房地產行業(yè)分析報告

1、房地產行業(yè)分析報告專門為中大人打造的系列行業(yè)報告出品人：中山大學學生職業(yè)生涯發(fā)展協(xié)會房地產行業(yè)分析報告項目小組發(fā)行時間：2009年4月底房地產行業(yè)分析報告專門為中大人打造的系列行業(yè)報告出品人：中大職協(xié)房地產行業(yè)分析報告項目小組發(fā)行時間：2009年4月底目錄一、房地產行業(yè)解析基本概念、特點，結構模式及分類方法，輻射區(qū)域二、房地產行業(yè)流程狀況及其子行業(yè)分析1、金融投資與產業(yè)建造2、管理規(guī)劃與市場銷售3、中介服務與區(qū)域發(fā)展三、中國房地產市場運行態(tài)勢1、當前中國房地產市場環(huán)境影響分析2、市場供需形式分析及價格趨勢預測3、珠三角地區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展狀況四、房地產行業(yè)對人才的需求與薪酬狀況五、中大學子與房地

2、產行業(yè)1、中大學子在房地產的競爭力分析2、中大學子在房地產行業(yè)的就業(yè)情況（及發(fā)展狀況）3、中大學子如何提高自己的房地產行業(yè)的就業(yè)競爭力附錄：校友訪談錄HR®談錄行業(yè)名企簡介房地產中大校園招聘總結房地產行業(yè)解析1.1 房地產行業(yè)概念房地產是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權益。房地產與個人的其他資產相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價值的增值性等。對一般的投資者來說，房地產就意味著各種類型的房屋，它主要包括：1 .單一家庭住宅(single-familyhome)它是指獨立的供一個家庭使用的住宅，

3、該住宅所占土地完全為屋主所有。這種住宅在中國一般稱為別墅，能顯示擁有者的財富與地位。2 .公寓(condominium)它是指一個大的房地產項目中的一套單元，產權獨立，但土地由該地產項目中所有公寓的所有者共同擁有。3 .合作單元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢樓房由住戶共同持有股份的公司所有，每個住戶按照在公司的股份比例，從公司租入居住的單元。房地產行業(yè)包括土地房屋開發(fā)、經營、管理、服務等各個環(huán)節(jié)或過程的經濟活動，各類經濟組織和經紀人以及各類技術人員，構成了上述要素的有機體系。房地產行業(yè)是一個巨大的產業(yè)體系。具體來說，房地產行業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設、房屋的維修與管

4、理、土地使用權的有償轉讓與出讓、房屋所有權的買賣、租憑、房地產抵押、房地產中介咨詢等行為，以及對經濟活動進行控制和管理的行為?？梢钥闯鲞@個行業(yè)里涉及到房地產開發(fā)建設、流通和消費服務、調控管理等領域的各類經濟組織的活動。這些組織和部門之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成一個有機的產業(yè)整體。1.2 房地產行業(yè)結構房地產行業(yè)結構相對分散，即便是市場經濟發(fā)展得相對充分的美國房地產市場，市場領導者也僅占3吐右的份額。在發(fā)達市場經濟中，盡管從供給方面來看，土地和資金已經不存在區(qū)域性壁壘，但消費者的差異相當之大，而又因為房產消費占消費者支出比重相當之大，消費者對其各項特性非常關注。在一個買方市場內，消

5、費者的差異將主導這個行業(yè)的結構和發(fā)展，地理區(qū)域這一細分變量成為房地產開發(fā)企業(yè)壯大發(fā)展的天然壁壘。當然，其還有一個特性則是區(qū)域壟斷性很強，所謂狹路相逢勇者勝，而勇者必然是少數，一個成熟的區(qū)域市場往往前三名企業(yè)會占據近一半的市場份額。而在目前之中國，整個房地產市場屬于賣方市場，消費者的差異并不能左右整個行業(yè)，之所以市場集中度還非常低，原因無外是供給方具有區(qū)域特性，原先的協(xié)議轉讓土地及房地產企業(yè)資金來源主要來自于銀行使得土地和資金的供給都和當地政府有著千絲萬縷的關系。而從草根生長起來的民營房地產企業(yè)家們能處好當地政府關系已是相當不錯，所以也能夠看到早幾年開發(fā)商們寧愿多元化到電廠、鋼廠項目都不愿進行跨

