房地產(chǎn)項目主要融資方式

1、房地產(chǎn)項目主要融資方式房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動關(guān)系，二者相輔相成，必然會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生巨大的推動力量。但從現(xiàn)狀觀察，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現(xiàn)象，由此蘊涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結(jié)合才能落到實處。十二種創(chuàng)新途徑根據(jù)經(jīng)驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑（有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款）

2、。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費者，都要對各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。（一）上市融資房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買（借）殼上市進行融資。（二）海外基金目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式一一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司

3、合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，冉加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。（三）聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營思想，不可能對商業(yè)地產(chǎn)項

4、目進行完善規(guī)劃和長期運營，因此，容易出現(xiàn)開發(fā)商在時銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開發(fā)商和經(jīng)營商的合作開發(fā)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)期間目標和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。（四）并購在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發(fā)才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。（五）房地產(chǎn)投資信托（REITS）2003年底

5、，中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金（REITS）的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開發(fā)過程等問題使我國市場以往的REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩(wěn)、波動性小，市場回報高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高；同時，REITS實行專業(yè)化團隊管理，有效降低了風險。（六）房地產(chǎn)債券融資發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大

6、都不采用該種融資方式。（七）夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國房地產(chǎn)融資市場，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。（八）房地產(chǎn)信托融資防火墻是信托產(chǎn)品本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。信托財產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn)，也不是信托公司的負債，即使信托

7、公司破產(chǎn)，信托財產(chǎn)也不受清算影響，實現(xiàn)了風險的隔離。另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品。信托融資的主要缺陷，一是融資規(guī)模小；二是流動性差，由于受“一法兩規(guī)”的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉(zhuǎn)讓需求；三是對私募的限制，即規(guī)定資金信托計劃不超過200份，相當于提高了投資者的門檻。（九）項目融資項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。（十）開發(fā)商貼息委托貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，

8、委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠，可以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在暫時銷售不暢的情況下發(fā)生債務(wù)和財務(wù)危機，可以為部分有實力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問題。（十一）短期融資券短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)沒有法律上的約束

9、，但就目前的情況來看，由于短期融資券的發(fā)行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。（十二）融資租賃根據(jù)合同法的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。（十三）房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級階段進行中的住房

10、抵押貸款證券化是其現(xiàn)實切入點。據(jù)實選擇融資方式需要明確的是，對當事各方來說，并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的地產(chǎn)公司有著不同的風險控制和融資需求，因此，如何根據(jù)自身實情來確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風險是房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心。以下分別加以說明一一（一）房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式房地產(chǎn)開發(fā)可以分為七個環(huán)節(jié)：開發(fā)項目的立項和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計和市政配套、選擇地點和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營和物業(yè)管理。按照融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個融資階段，按照不同階段面臨的風險來選擇每個階段適合的融資

11、工具。1、準備階段，貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲備資金這一階段的開發(fā)成本和費用包括購入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設(shè)計費用等。這一階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風險。該階段融資期限最長，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達到35%Z上才可獲得銀行貸款的限制，一般房地產(chǎn)企業(yè)難以達到要求，為獲得貸款必須保證“過橋融資”的可得性確切，資金流穩(wěn)定性較高，因此，可以接受較高的融資成本。夾層融資既包括債券融資又包括股權(quán)融資，規(guī)避了政策限制，可以作為此階段融資的首選，用以補充自有資金。使用夾層融資后，自有資金比例達到30犯上，便可以使用信托融資。對于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮發(fā)行債

12、券、reits與海外資金合資設(shè)立項目公司進行投資上市和并購等方式在項目準備階段之前利用，保證整個開發(fā)過程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風險。2、生產(chǎn)階段，儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金這一階段的開發(fā)成本包括“七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設(shè)施建設(shè)等支出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨建設(shè)項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發(fā)商融資進度盡可能與開發(fā)進度配合，既滿足工程需要，又不能因過度融資導致過高的資金成本?；▔|資是本階段實際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風險轉(zhuǎn)移

