不動產(chǎn)估價試題

1、單選1、 土地估價師接受繼續(xù)教育時間（ A ）。 A、五年累計不得少于l00學(xué)時 B、四年累計不得少于l00學(xué)時 C、五年累計不得少于120學(xué)時 D、四年累計不得少于l20學(xué)時  2、一般情況下，用清算價格法評估整體資產(chǎn)價格時（ C）。A清算價格>市場價格 B清算價格=市場價格C清算價格<市場價格 D續(xù)用清算價格=市場價格3豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序為(  D  ) A商場、豪華住宅、私立學(xué)校 B豪華住宅、商場、私立學(xué)校 C私立學(xué)校、商場、豪華住宅 D商場、私立學(xué)校、豪華住宅

2、 4、土地用益物權(quán)，是指對他人所有的土地依法不享有( D  )權(quán)利，并以收益為目的的限制物權(quán)。 A占有 B使用 C收益 D處分 5、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是( C   )。 A土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍 B安置補助費只能發(fā)放給安置單位 C并非所有的征地都要支付青苗補償費 D只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 6、根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費 以及地上附著物和青苗的補償費，其中土地補償費和每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)分別為該耕地被

3、征用前3年平均年產(chǎn)值的(A )。  A610倍和4-6倍  B46倍和610倍  C610倍和10-15倍  D1015倍和610倍  7、承包經(jīng)營基本農(nóng)田的單位或者個人連續(xù)(  A  )棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。 A2年 B1年 C1年半 D半年 8、甲公司2006年10月以出讓方式取得一宗土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，2007年7月因資金短缺開發(fā)暫停，同年8月，甲公司將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。在辦理辦更土地登記時，登記機關(guān)可以該公司( B)為由不予辦理。A.未完成開發(fā)投資總額的20% B

4、.未完成開發(fā)投資總額的25%C.土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓 D.未形成建設(shè)用地條件9、土地管理的基礎(chǔ)的是( C)。A.土地執(zhí)法監(jiān)察 B.地價管理 C.地籍管理 D.農(nóng)地用途管制10、某城市二級住宅用地平均容積率為2.0，以樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價為1200元/平方米。現(xiàn)有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4.0，除容積率外無須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價最可能為（A）元/平方米。A. 950 B.1200 C.1300 D.150011、某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價法評估其土地價格時必須進(jìn)行修正的內(nèi)容有（A）。A.寬深比修正 B.區(qū)位修正 C.用途修正 D.出讓方

5、式修正12、全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實施以來，對全國各地的工業(yè)地價有一定影響，這屬于影響土地價格的（A）。A.一般因素 B.區(qū)域因素 C.個別因素 D.環(huán)境因素13、關(guān)于描述土地價格的主要特征，下面描述不正確的是（B）。A.土地價格是權(quán)益價格 B.土地價格由生產(chǎn)成本決定C.土地價格總體呈上升趨勢 D.土地價格具有明顯的地域性14、生地價格、熟地價格、毛地價格是按（D）進(jìn)行分類的。A.權(quán)利類型 B.價格形成方式 C.價格表示方法 D.土地的存在形態(tài)15、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是（D）在估價實踐中的具體運用。A.合法原則 B.預(yù)期收益原則C.最有效使用原則 D.替代原則16、我國土地價格是（D）

6、和收益的購買價格。A.土地價值 B.土地所有權(quán)C.土地使用價值 D.土地權(quán)利17、.影響土地區(qū)位的行政因素有（B）。A.城市拆遷 B.城市規(guī)劃 C.用地審批 D.規(guī)劃審批18、在城市土地定級時，要考慮主次干道對周圍土地的影響距離，該距離一般用以下（B）方式確定。A.從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離B.建成區(qū)面積與所有主、次干道總長度比值的一半C.道路所在的級別范圍內(nèi)的道路總長度與級別面積的比D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離19、在建立路線價及其修正體系的基本程序中，首先是要（D）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B.劃分地價區(qū)段C.劃分地價等級 D.劃分路線價調(diào)查區(qū)段20、.

