有關(guān)新堯新城建設(shè)工作情況的調(diào)查報(bào)告

1、. .PAGE11 / NUMPAGES11關(guān)于新堯新城建設(shè)工作情況的調(diào)查報(bào)告2003年，為加快堯化地區(qū)城市化進(jìn)程，為地區(qū)群眾營(yíng)造一個(gè)良好的生活居住環(huán)境，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仙林大學(xué)城，市政府批準(zhǔn)設(shè)立了新堯新城，并賦予土地出讓金按比例返還和建設(shè)規(guī)費(fèi)返還的特殊政策。新堯新城地處棲霞區(qū)中心地帶，西起繞城公路，東至仙新路，南起滬寧鐵路，北至棲霞大道，規(guī)劃面積6.8平方公里，是連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和的仙林大學(xué)城紐帶。新城規(guī)劃人口10萬(wàn)人，包含堯化、街道和燕子磯三個(gè)街道部分區(qū)域。2008年12月，新堯新城指揮部在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大和區(qū)政協(xié)關(guān)心重視下，區(qū)委審時(shí)度勢(shì)，從街道和區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)抽

2、調(diào)精兵強(qiáng)將，進(jìn)行了調(diào)整和加強(qiáng)，大力推進(jìn)新城建設(shè)步伐，按照“一年打基礎(chǔ)，二年初見成效，五年建成新堯新城”總體目標(biāo)，制定出“基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中、公建配套相對(duì)集中、商業(yè)配套相對(duì)集中”的“三集中” 總體發(fā)展思路，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，精心運(yùn)作，通過(guò)兩年運(yùn)作，完成了堯化老街等征地拆遷；進(jìn)一步完善城市道路雨污分流和道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；教育、文化、體育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目全面啟動(dòng)建設(shè)，新堯新城面貌發(fā)生了較大變化。下面，從以下三個(gè)方面向區(qū)人大常委會(huì)報(bào)告，請(qǐng)于審議。一、新堯新城二年來(lái)工作總結(jié)回顧2008年底，區(qū)委、區(qū)政府重新調(diào)整新堯新城領(lǐng)導(dǎo)班子至今二年時(shí)間里，新堯新城思路清晰，目標(biāo)明確，求真務(wù)實(shí)，真抓實(shí)干，全面完成2009年制

3、定的“11369”奮斗目標(biāo)。一是從調(diào)整新堯新城控制性詳細(xì)規(guī)劃入手，對(duì)原03年版規(guī)劃文本進(jìn)行重新修編，編制了09年版規(guī)劃文本，住宅用地由03年版208.5公頃基礎(chǔ)上，調(diào)高至283.99公頃，增加住宅用地74.5公頃（1100畝），增幅達(dá)35.7%。在提高土地利用率的同時(shí)，又提高建筑容積率，從平均1.3調(diào)高到2.4以上，把多層住宅全部調(diào)高為到12至18層高層住宅。此外，還增加公共綠地4公頃，不僅提升土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又提升了城市形象和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。二是在09年接手原指揮部時(shí)，賬面貸款只有7500萬(wàn)元的困難條件下，緊緊抓住銀行放貸有利契機(jī)，一期貸款7億元，二期貸款3億元。在融資過(guò)程中，指揮部千方百計(jì)與各

4、家銀行協(xié)調(diào)，在國(guó)家貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，所有貸款利率全部下浮5-7%，每年節(jié)省財(cái)務(wù)成本300萬(wàn)元，為新城征地拆遷和工程建設(shè)提供了資金保障。三是全面實(shí)施堯化老街、三元祠儲(chǔ)備和三元祠道路兩側(cè)環(huán)境建設(shè)3個(gè)項(xiàng)目的征地拆遷工作，克服資金難和拆遷難雙重壓力，在方方面面支持下，投入資金6.4億元，拆除房屋560多戶，拆除房屋面積7.2萬(wàn)平方米，完成拆遷量94.2%，徹底改變堯化老街幾十年面貌依舊的城市形象。四是高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地抓好原指揮部結(jié)轉(zhuǎn)的六條道路遺留矛盾處理和建設(shè)工作，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量出新改造了堯新路和仙堯路，完成區(qū)疾控中心的排水工程，道路等工程共投資2.2億元。特別是在結(jié)轉(zhuǎn)六條路建設(shè)中，指揮部做了大量協(xié)調(diào)工

