物業(yè)催費(fèi)技巧

1、l 職責(zé)職責(zé)l 1 1、管理處、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)催繳工作的整體統(tǒng)籌，將收繳目標(biāo)其分解經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)催繳工作的整體統(tǒng)籌，將收繳目標(biāo)其分解至各條線(xiàn)日常工作之中，全面實(shí)施并加以監(jiān)督。至各條線(xiàn)日常工作之中，全面實(shí)施并加以監(jiān)督。l 2 2、物業(yè)、物業(yè)管家管家/ /客戶(hù)主任負(fù)責(zé)對(duì)客戶(hù)應(yīng)繳納而未按時(shí)繳納的各類(lèi)費(fèi)用的客戶(hù)主任負(fù)責(zé)對(duì)客戶(hù)應(yīng)繳納而未按時(shí)繳納的各類(lèi)費(fèi)用的催繳，編制催繳，編制往年欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)分析表往年欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)分析表并及時(shí)上報(bào)管理處經(jīng)理審核并及時(shí)上報(bào)管理處經(jīng)理審核。l 3 3、 收款員負(fù)責(zé)向客戶(hù)收取物業(yè)費(fèi)，車(chē)位月租費(fèi)，車(chē)位服務(wù)費(fèi)、有償收款員負(fù)責(zé)向客戶(hù)收取物業(yè)費(fèi)，車(chē)位月租費(fèi)，車(chē)位服務(wù)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)

2、及代收水、電、氣等費(fèi)用；根據(jù)收費(fèi)區(qū)間打印服務(wù)費(fèi)及代收水、電、氣等費(fèi)用；根據(jù)收費(fèi)區(qū)間打印收費(fèi)通知單收費(fèi)通知單，協(xié)助物業(yè)管家，協(xié)助物業(yè)管家/ /客戶(hù)主任編制項(xiàng)目客戶(hù)主任編制項(xiàng)目往年欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)分析表往年欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)分析表。l 4 4、管理處、管理處其它各條線(xiàn)人員協(xié)助物業(yè)管家其它各條線(xiàn)人員協(xié)助物業(yè)管家/ /客戶(hù)主任對(duì)客戶(hù)應(yīng)繳納而未客戶(hù)主任對(duì)客戶(hù)應(yīng)繳納而未按時(shí)繳納的各類(lèi)費(fèi)用的催繳按時(shí)繳納的各類(lèi)費(fèi)用的催繳；第 2 頁(yè)二、二、 催費(fèi)流程 l 財(cái)務(wù)收款員根據(jù)收費(fèi)區(qū)間定期打印收費(fèi)通知單，交由物業(yè)管家/客戶(hù)主任向客戶(hù)遞送。l 針對(duì)欠費(fèi)6個(gè)月以上的客戶(hù)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定比例收取違約金。在打印收費(fèi)通知單時(shí)應(yīng)體現(xiàn)

3、違約金的具體金額。l 物業(yè)管家/客戶(hù)主任每月與財(cái)務(wù)收款員核對(duì)本區(qū)域客戶(hù)繳費(fèi)情況。l 物業(yè)管家/客戶(hù)主任可根據(jù)客戶(hù)欠費(fèi)的時(shí)間采取下列相應(yīng)措施實(shí)施催費(fèi)：在收費(fèi)通知單送達(dá)后10日內(nèi)尚未繳費(fèi)的客戶(hù)，在第10-15日，由物業(yè)管家/客戶(hù)主任采取電話(huà)/短信的方式提醒客戶(hù)繳納物業(yè)費(fèi)；l 在收費(fèi)通知單送達(dá)后15日內(nèi)尚未繳費(fèi)的客戶(hù)，在第15日后，由物業(yè)管家/客戶(hù)主任采取發(fā)送書(shū)面費(fèi)用催繳提示的方式提醒客戶(hù)繳費(fèi)，同時(shí)保留催費(fèi)提示證據(jù)；第 3 頁(yè)二、二、 催費(fèi)流程 l 對(duì)對(duì)欠費(fèi)欠費(fèi)6 6個(gè)月以下的客戶(hù)，且經(jīng)多次催收仍未繳納費(fèi)用的，由物業(yè)管個(gè)月以下的客戶(hù)，且經(jīng)多次催收仍未繳納費(fèi)用的，由物業(yè)管家家/ /客戶(hù)客戶(hù)主任主任采取