6、區(qū)域開發(fā)，因為其核心能力就是當地的政府關系，而當地的政府資源可以迅速延伸到當地的電廠、鋼廠項目，卻不能進行區(qū)域復制。當土地招拍后，盡管還有諸多不規(guī)范處，但整個土地供應市場畢竟在向著透明的方向發(fā)展。土地供給方面的區(qū)域擴張壁壘正在降低。而整個市場還處于賣方市場向買方市場轉變期，目前所處階段應該還是以賣方市場為主，這也給了實力房地產開發(fā)商進行區(qū)域擴張以最佳時機。最近五六年時間將是房地產開發(fā)企業(yè)區(qū)域擴張和并購重組的戰(zhàn)略機遇期，當整個市場開始向買方市場轉變時，區(qū)域擴張的壁壘又開始增加。整個行業(yè)將趨于穩(wěn)定和平衡，行業(yè)利潤也將大致回歸理性。房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，所以在發(fā)達市場經濟中，房地產行業(yè)是

7、歸入于金融類內，因為沒有金融，就不可能會有房地產行業(yè)的長足發(fā)展。但房地產絕不是技術密集型行業(yè)，至少目前中國的現狀不是，如果考慮日本等國的住宅產業(yè)化等諸多因素，科技地產至少會占據行業(yè)一定比重，那時房地產的特性還可以說是某種程度的技術密集型。這也是為什么中國許多洗腳上田的農民（絕不是貶義詞，相反其敢于創(chuàng)新令人佩服和尊敬）能快速從包工頭成長為開發(fā)商進而在業(yè)界呼風喚雨。這也是當下房地產大熱時，會存在許多新進入者的一個重要原因，因為這個行業(yè)沒有技術規(guī)模等壁壘，而只有資金和土地。在土地市場愈見透明的今天，資金自然流入這個行業(yè)。1.3 房地產行業(yè)的特點第一，住宅具有強烈的社會屬性。住宅是所有社會成員必須的生

8、活物資，房價的變化牽動千家萬戶，并始終為各級政府所高度關注。一旦房價出現異常的上漲，政府加以調控的決心毋庸置疑。第二，中國正處于全球有史以來最快的城市化進程中，居民購買力也正穩(wěn)步提升。以市場化方式滿足絕大多數城市居民的住房需求，是不可逆轉的必然趨勢。第三，與銀行聯(lián)系緊密，政策性特別強。據南開大學金融系主任李志輝教授之前在海南省舉辦的中國房地產研討會上報告：中國的房地產業(yè)資金80%來源于銀行貸款，其他的融資途徑很少。而作為中國經濟命脈的銀行業(yè)則也與房地產業(yè)的發(fā)展息息相關，例如興業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行等幾大商業(yè)銀行，都把賭注壓在了房地產上面。所以一旦中國房地產業(yè)出現問題，那么這些銀行

9、也會面臨著巨大的壓力甚至是危險。所以中國的房地產業(yè)對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強，是政策導向型產業(yè)。第四，流動性差，地域性明顯。房地產雖然也是一種商品，但是它又有許多不同于一般商品的特性。一般商品因為它們具有趨利性，所以流動性很強，投資者們會根據不同市場的行情變化，而把其他弱勢市場的商品很快調整投放到強勢市場，從而避免因為個別市場而影響整個產業(yè)。但是房地產業(yè)則不同，它們具有明顯的地域性；一旦該商品投入“生產”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能變動，所以在很大程度上房地產這種商品不受供求關系的影響，不能夠用傳統(tǒng)的西方經濟學來解釋。第五，關系重大，要求嚴格。因為房地產關系到人們的生命健康，

10、且消費周期長，故在政府要求方面十分嚴格。需要有足額的第六，資金要求巨大。房地產業(yè)不同于其他的行業(yè)在于它們的投資巨大,資金支撐，完善的資金鏈。所以這個行業(yè)并不是一般的投資者所能夠做的起的。第七，大眾心理需求明顯。中國人對于房子自古以來就有著不解的情結，可能是由于中國傳統(tǒng)文化的影響，“買房置地”的觀念仍然存在于普通大眾的內心深處。對于中國的老百姓而言，一輩子必須要買到屬于自己的一套房子才算有一個歸宿，用我們的話叫做“死也瞑目”。另外區(qū)位也是一個重要因素，有一個好的地段，好的風水也是人們的普遍追求。二、房地產行業(yè)流程狀況2.1 、金融投資與產業(yè)建造2.1.1 房地產融資按形式分，融資方式可分為內部融

