深圳市度房地產(chǎn)市場報告

1、 2013年深圳市房地產(chǎn)市場年度總結(jié)報告目錄(一)市場綜述4(二)宏觀經(jīng)濟概況4(三)行業(yè)發(fā)展概況51.全年行業(yè)政策盤點52.行業(yè)發(fā)展概況6(四)市場表現(xiàn)81.一級市場81.1土地供給81.2土地成交101.3一級土地市場總結(jié)122.二級市場122.1深圳市新增批售面積122.2深圳市成交量132.3深圳市成交均價142.4深圳市未來供應(yīng)量152.52013年典型項目監(jiān)控163.三級市場193.1全市二手房成交走勢193.2各區(qū)域二手房成交情況203.32013年深圳六大區(qū)域走勢分析223.4龍華新區(qū)二手房情況223.5深圳市三級市場整體情況24(五)后市展望251.常態(tài)化調(diào)控持續(xù)，長效調(diào)控機

2、制有望建立252.市場資金有所趨緊，短期限貸限購政策難以退出，剛需將支撐樓市總體趨穩(wěn)263.庫存充足，新盤扎堆，新增供應(yīng)持續(xù)增加274.成交活躍，房價穩(wěn)定285.未來甲級寫字樓供應(yīng)將持續(xù)增加，整體租金水平承壓296.“工改工”項目入市、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地容積率提高致使研發(fā)辦公物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增加297.一手買賣市場成交保持活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)30(六)2013年寶安區(qū)產(chǎn)品總結(jié)分析311.寶安區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析312.寶安區(qū)成交產(chǎn)品面積段結(jié)構(gòu)分析313.2013年典型樓盤供應(yīng)戶型面積段分析324.2013年寶安熱點區(qū)域戶型特點研究334.1一房戶型分析344.2兩房戶型分析354.3三房戶型分析38

3、4.4四房戶型分析404.5五房戶型分析424.6復(fù)式戶型分析43(七)2013年市區(qū)（南山、福田、羅湖）產(chǎn)品總結(jié)分析461.產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)分析462.主力戶型各面積段比例分析463.典型樓盤戶型情況474.2013年熱點區(qū)域戶型特點研究494.1一房戶型特點分析504.2二房戶型特點分析514.3三房戶型特點分析524.4四房戶型特點分析544.5五房及以上戶型特點分析574.6復(fù)式戶型特點分析59(一) 市場綜述一級市場：2013年，深圳土地市場全年實際供應(yīng)土地53宗，供應(yīng)面積143.58萬平米。其中含居住用途土地2塊，8.55萬平米；成功出讓3塊，13.27萬平米。供應(yīng)相對2012年有所下

4、滑，但出讓金因前海土地拍出暴漲三倍。二級市場：2013年，深圳一手住房批售面積612.53萬平米，同比上漲14.94%；成交面積438.34萬平米，同比上漲19.52%；供銷比1.4：1。成交均價為21626元/平米，同比上漲14.39%。供應(yīng)量和成交量均超過2012年，原關(guān)內(nèi)成交占比下滑至13%，全市成交均價站穩(wěn)兩萬。龍虎榜成交量最大的前十名占全市總成交量約27%。三級市場：2013年，深圳二手住房成交面積為731.27萬平米，同比上漲49.82%；成交均價為21679元/平米，同比上漲14.82%?？偟膩碇v：2013年，深圳住宅市場整體呈現(xiàn)放量上揚的態(tài)勢，關(guān)外市場成交占比繼續(xù)提升。一手房市

5、場穩(wěn)步增長，成交面積上漲15%、成交均價上漲14%；二手房市場方面，成交量大漲50%，成交均價超一手房均價，上漲15%。(二) 宏觀經(jīng)濟概況據(jù)深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1-10月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值4557.07億元，比上年同期增長8.6%，增速與前三季度持平，比去年同期提高3.1個百分點，呈平穩(wěn)增長。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，全市實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1956.56億元，同比增長12.9%，增速比前三季度提高0.4個百分點，比去年同期提高0.8個百分點，達(dá)到今年以來的最高增速。社會消費品零售總額增速持續(xù)回升，1-10月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額3579.68億元，同比增長9.8%，增速比前三

6、季度提高0.2個百分點，也達(dá)到今年以來的最高增速。外貿(mào)出口增速回落，全市進出口總額4496.53億美元，增長20.8%，增速比前三季度回落4.3個百分點。財政金融運營狀況良好，全市實現(xiàn)公共財政預(yù)算收入1538.35億元，增長17.0%；公共財政預(yù)算支出1246.35億元，增長7.4%。深圳整體經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，總體運行良好。(三) 行業(yè)發(fā)展概況1. 全年行業(yè)政策盤點l 住建部：2013年繼續(xù)限購政策 住建部1月25日表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸，稅收政策和限購措施，堅決抑制投機性住房需求，支持合理自住和改善性需求。繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。l 國五條出臺，個人住

7、房房產(chǎn)稅改革試點范圍望擴大 完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制； 堅決抑制投機投資性購房； 增加普通商品住房及用地供應(yīng)； 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)； 加強市場。此外，會議明確提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，房價上漲過快的城市將問責(zé)地方政府。 l 深圳：騙取房產(chǎn)等級成功罰房價10%2月25日，深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例修訂獲得市人大常委會表決通過，對于以欺騙手段騙取登記的行為，加大了處罰力度，規(guī)定按房地產(chǎn)登記價格的5%處以罰款，而獲得核準(zhǔn)登記的，登記機構(gòu)可以決定撤銷核準(zhǔn)登記。并房地產(chǎn)登記的10%處以罰款。l 國務(wù)院：個人售房差價按20%繳個稅2013年3月新國5條細(xì)則規(guī)定二手房交易從嚴(yán)按差額20%征

