商業(yè)地產(chǎn)招商之租金水平與業(yè)態(tài)規(guī)劃

1、特定商戶成特定商戶成交案例分析交案例分析特定商戶成特定商戶成交案例分析交案例分析特定商場案例分特定商場案例分析析特定商戶成特定商戶成交案例分析交案例分析特定商戶成特定商戶成交案例分析交案例分析結(jié)論分析結(jié)論分析各行業(yè)商戶租金各行業(yè)商戶租金水平及承租面積水平及承租面積規(guī)律規(guī)律租金租金面積面積具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律特色主力店特色主力店租金水平及租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律一般零售店鋪一般零售店鋪租金水平租金水平及承租面積規(guī)律及承租面積規(guī)律特色餐飲店特色餐飲店租金水平及租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律具體分別予以分析具體

2、分別予以分析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律35-4045-5545-5060-70165-75 （包管（包管理費）理費）80-100(包管理費）包管理費）租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費，其收取標(biāo)準(zhǔn)為租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元元/平方米（建筑面積計）平方米（建筑面積計）購物中心的負一層購物中心的負一層(以帶動人氣，將人流往高樓以帶動人氣，將人流往高樓層引導(dǎo)層引導(dǎo)

3、)或承租社區(qū)商住樓的整個裙樓或承租社區(qū)商住樓的整個裙樓一般至少在一般至少在5,000平方米以上平方米以上,甚至萬余平方米甚至萬余平方米承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達90元元左右左右,地段差的店鋪單位租金在地段差的店鋪單位租金在35元左右元左右*注：注：- 簽約年期一般為簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%； - 一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。特征分析特征分析：保底保底100-130抽成抽成6%-8%保底保底145-165抽成抽成7%-9%5

4、0-6040-5050-70特征分析特征分析：一般貫通商場首層一般貫通商場首層4、5層層大型綜合性百貨大型綜合性百貨(New World,Sogo)要求面積一要求面積一般超過般超過10,000平方米，精品百貨平方米，精品百貨(如如“連卡連卡佛佛”、“西武西武” 等等)面積要求較靈活，一般在面積要求較靈活，一般在3,000平方米或以上平方米或以上大型綜合性百貨通常在大型綜合性百貨通常在60-140元之間，精品百元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定貨略高，主要視乎承租面積而定,可達可達200元元通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積大

5、，一般在承租面積大，一般在3000平方米以上平方米以上承受租金范圍通常在承受租金范圍通常在50-70元元*注注:酒樓簽約年期一般為酒樓簽約年期一般為9年年(3+3+3);遞增幅度通常不超過遞增幅度通常不超過10%。營業(yè)額抽成營業(yè)額抽成28%-32%業(yè)主提供硬件設(shè)備業(yè)主提供硬件設(shè)備,商戶按營業(yè)額抽成商戶按營業(yè)額抽成20%-22%150-160購物中心最高層或貫通商場的較高樓層購物中心最高層或貫通商場的較高樓層一般至少在一般至少在1,000平方米以上平方米以上娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國內(nèi)電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚未成熟發(fā)展尚未成

6、熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費者多一種發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費者多一種娛樂娛樂,經(jīng)營模式以合資及自營為主經(jīng)營模式以合資及自營為主承租面積承租面積遞增趨勢遞增趨勢承租水平承租水平遞增趨勢遞增趨勢q放至底層以匯聚人流，使人流放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層輻射至其它樓層q承租面積大，通常在承租面積大，通常在5000平方平方米以上，僅次于百貨公司；米以上，僅次于百貨公司；q租金承受水平較低，單位租金租金承受水平較低，單位租金通常在通常在35-90元。元。百貨公司百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項目檔次和占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項目檔次和特色；特色；承租面積最大，通常在萬平方米承

7、租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層以上，可貫穿于商場首層4、5F ；租金承受水平相對較低，大型綜租金承受水平相對較低，大型綜合性百貨單位租金在合性百貨單位租金在60-140左右。左右。大型中大型中式酒樓式酒樓承租面積較大，通常在承租面積較大，通常在3000平方米以上；平方米以上；一般設(shè)置在商場頂層，提供一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場所；休憩、餐飲場所；承受租金多在承受租金多在50-70元。元。下首層設(shè)置超市下首層設(shè)置超市百貨公司設(shè)置在百貨公司設(shè)置在1F-3F美食廣場設(shè)置在美食廣場設(shè)置在4F大型中式酒樓設(shè)置在第大型中式酒樓設(shè)置在第5F具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店

8、租金水平及大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律特色主力店特色主力店租金水平及租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律60-7070-8045-55承租面積承租面積遞增趨勢遞增趨勢單位承租水平單位承租水平（元（元/平方米平方米/月）月）遞增趨勢遞增趨勢80-120906050q總體承租能力較低，總體承租能力較低，一般放在商場中層以上，一般放在商場中層以上，如如3F以上以上承租能力承租能力高、承租高、承租面積小的面積小的放至較低放至較低樓層，反樓層，反之放至高之放至

9、高樓層樓層體育用品專門店、美容院設(shè)置在第體育用品專門店、美容院設(shè)置在第3F家電家居、健身中心設(shè)置在第家電家居、健身中心設(shè)置在第4F具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律一般零售店鋪一般零售店鋪租金水平租金水平及承租面積規(guī)律及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律中信城市廣場租金分析6646995113503230100200300400500600700800LG1F2F3F4F元元/8%32%27%5%各樓層遞增各樓層遞增（減）差幅（

10、減）差幅地王購物中心租金分析3538356144931820100200300400500600700800900LG1F2F3F4F元元/各樓層遞增各樓層遞增（減）差幅（減）差幅63%20%26%58%下首層下首層服務(wù)配套類服務(wù)配套類首層首層香港及東南亞知名品牌連鎖店香港及東南亞知名品牌連鎖店 (服裝服裝珠寶珠寶鐘表鐘表皮具皮具化妝品化妝品鞋鞋內(nèi)衣內(nèi)衣精品等精品等)平均租金：平均租金：600元元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)可按品牌知名度上浮或下調(diào)10% -20%大型品牌旗艦店大型品牌旗艦店(如如ARMANI服裝、皮具、精品、家私等服裝、皮具、精品、家私等) 具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律及承租面積規(guī)律特色餐飲店特色餐飲店租金水平及租金水平及承租面積規(guī)律承租面積規(guī)律下首層下首層三層三層二層二層首層首層四層四層五層五層地王商場中信廣場無第5F65（逸和軒）70(金城太子,2081m2)180