維多利亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位市場價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告

1、遼寧中岫帥琳土地房地產(chǎn)資產(chǎn)V /!，本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制】恒力石化股份有限公司擬購買恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有的維多利亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位市場價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告遼寧中恒信資評字2022第66號供1冊，第1冊）遼寧中恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司二。二二年五月三十一日中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)報(bào)告編碼：2424180001202200067合同編號：遼寧中恒信資評字2022第38號報(bào)告類型：非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告報(bào)告文號：遼寧中恒信資評宇2022第66號報(bào)告名稱：恒力石化股份有限公司擬購買恒力地產(chǎn)（大連）有 限公司持有的維多利亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車

2、位 市場價(jià)值項(xiàng)目評估結(jié)論：1,396,505,200. 00元評估機(jī)構(gòu)名稱：遼寧中恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：郭平（資產(chǎn)評估師） 會員編號：24200009孫天宇（資產(chǎn)評估師）會員編號：24160006（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 協(xié)會對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專 業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。生成日期：2022年05月31日資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要2資產(chǎn)評估報(bào)告5一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人5二、評估目的7三、評估對象和評估范圍7四、價(jià)值類型及其定義9五、評估基

3、準(zhǔn)日10六、評估依據(jù)10七、評估方法12八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況14九、評估假設(shè)15十、評估結(jié)論16十一、特別事項(xiàng)說明17十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明20十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日20十四、資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評估機(jī)枸印章20資產(chǎn)評估報(bào)告附件21H遼寧中恒信評估機(jī)構(gòu)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)China Appraisal Association一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依照財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會 發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資 產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用 人違反

4、前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào) 告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu) 和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對 象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持 獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報(bào)告特 別事項(xiàng)說明和使用

5、限制。七、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其釆用簽名、蓋章或法律 允許的其他方式確認(rèn)；委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、 合法性負(fù)責(zé)。八、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存 或預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存 在偏見。九、資產(chǎn)評估專業(yè)人員業(yè)已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn) 行現(xiàn)場調(diào)查；業(yè)己對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對 評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對己經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如 實(shí)披露，并且己提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報(bào)

6、告的 要求，但并非對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。十、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告 中的假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注并考慮評估報(bào)告中 載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響，依法合理使用評估 結(jié)論。Bfe摩g 甲（A ； f 亍 1 S 肉恒力石化股份有限公司擬購買恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有的維多利亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位市場價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告遼寧中恒信資評字2022第66號摘要遼寧中恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司接受恒力石化股份有限公司的委托，就 恒力石化股份有限公司擬購買恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有的維多利亞廣

7、場8號樓部 分房產(chǎn)及車位事宜所涉及相關(guān)資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評 估報(bào)告摘要如下：一、評估目的依據(jù)恒力石化股份有限公司“關(guān)于擬購買公寓及車位的說明”（2022年5月13日）， 隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模日趨擴(kuò)大，為了配套公司總部辦公大樓，吸引高端人才加盟，改善 員工住宿條件，創(chuàng)造更美好的工作和生活環(huán)境，恒力石化股份有限公司擬購買部分公 寓以及車位，故需要對該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的相關(guān)資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行評 估，為恒力石化股份有限公司擬購買上述資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。二、評估對象和評估范圍評估對象是恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有的大連市中山區(qū)東港商務(wù)區(qū)的維多利 亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及

8、車位的市場價(jià)值。評估范圍為恒力地產(chǎn)（大連）有限公司位于大連市中山區(qū)東港商務(wù)區(qū)的維多利亞 廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位。三、價(jià)值類型價(jià)值類型為市場價(jià)值。四、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日為2021年12月31Ho五、評估方法本次評估采用市場法及收益法。六、評估結(jié)論及其使用著效期.本次采用市場法評估結(jié)果作為果次的評估結(jié)論，截至評估基準(zhǔn)日,委估資產(chǎn)的評 估價(jià)值為139,650.52萬元，人民幣:犬寫金額為壹拾巻億玖仟陸佰伍拾萬伍仟貳佰元整。二, 丿地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號第石電話傳真 人Rii遼葢貝聽響勾 財(cái)資產(chǎn)評估報(bào)告書評估結(jié)

9、果匯總表金額單位：人民幣萬元序號房產(chǎn)類型數(shù)揪評估價(jià)值I33-63層（不含48層避難層）63,518.39m1120,335.622B號樓負(fù)一層至負(fù)三層車位802個(gè)19,314.90合計(jì)139,650.52按現(xiàn)行規(guī)定，本資產(chǎn)評估報(bào)告的評估結(jié)論的有效使用期為壹年，該有效使用期從 評估基準(zhǔn)日起計(jì)算。資產(chǎn)評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮和關(guān)注本資產(chǎn)評估報(bào)告中所載明的假設(shè)條件、 限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。七、特別事項(xiàng)說明在使用本評估結(jié)論時(shí)，提請報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)關(guān)注以下事項(xiàng)：1 .至評估基準(zhǔn)日,除61層18號（129.49m2）及62層16套房產(chǎn)（2,074.52m2）合計(jì)面 積（2,2