11、資和外部融資。內部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)的自有資金來進行項目開發(fā)。外部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)外部資金來進行項目開發(fā)，目前主要以銀行貸款為主。國內房地產企業(yè)的自有資金一般占比很少（據國家經貿委數據表明僅占比18丘右），且通常只在拿地、規(guī)劃環(huán)節(jié)上動用小部分；在其它的資金來源中，主要由房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、預售房款等組成，這些資金也多由銀行貸款而來。據國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，目前，房地產企業(yè)約有60蛆上的開發(fā)資金來自于銀行信貸，不少企業(yè)甚至只有不到10就右的自有資金。銀行參與了房地產企業(yè)從土地儲備、開發(fā)、建筑企業(yè)的流動性貸款到住房消費貸款的全過程，同時也直接或間接地承受了房地產

12、市場運行過程中各個環(huán)節(jié)的風險轉嫁與累積，其中包括房地產企業(yè)的信用風險與道德風險，使商業(yè)銀行的風險與收益不相匹配。在近年我國限制房地產業(yè)的宏觀調控政策頻出的政策背景下，房地產泡沫破滅，客戶因房產價值大幅縮水致使還貸違約率升高而帶來的銀行資金流動性風險會迅速在金融機構傳播，嚴重時極易引發(fā)整個金融市場風險。房地產開發(fā)銀行貸款在國內主要形式為土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房產銷售的整個過程，是中國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。資金來源的單一化和過高的集中，限制了房地產市場的規(guī)模

13、經營和健康發(fā)展。隨著央行和國務院對于中國房地產信貸政策的約束和調整，使得房地產開發(fā)商固有的銀行貸款融資模式受到了一定的限制。銀行貸款門檻提高，加之房地產貸款屬于中長期貸款，出自風險方面的考慮，房地產業(yè)投融資的相關體制也跟進變化，諸如央行出臺的一些關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件，這些政策有利于引導房地產企業(yè)規(guī)范發(fā)展，避免一些資金實力和管理實力都比較差的公司進入該領域，以此減少商業(yè)銀行的信貸風險，同時也有利于房地產企業(yè)融資方式的創(chuàng)新和融資渠道的多元化。房地產融資存在的一些問題：融資渠道單一，對銀行信貸高度依賴。房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在自有資金不足，在資金來源中來自證券、信托機構的融資量極

14、少，僅占總體的1%左右。而對銀行信貸長期嚴重依賴，致使形成單一的銀行體系支撐著整個房地產金融市場以至整個房地產業(yè)的格局。體現了我國房地產融資體系尚不健全，制度安排缺失。商業(yè)銀行要加強風險意識，落實信貸管理，優(yōu)化房地產客戶的結構。隨著國家房地產宏觀調控政策的從緊，銀行房地產貸款要向西部地區(qū)及二三線城市發(fā)展。尋找對房地產企業(yè)多元化投融資渠道并共擔風險，使房地產與新型金融產品相結合才是拓展房企融資模式的有效渠道。缺乏多層次的房地產金融體系與中介服務體系。首先是房地產金融市場中介機構的缺乏。在融資過程中必需的抵押貸款金融機構、擔保機構、專業(yè)評估機構、機構投資者、保險機構等；其次，沒有多元化的房地產金融

15、產品及借貸方式可以選擇。比如抵押貸款種類、還款期限、擔保方式、利率選擇；一些創(chuàng)新的品種如抵押貸款證券等也很少，最后，沒有完善的房地產金融二級市場，為交易提供充分的流動性。房地產金融體系的監(jiān)管與調控機制有待完善。房地產金融的風險主要來自于金融投資風險及抵押貸款風險。對于金融投資風險，需要企業(yè)一方面建立起包含央行、銀監(jiān)會、審計、房管、行業(yè)協(xié)會在內的多元化房地產金融監(jiān)管體系，加大對房地產企業(yè)貸款管理的力度，推動房地產業(yè)的良好發(fā)展；另一方面，銀行監(jiān)督部門要建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析與監(jiān)控體系，加強內控機制與操作規(guī)范管理，合理安排放貸節(jié)奏。面對這些問題，在宏觀經濟環(huán)境變化，與金融調控政策趨向緊縮的情況下，微觀

