房地產(chǎn)法課件2章

1、第二章第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)權(quán)屬制度制度第一節(jié)第一節(jié) 土地權(quán)利與權(quán)屬土地權(quán)利與權(quán)屬 一、房地產(chǎn)權(quán)利概述一、房地產(chǎn)權(quán)利概述 房地產(chǎn)權(quán)利指以房地產(chǎn)為標(biāo)的民事房地產(chǎn)權(quán)利指以房地產(chǎn)為標(biāo)的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是權(quán)利人依法對(duì)其所有的房財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是權(quán)利人依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、權(quán)利。包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)抵押權(quán)。房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)抵押權(quán)。 （一）大陸法系（一）大陸法系 房地產(chǎn)權(quán)利包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、地上房地產(chǎn)權(quán)利包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等。權(quán)、地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等。 （二）

2、英美法系（二）英美法系 房地產(chǎn)權(quán)利包括所有權(quán)、地產(chǎn)權(quán)、地役房地產(chǎn)權(quán)利包括所有權(quán)、地產(chǎn)權(quán)、地役權(quán)、用益權(quán)、抵押權(quán)等。權(quán)、用益權(quán)、抵押權(quán)等。 二、房地產(chǎn)權(quán)屬概述二、房地產(chǎn)權(quán)屬概述 （一）概念（一）概念 房地產(chǎn)權(quán)屬即房地產(chǎn)權(quán)利歸屬，房地產(chǎn)權(quán)屬即房地產(chǎn)權(quán)利歸屬，指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)。指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)。 （二）意義（二）意義 1有利于明晰權(quán)利主體有利于明晰權(quán)利主體 一兔走街，百人追之，分未定一兔走街，百人追之，分未定也；積兔滿市，過(guò)而不顧，非不欲也；積兔滿市，過(guò)而不顧，非不欲兔，分定不可爭(zhēng)也。兔，分定不可爭(zhēng)也。 2能夠反映現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況和能夠反映現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況和政治結(jié)構(gòu)。政治結(jié)構(gòu)。

3、3對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立有關(guān)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立有關(guān)鍵作用。鍵作用。三、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬框架三、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬框架 1.土地所有權(quán)土地所有權(quán)（1）國(guó)家土地所有權(quán)）國(guó)家土地所有權(quán)（2）集體土地所有權(quán)）集體土地所有權(quán)2.土地使用權(quán)土地使用權(quán)（1）建設(shè)用地使用權(quán)）建設(shè)用地使用權(quán)（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（3）宅基地使用權(quán)）宅基地使用權(quán)（4）地役權(quán)）地役權(quán) 3.3.房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) （1 1）國(guó)家房屋所有權(quán)）國(guó)家房屋所有權(quán) （2 2）集體房屋所有權(quán)）集體房屋所有權(quán) （3 3）私人房屋所有權(quán)）私人房屋所有權(quán) （4 4）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán) 4.4.房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)第二

4、節(jié)第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度土地權(quán)屬法律制度 一、土地所有權(quán)的基本原理一、土地所有權(quán)的基本原理 （一）概念：土地所有權(quán)，是指土（一）概念：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是土地所有制的法律表現(xiàn)。土地所有制的法律表現(xiàn)。 （二）特征：（二）特征： 1 1土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。國(guó)家所有的土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)國(guó)家所有的土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，農(nóng)村集體所有的土地所有權(quán)

5、由村家行使，農(nóng)村集體所有的土地所有權(quán)由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)行使。集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)行使。 2 2對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無(wú)論國(guó)有土地，還是集體土地，包括對(duì)土無(wú)論國(guó)有土地，還是集體土地，包括對(duì)土地使用、處分地使用、處分( (轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓) )、收益等，都受到相、收益等，都受到相應(yīng)的法律約束。應(yīng)的法律約束。 3 3土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。 占有權(quán)是土地所有權(quán)人對(duì)自己所有占有權(quán)是土地所有權(quán)人對(duì)自己所有的土地實(shí)際控制的權(quán)利。的土地實(shí)際控制的權(quán)利。 使用權(quán)是土地

