孝昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查金上海項(xiàng)目

1、孝昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查孝昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查金上海金上海2013.11孝昌區(qū)位孝昌區(qū)位孝昌縣位于湖北省東北部，地處大別山南麓、江漢平原北部。東與武漢市黃陂區(qū)接壤，西接云夢(mèng)縣、安陸市，南鄰孝南區(qū)，北靠大悟縣、廣水市。地理位置優(yōu)越，處武漢“8+1”城市圈內(nèi)。孝昌人口和經(jīng)濟(jì)孝昌人口和經(jīng)濟(jì)孝昌縣總?cè)丝?6萬(wàn)，其中縣城人口13萬(wàn)，農(nóng)村人口53萬(wàn)，外出務(wù)工經(jīng)商人口較多，是勞務(wù)輸出大縣。2009年，孝昌實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值49億元，財(cái)政收入3億元。2010年，孝昌實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值56億元，財(cái)政收入突破4億元。目前孝昌經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展期，孝昌市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買力穩(wěn)步增強(qiáng)，潛在購(gòu)房群體需求量在這幾年內(nèi)將達(dá)到一個(gè)高峰值。按政府

2、報(bào)告，預(yù)計(jì)按政府報(bào)告，預(yù)計(jì)20132013年孝昌縣生產(chǎn)總值年孝昌縣生產(chǎn)總值將達(dá)到將達(dá)到100100億元，財(cái)政收入將達(dá)到億元，財(cái)政收入將達(dá)到1010億元，億元，人均人均GDPGDP從從20092009年的年的70007000元到元到20132013年的年的1500015000元。元。孝昌交通環(huán)境孝昌交通環(huán)境漢十高速漢十高速京廣鐵路、107國(guó)道穿城而過，城區(qū)距京珠高速公路出口5公里，距漢十高速公路出口15公里，有鐵路貨運(yùn)站2處。孝昌縣距武漢天河機(jī)場(chǎng)60公里，從縣城至機(jī)場(chǎng)僅需40分鐘，交通和物流優(yōu)勢(shì)明顯。孝昌經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)孝昌經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到2009年，全縣共有工業(yè)企業(yè)1394家，從業(yè)人員3萬(wàn)人，規(guī)模以

3、上工業(yè)企業(yè)達(dá)到35家。工業(yè)增加值完成7.32億元，規(guī)模工業(yè)增加值達(dá)2.42億元，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成8.5億元。 目前有四大產(chǎn)業(yè)集群基本形成，以燁和電子、惠洋電器為代表的機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)；以興仁堂藥業(yè)、太子米業(yè)為代表的食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；以金雞化工、龍騰水泥為代表的化工建材產(chǎn)業(yè)；以永興紡織、沃普皮件為代表的輕工紡織產(chǎn)業(yè)。四大產(chǎn)業(yè)聚集初步形成四大產(chǎn)業(yè)聚集初步形成機(jī)械電子化工建材食品醫(yī)藥輕工紡織 孝昌城區(qū)格局主要分為中心商業(yè)區(qū)、政務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和未來(lái)規(guī)劃形成的站前商業(yè)區(qū)。 目前城區(qū)商業(yè)分要分布在107國(guó)道兩側(cè)、洪花大道兩側(cè)，業(yè)態(tài)主要為零售、小型百貨、服務(wù)業(yè) 。正在形成的專業(yè)市場(chǎng)群在京廣軌道線東側(cè)。城市規(guī)劃發(fā)展