16、企業(yè)一方面要擴大融資渠道，一方面也在尋求盡可能降低融資風險，減少融資成本的多元化融資模式，以實現自身經濟利益的最大化；同時，能否獲得融資也成為對房地產開發(fā)企業(yè)的考驗，一些規(guī)模不大，經營水平差的企業(yè)將面臨行業(yè)淘汰與調整。2.1.2 產業(yè)建造在現代房地產項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中，盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同，但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。(1)項目開發(fā)單位。項目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項

17、目所有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、BO項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。(2)項目設計單位。在現代項目實施過程中，由于市場經濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經打破了以往純設計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。因此，在市場的作用下，項目設計單位的工作任務在不斷拓展，已不完全是設計階段的自我管理。其工作

18、任務已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質量驗收，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。（3）施工單位（或項目承包商）。施工單位是項目產品的直接建造單位，一般是在項目施工圖設計完成后，施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格，按承包合同的規(guī)定完成項目的施工任務，并在規(guī)定的時間期限內，交付項目，同時還應按合同規(guī)定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續(xù)時間應由合同進行清晰地規(guī)定?，F代房地產項目的復雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成，即采用“設計一一施工一一供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目，承包商

19、往往在項目立項后，甚至在項目可行性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務（包括項目的運行管理，參與項目的融資等）。這種總承包公司可能是一個純粹的項目管理公司（沒有施工單位和設計單位等），對項目各階段的任務可在他的統(tǒng)一調配下，采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式，可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經驗對具體項目實施管理，同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力，在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。（4）咨詢單位（監(jiān)理公司）。咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務組織，一般是在

20、接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對項目進行技術咨詢（監(jiān)理），對相應階段的相關任務進行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對業(yè)主或承包商直接負責。當然，還包括對項目進行宏觀調控的政府主管部門，他們主要調控項目對整個社會經濟發(fā)展的影響，控制項目的質量關，促進項目與環(huán)境之間的協(xié)調等宏觀性工作?？傊诜诺禺a的開發(fā)過程中，涉及到的各行各業(yè)名目繁多，它與建筑業(yè)，土地規(guī)劃，設計行業(yè)，金融行業(yè)，政府部門都有密切的關系。2.2 管理規(guī)劃與市場銷售2.2.1 管理規(guī)劃2.2.1.1 房地產開發(fā)與物業(yè)管理關系房地產管理規(guī)劃的核心是物業(yè)管理，物業(yè)管理是房地產行業(yè)發(fā)展的重中

21、之重。其兩者的關系高度歸納為一一互補關系。1 .物業(yè)管理是房地產開發(fā)的基礎物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發(fā)商所形成的，因此房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務。房地產在開發(fā)階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位，大樓內的電梯質量差，樓內

22、沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。2 .良好的物業(yè)對房地產的發(fā)展有促進作用物業(yè)管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展。3 .2.1.2物業(yè)管理的現狀及問題1 .建設與管理之間缺乏有效銜接近兩年來，有關物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管

23、理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數”，收費是依據有關標準，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題：（1）一些開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出

24、來，因此業(yè)主意見強烈，物業(yè)公司代人受過。（2）物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔，在群眾中造成不良影響。這說明建設與管理之間缺乏有效銜接，這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發(fā)在先，物業(yè)管理滯后，而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設滯后?，F行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū)，缺乏切合實際的權威性的管理辦法，結果在實際操作中，因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭，由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。2 .對物業(yè)管理的認識模糊物業(yè)管理是指物業(yè)管理

25、經營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。據統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略計算，如果經營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節(jié)約資金數近16億元；反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失。可見物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重

26、要意義。然而，許多房地產企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數物業(yè)管理公司達不到正常的經營規(guī)模。而且科學技術在物業(yè)管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設備設施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。3 .缺乏公平的市場環(huán)境我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規(guī)則也從

27、房地產業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標的方式，均未實行規(guī)范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到限制?？梢娢飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業(yè)管理市場以及

28、公開、公平的競爭環(huán)境。應將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標聘請物業(yè)管理企業(yè)，實行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。4 .2.1.3解決之道1 .提前介入由于房地產開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業(yè)管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發(fā)言權。因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到規(guī)劃設計、開發(fā)建

29、設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業(yè)管理的提前介入，一方面有利于設計的優(yōu)化和房屋建設質量的提高；另一方面物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系，據此不斷修整市場定位，使管理方式更鮮明，更有利，更規(guī)范，更好的為住戶服務。2 .規(guī)?；话銇碚f有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規(guī)模或規(guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經營體制的基礎上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規(guī)模經營。3 .市場化用新的政策、法

