武漢市城中村改造規(guī)劃設(shè)計方法研究_圖文

1、 萬方數(shù)據(jù)郭希盛聞新濤黃凱武漢市城中村改造規(guī)劃設(shè)計方法研究產(chǎn)部門對各村人口、土地和房產(chǎn)等情況進行調(diào)查核實,作為綜合改造規(guī)劃編制的基礎(chǔ)資料和依據(jù)。經(jīng)審批的綜合改造規(guī)劃是供地規(guī)劃咨詢的設(shè)計依據(jù)。1.2與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的城中村改造政策為切實抓好城中村改造工作,武漢市在改造之前進行了一系列政策的研究工作。為分步推進和分類指導(dǎo)城中村的綜合改造,根據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)業(yè)人口人均擁有農(nóng)用地的數(shù)量,將城中村分為A、B、C三種類型。A類村指改制前農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地小于0.1畝的村;B 類村指改制前農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地大于0.1畝并小于0.5畝的村;C類村指改制前農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。根據(jù)以上3種不同村灣類型。分別

2、采取3種不同的改造方式。A 類村以改制后的經(jīng)濟實體自行開發(fā)方式實施改造:B類村以項目開發(fā)方式實施改造;C類村以統(tǒng)征儲備的方式實施改造。A類村的改造建設(shè)。其土地除規(guī)劃控制用地外。原則上優(yōu)先由村改制后經(jīng)濟實體使用,并通過綜合改造。用于建設(shè)安置原村民的新居住區(qū)、保障改制后經(jīng)濟實體的發(fā)展空間和籌措村改居人員社會保障資金等問題,依法核發(fā)國有土地使用證。同時,也可按城市規(guī)劃要求,以項目捆綁、公開供地方式進行房地產(chǎn)開發(fā)改造。B類村的改造建設(shè),其土地除規(guī)劃控制用地外,其余土地原則上按四塊使用,即保留和還建住宅用地、開發(fā)用地、產(chǎn)業(yè)用地和儲備用地。其中,保留和還建住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地依法核發(fā)或換發(fā)國有土地使用證:開

3、發(fā)用地依法核發(fā)出讓性質(zhì)的國有土地使用證。C類村的改造建設(shè),原則上通過統(tǒng)征儲備的方式進行。統(tǒng)征儲備達到A、B類村標(biāo)準(zhǔn)的,按A、B類村的土地處置政策執(zhí)行。為了扶持改制后的經(jīng)濟實體能持續(xù)健康發(fā)展,在土地征收、征用時按征收、征用農(nóng)用地10%的比例劃撥給改制后的經(jīng)濟實體發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),并依法核發(fā)國有土地使用證。政策規(guī)定了個人房屋拆遷還建標(biāo)準(zhǔn),同時規(guī)定A、B類村采取還建用地和開發(fā)用地項目捆綁公開出讓時.其開發(fā)用地公開供地時的底價為還建安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的1.15倍,公開供地時的底價用于還建安置房建設(shè)和對原村集體所有土地的補償安置。2武漢市城中村改造規(guī)劃設(shè)計方法2.1綜合改造規(guī)劃設(shè)計方法2.1.1

4、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析(1測算農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地.確定村灣改造類型根據(jù)現(xiàn)狀村灣實際擁有耕地和改制前農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量.計算人均農(nóng)用地,確定村灣改造類型。(2測算享受還建政策的人口和住戶的還建建筑面積,作250為還建用地規(guī)模測算的依據(jù)根據(jù)經(jīng)公安、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)部門審查的村灣人口統(tǒng)計數(shù)據(jù).扣除保留村灣的人121和戶數(shù),統(tǒng)計享受還建政策的人口及戶數(shù)。享受還建政策的人口包括本村內(nèi)的農(nóng)業(yè)人口、農(nóng)轉(zhuǎn)非人口和世居人口。非本村的村民(外來人口不享受還建政策,對其房屋進行拆遷補償。享受還建政策的人口和住戶中兩人及兩人以上戶經(jīng)認定還建安置建筑面積在300m2以內(nèi)的,按“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)安置:每戶還建安置建筑面積不足人均50m