7、關(guān)于成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價格時，下列選項中描述錯誤的是（A）。A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場價格與成本價格的差額確定時，要進(jìn)行年期修正B.當(dāng)土地增值收益是以無限年期市場價格與成本價格的差額確定時，需對土地增值收益進(jìn)行年期修正C.當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，需對成本價格進(jìn)行年期修正D.當(dāng)待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正21、下列選項中說法錯誤的是（C）A.絕對地租是土地價格存在的根源B.級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素C.壟斷地租來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值D.礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣，都包含級差地租和絕對地租2

8、2、.最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和（D）原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A.需求與供給 B.報酬遞增遞減 C.最有效使用 D.變動23、采用剩余法估價時，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是（D）。A.計算建筑密度 B.估算土地開發(fā)費用C.估算建筑成本 D.確定土地最佳利用方式24、關(guān)于絕對地租描述，下列選項中不正確的是（A）。A.絕對地租是平均利潤的一部分B.絕對地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格高于生產(chǎn)價格的余額C.絕對地租的實質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值D.土地所有權(quán)的壟斷是絕對地租形成的根本原因25、城市規(guī)劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項中不屬于此類的是（B）。

9、A.宗地容積率 B.宗地形狀 C.建筑密度 D.宗地用途26、某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需要3年，如開發(fā)費均勻投入，則采用成本逼近法估價時，土地開發(fā)費的計息期應(yīng)為（B ）年。A.1 B.1.5 C.2 D.327、建筑地段地租的一個顯著特點是（A）占有顯著的優(yōu)勢。A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.相對地租28、.決定土地價格高低的主要因素是（B）的存在。A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.相對地租29、下列選項中，最適合采用成本逼近法進(jìn)行價格評估的是（B）。A.城市中心的商業(yè)用地 B.公益設(shè)施用地C.城市中心的綜合用地 D.待開發(fā)

10、住宅小區(qū)用地30、公式“還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值”的“安全利率”一般可用（A）代表。A.一年期定期存款利率 B.一年期貸款利率C.證券年平均收益利率 D.期貨年收益利率31、下列選項中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是（D）。A.用途應(yīng)相同 B.同一供需圈內(nèi)C.兩年內(nèi)的交易案例 D.交易案例的真實性32、下列選項中，不適合用市場比較法進(jìn)行評估的是（D）。A.工業(yè)區(qū)待出讓地塊 B.市中心辦公樓的租金C.二手房交易價格 D.邊遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地33、基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)土地市場的（C）和公示性價格，通過定期公布，向社會提供土地市場的有關(guān)地價水平及其變動趨勢。A.宏觀性 B.微觀性 C.

11、指導(dǎo)性 D.控制性34、某宗工業(yè)用地，土地取得費為100元/平方米，相關(guān)稅費為50元/平方米，土地開發(fā)費是200元/平方米，利息為15元/平方米，投資利潤率為25%，則土地投資利潤為（B）元/平方米。A. 86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.2535、某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價指數(shù)分別為110、115、123。某比較案例2006年成交價為1200元/平方米，則2008年該比較案例價格為（B）元/平方米。A. 1476 B.1342 C.1200 D.107336、.甲、乙、丙三宗土地的單價分別為1200元/平方米、860元/平方米、80

12、0元/平方米，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購買者會優(yōu)先選擇（A）。A.甲宗地 B.乙宗地 C.乙宗地、丙宗地任選其一 D.甲宗地、乙宗地任選其一37、下表為某城市基于樓面地價的住宅容積率修正系數(shù)表。比較案例的容積率為2，樓面地價為2000元/平方米，待估宗地容積率為3.5，其地面地價為（C）元/平方米。A. 1753 B.5950 C.6134 D.798838、現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價格為800元/平方米，商住混合用途價格為1000元/平方米，則該宗土地的評估價值應(yīng)為（C）元/平方米。A. 800 B.900 C.1000 D.180039、

13、某宗地的土地取得成本為1500萬元，土地開發(fā)成本為3000萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為9000萬元，則投資該宗地的收益率為（B）。A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%40、 2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長率為10%，每年支出總費用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為（B）元/平方米。A.220 B.346 C.592 D.70041、某大型國有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2%?，F(xiàn)上市需按作價人股方式處置，評估時