30、規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經營、自我發(fā)展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，在競爭中培養(yǎng)在市場經濟條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應市場機制的經營方法，要按照現代企業(yè)制度的要求，對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè)，市房管部門也要加大指導力度，促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進。由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭求生存，求發(fā)展。很顯然，目前物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設中存在的遺留問題，有物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解

31、決要分清不同性質，采取針對性措施。建議政府建立具有指導意義、可操作性強的政策法規(guī)，對不便做出政策法律規(guī)定的，就干脆放開，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存，求發(fā)展?？傊飿I(yè)管理的實質是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素：誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質高的業(yè)主、負責高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實現。2.2.2市場營銷2.2.2.1 房地產營銷概述房地產市場營銷的產生是生產力發(fā)展和商品經濟發(fā)達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少

32、的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發(fā)建設方案變成現實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。房地產市場營銷包括有開發(fā)商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。房地產開發(fā)商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現。同時房地產業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環(huán)境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會

33、更大利益等主要法律知識，以及社會文化環(huán)境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發(fā)商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。2.2.2.2 房地產營銷策略的現狀目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網絡銷售三種。1 .企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。2 .委托代理銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產代理商尋

34、找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風險，通過代理商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。3 .網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業(yè)的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業(yè)的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：品牌領導形象震撼，確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；把握時機高昂入市，

35、抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；分期分批賣點不斷，分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；進度跟進高潮迭起，緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售高潮，實現階段性銷售目標；以質論價升值誘人，以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；物管跟進后顧無憂，物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。4 .2.2.3房地產營銷策略的創(chuàng)新在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房

36、地產營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。在房地產營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調查工作。市場調查對房地產企業(yè)的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，以解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考

37、慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應從坐商觀念轉變?yōu)樾猩逃^念。目前，全國各地的房地產發(fā)展都處于高潮期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發(fā)展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。1 .品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，11房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業(yè)或產品標識，更

38、是寶貴的無形資產，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經營效益。2 .人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發(fā)商與顧客的關系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F在正處于買方市場的房地產企業(yè)，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發(fā)到售后

39、的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。3 .知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發(fā)商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業(yè)人員先進行房地產行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業(yè)或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的?？梢姡v會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時

40、，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發(fā)商運用新技術，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。4 .綠色營銷。居住環(huán)境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。5 .合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產開發(fā)商與很多單位存在利益關系。6 .服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣

41、的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關手續(xù)；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應當注意商品房產品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。7 .社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產品和服務，不僅要滿足消費者

42、的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，12企業(yè)不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高?？偠灾?，房地產營銷的出發(fā)點應是以人為本和誠信經營，這是需求導向型經濟的客觀要求。從根本上說，沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產開發(fā)商在營銷過程中應不拘泥于一種銷售渠道，而應根據各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。2.3中介服務與區(qū)域發(fā)展2.3.1 我國房地產中介服務行業(yè)細分行業(yè)分析2.3.1.1 房地產經紀行業(yè)1 .我國房地產經紀服務業(yè)的發(fā)展和特

43、點。中國房地產經紀行業(yè)是一個既古老又新潮的行業(yè)，是房地產業(yè)的重要組成部分之一。中國房地產經紀活動萌芽于西漢，在唐宋之后得到了較快發(fā)展。1949年后，隨著國家廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃，房地產經紀也逐漸被取締。1978年改革開放以來，房地產經紀行業(yè)開始復蘇并以較快速度發(fā)展。目前，我國房地產經紀業(yè)總體上還處于發(fā)展的初級階段。房地產經紀具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等重要作用。房地產交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈與等）是房地產經紀存在和發(fā)展的基礎，房地產經紀又是房地產快速、高效、安全交易的保障。房地產經紀和房地產交易相伴而生，相互促進。改革開放30

