房地產(chǎn)評估課件

1、1 大家好！現(xiàn)在我們來大致了解一下計算機的全貌。制作：蓋玉龍制作：蓋玉龍 2 1、房地產(chǎn)的評估的對象、房地產(chǎn)的評估的對象 2、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格 3、房地產(chǎn)評估的特點、房地產(chǎn)評估的特點 4、房地產(chǎn)評估的必要性、房地產(chǎn)評估的必要性31.1 1.1 土地的內(nèi)涵與特點土地的內(nèi)涵與特點 房地產(chǎn)評估的對象是房地產(chǎn)評估的對象是房屋和土地的價值。房屋和土地的價值。 1、其中：土地的內(nèi)涵、其中：土地的內(nèi)涵 土地是地球表面自然要素土地是地球表面自然要素-大氣、巖土、生物、水與大氣、巖土、生物、水與 人類在其上的經(jīng)濟活動共同組成的綜合體。人類在其上的經(jīng)濟活動共同組成的綜合體。 2、土地的特征、土地的特征 根據(jù)

2、土地的自然屬性，土地具有以下特征：根據(jù)土地的自然屬性，土地具有以下特征：（1）土地資源的有限性）土地資源的有限性（2）土地資源的不可替代性）土地資源的不可替代性 41.1 1.1 土地的內(nèi)涵與特點土地的內(nèi)涵與特點。 （3）土地使用的可持續(xù)性）土地使用的可持續(xù)性（4）土地自然性狀的地域差異性。）土地自然性狀的地域差異性。 根據(jù)土地的經(jīng)濟屬性，土地具有以下特征：根據(jù)土地的經(jīng)濟屬性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多樣性）利用方式的多樣性（2）土地區(qū)位的可變性）土地區(qū)位的可變性（3）土地使用潛力的有限性。）土地使用潛力的有限性。 51.1 1.1 土地的內(nèi)涵與特點土地的內(nèi)涵與特點 3、影響土地利用

3、的主要因素、影響土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤）自然因素：包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤等自然條件。等自然條件。（2）經(jīng)濟因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞）經(jīng)濟因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞動工資、地租等方面。動工資、地租等方面。（3）科學(xué)技術(shù)。）科學(xué)技術(shù)。（4）社會行政因素：包括土地使用制度、權(quán)益、政策、）社會行政因素：包括土地使用制度、權(quán)益、政策、法規(guī)、土地利用管制等方面。法規(guī)、土地利用管制等方面。 61.2 1.2 建筑物的定義、房屋建筑的劃分建筑物的定義、房屋建筑的劃分 1、建筑物的定義、建筑物的定義 建筑物是指人工建造的具有一定功能

4、的物質(zhì)實體，建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質(zhì)實體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 其中房屋建筑主要為居民的生產(chǎn)、生活和各種政治、其中房屋建筑主要為居民的生產(chǎn)、生活和各種政治、經(jīng)濟、文化活動服務(wù)，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇經(jīng)濟、文化活動服務(wù)，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇院等。院等。 構(gòu)筑物是房屋以外的工程建筑，人們不直接在此構(gòu)筑物是房屋以外的工程建筑，人們不直接在此進行生產(chǎn)和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。進行生產(chǎn)和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。 71.2 1.2 建筑物的定義、房屋建筑的劃分建筑物的定義、房屋建筑的劃分 2、房屋的分類、房屋的分類 按

5、使用功能進行分類：按使用功能進行分類：（1）居住建筑：供人們生活起居的建筑。）居住建筑：供人們生活起居的建筑。（2）公共建筑：專為人們進行各類公共活動的建筑。）公共建筑：專為人們進行各類公共活動的建筑。（3）工業(yè)建筑。）工業(yè)建筑。按結(jié)構(gòu)劃分：按結(jié)構(gòu)劃分：（1）鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主要的承重物）鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主要的承重物（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（3）磚混結(jié)構(gòu)）磚混結(jié)構(gòu)（4）磚木結(jié)構(gòu)）磚木結(jié)構(gòu)（5）其他結(jié)構(gòu)）其他結(jié)構(gòu) 81.3 1.3 房地產(chǎn)的定義以及特性房地產(chǎn)的定義以及特性 1、房地產(chǎn)的定義、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)。包括土地及房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱

6、不動產(chǎn)。包括土地及房屋組成的物質(zhì)實體和由此派生出的權(quán)益。房屋組成的物質(zhì)實體和由此派生出的權(quán)益。（1）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格。產(chǎn)的價格。（2）房屋使用權(quán)的年限取決于土地使用權(quán)的年限。）房屋使用權(quán)的年限取決于土地使用權(quán)的年限。（3）城市土地是人類改造自然、經(jīng)過各種加工的產(chǎn)物，）城市土地是人類改造自然、經(jīng)過各種加工的產(chǎn)物，其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎(chǔ)設(shè)施其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎(chǔ)設(shè)施或建筑物。或建筑物。綜上，在房地產(chǎn)估價中，通常評估的是房地產(chǎn)的整體價綜上，在房地產(chǎn)估價中，通常評估的是房地產(chǎn)的整體

7、價值。值。 91.3 1.3 房地產(chǎn)的定義以及特性房地產(chǎn)的定義以及特性 2、房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)的特性（1）位置的固定性）位置的固定性（2）長期使用性）長期使用性我國土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的最高年限：住宅用地我國土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的最高年限：住宅用地70年，年，工業(yè)用地工業(yè)用地50年，商業(yè)用地年，商業(yè)用地40年。年。（3）大量投資性）大量投資性（4）保值與增值性）保值與增值性（5）投資的風(fēng)險性）投資的風(fēng)險性 102.1 2.1 房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格概念 1、房地產(chǎn)價格概念及決定因素、房地產(chǎn)價格概念及決定因素 房地產(chǎn)由土地和房屋構(gòu)成的，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上就房地產(chǎn)由土地和房屋構(gòu)成的，房地產(chǎn)價格實

8、質(zhì)上就是土地、房屋兩部分價值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。是土地、房屋兩部分價值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。 決定房地產(chǎn)價格的三種因素：決定房地產(chǎn)價格的三種因素：（1）房地產(chǎn)使用價值的大小）房地產(chǎn)使用價值的大?。?）房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量）房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量（3）對房地產(chǎn)的有效需求）對房地產(chǎn)的有效需求 112.1 2.1 房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格概念 2、房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成，價格特征主房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成，價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性。要來源于地價與一般物品價格的差異性。（1）從評估的角度看，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是一種權(quán)益）從評估的角度看

