西安市戶縣房地產項目開發(fā)可行性研究報告

1、目錄第一章 總 論2一、項目名稱及建設單位2二、項目概況2三、可行性研究報告的編制依據2四、主要技術經濟指標2五、結論3第二章 項目市場研究4一、戶縣概述4二、西安房地產市場分析4三、戶縣房地產市場分析5四、戶縣房地產市場總結6第三章 地塊分析8一、土地現狀及區(qū)域環(huán)境8二、地塊SWOT分析8第四章 項目定位體系10一、整體定位10二、核心形象10三、客戶定位10四、產品定位10第五章 項目開發(fā)建設及實施計劃12一、建設方式12二、項目開發(fā)實施進度12第六章 項目投資估算及銷售收入13一、項目投資估算13二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算14三、銷售計劃與銷售收入16第七章 項目經濟效益評價17一

2、、盈利能力分析17二、資金來源與運用分析18第八章 項目的不確定性分析21一、盈虧平衡分析21二、敏感性分析22第九章 社會效益及環(huán)境效益評價25一、項目社會效益評價25二、環(huán)境效益評價25第十章 可行性結論與建議27一、結論27二、建議27第一章 總 論一、項目名稱及建設單位項目名稱： 戶縣灃京路風景洋房項目項目地址： 戶縣灃京路項目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責任公司二、項目概況灃京路風景洋房項目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，項目以“戶縣首席洋房社區(qū)，國際標準人居典范”的標準打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。項目占地約73.686畝，容積率2.2，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅

3、、寫字樓和沿街底商。總建筑面積11萬，主力戶型在125左右舒適三室，項目設置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設計和水景設置相結合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數約770戶，鼎力打造2007年戶縣首席高尚住宅項目之杰作。三、可行性研究報告的編制依據1西安市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編2西安市城市總體規(guī)劃3戶縣城市發(fā)展規(guī)劃4項目周邊房地產實地調查情況5房地產項目可行性研究指南6戶縣城建局城市配套費用征收標準7陜西省現行相關工程定額標準四、主要技術經濟指標1 本項目主要基礎參數指標：項目指標備注1.占地面積73.686 畝2.總建筑面積11000

4、含地下人防及設備用房 2.1多層住宅76000帶電梯7層 2.2高層住宅1700018層一梯四戶 2.3沿街商業(yè)7000兩層小開間底商 2.4寫字樓800016層寫字樓 2.5地下建筑面積200050作為設備用房，可公攤銷售3.容積率2.24.綠化率35%5.總戶數770 戶平均每戶面積為1202 項目主要技術經濟指標項目融資前指標項目總投資19531萬元建設周期、施工周期30個月/18個月銷售單價電梯多層1850元/銷售收入（扣除兩稅一費后）23859萬元高層住宅2150元/北側商業(yè)7500元/西側商業(yè)5500元/稅前利潤4503.39萬元所得稅后利潤2957萬元成本利潤率23.27%基準收

5、益率（年）8%財務凈現值2762萬元（稅前）靜態(tài)投資回收期25.19個月（稅前）1484萬元（稅后）25.48個月（稅后）全投資內部收益率（季度）5.81（稅前）動態(tài)投資回收期26.57個月（稅前）4.20（稅后）27.25個月（稅后）融資后指標稅前資本金利潤率163.09%稅后資本金利潤率94.11%財務凈現值9104萬元（稅前）靜態(tài)投資回收期15.23個月（稅前）5071萬元（稅后）15.33個月（稅后）全投資內部收益率（季度）21.85（稅前）動態(tài)投資回收期15.60個月（稅前）15.60（稅后）15.86個月（稅后）五、結論本項目具有良好的經濟效益，投資風險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶

6、縣的經濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。28第二章 項目市場研究一、戶縣概述戶縣是中國農民畫之鄉(xiāng)，被譽為“中國第一畫鄉(xiāng)”，自古有“銀戶縣”的美名。隨著撤縣設區(qū)的實現，戶縣房地產發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有166000平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經呈現出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為20%。隨著政府東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設，城東成為戶縣房地產發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃金大道，孕育著無限商機和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫鄉(xiāng)”的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實的城市副中心，發(fā)展前景十分

7、誘人。二、西安房地產市場分析戶縣現屬于西安郊縣，不久將撤縣設區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產市場對戶縣房地產市場發(fā)展有著巨大的影響，研究分析西安房地產市場的供應結構、產品形式、消費心理對本項目決策有著重要意義。1、 西安是西北門戶，經濟居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。2、 在全國經濟形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。3、 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。4、 西安教育、科研、旅游等多項產業(yè)發(fā)展空間巨大，以產業(yè)帶動房地產開發(fā)的趨勢比較明顯。5、 西安房地產業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調控雖然對市

