深圳柏龍商業(yè)廣場改造定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告PPT

1、本報(bào)告嚴(yán)格保密柏龍商業(yè)廣場柏龍商業(yè)廣場定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2過去過去，我們曾經(jīng)走錯(cuò)了路，結(jié)果失敗了！，我們曾經(jīng)走錯(cuò)了路，結(jié)果失敗了！現(xiàn)在現(xiàn)在，上天給了一個(gè)可以重來的機(jī)會(huì)，我們?nèi)f分珍惜！，上天給了一個(gè)可以重來的機(jī)會(huì)，我們?nèi)f分珍惜！未來未來，路在何方？，路在何方？現(xiàn)狀現(xiàn)狀：抱著金飯碗抱著金飯碗 夾縫中求存夾縫中求存項(xiàng)目處于東部門戶，龍崗老街商圈人氣金三角；項(xiàng)目處于東部門戶，龍崗老街商圈人氣金三角；夾縫中求存，總體經(jīng)營情況一般，缺乏競爭力！夾縫中求存，總體經(jīng)營情況一般，缺乏競爭力！項(xiàng)目屬性判定項(xiàng)目屬性判定占地面積： 8445.52平方米總經(jīng)營面積：25000平方米樓層：共4層

2、 一層：餐飲、珠寶、蘇寧電器 二層及三層：ITAT， 四層目前空置經(jīng)營情況： 主力店目前經(jīng)營良好，其他經(jīng)營一般 ，2014年租期截止；項(xiàng)目形象：中低檔。項(xiàng)目位置：兩大項(xiàng)目之間，夾縫中生存。 租售情況：蘇寧：100元/平米/月 ，ITAT:30元/平米/月, 商鋪部分已經(jīng)銷售，售價(jià)2.8萬元/平米對面：老街人氣較旺本項(xiàng)目是一個(gè)本項(xiàng)目是一個(gè)“二次啟動(dòng)，二次定位二次啟動(dòng)，二次定位”的項(xiàng)目的項(xiàng)目項(xiàng)目具體持久市場競爭力項(xiàng)目具體持久市場競爭力開發(fā)商不過多參與項(xiàng)目實(shí)際的經(jīng)營管理開發(fā)商不過多參與項(xiàng)目實(shí)際的經(jīng)營管理項(xiàng)目至少實(shí)現(xiàn)年項(xiàng)目至少實(shí)現(xiàn)年1600萬元租金收益萬元租金收益開發(fā)商開發(fā)商三要求三要求二次啟動(dòng)二次啟

3、動(dòng)二次定位二次定位通過項(xiàng)目的二次啟動(dòng)和重新定位，打造項(xiàng)目持久市場競爭力，并通過項(xiàng)目的二次啟動(dòng)和重新定位，打造項(xiàng)目持久市場競爭力，并獲得價(jià)值最大化，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象獲得價(jià)值最大化，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象價(jià)值最大化價(jià)值最大化項(xiàng)目成功招商；項(xiàng)目成功銷售；實(shí)現(xiàn)1600萬以上的年租金收益。項(xiàng)目影響力項(xiàng)目影響力 構(gòu)建適宜的商業(yè)模式，適宜發(fā)展商需求，打造項(xiàng)目持久市場競爭力； 建立項(xiàng)目良好的市場品牌；我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)目標(biāo)理解目標(biāo)理解項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目定位應(yīng)該達(dá)成的目標(biāo)項(xiàng)目定位應(yīng)該達(dá)成的目標(biāo)物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位思路思路項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證區(qū)域研究區(qū)域研究商圈研

4、究商圈研究項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖天時(shí)天時(shí)：上天賜予的最后一次機(jī)會(huì)：上天賜予的最后一次機(jī)會(huì)區(qū)域研究區(qū)域研究區(qū)域定位區(qū)域定位深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流配送業(yè)、高端服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)提速龍崗發(fā)展高

5、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流配送業(yè)、高端服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)提速龍崗發(fā)展通信、計(jì)算機(jī)及外部設(shè)備、新型儲(chǔ)能材料、微電子及元器件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、有機(jī)高分子材料、軟件、先進(jìn)制造技術(shù)設(shè)備、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 高速發(fā)展中之深圳重要的城市次中心高速發(fā)展中之深圳重要的城市次中心10大運(yùn)會(huì)落戶龍崗，提升龍崗商業(yè)輻射力，為龍崗區(qū)域商業(yè)大運(yùn)會(huì)落戶龍崗，提升龍崗商業(yè)輻射力，為龍崗區(qū)域商業(yè)帶來帶來巨大發(fā)展契機(jī)帶來帶來巨大發(fā)展契機(jī)n 大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快大運(yùn)新城為政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，現(xiàn)已建成的國際自行車賽場以及規(guī)劃中的高交會(huì)館，五星級(jí)酒店，主體育館，游泳中心，數(shù)碼城，留學(xué)生工業(yè)園等國際級(jí)的市政配套

6、及深圳教職員的遷移。新高交會(huì)館大運(yùn)會(huì)相關(guān)設(shè)施酒店商務(wù)區(qū)也在建設(shè)中。舊改工程加快城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展構(gòu)筑舊改工程加快城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展構(gòu)筑“一主兩副一主兩副”的多元服務(wù)中的多元服務(wù)中心心大運(yùn)新城為副中心大運(yùn)新城為副中心；大運(yùn)會(huì)優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)進(jìn)程大運(yùn)會(huì)優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)進(jìn)程 居住環(huán)境、配套優(yōu)勢、地鐵號(hào)線的延伸，大運(yùn)會(huì)影響的大運(yùn)會(huì)影響的輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域可以擴(kuò)寬至關(guān)內(nèi)，甚至在小可以擴(kuò)寬至關(guān)內(nèi)，甚至在小時(shí)生活圈內(nèi)的惠州、東莞相關(guān)時(shí)生活圈內(nèi)的惠州、東莞相關(guān)區(qū)域，吸引其周邊的中高端客區(qū)域，吸引其周邊的中高端客戶向城際中心聚集。戶向城際中心聚集。 從而引發(fā)商業(yè)形成、發(fā)展與升級(jí)

7、。11地鐵地鐵5號(hào)線開通，商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升號(hào)線開通，商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升1530%以以上，上，對本項(xiàng)目而言，價(jià)值提升對本項(xiàng)目而言，價(jià)值提升202040%以上以上。地鐵3號(hào)線鳥瞰圖 老城商圈（明年地老城商圈（明年地鐵開通后對項(xiàng)目的鐵開通后對項(xiàng)目的影響）影響）中心城商圈中心城商圈 地鐵三號(hào)線跨越老城商圈及中心城商圈，將地鐵三號(hào)線跨越老城商圈及中心城商圈，將對兩商圈的未來商業(yè)發(fā)展起到巨大的帶動(dòng)作用：對兩商圈的未來商業(yè)發(fā)展起到巨大的帶動(dòng)作用： 地處深圳、東莞、惠州“金三角”的龍崗，具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶來了商業(yè)的高速發(fā)展，而地鐵開通，更是進(jìn)一步催化商圈

