浦一酒店公寓分析報告74

1、浦一產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店|可行性投資分析報告目 錄前 言第一部分 徐州房地產(chǎn)市場分析一、徐州市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、地理位置2、地質(zhì)地貌3、行政區(qū)劃4、經(jīng)濟(jì)概括5、城市整體規(guī)劃6、交通7、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)二、徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長2、去年房價小幅上漲，市場供需較為平衡3、市場主導(dǎo)客戶4、市場特點(diǎn)5、徐州市房地產(chǎn)板塊劃分二）、徐州市房地產(chǎn)需求市場分析1、徐州市總體需求市場分析2、市中心板塊需求市場分析3、市場板塊特點(diǎn)分析三、徐州房地產(chǎn)四大現(xiàn)象分析1、房價艱難攀升的深層次現(xiàn)象分析2、住宅建筑形態(tài)的市場接受度分析3、項(xiàng)目房型面積配比分析4、項(xiàng)目配套設(shè)施分析四、徐州房地產(chǎn)類型現(xiàn)狀分析1、商業(yè)住宅

2、2、商業(yè)辦公3、商業(yè)分析五、未來徐州市房產(chǎn)市場發(fā)展前景1、市場需求急劇上升，市場價格緩坡上揚(yáng)2、徐州市場前景六、市場綜合結(jié)論第二部分 徐州酒店市場分析一、徐州酒店市場現(xiàn)狀分析二、酒店個案市場分析三、休閑娛樂業(yè)的大發(fā)展四、夜總會、KTV、酒吧類五、酒店市場綜合分析第三部分 本項(xiàng)目SWOT分析及規(guī)劃一、SWOT分析一）、本項(xiàng)目客戶分析1、 傳播渠道2、 客戶來源及客源市場3、 年齡分析4、 購房動機(jī)與購買人群5、 產(chǎn)品類型及面積二）、項(xiàng)目基本情況三）、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢分析2、項(xiàng)目的劣勢分析三）、機(jī) 會四）、威 脅二、項(xiàng)目規(guī)劃分析一）、運(yùn)營模式二）、客源市場 三）、結(jié)論第四部分 項(xiàng)目投資效益

3、分析一、功能初擬二、營銷設(shè)想三、項(xiàng)目營業(yè)收入預(yù)測四、營運(yùn)成本分析五、項(xiàng)目營業(yè)支出預(yù)算分析1運(yùn)營費(fèi)用（未列入之支出項(xiàng)，已直接計入運(yùn)營成本中）2運(yùn)營成本3年總支出六、經(jīng)濟(jì)效益評估 1財務(wù)效益評估2投資回報率預(yù)測七、項(xiàng)目投資預(yù)算第五部分 銷售計劃一、 銷售計劃二、 銷售價格走勢表第六部分浦一產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店第一節(jié) 主題推廣思考一、 產(chǎn)品的思考二、 市場價格第二節(jié) 營銷推廣實(shí)施計劃一、 定位思考二、推廣主題一）、主題確立與推廣方向二）、推廣主題三）、推廣階段四）、包裝思路前 言今天的徐州，已經(jīng)與過去不能同日而語。人們感受著一座具有時代感現(xiàn)代城市，感受著它的時髦、摩登，感受著它的從容，體味著它的速度和變遷

4、，時間在轉(zhuǎn)瞬，人們在談?wù)?，人們在關(guān)注，這座城市越變越美麗，越來越讓人親近！尤其是近幾年來，讓徐州人感受最深的，莫過于住房的變化。越來越多的徐州人對生活的講究、追求不再停留在房型、面積、地段的膚面上，而是更更注重與生命健康息息相關(guān)的社區(qū)、環(huán)境、景觀等綜合要素。今天，在徐州，我們有理由為追求 “美麗主義”、“美麗個性”、“美麗生活”的先行者，打造具有生活質(zhì)感的未來家園！從徐州的歷史、社會、未來城市定位， 浦一產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店必然將成為演繹個性時代的精品！從內(nèi)到外，浦一產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店塑造一面開創(chuàng)徐州“第一代”精髓的市場個性！如同徐州的輝煌年代，令無數(shù)人青睞與眷戀！徐州市中心 · 第一代產(chǎn)權(quán)式

5、商務(wù)酒店！ 本著徐州特有的感覺、歷史底蘊(yùn)、生活品質(zhì)、分量，從而誕生有別于蕓蕓眾生的新視線。于是，我們想為需求者打造具有國際韻味、四星級注冊的標(biāo)準(zhǔn)生活，理念為此拔地而起浦一產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店“零點(diǎn)”地帶，“財”智時代！第一部分 徐州房地產(chǎn)市場分析一、徐州市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、地理位置徐州古稱彭城，已有6000年?duì)N爛文化。帝堯時建大彭氏國。有2500多年建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。夏禹治水時，把全國疆域分為九州，徐州即為九州之一。徐州是國家歷史文化名城，漢高祖劉邦的故鄉(xiāng)，有著豐厚的歷史文化遺產(chǎn)是國家歷史文化名城之一。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為北國鎖鑰，南國門戶，地理位置十分重要，自古便

6、為兵家必爭之地。交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，素有“五省通衢”之稱。是中國第二大鐵路樞紐，京滬、隴海兩大鐵路干線在此交匯。境內(nèi)公路四通八達(dá)，有國道5條，省道20條，正在建設(shè)中的京滬、霍連高速公路通過徐州。京杭運(yùn)河穿境而過，沿岸建有四個內(nèi)河大港。六千多年的文明史為徐州留下了大量文化遺產(chǎn)和名勝古跡，宛如斜掛于歷史蒼穹中的璀璨星河。其中尤以“漢代三絕”漢兵馬俑、漢墓、漢畫像石為代表的兩漢文化最為奪目，集中體現(xiàn)了古人的非凡創(chuàng)造力和深遂智慧，極具藝術(shù)欣賞和考古價值。兩漢彩繪兵馬俑，是繼咸陽和西安兵馬俑之后的第三批重要發(fā)現(xiàn)。以云龍山水、泉山森林公園為中心的風(fēng)景區(qū)風(fēng)光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。

7、名勝古跡掩映其中，與之交相輝映，令人流連忘返。徐州歷來就是鐘靈毓秀、藏龍臥虎之地。中華意經(jīng)和養(yǎng)生學(xué)的鼻祖彭祖，漢代開國皇帝劉邦，人杰鬼雄項(xiàng)羽，唐代白居易，一代文豪蘇東坡，文天祥，清代方孝儒、潘季馴,當(dāng)代國畫大師李可染和著名音樂家馬可都曾在徐州任職或生活過。如今的徐州人，正用他們的勤勞智慧書寫歷史的新篇章。聳立的高樓，如茵的綠草，交織成一道生機(jī)勃勃充滿動感的都市風(fēng)景線。2、地質(zhì)地貌徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中銅山縣東北的大洞山為全市