8、場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產泡沫甚微。6、 市場走勢趨于理性、邁向成熟，西安房地產市場價格走勢總體略有上升。房地產市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經濟性。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。7、 新中產階級崛起，一流地段的高品質形象、中等價位住宅存在市場空缺。 8、 內外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進開發(fā)理念的開發(fā)商產品塑造的首選。9、 在購房區(qū)位選擇方面，城南,依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。城西,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有

9、意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。高新，社會富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化底蘊，成為社會中高層人士新的聚集地。10、 隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。11. 面積由奢華型向實用型發(fā)展。近年來，房屋面積開始由兩房80135，三房120160平米的奢華型，逐步向兩房7595平米，三房110135 的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產，最早的紫薇城市花園的3室的面積在150左右，后來的紫薇田園都市

10、的3室的面積在130左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在115 左右，就反映了這種趨勢。三、戶縣房地產市場分析1、戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。戶縣建設局資料統(tǒng)計顯示，戶縣2005年的房地產開發(fā)量約為166000，估計商品房的開發(fā)約占70%，其余為單位集資建房等。2005年在交易所辦理商品房備案的大約有550戶左右，總建筑面積大約在65000（含二手房交易）。據戶縣建設局工作人員粗略統(tǒng)計，近年來，每年房地產開發(fā)量呈10%遞增。從以上數字表明，戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是05年戶縣房地產市場均價在1600元/平方米左右，較上年同期上漲20

11、%，增長幅度較大。2、戶縣房地產開發(fā)為拉動經濟增長做出了較大貢獻。截至目前,戶縣房地產開發(fā)企業(yè)約為十幾家，1993年至2005年開發(fā)的樓盤面積達到238258.1平方米，投資金額4億元以上，年開發(fā)面積平均保持在19000平方米以上，房地產行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經濟發(fā)展的新亮點。據統(tǒng)計，戶縣房地產施工面積由2000年的11000平方米提升到2004年的37708.1平方米，投資額由4000余萬元提升到1.2億元，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關產業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領域的農村剩余勞動力達到2000余人，特別是2004年全縣信貸達到1億元以上，體

12、現了戶縣房地產產業(yè)在促進消費、拉動經濟增長中起到了帶頭作用。3、房地產開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。統(tǒng)計資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為26360戶（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為12412戶，93年至今，戶縣建房總面積為1060836.25平方米，按戶均100平方米計算，可安置10608戶，從理論上講，仍需解決14496戶住房問題，結合戶縣居民收入情況，以解決一半計算，共需解決無房戶7248戶住房，以10年均衡計算，每年需解決725戶住房。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕程度已經超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財富階層的

13、生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。4、居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。隨著居民家庭結構逐年縮小，三口之家結構逐年增多，與父母分戶居住成為現代人追求的一種趨勢，而戶縣的集資建房主要集中在93年到98年間，推移到現在大部分已是幾代同居，而且當時戶型設計不足100平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據較小的比例成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，2004年底人均居住面積僅為21.5平方米，

14、離國家要求標準（人均35平方米）距離相當大?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。5、城東正在成為戶縣房地產市場開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機關-縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設與生活配套設施的逐步完善。同時灃京工業(yè)園的正式運營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，而這些就業(yè)者勢必會選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產。而漸成開發(fā)熱點的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個板塊的商業(yè)價值，升值潛力不言而喻。6、戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程。西戶濱河花園整體設計方案分為一期、二期建設。第一

15、期以戶祖路澇河橋為中心，澇河河道南北各1500米進行河道加固護砌，修橡膠壩兩座，可蓄水500畝形成水上公園，河堤東岸東移擴30米，加寬澇河河道，修濱河大道38米寬，種植綠化灌木，安裝城市排污、雨水管道以及照明等配套設施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。第二期以澇河東岸開發(fā)計劃分為濱河商貿區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共計開發(fā)可用土地2250畝。該項目的實施目標是建設“園林城市，生態(tài)戶縣”。對擴大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進當地經濟有非常重要的意義。四、戶縣房地產市場總結1、 戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房價格增長幅度較大。2、 整個市場產品開發(fā)水平