44、年來，在城鎮(zhèn)住房制度改革不斷推進、房地產市場持續(xù)發(fā)展的大背景下，我國房地產經紀大致經歷了復蘇、初步發(fā)展、快速發(fā)展、調整發(fā)展等階段。2 .房地產經紀行業(yè)的發(fā)展經驗。我國房地產經紀行業(yè)經過30年的發(fā)展，已從弱小發(fā)展到壯大，總結發(fā)展經驗主要有兩個：一是堅定不移的走市場化發(fā)展道路。由于房地產經紀具有服務對象分散、服務方式多樣、業(yè)務內容眾多等特點，必須依靠市場來提供豐富多樣的房地產經紀服務，政府性質的房地產交易所被迫轉制也印證了這一點。二是始終不渝的加強行業(yè)管理。一方面，房地產經紀服務關系民生，影響深遠，另一方面，房地產經紀從業(yè)人員眾多，整體素質不高，經紀機構數量巨大，魚龍混雜。這就要求時刻不能放松行業(yè)

45、管理。加強行業(yè)管理，重點是積極發(fā)揮行業(yè)組織的作用，真正實現行業(yè)的自律管理。3 .我國房地產經紀行業(yè)亟需解決的問題。首先要解決好行業(yè)立法問題。目前我國房地產經紀相關的立法，層次偏低，內容粗略，標準不一。因此，建議盡早、盡快制訂房地產交易條例，明確房地產經紀中市場主體的基本權利和義務、有關市場準入以及行政處罰等規(guī)定，解決房地產經紀監(jiān)管和查處依據不足的問題。其次是解決好經紀服務方式提升問題。傳統(tǒng)的居間服務方式與血緣宗法社會相適應，現代的代理服務方式與市場經濟環(huán)境相協(xié)調。根據國外經驗，代理方式可以明確房地產13交易當事人責、權、禾L是房地產經紀行業(yè)的發(fā)展方向。下一步必須通過制度設計，解決好房地產經紀服

46、務由居間說和向代理維權升級的問題。第三要要解決好行業(yè)宣傳問題。房地產經紀在有效配置房地產資源、改善人民居住條件等方面具有不可替代的作用，國外的房地產經紀人普遍享有較高的執(zhí)業(yè)榮譽感。但在我國由于歷史偏見和認識誤區(qū)，社會公眾對經紀服務認的可度不高。這亟需加強行業(yè)的正面宣傳，改變社會公眾對房地產經紀服務的錯誤認識。國外房地產經紀的歷史發(fā)展經驗也表明，只有較好的解決上述問題，房地產經紀行業(yè)才能早日成為專業(yè)性強、誠信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會影響大的行業(yè)。2.3.1.2房地產評估行業(yè)1,我國房地產評估行業(yè)的構成和特點。房地產評估是房地產中介服務領域內基礎性的、但又是重要的中介服務項目。目前，大多

47、數房地產評估機構的業(yè)務仍集中在傳統(tǒng)業(yè)務上，如抵押評估、拆遷評估、司法鑒定評估、及土地一級開發(fā)、出讓環(huán)節(jié)的評估等等。這些業(yè)務都屬于長線、附加值較低的業(yè)務。在目前的房地產市場形勢下，傳統(tǒng)評估業(yè)務的確面臨一些困難：如拆遷難且速度慢，評估的戰(zhàn)線拉得比較長；抵押評估的行業(yè)弊病一回扣，到現在也很難根除；此外客戶多方詢價、評估機構互相競爭降低服務費用等等。但也出現一些新的業(yè)務機會，如土地一級開發(fā)中的相關咨詢業(yè)務、開發(fā)手續(xù)代理等等。評估機構的業(yè)務擴張多數是以傳統(tǒng)價值評估為基礎，向橫、縱兩個方向發(fā)展。在橫向發(fā)展上，就不單純屬于房地產中介了，例如有些公司將資產評估等包含進去，這就包括機器設備、企業(yè)價值等評估；縱向

48、發(fā)展，是指仍集中在房地產中介服務鏈上。如世聯(lián)，由早期的評估業(yè)務，逐漸發(fā)展至提供房地產綜合服務：從對政府的產業(yè)發(fā)展、土地出讓策略咨詢，到對開發(fā)商的項目發(fā)展顧問、營銷策劃、代理銷售，及二手房階段的經紀業(yè)務等等。這些業(yè)務形成了世聯(lián)地產（即上市主體）的主業(yè)。世聯(lián)評估也向產業(yè)鏈的上下方延伸，提供投資咨詢等增值服務。評估機構還有一個發(fā)展方向，就是在某區(qū)域、或某項業(yè)務上做精做專。目前國內評估的專業(yè)化分工還不細，這類評估機構比較少見?，F在有許多外資的房地產咨詢機構服務于國內市場，他們的評估和咨詢是緊密聯(lián)系在一起的。舉例來說，客戶在評估之后可能涉及到交易，由于品牌的公信力，客戶會請這類機構幫助購買或出售房地產。