8、的發(fā)展進(jìn)程。 按國際慣例，一般地鐵開通后，其商業(yè)價(jià)值會(huì)提升商業(yè)價(jià)值會(huì)提升30%30%左右左右。區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差，價(jià)值提升比率越高。 日本、香港、深圳地鐵發(fā)展的規(guī)律：地鐵開通，日本、香港、深圳地鐵發(fā)展的規(guī)律：地鐵開通，商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升151530%以上以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入大運(yùn)會(huì)、地鐵、深惠路改造，使龍崗基礎(chǔ)設(shè)施條件及內(nèi)外部交通條件大為改善，推動(dòng)區(qū)域影響力增強(qiáng)。龍崗近三年來GDP快速增長，居民人均收入快速增多，人口數(shù)量增加，龍崗商業(yè)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。居民生活水平的不斷提高，催生了一大批中產(chǎn)階級(jí)，其對中高端消費(fèi)需求日益增強(qiáng)?；A(chǔ)設(shè)施

9、及交通基礎(chǔ)設(shè)施及交通區(qū)域商業(yè)需求區(qū)域商業(yè)需求未來商業(yè)發(fā)展未來商業(yè)發(fā)展前景看好，商業(yè)前景看好，商業(yè)開發(fā)時(shí)機(jī)良好。開發(fā)時(shí)機(jī)良好。修煉內(nèi)功，盛裝以待天時(shí)修煉內(nèi)功，盛裝以待天時(shí)13區(qū)域商業(yè)發(fā)展結(jié)論區(qū)域商業(yè)發(fā)展結(jié)論龍崗房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，消費(fèi)力不斷提升，地鐵交通等的完善，為房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。龍崗房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，消費(fèi)力不斷提升，地鐵交通等的完善，為房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。根據(jù)研究，兩個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距大于根據(jù)研究，兩個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距大于2000元元平米時(shí)，銷售價(jià)的地方消費(fèi)人流將出現(xiàn)回流（至售價(jià)低的地方）。其平米時(shí)，銷售價(jià)的地方消費(fèi)人流將出現(xiàn)回流（至售價(jià)低的地方）。其回流程度取決與交通、配套

10、的改善等。回流程度取決與交通、配套的改善等。而回流帶來的人口，帶動(dòng)的新消費(fèi)力增長將為房地產(chǎn)而回流帶來的人口，帶動(dòng)的新消費(fèi)力增長將為房地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。地鐵的開通，在地鐵的開通，在拉近同城距離拉近同城距離，促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)，促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)，“地鐵地鐵+公交車公交車”的發(fā)展模式，將對進(jìn)一步擴(kuò)大商的發(fā)展模式，將對進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)商圈輻射力，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。業(yè)商圈輻射力，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位思路思路項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證區(qū)域研究區(qū)域研究商圈研究商圈研究項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證休閑

11、休閑MALLMALL定位及論證定位及論證購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖地利地利：東部門戶：東部門戶 地鐵商業(yè)時(shí)代來臨地鐵商業(yè)時(shí)代來臨大運(yùn)新城大運(yùn)新城中心城商圈中心城商圈老城商圈老城商圈龍崗商圈格局：三大商圈，龍崗商圈格局：三大商圈，百貨超市為主，多種業(yè)態(tài)共百貨超市為主，多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展同發(fā)展未來：體育新城的規(guī)劃定位未來：體育新城的規(guī)劃定位是依托深圳市大運(yùn)中心，是依托深圳

12、市大運(yùn)中心，集集體育、教育、居住、商業(yè)文體育、教育、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以體育為主體的新體育為主體的新“地標(biāo)地標(biāo)”。目前：商業(yè)暫未成形。目前：商業(yè)暫未成形。龍崗老街龍崗老街五洲風(fēng)情五洲風(fēng)情龍盈泰龍盈泰- -天虹天虹世貿(mào)中心世貿(mào)中心東方茶都東方茶都龍崗電子世界龍崗電子世界碧湖港澳城碧湖港澳城中心城天虹中心城天虹歲寶百貨歲寶百貨商圈研究商圈研究n 百貨超市成為主流：百貨超市成為主流：n 專業(yè)市場占據(jù)一定份額：專業(yè)市場占據(jù)一定份額：老城、中心城目前已有龍崗賽格、電子世界、東方國際茶都等專業(yè)市場，相對規(guī)模均較有影響力

13、。n 多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展：多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展：專賣店、便利店、個(gè)體戶店、專業(yè)店等也有一定發(fā)展，其中以龍崗老街為代表的早期商業(yè)及以中心城社區(qū)商業(yè)為代表的新發(fā)展商業(yè)，都在不同程度上對龍崗老城、中心城的業(yè)態(tài)互補(bǔ)起對龍崗老城、中心城的業(yè)態(tài)互補(bǔ)起到積極作用到積極作用。n 零售業(yè)的行業(yè)：零售業(yè)的行業(yè)：行業(yè)涉及餐飲、食品、服裝、家電、電子、醫(yī)藥、建材、音像等等。大運(yùn)新城大運(yùn)新城中心城商圈中心城商圈老城商圈老城商圈未來：體育新城的規(guī)劃定位未來：體育新城的規(guī)劃定位是依托深圳市大運(yùn)中心，是依托深圳市大運(yùn)中心，集集體育、教育、居住、商業(yè)文體育、教育、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū)

14、，將成為深圳以復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以體育為主體的新體育為主體的新“地標(biāo)地標(biāo)”。目前：商業(yè)暫未成形。目前：商業(yè)暫未成形。n地位地位龍崗未來規(guī)劃中的新商圈規(guī)劃中新市級(jí)商圈n大運(yùn)會(huì)優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)大運(yùn)會(huì)優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)進(jìn)程進(jìn)程居住環(huán)境、配套優(yōu)勢、地鐵號(hào)線的延伸，大運(yùn)會(huì)影響的輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域可以擴(kuò)寬至關(guān)內(nèi)，甚至在小時(shí)生活圈內(nèi)的惠州、東莞相關(guān)區(qū)域，吸引其周邊的中高端客戶向城際中心聚集，從而引發(fā)商業(yè)形成、發(fā)展與升級(jí)。大運(yùn)新城商圈規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟大運(yùn)新城商圈規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟n 大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快n 舊改工程加快城市建設(shè)

15、與商業(yè)發(fā)展n 構(gòu)筑“一主兩副”的多元服務(wù)中心大運(yùn)新城為副中心商圈一：大運(yùn)新城商圈：前景看好，但尚未成型的商圈一：大運(yùn)新城商圈：前景看好，但尚未成型的 商圈商圈商圈一商圈一大運(yùn)新城大運(yùn)新城中心城商圈中心城商圈老城商圈老城商圈世貿(mào)中心世貿(mào)中心東方茶都東方茶都龍崗電子世界龍崗電子世界碧湖港澳城碧湖港澳城商圈二：中心城商圈，點(diǎn)狀非集中分布，依托周邊眾多高商圈二：中心城商圈，點(diǎn)狀非集中分布，依托周邊眾多高檔住宅區(qū)消費(fèi)，以中高檔消費(fèi)為主，輻射范圍很廣檔住宅區(qū)消費(fèi)，以中高檔消費(fèi)為主，輻射范圍很廣樂購、世貿(mào)中心、中心城天虹、歲寶百貨n商圈輻射范圍：商圈輻射范圍：中心城天虹中心城天虹歲寶百貨歲寶百貨商圈二商圈二