13、給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對容易籌得資金。短期融資券，一般在9個月內(nèi)還本付息，具有利率、期限靈活周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點，是信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)階段和銷售階段進行銜接的時候，解決短期資金缺口的理想融資選擇。3、銷售階段，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金開發(fā)商銷售房地產(chǎn)回籠資金，這一階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨貸款利息稅升高，購房者拖欠款等風險。本階段購房者需要融資。對于工作時間不長，但有較高收入預期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款；工作時間較長或有一定財產(chǎn)積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。融資

14、租賃也可以減輕支付負擔，實現(xiàn)真正意義上的“零首付”。（二）不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇不同開發(fā)項目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場發(fā)育程度和投資者的信心程度?，F(xiàn)有融資格局是各方博弈的結(jié)果，包括銀行風險、資本市場發(fā)展狀況和企業(yè)信譽等方面。1 .住宅住宅是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的項目類型之一。住宅的經(jīng)營模式是開發(fā)并銷售，融資相對商業(yè)用房較為容易，享受稅收優(yōu)惠，但其貸款抵押期一般較長。不同檔次的住宅類型資金運作規(guī)律、消費群體乃至政策環(huán)境都不一樣，考慮融資方式的選擇時應(yīng)進一步細分住宅市場。別墅、高檔住宅區(qū)：這類住宅消費群體針對高收入階層，目標消費群狹小、需求個性化隱含著較大的銷售風險，總體看空置率較高。高

15、檔住宅通常要求較高設(shè)計水準，可行性研究和專業(yè)設(shè)計費用高昂，因此，在開發(fā)的準備期融資需求大，而準備期又是不確定性最大的開發(fā)階段。類似于商業(yè)用房，開發(fā)商更需要拓寬融資渠道，為保證資金的可得性和穩(wěn)定性，愿意接受較高的融資成本。夾層融資、信托、項目融資、reits等是較為理想的融資方式。普通商品房：中端客戶貸款比例較高，違約率略高于高端客戶。融資租賃可以構(gòu)造事實上的“零首付”：“賣方信貸”可以通過開發(fā)商補貼的方式為他們提供貸款上的優(yōu)惠，減輕他們的還貸壓力；這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來源。經(jīng)濟適用房：該類型住宅適宜中低收入人群，貸款比例最高、違約率也最高。低收入人群難以獲得高

16、額的購房貸款額度，對金融創(chuàng)新融資工具需求不強，在市場失效的情況下，政府應(yīng)該承擔更多的責任。由于并非所有人的住房問題都要通過購買新建商品房解決，可以通過發(fā)展二手房和房屋租賃市場，解決經(jīng)濟拮據(jù)人群的住房需要。2 .商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括寫字樓、商鋪、工業(yè)項目、停車場和倉庫等。各方面特征與住宅有顯著差異，經(jīng)營模式是開發(fā)并持有，以出租獲取回報為主，產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流較穩(wěn)定；融資規(guī)模大、時間長，因此，它對新融資渠道的需求更旺盛。我國現(xiàn)有的reits都是投資物業(yè)，靠租金獲取回報，適用于投資于辦公樓、購物中心等。大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。短期融資券適用于工程

17、較大、耗資較多的項目，保證項目開發(fā)期間獲得穩(wěn)定的資金流。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的，對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差，聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型。海外基金也多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開發(fā)項目。（三）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇對于實力雄厚、信譽良好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式（譬如上市融資、發(fā)債融資、海外資金等）幾乎成為他們的專利。而對于為數(shù)眾多的中小企業(yè)來說，應(yīng)積極采用開發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進行融資j57710018030900120

18、95579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799025155125771001803090012387577164982601818051577100180309001213857213119215891832657710018030900123595790368223610760535771001803090012356576135286143791742577100180309001235557508786970469327917088100343355274101229944325833379170881003433552751018667329388320081708810034335610710158115250150052217088100343356108101000180059871732170881003433542951010741