8、稅。l 國務(wù)院：支持首套自住房需求2013年7月5日，國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布了金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級指導(dǎo)意見提及支持首套自住房的需求。l 中央定調(diào)下半年經(jīng)濟工作，平穩(wěn)樓市促市場健康發(fā)展2013年7月30日，中共中央政治局會議提出，積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥地推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。l 發(fā)改委：下半年擴大房產(chǎn)稅試點范圍。l 國務(wù)院：力推保障房。l 深圳國土委：繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。l 深圳研究調(diào)整二套房貸款首付比例，八措施控房價。2013年10月11日上午，深圳召開全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議，提出加強差別化信貸政

9、策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。l 11月6日深圳二套房首付上調(diào)至七成。l 深圳2014年計劃供應(yīng)保障房2.8萬套。2. 行業(yè)發(fā)展概況l 2013年全年新房均價呈現(xiàn)前高后低走勢，月度均價均高于2012年。2013年12月均價同比漲幅13.88%，遠(yuǎn)高于去年深圳市人均可支配收入8.6%的實際增幅。l 房地產(chǎn)十年九調(diào)，2004年至今，深圳市新建商品住宅價格累計漲幅262%。深圳市2006-2013年10月年房地產(chǎn)投資額走勢圖（億元） 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳統(tǒng)計局l 從2006年起，深圳固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步上升，其中房地產(chǎn)投資額也隨著上升； 但2013年固定資產(chǎn)投資額

10、有下降趨勢，預(yù)計全年的投資額將低于2012年。 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳統(tǒng)計局(四) 市場表現(xiàn)1. 一級市場1.1 土地供給l 土地供應(yīng)概況從2010年起，深圳土地供應(yīng)開始逐步下滑；2013年依舊延續(xù)下滑態(tài)勢。 受困土地緊缺，招拍掛土地供應(yīng)量逐年下滑，全市主要以工業(yè)、商業(yè)辦公用地為主，居住用地供應(yīng)極少。2013年全年各地區(qū)招拍掛土地供應(yīng)面積為161.49萬平米，實際供應(yīng)143.58萬。 其中純居住用地僅兩塊共3.99萬 。深圳2009-2013年土地掛牌面積供應(yīng)走勢（萬） 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳國土局深圳2013年各區(qū)土地供應(yīng)情況一覽表（萬）行政區(qū)二類商業(yè)用地工業(yè)用地居住用地居住用地+商業(yè)用地其他商

11、業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及商業(yè)辦公用地商業(yè)性辦公用地總計寶安1.464.345.8福田22光明新區(qū)39.731.6541.38龍華新區(qū)5.255.25南山9.430.690.4544.9455.51龍崗11.030.3311.36坪山新區(qū)1.58.423.33.2916.51前海23.6823.68總計1.570.073.995.254.0746.5930.02161.49 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳國土局l 部分區(qū)域土地供應(yīng)深圳城市更新項目較多，由于很多項目2010年集中公示，2013年公示項目較少。深圳2009-2013年土地掛牌面積供應(yīng)走勢（萬）深圳2013年各區(qū)土地供應(yīng)情況一覽表（萬）辦公工業(yè)工業(yè)+保障

12、房居住商業(yè)商業(yè)+居住商業(yè)辦公總計寶安1.8516.012.643.462.5626.53大鵬1.8413.114.95福田0.7115.374.0820.16光明7.37.3龍崗4.9619.643.0134.2261.83羅湖0.935.176.1南山1.824.654.210.67坪山15.8315.83總計8.431.8519.6424.194.4993.9310.84163.37 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳國土局l 小結(jié) 從2010年起，由于城市更新目標(biāo)基本確定，申報城市更新項目數(shù)量將會越來越少。 2013年各地區(qū)城市更新土地供應(yīng)面積為163.37萬平米，下滑趨勢明顯。 包含居住、商業(yè)及辦公

13、等的綜合用地供應(yīng)量最多；而純居住用地的供應(yīng)量較高。1.2 土地成交l 土地成交概況受困土地緊缺，招拍掛土地供應(yīng)量逐年下滑，全市主要以工業(yè)、商業(yè)辦公用地為主，居住用地供應(yīng)極少。深圳2009-2013年土地掛牌面積供應(yīng)走勢（萬）深圳2013年各區(qū)土地供應(yīng)情況一覽表（萬）行政區(qū)高等院校+工業(yè)用地工業(yè)用地其他居住用地居住用地+商業(yè)用地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及商業(yè)辦公用地商業(yè)性辦公用地總計寶安1.461.46福田0.1822.18光明新區(qū)34.254.721.6540.62龍華新區(qū)6.685.2511.93南山1.1880.4542.220.3452.19坪山新區(qū)28.693.293.31.536.78前海18

