濟(jì)南魯商廣場案例研究

1、魯商廣場Lushang Plaza案例研究濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場張志偉132105571720531-87911159濟(jì)南市經(jīng)四路恒昌大廈1901室免責(zé)聲明：本人力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸本人所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。1.長期定制化研究服務(wù) 根據(jù)客戶特定需求，提供長期研究支持。2.委托研究服務(wù) 根據(jù)客戶的特定需求提供各種個(gè)性化的研究服務(wù)。服務(wù)范圍1.商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)研究2.商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域市場研究3.項(xiàng)目調(diào)研顧問服務(wù)4.行業(yè)研究、標(biāo)桿房企研究5.細(xì)分市場典型項(xiàng)目研究6.項(xiàng)目招商顧問服

2、務(wù)7.商業(yè)規(guī)劃顧問服務(wù)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場魯商廣場Lushang Plaza項(xiàng)目名稱：魯商廣場項(xiàng)目位置：經(jīng)十路與玉函路交叉口總用地面積：8.93 公頃建設(shè)用地面積：7.37 公頃容積率：2.81，地上1.32 地下2.0建筑密度：33.64%建筑高度：A 段24.00m B 段35.20mC 段35.10m停車位數(shù)：1300 輛地上100 輛 地 下1200 輛A段體量：27700B段體量：49200C段體量：27600層高：B段：商業(yè)5.1m 4.2m 公建6.1mC段：商業(yè)4.5m 4m建筑設(shè)計(jì)：中國建筑設(shè)計(jì)研究院、奧運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目中方總指揮崔愷大師濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場開發(fā)背景

3、歷史沿革：跳傘塔，留住城市的記憶魯商廣場項(xiàng)目所在地原濟(jì)南市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，該校成立于1984年，為祖國培養(yǎng)了鞏曉彬、隋菲菲等大批優(yōu)秀運(yùn)動(dòng)員。位于項(xiàng)目東南角的跳傘塔建于1956年，主體由鋼筋混凝土鑄就，有20層樓那么高，塔的頂部有四條呈十字形分布的鋼臂，每條鋼臂長約10米。它的建設(shè)鑒證著國防體育的時(shí)代主題，中國人民帶著鍛煉身體，保家衛(wèi)國的斗志開始了最初的全民健身運(yùn)動(dòng)。目前跳傘塔已經(jīng)被列入濟(jì)南市第三批文物保護(hù)單位。濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場1987年，著名的山東魯能體育場在玉函路對(duì)面破土動(dòng)工，不斷富強(qiáng)的中國人民開始了對(duì)競技體育的執(zhí)著追求。20年后的今天，在珍愛健康、全民健身的現(xiàn)代生活思潮中，全民健

4、身中心項(xiàng)目應(yīng)時(shí)而生。體育主題，是這個(gè)項(xiàng)目的特質(zhì)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場全運(yùn)會(huì)背景：承載整個(gè)城市對(duì)奧林匹克精神的追求第十一屆全運(yùn)會(huì)將于2009年10月在山東舉行，這次全運(yùn)會(huì)恰逢建國六十周年大慶，全運(yùn)會(huì)創(chuàng)立50周年之際，又是2008北京奧運(yùn)會(huì)后我國舉辦的第一個(gè)大型體育賽事，社會(huì)影響很大。魯商廣場項(xiàng)目全民健身中心是全運(yùn)會(huì)重要配套工程，總用地約110畝，總建筑面積近20萬平方米，其中市政工程部分有室外運(yùn)動(dòng)場、游泳館等設(shè)施。濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場設(shè)計(jì)理念從建筑場地的歷史沿革，提煉出城市文明演進(jìn)的脈絡(luò)，即從國防體育競技體育全民健身浪潮的轉(zhuǎn)變。借11 屆全運(yùn)會(huì)的契機(jī)，倡導(dǎo)珍愛健康、全民健身的生活理