8、最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市北部的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000-1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在3050米之間。3、行政區(qū)劃徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下管轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至2002年底，共有鎮(zhèn)、辦事處169個。4、經(jīng)濟(jì)概括國民經(jīng)濟(jì)在較高平臺上持續(xù)快速增長，運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值791.44億元，比上年增長11.4，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值8763元，按現(xiàn)行匯率折算首次突破1000美元，躍

9、上新的臺階。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值134.05億元，增長6.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值367.31億元，增長11.3；第三產(chǎn)業(yè)增加值290.08億元，增長11.4。擴(kuò)大內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用凸現(xiàn)，投資、消費(fèi)需求較快增長。財政收入快速增長，金融運(yùn)行保持穩(wěn)定，對經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用明顯增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步優(yōu)化。隨著工業(yè)化、城市化的加快推進(jìn)，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長加快，所占份額繼續(xù)增加。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例由上年的17.6：45.8：36.6調(diào)整為16.9：46.4：36.7。增加值增產(chǎn)額所占份額增長為第一產(chǎn)業(yè)134.05億元6.30%17.60%16.90%國家GDP791.4

10、4億元第二產(chǎn)業(yè)367.31億元11.30%45.80%46.40%人均GDP8763元第三產(chǎn)業(yè)290.08億元11.40%36.60%36.70%增長11.40%經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。 銷售收入和盈利水平再創(chuàng)新高，呈現(xiàn)快速增長。全年國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)(以下簡稱規(guī)模以上工業(yè)企業(yè))產(chǎn)品銷售收入540.76億元，比上年增長17.4；兩項(xiàng)資金占用93.93億元，增長15.8，實(shí)現(xiàn)利稅60.17億元，增長33.9，其中國有控股企業(yè)38.54億元，增長34.9，大中型企業(yè)47.66億元，增長32.4；實(shí)現(xiàn)利潤 19.18億元，增長53.8，其中國有控股企業(yè)8.20億元，增長93

11、.9，大中型企業(yè)14.34億元，增長50.3。全年虧損企業(yè)虧損總額3.31億元，比上年下降17.3，其中國有控股企業(yè)下降24.9，大中型企業(yè)下降16.4。全年工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為125.59，比上年提高13.22個點(diǎn)。改革開放向縱深推進(jìn)。企業(yè)改革取得新突破。加快實(shí)施體制和機(jī)制創(chuàng)新，企業(yè)改制工作全面推進(jìn)。2002年末，縣(市)、區(qū)屬工業(yè)企業(yè)改制面達(dá)95；市屬工業(yè)企業(yè)改制面67.1；規(guī)模以上國有及國有控股工業(yè)企業(yè)改制面71.7；市屬商糧物供直屬企業(yè)改制面80。農(nóng)村稅費(fèi)改革扎實(shí)推進(jìn)，各項(xiàng)配套措施基本落實(shí)到位，農(nóng)民減負(fù)率達(dá)37.2。市縣鎮(zhèn)黨政機(jī)構(gòu)改革全面完成；第二輪行政審批制度改革進(jìn)展順利。財政

12、改革步伐加快，市級部門預(yù)算開始實(shí)施。投融資體制改革不斷深化，土地收購儲備中心掛牌成立，經(jīng)營城市邁出了新步伐。城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制、教育體制、醫(yī)療保險制度等改革穩(wěn)步推進(jìn)。外向型經(jīng)濟(jì)全方位擴(kuò)大開放，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。5、城市整體規(guī)劃城市性質(zhì)國家歷史文化名城；全國交通主樞紐；隴海-蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市、商貿(mào)都會。城市規(guī)模近期（2000年）城市人口120萬人，城市建設(shè)用地為114平方公里；遠(yuǎn)期（2010年）城市人口150萬人，城市建設(shè)用地150平方公里。城市規(guī)劃區(qū)包括市區(qū)（鼓樓、云龍、泉山和九里區(qū)）及其四周相連的銅山縣的夾河、茅村、大黃山、大廟、潘塘、漢王、棠張、三堡、柳新等九個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；睢寧

13、縣雙溝鎮(zhèn)、觀音機(jī)場及其凈空保護(hù)范圍用地；機(jī)場路沿線；城市水源保護(hù)區(qū)。總面積1150平方公里。 城市結(jié)構(gòu)以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。城市主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)闁|及東南。6、交通徐州交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，素有“五省通衢”之稱。是中國第二大鐵路樞紐，京滬、隴海兩大鐵路干線在此交匯。境內(nèi)公路四通八達(dá)，有國道5條，省道20條，正在建設(shè)中的京滬、霍連高速公路通過徐州。京杭運(yùn)河穿境而過，沿岸建有四個內(nèi)河大港。國家民航一級干線機(jī)場-徐州觀音機(jī)場已開通至北京、上海、廣州、大連、成都、昆明、哈爾濱等地的航線，架起了徐州通往外界的空中橋梁。特別是近幾年來投資近百億

14、元，先后新建了彭城電廠、熱電廠、煤氣工程、郵政樞紐、供水、道路工程等，使徐州基礎(chǔ)設(shè)施大大改善，投資環(huán)境更為優(yōu)越。城市主城區(qū)：其范圍東起房亭河，西至丁樓，北起楊屯站、煤港鐵路專用線，南達(dá)前二堡南，總面積300平方公里。由城市中心區(qū)、云龍風(fēng)景區(qū)和壩山、下淀、拾屯、萬寨、城西、銅山新區(qū)、朱莊、七里溝及潘塘等十一個城市分區(qū)組成。城市中心區(qū)：是城市二環(huán)西路、二環(huán)北路、湖北路、溢洪道及三環(huán)東路以內(nèi)的地區(qū)，總面積26平方公里，2010年人口降至43萬人。城市東西發(fā)展軸線，南移東進(jìn)，由淮海路向建國路-銅山路過渡。中心區(qū)以發(fā)展金融、商貿(mào)、科技信息、交通、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為主。進(jìn)一步優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，增加區(qū)域中心城

15、市的輻射力和吸引力。徐州客運(yùn)站、徐州西站為對外交通窗口地區(qū)；古彭廣場周圍為商務(wù)中心區(qū)；文化路、牌樓、西安路、友誼商場周圍、王陵路東段等地區(qū)為商貿(mào)次中心；建國路東段和沿故黃河兩岸為市場群。云龍風(fēng)景區(qū)：其范圍北至湖北路，南至漢王水庫南山脊線，面積為62平方公里。云龍風(fēng)景區(qū)按國家級風(fēng)景名勝區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，包括云龍湖、云龍山、鳳凰山、泉山、拉犁山和漢王拔劍泉等六個主要景區(qū)。壩山、下淀、萬塞、徐屯、朱莊、城西、七里溝、潘塘及銅山新區(qū)：作為組團(tuán)式城市分區(qū)，主要用于發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)和與之配套的生活區(qū)的開發(fā)建設(shè)。其中，壩山、下淀、拾屯、銅山新區(qū)和潘塘為城市副中心；金山橋、九里山和銅山新區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

