高新地產(chǎn)西安書香水郡營銷推廣方案

1、解開“格爾迪奧斯繩結(jié)”書香水郡2009年營銷推廣方案【格爾迪奧斯繩結(jié)】公元前4世紀阿拉伯半島 倫帝那王國 首都格爾迪奧恩 供奉天空之神宙斯的神殿里擺放著一輛古老的戰(zhàn)車，這輛戰(zhàn)車上載著著名的格爾迪奧斯繩結(jié)，根據(jù)傳說，解開繩結(jié)的人將成為亞洲之主。 喻體有關(guān)一段古老的寓言本體2007年，書香水郡將面對現(xiàn)代版格爾迪奧斯繩結(jié)由壓力、問題與負面言論纏繞而成的第一部分 壓力 / 問題 / 負面言論首先看【壓力】套數(shù)面積（平方米）金額（萬元）均價（元/平方米）住宅549 66267 18742 2828 商業(yè)35 5850 2709 4630 車庫120 5108 1019 1996 合計704 77224

2、22470 2910 2009年銷售目標(biāo)關(guān)鍵詞：提升600006814577224提升13.3%提升13.6%提升39.2%提升5.3%關(guān)鍵詞：提升提升8%提升1%關(guān)鍵詞：提升總回款額提升39.2%銷售面積提升13.3%銷售均價提升8%三個數(shù)字預(yù)示著我們將在2009年面對更大的壓力與挑戰(zhàn)目前，我們的項目存在諸多問題最關(guān)鍵的是：這些問題仍然在我們公司內(nèi)部受到漠視被認為是小毛病，無礙大局這些問題集中表現(xiàn)在產(chǎn)品與服務(wù)的細節(jié)品質(zhì)方面細節(jié)決定成敗但是其次看【問題】在產(chǎn)品與服務(wù)的細節(jié)方面將書香水郡與萬科上東區(qū)進行比較有比較才有進步，讓我們與業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)品牌進行一個對比萬科 上東區(qū)書香水郡PK萬科書香水郡萬科書

3、香水郡萬科書香水郡萬科書香水郡萬科書香水郡書香水郡書香水郡萬科書香水郡書香水郡萬科萬科書香水郡書香水郡書香水郡我們在與萬科上東區(qū)的細節(jié)比較中全面處于下峰，差距主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1、建筑設(shè)計及施工的細節(jié)處理 2、物業(yè)服務(wù)細節(jié)控制 3、園區(qū)公共部位的管理 4、人性化的服務(wù)意識面對這樣的結(jié)果，我們除了要學(xué)習(xí)萬科細致、規(guī)范的操作模式，努力提升產(chǎn)品與服務(wù)的品質(zhì)之外，更應(yīng)該思考的是我們在思想意識和職業(yè)態(tài)度上的差距。PK結(jié)果在搜房網(wǎng)書香水郡論壇內(nèi)充斥著負面言論最后再看【負面言論】雖然其中有少數(shù)業(yè)主不負責(zé)任的抱怨和發(fā)泄但也從一個側(cè)面反映出我們工作中存在的問題更重要的是：意向客戶會產(chǎn)生疑慮，直接影響銷售

4、業(yè)績標(biāo)題為“在書香水郡生活，無理可講”發(fā)布于12月22日，點擊量逾800次標(biāo)題為“一定要買書香水郡的八大理由”以反語形式進行諷刺，發(fā)布于12月22日，點擊量超過1300次綜合起來，論壇里的不滿論調(diào)主要集中于以下幾個方面：1、車庫問題。首先，公司制定的禁止園區(qū)內(nèi)隨意停車的策略是正確的，對車庫的銷售也已經(jīng)起到積極作用，問題在于，我們在執(zhí)行過程中是否稍顯簡單粗暴、在業(yè)主產(chǎn)生不滿情緒的時候有沒有采取相應(yīng)的措施去化解？2、燃氣問題。此問題集中于08年收房的業(yè)主，近一年未通燃氣，必然存有不滿，從而產(chǎn)生對物業(yè)的不信任。3、產(chǎn)權(quán)證問題有的一期業(yè)主還沒辦下來產(chǎn)權(quán)，聽說二期都已經(jīng)辦下來，產(chǎn)生焦急心理。 如何解開錯

