物業(yè)設(shè)施設(shè)備

1、LOGO物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理 安徽通信產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司鑫信物業(yè)分公司袁計(jì)升概述v設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理的質(zhì)量是物業(yè)公司管理工作質(zhì)量的基礎(chǔ)與保證。設(shè)備系統(tǒng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生故障都必須盡快修復(fù)。嚴(yán)重的故障或事故將給業(yè)主的正常工作次序造成混亂，給業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。v物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述v物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)概述物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述 設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo)1設(shè)備設(shè)施管理的范圍 2建筑物設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作的安全管理3維修人員的安全4物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述 應(yīng)急預(yù)案的制定56弱電系統(tǒng)7房屋、路面的維護(hù)8設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo)v 保證各種設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)和使用功能，也就是安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、

2、合理的運(yùn)行。v 保持設(shè)備、設(shè)施完好。v 符合環(huán)境要求。v 追求設(shè)備設(shè)施壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)v 延長(zhǎng)設(shè)備自然壽命，實(shí)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施資產(chǎn)保值增值。設(shè)備設(shè)施管理的范圍v主要的是：變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)（包括水處理系統(tǒng)）、消防系統(tǒng)、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)（包括消防排煙）、集中供暖、弱電系統(tǒng)（智能網(wǎng)絡(luò)、通訊、門禁、音響等）、電梯、建筑物本身、門窗、路面、環(huán)境等。 建筑物設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作的安全管理v 使所有設(shè)備設(shè)施功能都處于完好狀態(tài)，滿足設(shè)備設(shè)施的使用功能。v （一）設(shè)備設(shè)施安全管理的要求v 1、不違章作業(yè)、2、不違規(guī)操作、3、不帶病運(yùn)行。v （二）設(shè)備設(shè)施安全v 設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、無(wú)安全隱患、不帶病運(yùn)行、防護(hù)完好、保

3、養(yǎng)及時(shí)有效、機(jī)房管理、鑰匙管理、房屋外掛牢靠、屋頂無(wú)易墜落物、路面無(wú)深坑，無(wú)妨礙通行的物質(zhì)等。v （三）消防系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常v 報(bào)警完好、滅火系統(tǒng)正常、消防廣播、消防電話正常、感煙、感溫、（纜式感溫器；紅外感溫器等）器能及時(shí)感應(yīng)火情、聯(lián)動(dòng)正常、控制方式（遠(yuǎn)程）正常、管道無(wú)泄漏，保持壓力、保持水位、濕式報(bào)警閥、消防泵工作正常。另外事故照明、疏散指示、防排煙系統(tǒng)正常、消防電梯正常、消防通訊、滅火器、防火門、防火卷簾、消防物質(zhì)等等都要按規(guī)定進(jìn)行檢查。維修人員的安全v勞動(dòng)時(shí)間、勞動(dòng)防護(hù)、防護(hù)工具、作業(yè)警示、人員合理配置、方案制定、雷雨天室外禁止作業(yè)等。 應(yīng)急預(yù)案的制定v停電、跑水、電梯困人、防火、防水、雪

4、、防凍、防雷雨等v應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容v處理程序、措施、人員崗位配置、應(yīng)急物質(zhì)、工具、應(yīng)急崗位人員聯(lián)系方式等 。設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理v設(shè)備設(shè)施責(zé)任到人，持證上崗，設(shè)備標(biāo)識(shí)，介質(zhì)流向標(biāo)識(shí)，回路標(biāo)識(shí)，狀態(tài)標(biāo)識(shí)，安全標(biāo)識(shí)，防鼠放蟲，防水等。v日常運(yùn)行設(shè)備的巡檢v巡查方式，1、定時(shí)巡查，2、巡查內(nèi)容，狀態(tài)，運(yùn)行參數(shù)，圖像聲音，跑冒滴漏等。v日常不用設(shè)備也需要定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。v節(jié)能降耗，這是體現(xiàn)服務(wù)水平的問(wèn)題（水、電、氣、等）能耗統(tǒng)計(jì)分析，節(jié)能措施，跑冒滴漏排查和處理。v設(shè)備設(shè)施強(qiáng)制年檢：電梯、防雷設(shè)施、消防系統(tǒng)、壓力容器、儀表、作業(yè)工具、二次供水等。 設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理（續(xù)）v設(shè)備設(shè)施的維

