房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目研究啟示與項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討

1、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目研究啟示房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目研究啟示與項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討與項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討信托業(yè)務(wù)管理部信托業(yè)務(wù)管理部20152015年年4 4月月1目錄研 究 背 景房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析結(jié)論與建議房地產(chǎn)項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討2研究背景n參考文獻(xiàn)一參考文獻(xiàn)一： 35個(gè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目研究與啟示， 袁吉偉，用益信托網(wǎng)，2015年 4月7日。n參考文獻(xiàn)二參考文獻(xiàn)二：信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因與處置方法研究， 袁吉偉，論文網(wǎng)，2013年11月28日。n參考材料三參考材料三：房地產(chǎn)項(xiàng)目初審量化評(píng)估表。3研究背景n房地產(chǎn)行業(yè)一直是信托資金重要投向，從

2、歷史上看，2007年、2010年以及2013年都是房地產(chǎn)集合信托發(fā)行的高峰期。n信托公司對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的鐘愛源于其資本密集型運(yùn)作所產(chǎn)生的較大融資需求資本密集型運(yùn)作所產(chǎn)生的較大融資需求；高收益特性使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受較高的融資成本，信托公司能獲得更高的；高收益特性使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受較高的融資成本，信托公司能獲得更高的收益；房地產(chǎn)企業(yè)一般都能夠提供較充足的抵質(zhì)押物，保障第二還款來源的充足收益；房地產(chǎn)企業(yè)一般都能夠提供較充足的抵質(zhì)押物，保障第二還款來源的充足性。性。n截至2014年末，我國房地產(chǎn)信托13094.9萬元，約占全部資金信托的10%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)本身存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，加之房地產(chǎn)行業(yè)

3、近年來頻繁受到較嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，因而近年來房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目頻出。通過對(duì)過往風(fēng)險(xiǎn)事件的分析，吸收以往房地產(chǎn)信托經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)于提升房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理水平具有積極意義。4房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析研 究 背 景房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析結(jié)論與建議房地產(chǎn)項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討5房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析n 35個(gè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目個(gè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目：風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生于2009年至2014年8月之間，涉及金額近268億元。n35個(gè)信托項(xiàng)目涉及個(gè)信托項(xiàng)目涉及18家信托公司：家信托公司：中信信托、華澳信托、新華信托、安信信托、五礦信托、中誠信托、中融信托、百瑞信托、中航

4、信托、重慶信托、吉林信托、四川信托、山東信托等共計(jì)18家信托公司，約占68家信托公司的26.5%，接近三分之一。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展的普遍性使得其風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目涉及的信托公司數(shù)量較大開展的普遍性使得其風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目涉及的信托公司數(shù)量較大。n從項(xiàng)目數(shù)量分布看從項(xiàng)目數(shù)量分布看，新華信托最多為6個(gè)，華澳信托和中融信托各4個(gè)，中信信托、安信信托和五礦信托各3個(gè)，其他信托公司均為1個(gè)。房地產(chǎn)信托發(fā)展規(guī)模較大、風(fēng)格較為激進(jìn)房地產(chǎn)信托發(fā)展規(guī)模較大、風(fēng)格較為激進(jìn)的信托公司，其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目數(shù)量也較多，二者在一定程度上成正比例關(guān)系的信托公司，其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目數(shù)量也較多，二者在一定程度上成正比例關(guān)系。6房地產(chǎn)

5、信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析n從房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目金額分布看從房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目金額分布看，中信信托合計(jì)為79.1億元，位列第一位，其次為華澳信托為35.2億元，位列第二位，華能信托32.94億元位列第三位，中鐵信托規(guī)模僅為0.31億元，規(guī)模最小。由此可見，信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量與其所涉及規(guī)模并沒有必然的聯(lián)系信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量與其所涉及規(guī)模并沒有必然的聯(lián)系。n從所及的融資主體看從所及的融資主體看， 35個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件涉及23個(gè)融資主體，其中星耀地產(chǎn)、大連實(shí)德、高遠(yuǎn)置業(yè)、光耀地產(chǎn)等同時(shí)涉及多家信托公司的項(xiàng)目或者一家信托公司的多個(gè)信托項(xiàng)目。上述融資方具有一定實(shí)力和行業(yè)影響力，導(dǎo)致信托公司“搭便車”，扎堆