4、契機(jī)城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī) 目前孝昌縣城區(qū)以京廣鐵路花園站和京珠高速為東西兩極目前孝昌縣城區(qū)以京廣鐵路花園站和京珠高速為東西兩極, ,向周邊擴(kuò)充向周邊擴(kuò)充. . 小小 結(jié)結(jié)孝昌是湖北中部地區(qū)重要的交通節(jié)點(diǎn)，區(qū)域交通樞紐優(yōu)勢(shì)明顯，物流成本低廉。宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速的發(fā)展，特別是近幾年良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，為孝昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、高速發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)條件。外出務(wù)工經(jīng)商為主的外向經(jīng)濟(jì)和逐漸發(fā)展壯大的個(gè)體經(jīng)濟(jì)，以及深厚的“孝”文化，將是促進(jìn)孝昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。 城市東西雙向的急速擴(kuò)充帶來(lái)的人口擴(kuò)容，大量農(nóng)村人口涌入城內(nèi)，為縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了較大的活力。城市概況：城市概況：孝昌近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、情況孝昌近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況依據(jù)孝昌縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，2008年至2012年規(guī)劃期內(nèi)，孝昌縣住房規(guī)劃建設(shè)91萬(wàn)平方米。其中應(yīng)建設(shè)普通商品房78萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房9萬(wàn)平方米，建設(shè)廉租房4萬(wàn)平方米。 近年來(lái)市場(chǎng)需求的增加，孝昌縣市區(qū)內(nèi)大量的土地成交，使目前孝昌近年來(lái)市場(chǎng)需求的增加，孝昌縣市區(qū)內(nèi)大量的土地成交，使目前孝昌商品房市場(chǎng)整體供應(yīng)量持續(xù)增大。未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將集中供商品房市場(chǎng)整體供應(yīng)量持續(xù)增大。未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將集中供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)激烈。應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)激烈。區(qū)域內(nèi)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)活躍，沿花園大道以東區(qū)

6、域內(nèi)可用土地資源逐漸減少?；▓@大道以西區(qū)域正待開發(fā)，未來(lái)12年內(nèi)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)將集中放量，發(fā)展形勢(shì)極為嚴(yán)峻。沿河板塊沿河板塊花園站板塊花園站板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊政務(wù)區(qū)板塊政務(wù)區(qū)板塊古城大道板塊古城大道板塊中心區(qū)板塊中心區(qū)板塊鴻源首府（26萬(wàn)方）花園春天（4萬(wàn)方）全洲桃源（64萬(wàn)方）瑞祥景城（21萬(wàn)方）龍鳳花苑（17萬(wàn)方）狀元府?。?萬(wàn)方）名座花園（10萬(wàn)方）福祿城（40萬(wàn)方）全洲中實(shí)花園（16萬(wàn)方）本案本案府東明珠（6.7萬(wàn)方）昌都華府（15萬(wàn)方）福鑫花園（3萬(wàn)方）蘭庭別院（3萬(wàn)方）博士灣（56萬(wàn)方）沿河板塊沿河板塊花園站板塊花園站板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊政務(wù)區(qū)板塊政務(wù)區(qū)板塊古城大道

7、板塊古城大道板塊中心區(qū)板塊中心區(qū)板塊鴻源首府（2600）花園春天（2200）全洲桃源（2600）瑞祥景城（2700）龍鳳花苑（2600）狀元府?。?600）名座花園（2500）福祿城（2100）全洲中實(shí)花園（2200）本案本案府東明珠（2600）昌都華府（2300）福鑫花園（2000）蘭庭別院（2400）博士灣（認(rèn)籌中）區(qū)域內(nèi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析 銷售價(jià)格普遍在2200-2800元/之間。各板塊中以政務(wù)區(qū)板塊商品房?jī)r(jià)格最高，其次為開發(fā)區(qū)。 各區(qū)域內(nèi)單個(gè)樓盤項(xiàng)目由于地理位置、規(guī)模配套、園林及戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀、開發(fā)品牌等因素的不同，存在一定的價(jià)格差異。市場(chǎng)上主力消化戶型基本上以三房?jī)墒?/p>

8、兩廳兩衛(wèi)為主，附帶有小部分兩房及四房等戶型。 孝昌區(qū)域市場(chǎng)銷售率較為緩慢，2009年之前開發(fā)的幾個(gè)樓盤目前仍有較大的后續(xù)規(guī)模待開發(fā)，市場(chǎng)上在售的大多數(shù)樓盤都為現(xiàn)房銷售。，市場(chǎng)上在售的大多數(shù)樓盤都為現(xiàn)房銷售。板塊項(xiàng)目規(guī)模均價(jià)銷售現(xiàn)狀沿河板塊全洲中實(shí)花園16萬(wàn)方2200現(xiàn)房，新開10棟多層銷售30%博士灣56萬(wàn)方認(rèn)籌中古城大道板塊鴻源首府26萬(wàn)方26006棟多層現(xiàn)房，銷售80%2棟高層，銷售20%花園春天4萬(wàn)方2200尾盤現(xiàn)房，剩10套中心區(qū)板塊昌都華府15萬(wàn)方23008棟多層現(xiàn)房，銷售80%，2棟多層期房，銷售20%蘭庭別院3萬(wàn)方2400多層尾盤，銷售90%花園站板塊福祿城40萬(wàn)方2100現(xiàn)房，