5、護(hù)保養(yǎng)管理v維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定v1、維保范圍（全部設(shè)備）2、維保周期3、維保內(nèi)容。v維保計(jì)劃的執(zhí)行v1、維保責(zé)任人（包機(jī)到人）2、維保的監(jiān)督3、維保的檢查和評(píng)估。設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理（續(xù)）v設(shè)備設(shè)施服務(wù)工作的質(zhì)量管理v管理制度的建立和上墻：1、員工的職責(zé)和管理制 度2、機(jī)房管理制度：機(jī)房進(jìn)出登記制度，鑰匙管理制度等v作業(yè)程序文件v設(shè)備設(shè)施操作程序2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)程序3、突發(fā)事件應(yīng)急處理程序等（措施，程序，物質(zhì)，人員等）。v現(xiàn)場(chǎng)記錄v1設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄。2、操作記錄、3、機(jī)房巡視記錄，設(shè)備狀態(tài)，運(yùn)行狀態(tài)，設(shè)備衛(wèi)生，環(huán)境狀態(tài)（衛(wèi)生、照明、排風(fēng)，濕度等）。 設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理（續(xù)）v維保記錄v

6、1維保記錄。2、維修記錄。（維保周期，內(nèi)容等）。記名稱，地址，原因，更換情況，處理后狀態(tài)。v監(jiān)督和檢查記錄v主要是日常巡視的檢查監(jiān)督。做所寫的（計(jì)劃），寫所做的（記錄，可追述）。v培訓(xùn)管理v定期，定計(jì)劃培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容：新員工指導(dǎo)培訓(xùn)，安全生產(chǎn)，制度管理，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，禮儀，專項(xiàng)技能等。培訓(xùn)考核做好記錄。 物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)概述 高壓供電系統(tǒng) 1低壓供電系統(tǒng)2電梯 3空調(diào) 4物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)概述給排水系統(tǒng)56消防系統(tǒng) 7弱電系統(tǒng) 88房屋、路面的維護(hù) 高壓供電系統(tǒng)v從供電局高壓供電線路送過(guò)來(lái)的10KV（或35KV）的電源送到我們管理的高壓配電房再經(jīng)過(guò)高壓配電房分配送到變壓器。高壓配電房的設(shè)

7、備有高壓進(jìn)線隔離柜、高壓進(jìn)線柜、計(jì)量柜、變壓器柜聯(lián)絡(luò)柜、母線隔離柜、互投柜、PT柜、直流屏、防雷設(shè)施等組成。（也有把變壓器方在高壓配電房的） 低壓供電系統(tǒng)v 從變壓器到開關(guān)柜到低壓配電柜到分配電柜（樓層配電柜）（到用戶）。主要設(shè)備有低壓主進(jìn)線柜、低壓配電柜、（低壓開關(guān)柜）饋線柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容器柜、計(jì)量柜、發(fā)電機(jī)等組成。v 隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)在很多地方把高壓配電房和低壓配電房建在一起。對(duì)我們維護(hù)設(shè)備就更加方便。v 低壓供電形式 1、放射式2、樹干式3、變壓器干線式4、鏈?zhǔn)?、v 日常維護(hù)維修容易疏忽的問(wèn)題， 容量問(wèn)題、產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、線路走向問(wèn)題、(特別是備用線路) 發(fā)電機(jī)啟動(dòng)電瓶、建筑物防雷接地

8、和設(shè)備接地等。 電梯v 電梯種類很多我們要知道的主要是：1電梯的用途常見的有客梯、貨梯、消防梯、等 2、電梯分類：交流電梯、直流電梯、液壓電梯等 3、電梯荷載 4、電梯速度 5、停層站數(shù)v 電梯主要有曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、門系統(tǒng)、轎廂、對(duì)重、安全裝置、電氣拖動(dòng)和控制系統(tǒng)等組成。v 電梯屬于國(guó)家規(guī)定的特種設(shè)備。一般有專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。我們物業(yè)公司的職責(zé)是，1、做好電梯運(yùn)行管理工作。確定電梯運(yùn)行時(shí)間和數(shù)量，向維護(hù)人員提供電梯運(yùn)行狀態(tài)和可保養(yǎng)時(shí)間，監(jiān)督保養(yǎng)質(zhì)量，并監(jiān)督檢查電梯保養(yǎng)單位的日常保養(yǎng)和維護(hù)工作。2、每天定時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系維修人員進(jìn)行檢查處理。3、督促電梯維保單位在電