6、所有權(quán)人按土地的性使用權(quán)是土地所有權(quán)人按土地的性能和用途對(duì)土地進(jìn)行事實(shí)上的利用的權(quán)能和用途對(duì)土地進(jìn)行事實(shí)上的利用的權(quán)利。利。 收益權(quán)是土地所有權(quán)人收取土地所收益權(quán)是土地所有權(quán)人收取土地所產(chǎn)生的某種權(quán)益的權(quán)利。產(chǎn)生的某種權(quán)益的權(quán)利。 處分權(quán)是土地所有權(quán)人決定土地在處分權(quán)是土地所有權(quán)人決定土地在事實(shí)上和法律上的命運(yùn)的權(quán)利。事實(shí)上和法律上的命運(yùn)的權(quán)利。 二、土地使用權(quán)的基本原理二、土地使用權(quán)的基本原理 1.1.概念：土地使用權(quán)，是指土地使概念：土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。及一定處分的權(quán)利。 2.2.土地使用權(quán)的性質(zhì)土地使

7、用權(quán)的性質(zhì) (1) (1) 是一種物權(quán)是一種物權(quán) （2 2）是一種他物權(quán)）是一種他物權(quán) （3 3）是一種用益物權(quán)）是一種用益物權(quán) 三、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系三、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系 （一）聯(lián)系（一）聯(lián)系 1.1.土地所有權(quán)決定土地使用權(quán)；土地所有權(quán)決定土地使用權(quán)； 2.2.土地使用權(quán)促進(jìn)土地所有權(quán)的發(fā)土地使用權(quán)促進(jìn)土地所有權(quán)的發(fā)揮。揮。 （二）區(qū)別（二）區(qū)別1.1.土地所有權(quán)是自物權(quán)，土地使用權(quán)是他土地所有權(quán)是自物權(quán)，土地使用權(quán)是他物權(quán)；物權(quán)；2.2.土地所有權(quán)是完全物權(quán)，土地使用權(quán)是土地所有權(quán)是完全物權(quán)，土地使用權(quán)是限制物權(quán)；限制物權(quán)；3.3.土地所有權(quán)不可交易，土地使用權(quán)可交

8、土地所有權(quán)不可交易，土地使用權(quán)可交易。易。 四、我國(guó)土地所有制度四、我國(guó)土地所有制度 （一）國(guó)家土地所有制度（一）國(guó)家土地所有制度 1.1.國(guó)有土地的范圍國(guó)有土地的范圍 屬于國(guó)家所有的土地有：屬于國(guó)家所有的土地有：1 1城市市區(qū)的土城市市區(qū)的土地。地。憲法憲法規(guī)定城市土地屬于國(guó)家所有，規(guī)定城市土地屬于國(guó)家所有，土地管理法土地管理法進(jìn)一步明確為城市市區(qū)的土進(jìn)一步明確為城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；地屬于國(guó)家所有；2 2農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； 3 3國(guó)家依法征用的土地。國(guó)家為公共利益國(guó)家依法征用的土地。國(guó)家為公共利

9、益的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征用，國(guó)家征用的土地，所有權(quán)屬于國(guó)家；用，國(guó)家征用的土地，所有權(quán)屬于國(guó)家；4 4依法不屬于集體所有的林地、草地、荒依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；地、灘涂及其他土地；5 5農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；員集體所有的土地；6 6因國(guó)家組織移民、因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地。 2