4、上門(mén)溝通或發(fā)送書(shū)面采取上門(mén)溝通或發(fā)送書(shū)面費(fèi)用催收函費(fèi)用催收函的方式提醒客的方式提醒客戶(hù)繳費(fèi)，同時(shí)保留催費(fèi)證據(jù)；戶(hù)繳費(fèi)，同時(shí)保留催費(fèi)證據(jù)；l 對(duì)對(duì)欠費(fèi)欠費(fèi)6 6個(gè)月以上，個(gè)月以上，1 1年以下的客戶(hù)，由物業(yè)管家年以下的客戶(hù)，由物業(yè)管家/ /客戶(hù)主任擬定書(shū)面客戶(hù)主任擬定書(shū)面催費(fèi)催費(fèi)律師函律師函，報(bào)公司法律顧問(wèn)審核后，管理處以特快專(zhuān)遞形式送，報(bào)公司法律顧問(wèn)審核后，管理處以特快專(zhuān)遞形式送達(dá)客戶(hù)，管理處應(yīng)保留相關(guān)特快專(zhuān)遞憑據(jù)；達(dá)客戶(hù)，管理處應(yīng)保留相關(guān)特快專(zhuān)遞憑據(jù)；l 對(duì)對(duì)欠費(fèi)欠費(fèi)1 1年以上的客戶(hù)或無(wú)正當(dāng)原因提出拒繳費(fèi)用的客戶(hù)，須及時(shí)上年以上的客戶(hù)或無(wú)正當(dāng)原因提出拒繳費(fèi)用的客戶(hù)，須及時(shí)上報(bào)管理處經(jīng)理，經(jīng)

5、審核后考慮是否采取法律訴訟等措施；報(bào)管理處經(jīng)理，經(jīng)審核后考慮是否采取法律訴訟等措施；l 如如客戶(hù)不持續(xù)繳費(fèi)，偶爾出現(xiàn)欠費(fèi)狀況，則催繳程序與上同客戶(hù)不持續(xù)繳費(fèi)，偶爾出現(xiàn)欠費(fèi)狀況，則催繳程序與上同。l 每年每年1212月物業(yè)管家應(yīng)與財(cái)務(wù)收款員核對(duì)本區(qū)域欠款情況，針對(duì)欠費(fèi)一月物業(yè)管家應(yīng)與財(cái)務(wù)收款員核對(duì)本區(qū)域欠款情況，針對(duì)欠費(fèi)一年以上的客戶(hù)應(yīng)詳細(xì)了解客戶(hù)欠費(fèi)原因，并填寫(xiě)年以上的客戶(hù)應(yīng)詳細(xì)了解客戶(hù)欠費(fèi)原因，并填寫(xiě)往年欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)往年欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)分析表分析表，報(bào)管理處經(jīng)理審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批。，報(bào)管理處經(jīng)理審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批。第 4 頁(yè)二、二、 催費(fèi)技巧 l 物業(yè)費(fèi)包含什么內(nèi)容？物業(yè)費(fèi)包含什么內(nèi)容？物業(yè)服務(wù)

6、收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：板塊構(gòu)成：1 1、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6 6、辦公費(fèi)用；、辦公費(fèi)用；7 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；、物業(yè)管理

7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9 9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。第 5 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 1 1、把業(yè)主的事當(dāng)自己的事去做。、把業(yè)主的事當(dāng)自己的事去做。有時(shí)候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會(huì)向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的有時(shí)候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會(huì)向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見(jiàn)意，我都會(huì)拿個(gè)小本子把業(yè)主見(jiàn)意逐一記下來(lái)，不能馬上解決的耐心見(jiàn)意，我都會(huì)拿個(gè)小本子把業(yè)主見(jiàn)意逐一記下來(lái)，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋?zhuān)芙鉀Q的馬上通知各部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)解決，讓業(yè)主看到我們的服向業(yè)主解釋?zhuān)芙鉀Q的馬上