9、，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是一種權(quán)益價格。價格。（2）價格構(gòu)成的雙重性）價格構(gòu)成的雙重性（3）可用租金的形式表示）可用租金的形式表示（4）沒有統(tǒng)一的市場，價格的個別性強）沒有統(tǒng)一的市場，價格的個別性強（5）受折舊的影響小，增值性強）受折舊的影響小，增值性強 122.2 2.2 房地產(chǎn)價格的種類房地產(chǎn)價格的種類 1、市場價、評估價、市場價、評估價 2、房地產(chǎn)總價、土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)總價、土地價格、建筑物價格 3、生地價、熟地價、生地價、熟地價 4、抵押價格、租賃價格、抵押價格、租賃價格 5、單位價格、樓面地價、單位價格、樓面地價其中其中:單位價格單位價格=房地產(chǎn)總價房地產(chǎn)總價/土地面積土地面積

10、 樓面地價樓面地價=土地總價土地總價/建筑總面積建筑總面積 13 房地產(chǎn)評估的特點房地產(chǎn)評估的特點 1、科學(xué)性、科學(xué)性 2、實踐性、實踐性 3、公正性、公正性其中其中:科學(xué)性和實踐性是正確判斷房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)，科學(xué)性和實踐性是正確判斷房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)， 公正性是房地產(chǎn)評估的靈魂。公正性是房地產(chǎn)評估的靈魂。 14 4 4、1 1房地產(chǎn)評估是發(fā)展市場經(jīng)濟的房地產(chǎn)評估是發(fā)展市場經(jīng)濟的需要需要 在新形勢下，無論土地的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋的買賣、在新形勢下，無論土地的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋的買賣、租賃，都涉及到房地產(chǎn)客觀的市場價值，目前租賃，都涉及到房地產(chǎn)客觀的市場價值，目前 我國的我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，還很

11、不完善，交易者難以掌握真房地產(chǎn)市場剛剛起步，還很不完善，交易者難以掌握真實的市場信息，必須借助房地產(chǎn)估價師的科學(xué)判斷，提實的市場信息，必須借助房地產(chǎn)估價師的科學(xué)判斷，提供評估對象的市場價格，才能達到預(yù)期的目標。供評估對象的市場價格，才能達到預(yù)期的目標。 由此可見，在房地產(chǎn)市場不完善的情況下，房地產(chǎn)由此可見，在房地產(chǎn)市場不完善的情況下，房地產(chǎn)評估尤為重要。評估尤為重要。15 4 4、2 2房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實意義房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實意義 房地產(chǎn)估價主要在以下領(lǐng)域發(fā)揮重要的現(xiàn)實意義：房地產(chǎn)估價主要在以下領(lǐng)域發(fā)揮重要的現(xiàn)實意義：（1）為土地使用制度改革和土地管理提供科學(xué)依據(jù)。）為土地使用制度改革和土地管理提

12、供科學(xué)依據(jù)。（2）為各類房地產(chǎn)交易服務(wù)。）為各類房地產(chǎn)交易服務(wù)。（3）滿足房地產(chǎn)稅收的需要）滿足房地產(chǎn)稅收的需要（4）為征地拆遷補償費提供依據(jù)）為征地拆遷補償費提供依據(jù)（5）對城市舊房拆遷補償?shù)脑u估）對城市舊房拆遷補償?shù)脑u估（6）處理房地產(chǎn)糾紛的作用）處理房地產(chǎn)糾紛的作用（7）企業(yè)合資、重組和股份制的需要）企業(yè)合資、重組和股份制的需要16對房地產(chǎn)相關(guān)用詞的補充說明 為了避免引起歧義，我們主要使用為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)房地產(chǎn)”、“房地房地”、“土地土地”和和“建筑物建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下：分別下： 1“房地產(chǎn)房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可：可指

13、土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。指土地與建筑物的合成體。 2“房地房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。筑物的價格。 3“土地土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。此價格不含地上建筑物的價格。 4“建筑物建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。 17房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地土地建

14、筑物建筑物其他土地定著物其他土地定著物實物實物權(quán)益權(quán)益區(qū)位區(qū)位實體實體質(zhì)量質(zhì)量功能功能土地土地建筑物建筑物房地房地地上空間地上空間地面地面地下空間地下空間房屋房屋構(gòu)筑物構(gòu)筑物房地產(chǎn)概念的總結(jié)18 1、地租理論、地租理論 2、區(qū)位理論、區(qū)位理論191.1 1.1 地租的內(nèi)涵地租的內(nèi)涵 1、地租的概念、地租的概念 地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的收入。因地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的收入。因此，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，是地租產(chǎn)生的前提。此，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，是地租產(chǎn)生的前提。 2、地租理論的發(fā)展過程、地租理論的發(fā)展過程 （1）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟

15、學(xué)家的地租地價理論農(nóng)業(yè)地租是為了使用土地而付給地主的部分，是勞動產(chǎn)農(nóng)業(yè)地租是為了使用土地而付給地主的部分，是勞動產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入、維持勞動者生活必需和當?shù)剞r(nóng)業(yè)資本品扣除生產(chǎn)投入、維持勞動者生活必需和當?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤后的余額。的普通利潤后的余額。（2）馬克思地租理論）馬克思地租理論:農(nóng)業(yè)工人勞動創(chuàng)造剩余價值的一農(nóng)業(yè)工人勞動創(chuàng)造剩余價值的一部分。部分。 201.2 1.2 級差地租和絕對地租級差地租和絕對地租 地租的兩種基本形式：級差地租和絕對地租。地租的兩種基本形式：級差地租和絕對地租。 1、級差地租、級差地租定義：租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者占有的超額定義：租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地