10、.2.國(guó)有土地的使用國(guó)有土地的使用 國(guó)有土地確定給單位或個(gè)人使用，一般國(guó)有土地確定給單位或個(gè)人使用，一般有三種形式：有三種形式： （1 1）行政劃撥。行政劃撥。即國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)即國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償劃給某些單位使用，償劃給某些單位使用，城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法和和土地管理法土地管理法嚴(yán)格限制行政劃撥土地的嚴(yán)格限制行政劃撥土地的范圍，只有范圍，只有軍事用地、公益事業(yè)和城市基礎(chǔ)軍事用地、公益事業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、國(guó)家機(jī)關(guān)等用地設(shè)施用地、國(guó)家機(jī)關(guān)等用地可以采用行政劃可以采用行政劃撥方式。撥方式。 （2 2）國(guó)有土地有償使用。）國(guó)有土地有償使用。土地管理法土地管理法實(shí)施條例實(shí)施條例將國(guó)有

11、土地有償使用的方式界定將國(guó)有土地有償使用的方式界定為國(guó)有為國(guó)有土地使用權(quán)出讓，國(guó)有土地租賃和國(guó)土地使用權(quán)出讓，國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股三種。有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股三種。出讓出讓的具體方式包括拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。的具體方式包括拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。 （3 3）國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)。）國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)。土地管理法土地管理法第第1515條規(guī)定，國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人條規(guī)定，國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。承包經(jīng)營(yíng)成為使用國(guó)有農(nóng)用地的主業(yè)生產(chǎn)。承包經(jīng)營(yíng)成為使用國(guó)有農(nóng)用地的主要方式。要方式。 3.3.集體土

12、地所有制度集體土地所有制度 （1 1）農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征）農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征 與國(guó)有土地所有權(quán)相比，集體土地所有與國(guó)有土地所有權(quán)相比，集體土地所有權(quán)具有以下特征：權(quán)具有以下特征：1 1權(quán)利主體多樣化。屬于權(quán)利主體多樣化。屬于農(nóng)村集體的土地，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)農(nóng)村集體的土地，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)已經(jīng)屬于鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )農(nóng)民集體所有的，可以屬于農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有。 2 2所有權(quán)客體的限制性。依照所有權(quán)客體的限制性。依照礦產(chǎn)資礦產(chǎn)資源法源法

13、的規(guī)定，礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，集的規(guī)定，礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，集體經(jīng)濟(jì)組織不得對(duì)屬于集體所有的土地的地體經(jīng)濟(jì)組織不得對(duì)屬于集體所有的土地的地表或地下礦產(chǎn)資源主張權(quán)利。另外，集體土表或地下礦產(chǎn)資源主張權(quán)利。另外，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于國(guó)家征用，即只能從地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于國(guó)家征用，即只能從集體流向國(guó)家，禁止集體之間轉(zhuǎn)讓、買賣土集體流向國(guó)家，禁止集體之間轉(zhuǎn)讓、買賣土地。地。 （3 3）集體土地的范圍）集體土地的范圍 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民有，宅基

14、地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體土地所有權(quán)權(quán)屬的確定依照下述規(guī)定集體土地所有權(quán)權(quán)屬的確定依照下述規(guī)定處理：土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地處理：土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有； 土地管理法土地管理法確定為集體所有的土地，屬確定為集體所有的土地，屬于農(nóng)民集體所有。村農(nóng)民集體所有的土地，于農(nóng)民集體所有。村農(nóng)民集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用土地界線確定按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用土地界線確定所有權(quán)，發(fā)生法定變更事由的，按變更后的所有權(quán)，發(fā)生法定變更事由的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體所有權(quán)。現(xiàn)狀確定集體所有權(quán)。 （二）土地使用制度（二）

15、土地使用制度 1.1.土地承包經(jīng)營(yíng)制度土地承包經(jīng)營(yíng)制度 概念概念: :土地承包經(jīng)營(yíng)戶在其承包期限內(nèi)土地承包經(jīng)營(yíng)戶在其承包期限內(nèi)依法對(duì)集體所有的土地享有占有、經(jīng)營(yíng)、依法對(duì)集體所有的土地享有占有、經(jīng)營(yíng)、使用和收益的權(quán)利。它是國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地使用和收益的權(quán)利。它是國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地使用制度進(jìn)行重大改革的一項(xiàng)根本措施。使用制度進(jìn)行重大改革的一項(xiàng)根本措施。我國(guó)我國(guó)民法通則民法通則和和土地管理法土地管理法、物權(quán)法物權(quán)法對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都作明確規(guī)定。對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都作明確規(guī)定。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)-物權(quán)物權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限的物權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期