8、通知各部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。以真情感人，有時(shí)候在人手不夠的情況下務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。以真情感人，有時(shí)候在人手不夠的情況下，我親自幫忙，我親自幫忙。第 6 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 2 2、加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)。、加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)。員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想( (全心全意為業(yè)主和使全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想用人服務(wù)的思想) )、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則( (儀容儀表、日常行為、儀容儀表、日常行為、來(lái)電來(lái)訪(fǎng)、上門(mén)服務(wù)等來(lái)電來(lái)訪(fǎng)、上門(mén)服務(wù)等) )培訓(xùn)。培訓(xùn)。員工的禮貌服務(wù)員工的禮貌

9、服務(wù)( (如文明用語(yǔ)如文明用語(yǔ)) )、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。通過(guò)以上內(nèi)容的培訓(xùn)，使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語(yǔ)通過(guò)以上內(nèi)容的培訓(xùn)，使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語(yǔ)言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識(shí)。言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識(shí)。第 7 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 3 3、發(fā)紅色催繳通知單、發(fā)紅色催繳通知單由于我們小區(qū)一開(kāi)始提倡服務(wù)到家，于是就形成了上門(mén)收費(fèi)的習(xí)慣，很由于我們小區(qū)一開(kāi)始提倡服務(wù)到家，于是就形成了上門(mén)收費(fèi)的習(xí)慣，很多業(yè)主都等著物業(yè)工作人員上門(mén)收取，極少數(shù)業(yè)戶(hù)會(huì)主動(dòng)到物業(yè)管理處多業(yè)主都等著物

10、業(yè)工作人員上門(mén)收取，極少數(shù)業(yè)戶(hù)會(huì)主動(dòng)到物業(yè)管理處交費(fèi)，這種做法并不像現(xiàn)在大部分小區(qū)都是提倡業(yè)戶(hù)自覺(jué)交費(fèi)。尤其碰交費(fèi)，這種做法并不像現(xiàn)在大部分小區(qū)都是提倡業(yè)戶(hù)自覺(jué)交費(fèi)。尤其碰到業(yè)戶(hù)是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班到業(yè)戶(hù)是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班，造成了客服員收費(fèi)的困擾，一到收費(fèi)期就要加班加點(diǎn)，挨家挨戶(hù)地上，造成了客服員收費(fèi)的困擾，一到收費(fèi)期就要加班加點(diǎn)，挨家挨戶(hù)地上門(mén)收。針對(duì)這種情況，我們采用了發(fā)紅色催繳通知單并張貼家門(mén)口，以門(mén)收。針對(duì)這種情況，我們采用了發(fā)紅色催繳通知單并張貼家門(mén)口，以便讓他們安排或預(yù)約時(shí)間下來(lái)交費(fèi)，這樣就以開(kāi)門(mén)紅的形式給他

11、們提個(gè)便讓他們安排或預(yù)約時(shí)間下來(lái)交費(fèi)，這樣就以開(kāi)門(mén)紅的形式給他們提個(gè)醒該到繳費(fèi)時(shí)間了，錯(cuò)開(kāi)上班時(shí)間，上中班的管理人員可以等業(yè)主下班醒該到繳費(fèi)時(shí)間了，錯(cuò)開(kāi)上班時(shí)間，上中班的管理人員可以等業(yè)主下班再去繳納。再去繳納。第 8 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 4 4、發(fā)白色催繳通知單改為溫馨的粉色、發(fā)白色催繳通知單改為溫馨的粉色也許很多人不知道，廣州這一地帶的人特別迷信，日常生活中忌諱事情也許很多人不知道，廣州這一地帶的人特別迷信，日常生活中忌諱事情也特多。我們小區(qū)大部分業(yè)戶(hù)也不例外。他們最忌諱的顏色就是白色，也特多。我們小區(qū)大部分業(yè)戶(hù)也不例外。他們最忌諱的顏色就是白色，感覺(jué)它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預(yù)兆，這

