解析商業(yè)地產(chǎn)概念密碼

1、.解析商業(yè)地產(chǎn)概念密碼商業(yè)地產(chǎn)新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，給許多人留下了無限的想象空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經(jīng)營(yíng)戶。幾乎每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)新概念的推出，都在不同程度上吊起相當(dāng)一部分人的胃口。    然而，對(duì)這些商業(yè)地產(chǎn)新概念，所有人的認(rèn)知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產(chǎn)的跟風(fēng)族。    反過來，概念地產(chǎn)跟風(fēng)族的非理性投資，又使一些本來就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)半知半覺的開發(fā)商熱情倍增。開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)新概念的圖騰式膜拜，已使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遭遇前所未有的困境，已引發(fā)國(guó)家有關(guān)部門針對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)

2、開發(fā)出臺(tái)一系列針對(duì) 性政策。   不妨讓我們共同來認(rèn)識(shí)一下商業(yè)地產(chǎn)新概念。    概念先行    真正讓商業(yè)地產(chǎn)處處揚(yáng)名的，是一個(gè)至今說起來仍叱咤風(fēng)云的新概念：Shopping Mall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”?，F(xiàn)在還用得著解釋什么是Shopping Mall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。    概念先行，Shopping Mall概念讓一代中國(guó)人重新認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、營(yíng)銷策劃、招商銷售、經(jīng)營(yíng)管理均需要有一整套的規(guī)劃與決策支持。

3、60;   概念先行，Shopping Mall概念也讓相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為：如果住宅不好做，你就做Mall吧。現(xiàn)在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長(zhǎng)一茬金。    于是乎，大江南北，“商業(yè)廣場(chǎng)”、“購(gòu)物廣場(chǎng)”、“購(gòu)物公園”、“主題購(gòu)物公園”、“體驗(yàn)商場(chǎng)”、“泛商業(yè)Mall”、“動(dòng)力型Mall”粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。    如果說Shopping Mall是特大型城市和大型城市概念先行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)，那么在大中城市里，批發(fā)市場(chǎng)的

4、升級(jí)換代成了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)新概念的先驅(qū)。    從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿(mào)城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發(fā)城”、“專業(yè)批發(fā)商”、“一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)”、“綜合性批發(fā)市場(chǎng)”新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發(fā)青春。    概念，已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商啟動(dòng)項(xiàng)目投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種情況下，概念先行便成為理所當(dāng)然的事情了，幾種引人注目的現(xiàn)象像傳染病一樣在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之間傳播開來。   &

5、#160;一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險(xiǎn)境，期待置死地而后生，絕處逢生，概念發(fā)出超常影響力，一舉扭轉(zhuǎn)敗局。    二、概念聯(lián)排疊加，一個(gè)項(xiàng)目，一大堆概念，大概念聯(lián)排小概念疊加，期待每個(gè)概念都發(fā)揮影響力，結(jié)果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關(guān)鍵時(shí)候面對(duì)處境竟不知使用何種兵器為好。    三、概念就是市場(chǎng)，這個(gè)概念在這個(gè)城市是個(gè)市場(chǎng)空白，填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白，也就爭(zhēng)取了這個(gè)城市的市場(chǎng)，也不論填補(bǔ)這類遠(yuǎn)期市場(chǎng)空白是需要付出時(shí)間的代價(jià)的。     四、概念就是概念，建筑就是建筑，

6、商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做項(xiàng)目，商鋪是為了掙利潤(rùn)。商鋪賣完了，利潤(rùn)回收了，項(xiàng)目完成了，廣告不打了，概念泡湯了。    概念認(rèn)識(shí)    同樣是Mall，為什么不同的開發(fā)商冠以不同的商業(yè)地產(chǎn)概念？什么“動(dòng)力型Mall”、“生活型Mall”、“購(gòu)物Mall”、“泛商業(yè)Mall”    同樣是服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，為什么不同的發(fā)展商會(huì)給她貼上不同的標(biāo)簽?zāi)?？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場(chǎng)”、“一級(jí)服裝批發(fā)市場(chǎng)”   

7、60;誰也不難發(fā)現(xiàn)，不同的商業(yè)地產(chǎn)概念標(biāo)簽，實(shí)際上傳遞著不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信息。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之所以選擇不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，是希望藉此尋找能打動(dòng)商鋪投資戶和經(jīng)營(yíng)戶并讓他們產(chǎn)生租售沖動(dòng)的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“核心差異”的信息才能成為商業(yè)地產(chǎn)新概念。    一般而言，構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)核心差異的信息因子有以下幾種：    一、市場(chǎng)定位。不同的市場(chǎng)定位決定不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，相同的市場(chǎng)定位可以在市場(chǎng)細(xì)分中找到不同的商業(yè)地產(chǎn)概念。    二、地理位置。

8、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人口聚集與購(gòu)買力集中的要求高于任何一種形態(tài)的地產(chǎn)。從某種意義上說，選址對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起相當(dāng)大的決定作用。     三、交通系統(tǒng)。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置，商業(yè)地產(chǎn)新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。    四、建設(shè)規(guī)模。項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn)概念的對(duì)稱性能增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)概念的影響力，10000平米主推“大賣場(chǎng)”概念人家相信，要說這是Shopping Mall，可能明天你就要掏錢給人補(bǔ)牙。    五、建筑型態(tài)。不同體量的商業(yè)地產(chǎn)開