16、區(qū)位位于龍崗中心城區(qū)域?qū)冽垗彙靶屡d商圈”商業(yè)形態(tài)百貨超市、社區(qū)街鋪、專業(yè)市場等主要商家天虹、國美、蘇寧、吉之島優(yōu)勢商業(yè)規(guī)劃檔次高、起點(diǎn)高、大型商業(yè)較多、地處居住密集區(qū)、未來市場需求大、不足整體商業(yè)相對分散、各主要商業(yè)點(diǎn)消費(fèi)者資源共享度不高、各自為政不利于整體商圈的共同發(fā)展租金歲寶百貨一樓一樓街鋪200-300元/月；東方茶都：一樓街鋪60-120元/月（位置不同，跨幅較大），二樓40-50元/月；樂購（東方明珠城）：一層街鋪130-150元/月（樂購?fù)庾罴盐恢茫?中心城商圈中心城商圈：商圈已經(jīng)成型，輻射力很強(qiáng)，依托中心城高檔住宅：商圈已經(jīng)成型，輻射力很強(qiáng)，依托中心城高檔住宅區(qū)的發(fā)展，具有很強(qiáng)

17、的市場競爭力，但分散點(diǎn)式布局不利于商業(yè)區(qū)的發(fā)展，具有很強(qiáng)的市場競爭力，但分散點(diǎn)式布局不利于商業(yè)的集聚和商圈的發(fā)展的集聚和商圈的發(fā)展綜合評(píng)述：綜合評(píng)述： 作為龍崗商業(yè)的新興商圈，其發(fā)展預(yù)示著未來龍崗商業(yè)的發(fā)展方向，從其高檔的商業(yè)定位及至今的作為龍崗商業(yè)的新興商圈，其發(fā)展預(yù)示著未來龍崗商業(yè)的發(fā)展方向，從其高檔的商業(yè)定位及至今的發(fā)展現(xiàn)狀看，龍崗中心城商圈開始逐步走向高檔商業(yè)軌道，其商圈輻射力已經(jīng)逐步形成，并不斷發(fā)展擴(kuò)發(fā)展現(xiàn)狀看，龍崗中心城商圈開始逐步走向高檔商業(yè)軌道，其商圈輻射力已經(jīng)逐步形成，并不斷發(fā)展擴(kuò)大。片區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平高于龍崗其他片區(qū)消費(fèi)力水平，市場需求潛力巨大。大。片區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平高于龍崗其他片

18、區(qū)消費(fèi)力水平，市場需求潛力巨大。大運(yùn)新城大運(yùn)新城中心城商圈中心城商圈老城商圈老城商圈龍崗老街龍崗老街五洲風(fēng)情五洲風(fēng)情龍盈泰龍盈泰- -天虹天虹n地位地位龍崗認(rèn)知度最高的零售老商圈老牌市級(jí)商業(yè)中心n范圍范圍以龍崗老街、五洲風(fēng)情、龍盈泰天虹為中心的周邊約2公里范圍內(nèi)。 n商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商業(yè)面積30萬平方米以上（三大商場為22.6萬平方米）商圈三商圈三商圈三：老街商圈三：老街-五洲風(fēng)情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片五洲風(fēng)情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片區(qū)消費(fèi)為主，以中檔、中低檔消費(fèi)為主。區(qū)消費(fèi)為主，以中檔、中低檔消費(fèi)為主。n業(yè)態(tài)，業(yè)種主要為：服裝鞋類、皮具箱包、化妝品、首飾品、電器、電子產(chǎn)品、及生

19、活日用品等。n 新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。以龍崗老街及幾個(gè)大型商業(yè)物業(yè)為依托，如賽格電子等專業(yè)市場在商圈內(nèi)逐漸得到發(fā)展；n 因片區(qū)整體商業(yè)還處更新?lián)Q代發(fā)展階段，一系列商業(yè)配套未能完善（如交通設(shè)施），各種業(yè)態(tài)還未能形成有效互補(bǔ)，。老街老街- -五洲風(fēng)情商圈五洲風(fēng)情商圈業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)典型物業(yè)百貨龍盈泰天虹、柏龍廣場、五洲風(fēng)情（吉之島）、人人購物廣場超市天虹超市、超級(jí)市場（吉之島）步行街龍崗老街n 本商圈融合了龍盈泰天虹、吉之島為代表的中高檔百貨超市中高檔百貨超市及以老街為代表的老街為代表的中低檔中低檔街鋪零售商業(yè)，是龍崗商業(yè)發(fā)展較

20、早的區(qū)域；n 商圈內(nèi)消費(fèi)客戶群：n 商圈內(nèi)消費(fèi)目前屬大眾化消費(fèi)形態(tài)大眾化消費(fèi)形態(tài)，高檔商業(yè)發(fā)展相對欠缺高檔商業(yè)發(fā)展相對欠缺，如高檔休閑娛樂、餐飲等相對不足。商業(yè)檔次商圈內(nèi)典型項(xiàng)目消費(fèi)群中高檔商業(yè)龍盈泰天虹、吉之島中高端消費(fèi)人群中低檔商業(yè)人人購物廣場、老街商業(yè)區(qū)中低端消費(fèi)人群老街老街- -五洲風(fēng)情商圈五洲風(fēng)情商圈檔次與消費(fèi)群檔次與消費(fèi)群備注：以上消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析見本報(bào)告下半部分分析。老街老街- -五洲風(fēng)情商圈五洲風(fēng)情商圈輻射范圍與客流量輻射范圍與客流量依托片區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)輻射范圍一般依托片區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)輻射范圍一般n 老城商圈以龍崗老街、五洲風(fēng)情、龍盈泰老城商圈以龍崗老街、五洲風(fēng)情、龍盈泰天虹

21、為中心，向外周邊延伸約約天虹為中心，向外周邊延伸約約2 2公里范圍內(nèi)區(qū)域。公里范圍內(nèi)區(qū)域。其主要依托幾個(gè)大型購物中心及老街商業(yè)的帶動(dòng)。其主要依托幾個(gè)大型購物中心及老街商業(yè)的帶動(dòng)。n 雖然做為龍崗認(rèn)知度最高的零售老商圈，但部分?jǐn)U大到坪山、坪地、布吉等區(qū)域。n 商圈客流量：商圈客流量：，歷來就是龍崗的商業(yè)消費(fèi)區(qū)域，依托業(yè)已形成的商業(yè)氛圍和消費(fèi)習(xí)慣，片區(qū)客流量充足。區(qū)位位于龍崗街道區(qū)域（項(xiàng)目所在商圈），屬龍崗“老商圈”商業(yè)形態(tài)百貨超市、購物廣場、步行街主要商家天虹、國美、蘇寧、吉之島優(yōu)勢商業(yè)發(fā)展早、商業(yè)體量大、地處居住密集區(qū)、未來市場需求大不足商業(yè)配套不完善、整體檔次較低、目前部分商業(yè)物業(yè)經(jīng)營遭遇瓶