14、.5418.54總計1.1879.0810.548.025.2545.3720.88163.7 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳國土局l 小結(jié) 深圳土地成交良好，極少有土地流拍。 2013年由于前海拍出土地，深圳成體土地出讓金額暴漲。 從土地類型來講，成交土地中工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商業(yè)辦公用地為主，包含居住用地的土地成交量共13.27萬平米，占比僅為8.11%。l 部分區(qū)域土地成交深圳住宅用地競爭激烈，土地溢價率較高。前海終于有土地出讓，價格較高。地塊編號行政區(qū)用途占地面積（萬）建筑面積（萬）成交日期金額（億元）樓面地價（元/）競得者溢價率A614-0479光明新區(qū)居住用地4.7218.871月15日

15、14.17472普寧市盛迪嘉置業(yè)投資有限公司76.00%A816-0050龍華新區(qū)居住+商業(yè)用地5.2526.2310月16日38.214563中海地產(chǎn)91.00%G11337-0095坪山新區(qū)居住用地3.303513.21412月23日9.87416.38江西政力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司211.11%T201-0077前海商業(yè)性辦公用地4.9232.047月26日51.916195卓越置業(yè)集團有限公司48.00%T201-0075前海商業(yè)性辦公用地5.7545.027月26日71.815948卓越置業(yè)集團有限公司53.00%T201-0078前海商業(yè)性辦公用地6.1850.038月16日10921

16、787華潤置地有限公司62.00%T102-0244前海商業(yè)性辦公用地1.2715.0011月27日24.3316220前海世茂投資（深圳）有限公司0.41%T102-0245前海商業(yè)性辦公用地0.426.4011月27日16.325468.75深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司63.33% 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳國土局l 小結(jié) 深圳居住用地競爭激烈，今年已拍出三塊含居住用途土地都實現(xiàn)高溢價率。尤其是13年最后一宗居住用地，溢價率高達(dá)211%。 前海終于有土地供應(yīng)，五宗土地價格驚人，單塊土地最高拍出109億。 中海地產(chǎn)競得龍華居住+商業(yè)用地，光明和坪山的兩塊純居住用地分別由普寧盛迪嘉置業(yè)和江西政力競得

17、。 1.3 一級土地市場總結(jié) 關(guān)鍵點1：2013年土地市場供應(yīng)持續(xù)下滑。住宅用地因為量少而遭到瘋搶，前海土地拍出導(dǎo)致土地出讓金暴漲。 關(guān)鍵點2：城市更新項目前幾年集中公示， 2013年公示項目較少。 關(guān)鍵點3：由于深圳土地極缺，2014年預(yù)計新增土地將進一步減少，與此同時，城市更新占土地供應(yīng)總量的比例將增大。 2. 二級市場2.1 深圳市新增批售面積2013年深圳二級市場批售面積為564萬，成交面積為439萬，全市年度成交均價21626萬元/，預(yù)計2014年市場批售面積將達(dá)到將近800萬，新盤數(shù)量將在90個左右。l 深圳市新增批售面積分析 2012年下半年以來市場的迅速回暖，導(dǎo)致全年開發(fā)商拿預(yù)

18、售的總量大幅攀升； 2013年批售面積564萬，同比增長11.68%， 處于相對高位水平。備注：數(shù)據(jù)來源于深圳房管局2.2 深圳市成交量l 2013年開發(fā)商推盤量基本與去年持平，總供應(yīng)434萬，同比增14.2%。 l 市場成交維持2012年下半年以來的熱度，全年成交439萬，同比增長19.4%。 備注：數(shù)據(jù)來源于深圳房管局2.3 深圳市成交均價l 房地產(chǎn)十年九調(diào)，2004年至今，深圳市新建商品住宅價格累計漲幅高達(dá)262%。備注：數(shù)據(jù)來源于深圳房管局l 2013年全年新房均價呈現(xiàn)前高后低走勢，月度均價均高于2012年。l 2013年12月均價同比漲幅13.88%，遠(yuǎn)高于去年深圳市人均可支配收入8

19、.6%的實際增幅。備注：數(shù)據(jù)來源于深圳房管局2.4 深圳市未來供應(yīng)量2014年將有90多個新盤入市，可供應(yīng)面積達(dá)到近800萬平，較2013年預(yù)測數(shù)目增加近兩成。總體來看，福田、羅湖供應(yīng)量占比相對較少，舊改項目供應(yīng)占較大比重；龍崗、龍華及寶安等關(guān)外區(qū)域，由于占地面積相對較大，供應(yīng)占比較高，且均有過千套的大體量項目入市，小戶型是其供應(yīng)主力，三區(qū)將繼續(xù)在2014年的剛需市場上發(fā)力。南山、鹽田均有純豪宅項目入市，在全市豪宅市場占據(jù)較大的比重，兩區(qū)也是未來一年改善型及高端市場的重要戰(zhàn)場。2014年總體應(yīng)量有增無減，供應(yīng)市場將又是一個熱鬧年。2.5 2013年典型項目監(jiān)控l 以下為深圳各大區(qū)域（福田、羅湖

20、、南山、龍崗、鹽田）的重點樓盤情況，其中福田、南山以豪宅為主，龍崗和寶安以剛需為主，鹽田、羅湖在售樓盤較少。l 2013年度銷售較好的區(qū)域為龍崗和寶安區(qū)，主要戶型為剛需戶型，熱銷戶型集中于80-100.區(qū)域項目名稱項目位置物業(yè)類型開發(fā)商開盤時間占地面積容積率建筑面積成交套數(shù)均價福田天御香山紅荔西路與農(nóng)軒路交匯處西南住宅農(nóng)科地產(chǎn)2013.03.30274003.110500076445578合正香蜜原著福田香蜜湖福田外國語學(xué)校僑香校區(qū)旁高尚住宅合正地產(chǎn)2013.04.20217003.06500051941031京基濱河時代廣場下沙村濱河路與東涌路交界處公寓,商鋪,寫字樓,商業(yè)綜合體京基地產(chǎn)20

