漢莊小區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究報告-精品

1、 1.總論1.1. 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面的、系統(tǒng)的市場調(diào)查、研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。本文通過對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟和西寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的分析，以漢莊住宅小區(qū)的可行性分析為起點，通過對該住宅小區(qū)項目開發(fā)的地塊位置分析、項目 SWOT 分析、主題定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)策略以及區(qū)域市場預測、成本預測、目標利潤分析、風險評價、社會和環(huán)境效益評價、綜合技術經(jīng)濟分析等各方面指標的研究，提供了項目的相關開發(fā)策略、項目投資策略等具有現(xiàn)實意義的操作方法。詳細分析房地產(chǎn)項目投資開發(fā)及決策的

2、特點，以及房地產(chǎn)項目的技術經(jīng)濟指標、土地成本、工程造價指標、經(jīng)濟技術指標、當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢等因素對漢莊住宅小區(qū)項目開發(fā)的影響。 本文采用相關住宅小區(qū)項目建設管理理論基礎和實踐相結合，著重解決住宅小區(qū)項目開發(fā)過程中分析策劃階段存在的實際問題，具有一定的代表性和現(xiàn)實意義，同時也具有住宅小區(qū)項目開發(fā)可行性研究的參考價值，對房地產(chǎn)可行性研究在房地產(chǎn)領域投資決策中的應用進行了有益的探討。1.2 房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)投資 漢莊住宅小區(qū)項目位于西寧市西川南路，屬于房地產(chǎn)項目。所以在進行漢莊住宅小區(qū)項目可行性研究時，必須考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的各種特征和特點。 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活

3、中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務等行業(yè)組成。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看成第三產(chǎn)業(yè)。實際上它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個綜合性的行業(yè)群體。 經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)項目中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的，從物質(zhì)層面上看?！胺康禺a(chǎn)”是由房屋建筑和建筑地塊有機組成的整體；從法律層面上看，由于房地產(chǎn)本身的不可移動性，它又被稱為“不動產(chǎn)”；從經(jīng)濟層面上看

4、，“房地產(chǎn)”則是對房屋財產(chǎn)（房產(chǎn)）和土地財產(chǎn)（地產(chǎn)）的總稱，房價也是地價的折射反映。由于房和地的不可分離性，即通常所說的“房依地建，地為房載”，房地產(chǎn)總是以房屋及其所依附的建筑地塊的統(tǒng)一體的形式表現(xiàn)出來。因此，房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)商品，與動產(chǎn)商品具有不同之處。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房以及商業(yè)、服務、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。地產(chǎn)是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供電、供氣、供暖、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路交通等。房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系不可分割的，房屋必須建在土地上，土地的各項設施又為房屋主

5、體服務，是房屋主體不可缺少的組成部分。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到上述房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期在將來獲得投資收益。房地產(chǎn)投資的基本目標是追逐高額利潤，同時結合房地產(chǎn)業(yè)的特點，又有資本安全性、流動性等多重目標，這些都是房地產(chǎn)項目開發(fā)時所必須考慮的因素。由于在經(jīng)營周期內(nèi)，房地產(chǎn)收益的實現(xiàn)涉及許多不確定性因素，這些因素關系到收益能否實現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)投資收益是一種不確定性收益。房地產(chǎn)自身特點決定著房地產(chǎn)投資具有投資資金數(shù)量大、合作性強、回收期長、投資風險大、回報率高和操作技巧性強等特征。1.3 房地產(chǎn)項目的特點 工程建設項目是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，為

6、形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務。房地產(chǎn)項目是工程建設項目中的一種類型，作為房地產(chǎn)投資過程的產(chǎn)品，它在一定的時段內(nèi)對三維空間擁有占有權，由此可以產(chǎn)生的住所和區(qū)位利益，即房地產(chǎn)的使用價值。與一般性工程建設項目相比，更具有復雜的特征。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： (1)區(qū)位的獨特性。由于房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動性，所以房地產(chǎn)僅能供應一定區(qū)域范圍的市場，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。在同一時間內(nèi)，同一個三維空間內(nèi)不可能出現(xiàn)兩個房地產(chǎn)項目，因而房地產(chǎn)具有單一的獨特性。土地是一種自然資源，當在一塊土地上開發(fā)了房地產(chǎn)項目，則這塊土地在一定時段內(nèi)的使用權就從屬于這一房地產(chǎn)

7、商品了。因此，從這個意義上說，房地產(chǎn)項目具有不可復制的特性。 (2)占用資金大，投資周期長。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，涉及面廣，規(guī)模大，投資額大，一個項目投資動輒數(shù)千萬、數(shù)億甚至數(shù)十億。并且建設周期較長，一般為 1 年5 年。隨著時間的推移，經(jīng)濟、政治、市場環(huán)境中的變化較大，這使得房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的不確定性因素增加，其投資的風險因素也將增加，而且難以預測。所以一些開發(fā)商往往采取分期開發(fā)的策略，其目的就是降低投資風險，更好地管理開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，增加投資決策的彈性。 (3)房地產(chǎn)項目的資金占用量較大。與其他投資項目相比，房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的高價值性，使得其生產(chǎn)過程的資金占用量較大，通常