16、所有者占有的超額利潤。利潤。實質(zhì)：等量資本投在土地上產(chǎn)生不同生產(chǎn)率的結(jié)果。實質(zhì)：等量資本投在土地上產(chǎn)生不同生產(chǎn)率的結(jié)果。形成原因：形成原因：（1）土地自然條件的差別）土地自然條件的差別（2）土地的有限性）土地的有限性 211.2 1.2 級差地租和絕對地租級差地租和絕對地租1、級差地租、級差地租分類：按形成基礎(chǔ)的不同分成兩種形式：級差地租分類：按形成基礎(chǔ)的不同分成兩種形式：級差地租和和級差地租級差地租。 級差地租級差地租是指在肥沃程度和位置較好的土地上創(chuàng)是指在肥沃程度和位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。造的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。 級差地租級差地租是在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次是在

17、同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。 兩者的區(qū)別：級差地租兩者的區(qū)別：級差地租的產(chǎn)生條件是土地的肥沃的產(chǎn)生條件是土地的肥沃程度和位置差別；級差地租程度和位置差別；級差地租的產(chǎn)生條件是對同一塊土的產(chǎn)生條件是對同一塊土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的不同的勞動生產(chǎn)率。地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的不同的勞動生產(chǎn)率。 221.2 1.2 級差地租和絕對地租級差地租和絕對地租2、絕對地租、絕對地租定義：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。定義：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。形成的根本原因：土地所有權(quán)的壟斷形成的根本原

18、因：土地所有權(quán)的壟斷形成的條件：農(nóng)業(yè)資本的有機構(gòu)成低于工業(yè)資本的有機形成的條件：農(nóng)業(yè)資本的有機構(gòu)成低于工業(yè)資本的有機構(gòu)成構(gòu)成 231.3 1.3 壟斷地租壟斷地租定義：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。定義：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。形成的條件：土地所有權(quán)的壟斷；某些土地具有特殊條形成的條件：土地所有權(quán)的壟斷；某些土地具有特殊條件，能夠產(chǎn)生某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品，使得件，能夠產(chǎn)生某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品，使得產(chǎn)品的生產(chǎn)者憑借對這一商品的壟斷經(jīng)營，使其價格不產(chǎn)品的生產(chǎn)者憑借對這一商品的壟斷經(jīng)營，使其價格不僅遠遠超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值，從而形成壟僅

19、遠遠超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值，從而形成壟斷價格。斷價格。 241.4 1.4 城市地租城市地租1、馬克思建筑地段地租、馬克思建筑地段地租定義：建筑地段地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家定義：建筑地段地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為了獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者為了獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。的地租。特點：特點：（1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的，土地只作為生產(chǎn)條件參加生產(chǎn)過程；付的，土地只作為生產(chǎn)條件參加生產(chǎn)過程；（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性）建筑地段所處的位置對

20、建筑地段地租有著決定性影響；影響；（3）在建筑地段地租中，壟斷地租占有顯著優(yōu)勢。）在建筑地段地租中，壟斷地租占有顯著優(yōu)勢。 251.4 1.4 城市地租城市地租2、西方新古典主義地租理論、西方新古典主義地租理論代表理論：阿隆索的地租模型代表理論：阿隆索的地租模型（1）模型假設(shè)條件：）模型假設(shè)條件：A、一個平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地、一個平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進行質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進行自由貿(mào)易。自由貿(mào)易。B、買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希、買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，

21、買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。C、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。通都極為便利。 261.4 1.4 城市地租城市地租（2）阿隆索公式：）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：式中：Y收入；收入； Pz其他商品的單位價格；其他商品的單位價格； Z其他商品的數(shù)量；其他商品的數(shù)量； P(t)距市中心距市中心t處的地價；處的地價； q土地數(shù)量；土地數(shù)量； K(t)距距t處的交通費用；處的交通費用； t距市中心距離。距市中心距離。 271.4 1.4 城市地租城市地租

22、（3）分析）分析在對公式進行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出在對公式進行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對于單個家庭來說，區(qū)位平衡的取得取收入的前提下，對于單個家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地數(shù)量決于土地數(shù)量q、其他商品的數(shù)量、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離和距中心距離t之間之間比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。度最大。最終家庭會選擇一個滿意程度最高而又與地價曲線相吻最終家庭會選擇一個滿意程度最高而又與地價曲線相吻合的區(qū)位。合的區(qū)位。 281.5 1.5 地租理論的應(yīng)用地租理論的應(yīng)用1、地租理論是地價評

23、估的基礎(chǔ)；、地租理論是地價評估的基礎(chǔ)；2、級差地租理論是級差收益測算的依據(jù)；、級差地租理論是級差收益測算的依據(jù)；3、地租理論是收取土地使用稅、費得理論依據(jù)；、地租理論是收取土地使用稅、費得理論依據(jù)；4、可通過地租理論分析推導(dǎo)出地價分布。、可通過地租理論分析推導(dǎo)出地價分布。 291.1 1.1 區(qū)位理論概述區(qū)位理論概述1、區(qū)位的有關(guān)概念、區(qū)位的有關(guān)概念（1）區(qū)位：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交）區(qū)位：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間上有機結(jié)合的綜合表現(xiàn)。通地理區(qū)位在空間上有機結(jié)合的綜合表現(xiàn)。除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的除了地理坐標位置，還包括可及性，

24、與其他地方往來的便捷性，與重要場所便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)等政府機關(guān)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。中的地位等。 （2）自然地理區(qū)位；）自然地理區(qū)位；（3）經(jīng)濟地理區(qū)位；）經(jīng)濟地理區(qū)位；（4）交通地理區(qū)位。）交通地理區(qū)位。 301.1 1.1 區(qū)位理論概述區(qū)位理論概述2、區(qū)位理論的發(fā)展過程、區(qū)位理論的發(fā)展過程（1）成本學(xué)派）成本學(xué)派-杜能及其農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋勃及其工業(yè)區(qū)杜能及其農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋勃及其工業(yè)區(qū)位論位論 理論核心：根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最理論核心：根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)

25、成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。佳區(qū)位。（2）市場學(xué)派）市場學(xué)派-克里斯塔勒及其中心地理論和廖氏的經(jīng)克里斯塔勒及其中心地理論和廖氏的經(jīng)濟景觀濟景觀理論核心：以市場理論核心：以市場-價格分析為主。價格分析為主。（3）行為學(xué)派：考慮與分析人的主觀因素，從而確定）行為學(xué)派：考慮與分析人的主觀因素，從而確定工廠區(qū)位的學(xué)派。工廠區(qū)位的學(xué)派。 311.2 1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論- -成本學(xué)派成本學(xué)派1、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容（1）假設(shè)條件）假設(shè)條件（2）結(jié)論）結(jié)論 R+T=V-C=K(純收入純收入+生產(chǎn)成本運輸費用）生產(chǎn)成本運輸費用） =市場市場售價售價-生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本