9、8棟多層，銷售30%福鑫花園3萬(wàn)方2000期房，5棟多層，銷售20%政務(wù)區(qū)板塊全洲桃源64萬(wàn)方2600五期，多層銷售90%，4棟高層銷售30%府東明珠6.7萬(wàn)方2600一期，兩棟高層銷售20%，兩棟多層銷售40%，期房開發(fā)區(qū)板塊名座花園10萬(wàn)方2500一期現(xiàn)房2400，銷售70%，二期期房2500，銷售20%狀元府邸8萬(wàn)方2600目前主推1棟高層，銷售20%，兩棟多層，銷售30%龍鳳花苑17萬(wàn)方2600四期，多層銷售30%瑞祥景城21萬(wàn)方2700主推高層，銷售60%合計(jì)市場(chǎng)總量289.7萬(wàn)方市場(chǎng)主要樓盤匯總表市場(chǎng)主要樓盤匯總表區(qū)域代表樓盤分析區(qū)域代表樓盤分析全洲中實(shí)花園全洲中實(shí)花園開發(fā)商開發(fā)商

10、湖北全洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北全洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置西洪花大道與古城大道之間規(guī) 模16萬(wàn)方產(chǎn)品形式普通多層住宅入市時(shí)間2010年10月主要客群返鄉(xiāng)置業(yè)群體、城區(qū)個(gè)體從業(yè)人員戶 型兩室兩廳一衛(wèi)92三室兩廳二衛(wèi)101、126價(jià) 格2200元/平方米項(xiàng)目賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)分析： 全洲作為當(dāng)?shù)氐钠放崎_發(fā)商，有較大的市場(chǎng)影響力；全洲作為當(dāng)?shù)氐钠放崎_發(fā)商，有較大的市場(chǎng)影響力；該項(xiàng)目位于孝昌兩條重要主干道古城大道和西洪花大道之間，該項(xiàng)目位于孝昌兩條重要主干道古城大道和西洪花大道之間， 該項(xiàng)目?jī)擅媾R街，形象昭示性強(qiáng)；該項(xiàng)目?jī)擅媾R街，形象昭示性強(qiáng)； 項(xiàng)目靠近西側(cè)分布有商業(yè)街和建材市場(chǎng)，物業(yè)有一定的升值性；

11、項(xiàng)目靠近西側(cè)分布有商業(yè)街和建材市場(chǎng)，物業(yè)有一定的升值性；戶型產(chǎn)品主要實(shí)用功能型三房，面積控制合理，得房率較高。戶型產(chǎn)品主要實(shí)用功能型三房，面積控制合理，得房率較高。項(xiàng)目不足分析項(xiàng)目不足分析 項(xiàng)目緊挨火車軌道線，存在噪音影響；項(xiàng)目緊挨火車軌道線，存在噪音影響；采用多層磚混結(jié)構(gòu)，給人低廉的物業(yè)形象；采用多層磚混結(jié)構(gòu)，給人低廉的物業(yè)形象；所處地段較偏，在城市西端所處地段較偏，在城市西端全洲桃源全洲桃源開發(fā)商開發(fā)商湖北全洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北全洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置官塘湖以北，縣政府及人民廣場(chǎng)以東規(guī) 模64萬(wàn)方（三期規(guī)模：13.5萬(wàn)；四期規(guī)模：10萬(wàn)；五期規(guī)模：10.5萬(wàn)）產(chǎn)品形式普通多層、高層