14、設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無償收為國有，則年折舊費為（B）元/平方米。A. 24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.5842、某宗地的無限年期土地使用權(quán)價格為1000萬元，土地還原利率為6%，該宗地70年土地使用權(quán)價格是（C）萬元。A. 1017 B.987 C.983 D.91043、 2004年某宗地土地開發(fā)費用為1000萬元。2008年某評估公司對該宗地進(jìn)行評估，據(jù)調(diào)查，目前該區(qū)域同等情況下土地開發(fā)費用需2000萬元，年利息率為6%，采用成本逼近法評估時，土地開發(fā)費應(yīng)該取（C）萬元。A. 1000 B.1124 C.20

15、00 D.224744、某工業(yè)開發(fā)區(qū)面積100萬平方米，開發(fā)區(qū)總地價為3億元，可出讓土地的比例為60%，現(xiàn)出讓一宗工業(yè)用地，其土地出讓底價為（C）元/平方米。A.300 B.400 C.500 D.60045、某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定土地開發(fā)程度為“五通一平”，其修正值如下表。現(xiàn)有一宗工業(yè)用地坐落在四級地內(nèi)，達(dá)到“三通(通路、通上水、通電)一平”，則其土地開發(fā)程度修正值為（D）元/平方米。A.0 B. -5 C. -6 D. -1146、某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價為2500元/平方米，則其樓面地價為（C）元/平方米。A. 2500 B

16、.1250 C.1000 D.50047、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價為3000元/平方米，土地還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價格為900元/平方米，則建筑物還原利率為（C）。A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%48、農(nóng)村村民申請使用宅基地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，審批單位是(C)。A.縣級人民政府 B.縣土地行政主管部門C.省級人民政府 D.省土地行政主管部門49、 影響土地區(qū)位的自然因素很多，下面不屬于自然因素的有(D)A、地形坡度 B、土地承載力C、環(huán)境質(zhì)量 D、道路網(wǎng)密度50、劃撥土地使用權(quán)的收回，應(yīng)當(dāng)報(C)批準(zhǔn)。A

17、.省級人民政府 B.國務(wù)院 C.原批準(zhǔn)機關(guān) D.國土資源部1一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（d）決定的。A估價機構(gòu) B估價師 C估價報告使用者 D估價委托人的估價需要2一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由（c）決定的。A估價委托人 B估價師 C估價目的 D估價對象3下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（a ）。A在用價值為市場價值 B投資價值屬于非市場價值C市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D同一估價對象可能有不同類型的價值4李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有

18、效毛租金的15%。若月報酬率為05%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（B）元。A5000 B12574 C12650 D139115下列經(jīng)濟活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（D）。A了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額6任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（D）特性決定的。A易受限制 B相互影響 C獨一無二 D不可移動7下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（C）。A用途專業(yè)的房地產(chǎn) B價值

19、較大的房地產(chǎn)C獨立使用的房地產(chǎn) D不可分割的房地產(chǎn)8下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（B）。A戶型 B樓層 C層高 D裝修9對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（B）。A謹(jǐn)慎價值 B市場價值 C殘余價值 D快速變現(xiàn)價值10某套200、單價4000元/的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（B）萬元。A7184 B7447 C7523 D800011下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（C）。A土地總價 B土地單價 C樓面地價 D商品房價格12設(shè)立地役權(quán)通常會使

20、（A）。A供役地的價值下降 B需役地的價值下降C供役地與需役地的價值都下降 D供役地與需役地的價值都上升13下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（A）。A在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降14在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（A）。A謹(jǐn)慎原則 B替代原則 C合法原則 D最高最佳利用原則15近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個

21、日期，其估價類型可能是（D）。A在建工程抵押估價 B房地產(chǎn)損害賠償估價C期房市場價值評估 D房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價16在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（C）。A統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B統(tǒng)一付款方式C統(tǒng)一價格單位 D統(tǒng)一市場狀況17估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（B）萬元。A7500 B7560 C8360 D860018某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該

22、寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（C）萬元。A3500 B5629 C8629 D1800019某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/，已知該類房地產(chǎn)2009年310月的價格指數(shù)分別為10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008（均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（A）元/。A511051 B530726 C554995 D56381320報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（D）。A投資率是

23、投資回收與投入資本的比率B風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率21對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（B）。A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間22某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅

