西安市戶縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告

1、目錄第一章 總 論2一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位2二、項(xiàng)目概況2三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)2四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2五、結(jié)論3第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究4一、戶縣概述4二、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4三、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5四、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)6第三章 地塊分析8一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境8二、地塊SWOT分析8第四章 項(xiàng)目定位體系10一、整體定位10二、核心形象10三、客戶定位10四、產(chǎn)品定位10第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃12一、建設(shè)方式12二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度12第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入13一、項(xiàng)目投資估算13二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算14三、銷售計(jì)劃與銷售收入16第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)17一

2、、盈利能力分析17二、資金來源與運(yùn)用分析18第八章 項(xiàng)目的不確定性分析21一、盈虧平衡分析21二、敏感性分析22第九章 社會(huì)效益及環(huán)境效益評(píng)價(jià)25一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)25二、環(huán)境效益評(píng)價(jià)25第十章 可行性結(jié)論與建議27一、結(jié)論27二、建議27第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位項(xiàng)目名稱： 戶縣灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目項(xiàng)目地址： 戶縣灃京路項(xiàng)目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責(zé)任公司二、項(xiàng)目概況灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，?xiàng)目以“戶縣首席洋房社區(qū)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范”的標(biāo)準(zhǔn)打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。項(xiàng)目占地約73.686畝，容積率2.2，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅

3、、寫字樓和沿街底商。總建筑面積11萬，主力戶型在125左右舒適三室，項(xiàng)目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設(shè)計(jì)和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個(gè)社區(qū)住宅總戶數(shù)約770戶，鼎力打造2007年戶縣首席高尚住宅項(xiàng)目之杰作。三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編2西安市城市總體規(guī)劃3戶縣城市發(fā)展規(guī)劃4項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況5房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南6戶縣城建局城市配套費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)7陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)備注1.占地面積73.686 畝2.總建筑面積11000

4、含地下人防及設(shè)備用房 2.1多層住宅76000帶電梯7層 2.2高層住宅1700018層一梯四戶 2.3沿街商業(yè)7000兩層小開間底商 2.4寫字樓800016層寫字樓 2.5地下建筑面積200050作為設(shè)備用房，可公攤銷售3.容積率2.24.綠化率35%5.總戶數(shù)770 戶平均每戶面積為1202 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目融資前指標(biāo)項(xiàng)目總投資19531萬元建設(shè)周期、施工周期30個(gè)月/18個(gè)月銷售單價(jià)電梯多層1850元/銷售收入（扣除兩稅一費(fèi)后）23859萬元高層住宅2150元/北側(cè)商業(yè)7500元/西側(cè)商業(yè)5500元/稅前利潤(rùn)4503.39萬元所得稅后利潤(rùn)2957萬元成本利潤(rùn)率23.27%基準(zhǔn)收

5、益率（年）8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2762萬元（稅前）靜態(tài)投資回收期25.19個(gè)月（稅前）1484萬元（稅后）25.48個(gè)月（稅后）全投資內(nèi)部收益率（季度）5.81（稅前）動(dòng)態(tài)投資回收期26.57個(gè)月（稅前）4.20（稅后）27.25個(gè)月（稅后）融資后指標(biāo)稅前資本金利潤(rùn)率163.09%稅后資本金利潤(rùn)率94.11%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值9104萬元（稅前）靜態(tài)投資回收期15.23個(gè)月（稅前）5071萬元（稅后）15.33個(gè)月（稅后）全投資內(nèi)部收益率（季度）21.85（稅前）動(dòng)態(tài)投資回收期15.60個(gè)月（稅前）15.60（稅后）15.86個(gè)月（稅后）五、結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)于戶縣新區(qū)乃至整個(gè)戶

6、縣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都具有一定的推動(dòng)作用，社會(huì)效益十分顯著，因此本項(xiàng)目可行。28第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究一、戶縣概述戶縣是中國(guó)農(nóng)民畫之鄉(xiāng)，被譽(yù)為“中國(guó)第一畫鄉(xiāng)”，自古有“銀戶縣”的美名。隨著撤縣設(shè)區(qū)的實(shí)現(xiàn)，戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級(jí)階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，每年約有166000平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，房?jī)r(jià)年增幅約為20%。隨著政府東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設(shè)，城東成為戶縣房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，灃京路也成為了戶縣第一黃金大道，孕育著無限商機(jī)和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫鄉(xiāng)”的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實(shí)的城市副中心，發(fā)展前景十分