10、04.01n】2）及地下車位未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書夕卜，其余房產(chǎn)均辦理了不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)證書。恒力地產(chǎn)（大連）有限公司就上述未辦證房屋提供了權(quán)屬說明，證明上述 無證房屋確實(shí)為歸其所有，并承諾如果上述房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 對于該部分資產(chǎn)，其面積是根據(jù)大連市測繪研究院大測院（果）字2020第001號房 屋而積測繪成果報(bào)告進(jìn)行申報(bào)的，車位面積為企業(yè)申報(bào)，對企業(yè)申報(bào)面積，評估人 員進(jìn)行了抽查核實(shí)后以企業(yè)申報(bào)面積進(jìn)行評估，如未來企業(yè)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)其而 積與申報(bào)面積不符，評估結(jié)果應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書載明的面積進(jìn)行調(diào)整。2.2019年8月22日，產(chǎn)權(quán)持有人恒力地產(chǎn)（大連）有限公司（抵押人）與中國信

11、 達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司（債權(quán)人）簽訂債務(wù)收購暨債務(wù)重組抵押合 同（信湘-A-2019-002）,約定將維多利亞廣場與維多利亞公館抵押給債權(quán)人，經(jīng)擔(dān)保 債權(quán)人在主合同（債務(wù)收購暨債務(wù)重組協(xié)議（信湘-A-2019-00D）項(xiàng)下債券的實(shí)現(xiàn), 債權(quán)金額為18.82億元，抵押期限為2019年09月25日至2022年12月25日。以上 抵押已于2022年5月20日解押。除此外，委估資產(chǎn)未發(fā)現(xiàn)存在其他抵押、擔(dān)保及其 或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)。3. 本項(xiàng)目評估結(jié)論含增值稅。4. 本次評估結(jié)果包含與委估房屋建筑物功能不可分割的土地在內(nèi)的價(jià)值，包含相 關(guān)附屬設(shè)施費(fèi)用。地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義

12、街10號19層12號第市電話傳真 人資產(chǎn)評估報(bào)告書H遼寧中恒信評估臓LAA W土地房地產(chǎn)資產(chǎn) I 7 甲ttbi.：5. 本次評估中，未考慮房屋建筑物成交后應(yīng)繳納的土地增值稅、印花稅、契稅等 交易稅費(fèi)以及辦證費(fèi)-用對評估價(jià)值的影響，評估報(bào)告使用人應(yīng)關(guān)注上述稅費(fèi)可能對評 估價(jià)值的影響情況。6. 本次評估未考慮委估房屋建筑物未來可能存在的應(yīng)付款項(xiàng)（如應(yīng)付工程款、質(zhì) 保金等）或潛在的負(fù)債對評估價(jià)值的影響。7. 本次評估的車位，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出售、出租和改變用途，若出售、出租和改 變用途，須經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳地價(jià)。本次評估是按完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的評估，未

13、考慮未來補(bǔ)繳 地價(jià)款對評估價(jià)值的影響。8. 本資產(chǎn)評估報(bào)告中，所有以萬元為金額單位的表格或者文字表述，如存在總計(jì) 數(shù)與各分項(xiàng)數(shù)值之和出現(xiàn)尾差，均為四舍五入原因造成。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文,欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估 結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文。地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真 rW資產(chǎn)評估報(bào)告書江寧中恒信評估機(jī)構(gòu) 土地房地產(chǎn)資產(chǎn)A A China Appi.iis /_X Ass（K：iali（）n恒力石化股份有限公司擬購買恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有的維多利亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位

14、市場價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告遼寧中恒信資評字2022第66號恒力石化股份有限公司：遼寧中恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法 規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，釆用市場法及收益法，按 照必要的評估程序，對恒力石化股份有限公司擬購買恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有 的維多利亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位事宜所涉及的相關(guān)資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià) 值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人（-）委托人概況名稱：恒力石化股份有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：912102001185762674類 型：股份有限公司（臺港澳與境內(nèi)合資、

15、上市）法定代表人：范紅衛(wèi)注冊資本：人民幣栄拾億冬仟玖佰零玖萬玖仟染佰捌拾陸元整成立日期：1999年03月09日營業(yè)期限：自1999年03月09日至2049年03月09日住 所：遼寧省大連市長興島臨港工業(yè)區(qū)長松路298號OSBL項(xiàng)目一工務(wù)辦公樓經(jīng)營范圍：生產(chǎn)和銷售化學(xué)纖維（不含化學(xué)危險(xiǎn)品）；精對苯二甲酸（PTA）銷售； 貨物進(jìn)出口。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）。恒力石化股份有限公司原名“大連橡膠塑料機(jī)械股份有限公司”，1999年3月9日， 根據(jù)大連市人民政府關(guān)于同意設(shè)立大連冰山橡塑股份有限公司的批復(fù)（大政【1998】 70號）文件，大連冰山集團(tuán)有限公司作為主發(fā)起人，聯(lián)

