成都新都地塊初判

1、新都新都區(qū)區(qū)電子路地塊初判電子路地塊初判CONTENTS01項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景地塊分析地塊分析02市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況03初步測(cè)算初步測(cè)算04項(xiàng)目項(xiàng)目背景背景項(xiàng)目用地為成缸液壓公司原企業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)有政策條件，業(yè)主方項(xiàng)目用地為成缸液壓公司原企業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)有政策條件，業(yè)主方可在現(xiàn)有城市規(guī)劃基礎(chǔ)上辦理土地用途變更手續(xù)，繳納土地變性款可在現(xiàn)有城市規(guī)劃基礎(chǔ)上辦理土地用途變更手續(xù)，繳納土地變性款后實(shí)施自主改造后實(shí)施自主改造20152015年年7 7月月2222日發(fā)日發(fā)201545201545號(hào)落實(shí)市政府成號(hào)落實(shí)市政府成辦函辦函【20152015】118118號(hào)號(hào)文文關(guān)于關(guān)于開(kāi)展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外工業(yè)用地清理開(kāi)

2、展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外工業(yè)用地清理工作的工作的通知通知“2005年1月1日以前在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外取得的工業(yè)用地，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變土地用途的，經(jīng)市工業(yè)主管部門確認(rèn)，市、區(qū)（市）縣規(guī)劃部門批準(zhǔn)，市、區(qū)（市）縣國(guó)土部門辦理土地用途變更手續(xù)，按雙評(píng)估價(jià)差繳納土地出讓收入后，由土地權(quán)利人實(shí)施自主改造?！?意見(jiàn)下發(fā)之日起30日后執(zhí)行，有效期5年企業(yè)簡(jiǎn)介：成缸液壓設(shè)備制造有限公司成立于2007年1月，擁有員工388人，工程技術(shù)人員288人，是一家集生產(chǎn)、銷售、研發(fā)為一體的生產(chǎn)性企業(yè)，專營(yíng)配套液壓油缸及相關(guān)液壓產(chǎn)品。公司在2008年成功收購(gòu)專業(yè)生產(chǎn)液壓油缸20多年的老企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，整合了該企業(yè)的營(yíng)銷渠道和

3、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行了技術(shù)升級(jí)改造，拓展了市場(chǎng)領(lǐng)域，使公司在液壓油缸制造行業(yè)中脫穎而出，位居前列。Part 2Part 2 地塊地塊分析分析項(xiàng)目位于新都老城城西，距離繞城距離項(xiàng)目位于新都老城城西，距離繞城距離5 5公里，距離三環(huán)公里，距離三環(huán)1212公里公里快速路主干路次干路支路蓉都大道蜀龍大道香城大道（電子路）貨運(yùn)大道寶光大道項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位新繁方向成都方向北新大道興城大道繞城高速斑竹園方向工業(yè)園片區(qū)工業(yè)園片區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)老城區(qū)斑竹園板塊斑竹園板塊大豐板塊大豐板塊成都方向規(guī)劃路規(guī)劃路小區(qū)支路次干路規(guī)劃路支路電子路寶光大道貨運(yùn)大道位于新都老城區(qū)電子路和寶光路位于新都老城區(qū)電子路和寶光路交叉口

4、，受限于周邊轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，地交叉口，受限于周邊轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，后期可通過(guò)置換及協(xié)商調(diào)整具體地形紅線塊形狀不規(guī)則，后期可通過(guò)置換及協(xié)商調(diào)整具體地形紅線地塊地塊閑置閑置土地土地（2727畝左右）畝左右）農(nóng)家農(nóng)家樂(lè)樂(lè)全球全球通大通大廈廈自然水系地塊四至地塊四至1.51.5公里范圍公里范圍配套條件配套條件桂林路站石油大學(xué)站紅星村站飲馬河站新都站永輝超市永輝超市家樂(lè)福家樂(lè)福新城市中心新城市中心桂湖摩爾桂湖摩爾桂湖桂湖區(qū)政府成都成都- -新都新都BRTBRT成都沿金鳳凰高架至新都線路。金鳳凰高架起于二環(huán)外北星干道止于天回鎮(zhèn)金芙蓉大道繞城內(nèi)側(cè)，全長(zhǎng)7.8公里，項(xiàng)目已于2014年11月26日動(dòng)工，快速公