16、住宅建設(shè)以新區(qū)開發(fā)為主，2010年人均居住面積達(dá)12平方米以上。綠地系統(tǒng)：以大環(huán)境綠化為基礎(chǔ)，以一區(qū)（云龍風(fēng)景區(qū)）三片（九里山、楊山、拖龍山）一環(huán)（三環(huán)路）兩帶（京杭運(yùn)河和故黃河風(fēng)光帶）生態(tài)防護(hù)網(wǎng)為骨架，以面廣量大的公共綠地為主體，以增加中心區(qū)綠地和云龍風(fēng)景區(qū)的開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，形成內(nèi)外互映，層次有序，點(diǎn)、線、面結(jié)合，環(huán)境優(yōu)美的綠地系統(tǒng)。突出以漢文化為內(nèi)涵，自然山水為主體的古彭山水園林城市風(fēng)貌。人均公共綠地遠(yuǎn)期達(dá)到8.7平方米，主城綠化覆蓋率達(dá)到40%。交通系統(tǒng)：道路和交通工程增強(qiáng)徐州在全國交通主樞紐的地位和作用，建設(shè)以快速交通為骨架"中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、四周放射、五通匯流"

17、的現(xiàn)代化立體交通體系。新建京滬高速鐵路、連霍、京福、徐淮高速公路和徐州觀音機(jī)場，擴(kuò)大徐州、萬寨等港口規(guī)模，完善鐵、公路客、貨運(yùn)輸主樞紐工程，拓寬城市12條出入口道路，建設(shè)一橫一豎兩環(huán)相結(jié)合的快速干道系統(tǒng)和市中心區(qū)"經(jīng)八緯十"主干道系統(tǒng)，預(yù)留輕軌交通系統(tǒng)，加強(qiáng)支路和停車場建設(shè)。7、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)徐州是江蘇省乃至全國重要的能源、工程機(jī)械、食品和建材工業(yè)基地，形成了以機(jī)械、電子、化工、食品、建材工業(yè)為支柱，能源、冶金、紡織、絲綢、輕工、皮革等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)力雄厚的工業(yè)體系。全市擁有各類工業(yè)企業(yè)3萬余家,其中國家級大中型骨干企業(yè)111家。全市有5家企業(yè)跨入全國工業(yè)500強(qiáng)行列，有50多

18、個產(chǎn)品產(chǎn)量、質(zhì)量分別居全國、全省同行業(yè)第一位。2002年全市工業(yè)總產(chǎn)值（列統(tǒng)）600.45億元，其中徐工集團(tuán)74.93億元。主要產(chǎn)品產(chǎn)量:發(fā)電量170.31億千瓦小時,原煤2404.94萬噸，水泥1008.34萬噸,汽車起重機(jī)2961臺,裝載機(jī)3997臺,壓路機(jī)3816臺,車放機(jī)6.88萬部,紗8.89萬噸,布6315萬米,卷煙37.8萬箱,酒精10.82萬噸,豆奶粉系列產(chǎn)品24.88萬噸, 合成洗滌劑7.2萬噸,輕革106.37萬平方米,生鐵48.75萬噸,鋁1.24萬噸,燒堿6.74萬噸，化肥(折100%)19.96萬噸;鐵路客運(yùn)量758.4萬人,貨運(yùn)量1561.19萬噸;全社會

19、公路客運(yùn)量1789萬人,全社會公路貨運(yùn)量5004萬噸;內(nèi)河港口貨物吞吐量1582萬噸;固定電話137.17萬戶,移動電話91.85萬部;建工系統(tǒng)施工企業(yè)房屋施工面積1596萬平米,房屋竣工面積1032萬平米。二、徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長近幾年，徐州市城市建設(shè)發(fā)展迅速，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好。房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，隨著住房貨幣化政策的進(jìn)一步到位，以及住宅消費(fèi)信貸制度的逐步完善，各類住房消費(fèi)持續(xù)增長，新舊住房全面動銷，已基本形成以存量帶動增量，住宅一級市場和二級市場聯(lián)動的良性循環(huán)。2001年底，全市房地產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)20711宗，建筑面積185.25萬平方米，交易金額22.16

20、億元，其中交易額比2000年增長8%，2002年全市累計完成房地產(chǎn)投資35億元，同比增長16.5，商品房施工面積195.02萬平方米，竣工76.3萬平方米，2003年也同樣保持了較高開發(fā)增長率連續(xù)實(shí)現(xiàn)了快速增長的強(qiáng)勁勢頭。2、去年房價小幅上漲，市場供需較為平衡據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年徐州市商品房共交易6808戶，交易面積為79.59萬平方米，平均價格為1488.2元/平方米，一套住房的平均價格要達(dá)到16.52萬元，每平方米比2002年上漲了98.6元。2003年，徐州市共批準(zhǔn)預(yù)售和銷售商品房面積117.53萬平方米，與上年相比減少9.41萬平方米，其中商品住宅批售面積90萬平方米，比上年增加

21、0.62萬平方米，同時，房改房的供應(yīng)量呈逐漸上升勢頭。在市場供應(yīng)充足的前提下，全年共輸商品住宅18730戶（宗），交易面積194.44萬平方米，交易額23.55億元，同比分別增長23.51%,193.%,14.97%。其中增量房產(chǎn)（商品房）交易為11085戶（宗），交易面積120.72平方米，交易額16.76億元，同比增長59.19%,62.09%69.95%；存量房產(chǎn)（私房）交易為7645戶（宗），交易面積73.72萬平方米，交易額7.19億元，同比增長40.81%,37.91%,30.05%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資量理性回落，房屋銷售價格小幅增長，房地產(chǎn)市場供需基本保持平衡。同

22、時保障中、低收入家庭的商品住房仍然供應(yīng)不足，小區(qū)整體品質(zhì)有待提高。3、市場主導(dǎo)客戶Ø 本地客戶為主Ø 以居住置業(yè)為主4、市場特點(diǎn)Ø 良好規(guī)范的政策環(huán)境，成為徐州樓市發(fā)展的助推器Ø 多層穩(wěn)占市場席位，小高層、高層市場逐漸認(rèn)可Ø 辦公樓市場“不溫不火”，商業(yè)房市場勢頭看好Ø 多數(shù)以適宜居住的80-120平方米的面積為主Ø 個性化、過渡性產(chǎn)品市場尚未開發(fā)，觀念尚在轉(zhuǎn)變當(dāng)中5、徐州市房地產(chǎn)板塊劃分u 城西板塊（三環(huán)路以東、西安路以西、二環(huán)北路以南、湖北路以北）城西區(qū)域集中了徐州大部分的工業(yè)企業(yè), 沿主干道淮海路兩側(cè)均為中、小型汽配維