6、為其提供信托融資，但是由于信托公司并沒有很好的分析融資方合適的債務(wù)水平以及缺乏對(duì)于單一融由于信托公司并沒有很好的分析融資方合適的債務(wù)水平以及缺乏對(duì)于單一融資方的授信限額和集中度管理，導(dǎo)致多個(gè)信托公司在一家房地產(chǎn)融資方上出現(xiàn)信托風(fēng)險(xiǎn)事件資方的授信限額和集中度管理，導(dǎo)致多個(gè)信托公司在一家房地產(chǎn)融資方上出現(xiàn)信托風(fēng)險(xiǎn)事件，提高了債務(wù)處置難度。，提高了債務(wù)處置難度。7小結(jié) 房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)事件的暴露數(shù)量遠(yuǎn)高于其他領(lǐng)域信托項(xiàng)目，一方面，信托公司從事的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量多，加之房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，對(duì)于宏觀調(diào)控較為敏感，容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營情況更容易通過樓盤開發(fā)、銷售進(jìn)度觀察出來，同時(shí)

7、房地產(chǎn)開發(fā)涉及資金數(shù)量大，一旦出現(xiàn)問題，所及的范圍較廣，更容易社會(huì)引起關(guān)注，進(jìn)而可通過公開渠道獲得的信息數(shù)量較多。8房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析研 究 背 景房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析結(jié)論與建議房地產(chǎn)項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討9房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析結(jié)論一：房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)誘因在項(xiàng)目前期就已存在。結(jié)論一：房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)誘因在項(xiàng)目前期就已存在。 從35個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件看，有30個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)誘因在項(xiàng)目成立事前就已經(jīng)存在了，占比約為86%，受到其他因素影響和激化，項(xiàng)目事前的風(fēng)險(xiǎn)因素則進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)于事前風(fēng)險(xiǎn)誘因看，主要包括以下幾方面： 第一，忽視民間融資，低估總體債務(wù)水平。

8、第一，忽視民間融資，低估總體債務(wù)水平。35個(gè)項(xiàng)目有15個(gè)項(xiàng)目都涉及了民間融資，無法償付民間融資后，導(dǎo)致法律訴訟或者資金鏈斷裂。這其中最為典型的是大連實(shí)德和高遠(yuǎn)置業(yè)兩個(gè)房企的案例。民間融資在盡職調(diào)查過民間融資在盡職調(diào)查過程中房企整體債務(wù)水平無法得到有效評(píng)估程中房企整體債務(wù)水平無法得到有效評(píng)估。 第二，房企經(jīng)營管理能力不善。第二，房企經(jīng)營管理能力不善。盡職調(diào)查中，既要關(guān)注交易對(duì)手的過往經(jīng)驗(yàn)業(yè)績，也要關(guān)注整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)的能力和穩(wěn)定性，以及管理層對(duì)于復(fù)雜環(huán)境的應(yīng)對(duì)能力。（中融-青島凱悅中心信托貸款項(xiàng)目和中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目） 第三，忽視項(xiàng)目開發(fā)本身存在的問題及信托融資對(duì)于推進(jìn)項(xiàng)目的作用。

9、第三，忽視項(xiàng)目開發(fā)本身存在的問題及信托融資對(duì)于推進(jìn)項(xiàng)目的作用。很多項(xiàng)目并不是信托資金所能夠解決的，包括項(xiàng)目開發(fā)過程的糾紛以及信托資金對(duì)于盤活項(xiàng)目的可能性。 10房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析結(jié)論二：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)受到房地產(chǎn)市場走勢影響很大結(jié)論二：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)受到房地產(chǎn)市場走勢影響很大。 房地產(chǎn)市場走勢直接影響到房企的銷售狀況以及現(xiàn)金流狀況，這直接影響到房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)狀況，根據(jù)35個(gè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)狀況統(tǒng)計(jì)，有28個(gè)信托項(xiàng)目直接與房地產(chǎn)調(diào)控政策有直接關(guān)系，占比為80%。 由于房地產(chǎn)信托融資房企多為中小企業(yè)或者本身資金鏈就已經(jīng)資金鏈相對(duì)緊張，因?yàn)楹暧^政策面以及房地產(chǎn)市場的波動(dòng)對(duì)于融資方所能夠?qū)崿F(xiàn)的應(yīng)