16、較低，容易用較低成本獲得產品領先。3、 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。4、 目前項目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程。5、 因距西安較近，當地客戶不乏對高品質物業(yè)的體驗，市場需要有人引導。6、 市場供應總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價1500元/，小高層均價1800元/。7、 整個市場供應及需求都以三室為主，相對而言，實用的兩室、三室產品需求更大。大三室、四室、躍層等大面積產品，因其客群需求與當前產品綜合品質發(fā)生錯位，導致此種類型產品市場銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放

17、。8、 絕大部分消費者對項目地比較認可，認可的消費者主要是對項目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。9、 價格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關注。 10、 消費者對房屋總價比較敏感，控制總價，保證功能，提供高性價產品必然會受市場青睞。 11、 建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經商或城市打工者，他們對于住宅品質的要求建立在與西安建筑產品的對比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現出多樣化。在開發(fā)過程中，對于建筑立面的設計追求精益求精，多采用西安時下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美觀獨特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機提供買點，使建筑本身就成為最好的銷售武器。第

18、三章 地塊分析一、土地現狀及區(qū)域環(huán)境1地塊現狀本項目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路150米左右，項目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路?！罢驏|、經濟向東”，戶縣在向東發(fā)展的陣陣擂鼓聲中，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京工業(yè)園。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結合所誕生的必定是戶縣新的CLD。 項目地目前為計量所、科技局、知識產權局、種子研究推廣中心、農業(yè)技術推廣中心、科學技術學會等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。 2區(qū)域環(huán)境項目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。二、地塊SWOT分析通過對廣晉置業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊

19、地區(qū)相關樓盤的詳細調查，該項目存在很大的成功機會，同時也面臨為數眾多的潛在威脅。如下SWOT所示：1STRENGTH 優(yōu)勢分析1) 大勢所趨，板塊優(yōu)勢明顯灃京路板塊因地處城東板塊范圍內，身處戶縣開發(fā)與置業(yè)首選地段，其區(qū)域化競爭優(yōu)勢明顯。2) 板塊內競爭較小板塊內樓盤6家，其中財富中心為商業(yè)項目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項目銷售進入尾聲。氮肥廠項目因開發(fā)商資金問題至今未有明顯動作。僅錦繡華庭與灃京苑項目處于銷售周期中。3）灃京路漸成開發(fā)熱點地段，生活配套將逐步完善。2WEAKNESS 弱勢分析1）周邊環(huán)境較差項目地塊周邊為比較破舊的普通二層民宅，對項目自身的氣質塑造形成一定難度。 2) 地塊不規(guī)則項

20、目用地地形不夠規(guī)整，對產品的設計有一定影響。3) 異地開發(fā)風險開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。4) 前期工作多項目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。3OPPORTUNITY 機會分析1）市場空白點多板塊內產品類型單一，戶型面積較大，空白點較多，市場潛力較大。2）營銷的差異化存在板塊內項目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項目宣傳包裝水平較低。3）東城的發(fā)展規(guī)劃整體東城板塊的復蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關注此處。4）政府東遷的借勢政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動了灃京路地段經濟的快速發(fā)展。4THREATEN威脅分析1）御苑新城經濟實用房帶來的影響。2）宏觀經濟形式的變化。3）在

21、售和潛在項目之間的激烈競爭。 綜合分析：戶縣房地產市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達到20左右，項目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移的形式下，前景看好。但同時地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進展帶來威脅。應抓住有利時機，加快前期工作，使項目盡早面市，創(chuàng)造經濟效益。第四章 項目定位體系一、整體定位 電梯花園洋房二、核心形象戶縣首席名流社區(qū)，國際標準人居典范三、客戶定位1. 個體私營業(yè)主多為周邊市場的經商者，經濟狀況較好。有較強的購買能力，渴求更高質量的生活品質。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質、功能、保值的高性能居所。2. 國企中層福利待遇逐年提升，收入

22、穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質的生活居所，屬于購買力較強的特殊群體。3. 教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質量的生活品質有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。4. 企事業(yè)單位員工周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄弱，不是本項目的主力客群。5.