9、梯運(yùn)行有效期前完成安全檢測(cè)工作。4、電梯故障的處理。對(duì)我們物業(yè)公司來(lái)說(shuō)主要是停電、關(guān)人的處理，不管什么故障首先要通知電梯維護(hù)公司派人進(jìn)行處理。我們要做的就是第一時(shí)間派人到電梯關(guān)人樓層或附近對(duì)電梯里的人進(jìn)行安慰，穩(wěn)定被關(guān)人的情緒，等待救援。有電梯操作證的可以現(xiàn)場(chǎng)救援，救援時(shí)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 空調(diào)v 一、 空調(diào)系統(tǒng)的類型v風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式的空調(diào)系統(tǒng)v全空氣系統(tǒng)：就是把所有空氣處理設(shè)備（風(fēng)機(jī)、過(guò)濾器、加熱器、冷卻器、加濕器、減濕器、制冷機(jī)組等）都集中設(shè)置在空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)，空氣處理后，經(jīng)風(fēng)管送到各房間。v全空氣定風(fēng)量（變風(fēng)量）低溫系統(tǒng)：常規(guī)空調(diào)系統(tǒng)的送風(fēng)溫度為13左右，低溫空調(diào)為410。低溫送風(fēng)系統(tǒng)主要

10、是結(jié)合蓄冰系統(tǒng)而實(shí)現(xiàn)。v獨(dú)立式空調(diào)系統(tǒng)v二、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要組成設(shè)備 v空調(diào)系統(tǒng)主要組成設(shè)備有冷水機(jī)組、水泵、水塔、熱交換器和空氣處理的風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量未端等。v冷水機(jī)組v作用：冷水機(jī)組制造低溫水（冷凍水）通過(guò)冷水泵。管道送至空氣處理器或風(fēng)機(jī)盤管對(duì)空氣進(jìn)行降溫降濕處理。v冷水機(jī)組通常將壓縮機(jī)、冷凝器、膨脹閥、控制系統(tǒng)及開關(guān)箱等組裝在一個(gè)公共機(jī)座或框架上。常見的形成有活塞式、螺桿式、離心式和吸收式。按照機(jī)組的散熱方式可分為水冷式和風(fēng)冷式。按其運(yùn)行工況，可分為單工況和雙工況冷水機(jī)組（單用于常規(guī)，雙用于蓄冰空調(diào)系統(tǒng)）。v溴化鋰吸收式冷水機(jī)組v根據(jù)熱源形式分為 1、蒸汽型機(jī)組2、熱水型3、直燃

11、型機(jī)組。v水泵、冷卻塔、熱交換器、風(fēng)機(jī)盤管、可調(diào)風(fēng)柜、新風(fēng)機(jī)組等。給排水系統(tǒng)v 給水系統(tǒng)v 生活給水系統(tǒng)v 主要是滿足生活飲用水、烹調(diào)、洗滌、淋浴等。其水質(zhì)必須符合國(guó)家規(guī)定的飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。v 系統(tǒng)由飲水管、水表節(jié)點(diǎn)、管道系統(tǒng)、給水附件、升壓和蓄水設(shè)備等組成。v 設(shè)備給水系統(tǒng)v 如空調(diào)的冷卻水、冷凍水及補(bǔ)水系統(tǒng)，熱水及采暖鍋爐系統(tǒng)的給水等。v 消防水系統(tǒng)v 必須按建筑防火規(guī)范保證有足夠的水壓和水量。可分為自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)和消火栓給水系統(tǒng)，也有設(shè)消防水幕系統(tǒng)。v 消防系統(tǒng)的組成有供水管網(wǎng)、水泵結(jié)合器、消防水池、消防泵、氣壓罐、消防箱、室內(nèi)消防管、閥門、消火栓、水流指示器、濕式報(bào)警閥、噴淋頭等組成。