5、綜纏繞的格爾迪奧斯繩結(jié)？如何突圍？銷售壓力細節(jié)問題負面言論銷售壓力負面言論細節(jié)問題銷售壓力負面言論細節(jié)問題格爾迪奧斯繩結(jié)第二部分 思路 / 方法 / 解決之道喻體公元前333年，亞歷山大大帝占領(lǐng)了曾經(jīng)輝煌一時的倫帝那王國首都格爾迪奧恩。 亞歷山大大帝來到宙斯神殿，當(dāng)他看到繩結(jié)的時候，他思慮良久，忽然從腰間拔出佩劍一劍就將繩子砍為兩斷，格爾迪奧斯繩結(jié)迎刃而解。 寓言中，格爾迪奧斯繩結(jié)是這樣解開的我們手中的亞歷山大之劍達成最大限度的客戶滿意本體什么是客戶滿意？所謂客戶滿意，就是客戶對一種產(chǎn)品使用后所產(chǎn)生的結(jié)果與他的期望值進行比較后，形成的一種失望或愉悅的感覺狀態(tài)。 理清思路1、客戶滿意是一種狀態(tài)，

6、是個體的一種心理體驗。2、客戶滿意是以客戶總體為出發(fā)點的，當(dāng)個體滿意與總體滿 意發(fā)生沖突時，個體服從于總體。 3、客戶滿意是相對的，沒有絕對的滿意。4、客戶滿意有鮮明的個體差異。甲十分滿意的產(chǎn)品和服務(wù)， 乙可能十分不滿意，因此不能追求統(tǒng)一的滿意模式，而應(yīng) 提供差異化的滿意服務(wù)。關(guān)鍵點：對于企業(yè)，客戶滿意是一項系統(tǒng)工程?？蛻魸M意理念滿意行為滿意視覺滿意企業(yè)的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營方針和價值觀念等帶給客戶心理滿足感?？蛻魧ζ髽I(yè)“行動”的滿意，是客戶滿意的具體執(zhí)行和運作。直觀可見的外在形象，客戶認識企業(yè)的途徑，企業(yè)強化公眾印象的手段。 正確的企業(yè)客戶觀：即以客戶滿意度為指針，站在客戶的立場上考慮和解決問題，

7、把客戶的需求和滿意放在一切考慮因素之首，盡可能全部尊重和維護客戶利益。建立完善的運行系統(tǒng)：這套系統(tǒng)應(yīng)被全體員工認同和掌握，且運行結(jié)果是帶給客戶最大限度的滿意并保障經(jīng)濟效益。讓客戶感到親切、自然，并能傳遞客戶滿意理念的企業(yè)識別符號，幫助客戶快速建立第一印象，認識、識別、理解企業(yè)。對于消費者，客戶滿意是點滴累積的體驗過程?？蛻魸M意物質(zhì)滿意精神滿意社會滿意客戶在消費產(chǎn)品的過程中，所體驗到的社會利益維護程度，核心是產(chǎn)品的道德價值、政治價值和生態(tài)價值?？蛻粼谙M產(chǎn)品外延層的過程中產(chǎn)生的滿意，核心是產(chǎn)品的外觀、色彩、品位和服務(wù)等?？蛻粼谙M產(chǎn)品過程中所產(chǎn)生的滿意，核心是產(chǎn)品的使用價值，如功能、質(zhì)量、設(shè)計、

8、包裝等，它是客戶滿意中最基礎(chǔ)的層次。還是繼續(xù)看看萬科是怎么做的以下圖片記錄的是萬科城市花園項目交房四年后，開發(fā)公司及物業(yè)公司仍在對社區(qū)進行的悉心維護。房地產(chǎn)企業(yè)如何達成客戶滿意？社區(qū)水景的修復(fù)工程一期頂層加設(shè)22個樓道通氣窗施工現(xiàn)場有效改善樓道空氣質(zhì)量與采光起鼓臺階翻修公共部位、公共設(shè)施的修繕管理 每位客戶是個體，但也是群體。向22人訴說向10人訴說向8人訴說不滿意滿意高度滿意客戶的滿意是企業(yè)的無形資產(chǎn)，它可以隨時按“乘數(shù)效應(yīng)”向有形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化。 客戶我們才能提升產(chǎn)品與服務(wù)的細節(jié)品質(zhì)；才能營造良好的口碑效應(yīng)；才能為不斷攀升的銷售價格提供支持；才能完成2009年銷售目標(biāo)。因此，只有達成客戶滿意在全