10、對(duì)以及融資調(diào)整空間有限，因?yàn)楦壮霈F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。無論是規(guī)模最大的房地產(chǎn)信托中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃，還是令五礦信托、中鐵信托、新華信托等多個(gè)信托涉及風(fēng)險(xiǎn)的高遠(yuǎn)置業(yè)，都有是在很大程度上因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控因素，導(dǎo)致銷售不暢，資金鏈斷裂。 根據(jù)所搜集的案例看，2011年及以前年份房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目僅為4個(gè)，2012年為20個(gè)，2013年為6個(gè)，2014年前5個(gè)月為6個(gè)，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目還是更加集中于2012年和2014年。2012年，在上一年開始加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，各種宏觀調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行，致使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)趨冷狀態(tài)，房價(jià)同比下降，因?yàn)楫?dāng)年房企遭遇市場波動(dòng)打擊。而對(duì)于2014年開年來說，雖然新一屆

11、政府未能夠繼續(xù)維持原有的調(diào)控政策，但是銀行、資本市場對(duì)于房企融資收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，加之市場觀望情緒加重，預(yù)期悲觀，市場趨冷，導(dǎo)致部分房企開始出現(xiàn)了資金鏈問題，信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。 11房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析結(jié)論三：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與區(qū)域因素有一定關(guān)系結(jié)論三：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與區(qū)域因素有一定關(guān)系。 從35個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件中，涉及內(nèi)蒙古、河北、北京、山東、天津、上海、遼寧、浙江、江蘇、廣東、重慶11個(gè)省市自治區(qū)，上海、山東依次為6個(gè)和5個(gè)，遼寧、浙江、江蘇、廣東、天津各為4個(gè)，內(nèi)蒙古、河北、北京和重慶各為1個(gè)。 從區(qū)域劃分，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目位于東部沿海地區(qū)的有風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目位于東部沿海地區(qū)

12、的有33個(gè)，占比為個(gè)，占比為94%，其余兩個(gè)為，其余兩個(gè)為西部地區(qū)，占比為西部地區(qū)，占比為6%。如果進(jìn)一步將東部沿海地區(qū)劃分京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)、珠江三角地區(qū)，則京津冀地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為京津冀地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為6個(gè)，占比為個(gè)，占比為17%，長三角地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為長三角地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為14個(gè)，占比為個(gè)，占比為40%，珠江三角地區(qū)有4個(gè)，占比為11%，其他地區(qū)4個(gè)，占比為17%。 實(shí)際上，東部沿海地區(qū)，尤其是長三角地區(qū)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目較多，還是呈現(xiàn)一定集中性，這種原因主要還在于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場相對(duì)發(fā)達(dá)，市場競爭也較為激烈，信托資金投向此地區(qū)的數(shù)量更多，所呈現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目數(shù)量也更多，也有一定背景

13、理由。 按照一、二、三線城市劃分，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目位于一線城市的項(xiàng)目為一線城市的項(xiàng)目為15個(gè)，占比為個(gè)，占比為43%，二線城市為，二線城市為12個(gè)，占比為個(gè)，占比為35%；三、四線城市項(xiàng)目個(gè)數(shù)為；三、四線城市項(xiàng)目個(gè)數(shù)為8個(gè)，占比為個(gè)，占比為23%。這可能在與信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)，一般而言，公司對(duì)于三四線城市項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)較高，而對(duì)于一二線城市相對(duì)放松，項(xiàng)目數(shù)量也較多?？傮w看，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與區(qū)域因素還是有一定關(guān)系的，但是并不是呈現(xiàn)線性關(guān)系，還是與房企自身特質(zhì)有很大關(guān)系的。 12房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析結(jié)論四：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與信托資金運(yùn)用形式基本沒有關(guān)系結(jié)論四：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與信托資金

14、運(yùn)用形式基本沒有關(guān)系。 從理論上看，股權(quán)類、權(quán)益類房地產(chǎn)信托要比貸款類信托風(fēng)險(xiǎn)更大。從理論上看，股權(quán)類、權(quán)益類房地產(chǎn)信托要比貸款類信托風(fēng)險(xiǎn)更大。從一般分類上講，信托資金運(yùn)用可以分為貸款、股權(quán)、權(quán)益以及組合等多種方式。一般而言，監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)信托貸款有著更嚴(yán)格的要求，即要求融資方具有二級(jí)資質(zhì)、初始投資不低于35%、四證齊全，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但對(duì)于權(quán)益類、股權(quán)類房地產(chǎn)信托并沒有更多的監(jiān)管要求。 實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目中，有20個(gè)為貸款類房地產(chǎn)項(xiàng)目，占比為57%，其次為權(quán)益類項(xiàng)目8個(gè)，占比為23%，股權(quán)類為5個(gè)，占比為14%。從實(shí)際效果看，貸款類信托風(fēng)險(xiǎn)反而更多，一方面，這與當(dāng)前房地

