[法律資料]合同法培訓(xùn)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)合同操作實(shí)務(wù)

1、合同法培訓(xùn)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)合同操作實(shí)務(wù)主講 法律部目錄合同履行注意事項(xiàng)如何簽訂合同合同的形式、內(nèi)容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關(guān)于合同管理的相關(guān)規(guī)定 合同的含義也稱為契約，我國合同法對其的定義：平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。特 征1、平等主體之間的民事法律關(guān)系；2、當(dāng)事人意思表示一致即合意的結(jié)果；3、目的是為了設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其他備忘錄、會議紀(jì)要、意向書、框架協(xié)議等綱要性文件不屬于合同，但這些文件如果具有了合同所需的主要內(nèi)容、有具體的權(quán)利義務(wù)約定也應(yīng)當(dāng)屬于合同。一、合同的原理商品房認(rèn)購書目錄合同履行注意事項(xiàng)如何簽訂合同

2、合同的形式、內(nèi)容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關(guān)于合同管理的相關(guān)規(guī)定二、簽訂合同的意義DCBA約束合同當(dāng)事人，保障交易的順利進(jìn)行；合同當(dāng)事人都能獲得合同預(yù)期利益；劃清合同當(dāng)事人各自的權(quán)利、義務(wù)，減少紛爭；為守法、誠信者尋求法律救濟(jì)提供依據(jù)。官司打得好，不如合同簽得好。目錄合同履行注意事項(xiàng)如何簽訂合同合同的形式、內(nèi)容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關(guān)于合同管理的相關(guān)規(guī)定賴祖亮小木蟲賴祖亮小木蟲三、合同簽訂的流程交 易磋 商Step 1Step 2起 草合 同Step 3合 同條 款磋 商Step 4簽 字蓋 章格式合同與非格式合同？格式合同四個(gè)特征：合同條款具有預(yù)先確定性；

3、1合同條款與形式的標(biāo)準(zhǔn)化；2合同他方當(dāng)事人的不確定性；3合同雙方當(dāng)事人地位事實(shí)上的不平等。4格式合同與非格式合同區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：以合同條款是否由當(dāng)事人共同協(xié)商確定為標(biāo)準(zhǔn)。對格式合同提供方的限制 為保護(hù)相對人的利益，合同法對格式合同中預(yù)先擬定合同條款一方的權(quán)利作了較大的限制。合同法第39條應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對該條款予以說明。案例車輛投保機(jī)動車第三者責(zé)任險(xiǎn)，事故發(fā)生在保險(xiǎn)期間內(nèi)，保險(xiǎn)公司拒賠（駕駛證尚在有效期內(nèi)，但未參加當(dāng)年年審）保險(xiǎn)合同約定：持未按規(guī)定審驗(yàn)的駕駛證發(fā)生交通事故致害他人人身、財(cái)產(chǎn)的，本公司免賠；本人已經(jīng)仔細(xì)閱讀保險(xiǎn)條款，并充分理解保險(xiǎn)責(zé)

4、任、責(zé)任免除等合同條款。法院審理后認(rèn)為，保險(xiǎn)公司沒有履行明確說明義務(wù)，判決保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 對格式合同提供方的限制 為保護(hù)相對人的利益，合同法對格式合同中預(yù)先擬定合同條款一方的權(quán)利作了較大的限制。合同法第40條 提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對 方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。合同法第41條對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款合同法第39條應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對該條款予以說明。公司常見合同BECDA工程類合同廣告類合同買賣合同租賃合同承攬類合同目錄合同

5、履行注意事項(xiàng)如何簽訂合同合同的形式、內(nèi)容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關(guān)于合同管理的相關(guān)規(guī)定四、合同的形式、內(nèi)容我國合同法第12條的規(guī)定，合同的內(nèi)容一般包括以下條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；解決爭議的方法。合同的內(nèi)容目錄合同履行注意事項(xiàng)如何簽訂合同合同的形式、內(nèi)容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關(guān)于合同管理的相關(guān)規(guī)定五、如何簽訂合同合同格式：合同首部前言(背景情況）合同項(xiàng)目期限價(jià)款或報(bào)酬質(zhì)量權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任解決爭議的方法簽字蓋章頁及附件（一）合同首部簽訂合同的主體是否正確、是否合法、是否具有相應(yīng)資質(zhì)、是否