21、13.08.10434708.7353600020843450蘭江山第福田區(qū)香蜜湖北蓮塘尾片區(qū)北環(huán)大道以北豪宅別墅蘭江地產(chǎn)2012.08.04608992.9029209938335575萬澤云頂香蜜湖福田區(qū)香蜜湖路北香蜜湖半山區(qū)住宅豪宅別墅玉龍宮實業(yè)2013.04.27280033.229037010039294深物業(yè)廊橋國際深圳皇崗口岸住宅商鋪皇城地產(chǎn)2011.09.17187813.07978698131096君臨天下深圳高爾夫以南住宅君豪實業(yè)2012.09.2073796.5545704634768嘉州富苑深圳市福田區(qū)新洲村，緊鄰新洲村牌坊住宅公寓福城投資2012.04.2180686

22、.0708394628221山語清暉福田區(qū)香蜜湖福龍路西側(cè)、北環(huán)大道北側(cè)的香蜜湖半山區(qū)住宅華來利2013.11.30500002.92450001142772深物業(yè)彩天怡色彩田路西、蓮花路北、彩云路東住宅商鋪深物業(yè)2011.12.2443986.0224431025086羅湖合正榮悅羅湖區(qū)文錦中路螺嶺外國語小學(xué)對面住宅合正地產(chǎn)2012.10.15296955.520824434435848京基云景梧桐深圳市羅湖區(qū)梧桐山南麓半山住宅別墅京基地產(chǎn)2013.08.17229352.17606115242167新世界四季御園深圳市羅湖區(qū)蓮塘片區(qū)西側(cè)住宅新世界地產(chǎn)2013.11.02187829.323

23、800012633636港澳八號羅湖深南東路與東門中路交匯處東北角住宅港豐地產(chǎn)2012.02.25248913.45425529826538南山鯨山覲海深圳蛇口鯨山別墅區(qū)住宅別墅招商地產(chǎn)2013.05.18543901.9616583526457080棲游記深圳市南山區(qū)后海大道與花果山路交匯處住宅廣容發(fā)投資2013.01.06184134.9813000084529942純水岸十四期南山區(qū)華僑城片區(qū)豪宅華僑城地產(chǎn)2012.07.04110564.376737415260367后海雅園南山區(qū)后海大道與招商東路交匯處住宅新潤園地產(chǎn)2013.07.0690015.094585924738817水木丹

24、華深圳市南山區(qū)學(xué)苑大道以南住宅塘泰投資2013.06.29180005.513684526430940寶能華府南山西麗中心區(qū)地鐵5號線留仙洞站B出口住宅寶能地產(chǎn)2012.11.1176214.34919522228021恒裕濱城南山區(qū)招商東路與中心路交匯處住宅恒裕實業(yè)2013.09.19478123.833000011748317荔海春城南山東濱路與興工路交匯處西南住宅京地投資2013.05.28160673.25140213134343山海津深圳.南山.蛇口港住宅地鐵集團2013.12.141296512.3630630011221350陽光里雅居南山區(qū) 南光路以西，學(xué)府路以南，桂廟路以北住

25、宅集泰實業(yè)2012.05.2685936.27112516130755寶安中航天逸龍華新城人民路與騰龍路路交匯東側(cè)住宅中航地產(chǎn)2012.12.08535683.2376070153722411中信領(lǐng)航深圳市大前海航空新城寶安大道與航城大道交匯處住宅中信地產(chǎn)2012.09.08641173.2276853147816289水榭春天六期深圳龍華人民南路(從福龍路轉(zhuǎn)人民路直抵)住宅水榭花都地產(chǎn)2013.04.14400003.2129000121123262特發(fā)和平里龍華新區(qū)大浪街道和平路與布龍路交匯西南角住宅公寓商鋪特發(fā)集團2013.06.02753884.0446038101920455公館18

26、66龍華新城梅隴路與民興路交匯處住宅商業(yè)綜合體綠景地產(chǎn)2012.08.19340602.9200563108822166幸福城寶安龍華新區(qū)和平路和清泉路交匯處住宅公寓商鋪寫字樓永晉盈投資2013.05.11709573.539000089821890仁山智水寶安龍華新區(qū)觀瀾街道環(huán)觀南路以北（梅觀高速以東）鷺湖國際住區(qū)住宅別墅城建集團2012.10.251946451.555010955919988星河盛世深圳市龍華新區(qū)梅龍路與民樂路的交匯處住宅公寓星河地產(chǎn)2012.04.29693484.36460000102322518懿花園寶安觀瀾街道住宅別墅和黃地產(chǎn)2012.10.13851841.81

27、8633972220461光明大地二期深圳市光明新區(qū)觀光路住宅別墅金城光明地產(chǎn)2013.10.19670792.020000082818304龍崗佳兆業(yè)城市廣場二期華為科技城 坂雪崗大道與雪崗北路交匯處住宅佳兆業(yè)地產(chǎn)2013.12.22264424.88164000212620572信義御城深圳市地鐵3號線橫崗地鐵站B出口住宅信義地產(chǎn)2013.01.20739744.0371090166517162信義嘉譽山深圳市地鐵環(huán)中線五和站C出口住宅信義地產(chǎn)2013.01.131000003.25400000131921004融湖中心城龍崗區(qū)平湖平新路與平龍路交匯處住宅崗宏集團2012.11.10230