9、公司范圍樹立“客戶為中心”的思想明確 “客戶滿意”為2009年公司工作中心 2009客戶滿意年客戶滿意系統(tǒng)建立全公司范圍的客戶滿意系統(tǒng)材料部銷售部景觀部工程部客服中心物業(yè)公司服務(wù)品質(zhì)提升品質(zhì) 品牌產(chǎn)品品質(zhì)提升推廣調(diào)性轉(zhuǎn)變形象檔次提升銷售均價提升完成銷售任務(wù) 嚴格控制新建工程的品質(zhì)及交付標(biāo)準，三期靠近水景 部分住宅交付標(biāo)準達到行業(yè)內(nèi)一流水平。 一二期景觀部分進行精雕細琢，對水景最大深度過深 的問題進行修正。 三期高價值產(chǎn)品部分景觀重點突出與園區(qū)其他區(qū)域的 差異化，體現(xiàn)檔次感。 對于一二期空置房屋進行重點的維修和清潔。工程相關(guān)各部門明確職責(zé)材料部景觀部工程部物業(yè)公司 以客戶為導(dǎo)向，全面提升客戶售后

10、服務(wù)及物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。 積極解決現(xiàn)有問題，對于長期遺留、難以在短時間內(nèi)解決的問題，應(yīng) 做出認真負責(zé)的姿態(tài)，提升老業(yè)主的滿意度。 從人性化的角度出發(fā)，除常規(guī)服務(wù)外，向業(yè)主提供有針對性的專項服 務(wù)，如：入室清潔、寵物寄養(yǎng)等。物業(yè)服務(wù)相關(guān)客服中心物業(yè)公司 提供從來電、來訪到成交的全過程客戶滿意服務(wù)。 充分借助樣板間、園林等優(yōu)勢，使客戶產(chǎn)生“所見即所得”的全方 位體驗。 高度重視銷售接待過程中的細微環(huán)節(jié)，細至語氣、表情、眼神等。銷售體驗相關(guān)銷售部宣傳推廣相關(guān) 公司品牌形象 a、 VI系統(tǒng)的完善 b、必要的形象宣傳 項目品牌形象 a、檔次感的提升 b、調(diào)性的轉(zhuǎn)變 c、銷售力的加強銷售部納奇第三部分 提升

11、 / 完善 / “雙成”計劃總體思路 根據(jù)節(jié)點營銷的總體思路，使全年的推廣串聯(lián)成為一個承前啟后、熱點持續(xù)的整體。 以新產(chǎn)品上市等重大營銷事件作為推廣節(jié)點，采取由點放大到面的方法，放大營銷事件的市 場聲音，以波浪的遞進形式制造市場熱點，促進銷售。中央組團產(chǎn)品上市節(jié)點1 歐亞超市開業(yè)節(jié)點25#6 #60 #至63#產(chǎn)品上市節(jié)點4小高層上市節(jié)點54#65 #至67#產(chǎn)品上市節(jié)點609年1月09年12月重要營銷節(jié)點幼兒園開業(yè)節(jié)點32009年推廣任務(wù)1、完善西南板塊精品大盤形象，助推09年“客戶滿意”工程。2、依據(jù)推盤計劃及重大營銷節(jié)點開展相應(yīng)推廣攻勢，形成持續(xù)效應(yīng)。3、提升項目檔次感，為銷售均價的提升

12、提供支持。4、進一步完善企業(yè)品牌形象，為后續(xù)項目的開發(fā)提供支持。2009“雙成”計劃一、 客戶滿意度提升計劃二、品牌完善計劃全面提升客戶的銷售體驗滿意度及業(yè)主的生活感受滿意度，營造良好口碑效應(yīng)，達成09年銷售任務(wù)。完善項目及企業(yè)品牌形象建設(shè)，完善產(chǎn)品及服務(wù)的細節(jié)，達成09年銷售任務(wù)。2009客戶滿意度提升計劃意向客戶及業(yè)主為主體目標(biāo)對象：內(nèi)容：1、與海淀區(qū)管委會及項目周邊大型企業(yè)聯(lián)辦羽毛球賽、乒乓球賽、 臺球賽等系列活動。2、成立社區(qū)活動團體，比如：老年秧歌隊、書畫班；中年棋牌隊； 青年羽毛球隊等，物業(yè)提供場地、物品等方面的贊助支持。1、提升業(yè)主及意向客戶的滿意度2、促進介紹購買及再次購買3、