23、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富階級，因不滿足自身現有居住狀況或為子女求學考慮而進入戶縣置業(yè)的群體。四、產品定位1產品定位簡約現代風格的磚混電梯多層和少量高層住宅2戶型定位舒適型兩房及三房住宅戶型 兩室三室四室復式面積區(qū)間80-90120-140155-165165以上配比30%60%5%5%注：頂層部分根據實際需要布置“機動復式產品”并根據后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉換。3. 價格定位根據當地在售項目價格，綜合本項目建造成本，確定電梯多層1850元/，小高層2150元/，北側沿街商業(yè)7500元/，西側沿街商業(yè)5500元/，寫字樓價格3500元/。4規(guī)劃布局 地塊北側臨街，具有很大的商業(yè)價值，此

24、處建筑不會影響小區(qū)內日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設置在西側朝陽路上。由于戶縣消費能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設置地面停車位。 各項技術指標如下表所示：（接下頁）項目指標備注1.占地面積73.686畝2.總建筑面積1100002.1住宅93000多層7F76000高層18F17000不包括地下面積，地下面積部分做設備用房，部分做鍋爐房2.2商業(yè)7000北側3000西側40002.3沿街16層辦公樓8000不包括地下面積，地下做設備用房2.4地下建筑面積2000其中50作為設備用房，可公攤銷售3.容積率2.22面積不包含配

25、套公建及地下部分4.綠化率35%5.住宅總戶數770戶平均每戶面積為1206.可售面積109000規(guī)劃布局圖詳見附件一。第五章 項目開發(fā)建設及實施計劃一、建設方式灃京路項目建設，擬采取面向省內外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質量良好的建筑承包商承擔該項目的工程建設。切實貫徹“百年大計、質量第一”的方針，落實國家質量振興綱要和建設工程質量管理條列，促進建筑施工企業(yè)加強質量管理，使建設工程質量水平過硬，業(yè)績卓著。此項目建設的工程質量監(jiān)理，面向省內外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理

26、專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質量。二、項目開發(fā)實施進度充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計劃快速完成整個項目開發(fā)運作。項目擬定2007年3月正式開工建設，6月出地面正負零，進行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實景兌現，2008年11月交工，地上工程施工周期18個月。2007年10月開盤銷售，銷售周期21個月，到2009年6月末全部銷售完畢。具體開發(fā)進度計劃詳見附件二。第六章 項目投資估算及銷售收入一、項目投資估算 1投資估算的原則本項目的投資估算遵循以下原則：1) 規(guī)劃設計及開發(fā)銷售組織；2) 陜西省建

27、筑工程有關規(guī)定及定額；3) 戶縣城建費用統(tǒng)一收費標準；4) 戶縣天然氣入網收費標準5）房地產市場項目類似工程的參考成本及市場銷售參考價格。2. 投資估算取費說明1）土地費用土地費用按50萬元每畝計算，出讓金比例24.6，過戶契稅按3計算。2）前期費用前期費用包括政府繳費和前期工程費，政府繳費按戶縣城建局最新標準計算，前期費用參考可類比項目實際發(fā)生額及行業(yè)標準確定。3）建安費用建安費用占總投資最大比例，力求準確，本次參考地區(qū)概預算定額，結合類似項目竣工結算資料綜合確定。4）其他費用戶縣消費水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費用和銷售推廣費用取費標準為2.5、2；監(jiān)理費用由于行業(yè)競爭激烈，下

28、浮國家標準較多，取市場值為建安費用的0.6。3. 投資估算總投資估算 = 土地費用+前期費用+基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務費+不可預見費注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表”項目投資估算表序號項目數量小計（萬元）取費標準及備注1土地取得成本4701.17 分攤到可售建筑面積樓面地價為431.30元1.1土地出讓費73.686 畝3684.30 1.2出讓金3684.30 萬元906.34 1.3契稅3684.30 萬元110.53 2前期費用1253.57 2.1城建費用939.372.2前期工程費314.203建筑安裝工程費10197.00 4基礎設施

29、108000 270.00 紅線范圍內供電、給水、排水、暖氣管道等5公共配套費及綠化461.23 6設備及工器具購置費972.50 7其他費用539.97 7.1管理費17855.46 萬元446.39 取1-6項之和的2.57.2監(jiān)理費10197.00 萬元61.18 按市場取低于國家標準7.3沉降觀測費108000 10.80 市場價7.4決算費108000 21.60 市場價8銷售及推廣費用25247.50 萬元504.95 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入29財務費用18347.66 356.64 詳見資金運作表10不可預見費13694.26 萬元273.89 取2-7項之和的2合計1

30、9530.91 總投資分攤到可銷售面積單方成本為1792元/(含墊付天然氣初裝費） 詳細見附件三4土地增值稅計算 1）扣除項目 根據土地增值稅暫行條例和實施細則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。同時規(guī)定納稅人為房地產開發(fā)企業(yè)，扣除項目可按取得土地使用權所支付金額和房地產開發(fā)成本之和加計20扣除。本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為24585.64萬元，增值額為1012萬元，為扣除項目的5，低于20，所以本項目可免交土地增值稅。 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算1銷售價格經過詳細市場調查，本項目與同一供求圈內的相似項目對比分析，確定本項目各建筑形式