8、情況下企業(yè)可使用的資金是有限的，所以企業(yè)必須提高資金的使用效率。由于房地產(chǎn)項目具有投資量大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不更多的依賴于其融資能力，因此，融資問題往往成為影響房地產(chǎn)項目成敗的關鍵性因素。 (4)房地產(chǎn)項目具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。房地產(chǎn)和其他許多國民經(jīng)濟的行業(yè)3之間都有著密切的聯(lián)系，表現(xiàn)出很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，最明顯的例子就是鋼材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，他們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在這些項目的年產(chǎn)量中，鋼鐵的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地產(chǎn)的開發(fā)建設中。因此房地產(chǎn)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的促進作用，相關的

9、比例達到了1：1.7。并且房地產(chǎn)的發(fā)展也催生了一些新的行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)所具有的這種很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，使其能夠?qū)窠?jīng)濟作出很強的貢獻，據(jù)統(tǒng)計，當下的中國房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率為11.5個百分點。 (5)環(huán)境關聯(lián)性很大。房地產(chǎn)項目給其使用者所帶來的生活舒適，除來自于自身投入所形成的服務功能以外，還極大地依賴于該地段周邊環(huán)境所具有的服務功能，例如交通設施、學校、醫(yī)院、商場等場所，以及房地產(chǎn)項目周邊的文化氛圍等。因此，一個房地產(chǎn)項目的價值不但取決于開發(fā)商的資金投入，還取決于其周邊環(huán)境的質(zhì)量。項目不但受環(huán)境影響，同時對環(huán)境也產(chǎn)生影響。項目的資金投入形成的社會效益，一

10、部分是項目本身的利潤回收，另一部分也作為該地區(qū)社會積累投入，在其后的很長一段時期體現(xiàn)為該地區(qū)其他投入的利潤回收。 (6)房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重性質(zhì)。房地產(chǎn)商品具有使用價值，它可以為其用戶帶來生活的舒適，滿足其居住的需求，是人類不可或缺的消費品。另外，房地產(chǎn)商品又是一種很好的投資品，能夠為投資者帶來很好的投資回報。與其他商品有所不同的是，房地產(chǎn)商品的價值中包含了房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)使用權的價值，房產(chǎn)的價值會在消費過程中不斷地消耗，而地產(chǎn)使用權的價值一般會隨著城市的發(fā)展和繁榮而不斷升值，地產(chǎn)使用權的升值特性使房地產(chǎn)商品成為一種廣泛的投資品。 (7)價格受利率水平和市場景氣程度影響較大，需求彈性

11、較大。由于房地產(chǎn)商品的單位價值較高，開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金投入量較大，而買主在購買房地產(chǎn)商品時需要給付的費用也較高，許多消費者都采用了按揭貸款的方式購買住房，因此，利率水平和景氣程度的變化對生產(chǎn)者和消費者都會產(chǎn)生重大影響。 (8)房地產(chǎn)項目的發(fā)展受政策的影響較大。政府對土地的開發(fā)和使用所作出的規(guī)劃，會直接影響土地的供應，進而波及房地產(chǎn)項目的開發(fā)狀況；政府所征收的各項稅費，最終將進入到房地產(chǎn)項目的價格里，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。1.4可行性研究在房地產(chǎn)項目中的應用 20世紀30年代，美國開發(fā)和綜合利用田納西流域時開始應用可行性

12、研究的方法，隨著技術、經(jīng)濟和管理科學的發(fā)展，這個方法在工業(yè)發(fā)達國家不斷得到充實和完善，到70年代已在經(jīng)濟建設中普遍應用，中國從1982年起，已將可行性研究列為新建、擴建和改造大中型工程項目決策和審批的一個重要程序?？尚行匝芯繄蟾媸窃谟邢薜氖袌鰲l件下進行的對未來預期收益的預算，市場的不確定因素導致效益分析的不確定性，實事求是的可行性研究中必須考慮到市場中不可控制的系統(tǒng)性風險給項目帶來風險的可能。1.5可行性研究在房地產(chǎn)項目中的應用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)屬于不動產(chǎn)投資，由于開發(fā)周期長、投入資金巨大，房地產(chǎn)投資往往充滿了風險，因此，項目正式開發(fā)前規(guī)范、科學的市場調(diào)查以及在此基礎上展開的市場可行性分析研究，

13、對于開發(fā)商和投資者來說，無疑是四兩撥千斤、有效規(guī)避投資風險的必要手段。特別是土地公開拍賣之后，當?shù)卣ㄟ^土地供給量可以直接調(diào)控房地產(chǎn)市場的供給量從而影響房地產(chǎn)的價格，通過可行性分析研究了解當?shù)卣耐恋卣呖梢詾槠髽I(yè)避開集中上市的階段，從而提高開發(fā)企業(yè)的利潤率。對投資開發(fā)企業(yè)資源的分析能夠增加可行性研究報告的實用性，同時也為企業(yè)提供更為合適的開發(fā)項目，并為企業(yè)挑選出合適的開發(fā)形式，以增加企業(yè)的收益可能性。 我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐證明，開發(fā)項目的關鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性分析研究。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環(huán)境條件下開發(fā)商沒有