16、限的物權(quán)：耕耕地地的承包期限為的承包期限為30年年。草地草地的承包期限為的承包期限為30年至年至50年年。林地林地的承包期限為的承包期限為30年至年至70年年；特殊林木特殊林木的承包期，的承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)（物權(quán)法物權(quán)法第第126條第條第1款）?？睿?2.2.建設(shè)用地使用權(quán)制度建設(shè)用地使用權(quán)制度 A.A.國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制度國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制度 概念概念: :建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑

17、物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。設(shè)立方式設(shè)立方式(1)(1)劃撥方式。劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取照一定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付租金不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。及其他費(fèi)用。 （2 2）出讓方式。）出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支支付建

18、設(shè)用地使用權(quán)出讓金付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者的行為。土地使用者通過(guò)這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建通過(guò)這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。 (3)(3)流轉(zhuǎn)方式。流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移再轉(zhuǎn)移的行為，的行為，如如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向向登記機(jī)

19、構(gòu)申請(qǐng)變更登記登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。基于土地使用權(quán)流。基于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律事實(shí)，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得轉(zhuǎn)的法律事實(shí)，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。 B.B.集體所有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制度集體所有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制度 (1)(1)鄉(xiāng)鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過(guò)依法審批后，對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部在經(jīng)過(guò)依法審批后，對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使

20、用權(quán)。公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和根據(jù)土地管理法和土地管理法實(shí)施條例土地管理法實(shí)施條例的規(guī)的規(guī)定，鄉(xiāng)定，鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )人民政府審核，向縣級(jí)以上人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。上地方人民政府批準(zhǔn)。 (2)(2)鄉(xiāng)鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村

21、集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)組織使用鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的

22、有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。 3.3.宅基地使用制度宅基地使用制度 (1)(1)宅基地使用權(quán)必須宅基地使用權(quán)必須具備如下條件：具備如下條件： 第一，必須具備村民資格。第一，必須具備村民資格。申請(qǐng)人必須是申請(qǐng)人必須是無(wú)宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的，無(wú)宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的，因國(guó)家或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)需要另行安排宅基因國(guó)家或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)需要另行安排宅基地的或者在農(nóng)村落戶需建住宅而無(wú)宅基地地的或者在農(nóng)村落戶需建住宅而無(wú)宅基地的情況的的村民。的情況的的村民。 第二，申請(qǐng)人提出申請(qǐng)。第二，申請(qǐng)人提出申請(qǐng)。村民首先向所在村民首先向所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，集體經(jīng)

23、地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，集體經(jīng)濟(jì)組織同意后將申請(qǐng)?zhí)峤秽l(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利濟(jì)組織同意后將申請(qǐng)?zhí)峤秽l(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量利用原有的宅基地和村用總體規(guī)劃，盡量利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。如果占用農(nóng)用土地作為宅基地，內(nèi)空閑地。如果占用農(nóng)用土地作為宅基地，則需要依照則需要依照土地管理法土地管理法的規(guī)定，報(bào)省的規(guī)定，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并辦理農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用批級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并辦理農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)手續(xù)。準(zhǔn)手續(xù)。 宅基地使用權(quán)具有如下特征：宅基地使用權(quán)具有如下特征： (1)(1)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。濟(jì)組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)置宅基地，城鎮(zhèn)

24、居民不得購(gòu)置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。 (2(2) )宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。人住宅。個(gè)人住宅包括住房以及與村民居個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。 (3)(3)宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅一戶一宅”制。制。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的