12、 供水方式 v1、管網(wǎng)直接供水方式。2、單設(shè)水箱的供水方式。3、單設(shè)水泵供水方式（變頻調(diào)速恒壓供水系統(tǒng)）。4、設(shè)水泵和水箱的供水方式。5、設(shè)蓄水池、水泵和水箱的供水方式。6、氣壓罐供水方式。7、分區(qū)供水方式（在高層建筑中常用的有，分區(qū)并列給水方式、分區(qū)串聯(lián)供水方式、減壓水箱供水、減壓閥供水、無(wú)水箱并列供水、氣壓罐并列供水、氣壓罐減壓閥供水等） 排水系統(tǒng)v 排水系統(tǒng)分類v 1生活污水。2、生活廢水。3、生產(chǎn)排水（冷卻廢水、生產(chǎn)污水、生產(chǎn)廢水）4、屋面雨水。5、特殊排水。（廚房、餐廳排出帶油脂的廢水、沖洗汽車的廢水等）v 排水系統(tǒng)的組成v 1衛(wèi)生潔具。2、排水管系。3、通氣管系（作用，1向排水管系

13、補(bǔ)給空氣，使水流暢通，更重要的是減少排水管道內(nèi)氣壓變化幅度，防止衛(wèi)生器具水封破壞;2 使室內(nèi)外排水管道中散發(fā)的臭氣和有害氣體能及時(shí)排到大氣中去；3管道內(nèi)常有新鮮空氣流通，可減少管道內(nèi)廢氣對(duì)管道的銹蝕。）4、清通設(shè)備、（一般有檢查口、清掃口、檢查井以及帶有清通門（蓋板）的90度彎頭或三通接頭等設(shè)備，作為疏通排水管道之用）5、抽升設(shè)備6、室外排水管道（污水局部處理構(gòu)筑物） 消防系統(tǒng)v消防系統(tǒng)由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和應(yīng)急、誘導(dǎo)照明系統(tǒng)三大部分組成。（具體的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備分別是火災(zāi)報(bào)警、自動(dòng)滅火、通風(fēng)排煙、應(yīng)急廣播、安全疏散、滅火器材、消防電梯、消防隔斷、消防應(yīng)急電話等）v一、消防系統(tǒng)滅火方面，常

14、見的有水滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)和水蒸氣滅火系統(tǒng)等 弱電系統(tǒng) v弱電系統(tǒng)包括1建筑（樓宇）自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）2安全技術(shù)防范系統(tǒng)（保安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）3消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）4辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）5通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）另外還有停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、廣播會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)一般并在SA、CA中。也就是大廈的五A管理。 弱電系統(tǒng)（續(xù)）樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)v是智能建筑不可少的基本組成部分。它是采用現(xiàn)代傳感技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和通訊技術(shù)將與建筑物有關(guān)的變配電、空調(diào)、冷熱源、消防、保安等設(shè)備監(jiān)視、控制和管理為目的而構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。v結(jié)構(gòu)：由三層結(jié)構(gòu)組成；工作站層、網(wǎng)絡(luò)控制器層、現(xiàn)場(chǎng)控制器層。（工作站控制各個(gè)子系統(tǒng)控制工作空調(diào)子系統(tǒng)、配電子系統(tǒng)等）。 弱電系統(tǒng)（續(xù)）安全技術(shù)防范系統(tǒng)v 安全系統(tǒng)應(yīng)提供3個(gè)層次的保護(hù)：1外部侵入防范。2區(qū)域保護(hù)。3目標(biāo)保護(hù)。v由防盜報(bào)警、視頻監(jiān)控、周界防范、電子巡更、出入口控制、和樓宇對(duì)講等系統(tǒng)組成。 消防自動(dòng)化系統(tǒng)弱電系統(tǒng)（續(xù)）v 四、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)v 是一項(xiàng)綜合性的應(yīng)用科學(xué)技術(shù)（計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、人機(jī)工程和系統(tǒng)工程等）和管理科學(xué)（科學(xué)地組織和優(yōu)化各個(gè)辦公環(huán)節(jié)，使之發(fā)揮盡可能高的辦公效率）的系統(tǒng)工程。v 系統(tǒng)構(gòu)成的模式 單機(jī)系統(tǒng)構(gòu)成模式:一般設(shè)置1-2臺(tái)PC機(jī)來(lái)進(jìn)行一