14、意識到房地產(chǎn)的風險，靠“投機”獲取利益。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可能性。因此，項目的可行性研究非常重要，主要表現(xiàn)在如下作用： (1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究中的可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目分析為重要依據(jù)的。 (2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究。 (3)可行性研究是項目企業(yè)資金籌措和金融機構提供信貸的依據(jù)。根據(jù)項目可行性分析研究報告的有關數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了

15、解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。 (4)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。可行性研究對開發(fā)項目的建設規(guī)模、建設標準等都做出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內(nèi)容。 (5)可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性分析研究確定的項目實施方案框架中，落實項目的各項工作，并與設計、監(jiān)理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。1.6房地產(chǎn)項目可行性研究包含的內(nèi)容 按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細程可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致

16、的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性分析研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價。具體內(nèi)容如下： (1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本內(nèi)容，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術指標等。 (2)市場分析和需求預測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。 (3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、

17、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。 (4)開發(fā)進度安排。對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。 (5)項目投資估算和籌資成本估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的風本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用和各種稅費。估算的精度要求不高，

18、但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭于未來事實相符。根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，必須在投資前做好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常進行。 (6)財務評價。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資金負債表，財務現(xiàn)金流表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、

19、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。 (7)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關進因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小來源提供參考。 (8)國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈現(xiàn)率，并評價項目的經(jīng)濟合理性。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資

20、源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價有較費用效益分析。1.7房地產(chǎn)項目可行性研究目的及意義 研究目標：綜合運用項目決策分析和評價、管理經(jīng)濟學及財務管理學的各種理論和方法，密切結合本文案例北村小區(qū)房地產(chǎn)項目的實際情況，對漢莊小區(qū)項目做出全面、科學、合理的可行性結論，并對西川南路周邊的一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究及決策提供一個可供參考的范本，進而對西寧市類似一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目提供參考。 研究意義：在目前全球性金融危機，各國經(jīng)濟存在較大下

21、行風險的情況下，做為中國經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了自 2005 年以來針對該行業(yè)的長期宏觀調(diào)控，目前正處于水深火熱之中，成本急劇上升，銷售不暢，還貸壓力巨大。針對目前及未來的各種不確定性，對一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目進行可行性研究，并以北村小區(qū)為實證案例，特別側(cè)重于項目的財務可行性評價，多因素敏感性分析，項目風險的定量識別及控制等方面，以期對漢莊小區(qū)項目的可行性做出決策。1.8房地產(chǎn)項目可行性研究的依據(jù)房地產(chǎn)項目可行研究的依據(jù)主要有以下幾個方面：(l)項目建議書(初步可行性研究報告)及其批復文件；(2)國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；(3)行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃，如城市發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城

22、市工地利用規(guī)劃等；(4)國家有關法律、法規(guī)、政策等；(5)有關機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范和定額；(6)合作項目各方簽訂的協(xié)議書或意向書；(7)其他有關依據(jù)材料。2房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究宏觀分析2.1.全國經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展概況 2010 年，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持全面復蘇的良好局面，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出較快增長速度，結構不斷優(yōu)化、民生問題不斷得到改善。2010 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了 397983 億元人民幣，按可比價格計算比上年同期增長 103，是“十一五”中增長速度最快的 1 年，增速提高了了 1.7個百分點，也是繼 2008 年全球金融危機后首度增速超過 10%的一年。全年社會消費品零售

23、總額 156998 億元，比上年增長 18.3%，扣除價格因素，實際增長14.8%，居民消費價格指數(shù)全年平均比上年上漲 3.3%。2010 年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了 19109 元，實際增長了 7.8%，農(nóng)村居民人均純收入達到了5919 元，剔除價格因素，比 2009 年高出 10.9 個百分點。全年貨物進出口總額29728 億美元，比上年同期增長了 34.7 個百分點，其中，貨物出口 15779 億美元，比上年同期增長了 31.3 個百分點；貨物進口 13948 億美元，比上年同期增長了38.7 個百分點。全年全社會固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長 23.8%，扣除價格

24、因素，實際增長 19.5%，分地區(qū)來看，東部地區(qū)投資 115970 億元，比上年增長 21.4%；中部地區(qū)投資 62894 億元，增長 26.2%；西部地區(qū)投資 61875 億元，增長 24.5%；東北地區(qū)投資 30726 億元，增長 29.5%。年末廣義貨幣供應量（M2）余額為 72.6萬億元，比上年末增長 19.7%；狹義貨幣供應量（M1）余額為 26.7 萬億元，增長 21.2%；流通中現(xiàn)金（M0）余額為 4.5 萬億元，增長 16.7%2010 年，全國對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資增 長非常迅速，按可比價格計算，比上年同期增長 33.2%，達到了 48267 億元，增長速度比 2009 年提