23、修站。整體商品房開發(fā)量不大，物業(yè)總體檔次不高，多為多層住宅，物業(yè)價格較低。但由于開發(fā)較早，加上交通方便為西區(qū)廣大工薪階層的理想選擇，市場銷售較好。u 城北板塊（三環(huán)西路以東、二環(huán)北路以北）起先一直不被看好的北區(qū)因中山路的拓寬、奔騰大道的三線貫通、水泥廠的搬遷、內(nèi)港的搬遷、九龍湖的興建使北區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)出來，物業(yè)將逐漸被廣大購房者所瞄準(zhǔn)，價格上升急速?，F(xiàn)物業(yè)類型主要為多層住宅。u 市中心板塊（西安路以東、解放路以西、黃河北路以南、和平路以北）地理位置優(yōu)越，市政配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃郁，購物環(huán)境得天獨(dú)厚。這一板塊目標(biāo)消費(fèi)群體多為在市中心工作的，人均收入在整個徐州處于頂端。u 城南板塊南區(qū)區(qū)域是

24、以云龍湖、云龍山為中心的風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境好，綠化率高。距市中心較遠(yuǎn)，缺少大型購物場所，但交通方便。從政府對城市未來的規(guī)劃看城市中心將南移，房地產(chǎn)市場前景看好。南區(qū)現(xiàn)多為多層住宅、公寓及別墅，開發(fā)量較大。此外大學(xué)城的建設(shè)又增加了區(qū)域文化氣氛。借助于自然風(fēng)景區(qū)以及市政府的城市向南發(fā)展政策使南區(qū)的物業(yè)在徐州市場中擁有絕對的優(yōu)勢。獨(dú)有的區(qū)域優(yōu)勢也使得其物業(yè)平均價格高于徐州其他區(qū)域同類物業(yè)。二）、徐州市房地產(chǎn)需求市場分析1、徐州市總體需求市場分析² 中心區(qū)板塊依然是消費(fèi)者首選購房的區(qū)域，但購房北移趨勢日漸明朗² 城中與城南居民是較大的區(qū)域購房群體。計劃購房者中1/3為城中居民

25、8; 計劃購房者中，59%以上在城中消費(fèi)和工作² 計劃購房者中，90%的人是徐州常住人口，暫住戶口的消費(fèi)者僅占10%2、市中心板塊需求市場分析 1）、本科以上高學(xué)歷者占到一半，其中，碩士以上學(xué)歷消費(fèi)者占6.52%，在各板塊中最高。 2）、特殊的交通地理位置，云集了近2000家進(jìn)入徐州建立辦事聯(lián)絡(luò)處，對于徐州的辦公市場起到推動作用。 3）、板塊內(nèi)屬于徐州市的絕對商業(yè)中心，商業(yè)氛圍極其濃郁，大型購物中心接踵而來，市場需求潛力巨大。 4）、辦公市場物業(yè)只租不售，租金價格保持在3560元/平方米/月。 5）、高層住宅去化緩慢，市場整體認(rèn)可度不高6）、中心城區(qū)內(nèi)缺乏特殊的過渡產(chǎn)品小戶型單身公寓

26、以及相關(guān)邊緣產(chǎn)品酒店式公寓。3、市場板塊特點(diǎn)分析2004年徐州市第一季度房地產(chǎn)市場基本情況是：房價短期內(nèi)逐步上漲，后期總體將保持平穩(wěn)。東區(qū)房價小幅上揚(yáng)，北區(qū)房價下滑明顯。由于徐州房地產(chǎn)市場以本地消費(fèi)為主本地居民的購買力水平是房價漲跌的決定性因素之一，而經(jīng)濟(jì)適用房的推出也會對房價直到一定的調(diào)節(jié)作用，因此房價總體保持平衡態(tài)勢。2004年一季度的商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積共31.82萬平方米，與2003年同期相比增加9.22萬平方米，其中商品住宅批售面積為27.30萬平方米，比2003年同期增加8.99萬平方米。另外，房改房的二手交易不斷上升，說明存量房產(chǎn)在市場上仍有較強(qiáng)的供應(yīng)水平。據(jù)房地產(chǎn)交易管理部

27、門統(tǒng)計資料分析，2004年一季度共辦理各類房產(chǎn)交易（不含優(yōu)售公有住房）4571戶，交易面積42.04萬平方米，交易額4.66億元，比2003年同期分別提升1.74%、下降9.02%。其中增量住房交易為1910戶，交易面積21.78萬平方米，交易額2.5億元，比2003年同期限分別提升7.24%、提升8.69%和下降6%：存量房產(chǎn)交易2496戶，交易面積18.21萬平方米，交易額1.64億元，比2003年分別提升51%、53.67和81.76%。從上述有關(guān)數(shù)據(jù)中不難看出徐州房地產(chǎn)市場總的特點(diǎn)，表現(xiàn)為市場供需兩旺，成交額明顯上升，具體反映在商品住宅（增量房）銷售比較平穩(wěn)，需求較為旺盛，房產(chǎn)供給略些

28、不足；存量房產(chǎn)市場前景看好，交易數(shù)量增長明顯；二手房熱銷比例上升。2004年，由于徐州市城市化進(jìn)程的不斷加快、住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、置業(yè)投資者增多，導(dǎo)致市場需求急劇增加，同時，土地市場供應(yīng)加大及外地資金的大量進(jìn)入，進(jìn)一步推動增量房產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，使2004年第一季度的房價上漲比較明顯，但各分區(qū)住房房價漲幅不一，從總體上看，目前中心區(qū)的房價仍最高，南區(qū)的房價次之，東區(qū)的房價漲幅較快，北區(qū)的房價略有下降。中心區(qū)：2004年第一季度的住宅均價為2572元，2003年四季度的住宅均價為2568元，上漲了0.16%，該區(qū)域的價格上漲幅度不大。該區(qū)由于可供建設(shè)用地較少，地價較高，上市新盤不多，造成該區(qū)域的

29、房價居高不下。預(yù)計短期內(nèi)該區(qū)域的住房價格上漲空間不大。中心區(qū)雖地處鬧市,但是因?yàn)楸旧韮r格就很高,上升空間較小,二手房市場比較平穩(wěn),另外市區(qū)拆遷幾率較大,有時拆遷補(bǔ)償所得的補(bǔ)償款要比出售房屋還要合算,一般情況下,中心區(qū)住房出租占有很大的比重。東 區(qū)：2004年一季度的住宅均價為1314元，比去年第四季度的住宅均價上漲了14.76%。該區(qū)域的住房價格上漲較快，主要是由黃山壟區(qū)域、金山橋開發(fā)區(qū)的住宅價格上漲以及新上市樓盤如子房美景花園、徐州人家的帶動下形成的。預(yù)計短期內(nèi)該區(qū)域的住房幸均價上漲空間不大。南 區(qū)：2004年一季度的住宅均價為2299元，2003年四季度的住宅均價為2194元，上漲了4.7