22、頸等租金老街150-300元/（700-13000元/間）；龍盈泰1F街鋪： 100-300元/ ；五洲風(fēng)情MALL1F：平均：100元/ （旺的可達(dá)380元/ ）2F：60-70元/（其中賽格內(nèi)商鋪2000-3500元/間，柜臺(tái)約1000元/間）綜合評(píng)述：綜合評(píng)述： 做為龍崗商業(yè)發(fā)展較早的老街五洲風(fēng)情MALL商圈，從早期的自由發(fā)展形成聚集區(qū)，到如今的整體規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)定位，確定了其龍崗商業(yè)的老區(qū)地位。但商業(yè)發(fā)展到一定程度有瓶頸出現(xiàn)，亟待更新?lián)Q代，但市場反映出來的巨大需求及商業(yè)發(fā)展的加快趨勢日益凸現(xiàn)市場反映出來的巨大需求及商業(yè)發(fā)展的加快趨勢日益凸現(xiàn)。商圈小結(jié)商圈小結(jié)：成熟商圈，主要以中檔、中低

23、檔為主，主要以片區(qū)消費(fèi)：成熟商圈，主要以中檔、中低檔為主，主要以片區(qū)消費(fèi)為主，具有較強(qiáng)的市場競爭力，商業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、老為主，具有較強(qiáng)的市場競爭力，商業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、老城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展p 老城商圈與中心城商圈作為兩個(gè)老牌及新興商圈，在龍崗商業(yè)市場中占有絕對地位；p 兩商圈作為龍崗商業(yè)的新老代表，由于其發(fā)展軌跡及各自的空間區(qū)位特殊性，致使兩者發(fā)展形成了目前不同的特點(diǎn)：商圈商圈業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)經(jīng)營經(jīng)營商業(yè)物商業(yè)物業(yè)體量業(yè)體量檔次檔次消費(fèi)群消費(fèi)群發(fā)展空間發(fā)展空間發(fā)展前景發(fā)展前景老城商圈百貨超市，商業(yè)街零售30萬以

24、上中低檔逐漸向西、向東發(fā)展（沿路帶）老牌商圈規(guī)模、檔次擴(kuò)大、升級(jí)，配套不斷完善中心城商圈百貨超市，商業(yè)街，專業(yè)市場等零售+批發(fā)35萬以上中高檔由點(diǎn)商業(yè)朝面商業(yè)，直至片商業(yè)發(fā)展新興商圈地位確立，擴(kuò)大商圈輻射范圍商圈對比分析商圈對比分析老城商圈輻射范圍相對較低，消費(fèi)者總體質(zhì)量一般，商圈內(nèi)商業(yè)基老城商圈輻射范圍相對較低，消費(fèi)者總體質(zhì)量一般，商圈內(nèi)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。老城商圈基本以中檔、中低檔消費(fèi)為主，中心城商圈主老城商圈基本以中檔、中低檔消費(fèi)為主，中心城商圈主要以中高檔消費(fèi)為主。要以中高檔消費(fèi)為主。由于老城商圈作為歷史

25、遺留下來的傳統(tǒng)商圈，目前主要經(jīng)營檔次；業(yè)態(tài)由原來的以街鋪便利店、專賣店、個(gè)體戶店等向百貨超市為主，其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。 目前老城商圈整體環(huán)境相對較差，整體商業(yè)周邊由中心城為近幾年新興起的商圈，總體定位及規(guī)劃科學(xué)，各項(xiàng)商業(yè) 對于正處于發(fā)展中的新興商圈，其所處區(qū)域及發(fā)展速度客觀要求它將擔(dān)當(dāng)起未來龍崗片區(qū)主要商圈之一的歷史使命。老城商圈老城商圈中心城商圈中心城商圈n 實(shí)用消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)共同發(fā)展實(shí)用消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)共同發(fā)展：片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，大大增大和提升了片區(qū)居民的數(shù)量與素質(zhì)，片區(qū)的消費(fèi)需求形成了實(shí)用性消費(fèi)與享受型消費(fèi)共同發(fā)展的局面。n 夜消費(fèi)欠缺夜消費(fèi)欠缺：受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的

26、制約，目前片區(qū)夜消費(fèi)相對較弱，仍舊以白天消費(fèi)為主。n 中高檔次潮流消費(fèi)良好：中高檔次潮流消費(fèi)良好：由于片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)水平相對較高，對中高端商業(yè)購物需求較為旺盛，促使中高檔潮流消費(fèi)市場發(fā)展不斷壯大。備注：以上消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析見本報(bào)告下半部分分析。消費(fèi)習(xí)慣：實(shí)用消費(fèi)為主，檔次消費(fèi)不同，夜消費(fèi)欠缺消費(fèi)習(xí)慣：實(shí)用消費(fèi)為主，檔次消費(fèi)不同，夜消費(fèi)欠缺老城商圈老城商圈中心城商圈中心城商圈n 實(shí)用消費(fèi)為主實(shí)用消費(fèi)為主：受到片區(qū)居住區(qū)聚集及工業(yè)園的影響，居民消費(fèi)多注重實(shí)用性消費(fèi)。n 夜消費(fèi)欠缺夜消費(fèi)欠缺：受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目前片區(qū)夜消費(fèi)相對較弱，以白天消費(fèi)為主。n 低檔次潮流消費(fèi)良好：低檔次潮流消

27、費(fèi)良好：片區(qū)外來人口多，年輕的打工一族部分生活壓力較輕，隨收入不高，但可支配消費(fèi)相對寬松。同時(shí)片區(qū)原住居民消費(fèi)水平的逐步提升，促使潮流消費(fèi)不斷提升，相對低檔次潮流產(chǎn)品發(fā)展良好。物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位思路思路項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證區(qū)域研究區(qū)域研究商圈研究商圈研究項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)

28、建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖29 從目前龍崗老城片區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，并升級(jí)換代。從競爭態(tài)勢來看，老街商圈區(qū)內(nèi)的“以百貨超市為主”的商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，涵蓋了從低、中、中偏高等各檔次商業(yè)，并逐步由單一的零售向餐飲等多元化功能商業(yè)發(fā)展。我們應(yīng)該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？我們應(yīng)該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？定位思路定位思路1競爭突圍，通過本項(xiàng)目二次定位，特別是業(yè)態(tài)定位，打競爭突圍，通過本項(xiàng)目二次定位，特別是業(yè)態(tài)定位，打造項(xiàng)目核心競爭力造項(xiàng)目核心競爭力30 從未來片區(qū)競爭態(tài)勢來看，伴隨地鐵開通等外部條件利好，所帶來的新消費(fèi)人流和更高消費(fèi)需求的提升，以高檔服裝、娛樂

29、休閑、中高檔餐飲等消費(fèi)需求日益擴(kuò)大。我們?nèi)绾尾町惢ㄎ唬绾我騽堇麑?dǎo)，借勢發(fā)展我們?nèi)绾尾町惢ㄎ?，如何因勢利?dǎo)，借勢發(fā)展并與之共生？并與之共生？定位思路定位思路2以大運(yùn)會(huì)、地鐵、深惠路重大利好為契機(jī)，差異化競爭。以大運(yùn)會(huì)、地鐵、深惠路重大利好為契機(jī)，差異化競爭。31本項(xiàng)目所屬老城商圈，共享老城商圈輻射范圍人流商氣及知名度。市場環(huán)境市場環(huán)境項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成優(yōu)勢：優(yōu)勢：地段交通條件優(yōu)越。劣勢：劣勢：本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較低，規(guī)模體量較小，昭示性相對周邊兩個(gè)大型商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢不足。共享老城商圈工業(yè)區(qū)內(nèi)居民、外來打工者以及小白領(lǐng)等中產(chǎn)階層的消費(fèi)者為主、部分中心城及如惠莞等其他區(qū)域外來客戶資源。