24、等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（D）萬元。A245 B275 C315 D34523某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（D）萬元。A48999 B49553 C69553 D8000024某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/，已知取得土地時樓面地價為1000元/，開發(fā)成本和管理費用為1200元/，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，

25、銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的55%，開發(fā)期為15年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（B）。A790% B1108% C1183% D1373%25某成片荒地面積1k，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為72%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（C）元/A31061 B32160 C47787 D4947726某寫字樓的建筑面積為4000，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月

26、租金為40元/，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（D）萬元。A6760 B81124 C162248 D24337227在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是（B）。A取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間 B開發(fā)期間的某個時間C開發(fā)完成后的時間 D開發(fā)完成之后的某個時間28現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/，其中主體工程900元/，安裝及裝飾裝修工程費為600元/。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)

27、建費用為（B）元/。A48652 B52174 C55950 D13987629直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（A）決定的。A房地產(chǎn)的歷史價格資料 B房地產(chǎn)的未來價格資料C房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料 D估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料30某類商品房20042008年的售價分別為6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（C）元/。A797400 B802300 C805625 D80780031甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為5

28、0%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（B）。A甲物業(yè)投資風(fēng)險大 B乙物業(yè)投資風(fēng)險大C甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同 D難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小32某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為05，樓面地價為1000元/。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為40，相應(yīng)的樓面地價為1500元/。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（D）萬元。A500 B525 C600 D165033某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是（D）。A空置率偏小 B運營費用偏大 C收益期限偏短 D報酬率偏高34某估價報告中的估價對象為寫字樓在建

29、工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（D）。A假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法35在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)（A）。A假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B肯定建筑物是安全的C強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定 D說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定36、王某10年前以65萬元的價格購買了一套新建住宅

30、，目前重置價為80萬元，已知該類建筑經(jīng)濟耐用年限為60年，為更新老化的線路需要花費3000元。則該建筑物的實體貶值為（A ）萬元。A 13.3 B 13.6 C 10.8 D 11.1 計算公式為 ：80*（10/60）+0.337、按房地產(chǎn)開發(fā)資金的占用形態(tài)劃分，庫存設(shè)備、材料等占用的資金屬于（A）。A流動資金 B固定資金 C企業(yè)負(fù)債 D銀行借貸38、土地還原利率為7.0%，房屋還原利率為9.6%，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為（C）。A.6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%39、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價為3000元/平方米，土地

31、還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價格為900元/平方米，則建筑物還原利率為（C）。A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%40如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為023，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（A）。A1038% B1107% C1245% D1362%41在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（A）。A市場需求上限 B市場有效需求 C市場現(xiàn)實需求 D市場最低需求42某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數(shù)為075，利用指數(shù)平滑法預(yù)

32、測的該市2009年住宅銷售量為（C）萬。A5000 B5375 C6125 D650043若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（A）。A577% B600% C1000% D1440%44某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（C）萬元。A1141 B1149 C1241 D124945李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為75%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（C）元。A345609 B350595

33、 C350974 D37057346某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為（B）年。A37 B40 C43 D5047某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng) =14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng) =15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為132%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（C）。A20% B1431% C1469% D1480%48某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)

34、增值收益，則第1年的投資回報率為（C）。A500% B750% C1836% D2885%49某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（C）萬元。A1800 B2040 C2100 D238050某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（D）萬元。A220 B240 C256 D260多選1、 下列( AB)屬于影響土地區(qū)位的自然

35、因素。A、地形坡度 B、環(huán)境質(zhì)量 C、能源 D、給水狀況     2、 邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關(guān)系是（AC） A、當(dāng)邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢 B、當(dāng)邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢 C、當(dāng)邊際報酬與平均報酬相等時，平均報酬最高。 D、當(dāng)邊際報酬與平均報酬相等時，平均報酬最低。 3、 尋找最高最佳使用的方法，是在盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后看（BCD）。價值是否最大。 A、程序上可執(zhí)行 B、法律上許可 C、經(jīng)濟上可行 D、技術(shù)上可能 4、 某宗地價格為300萬