12、跟書(shū)上記載的白色是代表感覺(jué)它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預(yù)兆，這跟書(shū)上記載的白色是代表純潔、天真的說(shuō)法，明顯有截然不同之處。因此，當(dāng)你發(fā)白色催繳通知純潔、天真的說(shuō)法，明顯有截然不同之處。因此，當(dāng)你發(fā)白色催繳通知單時(shí)，有的業(yè)戶(hù)會(huì)很氣惱，特別是做生意類(lèi)的，最終這些延期故意拖欠單時(shí)，有的業(yè)戶(hù)會(huì)很氣惱，特別是做生意類(lèi)的，最終這些延期故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)戶(hù)不得不自己下來(lái)交費(fèi)。通常，我們還會(huì)在貼白色催繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)戶(hù)不得不自己下來(lái)交費(fèi)。通常，我們還會(huì)在貼白色催繳通知單的同時(shí)額外添加一個(gè)致命之法，那就是一大早向業(yè)戶(hù)催繳費(fèi)用。通知單的同時(shí)額外添加一個(gè)致命之法，那就是一大早向業(yè)戶(hù)催繳費(fèi)用。這下可把業(yè)戶(hù)惹急了，

13、情急之下，我們就一邊點(diǎn)頭表示理解他們，一邊這下可把業(yè)戶(hù)惹急了，情急之下，我們就一邊點(diǎn)頭表示理解他們，一邊說(shuō)明采取此舉之緣由。待平息后，我改為溫馨的粉色加上誠(chéng)肯的語(yǔ)言，說(shuō)明采取此舉之緣由。待平息后，我改為溫馨的粉色加上誠(chéng)肯的語(yǔ)言，這些業(yè)戶(hù)自然就會(huì)每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費(fèi)這些業(yè)戶(hù)自然就會(huì)每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費(fèi)的時(shí)間。的時(shí)間。第 9 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 5 5、動(dòng)之以理、動(dòng)之以理每個(gè)拒交戶(hù)都有它的理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、每個(gè)拒交戶(hù)都有它的理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開(kāi)發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來(lái)轉(zhuǎn)移他們自己繳交物業(yè)管理費(fèi)的

14、義務(wù)。首先開(kāi)發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來(lái)轉(zhuǎn)移他們自己繳交物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。首先，我們以客服主管名義擬寫(xiě)了一份，我們以客服主管名義擬寫(xiě)了一份致致業(yè)戶(hù)的一封信業(yè)戶(hù)的一封信。這里強(qiáng)調(diào)。這里強(qiáng)調(diào)一下所寫(xiě)信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫(xiě)不同的信件。信一下所寫(xiě)信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫(xiě)不同的信件。信中可專(zhuān)門(mén)以拒交戶(hù)所提出的不同理由為核心，針對(duì)各業(yè)戶(hù)所提出的問(wèn)題中可專(zhuān)門(mén)以拒交戶(hù)所提出的不同理由為核心，針對(duì)各業(yè)戶(hù)所提出的問(wèn)題一一加以說(shuō)明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開(kāi)發(fā)商問(wèn)題；為什么郵局的一一加以說(shuō)明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開(kāi)發(fā)商問(wèn)題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費(fèi)用是兩回事；為什

15、么物業(yè)管理企業(yè)工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費(fèi)用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類(lèi)的疑難雜癥。總之，我們的宗旨就只有一個(gè)并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類(lèi)的疑難雜癥。總之，我們的宗旨就只有一個(gè)：讓拒交戶(hù)了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹(shù)立維權(quán)益識(shí)并：讓拒交戶(hù)了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹(shù)立維權(quán)益識(shí)并不是通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)不是通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能。職能。第 10 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 6 6、動(dòng)之以情、動(dòng)之以情三字經(jīng)有這么一句話(huà)：人之初，性本善。既然業(yè)主是上帝，那上帝肯定三字經(jīng)有這么一句話(huà)：

16、人之初，性本善。既然業(yè)主是上帝，那上帝肯定有心軟的一面。因此，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交有心軟的一面。因此，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交戶(hù)家中拜訪(fǎng)（拜訪(fǎng)次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進(jìn)行上門(mén)勸說(shuō)戶(hù)家中拜訪(fǎng)（拜訪(fǎng)次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進(jìn)行上門(mén)勸說(shuō)，勸說(shuō)過(guò)程要注重業(yè)戶(hù)的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處，勸說(shuō)過(guò)程要注重業(yè)戶(hù)的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處辦公室坐客等。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。以上所講的辦公室坐客等。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。以上所講的方法類(lèi)似于三國(guó)演義中劉備方法類(lèi)似于三國(guó)演義中劉備“三顧茅蘆三顧

