第五章房地產(chǎn)評(píng)估

1、第五章 房地產(chǎn)評(píng)估第四節(jié) 市場法第二節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（四）進(jìn)行因素修正區(qū)域因素修正1.內(nèi)容：交通通達(dá)程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、環(huán)境污染、噪聲、景觀、城市規(guī)劃等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。2.商業(yè)區(qū)注重繁華程度、工業(yè)區(qū)重視交通運(yùn)輸、住宅區(qū)注重安全舒適、農(nóng)業(yè)區(qū)重視土地肥沃程度等。3.方法：直接比較修正法1）以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀況為基準(zhǔn)（定位100分），將參照物各區(qū)域因素與其逐項(xiàng)比較打分，狀況好高于100，狀況差低于100；2）確定各具體區(qū)域因素的權(quán)重；3）采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算各參照物區(qū)域因素綜合分?jǐn)?shù)；4）計(jì)算區(qū)域因素修正系數(shù)進(jìn)而調(diào)整各參照物交易價(jià)格。計(jì)算公式：區(qū)域因素修正系數(shù)

2、=（被評(píng)估房地產(chǎn)區(qū)域因素得分/交易實(shí)例區(qū)域因素得分）=100/交易實(shí)例區(qū)域因素得分個(gè)別因素修正1.內(nèi)容：土地的面積、形狀、臨街狀態(tài)、位置、土地使用年限、土地容積率、地形、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、建筑式樣、朝向、樓層、設(shè)備、平面布置、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度等。2.基本公式：直接比較和打分法個(gè)別因素修正系數(shù)=被評(píng)估房地產(chǎn)個(gè)別因素得分/交易實(shí)例個(gè)別因素得分=100/交易實(shí)例個(gè)別因素得分容積率修正1.原因：容積率大小直接決定單位土地面積上能夠開發(fā)的建筑面積的大小，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生直接影響。2.基本公式：容積率修正系數(shù)=評(píng)估對(duì)象土地容積率地價(jià)指數(shù)/參照

3、物土地容積率地價(jià)指數(shù)交易日期修正1.原因：交易實(shí)例交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日之間存在一定的時(shí)間間隔，房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷變化，一般需要通過價(jià)格指數(shù)將參照實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平。價(jià)格指數(shù)是指某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)；根據(jù)價(jià)格指數(shù)資料的不同，可以分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。2.運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正交易日期修正系數(shù)=評(píng)估時(shí)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易時(shí)價(jià)格指數(shù)=（1+評(píng)估時(shí)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/(1+參照物交易時(shí)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))3.運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正環(huán)比價(jià)格指數(shù)=參照物交易時(shí)點(diǎn)至評(píng)估時(shí)點(diǎn)各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘機(jī)=參照物交易時(shí)點(diǎn)至評(píng)估時(shí)點(diǎn)各期（1+環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘積例：某宗房地產(chǎn)

4、在2005年6月的價(jià)格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2005年7月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年10月的價(jià)格為：元/平方米例1：某宗房地產(chǎn)在2005年5月的價(jià)格為3600元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2005年6月至10月的價(jià)格與上月相比的變動(dòng)率分別為1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年10月的價(jià)格為：元/平方米4.運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法修正當(dāng)缺乏本地區(qū)同類房地產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)資料時(shí)，評(píng)估人員可以通過調(diào)查本地區(qū)過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地

5、產(chǎn)的價(jià)格，掌握這類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的情況，通常以參照物交易日的價(jià)格水平為基準(zhǔn)（100），根據(jù)本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的情況，測算出評(píng)估基準(zhǔn)日的該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平（高于、低于或等于100）。交易日期修正指數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平/100簡單算術(shù)平均法將多個(gè)參照物交易實(shí)例修正后的初步評(píng)估結(jié)果簡單地算術(shù)平均后，作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)值。p-評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值pi-第i個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)值（修正后的交易價(jià)格）n-參照物房地產(chǎn)的個(gè)數(shù)例8：對(duì)4個(gè)參照物房地產(chǎn)交易價(jià)格修正后得出的4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值分別為4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/

6、平方米，則用簡單算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：元/平方米加權(quán)平均法判定各個(gè)初步評(píng)估結(jié)果及比準(zhǔn)價(jià)值與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的接近程度，并跟據(jù)接近程度賦予每個(gè)初步評(píng)估結(jié)果以相應(yīng)的權(quán)重，然后將加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。例9：在例8中，如果賦予4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重分別為0.4、0.1、0.2、0.3，用加權(quán)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：四、市場法的評(píng)估案例評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)：濱海市黃海路80號(hào)陽光小區(qū)第8號(hào)樓一層公建，建筑面積1400平方米。位置與環(huán)境占用土地的基本情況評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況評(píng)估要求：評(píng)估該房地產(chǎn)2005年4月1日的市場價(jià)值評(píng)估方法：因?yàn)橛休^多的交易實(shí)例，