16、合大連冷凍機(jī)股份有限公司、 大連冶金軸承集團(tuán)公司、大連金州區(qū)鍛壓件廠、煙臺氣動(dòng)元件廠共同發(fā)起設(shè)立大連冰 山橡塑股份有限公司（大橡塑曾用名）。于2001年7月13日，獲得中國證監(jiān)會關(guān)于核 準(zhǔn)大連冰山橡塑股份有限公司公開發(fā)行股票的通知（證監(jiān)發(fā)行字【2001】44號），核 準(zhǔn)公開發(fā)行人民幣普通股股票。地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號第市電話傳真 人ilHi遼貫島驛嚎*勾 GW.資產(chǎn)評估報(bào)告書遼寧中恒信評估掀勾廠忠:tte房地產(chǎn),資產(chǎn)v /W 氣. *于2001年08月20日在上海證券交易所掛牌上市交易，證券簡稱：大橡塑（曾

17、用名： 冰山橡塑），證券代碼600346 O于2006年05月26日經(jīng)大連市工商行政管理局批準(zhǔn)，大連冰山橡塑股份有限公司名 稱變更為大連橡膠塑料機(jī)械股份有限公司。2015年12月15日，國務(wù)院國資委出具關(guān)于大連市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營集團(tuán)有限公 司協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持部分大連橡膠塑料機(jī)械股份有限公司股份有關(guān)問題的批復(fù)（國資產(chǎn)權(quán) 2015 1297號），同意大連國投將所持公司20.020.2495萬股股份協(xié)議轉(zhuǎn)讓給恒力集團(tuán) 有限公司。2016年1月270,上市公司收到了中國證監(jiān)會下發(fā)了的關(guān)于核準(zhǔn)大連橡膠塑料機(jī) 械股份有限公司重大資產(chǎn)重組及向恒力集團(tuán)有限公司等發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套 資金的批復(fù)（證監(jiān)許可【2

18、016】187號），核準(zhǔn)了本次交易。上市公司以非公開發(fā)行股 份的方式購買恒力集團(tuán)有限公司、德誠利國際集團(tuán)有限公司、江蘇和高投資有限公司 及海來得國際投資有限公司分別持有的江蘇恒力化纖股份有限公司58.0269%、 23.3360%, 1.9731%及1.6640%的股份，以支付現(xiàn)金的方式購買江蘇和高投資有限公司 持有的江蘇恒力化纖股份有限公司14.99%的股份。2016年3月9日，大連國投集團(tuán)將持有的公司20,020.2495萬股股份轉(zhuǎn)讓過戶給恒力 集團(tuán)有限公司。本次股份過戶登記完成后，恒力集團(tuán)有限公司成為公司控股股東。2016 年3月18H,上市公司完成了本次新增股份的交易變更，本次交易完成

19、后，上市公司總 股本變更為257.411.46萬股。2016年5月13日，上市公司以非公開發(fā)行股份的方式向江 蘇蘇豪投資集團(tuán)有限公司、廈門象嶼股份有限公司等八名特定對象完成了本次募集配 套資金的發(fā)行，本次交易完成后，上市公司總股本變更為282,568.6942萬股。2019年4月30日，公司2018年度股東大會審議通過了公司2018年度利潤分配及資 本公積轉(zhuǎn)增股本預(yù)案，公司以總股本5,052,789,925股扣除己回購的87,015,274股后的 股份總數(shù)4,965,774,651股為基數(shù)進(jìn)行資本公積金轉(zhuǎn)增股本，向全體股東每股轉(zhuǎn)增0.4股， 共計(jì)轉(zhuǎn)增1,986,309,861股，股權(quán)登記日為2

20、019年6月26日。本次轉(zhuǎn)增后，公司總股本增 加至7,039,099.786股。恒力石化股份有限公司最終實(shí)際控制人為陳建華和范紅衛(wèi)。截至評估基準(zhǔn)H2021年12月310,恒力石化股份有限公司股權(quán)沒有新的變更，總 股本仍為7,039,099,786股。（-）產(chǎn)權(quán)持有人概況地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真7頁名稱：恒力地產(chǎn)（大連）有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91210200550643908J類 型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）法定代表人：徐寅飛注冊資本：人民幣貳億元整成立日期:2010年04月21日營業(yè)期限：自201

21、0年04月21日至2060年04月20日住 所：遼寧省大連市中山區(qū)港興路52號維多利亞廣場B樓21層經(jīng)營范圍：房產(chǎn)地開發(fā)經(jīng)營；項(xiàng)目投資（不含專項(xiàng)審批）；物業(yè)管理；停車場管理。 （依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）。恒力地產(chǎn)（大連）有限公司為大連恒漢投資有限公司和恒力投資（大連）有限公 司于2010年04月21日出資設(shè)立。2016年11月14日，恒漢投資（大連）有限公司將其持 有的股份轉(zhuǎn)讓給大連恒漢投資有限公司，恒力地產(chǎn)（大連）有限公司成為大連恒漢投 資有限公司法人獨(dú)資企業(yè)；大連恒漢投資有限公司最終實(shí)際控制人為陳建華和范紅衛(wèi)。（三）委托人及產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系本評估項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)