17、茅蘆”的做法，對(duì)于通情達(dá)理并又無(wú)的做法，對(duì)于通情達(dá)理并又無(wú)特別理由的業(yè)主是行之有效的。特別理由的業(yè)主是行之有效的。第 11 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 7 7、發(fā)催款函、發(fā)催款函這種催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶(hù)感覺(jué)到我們物業(yè)企這種催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶(hù)感覺(jué)到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達(dá)到惹耐的最大限度了，將要通過(guò)法律途徑來(lái)解決欠費(fèi)糾紛問(wèn)業(yè)已經(jīng)是達(dá)到惹耐的最大限度了，將要通過(guò)法律途徑來(lái)解決欠費(fèi)糾紛問(wèn)題。作為業(yè)主其實(shí)并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費(fèi)了時(shí)間題。作為業(yè)主其實(shí)并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費(fèi)了時(shí)間，相當(dāng)于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專(zhuān)業(yè)術(shù)

18、語(yǔ)，體，相當(dāng)于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，體現(xiàn)如不繳費(fèi)將會(huì)造成怎么樣的結(jié)果等。舉個(gè)例子，我們小區(qū)催款函的主現(xiàn)如不繳費(fèi)將會(huì)造成怎么樣的結(jié)果等。舉個(gè)例子，我們小區(qū)催款函的主要內(nèi)容是表明要內(nèi)容是表明“業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用的行為是不合理、不合法業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。請(qǐng)業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費(fèi)用的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。請(qǐng)業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費(fèi)用，否則將通過(guò)訴論方式主張權(quán)利，否則將通過(guò)訴論方式主張權(quán)利”。這樣一來(lái)，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)。這樣一來(lái)，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)心了。心了。第 12 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 8 8、小恩小賄

19、收買(mǎi)人心、小恩小賄收買(mǎi)人心例：小區(qū)有一位阿姨，老師出身，在小區(qū)很有威望。例：小區(qū)有一位阿姨，老師出身，在小區(qū)很有威望。0909年年7 7月乘坐電梯月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，出事后物業(yè)服務(wù)中心處理問(wèn)題不當(dāng)，沒(méi)有及時(shí)送墜梯，造成身體不適，出事后物業(yè)服務(wù)中心處理問(wèn)題不當(dāng)，沒(méi)有及時(shí)送業(yè)主去醫(yī)院醫(yī)治，只是打電話(huà)給電梯維保公司來(lái)處理，相互推卸負(fù)責(zé)，業(yè)主去醫(yī)院醫(yī)治，只是打電話(huà)給電梯維保公司來(lái)處理，相互推卸負(fù)責(zé)，這下惹怒了小區(qū)的業(yè)主，最后把物業(yè)告上了法庭，物業(yè)公司不但賠了醫(yī)這下惹怒了小區(qū)的業(yè)主，最后把物業(yè)告上了法庭，物業(yè)公司不但賠了醫(yī)療和精神損失，還輸?shù)袅嗣u(yù)。過(guò)后阿姨對(duì)物業(yè)處理問(wèn)題的方式相當(dāng)不療和精神損

20、失，還輸?shù)袅嗣u(yù)。過(guò)后阿姨對(duì)物業(yè)處理問(wèn)題的方式相當(dāng)不滿(mǎn)，發(fā)動(dòng)小區(qū)多戶(hù)業(yè)主拒交管理費(fèi)，滿(mǎn)，發(fā)動(dòng)小區(qū)多戶(hù)業(yè)主拒交管理費(fèi)，XXXXXX通過(guò)了解知道業(yè)主拒交管理費(fèi)通過(guò)了解知道業(yè)主拒交管理費(fèi)的根源，打聽(tīng)到她老公也是老鄉(xiāng)，經(jīng)多次去她家拜訪(fǎng)，訴訴家常，看有的根源，打聽(tīng)到她老公也是老鄉(xiāng)，經(jīng)多次去她家拜訪(fǎng)，訴訴家常，看有什么需要幫忙，什么需要幫忙，XXXXXX代表物業(yè)公司向她誠(chéng)認(rèn)以前做法的有些不對(duì)，同時(shí)代表物業(yè)公司向她誠(chéng)認(rèn)以前做法的有些不對(duì)，同時(shí)也訴說(shuō)了物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)，經(jīng)營(yíng)困難，同時(shí)答應(yīng)可以適當(dāng)?shù)拿庖粋€(gè)也訴說(shuō)了物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)，經(jīng)營(yíng)困難，同時(shí)答應(yīng)可以適當(dāng)?shù)拿庖粋€(gè)月管理費(fèi)，功夫不負(fù)有心人，經(jīng)常最后真情也感動(dòng)