13、促進意向客戶成交4、使項目在大眾媒體與小眾傳播上均贏得良好口碑目的：活動1新春燈謎有獎猜時間：2月26日至3月10日地點：園區(qū)內(nèi)形式：在園區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)懸掛含有謎語的彩燈，猜到的業(yè)主及客戶 可在每天9:00至17:00致電物業(yè)中心說出謎底，猜對可獲得獎品。亮點： 1、活動方式符合元宵節(jié)的傳統(tǒng)風(fēng)俗，且形式靈活，參與度較高。 2、彩燈不僅是活動道具，更能夠有效裝點園區(qū)，烘托節(jié)日氛圍。 3、能夠體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的文化內(nèi)涵和人性化關(guān)懷。2009客戶滿意度提升計劃活動2趣味水上運動會 時間：5月2日至5月3日地點：會館形式：與相關(guān)服務(wù)公司合作，設(shè)置趣味水上運動項目，利用會館游泳池 開展水上運動會，邀請業(yè)主

14、及意向客戶參與。亮點： 1、形式新穎，使業(yè)主在五一長假期間不出社區(qū)即享受休閑樂趣。 2、具備高新聞價值，可藉此開展新聞宣傳。 3、使客戶切身感受到未來生活氛圍，推動五一黃金周的銷售。2009客戶滿意度提升計劃活動3業(yè)主“果嶺體驗” 時間：5月19日至5月20日地點：凈月高爾夫球場形式：針對購買“中央組團”等經(jīng)濟實力較強的意向客戶或業(yè)主，與高爾夫球場 合作，開展以高爾夫體驗為主題的高品位休閑活動。亮點： 1、與客戶及業(yè)主的身份或愿望相符。 2、形成客戶間的良性傳播，促進銷售。 3、有利于怡眾名城高檔形象的塑造。2009客戶滿意度提升計劃活動4消夏晚會 時間：7月28日、8月4日、8月11日（星期

15、六）地點：入口廣場形式：在周末傍晚以文娛表演或放映露天電影的形式，使業(yè)主度過愉快 的假日夏夜。亮點： 1、豐富業(yè)主的生活內(nèi)容，體現(xiàn)物業(yè)公司的溫馨關(guān)懷。 2、可形成傳統(tǒng)，成為每年一屆的消夏文化節(jié)。 3、有效增加客戶到訪量，推動銷售。2009客戶滿意度提升計劃活動5體育文化周及業(yè)主運動會 時間：9月3日至8日地點：會館及二實驗操場形式：在3日至7日晚間設(shè)置羽毛球、乒乓球、臺球比賽；在8日召開業(yè)主運動 會，設(shè)置兩人三足、家庭接力等趣味比賽項目，邀請業(yè)主與客戶參加。亮點： 1、全社區(qū)的大聚會，能大幅提高社區(qū)親和度。 2、具備高新聞價值，可藉此開展新聞宣傳。 3、健康快樂的休閑，可每年一屆，豐富社區(qū)文化

16、活動。2009客戶滿意度提升計劃活動6時尚文化表演賽 時間：10月1日至3日地點：入口廣場形式：與媒體合作，進行花式籃球、街舞表演賽，由專業(yè)評委或現(xiàn)場觀 眾打分。亮點： 1、為業(yè)主的假日生活增添情調(diào)。 2、推動提升十一期間的到訪與簽約，促進銷售。2009客戶滿意度提升計劃活動7“水郡雀皇”爭霸賽時間：12月1日、2日、8日、9日（周末）地點：會館形式：利用兩個周末的下午，邀請業(yè)主及客戶參加麻將大賽，最終勝出 者可獲得“怡城雀皇”金牌。亮點： 1、為最大眾化的休閑活動披上時尚的外衣，參與度大幅提高。 2、可以使業(yè)主在娛樂中增進交流，增加對物業(yè)服務(wù)的認同。 3、可以使客戶感受到生活在怡眾名城的歡樂