7、所以采用市場法進(jìn)行評(píng)估。確定可比性較強(qiáng)的A、B、C3個(gè)交易實(shí)例作為參照物。對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。1.進(jìn)行交易情況修正：參照物A是期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B是清盤房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。2.進(jìn)行交易日期修正：經(jīng)分析，濱海市2005年4月該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格與2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。參照物A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、1

8、05/100、103/100。3.進(jìn)行區(qū)域因素修正參照物A、B、C區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/101.5、100/101.6。4.進(jìn)行個(gè)別因素修正參照物A、B、C個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4。5.計(jì)算3個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值通過可比性分析，對(duì)參照物A、B、C分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為：元/平方米6.確定評(píng)估結(jié)果房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米房地產(chǎn)總價(jià)：14006760=9464000元第五節(jié) 成本法一、基本思路1.含義：求取被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購建價(jià)格，然后扣除

9、損耗，以此估算房地產(chǎn)價(jià)值的方法。2.基本公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重新購建價(jià)格損耗3.具體應(yīng)用：新開發(fā)土地估價(jià) 新建房地產(chǎn)估值 舊房地產(chǎn)估值二、適用對(duì)象和條件1.只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià)。2.具體適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園、軍隊(duì)營房等公用、公益性房地產(chǎn)；有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)估價(jià)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等；單純建筑物的估價(jià)；市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價(jià)的房地產(chǎn)。三、新開發(fā)土地評(píng)估的成本法新開發(fā)土地：征用農(nóng)地并

10、進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地、城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場地后的土地、填海造地、開山造地等。三通一平：通水、通路、通電和平整地面七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路和平整地面評(píng)估公式：土地使用權(quán)的價(jià)值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+投資利息+各項(xiàng)銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（一）土地取得成本：土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。1.征用農(nóng)村集體用地：征地費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 樹木補(bǔ)償費(fèi) 房屋及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)2.取得城鎮(zhèn)國有土地出讓方式土地出讓金和拆遷安置費(fèi)拆遷安置費(fèi)包括拆遷房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)

11、或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。3.通過市場購買的土地購買土地的價(jià)款和應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。（二）土地開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：對(duì)土地進(jìn)行“三通一平”或“七通一平”的費(fèi)用。2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用：學(xué)校、圖書館、公園、郵電、綠地、幼兒園等設(shè)施的費(fèi)用。3.小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：小區(qū)內(nèi)綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用。（三）投資利息1.含義：投資者購買開發(fā)土地和進(jìn)行土地開發(fā)所投入資金的時(shí)間價(jià)值。資金包括投資者的自有資金和借入資金；投資利息并不是開發(fā)過程中由于借入資金而發(fā)生的實(shí)際利息，而是一項(xiàng)機(jī)會(huì)成本，只要是購買開發(fā)土地所占用的資金包括借入資金和自有資金都應(yīng)該計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值。2.計(jì)息基礎(chǔ)：土地取得

12、成本和土地開發(fā)成本，有管理費(fèi)用的話還要包括管理費(fèi)用。3.計(jì)息期：土地取得成本整個(gè)開發(fā)建設(shè)期土地開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)動(dòng)工前投入整個(gè)開發(fā)期建設(shè)期在開發(fā)期均勻投入一般為開發(fā)建設(shè)期的一半（四）各項(xiàng)銷售稅費(fèi)：銷售費(fèi)用、營業(yè)稅、城建稅、土地使用稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加以及應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)、印花稅等費(fèi)用。（五）開發(fā)利潤：正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤。開發(fā)商通常以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類房地產(chǎn)平均利潤率水平進(jìn)行計(jì)算。例10：評(píng)估對(duì)象土地基本數(shù)據(jù)資料如下：評(píng)估對(duì)象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本為230元/平方米，土地開發(fā)成本（包

13、括管理費(fèi)用）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第1年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的3/4，第2年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為8%（復(fù)利計(jì)息），土地開發(fā)的平均利潤為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地售價(jià)的3%。評(píng)估要求：計(jì)算評(píng)估對(duì)象土地開發(fā)后的市場價(jià)值。土地使用權(quán)的價(jià)值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+投資利息+各項(xiàng)銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（1）計(jì)算土地取得成本 土地取得成本=500 230=115000（元）（2）計(jì)算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=500 246=123000（元）（3）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為