5、念，打造全國首個(gè)SRD體育運(yùn)動(dòng)休閑綜合區(qū)（Sport & Rest District）。強(qiáng)調(diào)兩大主題在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的體現(xiàn)與落實(shí)：運(yùn)動(dòng)與溝通。塑造特有的地標(biāo)形象：高度上以跳傘塔為視覺焦點(diǎn)，空間上以玻璃長廊為組合紐帶。以體現(xiàn)濟(jì)南靈魂的“泉”為主題規(guī)劃整體布局，整個(gè)場地被解構(gòu)成一條條蕩漾的波紋，疊加交錯(cuò)，微微波動(dòng)。有效整合泉城公園與城市道路間的界面，提升經(jīng)十路沿線和城市整體形象。濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場地理位置項(xiàng)目北臨濟(jì)南“第一大道”經(jīng)十路，西至玉函路，東至原體校宿舍，南面緊鄰濟(jì)南市植物園泉城公園。交通極為方便，自然環(huán)境極為優(yōu)美，有濟(jì)南城市“眼睛”、“窗口”之勢(shì)。經(jīng)十路是橫貫省城東西的交通

6、主干道，有濟(jì)南的“第一大道”之稱。自東向西形成了文教科研區(qū)、旅游體育休閑文化區(qū)、配套商務(wù)區(qū)、市級(jí)商業(yè)中心、綜合居住區(qū)五大功能分區(qū)。帶動(dòng)城市東西方向的發(fā)展，是濟(jì)南的重要經(jīng)濟(jì)紐帶。當(dāng)前經(jīng)十路路況極佳，車流量、人流量極大，廣告昭示效果極好。濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場城市交通道路綠化堪稱濟(jì)南一景道路寬闊，交通順暢玉函立交橋夜景濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場濟(jì)南人對(duì)老植物園（現(xiàn)名泉城公園）有一種特殊的感情，這里自然環(huán)境，春暖花開之際、陽光明媚的下午，一家人其樂融融，在這里留下了自己的童年的記憶、難忘的初戀、家庭的溫馨、燦爛的黃昏。項(xiàng)目與植物園相貫通，為項(xiàng)目帶來眾多的休閑、旅游人群。這也就賦予了項(xiàng)目無可比

7、擬的休閑功能。自然環(huán)境濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場項(xiàng)目定位功能定位寫字樓 33894市政展覽館1-2層健身中心24030B1-5層功能實(shí)現(xiàn)：購物+運(yùn)動(dòng)+餐飲+休閑+娛樂+寫字樓+旅游3-9層商業(yè) 78796.63B1-4層植物園商鋪 101671-2層濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場項(xiàng)目定位商業(yè)定位APM國際休閑街：公園版國際休閑商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)定位于“頂級(jí)餐飲+高端娛樂+名流休閑”，打造餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)一體化的一站式休閑商業(yè)平臺(tái)，全球招商進(jìn)行中！制定符合商圈消費(fèi)特點(diǎn)和經(jīng)營配套的業(yè)態(tài)定位，立足長遠(yuǎn)，兼顧到各個(gè)業(yè)態(tài)、業(yè)戶的經(jīng)營，達(dá)到合作互補(bǔ),拉動(dòng)消費(fèi)的目的。濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場用地東側(cè)

8、和南側(cè)緊鄰泉城公園，這里是都市生活與自然山水交匯處。場地東南角有一座建于1956 年的市級(jí)保護(hù)文物跳傘塔，以此為中心構(gòu)筑兩條景觀軸線：一條從用地西北角的立交橋到跳傘塔，再到植物園，連接成一條由城市生活通往自然山水的景觀軸線；一條從用地西側(cè)的體育場到跳傘塔、再到運(yùn)動(dòng)場地，連接成一條由競技體育到休閑體育的林蔭大道。兩條軸線在跳傘塔下會(huì)合，形成公眾活動(dòng)的中心綠地。同時(shí)，也將沿經(jīng)十路和順河路布置的建筑清晰地劃分為三段，自東北至西南依次為A 段（健身場館）、B 段（商業(yè)、商務(wù)辦公）、C 段（商業(yè)、商務(wù)辦公），通過一條晶瑩的玻璃長廊將三大不同功能主題有機(jī)結(jié)合在一起。建筑東側(cè)和南側(cè)場地設(shè)置室外運(yùn)動(dòng)場地和景觀