30、立足于立足于需求，實(shí)現(xiàn)可成長性商業(yè)定位需求，實(shí)現(xiàn)可成長性商業(yè)定位定位思路定位思路31 1、本項(xiàng)目所屬老城商圈規(guī)模、檔次擴(kuò)大、升級(jí)，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通、本項(xiàng)目所屬老城商圈規(guī)模、檔次擴(kuò)大、升級(jí)，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進(jìn)一步擴(kuò)大。環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進(jìn)一步擴(kuò)大。2 2、但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費(fèi)群檔次較低，消、但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費(fèi)群檔次較低，消費(fèi)力有限。這種狀況在短期內(nèi)無法改變。費(fèi)力有限。這種狀況在短期內(nèi)無法改變。3 3、本項(xiàng)目所屬老城商圈以青年消費(fèi)者為代表的主流消費(fèi)群，仍以

31、實(shí)用性消費(fèi)為主，但、本項(xiàng)目所屬老城商圈以青年消費(fèi)者為代表的主流消費(fèi)群，仍以實(shí)用性消費(fèi)為主，但對餐飲娛樂休閑，以及時(shí)尚、流行的消費(fèi)也有較大需求。對餐飲娛樂休閑，以及時(shí)尚、流行的消費(fèi)也有較大需求。啟示一啟示一啟示一啟示一啟示一啟示一婚慶專業(yè)市場婚慶專業(yè)市場項(xiàng)目可能定位方向一項(xiàng)目可能定位方向一青年婚慶市場青年婚慶市場青年為主，追求中高檔以及良好的消費(fèi)環(huán)境、體驗(yàn)，對時(shí)尚、潮流的接受度最高青年為主，追求中高檔以及良好的消費(fèi)環(huán)境、體驗(yàn)，對時(shí)尚、潮流的接受度最高吸引力更強(qiáng)吸引力更強(qiáng)吸引范圍更廣吸引范圍更廣多業(yè)態(tài)多元化多業(yè)態(tài)多元化休閑休閑MALL項(xiàng)目可能定位方向二項(xiàng)目可能定位方向二消費(fèi)體驗(yàn)需求消費(fèi)體驗(yàn)需求立足

32、片區(qū)商圈，對餐飲娛樂的消費(fèi)市場空白點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)缺立足片區(qū)商圈，對餐飲娛樂的消費(fèi)市場空白點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)缺餐飲休閑餐飲休閑購物中心購物中心項(xiàng)目可能定位方向三項(xiàng)目可能定位方向三購物為主購物為主滿足消費(fèi)實(shí)用性消費(fèi)為主，但時(shí)尚、流行性消費(fèi)產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求滿足消費(fèi)實(shí)用性消費(fèi)為主，但時(shí)尚、流行性消費(fèi)產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求女人、兒童服女人、兒童服飾、鞋帽等飾、鞋帽等多業(yè)態(tài)多元化多業(yè)態(tài)多元化定位？定位？本項(xiàng)目的突破口？本項(xiàng)目的突破口？思維的困局思維的困局哪種定位方向最適合本項(xiàng)目？哪種定位方向最適合本項(xiàng)目？ ？進(jìn)一步論證各定位方向的可行性！進(jìn)一步論證各定位方向的可行性！物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域研究

33、及定位區(qū)域研究及定位思路思路項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證區(qū)域研究區(qū)域研究商圈研究商圈研究項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖38婚慶市場需求婚慶市場需求龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費(fèi)需求：龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費(fèi)需求： 下轄13個(gè)街道、147個(gè)社區(qū)，2007年

34、末全區(qū)常住人口193萬人，其中戶籍人口37萬人（實(shí)際管理人口超過460萬）。 近兩年來，龍崗居住人口不斷提升。 目前龍崗大工業(yè)區(qū)的規(guī)劃定位，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其工業(yè)產(chǎn)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了以業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了以“外來務(wù)工年輕人外來務(wù)工年輕人”為主消費(fèi)群，為主消費(fèi)群，其占龍崗總?cè)丝诘谋壤鄬^大，同時(shí)加上本地的年輕人比例。 總體而言，龍崗的婚慶需求目標(biāo)客戶體量較大，具有一定市龍崗的婚慶需求目標(biāo)客戶體量較大，具有一定市場空間場空間。針對龍崗片區(qū)青年為主力的消費(fèi)特征，存在滿足其一定規(guī)模的針對龍崗片區(qū)青年為主力的消費(fèi)特征，存在滿足其一定規(guī)模的婚慶市場消費(fèi)需求婚慶市場消費(fèi)需求 隨著龍崗

35、國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民生活水平的日益提高，以及居民對現(xiàn)代社會(huì)時(shí)尚追求，使得大眾生活中婚慶習(xí)俗在不斷產(chǎn)生變化，從而誕生了有一定規(guī)模符合本地的婚慶市場。婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴(kuò)婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴(kuò)大。大。新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：全國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)中心 未計(jì)購買新居和轎車，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)比未計(jì)購買新居和轎車，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)比就一般婚慶市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，婚慶消費(fèi)所占比例僅為新婚消費(fèi)就一般婚慶市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，婚慶消費(fèi)所占比例僅為新婚消費(fèi)的的16%，消費(fèi)比重較低，消費(fèi)比重較低就一般婚慶市場的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言

36、：就一般婚慶市場的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言： 一般婚慶市場的新婚消費(fèi)中，以“新居裝修、家用電器、家具”占了絕大部分比例；而婚慶消費(fèi)占了非常小的比例（注：未計(jì)婚宴） 。 說明婚慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費(fèi)需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的說明婚慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費(fèi)需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的發(fā)展時(shí)間，短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)。這還需要整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)意識(shí)的提升。發(fā)展時(shí)間，短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)。這還需要整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)意識(shí)的提升?；閼c產(chǎn)品選擇婚慶產(chǎn)品選擇在結(jié)婚消費(fèi)項(xiàng)目選擇上，在結(jié)婚消費(fèi)項(xiàng)目選擇上，

37、2006-20072006-2007年新人對僅結(jié)婚才需要的主要服務(wù)和產(chǎn)品選擇中：年新人對僅結(jié)婚才需要的主要服務(wù)和產(chǎn)品選擇中： 其首選為婚紗攝影（85.6%的新人需要拍攝婚紗照）； 其次為婚宴服務(wù)（78.74%的新人準(zhǔn)備到酒樓舉辦婚宴）； 然后依次為婚禮服務(wù)、蜜月旅游和購買婚紗，即56.2%的新人計(jì)劃請婚慶公司為他們舉辦婚禮；46.4%的新人將安排蜜月旅游；36.6%的新人要為新娘購買婚紗。 根據(jù)婚慶市場行業(yè)發(fā)展情況，消費(fèi)者在消費(fèi)取向上婚慶產(chǎn)品消費(fèi)選擇單一，婚慶行業(yè)起步階根據(jù)婚慶市場行業(yè)發(fā)展情況，消費(fèi)者在消費(fèi)取向上婚慶產(chǎn)品消費(fèi)選擇單一，婚慶行業(yè)起步階段特征決定婚慶專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)化形成相對較難。尚需