7、誘人。二、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著巨大的影響，研究分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理對(duì)本項(xiàng)目決策有著重要意義。1、 西安是西北門戶，經(jīng)濟(jì)居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。2、 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好的形勢(shì)下，近年來西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。3、 西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。4、 西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)比較明顯。5、 西安房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對(duì)市

8、場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。6、 市場(chǎng)走勢(shì)趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體略有上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。西安房?jī)r(jià)會(huì)在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度。7、 新中產(chǎn)階級(jí)崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價(jià)位住宅存在市場(chǎng)空缺。 8、 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進(jìn)開發(fā)理念的開發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。9、 在購房區(qū)位選擇方面，城南,依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。城西,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有

9、意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時(shí)日。高新，社會(huì)富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化底蘊(yùn)，成為社會(huì)中高層人士新的聚集地。10、 隨著西安城市規(guī)劃的逐級(jí)審批通過，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長(zhǎng)安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍(lán)田、閆良六個(gè)城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。近年來，房屋面積開始由兩房80135，三房120160平米的奢華型，逐步向兩房7595平米，三房110135 的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的3室的面積在150左右，后來的紫薇田園都市

10、的3室的面積在130左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在115 左右，就反映了這種趨勢(shì)。三、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大。戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶縣2005年的房地產(chǎn)開發(fā)量約為166000，估計(jì)商品房的開發(fā)約占70%，其余為單位集資建房等。2005年在交易所辦理商品房備案的大約有550戶左右，總建筑面積大約在65000（含二手房交易）。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，近年來，每年房地產(chǎn)開發(fā)量呈10%遞增。從以上數(shù)字表明，戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量和銷售量都比較小，整個(gè)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，但是05年戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)在1600元/平方米左右，較上年同期上漲20

11、%，增長(zhǎng)幅度較大。2、戶縣房地產(chǎn)開發(fā)為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。截至目前,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家，1993年至2005年開發(fā)的樓盤面積達(dá)到238258.1平方米，投資金額4億元以上，年開發(fā)面積平均保持在19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戶縣房地產(chǎn)施工面積由2000年的11000平方米提升到2004年的37708.1平方米，投資額由4000余萬元提升到1.2億元，上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個(gè)新的臺(tái)階，從而帶動(dòng)了戶縣建筑業(yè)、勞動(dòng)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力達(dá)到2000余人，特別是2004年全縣信貸達(dá)到1億元以上，體

12、現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到了帶頭作用。3、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為26360戶（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為12412戶，93年至今，戶縣建房總面積為1060836.25平方米，按戶均100平方米計(jì)算，可安置10608戶，從理論上講，仍需解決14496戶住房問題，結(jié)合戶縣居民收入情況，以解決一半計(jì)算，共需解決無房戶7248戶住房，以10年均衡計(jì)算，每年需解決725戶住房。同時(shí)戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕程度已經(jīng)超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財(cái)富階層的

13、生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場(chǎng)潛力十分巨大。4、居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢(shì)，而戶縣的集資建房主要集中在93年到98年間，推移到現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當(dāng)時(shí)戶型設(shè)計(jì)不足100平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢(shì)，但也講求舒適度與高性價(jià)比相統(tǒng)一。另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，2004年底人均居住面積僅為21.5平方米，

14、離國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均35平方米）距離相當(dāng)大?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。5、城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機(jī)關(guān)-縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動(dòng)了城東的開發(fā)建設(shè)與生活配套設(shè)施的逐步完善。同時(shí)灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營(yíng)必然會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而這些就業(yè)者勢(shì)必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產(chǎn)。而漸成開發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值，升值潛力不言而喻。6、戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。西戶濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)。第一