36、元，其宗地面積為1000平方米，建筑面積為3000平方米，則（AD） A、地面地價為3000元/平方米 B、地面地價為1000元/平方米 C、樓面地價為3000元/平方米 D、樓面地價為1000元/平方米5、 下列說法正確的是：（BCD） A、土地利用規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地數(shù)量的做法會使地價下降。 B、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，會對個別地塊的價格發(fā)生影響。 C、土地利用規(guī)劃對土地供給的影響，也會導(dǎo)致土地投機現(xiàn)象的增多。 D、規(guī)劃控制還會增加某些用途的用地數(shù)量，使之高出市場目前的實際需求水平，因而確保地價低于市場水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。6、 尋找最高最

37、佳使用的方法，是在盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后看（BCD）。價值是否最大。 A、程序上可執(zhí)行 B、法律上許可 C、經(jīng)濟上可行 D、技術(shù)上可能 7、 關(guān)于重置成本和重建成本說法正確的是( AC)。 A、重建成本適用在特殊有保護(hù)價值建筑物評估 B、重置成本比重建成本高 C、重置成本適用在普通建筑物建筑物評估 D、重建成本=重置成本 8、 下列關(guān)于建筑物折舊的說法正確的是(ABC )。 A、物理折舊屬于有形折舊，是建筑實體所產(chǎn)生的磨滅 B、功能折舊屬于無形折舊，是建筑物功能落后或不合適而引起的折舊 C、經(jīng)濟折舊屬于無形折舊，是使用

38、過程中經(jīng)濟上不合理或不適應(yīng)產(chǎn)生的折舊 D、物理、功能、經(jīng)濟折舊三&考試大&者是相互獨立的，并不共同作用在建筑上。  9.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)，(ABD)等。A.有足夠的專業(yè)技術(shù)人才 B.有固定的經(jīng)營場所C.必須具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì) D.有符合國家規(guī)定的注冊資本10.嚴(yán)格控制審批的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目有(ABCD)。A.單位面積建筑設(shè)計造價高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌?、辦公樓2倍以上的公寓、寫字樓B.建筑標(biāo)準(zhǔn)四星級或相當(dāng)于四星級以上的賓館、飯店C.別墅性質(zhì)的高檔住宅D.度假村11成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括（ABCD）。A

39、土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費用 D銷售費用 E銷售稅費12某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（ADE）。A利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日D建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日13.在國有土地使用證中，關(guān)于土地用途一欄，下列填法正確的

40、是（CDE）。A.企業(yè)用地 B.煤礦用地 C.倉儲用地 D.批發(fā)零售用地E.商務(wù)金融用地14在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（ACD）。A擬買賣的房地產(chǎn)市場價值 B買方愿意支付的最低價C買方可承受的最高價 D賣方可接受的最低價 E賣方愿意接受的最高價15下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（ABDE）。A中華人民共和國物權(quán)法 B中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 D房地產(chǎn)估價規(guī)范 E城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見16下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（BD）。A對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C通貨膨脹 D外部

41、經(jīng)濟 E提高建造成本17在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（ABE）。A拖欠建設(shè)工程價款 B已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C房地產(chǎn)變賣處置費用 D訴訟費用 E其他法定優(yōu)先受償款18下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（CE）。A完全產(chǎn)權(quán)價值 B出租人權(quán)益價值 C快速變現(xiàn)值 D承租人權(quán)益價值 E殘余價值19下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（ADE）。A建筑平面布置 B朝向、樓層 C環(huán)境景觀D土地開發(fā)程度 E房屋完損等級20下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的

42、有（ABCD）。A居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大計算1、S市有一面積為4000平方米的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。1）.證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限40年。2）.宗地形

43、狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率3.3,宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標(biāo)，確定商、住比例為1：9.開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地平整。3）.該市基準(zhǔn)地價2005年公布，基準(zhǔn)日設(shè)定為2005年1月1日，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內(nèi)場地平整，商業(yè)，住宅，工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級，住宅四級用地，其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價為商業(yè)800元/平方米，住宅450元/平方米。4）.其他相關(guān)資料：（1）該地市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，200