30、9%，該區(qū)域的住房價格一直處于上升通道中，沒有回調(diào)現(xiàn)象。目前該區(qū)域的樓盤較多，小區(qū)環(huán)境好，已經(jīng)吸引大量的購房者購買該區(qū)域的住房，使該區(qū)域的住房價格一直在上漲，預(yù)計該區(qū)域的住房價格近期仍會小幅上揚(yáng)。相比北區(qū)二手房市場價格的不斷攀升,南區(qū)則相對穩(wěn)定,前一段時間由于各方大幅度的宣傳,其自身具有良好的自然環(huán)境,南區(qū)住房達(dá)到一種瘋狂購買的程度,特別是風(fēng)華園,許多人都認(rèn)為風(fēng)華園無論是大環(huán)境還是小環(huán)境都非常適宜居住,而且原本的居住人群也提升了整個小區(qū)的層次,于是一度出現(xiàn)了只要是風(fēng)華園的房子就不愁賣。買的肯出錢,賣方敢要價,使風(fēng)華園的價格提前達(dá)到了頂點(diǎn)。一套150平方米左右的房子竟要價32萬,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出26萬左

31、右的正常價格,但是隨著人們購房日益理性,購買者逐漸減少,成交率大大降低。西 區(qū)：2004年一季度的住宅均價為1614元，2003年四季度的住宅均價為1490元。本年一季度與上年四季度相比上漲8.32%。本季該地區(qū)的房價上漲明顯，隨著小康人家等新盤陸續(xù)投放市場，預(yù)計在短期內(nèi)該區(qū)域的房價將進(jìn)一步小幅小漲。 西南區(qū)的二手房價由于位于云龍湖風(fēng)景區(qū)附近,價格一直都比較堅挺,但是價格卻上不去,一直保持在一種程度上,不管是上升還是下降都不是很明顯,其主要原因是由于整個湖濱地區(qū)雖然是一個大型居住區(qū),也比較成熟,但是由于下水管路等公共設(shè)施存在問題,再加上房齡都較長,導(dǎo)致整體環(huán)境上不去,在一定程度上阻礙了房價的上

32、升。 北 區(qū)：2004年一季度的住宅均價為1268元，2003年四季度的住宅均價為1299元，下降了2.38%。該區(qū)域的房價去年上漲較快，幅度較大，主要是春華園等小區(qū)的熱銷帶動的，以及受鼓樓區(qū)政府的遷址影響，本季該區(qū)房價每平方米下降31元。預(yù)計短期內(nèi)該區(qū)域的房價將比較平穩(wěn)，不會有太大的上漲和下跌。自從北區(qū)開始有春華園,北區(qū)的房價就一直處在上升的趨勢，春澤園從剛開始的1200多元/平方米漲到1300多元/平方米,而伴隨著越來越多新建樓盤的帶動,北區(qū)的二手房市場也是只升不降,再加上北區(qū)近年來大環(huán)境的不斷改善,而且北區(qū)是距離中心區(qū)最近的一個區(qū)域,北區(qū)吸引著越來越多的人群,過去是北區(qū)人不想再購買的房子

33、,而現(xiàn)在北區(qū)一些新建小區(qū)的二手房達(dá)到了炙手可熱的程度,而且吸引了大部分中心區(qū)或是西區(qū)的許多購房者，一套春華園70多平方米的住房,最低也要上漲2萬左右,每平方上漲一百七、八十元,而一些房齡不長,戶型比較合理的北區(qū)住房上漲幅度也不小,例如電力醫(yī)院附近的一套80平方米住房,2年前賣的只是7萬多,前一段時間一經(jīng)轉(zhuǎn)手竟然賣到10.8萬,可以說在二手房市場北區(qū)上漲幅度是比較明顯的。北區(qū)新建小區(qū)多數(shù)座落在二環(huán)路左右，距離市中心不過10來分鐘的路程，從恒昌花園、春華園，到永嘉花園，以及正在建設(shè)的天潤花園，便捷的交通再加上不斷改善的生活環(huán)境，各小區(qū)七、八十平方的戶型受到人們普便歡迎。據(jù)了解，永嘉花園此類戶型有七

34、十套左右，自去年6月份開盤以后，短短三個月的時間就已經(jīng)全部售完，其購買者中等著新房結(jié)婚的年輕人也占有相當(dāng)大的一部分，由于剛參加工作不久，手中資金不多，如果買套100多平方米的住房勢必會給自己日常生活帶來資金上的壓力，隨著日后各種條件的成熟再換大的也不遲，而且小面積住宅在二手房市場上也比較容易脫手，從投資方面看，租、售都是非常有利的。另一方面，七、八十平方的小戶型一般都是兩室二廳，戶型結(jié)構(gòu)也比較合理，基本上都是兩室朝陽的設(shè)計，使用起來也非常方便。如圖所示：中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)2003第四季度2568元/1120元/2194元/1490元/1299元/2004第一季度2572元/1314元/22

35、99元/1614元/1268元/上漲0.16%14.76%4.79%8.32%-2.38%三、徐州房地產(chǎn)四大現(xiàn)象分析1、房價艱難攀升的深層次現(xiàn)象分析1）、房產(chǎn)儲備土地仍有剩余，樓市房價不會劇烈攀升2004年4月底，國務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地審批暫停半年。隨后，徐州市執(zhí)行國家暫停土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的決定，并拉開了深放治理整頓土地市場的序幕。目前，徐州市區(qū)房地產(chǎn)供地主要來源于儲備地塊，暫?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”對市區(qū)供地基本沒有影響。近年來市區(qū)通過征用、收回、收購、置換等方式儲備土地，已有8000多畝的國有土地納入儲備庫。據(jù)有關(guān)人士介紹，今年市區(qū)的房地產(chǎn)供地計劃近4000畝，這部分地塊，國愛并未加以限制

36、，只是選擇何時出讓的問題。今年計劃出讓的上述地塊，到目前為止，徐州僅出讓1000多畝，大量地塊掛牌出讓將在近段時間。此外，徐州市的各別開發(fā)商手中還囤積了大量的開發(fā)用地。一些房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地后卻遲遲不進(jìn)行開發(fā)，這也將使得上市樓盤減少，房價上漲。據(jù)了解，徐州市今年將重點(diǎn)開展對1999年以來國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地的使用和供應(yīng)情況的全面調(diào)查，加強(qiáng)對房地產(chǎn)用地的供后監(jiān)管。對上一年度一個縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)土地閑置率超過一定數(shù)量、未到集約考核標(biāo)準(zhǔn)的，將不得擴(kuò)大現(xiàn)有建設(shè)用地規(guī)模。這項(xiàng)措施的施行，也將使掌握在開發(fā)商手里的土地得到開發(fā)、減少土地閑置，增加上市樓盤數(shù)量。2）、知名企業(yè)欲霸市場，零、