31、銷售價格如下表單價高 層2150元/電梯多層1850元/北側商業(yè)7500元/西側商業(yè)5500元/寫 字 樓3500元/2銷售收入測算面積單價小計(萬元）可售高層17500 2150元/3762.50 電梯多層76000 1850元/14060.00 北側商業(yè)3000 7500元/2250.00 西側商業(yè)40005500元/2200.00 寫字樓8500 3500元/2975.00銷售合計25247.50 3成本利潤率計算1項目全部銷售收入25247.50 萬元2與轉讓房地產有關稅金1388.61 萬元兩稅一費5.53項目可實現開發(fā)價值23858.89 萬元4項目總投資19355.50 萬元扣除

32、墊付天然氣入網費5實現稅前利潤4503.39 萬元6成本利潤率23.27%扣除兩稅一費后可以看出本項目全部銷售完畢銷售收入為25247.50萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為23858.89萬元，稅前利潤為4503.39萬元，成本利潤率為23.27，處于房地產行業(yè)較高水平，項目具有很強的盈利能力。三、銷售計劃與銷售收入本項目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當地目前高層住宅銷售緩慢，寫字樓市場幾乎空白，市場接受抗性較大，盡管本項目面世在一年以后，但為避免風險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預見風險含概在內，我們設定項目的銷售周期定為21個月，2007年10月開盤銷售，200

33、9年6月底銷售完畢。本項目涉及高層住宅和寫字樓、商業(yè)，建設周期稍長，為了增強客戶對項目的信心，宜把項目開盤時間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達到熱銷場面，烘托人氣，帶動銷售。前期通過營銷推廣，內部認購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場面。本項目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)，根據戶縣市場自身特點及公司銷售經驗，開盤后的第一個季度可實現前期積蓄客戶及現場新客戶簽約達到總銷售面積的15左右，以后銷售量逐漸穩(wěn)定在每月12左右，在項目竣工后，用半年時間完成全部銷售任務。詳見附表四：銷售計劃及銷售收入表第七章 項目經濟效益評價對本項目實行經濟效益評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經

34、濟評價方法與參數第二版以及由建設部發(fā)布的房地產開發(fā)項目經濟評價方法，建標2000205號，并參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，為了更客觀的評價項目自身經濟效益，我們重點分析項目融資前現金流量。計算設定前提條件：1.土地費、前期費用年初一次性投入，戶外基礎設施在主體完工后投入；2.中央景觀區(qū)在開盤前提前兌現投入，天然氣入網費在竣工后投入；3.建安投資及管理費按比例投入，設定建設期間各季度資金投入比例分別為14、15、15、15、15、14、12；4.本表為項目融資前財務分析，建設投資不含建設期利息；5.結合銀行貸款利率及行業(yè)特點，設定項目年基準收益率為8，則計算用季度折現率8/42

35、。一、盈利能力分析財務內部收益（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其年利潤率沒有實際意義，故沒有選取這項指標。評價指標的計算過程詳見附表。1、財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當FIRR大于基礎收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現金流量表計算可得：全部投資的財務內部收益率為：所得稅后： 4.20%； 所得稅前： 5.81%。項目自有資金財務內部收益率：所得稅后： 15.60%； 所得稅前：21.85%?？梢婍椖慷?/p>

36、前、稅后財務內部收益率均大于設定的基準季度收益率2，項目風險較小。2、財務凈現值（FNPV）財務凈現值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現率Ic將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。本項目選取的年基準收益率為8%，則季度基準收益率為2，由此可計算得：全部投資的財務凈現值：稅前2762萬元；稅后為1484萬元；自有資金的財務凈現值：稅前9104萬元；稅后為5071萬元；可見項目稅前、稅后財務凈現值均大于零且較高，經濟效益顯著。3、資本金利潤率資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標

37、。稅前成本利潤率為：163.09稅后成本利潤率為：94.114、靜態(tài)投資回收期全投資稅前25.19月； 稅后25.48月。自有資金稅前15.23月； 稅后15.33月。5、動態(tài)投資回收期全投資稅前 26.57月；稅后27.25月自有資金稅前 15.60月；稅后15.86月項目靜態(tài)、動態(tài)投資回收期均小于設定的項目建設周期30個月，所以風險較小。 融資前現金流量分析表詳見：附件五自有資金現金流量分析詳見：附件七二、資金來源與運用分析資金來源與運用表集中體現了項目資金平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目資金來源與運用為下表所示。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。1