21、了她，不但把以前拒月管理費(fèi)，功夫不負(fù)有心人，經(jīng)常最后真情也感動(dòng)了她，不但把以前拒繳的管理費(fèi)補(bǔ)交，也把減免的交了上來(lái)，現(xiàn)在她又帶頭把欠交管理費(fèi)業(yè)繳的管理費(fèi)補(bǔ)交，也把減免的交了上來(lái)，現(xiàn)在她又帶頭把欠交管理費(fèi)業(yè)主都帶動(dòng)起來(lái)，現(xiàn)在積極配合物業(yè)的工作。主都帶動(dòng)起來(lái)，現(xiàn)在積極配合物業(yè)的工作。第 13 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 9 9、建立關(guān)愛(ài)機(jī)制，創(chuàng)建良好的口碑、建立關(guān)愛(ài)機(jī)制，創(chuàng)建良好的口碑用心服務(wù)，真誠(chéng)溝通，建立良好的溝通機(jī)制是管理費(fèi)收取的保障。物業(yè)用心服務(wù)，真誠(chéng)溝通，建立良好的溝通機(jī)制是管理費(fèi)收取的保障。物業(yè)無(wú)小事，就怕未能用心去做，比如每逢兒童節(jié)、老人節(jié)買(mǎi)些小禮品，去無(wú)小事，就怕未能用心去做，比如每逢兒

22、童節(jié)、老人節(jié)買(mǎi)些小禮品，去業(yè)主家拜訪(fǎng)，多走訪(fǎng)一下小區(qū)內(nèi)兒女不在身邊的老人，下雨天，可以在業(yè)主家拜訪(fǎng)，多走訪(fǎng)一下小區(qū)內(nèi)兒女不在身邊的老人，下雨天，可以在門(mén)崗值班室多放幾把愛(ài)心傘，保安巡邏人員發(fā)現(xiàn)有需在幫忙的業(yè)主，主門(mén)崗值班室多放幾把愛(ài)心傘，保安巡邏人員發(fā)現(xiàn)有需在幫忙的業(yè)主，主動(dòng)去幫助。春節(jié)、元旦給小區(qū)業(yè)主發(fā)祝福語(yǔ)。動(dòng)去幫助。春節(jié)、元旦給小區(qū)業(yè)主發(fā)祝福語(yǔ)。第 14 頁(yè)三、三、 催費(fèi)技巧 1010、利用工作中要害關(guān)系使業(yè)戶(hù)交費(fèi)。、利用工作中要害關(guān)系使業(yè)戶(hù)交費(fèi)。小區(qū)就有一戶(hù)拒交戶(hù)，你停她家的電，她反而跳你整幢樓梯的閘。碰到小區(qū)就有一戶(hù)拒交戶(hù)，你停她家的電，她反而跳你整幢樓梯的閘。碰到這種拒交戶(hù)，我們也只能自認(rèn)倒霉，另想它法了。地方的局限性往往形這種拒交戶(hù)，我們也只能自認(rèn)倒霉，另想它法了。地方的局限性往往形成了七大姨八大姑處處可見(jiàn)，造成我們物業(yè)工作難做的同時(shí)還有不少好成了七大姨八大姑處處可見(jiàn)，造成我們物業(yè)工作難做的同時(shí)還有不少好處。就拿前面所提的拒交戶(hù)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是個(gè)蠻橫無(wú)理的女人，每次上門(mén)處。就拿前面所提的拒交戶(hù)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是個(gè)蠻橫無(wú)理的女人，每次上門(mén)都以墻壁裂縫為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)谧鲞@戶(hù)工作過(guò)程中都用到了都以墻壁裂縫為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)谧鲞@戶(hù)工作過(guò)