15、產(chǎn)信托資金運(yùn)用形式有很大關(guān)系，現(xiàn)有存續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，貸款類信托占比為41%，股權(quán)類占比為15%，權(quán)益類占比為14%，因?yàn)橘J款類信托投放更多，所呈現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目更多；另一方面也可能說明，房地產(chǎn)信托資金形式與其資金運(yùn)用形式并不存在固定的關(guān)系房地產(chǎn)信托資金形式與其資金運(yùn)用形式并不存在固定的關(guān)系。 13房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析結(jié)論五：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)控制措施關(guān)系不明確結(jié)論五：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)控制措施關(guān)系不明確。 一般而言，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制措施包括在建工程、土地使用權(quán)等抵押、股權(quán)質(zhì)押、保證、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)、資金監(jiān)管、派駐董事等等。 通常而言，風(fēng)險(xiǎn)控制措施越多，對(duì)融資方違約的約束越大，所能

16、夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)緩沖就越大。 實(shí)際上，從風(fēng)險(xiǎn)案例統(tǒng)計(jì)情況看，各個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施大同小異。錦都置業(yè)項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃有多大六項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，最終還是違約；也有風(fēng)控措施比較少的項(xiàng)目成功運(yùn)營的。 總體看，風(fēng)險(xiǎn)控制措施雖然能夠?qū)θ谫Y方起到一定抑制作用，但是房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目似乎與風(fēng)險(xiǎn)控制措施并沒有明確的關(guān)系。14融資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素信托公司內(nèi)部因素融資主體風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析信托公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)因素主要集中于信托項(xiàng)目事前風(fēng)險(xiǎn)管理和信托項(xiàng)目過程管理存在薄弱環(huán)節(jié)。 融資主體不誠信、惡意違法、經(jīng)營管理不善等因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場政策環(huán)境變化、融資項(xiàng)目所在

17、區(qū)域市場競爭加劇、成本收益與預(yù)期出現(xiàn)較大的偏差等。小結(jié) 15房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析研 究 背 景房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析結(jié)論與建議房地產(chǎn)項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討16 從項(xiàng)目處置進(jìn)展情況看，2013年以前的項(xiàng)目基本已經(jīng)處置完了，或者個(gè)別未有后續(xù)報(bào)道。而2013年以后新暴露出來的房地產(chǎn)信托則成為信托公司較為急于解決的問題。根據(jù)相關(guān)公開信息看，目前仍有11個(gè)項(xiàng)目依然處于風(fēng)險(xiǎn)處置或者信托公司先行兌付而進(jìn)行的后期訴訟中，這其中中融信托3個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)金額21.44億元，新華信托4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)6.7億元，五礦信托一個(gè)，合計(jì)金額3億元，以及山東信托、中鐵信托、華澳信托各一個(gè)單一信托

18、，風(fēng)險(xiǎn)處置壓力相對(duì)較低，相比較而言，中融信托、新華信托房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置壓力較大。 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析17 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析方法方法1：延長信托項(xiàng)目期限。：延長信托項(xiàng)目期限。部分信托項(xiàng)目都會(huì)訂立延長信托項(xiàng)目期限的做法，一般為6個(gè)月左右。在融資方無法按期兌付信托項(xiàng)目時(shí)，可以給予其更多時(shí)間，籌措資金?；蛘卟扇≌偌芤嫒舜髸?huì)，共同商討延長信托項(xiàng)目的議案。方法方法2：提前終止信托項(xiàng)目。：提前終止信托項(xiàng)目。信托公司在發(fā)現(xiàn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，可能導(dǎo)致未來出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，或者對(duì)于未來信托項(xiàng)目按期兌付的預(yù)期不高后，或者交易對(duì)手觸犯信托合同相關(guān)條款后，可以在信托項(xiàng)目尚未到期的時(shí)候就終止信托項(xiàng)目，在