5、作，解決了堯辰機(jī)械廠、金陵研究院、八局基礎(chǔ)公司等企業(yè)涉與房屋拆遷和土地退讓等阻礙道路建設(shè)長(zhǎng)期未能解決的矛盾，使得工程全部竣工。堯新路和仙堯路在道路出新同時(shí)，同步實(shí)施雨污分流，設(shè)置中分帶，進(jìn)行高桿燈和步道燈的美化亮化，提升了新城的城市形象。五是加大6.8平方公里圍渣土和違建的控制。指揮部投入800萬(wàn)元，對(duì)太平山、東北角、東南角和三元祠等四個(gè)地塊砌筑景觀圍墻12公里和欄柵進(jìn)行圍合，委托執(zhí)法部門和街道進(jìn)行守護(hù)，有效制止了渣土和違建的泛濫。在堯化老街拆遷中，指揮部與鐵路局協(xié)調(diào)，簽定鐵路自有房屋自拆協(xié)議和三元祠鐵路路基200米拆除協(xié)議，遷移祿口機(jī)場(chǎng)在三元祠地塊760米航煤管線，為三元祠儲(chǔ)備地塊拍賣、三元

6、祠道路和堯化老街特色街區(qū)建設(shè)掃除了障礙。六是2009年12月25日，新城成功拍賣前新塘儲(chǔ)備用地70畝4.5億元，溢價(jià)70%，指揮部收回資金3億元。2010年是新堯新城建設(shè)的攻堅(jiān)之年，全力以赴完成年初制定的“321”奮斗目標(biāo)：一是突出新城“三個(gè)中心”等7個(gè)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)工作，從立項(xiàng)設(shè)計(jì)、規(guī)劃土地等前期手續(xù)入手，狠抓土地預(yù)審報(bào)批和開工進(jìn)場(chǎng)施工。7個(gè)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目總建筑面積12.72萬(wàn)平方米，總投資約4億元，按照3月16日，區(qū)四套班子領(lǐng)導(dǎo)在新堯新城社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目集中開工儀式上提出的在今年12月底前全面開工建設(shè)的目標(biāo)，目前，7個(gè)項(xiàng)目已有2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工，另外5個(gè)項(xiàng)目可在年底進(jìn)場(chǎng)施工，所建項(xiàng)目預(yù)計(jì)2

7、012年6月全部竣工交付使用（見附表）。 類別名稱土 建（萬(wàn)元）景 觀（萬(wàn)元）小 計(jì)開工日期面積（m2）投資額面積（m2）投資額規(guī)費(fèi)3300醫(yī) 院14500450050050050002010-03小 學(xué)18700330026500300080002010-10體育館1100022001400080047002010-12文化館80001600650040035002010-12圖書館50001000650040020002010-12初中40000800050000300020002010-12高中30000600043000200010002010-12合 計(jì)127200266001370

8、001010040000二是完成太龍路和文化西巷道路工程。太龍路三元祠段拓寬改造工程?hào)|起堯化市民廣場(chǎng)，西至三元祠鐵路涵洞，全長(zhǎng)1000米，路幅寬26米，四塊板雙向四車道，總投資2500萬(wàn)元，現(xiàn)已竣工通車。該路現(xiàn)狀7米，長(zhǎng)期受淹，交通擁擠，道路兩側(cè)環(huán)境較差，指揮部改造出新后，不僅解決交通擁擠和兩側(cè)環(huán)境臟亂差現(xiàn)象，而且通過(guò)沿線鋪設(shè)雙排2000排水管，徹底解決涵洞下雨即淹現(xiàn)象。南側(cè)1公里規(guī)劃建設(shè)1.1萬(wàn)平方米具有民國(guó)特色商業(yè)街，提升三元祠北側(cè)儲(chǔ)備地塊價(jià)值。文化西巷東起新堯路，西至一號(hào)街（臨安路），全長(zhǎng)500米，路幅12米，既增加新城東西向城市道路通行，又解決了華光地塊擱置四年未能開發(fā)建設(shè)的矛盾。三是

9、完成堯化老街三元祠段特色商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)。該地塊全長(zhǎng)1000米，面積約1公頃（15畝），東起繞城公路，西至鐵路涵洞，建筑設(shè)計(jì)通過(guò)長(zhǎng)江都市、東南大學(xué)等4家設(shè)計(jì)單位競(jìng)標(biāo)優(yōu)化比選，現(xiàn)已完成1.1萬(wàn)平方米建筑和結(jié)構(gòu)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，目前正在協(xié)調(diào)辦理規(guī)劃、土地等前期和招投標(biāo)工作，預(yù)計(jì)年底開工，明年三季度竣工。特色街區(qū)設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格，是根據(jù)今年上半年文物局和市博物館，在堯化老街考古發(fā)現(xiàn)了明代外城墻48門之一“坊門”遺址作為依據(jù)，結(jié)合是民國(guó)建筑的發(fā)源地啟發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)既有明代建筑風(fēng)貌，又有民國(guó)建筑的風(fēng)格，以街與沿街相結(jié)合形式，打造出具有新城特色的商業(yè)街，既方便服務(wù)于地區(qū)群眾生活，又為地區(qū)增添一道靚麗的商業(yè)街區(qū)。四是新堯新