25、標(biāo)準(zhǔn)。 (4)(4)農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?；氐?，不予批準(zhǔn)。 4.4.地役權(quán)制度地役權(quán)制度 概念概念: :地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。用益物權(quán)。其二，地役權(quán)其二，地役權(quán)是是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立為了需役地的便利而設(shè)立的用益的用益物

26、權(quán)。物權(quán)。 特征特征: : （一）設(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采?。ㄒ唬┰O(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面書面形式訂立地役權(quán)合同。形式訂立地役權(quán)合同。 （二）地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記（二）地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 （三）地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由（三）地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當(dāng)當(dāng)事人約定事人約定，但，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。 （四）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)（四

27、）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。權(quán)。 地役權(quán)的效力地役權(quán)的效力 1 1、地役權(quán)自、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。 2 2、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。設(shè)立地役權(quán)。

28、 3 3、地役權(quán)、地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。 地役權(quán)的變動(dòng)：地役權(quán)的變動(dòng)： 1 1、需役地需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。享有地役權(quán)。 2 2、供役供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)

29、用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力讓人具有約束力。 第三節(jié)第三節(jié) 房屋權(quán)屬法律制度房屋權(quán)屬法律制度 一、房屋所有權(quán)一、房屋所有權(quán) （一）房屋所有權(quán)的概念及權(quán)能（一）房屋所有權(quán)的概念及權(quán)能 房屋所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己所房屋所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。權(quán)利。 房屋所有權(quán)分四個(gè)權(quán)能：房屋所有權(quán)分四個(gè)權(quán)能：1 1占有權(quán)。占有占有權(quán)。占有權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際控制的權(quán)利；權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際控制的權(quán)利；2 2使用權(quán)

30、。使用權(quán)。使用權(quán)是根據(jù)房屋的性能和用途對(duì)房屋的使用權(quán)是根據(jù)房屋的性能和用途對(duì)房屋的利用的權(quán)利；利用的權(quán)利；3 3收益權(quán)。收益權(quán)是房屋所收益權(quán)。收益權(quán)是房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利；有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利；4 4處處分權(quán)。處分權(quán)是房屋所有人在事實(shí)上或法分權(quán)。處分權(quán)是房屋所有人在事實(shí)上或法律上對(duì)房屋進(jìn)行處置的權(quán)利。律上對(duì)房屋進(jìn)行處置的權(quán)利。 2.2.房屋所有權(quán)三要素房屋所有權(quán)三要素 (1)(1)主體主體: :國(guó)家、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)國(guó)家、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人以及外國(guó)的組織或個(gè)人體和個(gè)人以及外國(guó)的組織或個(gè)人 (2)(2)客體客體：土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。：土地上的

31、房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 （3 3）內(nèi)容內(nèi)容：占有、使用、收益、處分：占有、使用、收益、處分 （二）房屋所有權(quán)的取得和消滅（二）房屋所有權(quán)的取得和消滅 1 1房屋所有權(quán)的取得房屋所有權(quán)的取得 （1 1）原始取得原始取得：房屋所有權(quán)人直接依：房屋所有權(quán)人直接依據(jù)據(jù)法律規(guī)定法律規(guī)定，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)即可取得房屋所有權(quán)。意志為依據(jù)即可取得房屋所有權(quán)。 （2 2）繼受取得繼受取得：通過(guò)一定法律行為通過(guò)一定法律行為，根據(jù)原所有權(quán)人的意思接受原房屋所有人根據(jù)原所有權(quán)人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移的房屋所有權(quán)。的房屋所有權(quán)。 2 2房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅

32、 所有權(quán)客體消滅；所有權(quán)主體消滅；所有所有權(quán)客體消滅；所有權(quán)主體消滅；所有權(quán)轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)拋棄；所有權(quán)因強(qiáng)制手段權(quán)轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)拋棄；所有權(quán)因強(qiáng)制手段而被消滅。而被消滅。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征 概念：建筑物區(qū)分所有權(quán)由概念：建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)專有權(quán)、共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)和和成員權(quán)成員權(quán)所構(gòu)成，是一類所構(gòu)成，是一類特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。 特征：特征：1 1復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三種權(quán)利構(gòu)成的，即專有所有權(quán)、共用部三種權(quán)利構(gòu)成的，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，