37、小開發(fā)商各謀出路徐州久隆集團(tuán)作為本土實(shí)力最為雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其每年的土地開發(fā)量都占徐州市全年土地開發(fā)量的50%，逐步形成壟斷市場的最終目的。近年來，由久隆集團(tuán)開發(fā)的各種項(xiàng)目均以高姿態(tài)、高品質(zhì)、高價位出現(xiàn)在市場之中，如都市家園、子房美景家園、久隆鳳凰城等，不斷引領(lǐng)市場往上行通道前進(jìn)。但徐州市其它實(shí)力較為薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商們將土地收購后，進(jìn)行后期房屋開發(fā)。由于企業(yè)之間的實(shí)力懸殊，資金投放量的差距，零、小開發(fā)商們后期房屋的建造也很少能與久隆物業(yè)抗衡，開發(fā)出來的房屋也沒有什么品質(zhì)而言，再加上地段因素，區(qū)域因素等等，使其不得不以偏低市場的價格來吸引大部分工薪階層，促使零、小開發(fā)商不謀而合的走上市場

38、價格的下行通道，直接影響市場房價的迅速攀升，導(dǎo)致房價至今難以穩(wěn)步上長。2、住宅建筑形態(tài)的市場接受度分析通過調(diào)查，在參考同類城市的經(jīng)驗(yàn)之后，我們就徐州市場來看：多層住宅由于其起步較早，發(fā)展迅速，是目前市較為成熟的物業(yè)形態(tài)，價格相對比較適中，可以滿足中、低層次消費(fèi)群體的需求，整體銷售進(jìn)度較快，市場主流價位均在12801800元/平方米。但隨著徐州城市不斷的規(guī)劃發(fā)展，市中心地段受到了土地供求量減少的限制，土地的稀、缺因素也促使越來越多的開發(fā)將項(xiàng)目定位在小高層和高層的建筑形態(tài)。目前市場現(xiàn)有發(fā)售項(xiàng)目中，已經(jīng)出現(xiàn)了單純采用小高層建筑形態(tài)的項(xiàng)目，但大多數(shù)項(xiàng)目采用多層建筑與小高層相結(jié)合的建筑形態(tài)。而據(jù)我們調(diào)查

39、了解，多層住宅仍是目前徐州房地產(chǎn)市場上需求量最大的商品房類型，高層住宅的發(fā)展?jié)摿薮?。然而高層住宅的價格大大超出多層住宅價格，市場均價為21003000元/平方米左右。如高層住宅價格假設(shè)為2500元/平方米，面積100平方米，總價為250000元，而同等面積的多層住宅總價卻為150000元（1500元/平方米X100平方米）。而易見，高層住宅的價格足可以購買1套半的多層住宅，再加上高層住宅后期昂貴的物業(yè)管理費(fèi)用，不斷提高購房者的門檻，從而使整體市場認(rèn)可度不高，逐漸脫離了市場的購買力，極大的抑制市場有限的消費(fèi)，與此同時外來消費(fèi)也無法對市場形成有效的補(bǔ)給，導(dǎo)致市場對高層住宅的抗性較大，市場認(rèn)可度不

40、高，據(jù)相關(guān)部門問卷調(diào)查統(tǒng)計，75%的市民表示在購買商品房時將會選擇多層住宅，23%的市民表示將考慮高層住宅，只有約2%的市民不求自己會考慮別墅等高檔住宅。調(diào)查顯示，多層住宅仍是目前徐州商品房需求市場的主導(dǎo)類型。3、項(xiàng)目房型面積配比分析從2003年徐州實(shí)際成交量中我們可以清楚地看出，目前消費(fèi)市場將注意力更多的集中在二房、三房，其中兩房的面積段控制在90115平方米，三房的面積段控制在120-135平方米，目前市場供應(yīng)二房與三房的實(shí)際配比在4：6左右。今年土地市場供應(yīng)量稍有控制，價格也將會平穩(wěn)運(yùn)行，不會出現(xiàn)突增或突降現(xiàn)象，適中的總價將致使消費(fèi)市場對面積的需求逐步加大，因此面積需求將會向大轉(zhuǎn)變而變化

41、。4、項(xiàng)目配套設(shè)施分析從2003年至2004年，整體的房產(chǎn)市場對于相關(guān)配套設(shè)施也有相應(yīng)的提高。目前市場現(xiàn)有樓盤項(xiàng)目均有會所、智能化安保系統(tǒng)、寬帶入戶、健身室等一系列最基本的配套設(shè)施，但這些諸如此類的配套，并不能提升項(xiàng)目的品質(zhì)及優(yōu)越性。所以我們認(rèn)為，如要將項(xiàng)目打造成為新城區(qū)中高檔、知名品牌項(xiàng)目，還需配置E時代高級時尚學(xué)習(xí)會所、社區(qū)醫(yī)院、大型主題廣場等住宅項(xiàng)目。四、徐州房地產(chǎn)類型現(xiàn)狀分析1、商業(yè)住宅A.多層住宅隨著對徐州市場深入的調(diào)查了解，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前多層住宅樓仍是市場最為青睞的建筑形態(tài)，占領(lǐng)著市場的一席之地。由于多層住宅其起步較早，在早期的徐州市場中一直處于主力軍地位。經(jīng)過多年的發(fā)展，同時

42、伴隨著人們生活水平的聲速提高，現(xiàn)無論從小區(qū)的規(guī)劃、房型的設(shè)計還是從配套設(shè)施方面都較為成熟，再加上其價位跨度較大，價格也比較適中，可以滿足廣大工薪階層為主的多層次消費(fèi)群體的需求，目前仍為徐州市場的主流。受市場供求量的影響，價格表現(xiàn)也較為活躍。整體銷售進(jìn)度較快，市場主流價位在12001800元/平方米。但其中也不凡高價樓盤，如市中心的蘇堤大廈以及南區(qū)的翠園、彩園，受周圍大環(huán)境的影響其價位均在2000元/平方米以上。B、高層、小高層住宅而小高層、高層相對于多層住宅來說不僅采光好、易于通風(fēng)，而且還具有可觀性，同時它隔音效果好，得房率高等種種因素吸引了市場越來越多的眼球。但由于其起步較晚，目前尚未完全發(fā)