9、綠化，與泉城公園形成很好的銜接與過渡。A 段（健身場館）沿經(jīng)十路布置，在最主要的城市道路上展示著自己的標(biāo)志建筑形象，優(yōu)越的位置使之可以與運(yùn)動(dòng)場地及現(xiàn)狀密切結(jié)合，并且適宜大量人群方便的集散使用。在用地的西北角布置了城市規(guī)劃展覽館，和A 段（健身場館）共同構(gòu)成經(jīng)十路沿線的重要景觀節(jié)點(diǎn)；商業(yè)部分如同一條紐帶，從玉函路延伸至經(jīng)十路，其內(nèi)部的商業(yè)流線將兩條城市干道的現(xiàn)有商業(yè)相互銜接，成為極活力的商業(yè)動(dòng)線，最大發(fā)揮了基地沿街商業(yè)的價(jià)值；C 段位于用地的西南角，坐享充裕的陽光與秀美的風(fēng)景。建筑東退用地紅線大于8 米，北退用地紅線大于15 米，西退用地紅線大于8 米，南退用地紅線大于8 米?？偲揭?guī)劃濟(jì)南典型商

10、業(yè)案例研究魯商廣場建筑分析濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場建筑形態(tài)設(shè)計(jì)以運(yùn)動(dòng)為主題，強(qiáng)調(diào)動(dòng)勢(shì)和力量，相互交錯(cuò)穿插的建筑形體如同奔跑沖刺的健兒，速度使他們身影相錯(cuò)，而連續(xù)躍動(dòng)的水平線條與城市高架路和干道上的滾滾車流相契合。層層退讓的平臺(tái)面向綠茵場地，仿佛運(yùn)動(dòng)場邊的看臺(tái)，為人們提供了觀山、觀林、觀看休閑體育運(yùn)動(dòng)的場所。而流暢、懸挑的體量彰顯出城市的尺度。建筑外立面下部為山東特色的花崗巖，仿佛大地上隆起的底座；上部以輕盈的白色金屬板與西側(cè)體育場相輝映；以晶瑩剔透的玻璃長廊穿梭于建筑形體之間，恰似展轉(zhuǎn)騰飛的巨龍。建筑造型設(shè)計(jì)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場LE設(shè)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場省體人流導(dǎo)入V字型建

11、筑形態(tài)為廣場提供了大量停車位大型D屏計(jì)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場通風(fēng)口在項(xiàng)目上方，對(duì)立面美觀無影響濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場利用與植物園毗鄰的優(yōu)勢(shì)，將大量的樹木、植被引入運(yùn)動(dòng)場地中，與植物園渾然成為一體。紅色的橡膠跑道作為運(yùn)動(dòng)的主題，貫穿于景觀步行的空間。場地中多種運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目滿足了不同人群的需求，而地面的起伏既有機(jī)地銜接了場地與植物園的高差，又提供了豐富的場所空間。下沉庭院和采光天窗既解決了地下商業(yè)空間的采光、通風(fēng)和安全疏散的功能要求，又是景觀設(shè)計(jì)中具有現(xiàn)代感的構(gòu)成要素。而周邊建筑的層層平臺(tái)亦是綠色場地的延伸，豎向綠化、屋頂綠化，表現(xiàn)出整體環(huán)境的健康主題。景觀與綠化設(shè)計(jì)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯

12、商廣場用地出入口設(shè)置：在用地東北角通向經(jīng)十路設(shè)置一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，在用地西側(cè)通向順河路設(shè)置三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口。在用地北側(cè)和西側(cè)設(shè)置多個(gè)人行出入口。在用地東側(cè)和南側(cè)設(shè)置多個(gè)人行出入口與泉城公園相連。人流、車流的組織：合理組織人流和車流，盡量減少人流、車流的交叉。A 段、B段、C 段的車輛分別由用地東北角的出入口和用地西側(cè)的兩個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口進(jìn)入，并分別進(jìn)入出入口附近的各自停車場和地下車庫，避免與人流的交叉。商業(yè)部分的貨車經(jīng)用地南側(cè)的道路由用地東南角的地下車庫出入口進(jìn)入地下車庫。景觀軸線、室外運(yùn)動(dòng)場地和景觀綠化庭院成為完全的步行區(qū)域。機(jī)動(dòng)車停車場（庫）：在用地北側(cè)和西側(cè)的機(jī)動(dòng)車入口附近設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車場

13、。在用地四角分別設(shè)置四個(gè)地下車庫出入口。自行車停放：在用地南側(cè)地下夾層設(shè)地下自行車庫，供后勤職工使用。在用地北側(cè)和西側(cè)的入口附近設(shè)置自行車停放場地。消防環(huán)路：在A 段、B 段、C 段各部分建筑四周設(shè)有4-6 米寬的消防環(huán)路。交通組織濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場業(yè)態(tài)分布圖B1（2114）美食生活區(qū)店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌B-001鮮茶檸檬寶貝B-031哥倫比亞B-062榮泰B-092雙達(dá)望遠(yuǎn)鏡D-003密友呷哺涮涮鍋B-002凱菲冰淇淋B-032諾詩蘭B-063生命動(dòng)力B-093道簡數(shù)碼D

14、-004椒艷時(shí)光B-003皇家美孚B-033樂斯菲斯B-064艾利斯特.舒華B-094佐治數(shù)碼D-001-2美食廣場B-004DQ冰雪皇后B-034科隆B-065騎達(dá)B-095惠佳數(shù)碼D-001-1美食廣場B-005水果撈B-035布萊亞克B-066東方陽光B-096索尼數(shù)碼廳澳門豆撈B-006麥當(dāng)勞甜品B-036探路者B-067三和松石B-097蘋果數(shù)碼廳美國加州牛肉面大王B-007快樂檸檬B-037哥倫布B-068萬年青B-101法格廚具原汁緣味過橋米線B-008恒記甜品B-038雪狼B-069康泰紅果B-102愛E家花藝原汁緣味成都名小吃B-009貝爾多爸爸的泡芙工房B-039日高B-0

15、70健康屋B-103博朗.象印屬地水煮魚B-010麥當(dāng)勞B-040凱樂石B-071OCM.李維斯.歐野B-104飛利浦四季冰王B-011耐克B-041極地B-072北極狐B-105松下D-005巴貝拉B-012霹靂道B-042圣弗萊B-073恒人B-106ACAD-006康師傅私房牛肉面B-013KAPPAB-043佐丹奴B-074紅太陽藥店B-107九陽D-007過橋緣米線B-014匡威B-044真維斯B-075名煙名酒廳B-108美的精品D-008優(yōu)芙絲B-015新百倫B-045班尼路B-076閩東名茶B-109美的生活D-009真功夫B-016阿迪ASEB-046堅(jiān)持我的B-077薇姿.