25、高了 3 個百分點，與全國固定資產(chǎn)投資的增長速度相比還要高出 9.4 個百分點。在全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資中，所占比重最大的就是商品住宅投資，占了開發(fā)投資總量的 70.52%，較上年增長了 32.9%；其次是商業(yè)營業(yè)用房的投資，投資總量為 5599 億元，比上年同期增長了 33.9%；辦公樓開發(fā)投資總量為 1807 億元，比上年同期增長了 31.2%。此外，商品住宅新開工面積、土地購置面積以及商品住宅竣工面積相比 2009 年都有很大程度的增長，但全國范圍內(nèi)完成的土地開發(fā)面積同 2009 年相比基本保持不變，增長速度下降了 14.6個百分點。2010 年，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工 5

26、90 萬套，基本建成 370 萬套。 （2）房地產(chǎn)銷售概況 2010 年，全國商品住宅銷售發(fā)展快速，商品住宅銷售面積同比上年同期增長了 10.1%，而銷售額比上年同期增長了 36.5%。據(jù) 2010 年全國 40 個大型重點城市的房地產(chǎn)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預售面積同比增長速度與商品住宅登記銷售面積的增長速度相比，前者的增長速度遠低于后者，二者之間相差近 9 個百分點，也就是說，據(jù) 2010 年全國的商品住房市場處于有效供應相對不足的局面。在全國 40 個重點城市中，建筑面積 90 平方米以下的新建商品住房套型基本上均處于供應多少就銷售多少的局面，中小套型的住房供不應求的現(xiàn)象仍然十分嚴重。

27、2010 年 4 季度，盡管在全國控制房價的浪潮中，全國各大中城市房屋銷售價格漲幅出現(xiàn)下降，房價開始出現(xiàn)回落的現(xiàn)象也在部分大中城市出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計報告，2010 年 12 月份我國 70 個大中城市房價環(huán)比上漲 0.3%，同比上漲 6.4%。11 月后，一些城市地價也大幅回落，房地產(chǎn)市場的些列變化使得對房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生了變化，市場前景很不明朗。 通過對我國房地產(chǎn)市場投資發(fā)展概況與房地產(chǎn)銷售概況的分析發(fā)現(xiàn)，2010年全國以住宅建設為主的房地產(chǎn)市場的發(fā)展有三個特點：第一，目前我國的房地產(chǎn)市場總體上還是處于供需兩旺的發(fā)展階段，這主要是受過度的住房需求以及快速的經(jīng)濟發(fā)展的影響；第二，

28、全年的房地產(chǎn)發(fā)展呈折式發(fā)展，以第三季度為拐點，上半年全國房價增長速度相對較快，部分城市房價在進入第三季度后開始下降；第三，房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資結構得到一定程度的改善，加大了對經(jīng)濟適用住房與的開發(fā)投資力度，同時在住房保障制度建設取得突破性進展。三.房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究中觀分析 西寧的房地產(chǎn)市場從1998年開始啟動，當時房價每平方米1100元左右。幾年中一直上漲很緩慢，到2005年房價每平方米還只在2000元以內(nèi)。從2006年開始，隨著當?shù)厥袌龌潭鹊奶嵘途用窬幼∮^念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)需求量快速增加，曾一度出現(xiàn)商品房供不應求的狀況。西寧的房價開始加速上升，目前的均價超過每平方米3000元。2008

29、年西寧市城市居民人均可支配收入為11929.10元，對比沿海地區(qū)的浙江省杭州市，2008年杭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24506元，西寧為杭州的50%左右。但同期，杭州市主城區(qū)樓市成交均價在每平方米16000元左右，兩相比較，沒有經(jīng)歷過沿海大城市前些年的房價飛漲的西寧，其樓市仍然處于價格洼地。西寧市目前的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商在西寧也能有所作為。受地域、整體經(jīng)濟水平的影響，西寧的樓市消費主要還是以自住型、改善型為主，投機型、投資型住房消費比例不高。目前西寧樓市的消費群主力人群分三種：青海各地富裕牧民、退休職工以及在西寧安家落戶的外來投資者。雖然青海省地大人稀，但西寧因

30、處于狹長河谷地帶，城市土地資源較為緊缺，因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主，相對于發(fā)達城市動輒幾萬元的銷售均價，這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤不算高。但風險也小，即便在沒有投機投資型購房需求的情況下，西寧的房價將來賣到每平方米6000元也應該沒有問題。目前，西寧的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，全國一線的房產(chǎn)商都還沒有進入。品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商，到西寧也能有所作為。 2009年1-9月，西寧房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資51.996億元，同比增長45.48%。其中，住宅投資達到40.63億元，增長38.28%；商業(yè)營業(yè)用房完成2.7億元，增長了2.28個百分點；商品房屋銷售額達到28.13億元，同比增長近40%。另外