38、要較長時(shí)間和市場積累。段特征決定婚慶專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)化形成相對較難。尚需要較長時(shí)間和市場積累。目標(biāo)客戶特征目標(biāo)客戶特征以以“打工青年一族打工青年一族”為主的為主的婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征：婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征：1、思想開放，易于接受新鮮事物；2、追求時(shí)尚、潮流；3、消費(fèi)力水平有限。 體現(xiàn)在婚慶產(chǎn)品的消費(fèi)上，僅對高端婚慶產(chǎn)品需求較少，基本屬于中低檔次需求：如婚慶系列（婚紗照、喜宴等）產(chǎn)品需求較大，而（蜜月旅游和購買婚紗）等事項(xiàng)為則由于資金、時(shí)間、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)意識(shí)原因，暫未形成強(qiáng)大的消費(fèi)需求。1、物質(zhì)需求相對滿足或富足，開始尋求精神需求；2、以“中產(chǎn)階級(jí)目標(biāo)客戶”為主流形成的消費(fèi)群體為婚慶專業(yè)市場的主力

39、支撐客群； （其具有一定消費(fèi)實(shí)力，婚慶消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)） 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件一：婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件一：根據(jù)區(qū)域差異性，目標(biāo)客戶的質(zhì)素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水根據(jù)區(qū)域差異性，目標(biāo)客戶的質(zhì)素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水平及發(fā)展趨勢。而老城商圈消費(fèi)群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。平及發(fā)展趨勢。而老城商圈消費(fèi)群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。以以“中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)”為主體的為主體的婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征：婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征：婚慶專業(yè)市場形成的前提條件婚慶專業(yè)市場形成的前提條件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、集群效益突顯產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、集

40、群效益突顯龍崗以龍崗以“工業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)為主導(dǎo)”的市場的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以“多點(diǎn)多點(diǎn)開花開花”布局逐步形成商圈輻射。布局逐步形成商圈輻射。片區(qū)商業(yè)以片區(qū)商業(yè)以“多種業(yè)態(tài)多種業(yè)態(tài)”共同共同發(fā)展。發(fā)展。婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件二：婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件二：根據(jù)龍崗目前市場經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導(dǎo)，缺乏婚慶專業(yè)市場的上下游發(fā)展的根據(jù)龍崗目前市場經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導(dǎo)，缺乏婚慶專業(yè)市場的上下游發(fā)展的行業(yè)基礎(chǔ)。行業(yè)基礎(chǔ)。 婚慶產(chǎn)業(yè)是屬于以產(chǎn)品與服務(wù)結(jié)合的需求拉動(dòng)型產(chǎn)業(yè)，而且有多種產(chǎn)品與服務(wù)。婚慶專業(yè)市場則是婚慶專業(yè)市場涵蓋了婚紗攝影

41、、美容美發(fā)、首飾禮品、煙酒餐飲、交通旅游、家居用品等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展于一體的，產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群。 婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提44婚慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析婚慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位思路思路項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證區(qū)域研究區(qū)域研究商圈研究商圈研究項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

42、建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖46 一座集龍崗中心城人一座集龍崗中心城人“吃喝玩樂吃喝玩樂”為一體的，經(jīng)營最集中，人為一體的，經(jīng)營最集中，人氣最旺，設(shè)計(jì)最富特色的氣最旺，設(shè)計(jì)最富特色的休閑娛樂城休閑娛樂城。 周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空白點(diǎn)白點(diǎn) 通過我司前期對本片區(qū)的市調(diào)發(fā)現(xiàn)： 目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)以商業(yè)街及百貨超市為主，休閑娛樂商業(yè)明顯不足； 餐飲類以低檔商業(yè)為主，缺少中高檔餐飲及特色餐飲； 綜合而言，本片區(qū)在休閑娛樂及特色餐飲方綜合而言，本片區(qū)在休閑娛

43、樂及特色餐飲方面市場空缺，這對本項(xiàng)目的休閑娛樂定位提供了面市場空缺，這對本項(xiàng)目的休閑娛樂定位提供了相當(dāng)優(yōu)勢的外部環(huán)境。相當(dāng)優(yōu)勢的外部環(huán)境。消費(fèi)者認(rèn)可休閑娛樂定位方向消費(fèi)者認(rèn)可休閑娛樂定位方向周邊消費(fèi)者超過周邊消費(fèi)者超過50%表示本項(xiàng)目應(yīng)提供休閑娛樂及餐飲表示本項(xiàng)目應(yīng)提供休閑娛樂及餐飲 通過前期對周邊消費(fèi)者的市調(diào)數(shù)據(jù)看，消費(fèi)者消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為其提供希望本項(xiàng)目為其提供“休閑娛樂休閑娛樂”的占的占26.0426.04，“餐飲美食餐飲美食”的占的占24.8524.85，總體超過，總體超過50%50%。 消費(fèi)者對中高檔及特色餐飲相對認(rèn)可，同時(shí)，隨著龍崗居民生活水平的不斷提高，其需求潛力將進(jìn)一步加大。消

44、費(fèi)需求潛力較大消費(fèi)需求潛力較大片區(qū)休閑娛樂市場空白點(diǎn)片區(qū)休閑娛樂市場空白點(diǎn)經(jīng)營者對休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)認(rèn)同經(jīng)營者對休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)認(rèn)同在受調(diào)查的經(jīng)營者中，認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為“休閑娛樂”的比例占了近20%，一定程度上說明休閑娛樂業(yè)態(tài)的匱乏和未來尚有較大的市場發(fā)展空間。 認(rèn)為調(diào)整為“美食”的比例占15以上，也說明了對本項(xiàng)目提供餐飲的認(rèn)可。綜合而言，經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目綜合而言，經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目“休閑娛樂、餐休閑娛樂、餐飲飲”業(yè)態(tài)的設(shè)置，持贊同態(tài)度。業(yè)態(tài)的設(shè)置，持贊同態(tài)度。業(yè)態(tài)特征及交通業(yè)態(tài)特征及交通休閑娛樂業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的市場輻射力，休閑娛樂業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的市場輻射力，地鐵開通及深惠路的改造地鐵開通及

45、深惠路的改造完成，使項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大，帶來更多的休閑娛樂人流完成，使項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大，帶來更多的休閑娛樂人流 休閑娛樂商業(yè)的特征之一是：當(dāng)休閑娛樂商業(yè)的。51地鐵3號(hào)線鳥瞰圖 老城商圈（明年地老城商圈（明年地鐵開通后對項(xiàng)目的鐵開通后對項(xiàng)目的影響）影響）本項(xiàng)目若定位為休閑MALL，其利好表現(xiàn)在：1、成為本區(qū)域首席娛樂休閑商業(yè)地標(biāo)；難于被復(fù)制；2、輻射范圍不僅僅極限于老街商圈及中心城商圈，而是往東西部更大范圍擴(kuò)展，從而帶來更大的消費(fèi)人流。3、成為片區(qū)商務(wù)人士消費(fèi)的首選消費(fèi)天堂（規(guī)模、定位的競爭力）；東西部輻射擴(kuò)東西部輻射擴(kuò)展展休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢休閑娛樂需求休閑娛樂需求休閑購物