5、交建設(shè)將于年內(nèi)開(kāi)建，預(yù)計(jì)2016年建成通車，BRT線路將在金鳳凰高架上設(shè)5對(duì)站點(diǎn)，地面設(shè)2對(duì)站點(diǎn)，未來(lái)將進(jìn)一步通向新都城區(qū)地處地處老城區(qū)，基本生活配套齊全，緊鄰天元學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、老城區(qū)，基本生活配套齊全，緊鄰天元學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)），在建的軌道交通中學(xué)），在建的軌道交通3 3號(hào)線對(duì)項(xiàng)目影響有限號(hào)線對(duì)項(xiàng)目影響有限新都一中新都一中天元小學(xué)天元小學(xué)天元中學(xué)天元中學(xué)西街西街小學(xué)小學(xué)BRT地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊規(guī)劃指標(biāo)業(yè)主單位業(yè)主單位成缸液壓公司地塊位置地塊位置新都區(qū)寶光大道、電子路用地面積用地面積152.6畝土地用途土地用途工業(yè)用地，可轉(zhuǎn)性容積率容積率3.0交易價(jià)格交易價(jià)格約310萬(wàn)/畝（250

6、萬(wàn)/畝+56萬(wàn)/畝轉(zhuǎn)性費(fèi)用）建筑限高建筑限高60米商業(yè)兼容比例商業(yè)兼容比例30%備注：以上信息為業(yè)主方提供初步信息，地塊面積以對(duì)方最終土地證面積為準(zhǔn)，規(guī)劃指標(biāo)為對(duì)備注：以上信息為業(yè)主方提供初步信息，地塊面積以對(duì)方最終土地證面積為準(zhǔn)，規(guī)劃指標(biāo)為對(duì)方與政府初步協(xié)商指標(biāo)方與政府初步協(xié)商指標(biāo)地塊初步指標(biāo)一覽地塊初步指標(biāo)一覽地塊占地約地塊占地約152.6152.6畝，容積率畝，容積率3 3.0.0，交易價(jià)格約，交易價(jià)格約306306萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝電子路地塊地塊寶光大道寶光大道實(shí)景電子路實(shí)景內(nèi)部水系實(shí)景地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀內(nèi)部廠房實(shí)景西側(cè)閑置土地地塊內(nèi)部廠房已搬遷完畢，整體地形平整，有小型水系資源地塊內(nèi)部廠房

7、已搬遷完畢，整體地形平整，有小型水系資源內(nèi)部廠房實(shí)景電子路實(shí)景電子路消防局實(shí)景Part 2Part 2 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析2124103882842292582352733423932842184781552955216977777271400 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 0501001502002503003504004502010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平平米米單位：萬(wàn)方單位：萬(wàn)方新都區(qū)新都區(qū)1010年至今商品房整體供求走勢(shì)年至今商品房整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積

8、成交均價(jià)整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)- -市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模1010年后隨著年后隨著“北改北改”的推進(jìn)，新都區(qū)市場(chǎng)規(guī)模逐步放大，但近兩年的推進(jìn)，新都區(qū)市場(chǎng)規(guī)模逐步放大，但近兩年整體供求有所回落，整體供求有所回落，1515年全區(qū)成交商品房約年全區(qū)成交商品房約218218萬(wàn)方萬(wàn)方1943293042221731922032362983362421894358497349955781595856000 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 0501001502002503003502010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平平米

9、米單位：萬(wàn)方單位：萬(wàn)方新都區(qū)新都區(qū)1010年至今普通住宅整體供求走勢(shì)年至今普通住宅整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)*普通住宅不包含別墅253186471258187257190449218221649363837556714062850 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 050100150200250300350400450500龍泉郫縣雙流新都溫江單位：元單位：元/ /平平米米單位：萬(wàn)方單位：萬(wàn)方成都二圈層成都二圈層1515年商品房供求價(jià)對(duì)比年商品房供求價(jià)對(duì)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)新都新都區(qū)整體供求規(guī)模在二圈層中處于中等水準(zhǔn)