26、產(chǎn)品的純收入僅與和城市的距離相關(guān)，該純收入產(chǎn)品的純收入僅與和城市的距離相關(guān)，該純收入稱為區(qū)位地租。稱為區(qū)位地租。 321.2 1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論2、杜能環(huán)的內(nèi)容、杜能環(huán)的內(nèi)容1）第一區(qū)：自由農(nóng)作區(qū)）第一區(qū)：自由農(nóng)作區(qū)2）第二區(qū)：林業(yè)區(qū)）第二區(qū)：林業(yè)區(qū)3）第三、四、五區(qū)）第三、四、五區(qū):作物輪作區(qū)作物輪作區(qū)4）第六區(qū)：放牧區(qū)）第六區(qū)：放牧區(qū) 331.2 1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論3、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要貢獻、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要貢獻1）提出在假設(shè)自然條件相同時，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間差）提出在假設(shè)自然條件相同時，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間差異的主要因素是產(chǎn)地與市場間的距離。異的主要因素是產(chǎn)地

27、與市場間的距離。2）杜能理論的核心是農(nóng)業(yè)區(qū)位地租。推廣到城市用地，）杜能理論的核心是農(nóng)業(yè)區(qū)位地租。推廣到城市用地，區(qū)位地租存在著從市中心向外遞減，構(gòu)成同心圓分布的區(qū)位地租存在著從市中心向外遞減，構(gòu)成同心圓分布的規(guī)律，為級差地租和城市土地利用模式提供了依據(jù)，從規(guī)律，為級差地租和城市土地利用模式提供了依據(jù)，從而促進城鄉(xiāng)土地的合理利用。而促進城鄉(xiāng)土地的合理利用。 341.3 1.3 工業(yè)業(yè)區(qū)位理論工業(yè)業(yè)區(qū)位理論- -成本學(xué)派成本學(xué)派1、工業(yè)區(qū)位理論的基本內(nèi)容、工業(yè)區(qū)位理論的基本內(nèi)容1）假設(shè)條件。）假設(shè)條件。2）區(qū)位因素分類。）區(qū)位因素分類。3）運輸費用對工業(yè)區(qū)位的影響）運輸費用對工業(yè)區(qū)位的影響4）勞

28、動成本對工業(yè)區(qū)位的影響）勞動成本對工業(yè)區(qū)位的影響5）集聚因素對工業(yè)區(qū)位的影響）集聚因素對工業(yè)區(qū)位的影響2、韋勃區(qū)位理論的貢獻、韋勃區(qū)位理論的貢獻 351.4 1.4 中心地理論中心地理論- -市場學(xué)派市場學(xué)派1、中心地理論的主要內(nèi)容、中心地理論的主要內(nèi)容1）假設(shè)條件）假設(shè)條件a.地域是一個人口和經(jīng)濟密度均一的平原，地域上的經(jīng)地域是一個人口和經(jīng)濟密度均一的平原，地域上的經(jīng)濟活動各方向阻力相等，不受關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘的限制；濟活動各方向阻力相等，不受關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘的限制；b.廠商為謀取最大利潤盡可能占有大的市場；廠商為謀取最大利潤盡可能占有大的市場；c.消費者根據(jù)最短距離的原則，盡可能減少交通費用

29、，消費者根據(jù)最短距離的原則，盡可能減少交通費用，自覺到最近的商服中心購買商品或取得服務(wù)；自覺到最近的商服中心購買商品或取得服務(wù)；d.具有統(tǒng)一的交通，同一等級規(guī)模的城市交通便捷性相具有統(tǒng)一的交通，同一等級規(guī)模的城市交通便捷性相同，即交通費用與距離成正比。同，即交通費用與距離成正比。361.4 1.4 中心地理論中心地理論- -市場學(xué)派市場學(xué)派1、中心地理論的主要內(nèi)容、中心地理論的主要內(nèi)容2）主要內(nèi)容）主要內(nèi)容a.相關(guān)概念相關(guān)概念 中心地：中心地： 中心性：中心性： 中心地職能：中心地職能： 需求門檻：需求門檻： 服務(wù)半徑和商品銷售范圍：服務(wù)半徑和商品銷售范圍： 371.4 1.4 中心地理論中心

30、地理論- -市場學(xué)派市場學(xué)派1、中心地理論的主要內(nèi)容、中心地理論的主要內(nèi)容2）主要內(nèi)容）主要內(nèi)容a.六邊形市場區(qū)六邊形市場區(qū)-形成過程形成過程b.市場等級序列市場等級序列-特點特點中心地商品和服務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，與中中心地商品和服務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平、商業(yè)與服務(wù)心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平、商業(yè)與服務(wù)的種類密切相關(guān)。的種類密切相關(guān)。c.市場網(wǎng)絡(luò)基本類型：市場原則、交通原則以及行政原市場網(wǎng)絡(luò)基本類型：市場原則、交通原則以及行政原 則則 381.5 1.5 區(qū)位理論的應(yīng)用區(qū)位理論的應(yīng)用1.區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價最首要考慮的因素，

31、這是因區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價最首要考慮的因素，這是因為區(qū)位的優(yōu)劣是衡量地租、地價高低的尺度；為區(qū)位的優(yōu)劣是衡量地租、地價高低的尺度；2.宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價格的差異；宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價格的差異；3.區(qū)位論是城鎮(zhèn)土地分等定級工作的依據(jù)；區(qū)位論是城鎮(zhèn)土地分等定級工作的依據(jù)；4.區(qū)位論是市場比較法的理論依據(jù)；區(qū)位論是市場比較法的理論依據(jù)；5.城鎮(zhèn)土地分等定級成果進一步充實地租、地價分布模城鎮(zhèn)土地分等定級成果進一步充實地租、地價分布模型，完善了地租與區(qū)位理論。型，完善了地租與區(qū)位理論。 39 1、一般因素、一般因素 2、城市區(qū)域因素、城市區(qū)域因素 3、個別因素、個別因素