43、展成熟，最明顯的一個問題就是戶型面積偏大，加上此類物業(yè)多位于市中心區(qū)域，無疑又使其價格更上一層樓。同時開發(fā)量的突然增加使現(xiàn)有的市場難以快速消化，以及徐州市物業(yè)管理水平的相對滯后使得其很難入市場主流。C、別 墅徐州市現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目多分布于市區(qū)南面的風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。在相對于其他類型的物業(yè)來說，別墅的目標(biāo)市場較為固定，為消費(fèi)金字塔塔尖的群體，對物業(yè)的要求較高，且目標(biāo)市場需求量有限。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目70%為聯(lián)排別墅，20%雙拼別墅，10%獨(dú)棟別墅。得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢加上項(xiàng)目本身的高檔性使得其價格為住宅物業(yè)中最高者，現(xiàn)市場主價位在3000元/平方米3800元/平方米。2、商業(yè)辦公A.市場

44、特點(diǎn)，兩極分化徐州寫字樓的市場在如今看來，屬價格下跌物業(yè)，市場租金價格相對去年已下沉了5-10元，一直不被市場看好。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，地理位置優(yōu)越，但作為小型的重工業(yè)城市，其市場需求是相對較小的。租賃或購買寫字樓的客戶都是以本地客源為主，占據(jù)了整個市場的85%，外來企、事業(yè)單位只占了市場的15%，由此可見，徐州寫字樓市場外來消費(fèi)體量較小，不能及時的對市場進(jìn)行有效補(bǔ)充、供給，從而導(dǎo)致市場的價格急劇滑落，使整個市場陷入低迷不振的狀態(tài)。目前徐州寫字樓供應(yīng)市場根據(jù)50元/平方米/月為分水嶺形成了較為明顯的兩極分化。 高端市場： 以成功大廈、泛亞大廈為代表的項(xiàng)目，市場租金價格維持在5563

45、元/平方米.月，運(yùn)營空置率基本在3040%之間，景氣度不高。 中低端市場：以盛佳大廈及一些賓館開設(shè)的辦公場所為代表，市場租金價格維持在3045元/平方米.月，基本上不存在空置現(xiàn)象。B、 “只租不售”現(xiàn)象分析通過對徐州寫字樓整個市場的調(diào)研后，我們認(rèn)為寫字樓“只租不售”現(xiàn)象應(yīng)該分為以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析說明：以彭城廣場為中心的商業(yè)區(qū)無論是現(xiàn)在還是將來都將是徐州市的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚。加上徐州特殊的地理位置，將會有越來越多的外地商家進(jìn)入，建立辦事處等。這將對徐州的商業(yè)和辦公樓市場都起到推動作用。巨大的發(fā)展?jié)摿σ惨齺砹烁嗟姆慨a(chǎn)投資者加入。然而，外地商家能夠進(jìn)入市場與城市發(fā)展進(jìn)步也是息息相關(guān)的。目前，徐

46、州辦公樓市場仍處于初級階段，1）、徐州作為發(fā)展中的重工業(yè)城市，由于其城市發(fā)展的現(xiàn)狀，寫字樓市場的定位也受到了相應(yīng)的影響。2）、去年寫字樓市場均價為40-68元，2004年整體價位下滑14%，現(xiàn)市場均價在35-58元；市場本地客戶居多，由于城市人均消費(fèi)水平的限制，對于想購買寫字樓的企、事單位倍感力不從心的。從而導(dǎo)致市場被迫整改營銷路線，租賃方式也就成為市場的主流手段。3）、進(jìn)駐市場的外來消費(fèi)群體較小，后勁不足。2、商業(yè)分析調(diào)研范圍城中主要商業(yè)集中板塊戲馬臺戶部山商務(wù)圈金地商都牌樓市場商務(wù)圈歐洲廣場薇園小區(qū)附近調(diào)研重點(diǎn)住宅項(xiàng)目的規(guī)模、價格、現(xiàn)狀、物業(yè)形態(tài)、營銷手段等；住宅項(xiàng)目的商鋪價格、形態(tài)；商業(yè)

47、街、沿街商鋪的售價、租金及空租情況。1、徐州市主要商業(yè)街簡介徐州房產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)主要?dú)w納為“兩級密度”、“三角鼎立”。第一密度的“三角鼎立”為：戲馬臺戶部山商務(wù)圈，金地商都牌樓市場商務(wù)圈，歐洲廣場薇園小區(qū)附近。第二密度的“三角鼎立”為：東部東苑居住區(qū)，其民富園、民祥園、民怡園人氣旺盛，商業(yè)投資也成熱點(diǎn)：南部中國礦業(yè)大學(xué)及風(fēng)華園、大學(xué)城附近，商業(yè)交易數(shù)量可觀。l 戲馬臺商圈：主要商業(yè)形態(tài)以古玩、字畫等傳統(tǒng)地攤為主，形成了極為濃郁的地方傳統(tǒng)商業(yè)氣息與風(fēng)格。l 金地商都商圈：位于徐州商業(yè)中心地帶，主要以商業(yè)零售百貨為主，多以大型的購物廣場出現(xiàn)，人氣極為旺盛，是徐州核心商業(yè)零售中心。l 歐洲廣場商圈：位

48、于徐州市淮海路西側(cè)，主要以家電批發(fā)零售業(yè)為主。2、區(qū)域主要商業(yè)街租金及售價狀況金地商都：90150元/月，即35元/日。從金地商都一期面積銷售情況看，市場熱捧小面積反租現(xiàn)象。彭城百貨：6080元/月，即22.5/日。華聯(lián)商廈：90120元/月，即34/日。西苑賓館：90150元/月，即35/日。中山北路部分商鋪?zhàn)饨穑夯驹?5002100元/間/月，一般20即90105元/月（33.5元/日）。以上租金均為沿街商鋪的租金。商鋪市場價格一般維持在1000025000元/平方米的水平，獨(dú)立性強(qiáng)的商鋪銷售情況良好，市場接受度比較高。在本項(xiàng)目周圍的幾個商業(yè)項(xiàng)目中，有商鋪在銷售的樓盤并不多。價格范圍地理

49、位置項(xiàng)目名稱市場價格1萬-1.5萬元/平米古彭廣場西北角黃河.景圓（大堂前10米）15000元/平方米青年路小學(xué)西皇城大廈 （一樓）15000元/平方米淮海西路人民廣場對面新都大廈13000元/平方米解放路與大同街交叉口處12000元/平方米9500-11500元/平米戶部山步行街B1-4 10000元/平方米古彭廣場西北角黃河.景圓（大堂后10 米） 11500元/平方米青年路小學(xué)西皇城大廈（二樓）10000元/平方米9500-10000元/平米彭城晚報社對面10000元/平方米下淀路下淀派出所西世紀(jì).錦圓9500元/平方米民主南路開明市場北開明公寓9500元/平方米二環(huán)西路人民廣場西萬通佳