15、期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行?，澇河河道南北?500米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡膠壩兩座，可蓄水500畝形成水上公園，河堤?hào)|岸東移擴(kuò)30米，加寬澇河河道，修濱河大道38米寬，種植綠化灌木，安裝城市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計(jì)劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共計(jì)開發(fā)可用土地2250畝。該項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)是建設(shè)“園林城市，生態(tài)戶縣”。對(duì)擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。四、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)1、 戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。2、 整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品開發(fā)水平

16、較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。3、 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。4、 目前項(xiàng)目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。5、 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环?duì)高品質(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場(chǎng)需要有人引導(dǎo)。6、 市場(chǎng)供應(yīng)總量不多，但售價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)、市場(chǎng)多層均價(jià)1500元/，小高層均價(jià)1800元/。7、 整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)及需求都以三室為主，相對(duì)而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。大三室、四室、躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場(chǎng)銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放

17、。8、 絕大部分消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對(duì)項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。9、 價(jià)格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。 10、 消費(fèi)者對(duì)房屋總價(jià)比較敏感，控制總價(jià)，保證功能，提供高性價(jià)產(chǎn)品必然會(huì)受市場(chǎng)青睞。 11、 建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們對(duì)于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對(duì)比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。在開發(fā)過程中，對(duì)于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時(shí)下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供買點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器。第

18、三章 地塊分析一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境1地塊現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路150米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路?！罢驏|、經(jīng)濟(jì)向東”，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋?，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京工業(yè)園。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結(jié)合所誕生的必定是戶縣新的CLD。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)等多家單位辦公、居住地，地勢(shì)平坦但拆遷量較大。 2區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。二、地塊SWOT分析通過對(duì)廣晉置業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對(duì)周邊

19、地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存在很大的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。如下SWOT所示：1STRENGTH 優(yōu)勢(shì)分析1) 大勢(shì)所趨，板塊優(yōu)勢(shì)明顯灃京路板塊因地處城東板塊范圍內(nèi)，身處戶縣開發(fā)與置業(yè)首選地段，其區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。2) 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小板塊內(nèi)樓盤6家，其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲。氮肥廠項(xiàng)目因開發(fā)商資金問題至今未有明顯動(dòng)作。僅錦繡華庭與灃京苑項(xiàng)目處于銷售周期中。3）灃京路漸成開發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。2WEAKNESS 弱勢(shì)分析1）周邊環(huán)境較差項(xiàng)目地塊周邊為比較破舊的普通二層民宅，對(duì)項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。 2) 地塊不規(guī)則項(xiàng)

20、目用地地形不夠規(guī)整，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。3) 異地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的掌控上有一定難度。4) 前期工作多項(xiàng)目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。3OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析1）市場(chǎng)空白點(diǎn)多板塊內(nèi)產(chǎn)品類型單一，戶型面積較大，空白點(diǎn)較多，市場(chǎng)潛力較大。2）營(yíng)銷的差異化存在板塊內(nèi)項(xiàng)目營(yíng)銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。3）東城的發(fā)展規(guī)劃整體東城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。4）政府東遷的借勢(shì)政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動(dòng)了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。4THREATEN威脅分析1）御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來的影響。2）宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化。3）在

21、售和潛在項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 綜合分析：戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來發(fā)展迅速，年增長(zhǎng)率達(dá)到20左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移的形式下，前景看好。但同時(shí)地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進(jìn)展帶來威脅。應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)，加快前期工作，使項(xiàng)目盡早面市，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。第四章 項(xiàng)目定位體系一、整體定位 電梯花園洋房二、核心形象戶縣首席名流社區(qū)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范三、客戶定位1. 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主多為周邊市場(chǎng)的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。有較強(qiáng)的購買能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識(shí)，渴望有一個(gè)品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。2. 國(guó)企中層福利待遇逐年提升，收入

22、穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所，屬于購買力較強(qiáng)的特殊群體。3. 教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對(duì)高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。4. 企事業(yè)單位員工周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。5.