31、，2009年前九個月，西寧商品房每平方米銷售價格由上年的2705元上升到2739元，價格上漲1.26%，其中，住宅每平方米銷售價格由上年的2621元上升到2641元，上漲0.76%。2009年8月，西寧房價依舊延續(xù)近3年來的持續(xù)上漲趨勢。近3年來，西寧市各城區(qū)房價持續(xù)上漲，城西區(qū)商品住宅售價最高，其次為城中區(qū)，城南新區(qū)均價最低；除城中區(qū)外，各區(qū)同比漲幅以2007年為最高。2009年以來各區(qū)房價繼續(xù)上漲，僅1-7月，各區(qū)房價均較上年有不同程度上漲，最高的城西區(qū)每平方米上漲了706元，其次為城北區(qū)、城中區(qū)、開發(fā)區(qū)，最低的城南新區(qū)每平方米也上漲了82元。事實上，在西寧，近3年來市區(qū)房屋同質(zhì)價格已從2

32、006年1月的每平方米1941元上漲到2009年7月的每平方米2926元。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2009年7月，西寧新建住房銷售價同比增長4.5%，這是2009年來西寧連續(xù)第7個月上漲。此前的6個月，西寧新建住房銷售價同比增幅分別為4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%，每個月的漲幅都居于全國70個大中城市的前五名。不僅一手房的價格在持續(xù)攀升，二手房價格也在周圍新樓盤的帶動下快速上漲。2008年每平方米3000多元的二手房現(xiàn)在都已漲到了每平方米4000多元。2009年1-7月，西寧共成交二手房49.17萬平米，同比下降21.89%；二手房成交金額7

33、.52億元，同比減少22.95%；成交套數(shù)4924套，同比下降22.47%。西寧房地產(chǎn)開發(fā)以社會需求為動力，投資規(guī)模逐年遞增，有力助推固定資產(chǎn)投資的較快增長（見圖表-1）。西寧固定資產(chǎn)投資年均增速12.4個百分點。西寧房地產(chǎn)業(yè)累計完成投資264.5億元，是“十五”期末的2.7倍，年均以28.54%的速度增長，占全市固定資產(chǎn)投資的比重達23%（見圖表-2），比2005年增長8.8倍，超額完成190億元的目標。圖表-1:“十一五”期間房地產(chǎn)投資完成增速（%、億元）圖表-2：“十一五”房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%）“十一五”期間房屋竣工898.35萬平方米（見圖表-3），超額完成800萬平方米

34、的目標。是“十五”期間的1.58倍。2010年全市房屋竣工260萬平方米，比2005年增長165.31%。其中：住宅竣工面積226萬平方米，比“十五”末增長2.3倍。圖表-3： “十一五”商品房竣工面積（萬平方米） 2014年西寧房價狀況（西寧市樓盤2014-04月均價5844元/）廣匯家園9150元/14.0%null城西文翔花園8000元/城西力盟尚都7600元/1.39%力盟尚都均價7600元/平米城中上品苑7500元/4.48%上品苑均價7500元/平米城西玉珠花園7430元/2.91%玉珠花園均價7430元/平米湟中邯海星城花園3480元/-1.48%大通自治縣雪峰花園3580元/-

35、6.67%雪峰花園在售面積60平至140平城南新區(qū)清華頤苑二期4500元/-3.3%清華頤苑二期均價4500元/平城北海湖陽光4700元/-11.32%西寧（國家級）經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)長樂港灣4800元/-2.13%長樂港灣尾盤均價4800元/平米3.1房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為市場主體和商品房供給和服務者的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量迅速增加，經(jīng)營項目從房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務到物業(yè)管理，涉及生產(chǎn)、流通、消費各個領域，形成了門類較為齊全的產(chǎn)業(yè)體系，同時帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關的建材、家電、裝飾等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為西寧經(jīng)濟做出了積極貢獻?！笆晃濉蹦鲗幏康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)301個，年末從業(yè)人員

36、達6527人；物業(yè)管理企業(yè)202個，年末從業(yè)人員達4000人；房屋中介企業(yè)250個，年末從業(yè)人員達630人。(見圖表-4)圖表-4：“十一五”房地產(chǎn)企業(yè)增長情況（個） 年份項目20062007200820092010開發(fā)企業(yè)企業(yè)個數(shù)250258289295301從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)企業(yè)個數(shù)110120160175202從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)企業(yè)個數(shù)120170200230250從業(yè)人員3004205005806303.2房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)從九十年代初單一的、零散的、見縫插針式的無序開發(fā)發(fā)展到追求整體效果、上規(guī)模

37、、上檔次、品質(zhì)化的有序開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重自身的宣傳力度，注重品牌效應，在市場競爭中有意識地塑造自己的品牌，推出精品項目。近幾年，西寧市涌現(xiàn)出了一批批上規(guī)模、上檔次的精品房地產(chǎn)項目，如青海省中房銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的國際村、青海民惠房地產(chǎn)開發(fā)公司的錦繡·香榭麗都、西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的香格里拉、經(jīng)濟適用房發(fā)展中心的湟水花園等項目，這些精品項目是西寧市房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的結果，也是市場競爭的結果。3.3房產(chǎn)市場交易活躍，住房價格漲幅較快隨著居民生活水平的逐步提高，生活方式的不斷變化和消費觀念的提升，人們對商品房的需求持續(xù)旺盛，推動了西寧住房消費的快速增長，住房市場日趨