33、分持分權(quán)和成員權(quán)。一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其構(gòu)成則是單一的，一般僅指權(quán)利主體對(duì)其構(gòu)成則是單一的，一般僅指權(quán)利主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益及處分的權(quán)不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。利。 2 2專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在建筑物區(qū)分所專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)三項(xiàng)內(nèi)容有權(quán)三項(xiàng)內(nèi)容( (權(quán)利權(quán)利) )中，中，專有所有權(quán)處于專有所有權(quán)處于主導(dǎo)地位。主導(dǎo)地位。表現(xiàn)為：表現(xiàn)為：(1)(1)區(qū)分所有權(quán)人區(qū)分所有權(quán)人取得取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)權(quán)( (共有所有權(quán)共有所有權(quán)) )及成員權(quán)及成員權(quán)；(2)(2)區(qū)分所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)的人專

34、有所有權(quán)的大小大小，決定決定共用部分持分共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的權(quán)及成員權(quán)的大小大??；(3)(3)在區(qū)分所有權(quán)成立在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，登記上，只登記專有所有權(quán)只登記專有所有權(quán)，而共用部分，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。 3 3一體性。表現(xiàn)在：一體性。表現(xiàn)在：(1)(1)構(gòu)成建筑物區(qū)分構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容必須結(jié)為一體，不可分必須結(jié)為一體，不可分離離；(2)(2)在同一棟建筑物上，不能既設(shè)定區(qū)在同一棟建筑物上，不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)或一般共有分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)或一般共有權(quán)。要設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，必須將整棟建筑權(quán)。

35、要設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，必須將整棟建筑物都區(qū)分為專有部分和共用部分，并設(shè)定物都區(qū)分為專有部分和共用部分，并設(shè)定相應(yīng)的專有所有權(quán)和共用部分持分權(quán)。相應(yīng)的專有所有權(quán)和共用部分持分權(quán)。 4 4權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具有多重性。而一般不動(dòng)有權(quán)人的身份亦具有多重性。而一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利主體之身份只能是單一產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利主體之身份只能是單一的，要么作為所有權(quán)人，要么作為共有權(quán)的，要么作為所有權(quán)人，要么作為共有權(quán)

36、人，而不得同時(shí)具有所有權(quán)人和共有權(quán)人人，而不得同時(shí)具有所有權(quán)人和共有權(quán)人的雙重身份。的雙重身份。案例分析 一棟樓房，一層產(chǎn)權(quán)屬于甲公司所有，為甲公司的辦公用房，二層以上為住宅，由甲公司二十四戶職工居住。2000年1月，甲公司在二十四戶職工不知道的情況下，將該樓樓頂場(chǎng)地出租給乙廣告公司，雙方簽訂了場(chǎng)地租賃合同。試分析：（1）該場(chǎng)地租賃合同的效力，說(shuō)明理由；（2）租賃場(chǎng)地的收益歸屬，說(shuō)明理由。我來(lái)分析 （1 1）該場(chǎng)地租賃合同屬于）該場(chǎng)地租賃合同屬于效力待定合同，效力待定合同，因?yàn)樵撘驗(yàn)樵摌欠康乃袡?quán)人是甲公司和甲公司的二十四戶職樓房的所有權(quán)人是甲公司和甲公司的二十四戶職工，甲公司和二十四戶職工是