23、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí)，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn)入戶縣置業(yè)的群體。四、產(chǎn)品定位1產(chǎn)品定位簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅2戶型定位舒適型兩房及三房住宅戶型 兩室三室四室復(fù)式面積區(qū)間80-90120-140155-165165以上配比30%60%5%5%注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置“機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。3. 價(jià)格定位根據(jù)當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目?jī)r(jià)格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定電梯多層1850元/，小高層2150元/，北側(cè)沿街商業(yè)7500元/，西側(cè)沿街商業(yè)5500元/，寫字樓價(jià)格3500元/。4規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此

24、處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽路上。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設(shè)置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設(shè)置地面停車位。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：（接下頁）項(xiàng)目指標(biāo)備注1.占地面積73.686畝2.總建筑面積1100002.1住宅93000多層7F76000高層18F17000不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房2.2商業(yè)7000北側(cè)3000西側(cè)40002.3沿街16層辦公樓8000不包括地下面積，地下做設(shè)備用房2.4地下建筑面積2000其中50作為設(shè)備用房，可公攤銷售3.容積率2.22面積不包含配

25、套公建及地下部分4.綠化率35%5.住宅總戶數(shù)770戶平均每戶面積為1206.可售面積109000規(guī)劃布局圖詳見附件一。第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃一、建設(shè)方式灃京路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家質(zhì)量振興綱要和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績(jī)卓著。此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理

26、專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計(jì)劃快速完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。項(xiàng)目擬定2007年3月正式開工建設(shè)，6月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實(shí)景兌現(xiàn)，2008年11月交工，地上工程施工周期18個(gè)月。2007年10月開盤銷售，銷售周期21個(gè)月，到2009年6月末全部銷售完畢。具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見附件二。第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入一、項(xiàng)目投資估算 1投資估算的原則本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則：1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)銷售組織；2) 陜西省建

27、筑工程有關(guān)規(guī)定及定額；3) 戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5）房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目類似工程的參考成本及市場(chǎng)銷售參考價(jià)格。2. 投資估算取費(fèi)說明1）土地費(fèi)用土地費(fèi)用按50萬元每畝計(jì)算，出讓金比例24.6，過戶契稅按3計(jì)算。2）前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。3）建安費(fèi)用建安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合確定。4）其他費(fèi)用戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5、2；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下

28、浮國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場(chǎng)值為建安費(fèi)用的0.6。3. 投資估算總投資估算 = 土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表”項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量小計(jì)（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1土地取得成本4701.17 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為431.30元1.1土地出讓費(fèi)73.686 畝3684.30 1.2出讓金3684.30 萬元906.34 1.3契稅3684.30 萬元110.53 2前期費(fèi)用1253.57 2.1城建費(fèi)用939.372.2前期工程費(fèi)314.203建筑安裝工程費(fèi)10197.00 4基礎(chǔ)設(shè)施

29、108000 270.00 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等5公共配套費(fèi)及綠化461.23 6設(shè)備及工器具購置費(fèi)972.50 7其他費(fèi)用539.97 7.1管理費(fèi)17855.46 萬元446.39 取1-6項(xiàng)之和的2.57.2監(jiān)理費(fèi)10197.00 萬元61.18 按市場(chǎng)取低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)7.3沉降觀測(cè)費(fèi)108000 10.80 市場(chǎng)價(jià)7.4決算費(fèi)108000 21.60 市場(chǎng)價(jià)8銷售及推廣費(fèi)用25247.50 萬元504.95 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷售收入29財(cái)務(wù)費(fèi)用18347.66 356.64 詳見資金運(yùn)作表10不可預(yù)見費(fèi)13694.26 萬元273.89 取2-7項(xiàng)之和的2合計(jì)1

30、9530.91 總投資分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為1792元/(含墊付天然氣初裝費(fèi)） 詳細(xì)見附件三4土地增值稅計(jì)算 1）扣除項(xiàng)目 根據(jù)土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20扣除。本項(xiàng)目按上述規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目為24585.64萬元，增值額為1012萬元，為扣除項(xiàng)目的5，低于20，所以本項(xiàng)目可免交土地增值稅。 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算1銷售價(jià)格經(jīng)過詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目各建筑形式