5、:的(獨生子女按兩人計算?？砂唇ㄔO(shè)成本價購足人均50m2。一人戶經(jīng)認定還建安置建筑面積在100m:以內(nèi)的,按“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)安置;一人戶還建安置建筑面積不足80m2的?？砂唇ㄔO(shè)成本價購足80m2。兩人及兩人以上戶經(jīng)認定還建安置面積大于300m2、一人戶大于100m:的。其超出部分按市物價局市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知(武價房字2004】74號規(guī)定的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人給予補償。(3統(tǒng)計控制性用地規(guī)模。核實村灣可利用的土地資源控制性用地即非經(jīng)營性用地。在城市各類用地中,除居住和商業(yè)用地外的用地均為控制用地,除規(guī)劃控制用地和保留用地外的用地為村灣可用于城中村改造的土地資

6、源,用于城中村改造安排還建、產(chǎn)業(yè)和開發(fā)用地(圖I。圈1和平村土地存量分析圈2.1.2各類用地規(guī)模測算規(guī)劃設(shè)計中需要確定規(guī)模的用地主要包括:還建住宅用地、開發(fā)用地、新增產(chǎn)業(yè)用地、儲備用地和整合用地。(I還建住宅用地根據(jù)測算的還建建筑面積,在合理的城市建設(shè)強度下,測算還建住宅用地規(guī)模。(2新增產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模A類村與B類村的改造建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模按照改制后的經(jīng)濟實體中原村勞動力(含退休人員人口進行計算。原村 集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)用地面積之和未達到勞動力人均80m2標(biāo)準(zhǔn)的,萬方數(shù)據(jù)2009年第7期總第18511囊iif隙棚學(xué)列其不足部分在村(灣可利用地中留足勞動力人均80m2產(chǎn)業(yè)用地。因可利用地不足,按上述辦

7、法不能達到勞動力人均80mz產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)的.可按不足用地面積的2倍在開發(fā)用地中核準(zhǔn)商業(yè)用房的建設(shè)指標(biāo),由改制后的經(jīng)濟實體建設(shè),用于發(fā)展經(jīng)濟、安置原村勞動力就業(yè)。村原有產(chǎn)業(yè)用地不符合城市規(guī)劃的,可在不改變用地面積的情況下對用地進行布局調(diào)整。C類村的改造建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)用地根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃要求在規(guī)劃預(yù)留的建設(shè)用地中。按現(xiàn)狀農(nóng)用地10%的比例,預(yù)留村集體經(jīng)濟組織的產(chǎn)業(yè)用地。(3開發(fā)用地規(guī)模按還建住宅用地規(guī)模與開發(fā)用地規(guī)模的比值1:1-1:1.5確定開發(fā)用地規(guī)模。還建住宅用地與開發(fā)用地捆綁成項目后公開供地,由取得開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體進行開發(fā)建設(shè)。(4儲備用地規(guī)模在滿足上述三類用地后。剩余土地納入

8、土地整理儲備供應(yīng)中心統(tǒng)征儲備。(5整合用地規(guī)模當(dāng)村灣可利用地較少,開發(fā)用地量不足時。可以通過整合周邊存量用地的方式提高地塊的完整性和增加開發(fā)用地的面積。通過土地整合來實現(xiàn)整體開發(fā),可充分挖掘土地利用潛力,保證城市建設(shè)的整體性。2.1.3各類用地選址結(jié)合城市規(guī)劃要求,進行各類用地選址和布局,包括還建住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地、開發(fā)用地和儲備用地等。還建住宅用地布局相對集中且相對完整.并與產(chǎn)業(yè)用地相結(jié)合。有利于營造還建后良好的生活和工作環(huán)境。同時便于集中管理。為便于還建住宅的先行建設(shè),還建用地一般選址于現(xiàn)狀建筑量較少的區(qū)域,減少拆遷過渡人口的數(shù)量。產(chǎn)業(yè)用地靠近還建住宅用地或位于較繁華地段。有利于集體經(jīng)濟改