38、活躍。尤其進入“十一五”以來，房產(chǎn)市場交易活躍。2007年美國爆發(fā)的次貸危機導致了全球性金融危機。我國的房地產(chǎn)市場雖然發(fā)展時間較短，但由于投資規(guī)模巨大，房價上漲迅速，其對國民經(jīng)濟的影響更為全面和深刻。此時全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資回落，銷售下滑的局面，為了應對國際金融危機，國家在2008年實行了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在一系列利好政策作用下，全國房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，西寧由于地處西部受影響較小，2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長，但當年新建商品房銷售面積有所下降，新建房銷售面積為105.5萬平方米，同比下降24.43%。（見圖表-5）。其他年份新建商品房銷售面積均已30%以上的速度增長。截至“

39、十一五”末累計銷售新建房706.13萬平方米，較“十五”末增長5.4倍,2010年銷售新建房200萬平方米，比2005年增長81.38%。2009年新建商品住宅價格達2811元/平方米，較2005年上漲62.8%，“十一五”期末新建商品住宅價格將達3300元/平方米，較2005年上漲91.08%（截至2010年9月西寧人均可支配收入為9882元/人，較2005年上漲17.68%。）這一漲幅大于西寧市人均可支配收入的增速，住房價格漲幅較快。圖表-5：“十一五”商品房銷售情況（萬平方米）3.4商品房建設提速，人均住房面積明顯提高省會城市西寧隨著經(jīng)濟建設步伐的加快，中心輻射帶動作用日益突出。周邊地區(qū)

40、居民看好西寧，紛紛在西寧購房置業(yè)和農(nóng)村富余勞動力不斷向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民進城務工創(chuàng)業(yè)有力地推進了西寧城鎮(zhèn)化的進程。2009年西寧城鎮(zhèn)化率達到61.35%，比“十五”末年擴大了2.53個百分點，新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求量不斷擴大，“十一五”時期，我市商品房建設速度明顯加快。累計新開工房屋施工面積1575萬平方米，較“十五”時期增長83.18%，是“十五”時期的1.83倍。其中新開工住宅1312萬平方米；累計竣工房屋面積898萬平方米，較“十五”時期增長57.67%，其中竣工住宅759萬平方米。2009年我市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積達到23.66平方米,較“十五”末增加4.46平方米，“十

41、一五”末，預計我市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積達到24平方米，較“十五”末增加4.8平方米，居民居住條件顯著改善。4 項目所在地微觀分析4.1漢莊小區(qū)介紹 漢莊小區(qū)位于西寧市城西海湖新區(qū)，北部有海湖濕地公園，再往北有西寧市汽車站，西寧西站也在其北部，可以說是交通十分便利，南面是還未開發(fā)的山地，符合中國人的習慣背靠大山，東有西寧市有名的青海湟川中學以及桃李小學，還有密集的住宅小區(qū)，不遠處還有湟水森林公園和正在建成的青海海湖體育中心以及青海大劇院、青?？萍拣^，非常適合有孩子的家庭居住。 漢莊小區(qū)，規(guī)劃面積 30.3 公頃，占地約454.5畝，303000平方米，其中二期開發(fā)項目占地85122平方米。漢

42、莊小區(qū)因為處于海湖新區(qū)的西邊，所以有地理位置很好，因為海湖新區(qū)是西寧市最近這幾年來大力開發(fā)的區(qū)域。2006年7月，西寧市委、市政府決定成立海湖新區(qū)管理委員會，對海湖新區(qū)實行“政府指導、市場運作、社會力量開發(fā)”的運作機制和“運轉(zhuǎn)靈活、獨立運作”的方式開發(fā)建設，力爭把海湖新區(qū)建設成為集商貿(mào)金融、科技文化、旅游服務、行政辦公、居住休閑為一體的現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)。 海湖新區(qū)突出高原山水城市特點，濕地、河道、路網(wǎng)、水系及火燒溝治理共同形成“兩軸兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨具高原地勢特色的火燒溝)組成新區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔

43、形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成新區(qū)綠色景觀系的兩帶；結合地形實際，形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園，并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結合的綠色網(wǎng)絡。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設，綠化率達到55%。該區(qū)域房地產(chǎn)市場主要是開發(fā)中高檔住宅，并且以形成“富人區(qū)”的聚集效應。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，海湖也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首選居住地。海湖新區(qū)成立以來，逐漸成為西寧規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是西寧財富的新高地，已經(jīng)成了西寧市民心目中的“優(yōu)雅住宅區(qū)”。4.2.交通途經(jīng)漢莊小區(qū)的公交有8路，22路，102路，801路，41路等公交線路，韓莊小區(qū)附近3個公交