37、該樓房的建筑物區(qū)工，甲公司和二十四戶職工是該樓房的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，樓頂產(chǎn)地的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體建分所有權(quán)人，樓頂產(chǎn)地的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人所有，即屬于甲公司和甲公司筑物區(qū)分所有權(quán)人所有，即屬于甲公司和甲公司的二十四戶職工所有，所以甲公司無(wú)權(quán)處分該樓的二十四戶職工所有，所以甲公司無(wú)權(quán)處分該樓頂場(chǎng)地，按照頂場(chǎng)地，按照合同法合同法規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人處分規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利而訂立的合同，屬于效力待定合同，他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利而訂立的合同，屬于效力待定合同，如果權(quán)利人（二十四戶職工的三分之二以上）追如果權(quán)利人（二十四戶職工的三分之二以上）追認(rèn)，則該租賃合同有效，如果不追認(rèn)，則該租賃

38、認(rèn)，則該租賃合同有效，如果不追認(rèn)，則該租賃合同無(wú)效。合同無(wú)效。 （2 2）收益應(yīng)屬于甲公司和甲公司的二十四）收益應(yīng)屬于甲公司和甲公司的二十四戶職工，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，樓戶職工，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，樓頂場(chǎng)地屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所有（甲公頂場(chǎng)地屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所有（甲公司和甲公司的二十四戶職工），租賃場(chǎng)地司和甲公司的二十四戶職工），租賃場(chǎng)地的收益應(yīng)當(dāng)歸所有人所有，所以該樓頂場(chǎng)的收益應(yīng)當(dāng)歸所有人所有，所以該樓頂場(chǎng)地的收益應(yīng)當(dāng)歸甲公司和甲公司的二十四地的收益應(yīng)當(dāng)歸甲公司和甲公司的二十四戶職工所有。戶職工所有。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 一、房地產(chǎn)登記基本制度

39、概述一、房地產(chǎn)登記基本制度概述 ( (一一) )房地產(chǎn)登記概念房地產(chǎn)登記概念 房地產(chǎn)登記是指專門的產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)登記是指專門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變更情況和面積、利來(lái)源、取得時(shí)間、變更情況和面積、結(jié)構(gòu)、用途、坐落、四至等，在專門結(jié)構(gòu)、用途、坐落、四至等，在專門簿冊(cè)中所作的記載。簿冊(cè)中所作的記載。 （二）登記機(jī)關(guān)（二）登記機(jī)關(guān) 各個(gè)國(guó)家不盡一致，兩種模式：各個(gè)國(guó)家不盡一致，兩種模式：設(shè)立專門的登記機(jī)關(guān)，如日本的登記設(shè)立專門的登記機(jī)關(guān)，如日本的登記所；由法院或其他司法機(jī)關(guān)充任，如所；由法院或其他司法機(jī)關(guān)充任，如美國(guó)的地方法院即辦

40、理地產(chǎn)權(quán)登記。美國(guó)的地方法院即辦理地產(chǎn)權(quán)登記。我國(guó)是第三種模式，即由我國(guó)是第三種模式，即由房地產(chǎn)行政房地產(chǎn)行政管理部門管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)。擔(dān)任登記機(jī)關(guān)。 （三）登記申請(qǐng)人（三）登記申請(qǐng)人 登記登記申請(qǐng)人為房地產(chǎn)所有權(quán)人、他申請(qǐng)人為房地產(chǎn)所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)人以及其他與登記房地產(chǎn)有利害項(xiàng)權(quán)人以及其他與登記房地產(chǎn)有利害關(guān)系的人。關(guān)系的人?？梢哉f(shuō)，凡是到登記機(jī)關(guān)可以說(shuō)，凡是到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)過(guò)戶登記、變更登記、撤銷登記申請(qǐng)過(guò)戶登記、變更登記、撤銷登記等登記行為的即為登記申請(qǐng)人。等登記行為的即為登記申請(qǐng)人。 （四）登記功能（四）登記功能 1.1.權(quán)利確認(rèn)功能權(quán)利確認(rèn)功能 公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使