22、持有人恒力地產(chǎn)（大連）有限公司與委托人恒力石化股份有限 公司的實(shí)際控制人均為陳建華和范紅衛(wèi)。本次評估的經(jīng)濟(jì)行為為關(guān)聯(lián)交易。（四）資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人為委托人、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事人以及按照有關(guān)法律法 規(guī)規(guī)定的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。除此之外，未經(jīng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的任何機(jī)構(gòu)或個(gè) 人不能由于得到本資產(chǎn)評估報(bào)告而成為本報(bào)告的使用人。二、評估目的依據(jù)恒力石化股份有限公司“關(guān)于擬購買公寓及車位的說明”（2022年5月13日）, 因公司業(yè)務(wù)規(guī)模日趨擴(kuò)大，為了配套公司總部辦公大樓，吸引高端人才加盟，改善員 工住宿條件，公司擬購買部分公寓及車位，故恒力石化股份有限公司

23、需要對該經(jīng)濟(jì)行 為所涉及的相關(guān)資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行評估，為恒力石化股份有限公司擬 收購上述資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍評估對象是恒力地產(chǎn)（大連）有限公司持有的大連市中山區(qū)東港商務(wù)區(qū)的維多利H遼寧中恒信闋謳廠地房地產(chǎn)資產(chǎn) 亞廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位的市場價(jià)值。評估范圍為恒力地產(chǎn)（大連）有限公司位于大連市中山區(qū)東港商務(wù)區(qū)的維多利亞 廣場B號樓部分房產(chǎn)及車位。其中：房產(chǎn)共637套，建筑面積63,518.39平方米。車 位802個(gè)，建筑面積33,162.70平方米。其詳細(xì)情況如下：（-）區(qū)位狀況委估房產(chǎn)處在大連新CBD-東港商務(wù)區(qū)核心位置的D10地塊上，近鄰達(dá)沃斯國際 會議中

24、心、東方水城商業(yè)街、星級酒店群等浩瀚城市配套，西鄰國際游艇港，東賞海 之韻公園，觀山瞰海，擁有得天獨(dú)厚的地段價(jià)值和一線海景資源。交通網(wǎng)絡(luò)十分便利, 近鄰地鐵2號線東港站，中山路、長江路及疏港路三條城市核心路貫穿、36條市政規(guī) 劃路近在左右，距離大連站約5公里，距離大連北站約21公里，距離大連周水子國際 機(jī)場約16公里，商務(wù)出行非常方便。（二）實(shí)物狀況維多利亞廣場B號樓于2010年11月拿地，2012年11月開工，2021年1月竣工。 地下3層，地上63層。該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)由美國MG2建筑設(shè)計(jì)公司做概念設(shè)計(jì)，由 上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)硏究院做建筑方案、擴(kuò)初以及施工圖的設(shè)計(jì)工作，幕墻設(shè)計(jì)由 澳昱冠工

25、程咨詢（上海）有限公司負(fù)責(zé)，景觀設(shè)計(jì)由澳大利亞PCAL設(shè)計(jì)咨詢公司設(shè) 計(jì)，機(jī)電咨詢顧問是美國柏誠公司。建筑主體為框筒結(jié)構(gòu)，鋼管混凝土框架-鋼筋混凝土核心筒；地基鉆孔灌注樁片筏 基礎(chǔ)。墻體：地下室實(shí)心混泥土砌塊；地上內(nèi)墻輕集料空心磚、輕鋼龍骨石営板隔墻, 外圍玻璃幕墻，巖棉保溫。屋面50厚聚氨酯復(fù)合板保溫。屋面及地下室防水雙層SBS 改性瀝青卷材，衛(wèi)生間雙層水泥基聚合物改性防水層?；鶞?zhǔn)日，房屋為毛坯狀態(tài)。納入本次評估范圍的房產(chǎn)為維多利亞廣場B座33-63層（不含48層避難層），其 中33-62層為62-218平方米公寓，層高3.5米，除南向戶型外均可達(dá)到戶戶觀海的效 果，更有部分產(chǎn)品可達(dá)到270