32、4、房地產(chǎn)評估原則、房地產(chǎn)評估原則401.1 1.1 一般因素一般因素1.定義：定義：影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的共同因素。影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的共同因素。2.分類分類1）經(jīng)濟因素）經(jīng)濟因素2）社會因素）社會因素3）行政因素）行政因素4）心理因素）心理因素 411.1 1.1 一般因素一般因素- -經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素1.1.經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟發(fā)展狀況 國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。2.2.財政與金融狀況財政與金融狀況 存款利率、貸款

33、利率、物價指數(shù)、稅率、貸款比例和還存款利率、貸款利率、物價指數(shù)、稅率、貸款比例和還原利率等財政金融因素對房屋土地價格的高低有著密切原利率等財政金融因素對房屋土地價格的高低有著密切的關(guān)系。的關(guān)系。3. 3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第進入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第二產(chǎn)業(yè)，地價會相應(yīng)上升。二產(chǎn)業(yè)，地價會相應(yīng)上升。 421.1 1.1 一般因素一般因素- -社會因素社會因素1 1、人口、人口人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個方面。度和人口素質(zhì)三個方面。2 2、家庭規(guī)模

34、、家庭規(guī)模家庭人口數(shù)的變化影響住房數(shù)量的變化。家庭人口數(shù)的變化影響住房數(shù)量的變化。3 3、治安狀況、治安狀況4 4、社會福利、社會福利 431.1 1.1 一般因素一般因素- -行政因素行政因素1 1、土地使用制度與住房制度、地價政策、土地使用制度與住房制度、地價政策2 2、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃3 3、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策4 4、行政隸屬關(guān)系變更、行政隸屬關(guān)系變更 行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖然不變，行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖然不變，但管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。（如原廣東省的寶安但管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸

35、另一地區(qū)。（如原廣東省的寶安縣劃為深圳特區(qū)的寶安區(qū)）縣劃為深圳特區(qū)的寶安區(qū)）5 5、交通管制、交通管制 441.2 1.2 城市區(qū)域因素城市區(qū)域因素1 1、定義、定義城市區(qū)域因素是指城市內(nèi)不同區(qū)段，因用地結(jié)構(gòu)、城市設(shè)施投入、城市區(qū)域因素是指城市內(nèi)不同區(qū)段，因用地結(jié)構(gòu)、城市設(shè)施投入、自然條件和環(huán)境條件等方面的差異，形成不同類型的均質(zhì)區(qū)域，自然條件和環(huán)境條件等方面的差異，形成不同類型的均質(zhì)區(qū)域，并且這些因素對該區(qū)域內(nèi)的土地的價格產(chǎn)生不同程度的影響。并且這些因素對該區(qū)域內(nèi)的土地的價格產(chǎn)生不同程度的影響。2 2、分類、分類1 1）商服繁華度）商服繁華度2 2）交通便捷性）交通便捷性3 3）城市設(shè)施完備

36、度：基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施）城市設(shè)施完備度：基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施4 4）自然條件和環(huán)境質(zhì)量）自然條件和環(huán)境質(zhì)量 451.3 1.3 土地的個別因素土地的個別因素 461.4 1.4 建筑物的個別因素建筑物的個別因素 471.5 1.5 房地產(chǎn)評估原則房地產(chǎn)評估原則1 1、供求原則、供求原則2 2、替代原則、替代原則3 3、最佳使用原則、最佳使用原則4 4、預(yù)期收益原則、預(yù)期收益原則5 5、合法原則、合法原則6 6、評估時點原則、評估時點原則7 7、公平原則、公平原則 48 1、土地評估、土地評估 2、房地產(chǎn)評估方法體系、房地產(chǎn)評估方法體系 3、房地產(chǎn)評估程序、房地產(chǎn)評估程序 4、中房指數(shù)、中

37、房指數(shù) 5、地價指數(shù)、地價指數(shù)491.1 1.1 土地評估的歷史背景土地評估的歷史背景產(chǎn)生的背景產(chǎn)生的背景（1）我國的土地評估隨著我國土地使用制度的改革發(fā)）我國的土地評估隨著我國土地使用制度的改革發(fā)展起來的。展起來的。（2）國家政策的推出，土地使用權(quán)可以依法律規(guī)定進）國家政策的推出，土地使用權(quán)可以依法律規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓行轉(zhuǎn)讓（3）改革初期我國土地交易市場的不發(fā)達狀況）改革初期我國土地交易市場的不發(fā)達狀況 501.2 1.2 土地定級與宗地估價結(jié)合土地定級與宗地估價結(jié)合相關(guān)概念：相關(guān)概念：1.城鎮(zhèn)土地定級實質(zhì)：城鎮(zhèn)土地定級實質(zhì)：2.基準定價：基準定價：3.土地定級與宗地估價相結(jié)合土地定級與宗地估價相

38、結(jié)合 511.31.3區(qū)域性土地價格評估基本模式區(qū)域性土地價格評估基本模式1、以土地定級為基礎(chǔ)的評估模式、以土地定級為基礎(chǔ)的評估模式（1）實質(zhì)：用級差收益法測算基準地價）實質(zhì)：用級差收益法測算基準地價（2）操作步驟：）操作步驟：（3）優(yōu)缺點：）優(yōu)缺點： 521.31.3區(qū)域性土地價格評估基本模式區(qū)域性土地價格評估基本模式2、以交易地價為基礎(chǔ)的評估模式、以交易地價為基礎(chǔ)的評估模式（1）基本思路：地價能夠反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣）基本思路：地價能夠反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣（2）操作步驟：）操作步驟：（3）優(yōu)缺點：）優(yōu)缺點： 531、基本方法、基本方法(1)市場比較法：市場比較法：根據(jù)替代性原理，可通過比較市場

39、其根據(jù)替代性原理，可通過比較市場其他類同房地產(chǎn)的價格，確定待估房地產(chǎn)的價格。他類同房地產(chǎn)的價格，確定待估房地產(chǎn)的價格。(2)收益法：收益法：根據(jù)預(yù)期收益原理，即通過對未來不同時根據(jù)預(yù)期收益原理，即通過對未來不同時期的預(yù)期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地期的預(yù)期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值。產(chǎn)的現(xiàn)值。(3)成本法：成本法：從生產(chǎn)費用的角度進行估價。從生產(chǎn)費用的角度進行估價。2、派生方法、派生方法剩余法、基準地價修正法、路線價法、長期趨勢法、地剩余法、基準地價修正法、路線價法、長期趨勢法、地價指數(shù)法以及殘余法等價指數(shù)法以及殘余法等 54一、受理評估業(yè)務(wù)一、受理評估業(yè)務(wù)1