9、發(fā)支撐不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，不同的建筑型態(tài)又對(duì)不同的商業(yè)地產(chǎn)概念產(chǎn)生一定影響力，不同的商業(yè)地產(chǎn)概念又對(duì)不同形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)提出不同要求。    六、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業(yè)態(tài)與業(yè)種的配備，是商業(yè)地產(chǎn)概念形象豐滿的具體要求。    七、物業(yè)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從最低形態(tài)到最高形態(tài)，是項(xiàng)目管理由混合狀態(tài)向?qū)I(yè)狀態(tài)不斷蛻變的過程。越是高級(jí)型態(tài)，物業(yè)管理的專業(yè)化、系統(tǒng)化程度越高。商業(yè)地產(chǎn)概念落地便愈精細(xì)化、明朗化。    八、商脈源流。商氣的

10、凝集是商幫形成的基礎(chǔ)，不同地域、不同商幫、不同的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起著無可替代的聚集作用。    九、市場(chǎng)推廣。商業(yè)地產(chǎn)概念的形成，不是簡(jiǎn)單描述，而是系統(tǒng)定位后，強(qiáng)勢(shì)推廣。正因?yàn)樗休d的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心差異，更應(yīng)該用強(qiáng)勢(shì)推廣手段使這種差異顯性化，使概念差異化加大。概念采購(gòu)        成熟的商業(yè)地產(chǎn)概念只能從市場(chǎng)中來，應(yīng)該是區(qū)域性市場(chǎng)資源配置的最好表現(xiàn)。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)之所以成為全國(guó)聞名的小商品市場(chǎng)，就是義烏的政策資源、產(chǎn)業(yè)資源、市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域商戶經(jīng)營(yíng)

11、能力、市場(chǎng)組織與管理能力等資源合理配置后才誕生的。    這是商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu)的主要來源。    套用一句俗語，男怕選錯(cuò)行，女怕選錯(cuò)郎，叫做：商怕選錯(cuò)“行”，住怕選錯(cuò)“房”。這里所說的商業(yè)地產(chǎn)概念的“行”就是行業(yè)資源。    商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu)的第二個(gè)來源是市場(chǎng)細(xì)分。    相信大家都玩過這樣一個(gè)游戲，隨手摘下一棵樹枝，然后以每說一句“我想你”，“我不想你”來淘汰一片樹葉，以最后剩下的樹葉來決定“我想你”還是“我不想你”。 &#

12、160;  市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果雖然不會(huì)這么荒唐，但其具體操作過程倒與此有相同之處。我們可以把概念采購(gòu)放在“市場(chǎng)樹”上來處理，每次以充分的市場(chǎng)考量來淘汰一片不適于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“樹葉”，一步一步分級(jí)分層淘汰，我們便能找到適合自己開發(fā)的較為準(zhǔn)確的商業(yè)地產(chǎn)概念。因?yàn)檫@個(gè)“淘汰”過程實(shí)際上就是一個(gè)不斷整合資源，優(yōu)化組合資源作出綜合判斷的過程。    商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu)的第三個(gè)來源是國(guó)際視野。    按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下

13、時(shí)，商業(yè)處于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從1100到2000美元，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均GDP從2000到4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping  Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。 

14、   中國(guó)人均突破1000美元，在國(guó)際視野中尋找商業(yè)地產(chǎn)概念完全可以參照國(guó)情對(duì)其相應(yīng)體系作一定考量。在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)概念的引進(jìn)完全成為可能，像CBD、Shopping  Mall這些舶來的商業(yè)地產(chǎn)概念便是例證，接下來的事情便是找到適合中國(guó)發(fā)展的CBD模式和Shopping Mall開發(fā)模式，改變完全模仿或完全反對(duì)這兩種極端的概念采購(gòu)方式。概念落地        商業(yè)地產(chǎn)概念只有經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)在實(shí)踐中得到落實(shí)以后才能真正凸現(xiàn)概念存在的價(jià)值。鞋合不合腳

15、，穿穿試試便知道了。    商業(yè)地產(chǎn)概念的前期勘定，一定要考慮：    一、 這個(gè)概念有市場(chǎng)嗎？有市場(chǎng)，市場(chǎng)容量有多大？    二、 這個(gè)概念有前途嗎？概念是否符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？    三、 這個(gè)概念有魅力嗎？對(duì)目標(biāo)客戶有多大的吸引力？    四、 這個(gè)概念有價(jià)值嗎？多大的投入能發(fā)揮其潛在價(jià)值？    如何判斷商業(yè)地產(chǎn)概念是否有市場(chǎng)、有前途、有魅力、有價(jià)值呢

16、？從東莞的第一國(guó)際Mall到北京的百榮商城，從上海的東方到廣州的天河，成熟的商業(yè)地產(chǎn)概念，基本上都具有以下四個(gè)特性：    一、市場(chǎng)適應(yīng)性，概念性商業(yè)地產(chǎn)不要只停留在概念的表象上，應(yīng)該按明確概念鎖定的目標(biāo)市場(chǎng)，目標(biāo)投資戶和經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)市場(chǎng)前景作正確的判斷和理性分析。    二、資源稀缺性，概念性商鋪一旦確立，應(yīng)設(shè)定壁壘，防范追隨者的市場(chǎng)干擾，同時(shí)也要有效避免競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資源攔截。    三、可延伸性，概念性商業(yè)地產(chǎn)要不斷給人留下無窮的想象空間，因此把握概念推廣的節(jié)奏和火候，以概念的顯性化來不斷延伸概念。    四、穩(wěn)定性，概念性商業(yè)地產(chǎn)由于其價(jià)值體現(xiàn)需要一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，可以對(duì)概念作SWOT分析，逐步完善豐富，并保持相對(duì)穩(wěn)定性。    值得一提的是，商業(yè)地產(chǎn)概念落地需要注意幾種趨向：    商業(yè)地產(chǎn)概念是萬能的嗎？不是的。成熟的商業(yè)地產(chǎn)概念只能明確地表述項(xiàng)目的核心差異信