28、0003.9670000082112847遠(yuǎn)洋新干線深圳地鐵3號線龍城廣場站、南聯(lián)站之間住宅公寓商業(yè)綜合體遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012.12.251306344.0355000081414705萬科金域緹香二期深圳新城站坪山新區(qū)中心區(qū)住宅萬科地產(chǎn)2012.08.25449333.231000069913476樂城地鐵3號線荷坳站旁住宅商業(yè)綜合體荷康城地產(chǎn)2012.12.02516434.1428000073915569金地名峰深圳市龍崗區(qū)主干道寶荷路和沙荷路交匯處，馬巒山麓之北，正中高爾夫球會之南住宅金地集團2012.09.22393163.013000069316734龍崗大道一號深圳龍崗龍崗大道（原深

29、惠路）木棉灣地鐵站B出口出站即到住宅公寓佳兆業(yè)地產(chǎn)2013.01.26193935.013555487422251保利上城龍崗區(qū)深惠大道與怡翠路交匯處住宅公寓商鋪寫字樓保利地產(chǎn)2011.11.19699923.8535394063616655鹽田泊郡明珠大道與洪安路交匯處商業(yè)綜合體鴻泰實業(yè)2013.01.19110954.06346725816786梧桐春曉梧桐半山住宅東海成地產(chǎn)2013.08.3189112.603270811022281中英街壹號鹽田區(qū)沙頭角中英街門口住宅商鋪中銀信置業(yè)2012.11.0493905.04695549258643. 三級市場3.1 全市二手房成交走勢2013

30、年深圳二手住宅的掛牌均價同比大漲30%，達(dá)26395元/平方米（1-12月加權(quán)平均，下同），顯示共成交二手房95527套，環(huán)比增45%，與2007年10564元/平方米相比，房價漲幅接近一倍。2011下半年開始市場走弱。3月份受“國五條傳聞，市場單月?lián)屵^戶，成交量獨高。2011年7月二手住宅按評估價征稅； 2012年10月，二手商業(yè)辦公物業(yè)按評估價征稅； 2013年3月，受到“國五條”傳聞影響，市場搶過戶。2013年商品房成交855.93萬，同比增長45%。商品住宅成交682.44萬平米，同比增長60%。l 二手房市場由于關(guān)內(nèi)市場供應(yīng)充足，相對于新房，關(guān)內(nèi)占比明顯較高。 l 2013年，商品住

31、宅關(guān)內(nèi)成交量占比為54%。 數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)精準(zhǔn)指數(shù)3.2 各區(qū)域二手房成交情況l 2013年深圳各行政區(qū)二手房成交分析二手房市場受供應(yīng)影響較少，原關(guān)內(nèi)四區(qū)成交占比為54%，原關(guān)外兩區(qū)僅為46%。特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量之比為1.15：1，特區(qū)內(nèi)二手房成交面積4566702平方米，同比增加33.1%，成交套數(shù)54392套，同比增加44.2%；特區(qū)外二手房成交面積3956669平方米，同比增加五成，成交套數(shù)40740套，同比增加45.1%。數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)羅湖區(qū)二手房成交面積1271311平方米，同比增加23.5%，成交套數(shù)16783套，同比增加38.0%。福田區(qū)二手房成交面積172729

32、3平方米，同比增加42.0%，成交套數(shù)19567套，同比增加53.4%。南山區(qū)二手房成交面積1388072平方米，同比增加33.3%，成交套數(shù)15747套，同比增加38.8%。鹽田區(qū)二手房成交面積180026平方米，同比增加25.7%，成交套數(shù)2295套，同比增加58.1%。寶安區(qū)二手房成交面積1679442平方米，同比增加34.5%，成交套數(shù)18207套，同比增加38.6%。龍崗區(qū)二手房成交面積2277227平方米，同比增加65.5%，成交套數(shù)22533套，同比增加五成。3.3 2013年深圳六大區(qū)域走勢分析2013年深圳二手房的成交量保持在一個較高的體量上運行，1月份延續(xù)去年的活躍交易氛圍

33、，以8530套的巨量成交拉開2013年的序幕，2月份受農(nóng)歷新年的影響，成交量季節(jié)性回落至3840套，為年內(nèi)單月最低，3月份在按過戶價征稅的政策影響下，市場上演一波與時間賽跑的瘋狂行情，成交量井噴，高達(dá)18375套，為年內(nèi)單月最高，第二季度成交相對平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)3.4 龍華新區(qū)二手房情況龍華新區(qū)成立近兩年，2012年提出規(guī)劃五年內(nèi)投資2000億元"一中軸九片區(qū)"，爭當(dāng)特區(qū)一體化示范區(qū)，各項建設(shè)取得重大進步。同時，也給區(qū)域樓市發(fā)展帶了重大的利好，如上半年龍華新房供應(yīng)一度成為深圳的主戰(zhàn)場，大部分項目開盤熱銷，二手