26、度的觀景視野，頂層63層為超大型平層公寓，層高4.7 米。各戶型均為大開間設(shè)計(jì)、超大的全景落地窗、獨(dú)特的海景觀景臺以及部分戶型主 臥均為帶衣帽間的套房設(shè)計(jì)。車位位于地下一、二、三層，層高分別為6.25米、4.0米及4.2米，分為殘疾人車 位、標(biāo)準(zhǔn)車位、大型車位、微型車位、機(jī)械車位、子母二車位及子母三車位等。（三）權(quán)益狀況江讒露鑒勾 CAX至評估基準(zhǔn)日,除61層18號（129.49m2）, 62層16套房產(chǎn)（2,074.52m2）合計(jì) 面積（2,204.01m2）及地下車位未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書夕卜，其余房產(chǎn)均辦理了不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，具體情況見下表：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 號證載權(quán) 利人建筑物名 稱權(quán)利性 質(zhì)房屋

27、 結(jié)構(gòu)所在樓層/總樓 層坐落建筑面積 n?遼（2021）大 連市內(nèi)四區(qū) 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 000425 號地大有司 力丿公 恒產(chǎn)連限維多利亞 廣場出讓/商 品房鋼混33/63中山區(qū)港興路 56號、港興路52號1,993.0634-47/6329,011.549-61 （除 61 層18 號）/6326.832.6463/633,477.18合計(jì)61,314.38恒力地產(chǎn)（大連）有限公司就上述未辦證房屋提供了權(quán)屆說明，證明上述無證房 屋確實(shí)為歸其所有，并承諾如果上述房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2019年8月22日，產(chǎn)權(quán)持有人恒力地產(chǎn)（大連）有限公司（抵押人）與中國信 達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司湖

28、南省分公司（債權(quán)人）簽訂債務(wù)收購暨債務(wù)重組抵押合 同（信湘-A-2019-002）,約定將維多利亞廣場與維多利亞公館抵押給債權(quán)人，經(jīng)擔(dān)保 債權(quán)人在主合同（債務(wù)收購暨債務(wù)重組協(xié)議（信湘-A-2019-00D）項(xiàng)下債券的實(shí)現(xiàn), 債權(quán)金額為18.82億元，抵押期限為2019年09月25日至2022年12月25日。債務(wù) 收購暨債務(wù)重組抵押合同（信湘-A-2019-002）中寫明抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)債權(quán)人 事先書面同意，抵押人不得以任何方式處分抵押物。除此外，委估資產(chǎn)未發(fā)現(xiàn)存在其 他抵押、擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)。委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。四、價(jià)值類型

29、及其定義（-）價(jià)值類型及其選取資產(chǎn)評估價(jià)值類型包括市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值類型。市場價(jià)值以外的價(jià) 值類型一般包括（但不限于）投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。評估人員根據(jù)本次評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān) 條件，經(jīng)與委托人充分溝通，本次評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等無特別限 制和要求，因此選擇市場價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。（二）市場價(jià)值的定義本資產(chǎn)評估報(bào)告所稱市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任 何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話：0411-827

30、99198 傳真9頁遼寧中恒信評估機(jī)構(gòu)ite房地產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告書五、評估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日為2021年12月31日。資產(chǎn)評估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基 準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。評估基準(zhǔn)日是委托人根據(jù)本次評估目的的具體要求確定的。委托人在確定評估基 準(zhǔn)日考慮的主要因素包括滿足經(jīng)濟(jì)行為的時(shí)間要求，選擇會計(jì)期末以便于明確界定評 估范圍和準(zhǔn)確高效清查資產(chǎn)。六、評估依據(jù)本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、 資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)及評定估算時(shí)釆用的取價(jià)依據(jù)，具體如下：（-）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)恒力石化股份有限公司“關(guān)于擬購買公寓及車位的說明”（2022年

31、5月13日）。（-）法律法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號，2016年7月2日 第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）；2. 中華人民共和國民法典（中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次 會議于2020年5月28日通過,自2021年1月1日起施行）；3. 中華人民共和國公司法（2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委 員會第六次會議修正）；4. 資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法（中華人民共和國財(cái)政部令第86號發(fā)布，財(cái) 政部令第97號修改）；5. 中華人民共和國證券法（2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委 員會第十五

32、次會議第二次修訂）；6. 中華人民共和國土地管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常 務(wù)委員會第十二次會議第三次修正）；7. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民代 表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正）；8. 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件（根據(jù)2020年11 月29日國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定修訂）；9. 中華人民共和國増值稅暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第691號）；地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真#頁資產(chǎn)評估報(bào)告書H遼寧

33、中恒信評估機(jī)構(gòu)忠:：地房地產(chǎn)瓷產(chǎn) ”10. 中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第50號，經(jīng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號修訂）；II. 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅（2016） 36號）；12. 關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年39號）；13. 財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知（財(cái)稅【2018】32號）；14. 其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。（三）評佔(zhàn)準(zhǔn)則依據(jù)1. 資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則（財(cái)政部財(cái)資201743號）;2. 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則（中評協(xié)201730號）;3. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則4