46、需求休閑購物需求溫飽需求溫飽需求 未來的商業(yè)將從一般性的休閑購物需求向休閑娛樂需求發(fā)展，并最終走向綜合消費(fèi)需求綜合消費(fèi)需求綜合消費(fèi)需求休閑娛樂定位適應(yīng)現(xiàn)代人居需求發(fā)展趨勢，業(yè)態(tài)的可成長性好，休閑娛樂定位適應(yīng)現(xiàn)代人居需求發(fā)展趨勢，業(yè)態(tài)的可成長性好，未來發(fā)展?jié)摿艽笪磥戆l(fā)展?jié)摿艽?休閑娛樂作為商業(yè)消費(fèi)需求較為高層次的商業(yè)需求，其 本項(xiàng)目所處的龍崗老街片區(qū)，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)相對不足老街片區(qū)，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)相對不足，無法滿足周邊居民日益增長的休閑娛樂消費(fèi)需求，導(dǎo)致目前片區(qū)導(dǎo)致目前片區(qū)夜間消費(fèi)不足夜間消費(fèi)不足，通過前期的市調(diào)，消費(fèi)者普遍對休閑娛樂需求前期的市調(diào)，消費(fèi)者普遍對休閑娛樂需求較高較高。 。案名案名

47、柏龍柏龍?zhí)諍蕵烦翘諍蕵烦嵌ㄎ魂U述：定位闡述：l 龍崗中心城專業(yè)休閑娛樂及大眾休閑娛樂相結(jié)合專業(yè)休閑娛樂及大眾休閑娛樂相結(jié)合；l 集KTVKTV、酒吧、歌舞廳、電影院、洗浴、桑拿、按摩、健身、保健等于一體、酒吧、歌舞廳、電影院、洗浴、桑拿、按摩、健身、保健等于一體；形象及檔次定位形象及檔次定位形象定位：形象定位：檔次定位：檔次定位：經(jīng)營及目標(biāo)客戶群定位經(jīng)營及目標(biāo)客戶群定位休閑娛樂城。除了夜晚火爆經(jīng)營之外，以“電玩電動(dòng)游戲，以及桑拿健身美容，KTV等亦能滿足白天消費(fèi)需求，將會(huì)有力的支撐項(xiàng)目的全天候的長期穩(wěn)定經(jīng)營 。 龍崗老街、中心城及周邊居住的中高端消費(fèi)群體。中高端消費(fèi)群體。 龍崗區(qū)域工廠商務(wù)

48、客戶。龍崗區(qū)域工廠商務(wù)客戶。 區(qū)域喜歡消費(fèi)的年輕人。 莞、惠等其他地區(qū)消費(fèi)者。旅游客戶。 龍崗區(qū)域工程商務(wù)客戶，區(qū)域中高端居住客戶是項(xiàng)目核心龍崗區(qū)域工程商務(wù)客戶，區(qū)域中高端居住客戶是項(xiàng)目核心客戶客戶業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合咖啡廳、咖啡廳、特色餐飲、網(wǎng)吧、蘇寧特色餐飲、網(wǎng)吧、蘇寧大型酒樓，特色酒吧，美食城大型酒樓，特色酒吧，美食城電玩及游戲周邊配套、蘇寧、專賣店等電玩及游戲周邊配套、蘇寧、專賣店等KTV，電影，桑拿，電影，桑拿spa，美容，美容 主主題題區(qū)區(qū)2F3F4F電玩世界電玩世界餐飲美食城餐飲美食城休閑館休閑館休閑館休閑館1F業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 以主題分區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，初步建議組合：一樓電玩世界

49、主題；二樓美食餐飲主題；三樓休閑美容主題；四樓動(dòng)感娛樂主題；電玩世界主題演繹電玩世界主題演繹定位演繹定位演繹 以大型電子世界主力店為主，通過電玩符號(hào)符號(hào)（如游戲海報(bào)）、裝修風(fēng)格裝修風(fēng)格（燈光、墻壁）等進(jìn)行主題風(fēng)格表現(xiàn)。大型酒樓美食城主題演繹大型酒樓美食城主題演繹定位演繹定位演繹 通過引進(jìn)大型餐飲酒樓，特引進(jìn)大型餐飲酒樓，特色餐飲店，酒吧、美食廣場色餐飲店，酒吧、美食廣場等，進(jìn)行以美食為主題的風(fēng)格演繹。，主要以色彩及美食符號(hào)表現(xiàn)，特別是特色店的裝修。動(dòng)感娛樂主題演繹動(dòng)感娛樂主題演繹定位演繹定位演繹 以歌舞廳、KTV、電影院等主力店為主，重點(diǎn)表現(xiàn)動(dòng)感、炫麗、娛樂氛圍，突出特色。休閑休閑MALL優(yōu)劣

50、勢分析優(yōu)劣勢分析物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位思路思路項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證區(qū)域研究區(qū)域研究商圈研究商圈研究項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖62人和人和：萬千寵愛：萬千寵愛 看好柏龍看好柏龍項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位方向研判定位方向研判消費(fèi)者經(jīng)

51、營者分析消費(fèi)者經(jīng)營者分析競爭格局分析競爭格局分析案例及定位啟示案例及定位啟示整體定位整體定位案名及屬性定位案名及屬性定位主題理念釋疑主題理念釋疑業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃租金收益測算租金收益測算65第一商圈（步行兩公里范圍內(nèi)第一商圈（步行兩公里范圍內(nèi) 60%60%）：）：龍崗街道居民（含居住在龍崗老街的打工者）；第二商圈（車行第二商圈（車行15-2015-20分鐘范圍內(nèi)分鐘范圍內(nèi)85%85%）：）：主要以中心城商圈為主的龍城街道居民（含居住在龍城老街的打工者）；第三商圈（第三商圈（5%-10%5%-10%）：主要為布吉、坪山、坪地街道等區(qū)域消費(fèi)者；偶得客戶（偶得客戶（5%5%以下）：以下）：涵蓋如寶安、

52、福田、龍華、羅湖、惠州、東莞等區(qū)域消費(fèi)者； 柏龍商業(yè)廣場項(xiàng)目的商圈核心輻射老城、中心城，并將輻射周邊街道，以及其他各柏龍商業(yè)廣場項(xiàng)目的商圈核心輻射老城、中心城，并將輻射周邊街道，以及其他各區(qū)和惠莞等相鄰城市。區(qū)和惠莞等相鄰城市。消費(fèi)者、經(jīng)營者及主力商家三方統(tǒng)一認(rèn)同柏龍，看好柏龍消費(fèi)者、經(jīng)營者及主力商家三方統(tǒng)一認(rèn)同柏龍，看好柏龍未來。未來。661 1、在下列龍崗商業(yè)中心中，您和您的家庭最常去的一處是？、在下列龍崗商業(yè)中心中，您和您的家庭最常去的一處是？ 最吸引消費(fèi)者的是龍盈泰天虹，比例為18.8%;其次為中心城世貿(mào)萬佳比例為13.04%，五洲風(fēng)情吉之島，比例為12.79%。說明較高知名度、優(yōu)良的