10、，片區(qū)商品房成交均區(qū)整體供求規(guī)模在二圈層中處于中等水準(zhǔn)，片區(qū)商品房成交均價(jià)僅次于雙流價(jià)僅次于雙流整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)- -市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模221146387192170235169390189193562852306437560052980 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 050100150200250300350400450龍泉郫縣雙流新都溫江單位：元單位：元/ /平平米米單位：萬(wàn)方單位：萬(wàn)方成都二圈層成都二圈層1515年普通住供求價(jià)對(duì)比年普通住供求價(jià)對(duì)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)21.352.134.822.223.627.435.550.13

11、2.940.432.836.23950447044574791484946510 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 0.010.020.030.040.050.060.02010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平米平米單位：萬(wàn)方單位：萬(wàn)方新都區(qū)老城板塊新都區(qū)老城板塊1010年至今普通住宅整體供求走勢(shì)年至今普通住宅整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -普通住宅普通住宅新都老城區(qū)板塊近新都老城區(qū)板塊近2 2年年均住宅去化月年年均住宅去化月3434萬(wàn)方，受限于老城區(qū)土地萬(wàn)方，受限于老城區(qū)土地供應(yīng)影響，

12、區(qū)域供應(yīng)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)供應(yīng)影響，區(qū)域供應(yīng)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)1.36.14.61.46.02.74.13.63.53.82.22.556287475106181587820564168780 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0.01.02.03.04.05.06.07.02010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平米平米單位：萬(wàn)方單位：萬(wàn)方新都區(qū)老城板塊新都區(qū)老城板塊1010年至今商業(yè)整體供求走勢(shì)年至今商業(yè)整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -商業(yè)商業(yè)新都老城區(qū)板塊近新都老城區(qū)板塊近2 2年年均商業(yè)去

13、化不足年年均商業(yè)去化不足2.52.5萬(wàn)方，在售商業(yè)主要以萬(wàn)方，在售商業(yè)主要以社區(qū)底商為主社區(qū)底商為主區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -項(xiàng)目項(xiàng)目分布分布澤瀚峰景均價(jià)：4600新都新都城區(qū)在城區(qū)在售項(xiàng)目集中售項(xiàng)目集中在蓉都大道兩側(cè)，本案所處的老城區(qū)域周邊在蓉都大道兩側(cè)，本案所處的老城區(qū)域周邊在售項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤時(shí)期，預(yù)期本案住宅售價(jià)在售項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤時(shí)期，預(yù)期本案住宅售價(jià)4700-48004700-4800元元/ /方方東駿湖景灣均價(jià)：6470我的大學(xué)均價(jià)：5300新派客均價(jià)：4600富力桃園均價(jià)：6300佳樂(lè)國(guó)際城均價(jià)：爵領(lǐng)歐城均價(jià)：6000海倫國(guó)際均價(jià)：5100新神風(fēng)八座均價(jià)：5800傳化國(guó)際新城均價(jià)：

14、7000洋房麥田國(guó)際社區(qū)均價(jià)：4500博海城均價(jià)：4600匯景新城均價(jià)：5000金香領(lǐng)邸均價(jià)：4400桂湖名城均價(jià)：63002014-20152014-2015板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型總建面總建面銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)容積率容積率首次開(kāi)盤首次開(kāi)盤最新均價(jià)最新均價(jià)1515年年累計(jì)成交量累計(jì)成交量月均去化（套）月均去化（套）金香領(lǐng)邸高層18萬(wàn)方在售3.02014.10440067957匯景新城高層42萬(wàn)方在售3.42015.105000/東駿湖景灣高層/洋房60萬(wàn)方在售2.02013.046470（高層）9500（洋房）24320海倫國(guó)際高層/別墅40萬(wàn)方

15、在售3.02013.035100（高層）46439富力桃園高層108萬(wàn)方在售4.52009.046300（裝）110390新神風(fēng)八座高層17萬(wàn)方尾盤4.22011.10580028123佳樂(lè)國(guó)際城高層/洋房23萬(wàn)方在售3.02012.084600（高層）6000（洋房）29725傳化國(guó)際新城高層/洋房110萬(wàn)方尾盤3.02011.09洋房700034929麥田國(guó)際社區(qū)高層51萬(wàn)方在售4.02011.09450037932新派客高層14萬(wàn)方在售3.02014.03560020217新新都城區(qū)主要在售項(xiàng)目數(shù)量約都城區(qū)主要在售項(xiàng)目數(shù)量約1010個(gè)左右，常規(guī)樓盤年去化在個(gè)左右，常規(guī)樓盤年去化在300-