10、城在去年防控渣土違建基礎(chǔ)上，吸收大學(xué)城崗?fù)す芾沓晒?jīng)驗(yàn)，有效地制止了新城大型貨車亂停亂放現(xiàn)象。新城將每年投入200多萬(wàn)元，現(xiàn)已在訂制7個(gè)崗?fù)?，在主干道兩端，由街道招?6名城管隊(duì)員，每天24小時(shí)“三班四倒”看守，制止渣土違建泛濫和大型貨車亂停亂放現(xiàn)象。同時(shí)，在支路上增設(shè)2處反光立柱阻止大貨車通行，還新城市民一個(gè)良好的生活和居住環(huán)境。五是進(jìn)一步盤活土地存量，加大土地拍賣力度，解決建設(shè)中的資金困難。2010年8月12日，指揮部在土地市場(chǎng)趨冷形勢(shì)下，仍以底價(jià)4億元拍賣中心區(qū)住宅地塊68畝，可收回資金2.6億元。六是加強(qiáng)制度建設(shè)，完善管理機(jī)制，建設(shè)高效精干的管理隊(duì)伍。指揮部從新組建開始，就建立財(cái)務(wù)管理

11、制度、工程管理制度和車輛管理制度等一系列管理制度。堅(jiān)持每周一、三、五下午固定工程例會(huì)，每周三上午為在建7個(gè)項(xiàng)目工程協(xié)調(diào)例會(huì)，每周六為辦公例會(huì)，每月15日為政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)會(huì)。指揮部抓制度建設(shè)同時(shí)，狠抓廉正教育，每名成員都做出莊嚴(yán)書面承諾，“不吃工程隊(duì)一頓飯，不拿工程隊(duì)一分錢，不推銷一個(gè)產(chǎn)品”，真正做到能干事、不出事，干成事，確保指揮部各項(xiàng)工作在下運(yùn)行。充分發(fā)揚(yáng)，實(shí)行集中制，遵紀(jì)守法，團(tuán)結(jié)拼搏，牢固樹立工程精品意識(shí)，對(duì)工程質(zhì)量一絲不茍，視工程質(zhì)量為第一生命線，做一流工程，帶一流隊(duì)伍，不辜負(fù)組織信任，群眾的希望。新城二年來(lái)的實(shí)踐過(guò)程中，雖然取得了一些成績(jī)，但也存在一些不足：一是融資渠道不寬，局限于銀

12、行放貸；二是自身房地產(chǎn)開發(fā)意識(shí)不強(qiáng)；三是在新城建設(shè)過(guò)程中還存在臨時(shí)觀念；四是解決矛盾克服困難辦法不多，創(chuàng)新意識(shí)還有待進(jìn)一步提高。二、 新城建設(shè)面臨困難和積極尋求資金平衡測(cè)算一是在土地儲(chǔ)備上，征地拆遷矛盾多程序復(fù)雜，現(xiàn)行土地儲(chǔ)備除具備立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等手續(xù)齊全和基礎(chǔ)設(shè)施配套到位之外，還要進(jìn)行環(huán)評(píng)、文物勘探，征地拆遷不能有一點(diǎn)瑕疵，必須是凈地上市，而且周期長(zhǎng)，費(fèi)用高，否則土地均不能上市拍賣。目前，新城可上市地塊多數(shù)達(dá)不到上述要求，原因在于前面拆遷遺留下大量矛盾，已拆遷地塊上仍有人種菜、養(yǎng)魚、養(yǎng)豬，違建大量存在。現(xiàn)階段處理遺留矛盾，既有政策和要價(jià)高因素，又有拆遷難度和配合因素。如三元祠200畝儲(chǔ)備地

13、塊已征地拆遷一年之久，指揮部已付出征地拆遷費(fèi)用近3億元，但由于原采石場(chǎng)承包人搭建3萬(wàn)多平方米違建，要啟動(dòng)拆違程序，涉與到市有關(guān)部門，加之部門間的相互推諉扯皮，至今遲遲未動(dòng)；同時(shí)，煤田四隊(duì)159戶產(chǎn)權(quán)房拆遷要價(jià)太離譜，拆遷難度加大，至今仍無(wú)法儲(chǔ)備上市。此地出讓價(jià)值10億元，是指揮部收回成本、用于還貸和建設(shè)的重要資金來(lái)源。二是道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，涉與道路兩側(cè)企業(yè)零星房屋拆遷和退讓，由于企業(yè)的改制，協(xié)調(diào)商談對(duì)象增多，要價(jià)過(guò)高，拆遷難度加大，制約了道路建設(shè)進(jìn)度。如堯佳路拓寬將遇到類似問(wèn)題。三是7個(gè)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目除了規(guī)模和資金量大，還涉與農(nóng)用地指標(biāo)困難，指標(biāo)爭(zhēng)取要上報(bào)省、國(guó)務(wù)院審批，而且周期長(zhǎng)，在一定程度