14、2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則：土地取得費(fèi)利息土地開發(fā)費(fèi)利息總投資利息（4）計(jì)算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（115000+123000）10%=23800（元）（5）計(jì)算營業(yè)稅及附加營業(yè)稅=【（土地取得成本+土地開發(fā)成本+投資利息+開發(fā)利潤）/（1營業(yè)稅稅率）】營業(yè)稅稅率=城市維護(hù)建設(shè)稅=154447%=1081元教育費(fèi)附加=154443%=463元營業(yè)稅及附加會(huì)計(jì)=15444+1081+463=16988元（6）計(jì)算銷售費(fèi)用（7）計(jì)算土地價(jià)值土地價(jià)格土地單價(jià)元/平方米（8）評(píng)估結(jié)論：經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象土地的市場價(jià)值為319732元，土地單價(jià)為每平方米639元。四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法新建房地產(chǎn)

15、項(xiàng)目，如果評(píng)估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無須考慮損耗，新建房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值就等于其重置成本?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（一）土地取得成本：征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金等。（二）開發(fā)成本：進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和可行性研究的費(fèi)用，場地臨時(shí)用水、電、路和場地平整費(fèi)，測量、勘察、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：由開發(fā)商承擔(dān)的供水、電、氣、排水、排污、道路、通信、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等建設(shè)費(fèi)用。3.房屋建筑安裝工程費(fèi)：完成建筑物

16、的建筑、安裝、裝飾及建筑物不可分離的設(shè)備等工程，按相應(yīng)定額計(jì)算出的合理工程造價(jià)。4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：自行車棚、信報(bào)箱等非經(jīng)營性用房建設(shè)費(fèi)用鍋爐房、變電室、煤氣調(diào)壓站等附屬工程費(fèi)用文化站、門診部、中小學(xué)等文教衛(wèi)系統(tǒng)用房的建設(shè)費(fèi)用糧店、菜店、超市等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，不計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格。5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用：開發(fā)過程中需繳納的各種稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用，如營業(yè)稅、土地使用稅等。（三）管理費(fèi)用1.內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。2.計(jì)算方法：按土地取得成本和開發(fā)成本的一定百分比來計(jì)算。（四）投資利息：投資者購買開發(fā)土地和進(jìn)

17、行土地開發(fā)所投入資金的時(shí)間價(jià)值。1.資金包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用各項(xiàng)支出；2.投資者的自有資金和借入資金都應(yīng)計(jì)算投資利息；3.投資利息按照額定的工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)睦⒙使浪?。（五）銷售稅費(fèi)1.按照售價(jià)乘以一定比率來測算。2.內(nèi)容：銷售費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等其他銷售稅費(fèi)：由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等（六）開發(fā)利潤：房地產(chǎn)投資應(yīng)獲得的正常利潤。1.計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）2.計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得

18、成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）3.計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）4.計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)五、舊房地產(chǎn)評(píng)估的成本法對(duì)于舊房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的評(píng)估應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額?；竟剑号f房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-舊房地產(chǎn)貶值單純的舊建筑物價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格-舊建筑物貶值（一）估計(jì)重新購建價(jià)格重新購建價(jià)格：假設(shè)在評(píng)估基準(zhǔn)日重新取得或重新開發(fā)建造全新狀態(tài)的房地

19、產(chǎn)所需的一切必要合理的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。1.土地重新購建價(jià)格的計(jì)算市場法、收益法、成本法基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法2.建筑物重新購建價(jià)格的計(jì)算（1）單位比較法：以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。單位面積法、單位體積法比較單位舉例：停車場的每個(gè)車位、旅館的每個(gè)房間或床位、保齡球館的每個(gè)球道等。例11：待估的某幢房屋的建筑面積200平方米，類似的另一房屋的單位建筑面積重建成本為2000元/平方米。待估房屋與類似房屋的差異如下：待估房屋門、窗尚未裝修，而類似房

20、屋為木門、鋁合金門窗，該項(xiàng)差異為40元/平方米；待估房屋層高3.3米，而類似房屋層高3.0米，該項(xiàng)差異為+5%。確定待估房屋的重新購建價(jià)格。2.建筑物重新購建價(jià)格的計(jì)算（1）單位比較法待估房屋單位建筑面積的重新購建價(jià)格=（200040）（1+5%）=2058（元/平方米）待估房屋的重新購建價(jià)格=2058200=411600（元）2.建筑物重新購建價(jià)格的計(jì)算（1）單位比較法例12：某建筑物的體積為300立方米，該類建筑物結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為200元/立方米，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為300200=60000（元）（2）分部分項(xiàng)法：以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為