17、祥和，促進銷售。2009客戶滿意度提升計劃活動8“圣誕狂歡夜” Party時間：12月22日（星期六）地點：選擇一時尚酒吧形式：邀請業(yè)主及客戶參加圣誕Party，欣賞勁歌辣舞等文藝表演， 共同歡度圣誕。亮點： 1、夠時尚，夠high，夠in。 2、體現(xiàn)開發(fā)公司回饋客戶、答謝業(yè)主的誠意。 3、使客戶感受到怡眾名城的高尚生活氛圍。2009客戶滿意度提升計劃現(xiàn)狀： 1、受眾對新城地產(chǎn)的認知度偏低 2、對企業(yè)品牌的塑造有所忽視 3、上市公司、多元化集團等宣傳點未曾利用需求： 1、09年書香水郡的價格提升需要足夠的支持 2、未來北區(qū)項目的開發(fā)需要提前進行準備及鋪墊 3、良好的企業(yè)品牌增加客戶信任度，為銷

18、售提供助力品牌完善計劃企業(yè)品牌企業(yè)形象定位吉林西南板塊大型上市開發(fā)集團企業(yè)布局及重點發(fā)力區(qū)域企業(yè)性質(zhì)增加信任度企業(yè)規(guī)模彰顯實力品牌完善計劃企業(yè)品牌內(nèi)容1、企業(yè)VI系統(tǒng)2、企業(yè)形象宣傳規(guī)模上市西南稱王關(guān)鍵點：品牌完善計劃企業(yè)品牌年輕的、動感的、有發(fā)展的西南板塊大盤高檔的、成熟的、有品質(zhì)感的西南板塊精品大盤目前的品牌形象09年品牌形象 形象具有一定的局限性 不能對計劃提升的價格提供支持 不能全部涵蓋09年推出產(chǎn)品的客戶群 涵蓋客戶范圍足夠廣泛 能夠為09年全線產(chǎn)品提供支持 能對價格的提升提供有力支持 能夠提供豐富的聯(lián)想空間品牌完善計劃項目品牌推廣主題快樂生活樂享生活描述構(gòu)建生活的過程描述享受生活的

19、狀態(tài)專注于展示產(chǎn)品優(yōu)勢專注于宣傳工程進展專注于傳遞外部利好專注于展示生活狀態(tài)專注于宣傳生活方式專注于傳遞生活樂趣2008年推廣主題2009年推廣主題品牌完善計劃項目品牌主題解析樂享生活樂享中央生活樂享大型水景樂享金色童年樂享自我空間樂享成熟社區(qū)樂享升值喜悅節(jié)點1幼兒園開學(xué)節(jié)點2中央組團上市節(jié)點4小戶型上市節(jié)點5小高層G2上市節(jié)點64#65 #至67#上市節(jié)點3華聯(lián)超市開業(yè)品牌完善計劃項目品牌兩大戰(zhàn)役& 五場戰(zhàn)斗09年核心任務(wù)兩大戰(zhàn)役：中央組團上市、小戶型上市五場戰(zhàn)斗：五個重大公關(guān)活動品牌完善計劃項目品牌戰(zhàn)役1：中央組團上市1、提升檔次感，給受眾留下全新印象，為全年推廣奠定基調(diào)。2、凸現(xiàn)產(chǎn)品的“

20、中央優(yōu)勢”，給受眾充分的購買理由。3、彰顯榮耀感，借助消費者心理為售價提供支持。4、大版面、高頻次，使受眾感受到“中央”的皇者氣勢。戰(zhàn)略目的：戰(zhàn)役時間：3月12日至4月8日調(diào)性把握：品質(zhì)感、品位感、榮耀感品牌完善計劃項目品牌戰(zhàn)役2：小戶型產(chǎn)品上市戰(zhàn)役時間：5月16日至6月9日1、針對產(chǎn)品和客群特點，有的放矢，營造熱銷氛圍。2、兼顧大盤優(yōu)勢，增加全線產(chǎn)品客戶到訪量，促進其他產(chǎn)品銷售。3、適度凸現(xiàn)個性，使項目整體形象更趨完善飽滿。4、不斷烘托人氣，至產(chǎn)品上市日達到爆棚，為后續(xù)產(chǎn)品推出作積累。戰(zhàn)略目的：調(diào)性把握：火爆感、珍稀感、個性感品牌完善計劃項目品牌“中央組團”產(chǎn)品發(fā)布會公關(guān)活動1：目的： 1、