34、方面置業(yè)龍華已經(jīng)成為許多購房者的首選。近期又連續(xù)集中開工眾多投資項目，預(yù)示著建設(shè)將會進一步的提速，未來的新區(qū)各項配套將會越來越好，利好的樓市因素還將延續(xù)不斷。據(jù)中聯(lián)二手房研究院2013年全年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，寶安中心區(qū)、華僑城、西鄉(xiāng)、龍華、布吉、人民南、南頭、白沙嶺、龍崗中心城以及梅林成為深圳十大二手房熱點片區(qū)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，全市二手房均價從2013年11月開始穩(wěn)居2.5萬元/以上。而西鄉(xiāng)和龍華作為二手房熱點片區(qū)之一，各方面表現(xiàn)都十分搶眼。據(jù)中聯(lián)二手房成交數(shù)據(jù)顯示，龍華新區(qū)的二手房均價超過了2萬元/，龍華片區(qū)的金地梅龍鎮(zhèn)、錦繡江南等熱門二手房均價在2.2萬元/左右。從片區(qū)整體成交數(shù)據(jù)漲幅分析，至

35、2014年12月，龍華新區(qū)二手房價約在2.88萬元/，明年漲幅專家預(yù)計會超越寶安的熱門片區(qū)西鄉(xiāng)片區(qū)。龍華新區(qū)憑借其豐富的物業(yè)類型以及充足的供應(yīng)量，二手房成交近6000套，在全市50個片區(qū)中排名第三名，排名第一名和第二名的分別是布吉和龍崗片區(qū)。四號地鐵沿線及深圳北站一帶市場成交十分活躍，其中，中小戶型成為了許多首次置業(yè)者的首選。龍華新區(qū)憑借著靠近福田區(qū)、深圳北高鐵樞紐、物業(yè)產(chǎn)品豐富、大社區(qū)等優(yōu)勢，在前兩年成為剛需購房者首選置業(yè)區(qū)域，均價穩(wěn)步進入2萬元/平方米的時代。12月龍華均價為22173元/平方米，同比上漲26.6%。由于2012年底片區(qū)房價已經(jīng)處于高位，2013年片區(qū)新房供應(yīng)較為充足，龍華

36、表現(xiàn)相對合理。隨著龍華新區(qū)投資建設(shè)、城市更新、新盤供應(yīng)減弱、深廈高鐵的開通、新彩隧道的打通等情況，房價漲幅會高于2013年，房價不排除會在西鄉(xiāng)之上。3.5 深圳市三級市場整體情況隨著2014新年的到來，回想2013年深圳樓市，不管是新房還是二手房都是非?？捎^，價格方面，從搜房深圳二手房網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳全年二手住宅掛牌價同比2012上漲23.50%，從年初的20712元/平米上漲到年尾的25553元/平米。深圳是一個土地資源十分緊缺的城市，在市區(qū)新房房價越來越高、郊區(qū)新房供應(yīng)越來越邊緣化的市場環(huán)境下，越來越多的剛需置業(yè)者轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房成交量節(jié)節(jié)攀升。2013年2月，國務(wù)院出

37、臺新版“國五條”，其中二手房轉(zhuǎn)讓按差價20%繳納個稅的調(diào)控細(xì)則，引發(fā)了市場對二手房的過戶潮和搶購潮，3月份二手房成交量大幅彪升，突破18000套，為18375套，3月份之后，市場進入樓市的旺季，二手房成交量持續(xù)高位運行，4-12月份，二手房成交量持續(xù)在6000-8500套之間波動，除了農(nóng)歷傳統(tǒng)春節(jié)的2月份成交量較低外，其他月份二手房成交量均十分可觀，全年二手樓市成績斐然。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳二手房成交面積8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套數(shù)95132套，同比增加44.6%。2013年二手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的區(qū)域，尤其

38、是一些生活配套完善和便利的老住宅區(qū)，由于存在價格優(yōu)勢，備受市場剛需的青睞，成交活躍在深圳六大行政區(qū)域中，同比2012年，南山區(qū)漲幅最大，同比上漲32%，掛牌均價高達(dá)32745元/平方米。成交量方面，2013年全年深圳二手房共成交95527套，同比2012年全年上漲45.20%。成交量最多套數(shù)是3月份，共成交18375套。二手房不存在市場供應(yīng)問題，所以原關(guān)內(nèi)市場成交量占全市成交比例較高。同時，各區(qū)成交占比相比一手房更加平均。在調(diào)控及市場因素影響下，以首次置業(yè)為主的剛需族成為主流。從2013年二手成交的面積區(qū)間來看，90平方米以下的戶型成交占據(jù)總量的69.7%。值得注意的是，90平方米以上物業(yè)成交

39、在2009年金融危機后，市場占比一度達(dá)到約50%。但從2010年開始，調(diào)控政策開始出臺，90平方米以上物業(yè)成交銳減，目前市場占比約30%?！吧钲跇鞘幸恢惫┎粦?yīng)求，如果不考慮政策等變化因素，2014年二手樓價還可能會繼續(xù)上漲10%左右?！?五) 后市展望1. 常態(tài)化調(diào)控持續(xù)，長效調(diào)控機制有望建立2013年深圳樓市在限購、限貸等常規(guī)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行下，仍實現(xiàn)了14.3的房價漲幅，由此可見深圳樓市需求的強勁和房價的堅挺，回顧“房價漲幅不超過居民可支配收入”的房價調(diào)控目標(biāo)，2013年深圳房地產(chǎn)調(diào)控可謂成“空調(diào)”，在房價漲幅過高的調(diào)控壓力下，預(yù)測2014年樓市的政策層面仍會繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，另外