49、這時評估機構不但提供買賣雙方都能信服的評估價格，在交易過程中更起到中介橋梁的作用。2.房地產估價行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和存在的主要問題及促進對策。當前，房地產估價行業(yè)正面臨著兩大挑戰(zhàn)：一是適應經濟發(fā)展需要，不斷提高估價的社會公信力和服務質量；二是應對經濟全球化發(fā)展趨勢引發(fā)的估價市場激烈競爭。為應對這兩大挑戰(zhàn)，必須著力解決目前房地產估價市場存在的如下問題： 房地產估價的市場化尚存在不足 房地產估價行業(yè)從業(yè)人員的素質參差不齊，服務質量不高 有關房地產估價的法規(guī)和管理體制建設尚不健全針對房地產估價行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和存在的主要問題，為促進房地產估價行業(yè)科學、健康發(fā)展，可采取如下一些應對措施： 以科學發(fā)展觀統(tǒng)領房

50、地產估價行業(yè)的發(fā)展 加強理論研究和隊伍建設，不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務素質 順應形勢、抓住機遇，把房地產估價工作做優(yōu)做強 借鑒國外經驗，加快房地產估價的立法工作1 .3.1.3房地產咨詢業(yè)2 .房地產咨詢業(yè)概念中華人民共和國城市房地產管理法第56條規(guī)定：“房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等?！睆倪@個規(guī)定來看，我國房地產咨詢是房地產中介服務的一種，是為房地產經濟活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務并收取傭金的一種有償的中介活動。現實中的具體業(yè)務可分為信息咨詢業(yè)務和投資決策咨詢業(yè)務兩大類。信息咨詢業(yè)務即以各種方式為有需要的人士提供房地產市場信息，

51、是房地產咨詢業(yè)務中最為廣泛和普及的一種。投資決策咨詢業(yè)務是諸如接受當事人委托進行房地產市場的調查研究、房地產開發(fā)項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃及房地產市場營銷策劃等。這類服務對從業(yè)人員的素質有較高的要求，是高水平的咨詢服務。3 .我國房地產咨詢業(yè)現狀目前，中國房地產咨詢業(yè)還處于萌芽狀態(tài)。在許多地方，盡管存在大量房地產咨詢活動，但通常是依附于其他業(yè)務的，還不是一個獨立而純粹的服務門類。如房地產經紀代理業(yè)務過程中，應顧客的要求為其提供有關的市場信息或為其解釋有關的法規(guī)政策。由于這類服務沒有明確的收費標準，或被一些公司設為免費的服務項目，因此普遍未受到應有的重視。目前，提供房地產咨詢業(yè)務的機構主

52、要有以下幾種。一種是“半官方機構”。上海有一些機構，比如上海房產經濟學會以及社科院和大學的房地產研究中心，一直致力于房地產研究，在學術上頗有造詣，經常承接一些縱向課題，為政府管理部門提供決策咨詢。他們?yōu)槠髽I(yè)做咨詢。具有信息獲取以及與官方關系的優(yōu)勢。但由于咨詢只是其附屬業(yè)務，沒有統(tǒng)一的收費標準，因此從市場經濟的角度看，還不能歸入“咨詢業(yè)”的范疇。第二種是國內房地產咨詢企業(yè)。這類企業(yè)的公司名稱為房地產咨詢和策劃的非常多，似乎其咨詢業(yè)務十分紅火，但他們從事的業(yè)務和房地產中介代理企業(yè)相差無幾：都不做咨詢而做開發(fā)商樓盤的中介代理，或兼做房產廣告。第三種主要是我國香港、臺灣地區(qū)及新加坡等海外地區(qū)的企業(yè)。他

53、們在中國內地開展的房地產咨詢業(yè)務也很弱，主要是向進入上海的香港、臺灣等地的企業(yè)提供咨詢。而且這些機構的收費標準相對較高，只能為市場上少數高端客戶提供服務，并不能滿足廣大中小投資者的咨詢需求。4 .我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展中存在的問題15(1)社會咨詢意識落后，客戶群體尚未形成。社會咨詢意識落后主要表現在以下幾方面：咨詢有用意識；咨詢先行意識；咨詢有償意識；咨詢產業(yè)意識；咨詢產業(yè)的現代經營理念。由于咨詢業(yè)的產品、獲利環(huán)節(jié)、品質控制和產權結構與傳統(tǒng)工業(yè)不同，社會咨詢意識的走向就十分關鍵。對我國房地產行業(yè)來說，專業(yè)咨詢服務的相對滯后很大程度上受客戶群錯誤觀念的影響。相當多的開發(fā)商和投資置業(yè)者并不看中投資