53、購物環(huán)境和成功的經(jīng)營等因素，吸引了很大部分老城的消費(fèi)者。2 2、您去柏龍商業(yè)廣場消費(fèi)嗎？、您去柏龍商業(yè)廣場消費(fèi)嗎？ 去的比例為64.53%，而不去也占了相當(dāng)比例，為35.47%。3 3、您覺得柏龍商業(yè)廣場有哪些不足？、您覺得柏龍商業(yè)廣場有哪些不足？突出反映人流商氣的不足，占21.96%的比例，其次為商品種類不全和知名度低（分別占14.92%和13.89%比例）。4 4、您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場有哪些地方需要改進(jìn)？、您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場有哪些地方需要改進(jìn)？“商品經(jīng)營種類的調(diào)整”以及“商品品種豐富”占最大比例，分別為16.92%和13.16%。其次為“檔次提升”，比例為12.59%消費(fèi)者調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查67

54、5 5、您希望柏龍商業(yè)廣場的市場定位為哪種檔次？、您希望柏龍商業(yè)廣場的市場定位為哪種檔次？ “中高檔”的消費(fèi)者占最大比例，為50%。其次為其次為“中檔”，占34.92的比例。6 6、您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場最應(yīng)該設(shè)置的商業(yè)形態(tài)是？、您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場最應(yīng)該設(shè)置的商業(yè)形態(tài)是？ 認(rèn)為設(shè)置為“大型百貨購物中心”的占36.69比例。其次為“休閑娛樂”和“餐飲美食”比例分別為26.04和24.85。7 7、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為購物中心，您希望購物中心里面有？、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為購物中心，您希望購物中心里面有？認(rèn)為本項(xiàng)目調(diào)整為購物中心后里面需要有“餐飲美食”的占最大比例為23.1。其次為“超市”、“百貨”

55、，分別為20.49%，19.96%。充分說明了消費(fèi)對多元化商品的消費(fèi)需求以及片區(qū)餐飲休閑的缺乏。688 8、您用于、您用于“大型百貨大型百貨購物中心購物中心”消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？消費(fèi)者每月在“大型百貨購物中心”支出費(fèi)用比例最大的“200300元”之間，占了20.55%的比例?！?00200元”跟隨其后，所占比例為17。說明片區(qū)整體消費(fèi)力不高9 9、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為專業(yè)賣場，您最希望做哪種賣場？、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為專業(yè)賣場，您最希望做哪種賣場？“女人世界”和“外貿(mào)服飾批發(fā)”最為受認(rèn)可，比例分別為31.97、26.19。其次為“兒童世界”，比例為13.16%1

56、010、您用于、您用于“專業(yè)賣場專業(yè)賣場”消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？“100200元”以及“200300元”占了最多比例，均為23.81.再次為“400500元”，占17.14%比例691111、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為餐飲美食城，您覺得哪種餐飲最符合您的消費(fèi)習(xí)慣？、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為餐飲美食城，您覺得哪種餐飲最符合您的消費(fèi)習(xí)慣？希望做一個(gè)美食廣場的消費(fèi)者占21.39，其次為特色餐飲和中式快餐，分別為19.17、15。1212、您用于外出餐飲消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？、您用于外出餐飲消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？消費(fèi)者每月在外出“餐飲消費(fèi)”支出費(fèi)用主要在“200300元”的范圍

57、內(nèi)，占了23.89的比例。 其次“100200元”占了19.47比例，說明整體餐飲消費(fèi)水平以中等層次為主。1313、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為酒店，您最希望做哪種酒店？、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為酒店，您最希望做哪種酒店？雖然在柏龍最應(yīng)該設(shè)置的商業(yè)形態(tài)里，認(rèn)為做“酒店”的近占很少比例。 而如果做酒店，有75.38的比例人群認(rèn)為做經(jīng)濟(jì)型酒店較為合適，這反映該片區(qū)的消費(fèi)力水平。701414、您用于酒店消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？、您用于酒店消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？消費(fèi)者每月在“酒店”支出費(fèi)用主要在“200300元”的范圍內(nèi)，占了25.26。 其次“300400元”占了19.07比例。再次為“100200元”，

58、占了17.53%的比例。1515、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為休閑娛樂，您最希望柏龍做哪些行業(yè)？、如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為休閑娛樂，您最希望柏龍做哪些行業(yè)？認(rèn)為休閑娛樂里做“卡拉OKKTV”和“電影院”等大眾娛樂占較大比例，兩者占了近50的比例。 其次為“電子游戲網(wǎng)吧” 較符合一般工作人員打工者的休閑娛樂也受到歡迎，占了16.52%比例。1616、您用于休閑娛樂消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？、您用于休閑娛樂消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？大多數(shù)消費(fèi)者在休閑娛樂上的每月支出在“200300元”，所占比例為27.1，其次為“100200元”，占20.56。711 就項(xiàng)目定位而言，超過就項(xiàng)目定位而言，超過50%消費(fèi)者認(rèn)為

59、，消費(fèi)者認(rèn)為，將本項(xiàng)目打造為將本項(xiàng)目打造為“中高檔中高檔”的大型百貨的大型百貨購物中心購物中心”。2 若調(diào)整為若調(diào)整為“大型百貨購物中心大型百貨購物中心”則需要有則需要有“百貨、超市、餐飲美食和休百貨、超市、餐飲美食和休閑娛樂閑娛樂”等，以滿足消費(fèi)者等，以滿足消費(fèi)者“吃喝玩樂購吃喝玩樂購”等多方面的需求。等多方面的需求。 若調(diào)整為若調(diào)整為“酒店酒店”則消費(fèi)水平不高的經(jīng)濟(jì)型酒店較符合目前市場現(xiàn)狀和則消費(fèi)水平不高的經(jīng)濟(jì)型酒店較符合目前市場現(xiàn)狀和消費(fèi)水平。消費(fèi)水平。 同時(shí)具有休閑功能的同時(shí)具有休閑功能的“咖啡廳咖啡廳/茶館茶館”和符合消費(fèi)者和符合消費(fèi)者口味的口味的“中式快餐中式茶館中式快餐中式茶館”

60、等也受到歡迎。等也受到歡迎。對項(xiàng)目未來的產(chǎn)品對項(xiàng)目未來的產(chǎn)品組合上：組合上：對項(xiàng)目檔次上：對項(xiàng)目檔次上：市場調(diào)研市場調(diào)研-定位支撐小結(jié)定位支撐小結(jié)一站式滿足零售、餐飲及娛樂的購物中心是商業(yè)發(fā)展趨勢一站式滿足零售、餐飲及娛樂的購物中心是商業(yè)發(fā)展趨勢從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：說明該片區(qū)范圍內(nèi)的消費(fèi)力普遍偏低說明該片區(qū)范圍內(nèi)的消費(fèi)力普遍偏低。在各業(yè)態(tài)消費(fèi)支出中，消費(fèi)者在在各業(yè)態(tài)消費(fèi)支出中，消費(fèi)者在“專業(yè)賣場專業(yè)賣場”類商業(yè)消費(fèi)最高，酒店類最低類商業(yè)消費(fèi)最高，酒店類最低。723 每種業(yè)態(tài)商品平均的消費(fèi)支出大體在每種業(yè)態(tài)商品平均的消費(fèi)支出大體在100300元元月月人，占了近四成的比人，占了近四成的