40、，政府主管部門有可能在2014年適時推出樓市長效機制，如房產(chǎn)稅等，但某些支持剛需和合理住房需求的政策有望繼續(xù)執(zhí)行，如首套房貸款利率打折等。2. 市場資金有所趨緊，短期限貸限購政策難以退出，剛需將支撐樓市總體趨穩(wěn)2013年在銀行銀根收緊的情況下，深圳樓市經(jīng)歷了一次錢慌的洗禮，銀行優(yōu)惠利率上浮、放款速度放緩，這種情況預(yù)計在2014年仍會延續(xù)，不過2014年成交量大幅增加，開發(fā)商回籠了大量的資金，可有效緩解錢慌帶來的壓力。自2005以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多輪調(diào)控，盡管一些政策措施在短期內(nèi)起到了明顯效果，但長期來看，房價仍然呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。十八屆三中全會的召開，預(yù)示著未來房地產(chǎn)調(diào)控將更加著眼于長效

41、機制的構(gòu)建，包括諸如加大土地供給、增加保障房供應(yīng)、擴大個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等舉措，從“抑制需求”逐步向“增加供給”轉(zhuǎn)變。但由于當(dāng)前深圳樓市供求失衡及結(jié)構(gòu)性矛盾等導(dǎo)致的房價上漲壓力依然緊迫，短期內(nèi)限貸限購政策難以退出。而限購政策的繼續(xù)執(zhí)行，無疑會持續(xù)抑制投資及改善型需求的入市，因此預(yù)計2014年市場成交仍將以剛性需求為主。結(jié)合歷年成交表現(xiàn)來看，在2010年限購政策出臺后，大量投資需求被擠出，造成成交量顯著減少；而此后隨著政策的逐漸消化，剛需主導(dǎo)的市場成交也穩(wěn)步回升，反映出剛需在深圳市場仍保持著較高的活躍度。自2013年中，深圳一二手月度成交總量一直保持相對平穩(wěn)的水平，可以預(yù)計若不受到外力干擾，這

42、種平穩(wěn)趨勢短期內(nèi)也有望得到延續(xù)。但是另一方面，深圳樓市還將面臨房產(chǎn)稅試點的風(fēng)險。作為長效機制，房產(chǎn)稅的全面征收仍需要包括稅收體系、信息系統(tǒng)在內(nèi)的一系列體系的配合才能更好的發(fā)揮其效果。因此即便短期內(nèi)展開試點，其征收范圍及力度也將受到局限，而對市場影響也更多的體現(xiàn)在改變市場預(yù)期方面。此外，在支持首套自住性購房需求的方向下，差別化信貸政策仍然會在2014年支持剛需的釋放，但如同2013年年末對成交量造成直接影響的銀行信貸的收緊仍有可能造成市場的階段性波動。與此同時，我們看到，從2009年開始，深圳住宅新開工面積呈現(xiàn)逐漸回升的態(tài)勢，2013年商品住宅新開工面積達(dá)到2006年以來的最高水平，意味著未來深

43、圳新房供應(yīng)將進一步放大，有利于緩解供需緊張局面，同時刺激新房的成交、活躍住宅市場。整體來看，在供應(yīng)增加及限購限貸政策不放松的2014年，深圳住宅成交量有望在剛需的支撐下于當(dāng)前較高的水平上保持平穩(wěn)，而城市更新所帶來的成熟區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)或?qū)訁^(qū)域房價上漲壓力；但另一方面，潛在的政策風(fēng)險始終給后市的預(yù)期增添不確定性，預(yù)計已至高位的價格后續(xù)增幅將有所趨緩。3. 庫存充足，新盤扎堆，新增供應(yīng)持續(xù)增加由于深圳連續(xù)四年供大于求，市場的庫存量大幅增加，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計，截至2014年1月10日，深圳住宅的庫存量超過333萬平方米。另一方面，2013年深圳樓市全面火爆極大刺激房地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)實地調(diào)

44、研，2014年開發(fā)中的全新項目超過150個，總建筑面積超過3000萬平方米！如果有1/3入市，新增供應(yīng)量也達(dá)千萬之巨，再加上現(xiàn)有的庫存量，預(yù)計2014年的有效供應(yīng)量達(dá)1300萬平方米左右。2013年，雖然新國五條、深八條等在一定程度上對市場預(yù)期造成了干擾，但供應(yīng)放量仍拉動深圳住宅成交量。創(chuàng)下近三年來新高全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到583.77萬平方米，比去年同期增長16.1%，達(dá)到2009年以來的最高水平，其中，寶安、龍崗等外圍區(qū)域成為住宅供應(yīng)的主力區(qū)域，合計占比達(dá)到83.2%。相關(guān)專家認(rèn)為，一方面，中高端住宅的入市使得高價房在以剛需為主的市場中面臨一定的消化壓力；另一方面，房企對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的銷售節(jié)