44、站，分別是張家寨（488米），張家灣（626米），硅鐵廠（788米）。5漢莊小區(qū)規(guī)劃設計說明5.1、 規(guī)劃設計依據(jù)： 1、國家有關的規(guī)范、標準; 2、青海省房地產(chǎn)建設有關的規(guī)范、標準。 5.2、區(qū)位分析： 該居住小區(qū)位于西寧市，城西區(qū)，規(guī)劃建設用地面積約85112平方米，該居住區(qū)東面與西川南路相鄰，北面、西面、南面是住宅小區(qū)5.3、 現(xiàn)狀分析： 基地現(xiàn)狀大多為閑置空地，兩條主要道路在用地東面和南面?；氐貏萜教?，基地內(nèi)現(xiàn)有約85112平方米的空地，長30355米，寬28039米。 5.4、 總體規(guī)劃設計理念： 本規(guī)劃設計旨在面向未來、面向大眾、創(chuàng)造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)

45、，將社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益充分結合起來。 1、充分利用基地的自然條件和資源，強調(diào)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，將自然環(huán)境充分地溶入建筑群中;同時，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，以創(chuàng)造園林式的生態(tài)型小區(qū)。 2、通過設計豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造現(xiàn)代化風格的居住小區(qū)。 3、設計流暢而經(jīng)濟實用的道路系統(tǒng)，體現(xiàn)“人車分流”的基本原則。 4、結合基地的自然環(huán)境，進行總體的景觀規(guī)劃和設計，為總體規(guī)劃錦上添花。 5.5、 總平面布置： 該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個大門并有一條主路環(huán)繞于小區(qū)， 在本規(guī)劃中，該區(qū)入口設于東面和南面?zhèn)?，由于?guī)劃路切割的影響，用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系，住宅應地形環(huán)境

46、錯落布置，綠化庭院，活動場所及停車區(qū)則有機的與建筑相結合。 該小區(qū)位于南側(cè)和北側(cè)，各三座一梯四戶型20層普通住宅樓，高60米，位于中央噴泉左右各有兩座20層豪華高層建筑，高60米。充分利用其地段優(yōu)勢，同時可阻隔城市干道的噪音及汽車廢氣對居住區(qū)帶來的影響。同時，通過種植綠化、隔音墻、部分建筑首層架空等措施，提高小區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量。 該小區(qū)整體呈長方形規(guī)則地形，北面、南面、西面接臨普通住宅區(qū)，本小區(qū)主要布置以20層為主的多小高層住宅，總體布局大致呈現(xiàn)南北向的行列式布置方式。以最大限度地爭取良好的朝向，保證每戶均有足夠的日照和采光。主要戶型以兩梯四戶套型為主，包括少量兩梯兩戶套型。本規(guī)劃設計了一條環(huán)

47、形的休閑步道，將住宅群體串接成一體，形成一大型中央景觀區(qū)。 本居住小區(qū)的停車以地下的停車庫為主，并結合小區(qū)的主要干道設置地面停車以節(jié)約用地。 5.6、道路交通系統(tǒng)設計 小區(qū)主入口設于用地東側(cè)，次入口設在南側(cè)，小區(qū)主干道寬度8米，采用雙車道行車方式。并在小區(qū)會所位置放大為交通環(huán)路，解決車流的分流同時也增加行車的趣味。主干道的布置自然地形成了小區(qū)的分區(qū)。同時，使每個分區(qū)內(nèi)都沒有機動車穿行，實現(xiàn)了“人車分流”。沿著小區(qū)內(nèi)主道兩側(cè)是帶棚停車場，充分地利用了資源。 小區(qū)的步行道設計自成系統(tǒng)，相連為一體，并通過步行系統(tǒng)將區(qū)內(nèi)的若干個景觀節(jié)點和中心綠地串聯(lián)起來，形成中心景觀區(qū)及景觀帶。 5.7(一)、設計原

48、則： 1、生態(tài)原則：充分應用現(xiàn)有自然景觀，并結合周邊景觀特征，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。 2、以人為本：滿足人的多維視覺感觀，營造舒適親人的景觀環(huán)境。 3、分期建設原則：分期分階段實施，每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。 (二)、設計創(chuàng)意： 1、中央綠色主軸線：利用東南入口及主干道，規(guī)劃出一條舒展的直線林蔭道，帶棚的停車庫，有機的結合于其間，展現(xiàn)出小區(qū)雍容、自然的大家氣派。 2、中央景觀區(qū)：結合建筑規(guī)劃設計，以一條自然流動的休閑步道貫穿全區(qū)，小區(qū)內(nèi)設有活動平臺、運動休閑區(qū)、住宅中心花園組成完整視覺景觀，滿足小區(qū)中心區(qū)域功能需求，繽紛絢麗多姿的生活景象。 3、住宅內(nèi)設有中心廣場、樹陣廣場等，在滿足功能