14、上影響了項(xiàng)目手續(xù)完備和正常開工。四是指揮部短期建設(shè)資金壓力巨大，面臨還貸高峰期的來(lái)臨（近期4億元），儲(chǔ)備地塊上存在拆遷遺留矛盾，一時(shí)不能上市，還要保證在建7個(gè)項(xiàng)目每個(gè)月工程進(jìn)度款支付和在手道路工程與明年項(xiàng)目的建設(shè)資金需求。同時(shí)，管理費(fèi)用不斷加大，新城6.8平方公里新建道路的市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、管養(yǎng)市有關(guān)部門不予接收，需指揮部自身解決，加上圍崗?fù)ず腿藛T工資，每年近1000萬(wàn)元管理費(fèi)用將是新城的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。五是新城商業(yè)街的建設(shè)，由于拆遷后規(guī)劃為綠化環(huán)境建設(shè)，在辦理土地和規(guī)劃時(shí)遇到障礙，制約規(guī)劃土地手續(xù)的辦理，影響工程立項(xiàng)、招投標(biāo)和正常的施工建設(shè)。六是如何做到既要做事又要資金平衡的目標(biāo)。雖經(jīng)過(guò)規(guī)劃修編調(diào)

15、整增加了住宅用地1100畝，但真正凈地只有140畝，占13%，而大部分都是需投巨資征地拆遷的土地，如：金陵石化烷基苯罐區(qū)、金陵研究院與三元祠地塊。據(jù)初步測(cè)算：1100畝土地按目前土地拍賣行情可收回35億元，征地拆遷成本需要18億元，長(zhǎng)期預(yù)期收益17億元。平衡預(yù)測(cè)：總支出：到“十二五” 期末，總支出22億元（其中09年征地拆遷6.4億元，工程2.2億元，2010年7個(gè)項(xiàng)目4億元，道路工程0.4億元，“十二五”期間每年工程1.5億元5年7.5億元，財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)1.5億元）?？偸杖耄旱健笆濉?期末總收入23億元（其中2010年前拍賣土地6億元，長(zhǎng)期土地收益17億元）。在沒有大的政策或市場(chǎng)變動(dòng)

16、的情況下，新城在未來(lái)五年收支基本能做到平衡。三、新城“十二五規(guī)劃”建設(shè)的重點(diǎn)與前景描述2011年目標(biāo)：以“五路一水二泵站”為重點(diǎn)?？偼顿Y約1.5億元，新建前塘路500米，翠林北路500米，金堯南路340米；出新改造雨污分流金堯路2600米，仙新路1000米，堯佳路3000米；新建棲霞大道污水2600米；新建解放和前塘2個(gè)污水泵站；加快推進(jìn)前塘西110畝和陜機(jī)南28畝土地拍賣。2012年目標(biāo)：以“商業(yè)中心配套”為重點(diǎn)。在新城核心區(qū)，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，規(guī)劃建設(shè)類似于河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的高尚商業(yè)中心，占地5公頃（70畝），建筑面積10萬(wàn)平方米，方便地區(qū)群眾購(gòu)物與休閑娛樂(lè)，提升地區(qū)群

17、眾生活品質(zhì)。投資1.5億元，新建翠林南路400米，拓寬改造新城南路430米。加快推進(jìn)老街4塊儲(chǔ)備地塊20畝，老街原烷中儲(chǔ)備地塊80畝，三元祠儲(chǔ)備地塊180畝土地拍賣。2013年目標(biāo)：以“地鐵建設(shè)”為重點(diǎn)。配合地鐵7號(hào)、8號(hào)和16號(hào)線建設(shè)同時(shí)，投資1.5億元，建設(shè)中心區(qū)廣場(chǎng)和地下停車場(chǎng)24000平方米；新建堯辰南路430米、新城南路430米和金堯西路（華電北路五期）1000米。加快推進(jìn)東站北40畝混合用地和堯辰機(jī)械廠80畝儲(chǔ)備用地拍賣。2014年目標(biāo)：以“公交樞紐建設(shè)”為重點(diǎn)，與地鐵輕軌和仙林城際鐵路無(wú)縫對(duì)接，投資1.5億元，配套建設(shè)新城圍南、北、西三個(gè)公交樞紐站，方便地區(qū)群眾出行；新建新安路500米，拓寬土城頭園林景觀路700米，新建通往新港污水處理廠管線2000米。加快推進(jìn)堯佳南40畝商業(yè)用地和中低價(jià)商品房?jī)?chǔ)備用地1