21、向公眾推介中央團產(chǎn)品，增加客戶對產(chǎn)品的認可度； 2、提升項目整體檔次感及品位感； 3、使西南板塊精品大盤的形象深入人心。形式： 采用雞尾酒會的形式進行產(chǎn)品發(fā)布，突顯高雅格調(diào)， 以配合“中央組團”的高檔形象。時間： 3月31日（星期六）地點： 香格里拉酒店人員： 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、意向客戶、新聞媒體品牌完善計劃項目品牌華聯(lián)超市開業(yè)儀式公關(guān)活動2：目的： 1、向業(yè)主及客戶公示遠方超市開業(yè)信息； 2、增強客戶對開發(fā)商的信賴感； 3、提升項目口碑，促進成交。形式： 事先向業(yè)主贈送優(yōu)惠券；簡短開業(yè)及剪彩儀式；業(yè)主在 超市購物可享受折扣。時間： 5月初（視具體開業(yè)日期而定）地點： 超市門前廣場人員： 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)

22、主、新聞媒體品牌完善計劃項目品牌社區(qū)醫(yī)院開業(yè)(市醫(yī)院)公關(guān)活動3：目的： 1、以實際配套完善增強客戶對開發(fā)商的信賴感； 2、體現(xiàn)品牌公益性，增加好感度，促進成交。形式： 1、請區(qū)領(lǐng)導(dǎo)及市領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主參加醫(yī)院揭幕。 2、由醫(yī)護人員宣誓（職業(yè)）。 3、現(xiàn)場宣布書香水郡每銷售一套住宅即以業(yè)主名義向殘聯(lián)捐款 100元，用于殘疾人治療。時間： 5月（視具體開業(yè)日期而定）地點： 醫(yī)院門前人員： 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主、新聞媒體品牌完善計劃項目品牌公關(guān)活動4：英爾國際幼稚園開學(xué)典禮目的： 1、宣傳書香水郡白金教育配套； 2、吸引市場關(guān)注，為即將推出的新產(chǎn)品預(yù)熱。形式： 簡短開學(xué)典禮后，由專業(yè)劇團演出兒童劇或木偶劇。時

23、間： 6月1日（視具體開學(xué)時間而定）地點： 幼兒園門前人員： 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、孩子及家長、新聞媒體品牌完善計劃項目品牌“水郡麗影”攝影大賽公關(guān)活動5：目的： 1、借助攝影作品向社會公告項目進入全面成熟階段； 2、在小戶型產(chǎn)品上市期間進行最后頒獎，為銷售創(chuàng) 造有利聲音； 3、與媒體合作，增加新聞曝光度，增強客戶信賴感； 4、對網(wǎng)絡(luò)上存在的負面言論進行適度回擊。形式： 與新聞媒體合作，進行優(yōu)秀作品展示，最后獲獎名單在媒體上公布，期間進 行新聞宣傳。時間： 5月21日至6月8日品牌完善計劃項目品牌促銷活動建議1、在38#44#，37#42#上市期間，即4月6日至12日，5月10日至16日，向 購買中央組團

24、產(chǎn)品的客戶贈送1年物業(yè)服務(wù)費。2、在5#62#63#，6#60#61#上市期間，即6月6日至12日，7月4日至10 日，向購買多層三房及四房、小高層三房的客戶贈送百安居或其他 大型建材超市購物券。3、在小高層G2上市期間，即8月3日至15日，向購買小高層三房及四房 產(chǎn)品的客戶贈送家電組合。4、在9月1日至16日簽約客戶可參與幸運抽獎，大獎為十一黃金周香港 澳門雙人游。建議：與小高層捆綁促銷。A、提高小高層單價的方式，送車庫。B、買小高層產(chǎn)品，可對折購車庫。C、買小高層產(chǎn)品，車庫分3年以租代售，簽定協(xié)議，前三年以租用形式使用（租金高），后購買時，租金沖抵車庫款，此舉在于緩解購房人資金壓力。促銷活

25、動建議車庫大型活動：推廣攻勢：1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月高推廣密度中推廣密度低推廣密度中央組團產(chǎn)品中央組團產(chǎn)品上市中央組團產(chǎn)品遠方超市開業(yè)幼兒園開學(xué)小戶型產(chǎn)品小戶型產(chǎn)品上市社區(qū)綜合優(yōu)勢結(jié)合企業(yè)形象社區(qū)綜合優(yōu)勢結(jié)合促銷措施結(jié)合銷售情況及促銷措施推廣節(jié)奏把握媒體策略建議媒體組合比較單一 比較多的使用報紙、戶外等媒體，對于DM、廣播、媒體運用較少。09年媒體組合媒體策略建議09年媒體建議1、報紙 a、保持曝光度，強化精品大盤形象； b、豐富版面形式，如跨版等特殊版面； c、適度增加新聞性軟文的發(fā)布。2、廣播 a、增加廣播廣告的發(fā)布； b、針對有車族，開展與交通臺的合作。3