54、決策咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想。為什么房地產投資咨詢公司不單純做咨詢業(yè)務，比如樓盤策劃等，那是因為在很多情況下都收不到開發(fā)商的咨詢費，開發(fā)商沒有咨詢有償意識。例如在我國上海，咨詢收費往往通過房屋代理費和廣告差價實現，結果是只能借策劃、咨詢之名，行代理、廣告宣傳之實，通過代理、廣告費迂回收取部分咨詢費用。(2)規(guī)模小、專業(yè)化不足。在我國，除一些從事營銷策劃和銷售代理業(yè)務的咨詢機構已形成一定規(guī)模以外，提供咨詢服務的機構多數規(guī)模較??；而且這些房地產咨詢機構多為混合型機構，以中介為主，提供房地產經紀、評估，兼營房地產咨詢業(yè)務。在這種混合型的經營模式下，無論是信息咨詢還是投資決策咨詢服務都很難

55、達到專業(yè)服務高水準的要求。雖然這類公司因其具有較大的靈活性、貼近國情，在一定時期內，能夠在低端市場占有一定的市場份額，但隨著行業(yè)市場化進程的加快，受自身素質的限制，這些小機構將很難滿足客戶不斷提高的咨詢服務需求，面臨優(yōu)勝劣汰的命運。(3)系統(tǒng)化、正規(guī)化不夠。從房地產消費市場的需求變化上看，需求差異化逐漸形成并呈擴大之勢?，F實需求差異化的存在使得供需雙方都對高水平的市場調研、信息服務、項目咨詢、營銷策劃、銷售代理、置業(yè)顧問等業(yè)務產生了更多的需求，迫切要求房地產中介行業(yè)要以專業(yè)化的服務、正規(guī)化的經營來填補市場空白。而事實上，在房地產咨詢領域，經驗和“策劃大師”干擾過多。他們侃侃而談成功經驗，雖很有

56、質量，但這些并不等同于咨詢。咨詢的基礎是對咨詢內容的十分專業(yè)而系統(tǒng)的研究。因此，那種由自身局部經驗引發(fā)聯(lián)想的東西，即使富有智慧，仍然無法取代咨詢。(4)咨詢數據庫的建設缺乏、官方信息披露渠道不暢。無論是信息咨詢、投資咨詢，還是論證報告形式的咨詢，都需要以數據庫為依據。同時，任何一個咨詢機構都不可能擁有自身開展業(yè)務所需要的所有信息，而需要與其他機構實現資源共享。中國數據庫建設明顯存在以下不足：大型數據庫少、缺乏數據庫的發(fā)展意識和使用意識、數據庫結構失衡等。目前，在一些地方，一些公眾應該有資格查詢、咨詢企業(yè)必需的房屋交易信息等，但很難通過正常渠道及時獲得。4.房地產咨詢業(yè)的發(fā)展對策從以上分析，可以

57、看出我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展中存在的主要問題是：宏觀上，國家管理滯后，數據庫建設落后且數據披露不暢；整個社會咨詢意識不強，各種機制并不規(guī)范，房地產咨詢市場遠沒到成熟的地步，缺乏公平競爭。微觀上，房地產咨詢機構信息基礎設備落后，咨詢機構自身缺乏競爭力，無法提高優(yōu)質服務；針對這些問題，借鑒國外發(fā)達國家咨詢業(yè)迅速發(fā)展的經驗，并結合我國國情，現階段我國房地產咨詢業(yè)要抓好以下幾個方面工作：16樹立“咨詢有用(1)培育和健全市場。通過各種方法、方式增強國民咨詢意識,“咨詢先行”、“咨詢有償”的意識。國家可以通過各種優(yōu)厚政策刺激企業(yè)的咨詢意識，對企業(yè)用于咨詢費用的貸款予以支持，對咨詢費用可納入成本，無須交納所得稅。同時，加強政府自身改革，嚴格遵守政府公務公開原則，進行信息披露，