44、5年6月至2006年12月每月遞增0.5%；（2）商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%；（3）根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100.容積率每增高或降低0.1，則地價向上或向下修正1%；（4）根據(jù)基準(zhǔn)地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%；（5）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正公式為：宗地地價=基準(zhǔn)地價*（1+影響因素修正系數(shù)）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。標(biāo)準(zhǔn)答案：1）計算商業(yè)部分地價（1）確定宗地所在土地級別及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)處于四級商業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價為800元/平方米。（2）確定影響因素修正系數(shù)影

45、響因素修正系數(shù)=1+（-2%）=0.98（3）確定年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=1-1/（1+6%）33 / 1-1/（1+6%）40=0.9458（4）確定期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994（5）確定容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=（1+1%）8=1.0829（6）確定開發(fā)程度修正額該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0（7）計算商業(yè)部分地價商業(yè)部分單位地價=基準(zhǔn)地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/

46、平方米）商業(yè)部分總地價=單位地價*總面積*商業(yè)部分所占比例=882.79*4000*10%=353116（元）2）計算住宅部分地價（1）確定其所在土地級別及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)處于四級住宅地價區(qū)，住宅基準(zhǔn)地價為450元/平方米。（2）確定影響因素修正系數(shù)影響因素修正系數(shù)=1+3%=1.03（3）確定年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=1-1/（1+6%）63 / 1/（1+6%）70=0.9913（4）確定期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994（5）確定容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=（1+0.5%）8 =1.0829（6）確定開發(fā)程度修正額該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和

47、紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0（7）計算住宅部分地價住宅部分單位地價=基準(zhǔn)地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米）住宅部分總地價=單位地價*總面積*住宅部分所占比例=547.01*4000*90%=1969236（元）3）計算宗地總價宗地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=353116+1969236=2322352（元）=232（萬元）宗地單價=用地總價 / 用地面積=2322352 / 4000=581（元/平方米）2、甲公司于2001年6月

48、通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機構(gòu)進(jìn)行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。評估機構(gòu)調(diào)查資料顯示，當(dāng)時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元建筑平方米，管理費支出為租金的5，年支付各項稅金平均為35元建筑平方米。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元平方米，殘值為零，年支出維修費為重置價的2，年支出保險費為重置價的0.2，土地還原率為6，建筑物還原率為8，估價基準(zhǔn)日定為20

49、06年6月30日。請根據(jù)以上資料進(jìn)行估算（需提供總價和單價）。標(biāo)準(zhǔn)答案：1.解題步驟（1）計算房地年總收益50×950×12=570000（元）（2）計算年總費用年管理費=50×950×12×5=28500（元）年維修費=1600×950×2=30400（元）年保險費=1600×950×0.2=3040（元）年稅金=35×950=33250（元）年折舊費：1600×950（50-01）=31020.41（元）年總費用：+=28500+30400+3040+33250+31020=126

50、210（元）（3）計算建筑物年純收益建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=（建筑物重置價年折舊費×已使用年限）×建筑物還原率=1600×95031020×4）×8%=111674（元）（4）計算土地年純收益土地純收益=房地總收益房地總費用建筑物純收益=570000126210111674=332116（元）（5）計算2006年6月的土地價格土地總價格：P=A/R×1-1/（1+r）n=332116/6%×1-1/（1+6%）45=513（萬元）土地單位價格：5133129÷800=6416（元平方米）

51、（6）建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價年折舊費×已使用年限=1600×95031020 ×4=1395920（元）（7）土地及建筑物一體總價格：土地及建筑物一體總價格=土地總價+建筑物現(xiàn)值×建筑物面積=5133129+1395920=6529049（元）=652（萬元）土地及建筑物一體單價：6529049÷800=8161（元平方米）3、待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。估價要求某開發(fā)公司希望參與此地塊投標(biāo)，要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價額。估價過

52、程（1）選擇估價方法。該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法進(jìn)行估價。（2）確定最佳開發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求，該宗地的最佳開發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫字樓。（3）市場調(diào)查、確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等。根據(jù)開發(fā)公司所進(jìn)行的市場調(diào)查和項目的可行性分析顯示，該項目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費和專業(yè)費預(yù)計每建筑平方米為1000元，建筑費和專業(yè)費第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。（4）求取地價。標(biāo)準(zhǔn)答案：地價測算公式如下：地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費-開發(fā)商利潤測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。不動產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）