6、具有履約能力1單位的，確認(rèn)當(dāng)事人名稱與工商注冊一致；個(gè)人的，確認(rèn)當(dāng)事人姓名與身份證一致2住所地具體、真實(shí)，可以聯(lián)系到合同相對方 3聯(lián)系電話是否能聯(lián)系到合同相對方42、當(dāng)事人名稱、住所、聯(lián)系方式1、合同名稱：簡明扼要、反映合同主題公安部、消防局發(fā)布的消防設(shè)施工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)常用網(wǎng)站：深圳市市場監(jiān)督管理局： 深圳市信用網(wǎng)： 身份證查詢網(wǎng)：（二）前言（背景情況）前言（背景情況） 簽訂補(bǔ)充協(xié)議、解除協(xié)議必須有前言部分 對主合同簽訂的時(shí)間、主要內(nèi)容、履行情況進(jìn)行簡要描述，切忌冗長。合同無相關(guān)簽訂背景的，可以省略前言部分描述合同交易的背景情況：如建設(shè)工程合同：建設(shè)工程用地的相關(guān)情況、項(xiàng)目名稱、

7、規(guī)模等含義：即合同的標(biāo)的，指合同要交易的對象，例如承包的工程范圍、要購買什么貨物、租賃什么房產(chǎn)、設(shè)計(jì)什么東西、定作什么貨物等是否與合同的名稱一致、相符確定合同項(xiàng)目是否合法 （違法建筑不得使用、特種物品不得交易）ABC（三）合同項(xiàng)目比如：以違法建筑物為標(biāo)的訂立的房屋租賃合同無效-建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （四）合同期限1什么時(shí)間內(nèi)完成、租賃多長時(shí)間、借款期限、什么時(shí)間交貨等賴祖亮小木蟲2期限須具體明確，有確定的起始時(shí)間和終止時(shí)間若簽訂合同時(shí)無法確定，應(yīng)約定計(jì)算期限的方式賴祖亮小木蟲3約定的期限應(yīng)當(dāng)合法、合理，能實(shí)現(xiàn)合同目的（房地產(chǎn)租賃期限最長不得超過20年）質(zhì) 量合同項(xiàng)目成果的合格標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的種類

8、采用何種標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的最終目標(biāo)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)成果的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備是否具有質(zhì)量安全檢驗(yàn)合格證書房地產(chǎn)是否符合使用條件貨物是否和樣品一致符合合同目標(biāo)、 能實(shí)現(xiàn)、滿足同 目的國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 市場標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)自身標(biāo)準(zhǔn)有明確的國家、地方標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)采用國家、地方標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)高于國家、地方標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)同時(shí)采用企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)可以采用的，應(yīng)約定確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的方法，例如指定第三方檢測、鑒定，或試用一段時(shí)間無故障等（五）質(zhì)量賴祖亮小木蟲賴祖亮小木蟲（六）價(jià)款或報(bào)酬合同對價(jià)既可以約定一次性支付，也可以約定分期支付。政府指導(dǎo)價(jià)、市場價(jià)注意：約定支付的成就條件，盡量有利于我方。（約定定金的，不

9、得超過合同總價(jià)款的20%）支付方式：現(xiàn)金、支票、轉(zhuǎn)賬收款收據(jù)、發(fā)票應(yīng)與付款數(shù)額一致賴祖亮小木蟲（七）權(quán)利義務(wù)合同當(dāng)事人在合同關(guān)系中各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)利，包括解除、終止合同。不能違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，盡量體現(xiàn)公平、公正。1、有，不要過多地重復(fù)闡述；若要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的，盡量簡要；2、無，應(yīng)盡量詳細(xì)、具體、具有可操作性，有利于我方。法律有無規(guī)定（八）違約責(zé)任構(gòu)架違約行為預(yù)期違約明示違約默認(rèn)違約實(shí)際違約不履行延遲履行不完全履行延遲給付延遲受領(lǐng)瑕疵履行部分履行救濟(jì)方式 例如： 1）針對具體的違約行為約定不同的違約責(zé)任； 2）違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)具體明確。 實(shí)踐：可操作性應(yīng)當(dāng)約定解除合同并要求對方承擔(dān)