31、銷售價(jià)格如下表單價(jià)高 層2150元/電梯多層1850元/北側(cè)商業(yè)7500元/西側(cè)商業(yè)5500元/寫 字 樓3500元/2銷售收入測(cè)算面積單價(jià)小計(jì)(萬元）可售高層17500 2150元/3762.50 電梯多層76000 1850元/14060.00 北側(cè)商業(yè)3000 7500元/2250.00 西側(cè)商業(yè)40005500元/2200.00 寫字樓8500 3500元/2975.00銷售合計(jì)25247.50 3成本利潤(rùn)率計(jì)算1項(xiàng)目全部銷售收入25247.50 萬元2與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金1388.61 萬元兩稅一費(fèi)5.53項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值23858.89 萬元4項(xiàng)目總投資19355.50 萬元扣除

32、墊付天然氣入網(wǎng)費(fèi)5實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)4503.39 萬元6成本利潤(rùn)率23.27%扣除兩稅一費(fèi)后可以看出本項(xiàng)目全部銷售完畢銷售收入為25247.50萬元，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后為23858.89萬元，稅前利潤(rùn)為4503.39萬元，成本利潤(rùn)率為23.27，處于房地產(chǎn)行業(yè)較高水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力。三、銷售計(jì)劃與銷售收入本項(xiàng)目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場(chǎng)幾乎空白，市場(chǎng)接受抗性較大，盡管本項(xiàng)目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險(xiǎn)，避免樂觀給項(xiàng)目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)含概在內(nèi)，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目的銷售周期定為21個(gè)月，2007年10月開盤銷售，200

33、9年6月底銷售完畢。本項(xiàng)目涉及高層住宅和寫字樓、商業(yè)，建設(shè)周期稍長(zhǎng)，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開盤時(shí)間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達(dá)到熱銷場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷售。前期通過營(yíng)銷推廣，內(nèi)部認(rèn)購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場(chǎng)面。本項(xiàng)目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)，根據(jù)戶縣市場(chǎng)自身特點(diǎn)及公司銷售經(jīng)驗(yàn)，開盤后的第一個(gè)季度可實(shí)現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到總銷售面積的15左右，以后銷售量逐漸穩(wěn)定在每月12左右，在項(xiàng)目竣工后，用半年時(shí)間完成全部銷售任務(wù)。詳見附表四：銷售計(jì)劃及銷售收入表第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)

34、濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，建標(biāo)2000205號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益，我們重點(diǎn)分析項(xiàng)目融資前現(xiàn)金流量。計(jì)算設(shè)定前提條件：1.土地費(fèi)、前期費(fèi)用年初一次性投入，戶外基礎(chǔ)設(shè)施在主體完工后投入；2.中央景觀區(qū)在開盤前提前兌現(xiàn)投入，天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入；3.建安投資及管理費(fèi)按比例投入，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為14、15、15、15、15、14、12；4.本表為項(xiàng)目融資前財(cái)務(wù)分析，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息；5.結(jié)合銀行貸款利率及行業(yè)特點(diǎn)，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為8，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率8/42

35、。一、盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取這項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見附表。1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后： 4.20%； 所得稅前： 5.81%。項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后： 15.60%； 所得稅前：21.85%?？梢婍?xiàng)目稅

36、前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率2，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的年基準(zhǔn)收益率為8%，則季度基準(zhǔn)收益率為2，由此可計(jì)算得：全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：稅前2762萬元；稅后為1484萬元；自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：稅前9104萬元；稅后為5071萬元；可見項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。3、資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率是利潤(rùn)與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標(biāo)

37、。稅前成本利潤(rùn)率為：163.09稅后成本利潤(rùn)率為：94.114、靜態(tài)投資回收期全投資稅前25.19月； 稅后25.48月。自有資金稅前15.23月； 稅后15.33月。5、動(dòng)態(tài)投資回收期全投資稅前 26.57月；稅后27.25月自有資金稅前 15.60月；稅后15.86月項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期30個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見：附件五自有資金現(xiàn)金流量分析詳見：附件七二、資金來源與運(yùn)用分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目資金平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用為下表所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。1