38、資金來源與運用表（財務平衡表） 時間項目2007年2008年2009年合計1234123412一、資金來源8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 37110.50 1.銷售收入0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 25247.50 2.自有資金4034 899 1930 0 0 0 0 6863.00 3.銀行借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000.00 二、資金運作8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 27465.4

39、4 1.土地及前期費5955 5954.73 2.基礎設施及配套0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 731.23 3.建設投資2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 12041.92 4.經營成本49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 446.39 5.銷售稅金及附加0 0 0 202 196 202 209 208 198 173 1388.61 6.所得稅0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 1545.93 7.還本付息0 0 0 0 0 0 5357 5356.64 三、盈余資金0 0 0 167

40、2 1581 1789 -2860 3182 2310 1971 9645.06 四、累計盈余資金0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 從資金平衡表可以看出，在項目開工的后兩個季度因為沒有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價款，前期費用及本期建設投資，其中自有資金共需6863萬元，占項目總投資的35.14，需借助銀行貸款5000萬元。從本項目2007年10月開盤銷售后，有銷售收入，此時可實現滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設。資金平衡表詳見附表六 2借款還本付息表 時間項目2007年2008年合計12341234季初本息

41、累計4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 季末本息累計4060 5122 5199 5277 5357 5437 本季借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000 本季應計利息60.3 61.2 77.2 78.4 79.6 80.8 356.6 本息償還0.00 0.00 0 0 0 0 5357 5357 其中：還本5000 5000 付息356.64 356.6 季末借款余額4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 注： 1.貸款年利率取6； 2.利息按月付息計算； 3.到期一次還本付息；在本項目建設周期內共需借助銀行借款50

42、00萬元，貸款期1.5年，在2008年第二季度末可用銷售收入全部償還完畢，其中利息共計356.6萬元。第八章 項目的不確定性分析通過以上財務分析可知本項目的開發(fā)風險很小，影響其利潤的因素存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受國家西部內地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現。為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。一、盈虧平衡分析1動態(tài)考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產能力條件下，研究分析項目成本費用與收益平衡關系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉折點，稱為盈虧

43、平衡點BEP。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點，考察項目對市場的適應能力和抗風險能力。1）假設條件：l 產量等于銷售量；l 產量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數；l 產量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數；l 多種產品換算為單一產品計算。2）計算公式：利潤=總固定成本 -（單位價格-單位可變成本單位產品銷售稅金及附加）BEP0BEP=總固定成本/（單位價格-單位可變成本單位產品銷售稅金及附加） 固定成本土地費用+前期費用+基礎設施費+配套費+綠化費設備費7658.46萬元 可變成本總投資-固定成本11872

44、.45萬元單位變動成本變動成本/銷售面積1089.32元/M2BEP（產量）7658.4610000/2100（1-5.5）-1089.3285542M2盈虧銷售率BEP/銷售面積78.48本項目盈虧平衡點的銷售率為78.48，低于行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小。2靜態(tài)計算由于房地產商品的特殊性，不可能使產量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設過程，在項目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用銷售率的平衡點= 銷售收入營業(yè)稅及附加 = 81.12 %此方法表明，當項目銷售81.12時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的18.88面積為本

45、項目稅前利潤部分。保守按平均2100元/計算，項目稅前利潤為：10900018.8821004321萬元。二、敏感性分析為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據市場預測和長期從事不動產開發(fā)所做項目多年積累的經驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。1單因素敏感性分析下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務內部收益率FIRR（季度）的變化。稅前IRR售價變化-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%投資變化-10%5.81%7.36%8.85%10.27%1

46、1.64%-5%4.26%5.81%7.28%8.69%10.05%02.81%4.34%5.81%7.21%8.55%5%1.43%2.96%4.41%5.81%7.14%10%0.13%1.65%3.09%4.48%5.81%通過以上分析圖表可以看出：l 當總投資增加時，內部收益率隨之降低，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。當投資增加10時，內部收益率為3.09，仍大于設定的季度收益率2，抗風險性很強；l 當銷售收入增加時，內部收益率隨之升高，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。當售價降低10時，內部收益率為2.81，仍大于設定的基準收益率，抗風險性很強；l 從單因素敏感性分析中得出：