40、、明確評估目的；、明確評估目的；2、了解評估對象；、了解評估對象；3、確定估價的、確定估價的時點時點二、初步選定評估方法二、初步選定評估方法三、實地勘察與收集資料三、實地勘察與收集資料1、估價對象的基本情況；、估價對象的基本情況；2、有關(guān)估價對象所在地段的、有關(guān)估價對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；環(huán)境和區(qū)域因素資料；3、與估價對象同類的房地產(chǎn)市、與估價對象同類的房地產(chǎn)市場資料；場資料；4、國家和地方涉及房地產(chǎn)估價的政策、法規(guī)、國家和地方涉及房地產(chǎn)估價的政策、法規(guī)和定額指標。和定額指標。4、評估計算、評估計算5、撰寫房地產(chǎn)評估報告、撰寫房地產(chǎn)評估報告（P56頁頁8個方面）：封面、目個方面）：封

41、面、目錄、致委估方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件錄、致委估方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件 55一、中房指數(shù)的特點一、中房指數(shù)的特點1、定義：、定義：全稱是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（全稱是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS），是），是一套以指數(shù)形式來反映全國重要城市房地產(chǎn)市場行情并一套以指數(shù)形式來反映全國重要城市房地產(chǎn)市場行情并揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。2、指數(shù)內(nèi)涵：、指數(shù)內(nèi)涵：某一經(jīng)濟現(xiàn)象在基期的數(shù)值和同一現(xiàn)象某一經(jīng)濟現(xiàn)象在基期的數(shù)值和同一現(xiàn)象在另一個作為比較標準的時期內(nèi)的數(shù)值的比數(shù)，反映了在另一個作為比較標準的時期內(nèi)的數(shù)值的比數(shù)，反映了經(jīng)濟現(xiàn)

42、象變動的程度。經(jīng)濟現(xiàn)象變動的程度。目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以2000年年12月北京住宅市場平均月北京住宅市場平均價格水平為基期定為價格水平為基期定為1000點，各城市各分類物業(yè)在報告點，各城市各分類物業(yè)在報告期內(nèi)的平均價格水平與基期基值相比較，就可以得到各期內(nèi)的平均價格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報告期的指數(shù)值。城市各分類物業(yè)在報告期的指數(shù)值。3、中房指數(shù)的特點：、中房指數(shù)的特點：全面性、系統(tǒng)性、地域性、較小全面性、系統(tǒng)性、地域性、較小的波動性。的波動性。56二、中房指數(shù)的服務(wù)對象與作用二、中房指數(shù)的服務(wù)對象與作用1、為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措

43、施提供依、為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)；據(jù)；2、為投資商提供比較準確的市場信息；、為投資商提供比較準確的市場信息；3、為廣大的消費者服務(wù)。、為廣大的消費者服務(wù)。此外，中房指數(shù)還可為房地產(chǎn)中介機構(gòu)、相關(guān)的經(jīng)濟管此外，中房指數(shù)還可為房地產(chǎn)中介機構(gòu)、相關(guān)的經(jīng)濟管理部門和研究機構(gòu)服務(wù)。理部門和研究機構(gòu)服務(wù)。57三、實例分析（課本三、實例分析（課本P60頁）頁）結(jié)論：結(jié)論：1、由于經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡性，各地房地產(chǎn)、由于經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡性，各地房地產(chǎn)市場和價位呈現(xiàn)較大的地區(qū)差異?？傏厔菔谴蟪鞘懈哂谑袌龊蛢r位呈現(xiàn)較大的地區(qū)差異?？傏厔菔谴蟪鞘懈哂谥行〕鞘?，沿海城市高于內(nèi)地

44、城市。中小城市，沿海城市高于內(nèi)地城市。2、我國房地產(chǎn)不同的物業(yè)價格，有較大差別，按由高、我國房地產(chǎn)不同的物業(yè)價格，有較大差別，按由高到低的順序依次為商業(yè)用房、辦公用房、住宅、工業(yè)用到低的順序依次為商業(yè)用房、辦公用房、住宅、工業(yè)用房。房。3、各個城市在四季度中房地產(chǎn)價格的變化趨勢。、各個城市在四季度中房地產(chǎn)價格的變化趨勢。58一、地價指數(shù)的應(yīng)用：一、地價指數(shù)的應(yīng)用：1、地價指數(shù)含義：、地價指數(shù)含義：專門用以反映各地各類地價變化的專門用以反映各地各類地價變化的指數(shù)。其計算公式為：地價指數(shù)指數(shù)。其計算公式為：地價指數(shù)=報告期地價報告期地價基期地基期地價價100%。2、地價指數(shù)的應(yīng)用：、地價指數(shù)的應(yīng)用

45、：(1)為國家和各級政府制定地價和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策為國家和各級政府制定地價和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)；提供科學(xué)依據(jù)；(2)為土地投資開發(fā)決策、核實土地資產(chǎn)量的大小及土為土地投資開發(fā)決策、核實土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)；地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)；(3)可以使規(guī)劃管理部門更好的實現(xiàn)土地資源的合理配可以使規(guī)劃管理部門更好的實現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合；置和優(yōu)化組合；(4)可以加快基準地價的調(diào)整速度，使調(diào)整結(jié)果更科學(xué)?？梢约涌旎鶞实貎r的調(diào)整速度，使調(diào)整結(jié)果更科學(xué)。59三、地價指數(shù)編制的步驟三、地價指數(shù)編制的步驟1、選擇標準宗地作為計算地價指數(shù)的基本單元；、選擇標準宗地作為