16、理膚泉藥妝B-110蘇泊爾D-010禾綠回轉(zhuǎn)壽司B-017耐克360B-047阿瑞納.速比濤B-078同仁堂B-111瑞士風(fēng)D-011味千拉面B-018李寧B-048浩沙B-079金魯源海參B-112愛慕莎D-012潤蕉葉B-019彪馬B-049天姿B-080海旗海參B-113科奧斯D-015薩倫冰淇淋B-020VANSB-050卡洛馳B-081益人生食B-114LGE-001清水巖美容B-021美津濃B-051瑞士包B-082野花香B-115亞都E-002金指名宿私語美發(fā)B-022樂途B-052耐克包B-083汪氏B-116派斯凈水120CK香水B-023銳步B-053戶外照相器材B-084

17、許氏B-117道爾頓凈水121HUGO BOSS GIORGIOARMANIB-024茵寶B-054必酷B-085海盾B-1183M凈水123VERSACE香水B-025阿森納B-055JOJOB-086李寶贏堂C-001肯德基124雅蔻B-026PONYB-056凌美B-087阿膠C-002茉莉餐廳125蘭芝B-027斯凱奇B-057樂游B-088茂昌眼鏡C-003和味126水芝澳B-028哈德維爾B-059佰仕易B-089手機(jī)C-004雅山127雅頓B-029愛步戶外B-060奧佳華B-090聯(lián)想電腦C-005芭鮮時(shí)尚中餐廳128歐萊雅B-030狼爪B-061好家庭B-091佳歐電子C-0

18、07翠峰苑129KOSE業(yè)態(tài)分布圖濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場1F（2114）精致尊貴區(qū)店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌101ARMANI AJ121HUGO BOSS GIORGIO ARMANI143美寶蓮102CK123VERSACE香水144梵迪103玻璃工房124雅蔻145潮宏基104ENZO125蘭芝146卡西歐105周大福126水芝澳147東方106周生生127雅頓148精工107雷達(dá)128歐萊雅149西鐵城108浪琴129KOSE150天王109P+集合店130蜜絲佛陀151依波110-AD&G moshchino131嘉貝詩152羅西尼110-BA T132思親膚153VEV

19、A110-Con&on133佰草集154IDO110-D7for all mankind134玉蘭油155皇家工坊111DKNY135露華濃156通靈112DIESEL136施丹蘭157梅花113MAX&CO137珂諾詩158英納格114JUICY COUTURE138菲詩小鋪159依波路115鐘表珠寶維修139夢(mèng)妝160斯沃琪118美容沙龍140嬋真119BURBERRY香水141羽西120CK香水142歐珀萊濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場業(yè)態(tài)分布圖2F（2830）時(shí)尚潮流區(qū)濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場店鋪品牌店/p>

20、207208209210211212213214215216217218219220221品牌Giamma Bruns馬克華菲RobynTB2WBNX特玞娜romeeblinPrich天尼維尼依戀VERO MODAkiplingPREIO GUIDIP+王子和公主HOZLAPAGAYOODBOEDO 1222223224225226227228229230231232233234235236237238239240241242品牌lacaar美麗田園歌莉婭CK under舒雅sloggi芬狄詩bodypops愛美麗only播IGOEGO高歌ISE索瑪時(shí)PAC亦谷銀河明星伊美行愛樂蒂嘉樂琥珀店鋪

21、244245246247248249250251252253254255256257258259260261262263264VVA紅袖honeya&cph7suedc寶貝雙星伊可愛YZCCOCOLULUSWEETIE堡獅龍歐莉芙米歐安莉芳郡士韻魅朵朵可可伊絲芬雅軒菲格濟(jì)南典型商業(yè)案例研究魯商廣場業(yè)態(tài)分布圖3F（1716 ）氣質(zhì)女人區(qū)店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌301寶姿323VIE346積派302柯利亞諾324哥弟347鄂爾多斯303瑪絲菲爾325阿瑪施348珍貝304馬天奴326無色無味349皮皮狗305拉維尼亞327雅依漫350米皇306ANNASUSI328XIDI351帕羅307E+329芭蒂娜352愛樂游308ZCZZ330DNADA353纖纖美甲309INSUN331嘉彩310詩篇332EVONA311OCCHI VIVI333NAILLAS312SCFASHION334瑪利亞 .古琦313HIRST335LIDS314JY21336shes315JESSIE338艾拉維316米茜爾3