34、. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則5. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估程序（中評協(xié)201836號）;資產(chǎn)評估報(bào)告（中評協(xié)201835號）;資產(chǎn)評估方法（中評協(xié)201935號）;6. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估委托合同（中評協(xié)201733號）;7. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估檔案（中評協(xié)201837號）;8. 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評協(xié)201746號）；9. 資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（中評協(xié)201747號）;10. 資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（中評協(xié)201748號）；11 .資產(chǎn)評估專家指引第8號-資產(chǎn)評估中的核查驗(yàn)證（中評協(xié)201939號）;12. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020 （中評協(xié)202031號）；13

35、. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告（中評協(xié)201735號）;14. 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評協(xié)201738號）。（四）權(quán)屬依據(jù)1. 中華人民共利國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（遼（2021）大連市內(nèi)四區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000425號）；2. 其他參考資料。（五）取價(jià)依據(jù)1. 產(chǎn)權(quán)持有人提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資概算、設(shè)計(jì)概算等;地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真11頁2. 資產(chǎn)評估專業(yè)人員通過市場調(diào)查及收集的有關(guān)詢價(jià)資料和參數(shù)資料；3. 北京科學(xué)技術(shù)出版社出版的資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊；4. 評估基準(zhǔn)日的銀行貸款

36、利率、國債利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率等；5. 產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)清單及評估申報(bào)明細(xì)表；6. 房屋而積測繪成果報(bào)告（大測院（果）字【2020】第001號）；7. 其他相關(guān)資料。七、評估方法（-）評估方法的介紹資產(chǎn)評估方法包括收益法、市場法、成本法三種基本評估方法。收益法是指通過估算委估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并釆用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值, 然后累計(jì)求和，借以確定評估對象價(jià)值的一種評估方法。市場法是指將評估對象與可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法。 重置成本法是就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的評估對象，所需 的全部成本減去評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后的差額，以其

37、作 為評估對象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評估方法。（二）評估方法的選擇根據(jù)評估目的、評估對象特點(diǎn)、資產(chǎn)處置方式、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān) 條件，委估房屋建筑物在同區(qū)域內(nèi)有同類型公寓及車位的市場交易案例，因此采用近 期同類型房屋建筑物的成交價(jià)值，能夠較好體現(xiàn)當(dāng)前房屋建筑物的市場價(jià)值，故可以 采用市場法確定委估房屋建筑物的價(jià)值。評估對象為可獲得收益的房地產(chǎn)，其收益情 況具有可預(yù)測性和持續(xù)性，符合收益法的使用范圍，因此可以采用收益法進(jìn)行評估。 從理論上講，成本法也適用于評估對象的價(jià)值評估，成本法的技術(shù)思路是先求取評估 對象所在項(xiàng)目的整體成本，然后再分?jǐn)偟皆u估對象上，以此得出評估對象的成本價(jià)。 由于公寓及車位

38、市場價(jià)值主耍取決于市場供求關(guān)系而非成本價(jià)值，故本次評估不選用 成本法進(jìn)行評估。（三）評估方法的具體介紹1. 市場法市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(jià)格為 基礎(chǔ)確定評估對象價(jià)值的評估方法的總稱。使用該方法的前提是要有一個(gè)活躍的公開 疇沖CAX資產(chǎn)評估報(bào)告書市場，公升市場上有可比的交易市場。基本原理是根據(jù)替代原則，將評估對象與類似 房地產(chǎn)的近期市場價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物 狀況等因素進(jìn)行修正，得出評估對象在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。市場法評估基本公式 為:P=PnxAxBxCxDxE 式中：P評估對象市場價(jià)格;Pn比較案例市場價(jià)格;A評

39、估對象市場交易情況指數(shù)除以比較案例市場交易情況指數(shù);B評估對象評估基準(zhǔn)日市場交易日期價(jià)格指數(shù)除以比較案例市場交易日期價(jià)格指數(shù)；C評估對象區(qū)位狀況調(diào)整指數(shù)除以比較案例區(qū)位狀況調(diào)整指數(shù);D評估對象實(shí)物狀況調(diào)整指數(shù)除以比較案例實(shí)物狀況調(diào)整指數(shù);E比較案例的權(quán)重2. 收益法收益法，預(yù)測評估對象未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到評估對象價(jià)值或價(jià)格的方法。1-fl + g(1 + Y地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真13頁其中：V一房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的收益價(jià)格A房地產(chǎn)的未來第一年凈運(yùn)營收益Y一

40、房地產(chǎn)的報(bào)酬率 g凈收益增長率n房地產(chǎn)的收益年限D(zhuǎn)一房屋建筑物在房地產(chǎn)收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)值。（四）評估結(jié)論確定的方法在綜合考慮不同評估方法和初步評估結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的資產(chǎn)評估報(bào)告書 遼寧中恒信咐ju勾 廠AA 潘岡土地房地產(chǎn)資產(chǎn) 廣W基礎(chǔ)上，確定市場法的評估結(jié)果作為評估報(bào)告的最終評估結(jié)論。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況評估人員于2022年5月12日至2022年5月31日對評估對象涉及的資產(chǎn)實(shí)施了 評估。主要評估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：（-）接受委托及前期準(zhǔn)備評估機(jī)構(gòu)在接受評估業(yè)務(wù)委托之前，釆取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ) 資料、初步調(diào)查等方式，與委托