21、基礎(chǔ)來求取建筑物的重新購建價(jià)格。應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位；不要漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。（3）工料測算法：先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物的重新購建價(jià)格。主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)；優(yōu)點(diǎn)：翔實(shí)；缺點(diǎn)：費(fèi)時(shí)費(fèi)力，需有其他專家如工程建筑師的參與。（4）指數(shù)調(diào)整法：運(yùn)用物價(jià)指數(shù)、建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行價(jià)值來求取建筑物的重新購建價(jià)格。主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果?；竟剑褐匦沦徑▋r(jià)格=賬面原值價(jià)格指數(shù)（定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)）例13：待估

22、建筑物的賬面建造成本為2000元/平方米，建筑物建成時(shí)的價(jià)格指數(shù)為1.0，評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)為1.5，則待估建筑物的重新購建價(jià)格為2000（1.5/1.0）=3000（元/平方米）（二）估計(jì)貶值建筑物的貶值是指建筑物的價(jià)值減損。原因：物理化學(xué)因素（使用、自然老化、自然災(zāi)害等） 有形損耗：實(shí)體性貶值 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)或觀念的變化等）使得建筑物陳舊落后、設(shè)計(jì)風(fēng)格落后 無形損耗：功能性或經(jīng)濟(jì)性貶值建筑物的貶值是指估價(jià)上的貶值而非會(huì)計(jì)上的折舊。1.建筑物實(shí)體性貶值的計(jì)算原因：自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞。（1）直線折舊法：假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗是均

23、勻的，每年的貶值額相等。建筑物貶值=年貶值額實(shí)際已使用年限年貶值額=（重新購建價(jià)格凈殘值）/耐用年限或年貶值額=重新購建價(jià)格（1殘值率）/耐用年限耐用年限=實(shí)際已使用年限+剩余使用年限建筑物實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限/（實(shí)際已使用年限+剩余使用年限）注：a.區(qū)分建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，具體根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷；注：b.求取建筑物貶值應(yīng)注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物貶值；建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物

24、的實(shí)際已使用年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物貶值。（2）觀察法（打分法）：評(píng)估人員借助建筑物實(shí)體性成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對(duì)照打分，得出建筑物的實(shí)體性成新率，再通過實(shí)體性成新率來計(jì)算實(shí)體性貶值率的評(píng)估方法。實(shí)體性貶值率=1實(shí)體性成新率建筑物實(shí)體性成新率=（G結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分+S裝修部分合計(jì)得分+B設(shè)計(jì)部分合計(jì)得分）/100100%G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) G+S+B=1例14：某鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分得分為90分，裝修部分得分為80分，設(shè)備部分得分為70分。修正系數(shù)G=0.75，S=0.12，B=0.13

25、。確定該建筑物的實(shí)體性成新率。建筑物的實(shí)體性成新率=（0.7590+0.1280+0.1370）100100%=86.2%2.建筑物功能性貶值的計(jì)算1）建筑物功能性貶值指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新以及技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)缺乏、落后或過剩所造成的價(jià)值損失。2）舉例：建筑式樣過時(shí)、內(nèi)部布局過時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。3）房地產(chǎn)功能性貶值常見情形：建筑物用途與使用強(qiáng)度不合理。對(duì)于建筑物用途和使用強(qiáng)度與土地最佳用途和使用強(qiáng)度的差異所造成的貶值一般作為建筑物的功能性貶值。建筑物的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)上的缺陷。建筑物的裝

26、修及其設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)，造成建筑物的無效投入或浪費(fèi)。3.建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算1）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。2）具體表現(xiàn)：建筑物利用率下降，如商業(yè)用房空置率增加、工業(yè)用房大量閑置等，導(dǎo)致建筑物的收益下降。3）基本公式：建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值式中：為第i年建筑物年收益損失額 r為折現(xiàn)率 n為建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的年限例15：估價(jià)對(duì)象為某工業(yè)廠房，位于某市建成區(qū)內(nèi)，土地總面積2000平方米，建筑面積5000平方米。土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，建筑物于2000年6月底建成，鋼筋混泥土結(jié)