50、苑10000元/平方米 3、淮海路段市場租金價格基本上在18002400元/間·日，即105150元/·月（3.55元/·日）。l 淮海路西段（項(xiàng)目周邊段）： 新一佳超市，20平方米鋪，適合經(jīng)營眼鏡、鐘表、工藝品等，月租3000元，合5元/m²·天；友誼商場：1F經(jīng)營鞋、化妝品、珠寶及煙酒等，租金5.5元/m²·天； 2F主要經(jīng)營男裝；三樓主要經(jīng)營女裝；二、三層夾層主要經(jīng)營女性休閑服飾。華美商廈：-1F經(jīng)營鞋類，租金40-50元/m²·月；1F化妝品、煙酒、珠寶等，租金120-180元/m²&#

51、183;月； 2F女裝租金60-110元/m²·月；3F男裝租金40-50元/m²·月；4、5F經(jīng)營家電等，租金35元/m²·月。路南側(cè)門面：20平方米，月租3000元，合5元/m²·天；礦山東路沿街鋪：30平方米，月租1300-1400元，合1.5元/m²·天；l 淮海路（蘇堤北路至西安北路）歐洲商城：1746平方米店鋪，月租11萬，合2.1元/m²·天；20平方米店鋪，月租3000元，合5元/m²·天；規(guī)劃設(shè)計院對面：25平方米，月租10000元，合1

52、3元/m²·天；l 淮海路（西安北路至中山北路）瑞銀時代購物廣場：沿街鋪面1F 16元/m²·天；2F 8元/m²·天；金地商都：第一年租金打6折；1F 160-180元/m²·月；2F 扣點(diǎn)28%以上。 結(jié)論： 從上面市場調(diào)查結(jié)果可以看出，淮海路作為徐州市中心的核心商業(yè)街，其租金價位呈正態(tài)分布趨向，即從東、西向中心地帶逐漸升高?；春Ｂ肺鞫蔚纳虉鰞?nèi)租金及門面房租金基本集中在5元/m²·天；向古彭廣場方向漸升至8元/m²·天、13元/m²·天，最高可達(dá)16元

53、/m²·天。 4、商業(yè)項(xiàng)目介紹A、金地商都二期地理位置：金地商都位于徐州市中心的黃金地段，四面臨街，面臨國際商廈，彭城廣場，北接徐州市中心農(nóng)貿(mào)市場牌樓市場，東側(cè)為彭城路商業(yè)街，連接市總體規(guī)劃彭城路步行街，西側(cè)為徐州市主干道中山北路。開發(fā)商：天信房產(chǎn)公司總建筑面積：約15萬平方米，一期工程總面積10萬余平方米。商業(yè)模式：Shopping Mall集超市，專業(yè)商場，生態(tài)步行街、專賣店、休閑、餐飲、娛樂等為一體的一站式購物中心。開盤時間：2003.4.18建筑形態(tài)：整個商場共六層，地上四層，地下二層。地下二層為大型停車場。地下一層18000多平方米， 分層布局：地下一層國際大型超

54、市“家樂福”一層“精品廣場”，商鋪挑高6米；二層為主力百貨，本地百貨業(yè)龍頭“徐州百大”整層經(jīng)營；三層為文化廣場，家電城、中式快餐；四層為“新人新居”，主營精品家具、潔具、燈具、家飾、布藝等。工程節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目一期工程2002年8月18日正式開工，2002年11月18日完成正負(fù)零零以下工程，2003年1月20日主體結(jié)構(gòu)封頂，2003年9月一期工程全面竣工，2003年10月1日試營業(yè)，2004年1月1日正式開業(yè)。主體推廣語：五鉆級 黃金旺鋪 六大保障 徐州中心商圈黃金地塊，人流、錢流匯聚之地購物、休閑全新時尚（Shopping Mall）銷售模式：金地商都二至四層引進(jìn)全新的投資理念產(chǎn)權(quán)式，實(shí)行“大商場

55、、小業(yè)主”的經(jīng)營模式，即把大型商場的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離，達(dá)到投資平臺的擴(kuò)大與經(jīng)營空間的需要，確保商場經(jīng)營的商品位與高標(biāo)準(zhǔn)，客戶在購鋪1112年為“無理由退鋪年” 即投資者屆時若想把商鋪兌現(xiàn)，可按原先購買總價把商鋪退還開發(fā)公司。銷售價格：1500030000元/平米銷售模式:反租形式招租狀況：目前一期首層已經(jīng)完成整體招租的90%以上，多數(shù)為時尚精品服飾等；三樓為電腦大賣場，目前出租率接近80%租金價格：首層租金價格3-5元/平方米.天五、未來徐州市房產(chǎn)市場發(fā)展前景1、市場需求急劇上升，市場價格緩坡上揚(yáng)Ø 從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房地產(chǎn)是拉動內(nèi)需的主要動力。政策將會進(jìn)一步的向房地產(chǎn)業(yè)的

56、傾斜。Ø 住宅消費(fèi)環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化，市場潛力將進(jìn)一步挖掘。Ø 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)將拉動住宅的消費(fèi)。同時將形成新的區(qū)域概念。Ø 交通便利成為購房者選房的第一考慮要素，樓盤質(zhì)量將受到越來越多的消費(fèi)者的重視，而物業(yè)管理與小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計則對高尚住宅小區(qū)提出了更高的要求。Ø 消費(fèi)者的價格承受能力與主流付款方式按揭貸款的償付能力都有所提高。Ø 消費(fèi)者的個性消費(fèi)特征日益明顯，并表現(xiàn)出較強(qiáng)的“板塊消費(fèi)特性”，又處于不斷變化之中，加強(qiáng)對消費(fèi)者的研究成為開發(fā)商的必修課題。2、徐州市場前景Ø 按我國城鎮(zhèn)小康居住標(biāo)準(zhǔn)18平方米/人計算，徐州現(xiàn)有人口164萬人，總需

57、要1963.8萬平方米住宅，而實(shí)有住宅居住面積818.57萬平方米，僅為需求的41.7%，可見該市住宅潛在需求空間很大，市場住宅潛在需求空間很大。Ø 加之居民收入的進(jìn)一步提高和住房金融政策的逐步完善，住宅有效需求會有一個大幅度的提升。Ø 另外，從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，徐州二級市場開放以及相關(guān)配套政策框架已基本形成，二、三級市場的聯(lián)動效應(yīng)加速了住宅潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。Ø 最后，WTO將會帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，政府會引資上出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，以寬松的政策環(huán)境引外商來徐投資置業(yè)，也將會給徐州房地產(chǎn)市場帶來新的商機(jī)。有效需求的增長，促進(jìn)了房價的市場的活躍。Ø 此外，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，土地將越來越稀缺。土地的稀缺性決定