16、300-500500套左右，市場(chǎng)熱銷主力產(chǎn)品售價(jià)集中在套左右，市場(chǎng)熱銷主力產(chǎn)品售價(jià)集中在4400-51004400-5100元元/ /方方區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -項(xiàng)目去化項(xiàng)目去化Part Part 3 3 初步初步分析分析初步預(yù)估指標(biāo)初步預(yù)估指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)值（單位：方）數(shù)值（單位：方）說(shuō)明說(shuō)明規(guī)劃用地面積101733152.6畝規(guī)劃總建筑面積410865地上建筑面積305200地上記容建筑面積305200#高層住宅271680商業(yè)3052010%#1F商業(yè)1831260%#2F商業(yè)1220840%配套用房30001%地下建筑面積10566535方/車容積率3.0基底面積30520建筑密度30%地

17、下機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）3354#地下商業(yè)車位305100方/個(gè)#地下一般車位301990方/戶#配套車位30100方/個(gè)綠地率30%指標(biāo)預(yù)估指標(biāo)預(yù)估成本測(cè)算成本測(cè)算成本測(cè)算成本測(cè)算序號(hào)序號(hào)成本科目名稱成本科目名稱金額（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）面積（平米面積（平米. .畝）畝）單價(jià)（元單價(jià)（元/ /. .畝）畝）備注備注一一土地成本土地成本4919849198152.60152.601.1土地價(jià)格473061533104001.2契稅1419按3%計(jì)算1.3交易服務(wù)費(fèi)473按1%計(jì)算二二開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本965596554108654108652352352.1前期費(fèi)用（臨設(shè)、三前期費(fèi)用（臨設(shè)、三通一平）通一

18、平）82241086520 按地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 2.2開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)7396410865180 含辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 2.3設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用143841086535 按公司項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 三三建安成本建安成本7521675216410865410865183118313.1基礎(chǔ)設(shè)施9039410865220 按地方建筑標(biāo)準(zhǔn) 3.2景觀費(fèi)用249271213350 按地方建筑標(biāo)準(zhǔn) 3.3建安成本616304108651500 含贈(zèng)送面積 3.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用205441086550 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 四四后期費(fèi)用后期費(fèi)用27646276464108654108656736734.1管理費(fèi)用管理費(fèi)用45

19、10410865110按銷售額按銷售額2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算4.2營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用4510410865110按銷售額的按銷售額的2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算4.3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用60004108651462.52.5億億2 2年年，12%12%計(jì)算計(jì)算4.4稅費(fèi)稅費(fèi)12627410865307按銷售額的按銷售額的7%7%計(jì)算計(jì)算（不含所得稅）不含所得稅）五五項(xiàng)目總成本項(xiàng)目總成本16171516171541086541086539363936項(xiàng)目銷售產(chǎn)值項(xiàng)目銷售產(chǎn)值類別類別面積（面積（. .個(gè)）個(gè)）單價(jià)（元單價(jià)（元/ /. .個(gè)）個(gè)）總價(jià)（萬(wàn)元）總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率銷售率銷售額（萬(wàn)元）銷售額（萬(wàn)元）

20、高層住宅271680 4800 130406 100%130406 商業(yè)1F18312 20000 36624 100%36624 商業(yè)2F12208 10000 12208 50%6104 車位（個(gè)）3019 80000 24152 30%7246 含車位總產(chǎn)值203390180380銷售產(chǎn)值銷售產(chǎn)值利潤(rùn)敏感性分析利潤(rùn)敏感性分析利潤(rùn)分析利潤(rùn)分析序號(hào)序號(hào)類別類別金額（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）備注備注1土地成本49198按單價(jià)400萬(wàn)/畝計(jì)算2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售總成本112516前期開(kāi)發(fā)及后期費(fèi)用3項(xiàng)目總成本161715按全銷售計(jì)算4項(xiàng)目總產(chǎn)值203390按全銷售計(jì)算5銷售總產(chǎn)值180380按銷售率計(jì)算6毛利潤(rùn)18665初步估算7所得稅4666初步估算8凈利潤(rùn)13999初步估算9成本利潤(rùn)率8.66%