46、計算地價指數(shù)的基本單元；2、對標準宗地進行評估，求取不同區(qū)域、不同類別的、對標準宗地進行評估，求取不同區(qū)域、不同類別的標準宗地價格；標準宗地價格；3、分別計算區(qū)段平均地價、分類平均地價，然后再計、分別計算區(qū)段平均地價、分類平均地價，然后再計算不同級別的平均地價；算不同級別的平均地價；4、遵循地價指數(shù)要具有可比性、靈敏性和時效性的原、遵循地價指數(shù)要具有可比性、靈敏性和時效性的原則，應(yīng)用價格指數(shù)理論的相關(guān)方法，分別計算城市分類則，應(yīng)用價格指數(shù)理論的相關(guān)方法，分別計算城市分類地價指數(shù)和整個城市的綜合地價指數(shù)。地價指數(shù)和整個城市的綜合地價指數(shù)。5、利用市場交易的地價抽樣資料，對計算出來的各類、利用市場

47、交易的地價抽樣資料，對計算出來的各類地價指數(shù)進行調(diào)試，最后確定城市地價指數(shù)和全國地價地價指數(shù)進行調(diào)試，最后確定城市地價指數(shù)和全國地價指數(shù)。指數(shù)。60三、地價指數(shù)編制三、地價指數(shù)編制1、選擇標準宗地注意事項：、選擇標準宗地注意事項：宗地面積要適中，宗地形狀宜采用長方形；宗地面積要適中，宗地形狀宜采用長方形；標準宗地的容積率應(yīng)能代表一定區(qū)域范圍或全市的平均標準宗地的容積率應(yīng)能代表一定區(qū)域范圍或全市的平均容積率；容積率；標準宗地的位置應(yīng)避免選擇街角地，多面臨界地或畸零標準宗地的位置應(yīng)避免選擇街角地，多面臨界地或畸零地等特殊地段。商業(yè)標準宗地的位置宜一面臨街；地等特殊地段。商業(yè)標準宗地的位置宜一面臨街

48、；盡可能選擇開發(fā)程度處于全市平均狀態(tài)的地塊作為標準盡可能選擇開發(fā)程度處于全市平均狀態(tài)的地塊作為標準宗地。宗地。61 1、土地分等定級概述、土地分等定級概述 2、定級因素權(quán)重確定、定級因素權(quán)重確定 3、評價單元劃分與單元內(nèi)指標、評價單元劃分與單元內(nèi)指標 取樣取樣 4、土地定級因素分值計算方法、土地定級因素分值計算方法 5、土地級別確定、土地級別確定 6、綜合土地定級程序、綜合土地定級程序62一、基本思路一、基本思路1、土地分等定級含義：、土地分等定級含義：土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合評定，并使評定結(jié)果等級化的過程。屬

49、性進行綜合評定，并使評定結(jié)果等級化的過程。2、土地定級與土地分等的、土地定級與土地分等的區(qū)別區(qū)別：土地定級是在城市內(nèi)范圍內(nèi)土地質(zhì)量和使用效益及其在土地定級是在城市內(nèi)范圍內(nèi)土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評定；土地分等是在城市與土地空間上分布差異狀況的評定；土地分等是在城市與城市之間劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。城市之間劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。3、多因素綜合評定法的基本思路（、多因素綜合評定法的基本思路（P65頁）頁）63一、基本思路一、基本思路4、多因素綜合評價方法的基本公式、多因素綜合評價方法的基本公式假定在評價中選取假定在評價中選取m個因素，每個因素包含個因素，每個因素包含n

50、個因子，個因子，城市土地評價單元內(nèi)某個因素的評價值等于各因子分值城市土地評價單元內(nèi)某個因素的評價值等于各因子分值累加之和，即：累加之和，即：式中，式中， -i因素的評分值；因素的評分值； -i因素中因素中j因子的分值；因子的分值； -j因子的權(quán)重值因子的權(quán)重值設(shè)設(shè)P為某土地評價單元總評分值，為某土地評價單元總評分值， 為為i因素權(quán)重值，因素權(quán)重值，該單元總評分值為：該單元總評分值為： 1niijjjPF WiPijFjWiW1miiiPP W64二、城鎮(zhèn)土地定級因素分析二、城鎮(zhèn)土地定級因素分析1、商服繁華程度、商服繁華程度商服繁華程度是指商服繁華程度是指 所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚與人所在地區(qū)

51、的商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚與人流狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)的位置關(guān)系。流狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)的位置關(guān)系。2、交通通達度、交通通達度反映交通通達度的因素因子主要有：道路功能、道路寬反映交通通達度的因素因子主要有：道路功能、道路寬度、路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外交通設(shè)施的分布狀況。度、路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外交通設(shè)施的分布狀況。3、城市設(shè)施完備度、城市設(shè)施完備度4、環(huán)境優(yōu)越度、環(huán)境優(yōu)越度5、人口密度、人口密度 65三、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系（三、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系（P71）選擇定級因素因子的基本原則選擇定級因素因子的基本原則1、定級因素分類、定級因素分類按照因素是否為適用于各城市，定級因素分為主

52、導(dǎo)因素按照因素是否為適用于各城市，定級因素分為主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素。和非主導(dǎo)因素。2、確定必選因素的基本原則：、確定必選因素的基本原則：1）影響大，對分級具有重要作用，對分級起決定性的）影響大，對分級具有重要作用，對分級起決定性的主要因素反映了土地質(zhì)量的差別，應(yīng)為必選因素；主要因素反映了土地質(zhì)量的差別，應(yīng)為必選因素；2）覆蓋面廣，適用于城市各類用地；）覆蓋面廣，適用于城市各類用地；3）反映土地質(zhì)量的差異；）反映土地質(zhì)量的差異；4）因素因子的選擇要因地制宜。）因素因子的選擇要因地制宜。66一、定級因素權(quán)重應(yīng)滿足的要求：一、定級因素權(quán)重應(yīng)滿足的要求：1、權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比，權(quán)

53、、權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比，權(quán)重值越大，因素對土地質(zhì)量的影響越大；重值越大，因素對土地質(zhì)量的影響越大；2、各因素權(quán)重值在、各因素權(quán)重值在0-100或或0-1之間賦值，各選定因素之間賦值，各選定因素的權(quán)重之和必須分別等于的權(quán)重之和必須分別等于100或或1.二、因素權(quán)重確定的方法：二、因素權(quán)重確定的方法：1、特爾菲法、特爾菲法2、因素成對比較法、因素成對比較法3、層次分析法、層次分析法67三、特爾菲測定法三、特爾菲測定法1、關(guān)于特爾菲測定法的說法、關(guān)于特爾菲測定法的說法特爾菲法特爾菲法 這是由美國蘭德公司發(fā)展的一種新型專家預(yù)這是由美國蘭德公司發(fā)展的一種新型專家預(yù)測方法。它通過寄發(fā)調(diào)