41、公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之之產(chǎn)生物權(quán)的對(duì)世效力。產(chǎn)生物權(quán)的對(duì)世效力。 2.2.權(quán)利公示功能權(quán)利公示功能 確認(rèn)并公開物權(quán)，便利當(dāng)事人了解房地產(chǎn)確認(rèn)并公開物權(quán)，便利當(dāng)事人了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，節(jié)約交易成本，維護(hù)交易安全。權(quán)屬狀況，節(jié)約交易成本，維護(hù)交易安全。 3. 3.管理功能管理功能 一方面，通過(guò)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)一方面，通過(guò)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)規(guī)劃、稅收提供依據(jù)；規(guī)劃、稅收提供依據(jù)； 另一方面，審查房地產(chǎn)權(quán)取得、另一方面，審查房地產(chǎn)權(quán)取得、變更真實(shí)性、合法性，干預(yù)交易、維變更真實(shí)性、合法性，干預(yù)交易、維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。 4.4.登記規(guī)則登記規(guī)則 （1 1）強(qiáng)制登記）強(qiáng)制

42、登記 是指在一國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的取得、移是指在一國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的取得、移轉(zhuǎn)、變動(dòng)均得登記，不登記即不發(fā)生取得轉(zhuǎn)、變動(dòng)均得登記，不登記即不發(fā)生取得物權(quán)的效力物權(quán)的效力( (即使受讓人事實(shí)上占有客體物，即使受讓人事實(shí)上占有客體物，法律仍承認(rèn)所有權(quán)法律仍承認(rèn)所有權(quán)) )。強(qiáng)制登記具有普遍性，。強(qiáng)制登記具有普遍性，其登記效力具有絕對(duì)性。這種登記在物權(quán)其登記效力具有絕對(duì)性。這種登記在物權(quán)變動(dòng)理論中，被稱為變動(dòng)理論中，被稱為登記生效主義登記生效主義。 登記生效主義：登記生效主義： 1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅登記消滅登記 2.建筑物、土地使用權(quán)抵押登記建筑物、土地使用

43、權(quán)抵押登記 （2 2）自愿登記，是指法律并不要求所有）自愿登記，是指法律并不要求所有的不動(dòng)產(chǎn)取得和變動(dòng)均得登記，而由當(dāng)事的不動(dòng)產(chǎn)取得和變動(dòng)均得登記，而由當(dāng)事人自愿選擇登記。合同一經(jīng)成立，即產(chǎn)生人自愿選擇登記。合同一經(jīng)成立，即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力；物權(quán)的取得并不以登記物權(quán)變動(dòng)的效力；物權(quán)的取得并不以登記為生效要件，登記只產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效為生效要件，登記只產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。這種登記不具有普遍性，取得登記只力。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權(quán)的手是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權(quán)的手段，而不能得出沒(méi)有登記即不享有物權(quán)的段，而不能得出沒(méi)有登記即不享有物權(quán)的結(jié)論。在物權(quán)

44、法理論中，稱這種登記為結(jié)論。在物權(quán)法理論中，稱這種登記為登登 記對(duì)抗主義。記對(duì)抗主義。 登記對(duì)抗主義：登記對(duì)抗主義： 1.1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、互換、轉(zhuǎn)讓登土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、互換、轉(zhuǎn)讓登記；記； 2.2.地役權(quán)的設(shè)定登記。地役權(quán)的設(shè)定登記。 合同簽訂、生效，權(quán)利即取得，未登記不合同簽訂、生效，權(quán)利即取得，未登記不影響物權(quán)效力，不得對(duì)抗第三人。影響物權(quán)效力，不得對(duì)抗第三人。案例分析 有房屋一棟，2001年1月1日甲與乙簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，乙向甲支付了價(jià)款，乙已經(jīng)占有使用該房屋，但沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，2001年6月1日，甲又與丙簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，丙亦向甲支付了價(jià)款，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。試分析：（1）甲與乙簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力，說(shuō)明理由；（2）甲與丙簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同效力，說(shuō)明理由；（3）該 房屋的所有權(quán)權(quán)屬，說(shuō)明理由。 我來(lái)分析 （1）甲乙簽訂的房屋買賣合同有