9、制后的健康發(fā)展。有利于村民未來的就業(yè)。在滿足還建住宅用地和產(chǎn)業(yè)用地之后,再對開發(fā)用地進行選址和布局。根據(jù)城市規(guī)劃的要求確定開發(fā)用地的性質(zhì),即居住用地、商業(yè)用地和公共設(shè)施與居住混合用地,按照還建住宅用地與開發(fā)用地的比例關(guān)系確保其用地面積。同時考慮開發(fā)用地的區(qū)位條件和完整性。以保證開發(fā)用地的收益,確保城中村改造的順利實施。整合用地一般用于開發(fā)。其面積一般不宜過大,否則就失去了城中村改造的意義而成為了單純的城市開發(fā)建設(shè)。儲備用地則選擇剩余的用地進行統(tǒng)征儲備,包括各類規(guī)劃控制用地(圖2。2.1.4可操作層面的考慮(1有效整合土地資源在符合城市規(guī)劃的前提下,根據(jù)城中村改造需要由區(qū)政府組織調(diào)劑村與村之間用

10、地。減少用地過于分散而導(dǎo)致的用地不規(guī)則和不完整的現(xiàn)象。從而有效提升主城區(qū)功能。圈2和平村用地布局圈(2明確政府打包地塊與城中村改造的關(guān)系發(fā)揮各打包地塊的包主即國有企業(yè)的優(yōu)勢,來推動城中村改造工作,提升土地效益和成片改造的社會效益。若包主項目推進計劃明顯滯后于城中村改造進度要求的,可在集約用地、為包主騰退一定數(shù)量不含拆遷量的儲備用地前提下,按規(guī)劃要求和城中村改造程序引入社會力量實施改造。(3貨幣補償促改造各村根據(jù)改造政策核定的開發(fā)建設(shè)規(guī)模,因本村土地存量少無法實施的可由區(qū)政府協(xié)調(diào),以有償轉(zhuǎn)讓方式調(diào)劑開發(fā)規(guī)模.以貨幣補償完成改造任務(wù)。(4經(jīng)濟測算在綜合改造規(guī)劃設(shè)計階段對開發(fā)用地的容積率進行初步測算

11、。測算公式為:開發(fā)用地平均容積率=還建住宅建筑面積x2+開發(fā)用地面積。開發(fā)用地平均容積率要在城市規(guī)劃控制的該地段土地開發(fā)強度之內(nèi)。通過測算還建、開發(fā)成本與開發(fā)收益,初步驗證城中村改造建設(shè)的可行性。(5規(guī)劃實施政策措施解決土地變性的問題。城中村在完成集體經(jīng)濟改制和戶口改登后.國土部門將村集體用地全部轉(zhuǎn)為國有用地,使集體建設(shè)用地能變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。在改造規(guī)劃的指導(dǎo)下及時啟動各類改造項目?？s短建設(shè)周期。規(guī)劃控制用地的移交工作。隨著城中村改造建設(shè)工作的推進.開發(fā)企業(yè)除拆遷騰退相關(guān)建設(shè)用地外,同時負責(zé)拆遷騰退規(guī)劃控制用地.開發(fā)企業(yè)完成拆遷騰退后,由規(guī)劃控制用地的相關(guān)使用單位及時辦理接收工作,以免出現(xiàn)管理上的空檔,避免可能出現(xiàn)的二次拆遷。2.2供地規(guī)劃咨詢設(shè)計方法2.2.1供地規(guī)劃咨詢設(shè)計的依據(jù)供地規(guī)劃咨詢的依據(jù)包括經(jīng)審批的城中村綜合改造規(guī)劃、由區(qū)級人民政府核定的改造建設(shè)成本國土資源和房產(chǎn)管理局提 251萬方數(shù)據(jù) 萬方數(shù)據(jù) 武漢市城中村改造規(guī)劃設(shè)計方法研究作者:郭希盛, 聞新濤, 黃凱, GUO Xingsheng, WEN Xintao, HUANG Kai作者單位:郭希盛,黃凱,GUO Xingsheng,HUANG Kai(武漢市城市規(guī)劃設(shè)計研究院