41、人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確委托人和產(chǎn)權(quán)持有人基本情 況、評估目的、評估基準(zhǔn)II、評估對象和評估范圍等基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)能力、 獨(dú)立性和評價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，訂立資產(chǎn)評估委托合同。在接受委托后，根據(jù)評估對象的特點(diǎn)以及項(xiàng)目時(shí)間的總體要求，制訂資產(chǎn)評估工 作計(jì)劃，組織并確定評估人員。根據(jù)評估對象的特點(diǎn)，向產(chǎn)權(quán)持有人提供資產(chǎn)評估申 報(bào)明細(xì)表等，并指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人填寫。（二）資產(chǎn)核實(shí)與現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人填寫的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表等相關(guān)資料，評估人員對納入評估范 圍的資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。資產(chǎn)核實(shí)與調(diào)查的具體內(nèi)容與過程如下：1. 聽取委托人及產(chǎn)權(quán)持有人有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解委估資產(chǎn) 技術(shù)

42、狀態(tài)等情況；2. 對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估中報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記 錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整；3. 根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表，對委估資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)；4. 査閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件；5. 根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評估方法；6. 對房屋建筑物，了解戶型布局、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、車位類型等，收 集相關(guān)資料；7. 對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行査驗(yàn)；8. 依據(jù)所收集的資料，對評估對象進(jìn)行因素分析。（三）評定估算及撰寫報(bào)告針對評估對象的具體情況，收集相關(guān)市場信息及評估資料，并對所收集的市場信 息及評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和

43、整理，形成評定估算的依據(jù)。根據(jù)評估目的、評地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真產(chǎn)評估報(bào)告書H 遼寧中恒信神ju勾fAA地房地產(chǎn)資產(chǎn) / w估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況選擇合理的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn) 行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對初步評估結(jié)論進(jìn)行匯總、分 析后撰寫并形成初步資產(chǎn)評估報(bào)告。（四）內(nèi)部審核及出具報(bào)告根據(jù)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評估報(bào)告后提 交審核。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就 資產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行

44、溝通，根據(jù)反饋意見進(jìn)行合理修改后出具并提交正式資產(chǎn) 評估報(bào)告。九、評估假設(shè)本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設(shè)：（一）前提條件假設(shè)1. 公平交易假設(shè)公平交易假設(shè)是假定評估對象已處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條 件等按公平原則模擬市場進(jìn)行估價(jià)。2. 公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定評估對象處于充分競爭與完善的市場（區(qū)域性的、全國性的 或國際性的市場）之中，在該市場中，擬交易雙方的市場地位彼此平等，彼此都有獲 得足夠市場信息的能力、機(jī)會和時(shí)間；交易雙方的交易行為均是在自愿的、理智的而 非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的，以便于交易雙方對交易標(biāo)的之功能、用途及其 交易價(jià)格等作出理智的判斷。在

45、充分競爭的市場條件下，交易標(biāo)的之交換價(jià)值受市場 機(jī)制的制約并由市場行情決定，而并非由個(gè)別交易價(jià)格決定。3. 原地在用續(xù)用假設(shè)原地在用續(xù)用假設(shè)是假定處于使用中的待評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù) 發(fā)生后，將按其現(xiàn)時(shí)的使用用途及方式在原地繼續(xù)使用下去。（二）一般條件假設(shè)1. 假設(shè)國家和地方（資產(chǎn)所在地）現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)政策、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等較評估基準(zhǔn)日無重大變化；本次交易的交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng) 濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化；2. 假設(shè)資產(chǎn)所在地的財(cái)政和貨幣政策以及所執(zhí)行的有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話/p>

46、 傳真15頁1EI遼盜貝露盥勾 G稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化；3. 假設(shè)無其他人力不可抗拒因素和不可預(yù)見因素對產(chǎn)權(quán)持有人的持續(xù)經(jīng)營形成重 大不利影響。（三）特殊條件假設(shè)1. 假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料均真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有關(guān)重大事項(xiàng)披露充分；2. 假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人完全遵守現(xiàn)行所有有關(guān)的法律法規(guī)。3. 資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估對象的現(xiàn)場勘察僅限于評估對象的外觀和使用狀況， 并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試，故不能確定其有無內(nèi)在缺陷。本報(bào)告以評估對象內(nèi) 在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為假設(shè)前提。4. 假設(shè)評估對象的產(chǎn)權(quán)合法，資產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。沒有考慮相關(guān)負(fù)債

