(diǎn)可供選擇：上海、廣州、北京。上海上海。上海是中國(guó)最大的市場(chǎng)，有。上海是中國(guó)最大的市場(chǎng)，有11001100多萬(wàn)居民、多萬(wàn)居民、1900019000多家多家工廠和中國(guó)最繁忙的港口，上海是中國(guó)最繁榮的商業(yè)中心，工廠和中國(guó)最繁忙的港口

48、，上海是中國(guó)最繁榮的商業(yè)中心，其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地位在國(guó)內(nèi)顯而易見。上海的明顯優(yōu)勢(shì)是在這其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地位在國(guó)內(nèi)顯而易見。上海的明顯優(yōu)勢(shì)是在這里容易獲得合乎質(zhì)量的充足的肉雞供應(yīng)，通過興辦合資企業(yè)，里容易獲得合乎質(zhì)量的充足的肉雞供應(yīng)，通過興辦合資企業(yè)，泰國(guó)的正大集團(tuán)已經(jīng)在東南亞地區(qū)建立了泰國(guó)的正大集團(tuán)已經(jīng)在東南亞地區(qū)建立了1010個(gè)飼料廠和家禽個(gè)飼料廠和家禽飼養(yǎng)基地，可以為上海供應(yīng)肉雞?？系禄臇|南亞辦公室與飼養(yǎng)基地，可以為上海供應(yīng)肉雞?？系禄臇|南亞辦公室與正大集團(tuán)有著良好的關(guān)系。雖然上海一向是主要的商業(yè)中心，正大集團(tuán)有著良好的關(guān)系。雖然上海一向是主要的商業(yè)中心，但改革開放初人民收入水平增長(zhǎng)不快，能否

49、迅速接受西方快但改革開放初人民收入水平增長(zhǎng)不快，能否迅速接受西方快餐文化還是個(gè)疑問。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮喪，餐文化還是個(gè)疑問。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮喪，西方游客不多。西方游客不多。 案例討論：案例討論：肯德基快餐店選址分析肯德基快餐店選址分析 廣州廣州。廣州是可供選擇的另一個(gè)方案。它位于中國(guó)東南。廣州是可供選擇的另一個(gè)方案。它位于中國(guó)東南部，離香港很近，作為中國(guó)部，離香港很近，作為中國(guó)1414個(gè)沿海開放城市之一，個(gè)沿海開放城市之一，廣州于廣州于19841984年成為優(yōu)惠外資的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，這樣，廣州年成為優(yōu)惠外資的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，這樣，廣州在批準(zhǔn)外資項(xiàng)目、減免稅收和鼓勵(lì)技術(shù)開發(fā)方面

50、被授在批準(zhǔn)外資項(xiàng)目、減免稅收和鼓勵(lì)技術(shù)開發(fā)方面被授予更多的自主權(quán)，而且廣州人的收入水平近幾年增長(zhǎng)予更多的自主權(quán)，而且廣州人的收入水平近幾年增長(zhǎng)很快。廣州是西方商人經(jīng)常光顧的地方，同時(shí)也是旅很快。廣州是西方商人經(jīng)常光顧的地方，同時(shí)也是旅游者從香港出發(fā)作一日游的好地方。廣州與香港相距游者從香港出發(fā)作一日游的好地方。廣州與香港相距不到不到120120公里路程，公路鐵路交通都很便利。在廣州公里路程，公路鐵路交通都很便利。在廣州做買賣很容易得到肯德基香港辦公室提供的服務(wù)。另做買賣很容易得到肯德基香港辦公室提供的服務(wù)。另外，廣東地區(qū)的中國(guó)人也更熟悉西方管理慣例和西方外，廣東地區(qū)的中國(guó)人也更熟悉西方管理慣例

51、和西方文化。廣東和香港講同樣的粵語(yǔ)，差別不大，初步調(diào)文化。廣東和香港講同樣的粵語(yǔ)，差別不大，初步調(diào)查表明找到一個(gè)充分供應(yīng)肉雞的來(lái)源也沒有什么困難。查表明找到一個(gè)充分供應(yīng)肉雞的來(lái)源也沒有什么困難。 案例討論：案例討論：肯德基快餐店選址分析肯德基快餐店選址分析 北京北京。北京是中國(guó)的政治文化中心，這里有北京是中國(guó)的政治文化中心，這里有900900萬(wàn)居民，萬(wàn)居民，人口數(shù)量?jī)H次于上海。北京的外來(lái)人口數(shù)量眾多，有人口數(shù)量?jī)H次于上海。北京的外來(lái)人口數(shù)量眾多，有潛在的消費(fèi)群體。北京是中國(guó)的教育中心，是高等學(xué)潛在的消費(fèi)群體。北京是中國(guó)的教育中心，是高等學(xué)府的聚集地，所有這些因素都造成人口大量涌入和人府的聚集地