49、需求的同時，充分考慮每個區(qū)域的合理劃分及有機聯(lián)系，功能區(qū)景觀特性鮮明，與主題呼應統(tǒng)一。6. 漢莊住宅小區(qū)項目的市場定位6.1項目目標客戶定位 努力打造低密度、高綠化率的“綠色住宅” 和“環(huán)保住宅”，力求環(huán)境優(yōu)美，與自然融合的宜居小區(qū)。1)注重人文、生態(tài)的首次置業(yè)者；2)看好本區(qū)域居住氛圍、擁有私家車輛的二次置業(yè)者；3)在附近大型公司上班的公司白領；4)看好本片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y類客戶；5)看好本片區(qū)的外地購房者。6.2 戶型定位1)小高層住宅（20 層）；2)以中小戶型為主，中小戶型（建筑面積90 平方米）約占總數(shù)的 80% ；3)大戶型:(120 平方米以上)作為補充，比例僅占 9% ；4)主

50、力戶型一梯4戶型。6.3 銷售價格定位根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積1.2.3.4.5.6#住宅樓5800（元/平方米）118980平方米7.8#住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫）120000元/個2220個6.4項目SWOT分析 優(yōu)勢及機會 1 該項目地處西寧市市稍具潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來是優(yōu)良的住宅區(qū)域。 2地塊平整，便于規(guī)劃，各樓座朝向為正南，光照充足。 3小區(qū)全封閉，統(tǒng)一物業(yè)管理。4西寧市近幾年的發(fā)政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

51、5 周邊區(qū)域的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。 6周邊成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。 7. 拆遷的廠房材料銷售，對資金的壓力有一定的緩解作用。 8. 該項目規(guī)劃定位為西寧市第一個完全人性化的住宅小區(qū)。 9.拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。 劣勢及威脅 1.拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。 2.外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。 3. 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 4.小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的

52、運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。 5. 周邊住宅的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 6.周遍的生活配套設施及交通不夠完善。 7.未來的房屋價格存在下行的風險。7漢莊小區(qū)周邊小區(qū)對比7.1維也納森林（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū) 物業(yè)類別：住宅 所屬板塊：西川南路 占地面積：8333平方米 建筑面積：30000平方米 容積率：3.6 綠化率：38% 總戶數(shù)：1000 建筑類別：多層 超高層 裝修狀況：毛坯 物業(yè)公司：青海恒田物業(yè)有限公司 物業(yè)費：1.00 售樓地址：萬佳家居博覽中心對面（2）項目簡介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖新區(qū)中心地帶，坐擁青海大劇院、

53、青?？萍拣^、海湖廣場、海湖新區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖新區(qū)景觀盡收眼底，近鄰湟川中學、行知小學等，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，多條公交線路進過社區(qū)。隨著海湖新區(qū)運營思維的展開實施，這座新區(qū)的未來價值將會進一步提升。（3） 周邊配套學校：湟川中學、青海師范大學、虎臺中學、教育學院、廣播電視大學、特殊教育學校、師范大學附中、師大附小、西建英文學校銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行醫(yī)院：師范大學附屬醫(yī)院、 海湖醫(yī)院其他：綜合市場：海湖路市場、冷湖路市場；銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行；醫(yī)院：師范大學附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院維也納森林小區(qū)內(nèi)有生活便利店（4） 交通狀況 維也納森林萬佳家居

54、博覽中心站：市內(nèi)乘坐9、22、41、102、6、8、14、24、85、106路萬佳家居下車即到7.2夏都景苑（1）基本信息所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：39973平方米建筑面積：199794平方米容積率：4.99綠化率：37%總戶數(shù)：816建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：青海省成林物業(yè)管理公司物業(yè)費：1.20售樓地址：西寧市海湖路市場（原殷家莊）（2） 項目簡介（3） 周邊配套學校：中小學：十二中、行知小學大學：青海師范大學銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院綜合市場：海湖路市場夏都景苑小區(qū)內(nèi)設有生活便利店

55、。（4） 交通狀況夏都景苑海湖路市場站：市內(nèi)乘6、8、9、14、22、24、30、35、40、41、42、85、102、106路公交車在海湖路市場站下車即到。7.3金座昇錦花園（1） 基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：3.5綠化率：40%總戶數(shù)：1500建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：西寧金座物業(yè)管理物業(yè)費：1.0售樓地址：西寧市城西區(qū)西川南路50號（2） 項目簡介 金座昻錦花園由西寧市金座房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設，緊鄰海湖新區(qū)火燒溝水景公園，實現(xiàn)了人們臨水而居的夢想。金座昻錦在建筑中體現(xiàn)以人為本的設計理念，使住宅的細節(jié)之處絲絲入微。金座昻錦處在海湖新區(qū)的核心地段，青海科技館、青海大劇院等大型公共設施近在咫尺，小區(qū)景致與景觀河連為一片。（3） 周邊配套學校：中小學：師大附中、湟川中學、虎臺小學大學：青海民族大學水利學院商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院 城西金座醫(yī)務室其他：銀行：工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院城西金座醫(yī)務室郵局：西川南路郵局綜合商場：海湖路市場餐廳：金座大酒店休閑娛樂設施：金座昇錦花園內(nèi)部設有生活便利店