54、查表的形式征求專家的意見：專測方法。它通過寄發(fā)調(diào)查表的形式征求專家的意見：專家在提出意見后以不記名的方式反饋回來；組織者將得家在提出意見后以不記名的方式反饋回來；組織者將得到的初步結(jié)果進行綜合整理，然后反饋給各位專家，請到的初步結(jié)果進行綜合整理，然后反饋給各位專家，請他們重新考慮后再次提出意見；經(jīng)過幾輪的匿名反饋過他們重新考慮后再次提出意見；經(jīng)過幾輪的匿名反饋過程，專家意見基本趨向一致；組織者依此得出預(yù)測結(jié)果。程，專家意見基本趨向一致；組織者依此得出預(yù)測結(jié)果。68三、特爾菲測定法三、特爾菲測定法2、特爾菲測定權(quán)重的程序、特爾菲測定權(quán)重的程序（1）專家選擇）專家選擇（2）評估意見征詢表設(shè)計）評估

55、意見征詢表設(shè)計（3）權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理）權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理3、特爾菲測定的特點、特爾菲測定的特點（1）個人意見的）個人意見的 匿名性匿名性（2）輪詢評估結(jié)果的公開性）輪詢評估結(jié)果的公開性（3）預(yù)測結(jié)果的穩(wěn)定性和非一致性）預(yù)測結(jié)果的穩(wěn)定性和非一致性69三、特爾菲測定法三、特爾菲測定法3、應(yīng)用特爾菲法時的注意事項、應(yīng)用特爾菲法時的注意事項（1）測定時要避免組合事件）測定時要避免組合事件（2）對特爾菲法測定要做出充分說明）對特爾菲法測定要做出充分說明（3）領(lǐng)導(dǎo)小組的意見不宜加入調(diào)查表中）領(lǐng)導(dǎo)小組的意見不宜加入調(diào)查表中70四、因素成對比較法四、因素成對比較法設(shè)有設(shè)有A、B兩因素，兩因素，A比比

56、B重要，給重要，給A因素賦值因素賦值1，給，給B因素賦值因素賦值0；A與與B同等重要，給同等重要，給A、B兩因素各賦值兩因素各賦值0.5；A不如不如B重要，給重要，給A因素賦值因素賦值0，給，給B賦值因素賦值因素1.五、層次分析法五、層次分析法基本原理（基本原理（P78）71一、評價單元劃分一、評價單元劃分1、單元劃分的原則、單元劃分的原則（1）單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致、統(tǒng)一；）單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致、統(tǒng)一；（2）單元面積確定在）單元面積確定在5-25公頃之間；公頃之間；（3）商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的）商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割

57、為不同單元。區(qū)域，不能分割為不同單元。（4）劃分的單元能方便地進行因素取樣，并能保證分）劃分的單元能方便地進行因素取樣，并能保證分值計算準確性和科學(xué)性。值計算準確性和科學(xué)性。72一、評價單元劃分一、評價單元劃分2、單元邊界選用、單元邊界選用（1）自然線狀物；）自然線狀物；（2）鐵路；）鐵路；（3）交通道路；）交通道路；（4）權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線；）權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線；（5）行政區(qū)劃界線；）行政區(qū)劃界線；（6）其他地物。）其他地物。73一、評價單元劃分一、評價單元劃分3、單元劃分方法、單元劃分方法（1）主導(dǎo)因素判定法；）主導(dǎo)因素判定法；（2）網(wǎng)格法；）網(wǎng)格法；（

58、3）均質(zhì)地域法；）均質(zhì)地域法；（4）主導(dǎo)因素判定法和均質(zhì)地域法結(jié)合劃分單元。）主導(dǎo)因素判定法和均質(zhì)地域法結(jié)合劃分單元。74二、單元內(nèi)指標取樣二、單元內(nèi)指標取樣1、因素作用分值呈直線衰減、因素作用分值呈直線衰減2、因素作用分值呈面狀分布、因素作用分值呈面狀分布3、因素作用分值呈指數(shù)衰減、因素作用分值呈指數(shù)衰減4、特殊因素取值、特殊因素取值75一、土地定級因素分值計算原則一、土地定級因素分值計算原則1、總分值與土地優(yōu)劣成正比，土地條件越好，得分值、總分值與土地優(yōu)劣成正比，土地條件越好，得分值越高，總分值越大，級別越高；越高，總分值越大，級別越高；2、分值體系采用、分值體系采用0-100分的封閉區(qū)間

59、；分的封閉區(qū)間；3、得分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)；、得分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)；例如：綠地覆蓋度在例如：綠地覆蓋度在0-50%之間對土地有影響，而大于之間對土地有影響，而大于50%的，其作用幾乎和的，其作用幾乎和50%相同，這時相同，這時0-50%就稱為綠就稱為綠地覆蓋度的顯著作用區(qū)間。地覆蓋度的顯著作用區(qū)間。76二、商服繁華影響度作用分值計算二、商服繁華影響度作用分值計算1、商服中心范圍劃定、商服中心范圍劃定2、商服中心級別確定、商服中心級別確定3、商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割、商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割4、各級商服中心繁華影響度的計算、各級商服中心繁華影響度的計

60、算注：繁華影響度是指在某一相對距離上的繁華作用分注：繁華影響度是指在某一相對距離上的繁華作用分 繁華影響衰減分值。繁華影響衰減分值。商服繁華度對土地的影響呈指數(shù)衰減。商服繁華度對土地的影響呈指數(shù)衰減。=77指數(shù)衰減公式指數(shù)衰減公式=)1(rjiFf其中：其中：影響半徑一般是根據(jù)各級中心規(guī)模確定的，近似地把商影響半徑一般是根據(jù)各級中心規(guī)模確定的，近似地把商服中心所在的區(qū)域和服務(wù)范圍看作其影響范圍，從中心服中心所在的區(qū)域和服務(wù)范圍看作其影響范圍，從中心到范圍邊緣的距離作影響半徑。到范圍邊緣的距離作影響半徑。商服中心的影響半徑離商服中心邊緣的實際距影響半徑內(nèi)某一點距離相對距離（用分商服中心內(nèi)某級繁華