27、構(gòu)。試評(píng)估該房地產(chǎn)2008年6月30日的價(jià)值。（1）選擇估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為工業(yè)廠房，很少出現(xiàn)買賣情況，也無直接穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故選用成本法進(jìn)行估價(jià)。（2）計(jì)算土地使用權(quán)的重置價(jià)格。采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估算土地使用權(quán)的價(jià)格。待估廠房所占土地基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米。經(jīng)容積率、土地使用年限等修正，待估廠房所占土地使用權(quán)單價(jià)為650元/平方米，則 土地使用權(quán)的重置價(jià)格=6502000=1 300 000（元）（3）計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格。采用工料測量法確定該廠房的重新購建價(jià)格為6 000 000元。（4）確定工業(yè)廠房的成新率。借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估廠房進(jìn)行對(duì)照打分，匯總得出建筑物

28、的成新率為70%。（5）確定工業(yè)廠房的評(píng)估值。工業(yè)廠房的評(píng)估值=（1 300 000+6 000 000）70%=5 110 000（元）第三節(jié) 收益法一、收益法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路1.含義：預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后轉(zhuǎn)換為價(jià)值求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值。2.本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向。3.理論基礎(chǔ)：預(yù)期收益原則4.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和。未來凈收益的大小凈收益未來獲得凈收益的可靠性即風(fēng)險(xiǎn)大小折現(xiàn)率獲得凈收益期限的長短收益期限二、收益法評(píng)估房地產(chǎn)的適用對(duì)象及條件1.適用對(duì)象：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、游樂場、用于出租

29、的標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉庫、農(nóng)地等。2.適用條件：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。三、基本步驟1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益（如凈收益）；3.求取報(bào)酬率或資本化率；4.選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。四、基本參數(shù)的估算（一）凈收益的估算1.凈收益：歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，要采用客觀凈收益，不能用實(shí)際的凈收益。2.凈收益的主要形式：潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用，無空置情況下的收入。有效毛收入：由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等造成的收入損失后的收入。凈運(yùn)營收益（簡稱凈收益）：由有效毛收入扣除維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的運(yùn)營費(fèi)用

30、后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。稅前現(xiàn)金流量：從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。3.基于租賃收入測算凈收益基本公式（重點(diǎn)掌握）：凈收益=租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi)適用于估價(jià)出租的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、土地等。4.基于營業(yè)收入測算凈收益基本公式：凈收益=銷售收入銷售成本銷售費(fèi)用銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營利潤（二）折現(xiàn)率的估算（投資報(bào)酬率的估算）1.三種折現(xiàn)率之間的數(shù)量關(guān)系綜合折現(xiàn)率=（土地折現(xiàn)率*土地價(jià)值+建筑物折現(xiàn)率*建筑物價(jià)值）/（土地價(jià)值+建筑物價(jià)值）2.估算方法（1）凈收益與售價(jià)比率法收集市場上若干近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相似的房地

31、產(chǎn)的正常凈收益、交易價(jià)格等資料，再用交易實(shí)例實(shí)際凈收益與市場價(jià)格的比率求出一組折現(xiàn)率。采用加權(quán)平均或簡單算術(shù)平均法最終確定折現(xiàn)率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法選擇市場上無風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率如1年期國債利率作為安全利率，再根據(jù)待估房地產(chǎn)的社會(huì)環(huán)境、變現(xiàn)難易程度、投資風(fēng)險(xiǎn)程度等確定一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，兩者相加得到折現(xiàn)率。（3）投資收益率排序插入法收集各種投資收益資料，再把各項(xiàng)投資按收益率的大小排隊(duì)。評(píng)估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi)，并將其插入其中，然后確定折現(xiàn)率的大小。（三）收益期限的估算1.房地產(chǎn)的收益期限其剩余經(jīng)濟(jì)壽命 2.單獨(dú)的土地土地使用權(quán)剩余年限3.單獨(dú)的建筑物建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 4

32、.房地合一孰短原則建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于或等于土地使用權(quán)剩余年限，根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益年限；建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)剩余年限，則先按建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定房地合一純收益年限，進(jìn)行收益折現(xiàn)，然后對(duì)土地使用年限超過建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限中的土地純收益單獨(dú)折現(xiàn)。兩段收益現(xiàn)值相加得房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。例16：某房地產(chǎn)開發(fā)公司1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為2000元/平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限55年。評(píng)估基準(zhǔn)日2003年3月，該類建筑物重置價(jià)格為2500元/平方米。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積900平方米，每月實(shí)收租金3萬元，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庖话銥槊拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%。每年管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)的1.5%，稅金為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)