26、、電視 a、建議選擇行業(yè)性欄目進行投放。4、戶外 a、保持現(xiàn)有戶外媒體的持續(xù)投放； b、公交車體廣告的更新。第四部分 創(chuàng)意表現(xiàn)企業(yè)VI及應(yīng)用謝謝!Thanks! 小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上

27、建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突

28、，才讓人誤認為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中規(guī)定：凡按市

29、場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）根據(jù)國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購

30、買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。2011年，他閉門不出，開始一筆一畫、一絲不茍的伏案抄寫杜甫全集，歷時10個月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書以古書形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規(guī)，點畫嚴謹，毫無懈怠?！耙话愣际前胍蛊饋韺懀皇切撵o，再一個是周圍環(huán)境也沒有什么干擾，這時候可以說是屏息凝思，全神貫注。”徐殿庭說起自己喜愛的書法，頗為激動。

31、他說，手抄這些詩集，除了弘揚杜詩，在抄寫的過程中，也能更深入地理解一些杜甫詩的精髓。長時間的書寫讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫了一首八言詩，表達感慨。采訪中記者看到，杜甫全集只是徐殿庭抄寫的眾多作品中的一部，在他家中書房里還擺放了很多其它作品，如金剛經(jīng)、道德經(jīng)、孫子兵法、論語、離騷、三國演義等，其中有書籍、條幅、長卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時間，把四大名著里其余三部也抄寫一遍?！皩懮习a了，現(xiàn)在不是坐不下來的問題，而是每天不寫都覺得少點啥。”徐殿庭笑笑說，由于最近幾年書寫密集，頸椎、手腕等都出現(xiàn)不適，家人也勸他別寫了或少寫點，但他說停不下來了，身不

32、由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫好收藏在家里，但他說不管歸宿如何，自己享受的是抄寫的過程，這個過程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當(dāng)離開這個世界的時候，看能留些什么，想留點東西，至于抄寫這條路能走多遠，我想只要一息尚存，還是要堅持下去的?！币苍S，這正如他在寫作感悟中所說：“寄身翰墨終不悔，清凈無求天地寬”。第1天：成都臥龍日隆丹巴 （350KM） 住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護中心，觀賞國寶大熊貓。翻越巴朗山（4523米），運氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠眺四姑娘山。前往長坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯

33、樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進入甘孜州，到達位于大渡河畔的“千碉之國”丹巴縣。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都橋 (145KM) 住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競相盛開，沿

34、寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣Ｑ仫L(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過山梁到達塔公草原。塔公藏語是“菩薩喜歡的地方”，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進藏時隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂”，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆萑缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第3天：新都橋稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高爾寺山（4412米）到達雅江縣，經(jīng)剪子彎山（4659米）和

35、卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達賴和十世達賴的出生地。翻越兔兒山（4696米），經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽海子山，抵達“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亞丁 （110KM） 住宿：亞丁營地經(jīng)傍河萬畝楊樹林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護區(qū)。中到達亞丁營地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽中的仙乃日神山，傍晚回到亞丁營地。第5天：亞丁稻城（110KM） 住宿：稻城騎馬去洛絨牛場，朝覲亞丁的三座神山“仙乃日”(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉”(意為金剛手菩薩，海拔5

36、958米)、“央邁勇”(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛絨牛場到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個小時。晚上回稻城縣住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，進入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢卻相對平緩，路兩邊都是高山牧場，不時有旱獺出沒。來到海子山頂（4700米），觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進入峽谷，到達川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘左貢（265KM） 住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過金沙江，進入西藏境內(nèi)。中午抵達進藏后的第一個縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山（4358米），經(jīng)如美鎮(zhèn)到達竹卡，跨過三江并流的第二條大江瀾滄江后翻越覺凹山（4300米）。從覺凹山險峻的盤山公路望下去，川藏公路和瀾滄江像兩