52、，所有這些因素都造成人口大量涌入和人民素質(zhì)提高，這對(duì)肯德基銷售是極為重要的。北京是民素質(zhì)提高，這對(duì)肯德基銷售是極為重要的。北京是那些向往故宮、長(zhǎng)城、十三陵的西方游客的必到之地，那些向往故宮、長(zhǎng)城、十三陵的西方游客的必到之地，這意味著肯德基將會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的外匯收入。因此，這意味著肯德基將會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的外匯收入。因此，如果從北京做起，無(wú)疑將更大地吸引人們的注意力，如果從北京做起，無(wú)疑將更大地吸引人們的注意力，并且不言而喻地表明政府的贊同態(tài)度，這將有助于今并且不言而喻地表明政府的贊同態(tài)度，這將有助于今后往其它城市的進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)查也表明，北京城郊后往其它城市的進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)查也表明，北京城郊有好幾個(gè)

53、家禽飼養(yǎng)基地。然而，從政治方面說(shuō)，外商有好幾個(gè)家禽飼養(yǎng)基地。然而，從政治方面說(shuō)，外商在北京經(jīng)營(yíng)更容易招致政府的直接干預(yù)。在北京經(jīng)營(yíng)更容易招致政府的直接干預(yù)。問題問題：1 1肯德基在中國(guó)選擇第一家店址時(shí)主要考慮了哪些因素？肯德基在中國(guó)選擇第一家店址時(shí)主要考慮了哪些因素？2 2如果你是肯德基的決策者，你會(huì)選擇哪座城市作為首次進(jìn)入的如果你是肯德基的決策者，你會(huì)選擇哪座城市作為首次進(jìn)入的目標(biāo)？為什么？目標(biāo)？為什么？ 1987年11月12日，北京前門附近，熱鬧非凡。 不是什么重大活動(dòng)，許多人只是在往路口的一座三層小樓里擠。這是一家剛開業(yè)的餐廳，掛著大大的紅牌子：“美國(guó)肯德基家鄉(xiāng)雞”。 旁邊還要另外掛一塊

54、小牌子，也是惹眼的紅色，提醒客人這里是“美式快餐”。 除了可樂一類的飲料，這家餐廳只賣4種食物:原味雞、雞汁土豆泥、菜絲沙拉、面包。一塊原味雞售價(jià)2元5角，在1987年的中國(guó)，是不折不扣的高消費(fèi)，國(guó)家干部和大學(xué)教授的月薪也不過六七十元。第三節(jié)零售企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)第三節(jié)零售企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略略一、一、 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略二、二、 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑三、三、 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)四、四、 網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略一、一、區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，就是網(wǎng)點(diǎn)空間布局戰(zhàn)略。區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，就是網(wǎng)點(diǎn)空間布局戰(zhàn)略。 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略模式主要有三種模式：滲透模式、跳躍

55、模式和滲透跳躍略模式主要有三種模式：滲透模式、跳躍模式和滲透跳躍結(jié)合式。結(jié)合式。1.1.區(qū)域性集中布局模式區(qū)域性集中布局模式指企業(yè)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)集中資源開店，將可能開指企業(yè)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)集中資源開店，將可能開設(shè)的門店數(shù)量盡量開完，再尋找另外的開店區(qū)設(shè)的門店數(shù)量盡量開完，再尋找另外的開店區(qū)域，以便充分挖掘該區(qū)域市場(chǎng)潛力，發(fā)揮資源域，以便充分挖掘該區(qū)域市場(chǎng)潛力，發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增整合優(yōu)勢(shì)，降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增大宣傳效果，以達(dá)到獲取規(guī)模效益目的。大宣傳效果，以達(dá)到獲取規(guī)模效益目的。具體操作方式有兩種：具體操作方式有兩種： 一種是以一個(gè)城市作為目標(biāo)，集中資源在該城市

56、迅速鋪一種是以一個(gè)城市作為目標(biāo)，集中資源在該城市迅速鋪開網(wǎng)點(diǎn)，形成壓倒性陣勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的注意。這種網(wǎng)開網(wǎng)點(diǎn)，形成壓倒性陣勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的注意。這種網(wǎng)點(diǎn)布局戰(zhàn)略對(duì)消費(fèi)相對(duì)分散且區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)不明顯的便利店、點(diǎn)布局戰(zhàn)略對(duì)消費(fèi)相對(duì)分散且區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)不明顯的便利店、冷飲店尤為適用。冷飲店尤為適用。 另一種操作方式是連鎖企業(yè)在考慮網(wǎng)點(diǎn)布局時(shí)，先確定另一種操作方式是連鎖企業(yè)在考慮網(wǎng)點(diǎn)布局時(shí)，先確定物流配送中心的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑物流配送中心的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑逐步擴(kuò)張。這種方式更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充逐步擴(kuò)張。這種方式更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮配送潛