38、資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表） 時(shí)間項(xiàng)目2007年2008年2009年合計(jì)1234123412一、資金來源8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 37110.50 1.銷售收入0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 25247.50 2.自有資金4034 899 1930 0 0 0 0 6863.00 3.銀行借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000.00 二、資金運(yùn)作8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 27465.4

39、4 1.土地及前期費(fèi)5955 5954.73 2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 731.23 3.建設(shè)投資2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 12041.92 4.經(jīng)營(yíng)成本49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 446.39 5.銷售稅金及附加0 0 0 202 196 202 209 208 198 173 1388.61 6.所得稅0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 1545.93 7.還本付息0 0 0 0 0 0 5357 5356.64 三、盈余資金0 0 0 167

40、2 1581 1789 -2860 3182 2310 1971 9645.06 四、累計(jì)盈余資金0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開工的后兩個(gè)季度因?yàn)闆]有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需6863萬元，占項(xiàng)目總投資的35.14，需借助銀行貸款5000萬元。從本項(xiàng)目2007年10月開盤銷售后，有銷售收入，此時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。資金平衡表詳見附表六 2借款還本付息表 時(shí)間項(xiàng)目2007年2008年合計(jì)12341234季初本息

41、累計(jì)4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 季末本息累計(jì)4060 5122 5199 5277 5357 5437 本季借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000 本季應(yīng)計(jì)利息60.3 61.2 77.2 78.4 79.6 80.8 356.6 本息償還0.00 0.00 0 0 0 0 5357 5357 其中：還本5000 5000 付息356.64 356.6 季末借款余額4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 注： 1.貸款年利率取6； 2.利息按月付息計(jì)算； 3.到期一次還本付息；在本項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)共需借助銀行借款50

42、00萬元，貸款期1.5年，在2008年第二季度末可用銷售收入全部?jī)斶€完畢，其中利息共計(jì)356.6萬元。第八章 項(xiàng)目的不確定性分析通過以上財(cái)務(wù)分析可知本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很小，影響其利潤(rùn)的因素存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受國(guó)家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。為此我們還需進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。一、盈虧平衡分析1動(dòng)態(tài)考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧

43、平衡點(diǎn)BEP。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1）假設(shè)條件：l 產(chǎn)量等于銷售量；l 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；l 產(chǎn)量變化，單位售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；l 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。2）計(jì)算公式：利潤(rùn)=總固定成本 -（單位價(jià)格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）BEP0BEP=總固定成本/（單位價(jià)格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+配套費(fèi)+綠化費(fèi)設(shè)備費(fèi)7658.46萬元 可變成本總投資-固定成本11872

44、.45萬元單位變動(dòng)成本變動(dòng)成本/銷售面積1089.32元/M2BEP（產(chǎn)量）7658.4610000/2100（1-5.5）-1089.3285542M2盈虧銷售率BEP/銷售面積78.48本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為78.48，低于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。2靜態(tài)計(jì)算由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設(shè)過程，在項(xiàng)目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來表示盈虧平衡點(diǎn)。 總成本費(fèi)用銷售率的平衡點(diǎn)= 銷售收入營(yíng)業(yè)稅及附加 = 81.12 %此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售81.12時(shí)凈銷售收入剛好與投資持平，余下的18.88面積為本

45、項(xiàng)目稅前利潤(rùn)部分。保守按平均2100元/計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為：10900018.8821004321萬元。二、敏感性分析為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)。1單因素敏感性分析下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí),財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（季度）的變化。稅前IRR售價(jià)變化-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%投資變化-10%5.81%7.36%8.85%10.27%1

46、1.64%-5%4.26%5.81%7.28%8.69%10.05%02.81%4.34%5.81%7.21%8.55%5%1.43%2.96%4.41%5.81%7.14%10%0.13%1.65%3.09%4.48%5.81%通過以上分析圖表可以看出：l 當(dāng)總投資增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。當(dāng)投資增加10時(shí)，內(nèi)部收益率為3.09，仍大于設(shè)定的季度收益率2，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；l 當(dāng)銷售收入增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。當(dāng)售價(jià)降低10時(shí)，內(nèi)部收益率為2.81，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；l 從單因素敏感性分析中得出：