購房付款方式培訓

1、購房付款方式培訓一、購買商品房四種常見付款方式一、購買商品房四種常見付款方式一次性付款一次性付款分期付款分期付款按揭貸款按揭貸款公積金貸款公積金貸款一般是在付清首期房款后隨工程進度分若干期付款，直至交房后全部付清。有免息付款和低息分期付款兩種方式。 利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。 指購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。 利

2、：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。 弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。 個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補貼性質(zhì)，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%（注：公注：公積金利率一般隨著銀行存貸利率變化而變化積金利率一般隨著銀行存貸利率變化而變化），不僅低于現(xiàn)行同期銀行個人住房按揭貸款利率(一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右)，而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。下

3、面以五年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。 居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結(jié)合的組合貸款已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現(xiàn)實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。 利：

4、利率低； 還款方式靈活多樣。 弊：只有部分人群能使用公積金貸款購房；只限于購買住房，購買別墅、商業(yè)房等物業(yè)不能使用。1.分類分類按揭分為現(xiàn)樓（現(xiàn)房）按揭貸款和樓花（期房）按揭貸款。按揭分為現(xiàn)樓（現(xiàn)房）按揭貸款和樓花（期房）按揭貸款。現(xiàn)樓按揭現(xiàn)樓按揭:借款人借款購買現(xiàn)樓，而以購得現(xiàn)樓作抵押。I.樓花按揭樓花按揭:金融機構(gòu)對購買樓花（尚未完工前整棟、分層或分單元先預售的樓房）的置業(yè)者提供的以借款人依據(jù)購房合同具有權(quán)利為抵押的按揭貸款。2.貸款資格貸款資格年滿18年周歲的具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能

5、力的外國人。（一）貸款條件：貸款條件：（1）有合法的身份； （2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； （3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件； （4）有所購（大修）住房全部價款20以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款； （5）有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人； （6）貸款行規(guī)定的其他條件。 （二（二).貸款額度：貸款額度：最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80； (三）三）.貸款期限：貸款期限：一般最長不超過30年。 （四）（四）.貸款利率

6、：貸款利率：貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%；貸款期限為5年以上的，貸款年利率為5.04%（按各地政府實際情況定）。 3.辦理按揭所需資料申請人和配偶的身份證、戶口薄、結(jié)婚證等有效證件復印件；若為單身需提供單身證明。 購房合同正本。 房價30%或以上預付款收據(jù)原件及復印件各1份。 申請人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。注. 所需相關(guān)資料以具體項目為準。 4.貸款手續(xù)及程序貸款手續(xù)及程序首先，請到銀行了解相關(guān)情況。并辦理相關(guān)帶齊以上的資料申請個人住房貸款。 然后接受銀行對您的審查，并確定貸款額度。 接下來就可以

7、辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。 最后剩下的就是銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。 經(jīng)過以上手續(xù)及流程，您就可以通過按揭得到新房子了！經(jīng)過以上手續(xù)及流程，您就可以通過按揭得到新房子了！ 5.特殊情況特殊情況特殊情況 外籍人士購房所需資料： 臺灣人-大陸往來通行證（臺胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記） 香港人-香港身份證、結(jié)婚證、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記） 韓國人-護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）

8、 其他國籍-護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結(jié)婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記） 賣方為企業(yè)需提供資料： 法人身份證、 營業(yè)執(zhí)照正副本、組織機構(gòu)代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權(quán)委托書、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產(chǎn)證。按揭貸款過程中有關(guān)費用：按揭貸款過程中有關(guān)費用： 律師費：貸款額的0.2%，一般由開發(fā)商墊付，有的沒有；保險費：按年限、金額計算，購房者付抵押登記費：100元左右（具體以當?shù)胤抗芫质召M標準為準） 購房者付評估費：僅對于現(xiàn)房收取，一兩千塊左右。與所購房總價有關(guān)。印花費、資料費、手續(xù)費等有關(guān)費用。*.5241500取整數(shù)

9、萬為取整數(shù)萬為24首付款為首付款為483000-240000=243000元元例：面積單價元/ 首付比例為五成A：貸款總額 n：貸款總月數(shù) i：貸款利率例：貸款330000,貸款15年,月利率為5.54625,第一個月還款為多少,第5個月還款又為多少,每個月遞減多少,總利息又是多少A：貸款總額 n：貸款總月數(shù) i：貸款利率例貸款330000,貸款15年,月利率為5.54625,每個月需要還多少款,總利息是多少?每月還款額= Ai(1+i)n /(1+i)n 1=330000*5.54625*(1+5.54625)180/ (1+5.54625)1801=2902.94總利息=2902.94*1

10、80330000 =192529.2元等額本息還款法等額本息還款法小結(jié)小結(jié)以上關(guān)于月供、總利息的計算公式為源算法，在實際的操作過程中一般不會那么復雜。一般情況下銷售人員手中都會有貸款還款明細表，即帶一年款、多少年期限每個月還款多少都有一個大概的數(shù)據(jù)?；蛘哌\用按揭貸款計算器計算。例如從表中查知貸款一萬元、20年期限，每月還64元，共貸款30萬。 則月供=貸款數(shù)（單位萬）x64=64x30=1920元年供=月供x12=1920 x12=23040元總利息=還銀行總數(shù)-本金=年供x20-300000=23040 x20-300000=160800元一般情況下，不給客戶算總利息。因為利息數(shù)額相當大，可能影響購房者的購房心理?？偡靠羁偡靠?建筑面積建筑面積x單價單價合計費用合計費用=總房款總房款+維修基金維修基金+契稅契稅 購買商業(yè)房不能使用公積金貸款。若客戶使用公積金貸款購買住房，一般都是有客戶自己去建行所屬的公積金窗口辦理，開發(fā)商配合提供銀行所需資料。附附1“按揭”一詞是香港人從英語“MORTGAGE”的譯出的俚語或叫土語, 在香港的法律中,按揭與抵押的根本區(qū)別是:按揭受益人是以取得產(chǎn)業(yè)作為還款保證,而抵押受益人則是以取得權(quán)益作為貸款保證。按揭人是將被按揭的房地產(chǎn)主權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人而獲得貸款,該項貸款清償完后,由按揭人從銀行贖回被按揭的房地產(chǎn)主權(quán);而