19、風(fēng)險(xiǎn)未完全暴露的情況下，采取措施避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化或者加大未來信托管理的難度。方法方法3：以自有資金進(jìn)行信托兌付。：以自有資金進(jìn)行信托兌付。剛性兌付背景下，信托公司必須承擔(dān)投資者本金和收益的兌付，會(huì)以自有資金收購?fù)顿Y者信托受益權(quán)，以此保護(hù)投資者利益，確保不發(fā)生群體事件。吉林信托、安信信托、中融信托所發(fā)生的信托風(fēng)險(xiǎn)事件都是在信托到期日前以自有資金實(shí)現(xiàn)信托項(xiàng)目兌付的。當(dāng)然，信托公司自有資金畢竟有限，對(duì)于一些規(guī)模較大的信托項(xiàng)目，諸如10億元以上的項(xiàng)目，那將會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)擔(dān)，對(duì)于信托公司經(jīng)營也會(huì)造成較大的影響，因而對(duì)于規(guī)模較大的信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件就需要尋找其他風(fēng)險(xiǎn)處置手段。18 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析方

20、法方法4：尋找新的接盤者或者通過資金置換方式解決。：尋找新的接盤者或者通過資金置換方式解決。在信托項(xiàng)目無法按期兌付后，信托公司可以尋求與其他信托公司合作，通過發(fā)行新的信托計(jì)劃，作為資金置換來實(shí)現(xiàn)融資方的資金補(bǔ)充，緩解融資方資金壓力，這在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域尤其突出，部分房企通過持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)借新還舊的目的。如果融資方不能夠通過發(fā)行新的信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)按期兌付的話，就會(huì)通過尋求第三方接盤者的方式，或者收購?fù)顿Y者的信托受益權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托按期兌付。第三方接盤者可以是同行業(yè)企業(yè)，也可以是專門處置不良資產(chǎn)的四大資產(chǎn)管理公司。諸如長信8號(hào)集合資金信托計(jì)劃、錦都置業(yè)項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃都是由

21、由第三方接盤的，而長白山11號(hào)南京聯(lián)強(qiáng)集合資金信托等都是由中國華融接盤。 方法方法5：實(shí)現(xiàn)第二還款來源。：實(shí)現(xiàn)第二還款來源。信托交易對(duì)手違約后通過實(shí)現(xiàn)第二還款。信托公司可以要求保證人、擔(dān)保人等代替融資方償還信托資金，或者通過處置抵質(zhì)押物、擔(dān)保等實(shí)現(xiàn)資金來源。如果雙方對(duì)債權(quán)債務(wù)沒有異議或通過法律途徑確認(rèn)債權(quán)后，則可協(xié)議處置擔(dān)保物的方式，一方面可以物抵債再由信托公司自行處置變現(xiàn)；另一方面則可直接通過司法拍賣途徑變現(xiàn)。山東信托發(fā)行的聯(lián)邦國際信托計(jì)劃由于融資方無法償還本息后，山東信托先行兌付投資者的本金和收益，然后由山東信托交易質(zhì)押股票獲得資金。中融-青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃、中信-舒斯貝

22、爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托等則都是由信托公司先行兌付信托計(jì)劃后，通過司法途徑拍賣變現(xiàn)抵押物獲得資金補(bǔ)償。19小結(jié) 實(shí)際上，不同信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置方法具有不同的適用性和影響，這需要根據(jù)信托項(xiàng)目所處的環(huán)境選擇最合適的處置方法。 從實(shí)踐看，35個(gè)案例中使用到了提前兌付、法律訴訟、實(shí)現(xiàn)第二還款來源、第三方接盤、續(xù)發(fā)信托產(chǎn)品等方式。從分布看，34%使用了訴訟范式，29%使用了第三方接盤形式，14%使用了提前兌付。 通過分析發(fā)現(xiàn)，近年來訴訟使用的頻率越來越高，這與信托公司策略、信托公司風(fēng)險(xiǎn)處置方式選擇都有很大關(guān)系。20結(jié)論與建議研 究 背 景房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置分析房地產(chǎn)項(xiàng)目審核量化評(píng)估探討21 房地產(chǎn)信托是一類相對(duì)成熟的信托業(yè)務(wù)，未來需要進(jìn)行更為專業(yè)化的運(yùn)作，這其中風(fēng)險(xiǎn)管理是關(guān)鍵。 從35個(gè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)案例研究看，很多統(tǒng)計(jì)結(jié)論打破了一些傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)看法，比如風(fēng)控手段多寡與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并不存在確定關(guān)系等；而一些新趨勢也值得關(guān)注，諸如多家信托公司折戟在同一融資主體、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置的訴訟渠道增多等。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國仍有一定發(fā)展空間，信托公司完全有機(jī)會(huì)繼續(xù)挖掘房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)管理是繼續(xù)深化此類業(yè)