45、奏亦有所控制，拉長了銷售周期。這種結(jié)構(gòu)性特征也導(dǎo)致深圳一手住宅成交均價全年呈現(xiàn)先高后低的趨勢。上半年豪宅項目的入市拉動全市一手住宅均價顯著上升，在6月份達(dá)到每平方米23966元，逼近歷史峰值；自6月起，隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，深圳新房價格連降6個月，12月份全市住宅新房成交均價環(huán)比降至每平方米20695元。但整體來看，全年成交均價仍比去年同期上漲14.8%至每平方米21638元。新房價格的上漲也帶動二手商品住宅售價慣性上揚，該類物業(yè)售價全年上漲15.56%，租金漲幅也達(dá)到10.94%。4. 成交活躍，房價穩(wěn)定2013年樓市供需兩旺的態(tài)勢在2014年有望延續(xù)，開發(fā)商積極推盤，購房者積極入市，剛需和改

46、善型購房者仍然是市場的需求主力，投資需求仍然受到壓制，2014年的成交量預(yù)計在450萬平方米左右。由于2014年預(yù)計供應(yīng)體量較大，房價則相對保持穩(wěn)定，預(yù)計在21000元/平方米上下。以下因素決定了2014年房價不會大漲：一是遏制高房價的宏觀調(diào)控主基調(diào)不變；二是供大于求，銷售有壓力和風(fēng)險；三是以剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了房價不會太高；四是投資仍然受到強力壓制。5. 未來甲級寫字樓供應(yīng)將持續(xù)增加，整體租金水平承壓2013年，深圳甲級寫字樓需求穩(wěn)中有升，全年甲級寫字樓吸納量達(dá)到178,046平方米，比去年同期增長9.5%；整體租金也保持穩(wěn)步上漲，全市甲級寫字樓租金全年增長7.1%達(dá)到每月每平方米

47、195.13元。一方面172,585萬平方米的甲級寫字樓新增供應(yīng)一定程度上刺激了需求的釋放，另一方面企業(yè)換租等因素仍然支撐著市場的活躍度基于經(jīng)營成本考慮部分企業(yè)從租金較高的物業(yè)搬至租金較低的物業(yè)；或是在控制租賃成本的前提下，遷移至辦公品質(zhì)較高的物業(yè)以改善辦公環(huán)境。6. “工改工”項目入市、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地容積率提高致使研發(fā)辦公物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增加伴隨持續(xù)的產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，深圳先進制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展態(tài)勢。其中，除了生物、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等產(chǎn)業(yè)維持較高的增速外，諸如機器人、新材料、基因等一批高精尖新型產(chǎn)業(yè)逐漸成為深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的新亮點。這些深圳戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展帶動研發(fā)辦公物業(yè)

48、需求持續(xù)增長。與此同時，基于節(jié)約成本考慮，部分企業(yè)從商務(wù)區(qū)寫字樓物業(yè)轉(zhuǎn)向研發(fā)辦公物業(yè)，位于南山區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園因此承接了部分來自寫字樓市場的客戶需求。需求擴大的同時帶動中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)租金在2013年上漲3.8%達(dá)到每平方米83.3元。未來城市更新將成為深圳產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)的主要方式。對于“工改工”項目，為了充分挖掘土地價值，改造趨勢以研發(fā)辦公類物業(yè)、商貿(mào)園和創(chuàng)意園為主。隨著一批新建研發(fā)樓宇和城市更新釋放的“工改工”項目的逐漸入市，以及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地容積率的提高都將使得未來兩三年內(nèi)研發(fā)物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增加。需求增長難及供應(yīng)增長的同時，市場消化將面臨一定壓力，屆時空置率將被拉高。盡管如此，中心城區(qū)

49、的研發(fā)辦公物業(yè)因其區(qū)位優(yōu)勢租金仍有望維持平穩(wěn)；但外圍區(qū)域的物業(yè)租金將會面臨較大壓力，新物業(yè)定價料將趨于保守。7. 一手買賣市場成交保持活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)2013年一手寫字樓供應(yīng)量明顯增加，寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到34.65萬平方米，是去年同期的1.6倍，在新供應(yīng)的刺激下，一手寫字樓成交22.2萬平方米，較上年同期增長292.9%。新房供應(yīng)的增加分流了一部分二手交易的需求，同時受存量非住宅房交易評估征稅的持續(xù)影響，全市二手寫字樓成交僅12.29萬平方米，比去年同期減少32.1%。其中，業(yè)主惜售降低了二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)的供應(yīng)量，也一定程度上影響了二手市場的成交量。2013年寫字樓大宗交易明顯增多，為

50、近兩年罕見。交易主體也不再僅僅局限為單一的投資公司，一些產(chǎn)業(yè)基金、實業(yè)公司等也開始進入。一方面，在住宅市場持續(xù)受到調(diào)控的背景下，資金更愿意進入增值保值功能較強的商業(yè)地產(chǎn)；另一方面，伴隨經(jīng)濟企穩(wěn)、城市吸引力增強以及企業(yè)自身的發(fā)展壯大，大額資金投資總部物業(yè)的愿望也日益高漲。預(yù)計2014年寫字樓市場仍不乏大宗交易出現(xiàn)。(六) 2013年寶安區(qū)產(chǎn)品總結(jié)分析1. 寶安區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析l 小結(jié)2013年寶安區(qū)產(chǎn)品成交以2房為主力，1房和3房為次主力，另外，4房住宅也占一定的比例，占比約8%。2. 寶安區(qū)成交產(chǎn)品面積段結(jié)構(gòu)分析備注：此圖表僅針對商品住宅分析l 小結(jié)2013年寶安區(qū)全年成交產(chǎn)品主要以剛需戶型為主導(dǎo)，產(chǎn)品成交集中在中小戶型，具體成交情況為面積段為90以下的中