47、、資產(chǎn)現(xiàn)在或 將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價(jià)格對評估價(jià)值的 影響；5. 對于本評估報(bào)告中委估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括權(quán)屬、或負(fù)擔(dān)性限制）， 本公司按評估準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中巳有揭示外，假定評估范 圍的資產(chǎn)權(quán)屬良好、可以在市場上進(jìn)行交易；同時(shí)不涉及任何留置權(quán)、地域權(quán)，沒有 受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制。（四）上述評估假設(shè)對評估結(jié)果的影響上述評估假設(shè)設(shè)定了評估對象所包含資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估價(jià)值 有較大影響。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，資產(chǎn)評估專業(yè)人員認(rèn)定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn) 日成立且合理；當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽

48、名資產(chǎn)評估 專業(yè)人員不承擔(dān)由于上述假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì) 環(huán)境發(fā)生較大變化或者上述評估假設(shè)不復(fù)完全成立時(shí)，評估結(jié)論即告失效。十、評估結(jié)論經(jīng)實(shí)施清查查實(shí)、實(shí)地勘察、市場調(diào)查、評定估算等程序，釆用市場法和收益法， 得出的評估結(jié)論如下：截至評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)釆用市場法評估價(jià)值為139,650.52 萬元，采用收益法評估價(jià)值為101,222.94萬元。市場法評估結(jié)果與收益法評估結(jié)果相差 38,427.58萬元，差異率為27.52%。市場法是運(yùn)用替代原則，釆用比較和類比的思路及方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的過程；收 益法則是利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)的思路，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利

49、能力作地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真#頁CAX資產(chǎn)評估報(bào)告書為評估標(biāo)的來估測評估對象價(jià)值的方法。收益法評估所得出的結(jié)論雖能體現(xiàn)公寓及車 位的總體收益能力，但公寓及車位獲利能力的量化和現(xiàn)值化存在諸多不確定因素，且 通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場，婁物業(yè)0勺租售比率較低，根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)?況及評估人員所掌握資料來舂析，速用畋益法用未來租金測算出來的結(jié)果與目前的市 場價(jià)值存在一定的差異，市場遂的結(jié)宓宣觀性更強(qiáng)，故本次選取市場法結(jié)論作為評估 結(jié)果，即評估結(jié)果為13%650.52萬元，人民而大寫金額為壹拾琶億玖仟

50、陸佰伍拾萬伍 仟貳佰元整。具體明細(xì)切夢二評估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬元序號房產(chǎn)類型數(shù)量評估價(jià)值133-63層（不含48層避難層）63,518.39m1120,714.742B號樓負(fù)一層至負(fù)三層車位802個(gè)19,314.90合計(jì)139,650.52詳細(xì)結(jié)論洋見評估明細(xì)表。十一、特別事項(xiàng)說明（一）引用其他機(jī)構(gòu)岀具報(bào)告結(jié)論的情況本次未辦證房產(chǎn)面積引用了大連市測繪硏究院2020年3月4日出具的大測院（果） 字2020第001號房屋面積測繪成果報(bào)告，未辦證房產(chǎn)測繪為面積2,204.01平方米。（-）權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形至評估基準(zhǔn)日,除61層18號（129.49m2）及62層16套房產(chǎn)（2

51、,074.52nr）合計(jì)面積 （2,204.01m2）及地下車位未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書夕卜，其余房產(chǎn)均辦理了不動(dòng)產(chǎn) 權(quán)證書。恒力地產(chǎn)（大連）有限公司就上述未辦證房屋提供了權(quán)屬說明，證明上述無 證房屋確實(shí)為歸其所有，并承諾如果上述房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 對于該部分資產(chǎn)，其面積是根據(jù)大連市測繪研究院大測院（果）字20201第001號房 屋面積測繪成果報(bào)告進(jìn)行申報(bào)的，車位面積為企業(yè)申報(bào)，對企業(yè)申報(bào)面積，評估人 員進(jìn)行了抽查核實(shí)后以企業(yè)申報(bào)面積進(jìn)行評估，如未來企業(yè)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)其而 積與申報(bào)面積不符，評估結(jié)果應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書載明的而積進(jìn)行調(diào)整。（三）委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評

52、估資料不完整的情形本項(xiàng)目不存在未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評估資料不完整的情形。（四）評估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素地址：遼寧省大連市沙河口區(qū)成義街10號19層12號電話傳真17頁資產(chǎn)評估報(bào)告書遼寧中恒信評帥:W16房地產(chǎn)資產(chǎn) eesiw本報(bào)告未發(fā)現(xiàn)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。（五）重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次未辦證房產(chǎn)面積引用了大連市測繪研究院2020年3月4日出具的大測院（果） 字【2020】第001號房屋面積測繪成果報(bào)告測繪結(jié)果。（六）評估程序受限的有關(guān)情況、評估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對評估結(jié)論影響的 情況本次評估中，資產(chǎn)評估師未對各種建筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀 察的部分）做技術(shù)檢測，資產(chǎn)評估師在假定產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有 效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實(shí)地勘查作出判斷。（七）重大期后事項(xiàng)1. 原抵押給中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司的維多利亞廣場與維多 利亞公館己于2022年5月20日解押。2. 在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以 下原則處理：（1）資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；（2）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及 時(shí)聘請有