12、住宅、洋房、別墅入市時(shí)間2006年12月主要客群返鄉(xiāng)置業(yè)群體、城區(qū)個(gè)體從業(yè)人員、行政機(jī)關(guān)院校戶型兩室兩廳一衛(wèi) 92三室兩廳二衛(wèi)126價(jià)格2600元/平方米11月20日新推6棟多層，起價(jià)2088元項(xiàng)目賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)分析： 品牌開發(fā)商，在當(dāng)?shù)刂容^高；品牌開發(fā)商，在當(dāng)?shù)刂容^高；臨近孝昌縣政府等政店機(jī)關(guān)聚集區(qū)；臨近孝昌縣政府等政店機(jī)關(guān)聚集區(qū)；靠近孝昌唯一的大型市民休閑廣場(chǎng)和觀塘湖公園；靠近孝昌唯一的大型市民休閑廣場(chǎng)和觀塘湖公園；中百倉(cāng)儲(chǔ)等大型商業(yè)配套；中百倉(cāng)儲(chǔ)等大型商業(yè)配套；大規(guī)模體量以及優(yōu)質(zhì)物業(yè)讓該項(xiàng)目在市場(chǎng)上影響力較大；大規(guī)模體量以及優(yōu)質(zhì)物業(yè)讓該項(xiàng)目在市場(chǎng)上影響力較大；戶型基本為功能實(shí)

13、用型，面積控制合理，得房率高。戶型基本為功能實(shí)用型，面積控制合理，得房率高。項(xiàng)目不足分析項(xiàng)目不足分析高層間距太小，戶型采光通風(fēng)不足高層間距太小，戶型采光通風(fēng)不足博士灣博士灣開發(fā)商開發(fā)商湖北廣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北廣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置環(huán)水河西岸規(guī) ?？傉嫉?100余畝（其中河灘公園526畝，商住用地478畝），總建面56萬(wàn)方（一期6萬(wàn)方，其中商鋪9000方）產(chǎn)品形式商業(yè)，多層，別墅入市時(shí)間暫未定項(xiàng)目賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)分析：臨環(huán)水河、森林公園，自然環(huán)境優(yōu)美；臨環(huán)水河、森林公園，自然環(huán)境優(yōu)美； 項(xiàng)目體量較大，有規(guī)模效應(yīng)；項(xiàng)目體量較大，有規(guī)模效應(yīng)； 前期河岸和游泳池等配套設(shè)施已經(jīng)建設(shè)，初具雛

14、形前期河岸和游泳池等配套設(shè)施已經(jīng)建設(shè)，初具雛形項(xiàng)目不足分析項(xiàng)目不足分析在河對(duì)岸，地段較偏，人氣不旺在河對(duì)岸，地段較偏，人氣不旺福祿城福祿城開發(fā)商開發(fā)商湖北福祿居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北福祿居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置發(fā)展大道與站前一路交匯處（原電機(jī)廠，舊城改造項(xiàng)目）規(guī) 模總占地350畝，一期171畝總建面40萬(wàn)方，一期20萬(wàn)方產(chǎn)品形式商業(yè)市場(chǎng)、普通多層入市時(shí)間2011年5月主要客群返鄉(xiāng)置業(yè)群體、城區(qū)個(gè)體從業(yè)人員戶型兩室兩廳一衛(wèi) 94三室兩廳一衛(wèi)105三室兩廳一衛(wèi)131、134 價(jià)格2100元/平方米項(xiàng)目賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目體量較大，周邊交通較為方便項(xiàng)目體量較大，周邊交通較為方便市場(chǎng)唯一中式風(fēng)格建筑市場(chǎng)唯一中式風(fēng)格建筑內(nèi)部存在一定的景觀資源內(nèi)部存在一定的景觀資源項(xiàng)目不足分析項(xiàng)目不足分析舊城改造項(xiàng)目，周邊環(huán)境較為破舊舊城改造項(xiàng)目，周邊環(huán)境較為破舊 緊靠鐵路線，對(duì)居住有影響緊靠鐵路線，對(duì)居住有影響 臨街面不足臨街面不足 拆遷工程滯后拆遷工程滯后花園大道（107國(guó)道）以東土地資源較少，住宅用地容積率將持續(xù)高密度化，花園大道以西將會(huì)成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商今后一段時(shí)間內(nèi)投資開發(fā)的首選，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力將急劇上升。市場(chǎng)總體開發(fā)量巨大，仍以多層為主，高層