57、力。配送中心的輻射范圍一般以配送車輛每分發(fā)揮配送潛力。配送中心的輻射范圍一般以配送車輛每小時(shí)小時(shí)60-80公里的速度，在一個(gè)工作日（公里的速度，在一個(gè)工作日（12小時(shí)小時(shí)/24小時(shí)）小時(shí)）內(nèi)可以往返配送中心的距離來(lái)測(cè)算。內(nèi)可以往返配送中心的距離來(lái)測(cè)算?？梢越档瓦B鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用。可以降低連鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用。可以提高形象上的相乘效果。可以提高形象上的相乘效果。節(jié)省人力、物力、財(cái)力，提高管理效率。節(jié)省人力、物力、財(cái)力，提高管理效率?？梢蕴岣呱唐返呐渌托б?，保證及時(shí)送貨?？梢蕴岣呱唐返呐渌托б?，保證及時(shí)送貨?？梢猿浞职l(fā)揮配送潛力，減少總部的投資壓力。可以充分發(fā)揮配送潛力，減少總部的投資壓力。 采取這

58、一擴(kuò)張模式，必須等待在一個(gè)區(qū)域開完計(jì)劃的門店數(shù)量采取這一擴(kuò)張模式，必須等待在一個(gè)區(qū)域開完計(jì)劃的門店數(shù)量 才進(jìn)入另一個(gè)區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國(guó)的整體布點(diǎn)工作才進(jìn)入另一個(gè)區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國(guó)的整體布點(diǎn)工作 可能需要較長(zhǎng)時(shí)間?？赡苄枰^長(zhǎng)時(shí)間。由于這一擴(kuò)張模式是一個(gè)一個(gè)區(qū)域漸進(jìn)開店，因此有可能其他由于這一擴(kuò)張模式是一個(gè)一個(gè)區(qū)域漸進(jìn)開店，因此有可能其他 一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會(huì)，讓一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會(huì)，讓 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占有利地址。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占有利地址。案例：早期沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張案例：早期沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張?jiān)谖譅柆攧?chuàng)業(yè)之初，山姆沃爾頓面對(duì)像

59、西爾斯、凱瑪特這樣強(qiáng)大在沃爾瑪創(chuàng)業(yè)之初，山姆沃爾頓面對(duì)像西爾斯、凱瑪特這樣強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采取了以小城鎮(zhèn)為主要目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略。在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采取了以小城鎮(zhèn)為主要目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略。在6060年代，年代，美國(guó)的大型零售公司根本不會(huì)在人口低于萬(wàn)人的小鎮(zhèn)上開分店，而山美國(guó)的大型零售公司根本不會(huì)在人口低于萬(wàn)人的小鎮(zhèn)上開分店，而山姆沃爾頓的信條是即使是姆沃爾頓的信條是即使是50005000人的小鎮(zhèn)也照開不誤，而且山姆對(duì)商店人的小鎮(zhèn)也照開不誤，而且山姆對(duì)商店選址有嚴(yán)格要求，首先要求在圍繞配送中心選址有嚴(yán)格要求，首先要求在圍繞配送中心 600600公里輻射范圍內(nèi)，把小公里輻射范圍內(nèi)，把小城鎮(zhèn)逐個(gè)填滿后，

60、然后再考慮向相鄰的地區(qū)滲透，這樣正好使沃爾瑪避城鎮(zhèn)逐個(gè)填滿后，然后再考慮向相鄰的地區(qū)滲透，這樣正好使沃爾瑪避開了和那些強(qiáng)大對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)搶先一步占領(lǐng)了小城鎮(zhèn)市場(chǎng)。待到開了和那些強(qiáng)大對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)搶先一步占領(lǐng)了小城鎮(zhèn)市場(chǎng)。待到凱瑪特意識(shí)到沃爾瑪?shù)拇嬖跁r(shí)，后者已經(jīng)牢牢地在小城鎮(zhèn)扎下了根，并凱瑪特意識(shí)到沃爾瑪?shù)拇嬖跁r(shí)，后者已經(jīng)牢牢地在小城鎮(zhèn)扎下了根，并開始向大城市滲透。開始向大城市滲透。2 跳躍模式跳躍模式 跳躍模式是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競(jìng)爭(zhēng)跳躍模式是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低的地區(qū)分別開設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個(gè)地方開程度相對(duì)較低的地區(qū)分別開設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個(gè)地方