10、一定數(shù)額的違約金根本違約（重大違約）要求繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施并承擔(dān)一定數(shù)額的違約金一般違約不能實(shí)現(xiàn)合同目的違約金、定金、損害賠償金的適用定金罰則與違約金不能并用，守約方選擇對自身有利的方式； 定金罰則與損害賠償金可以并用，相互補(bǔ)充，但兩者并用的 結(jié)果不得超過合同金額總額（不能獲得額外利益）定金與違約金、定金與損害賠償金合同法115條規(guī)定：給付定金的一方違約的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金-定金罰則案例 甲乙訂立蘋果購銷合同，約定：甲向乙交付20萬公斤蘋果，貨款40萬，乙支付定金4萬，如任何一方違約，須支付違約金6萬，現(xiàn)甲無法交貨。乙選擇何種方式對其有利？提示：合同

11、法規(guī)定：收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。甲：收受定金方，違約，雙倍返還定金，也即返還8萬，乙方實(shí)際得到4萬；違約金、定金、損害賠償金的適用定金與違約金不能并用，守約方選擇對自身有利的方式； 定金與損害賠償金可以并用，相互補(bǔ)充，但兩者并用的結(jié)果 不得超過合同金額總額（不能獲得額外利益）1）主張違約金，放棄定金罰則，然后比較違約金與損失大??； 2）主張定金罰則，放棄違約金，后主張損失賠償，兩者并用； 3）比較兩種方案金額的大小，選擇適用有利方案。定金與違約金、定金與損害賠償金有違約金條款的，優(yōu)先適用違約金條款：A、違約金損失（過分高于損失），可要求予以適當(dāng)減少；C、違約金損失（

12、不過分高于損失），適用違約金違約金與損害賠償金三者并存時(shí)合同法115條規(guī)定：給付定金的一方違約的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。案例 甲乙公司依法訂立一份總貨款為20萬的購銷合同，合同約定違約金為貨款總價(jià)的5%。同時(shí)，甲向乙支付定金5000元，后乙違約，給甲造成損失2萬元。違約金為20萬5%=1萬元，損失為2萬元，定金為5000元。這三筆錢該如何向乙公司進(jìn)行主張更為有利？方案一：主張違約金，放棄定金罰則。甲公司可向乙公司主張2萬元賠償，并要乙公司返還5000元定金。綜上，共可主張乙公司賠付萬元（實(shí)際賠付2萬元）；注意，此處只要求將5000元定金返還，并沒有適用“定金

13、雙倍返還”的規(guī)定，與之前分析并不矛盾。方案二：主張定金罰則，放棄違約金。甲公司要求乙公司承擔(dān)定金責(zé)任，雙倍返還定金，即5000元2=1萬元，另外可再主張損失賠償2萬元，共計(jì)3萬元（實(shí)際賠付萬元），未超過合同總金額20萬元。比較兩種方案，在金錢賠付方面，方案二優(yōu)于方案一，甲公司最多可以向乙公司主張3萬元的賠償。（九）解決爭議的方法仲裁協(xié)商/調(diào)解訴訟應(yīng)選擇對我司有利的法院管轄，以公司辦公所在地法院為首選一裁終局仲裁費(fèi)用遠(yuǎn)高于訴訟費(fèi)用慎重選擇：合同簽訂地、合同履行地、當(dāng)事人住所地的法院管轄（十）簽字蓋章頁及附件簽字蓋章生效時(shí)間：合同自簽訂之日起生效。若對合同項(xiàng)目有特殊要求，當(dāng)事人也可以約定附條件或附

14、期限生效。簽字蓋章：公司應(yīng)加蓋公章或合同專用章（有備案），個(gè)人應(yīng)當(dāng)是其本人簽名。（十）簽字蓋章頁及附件簽字蓋章生效時(shí)間：合同自簽訂之日起生效。若對合同項(xiàng)目有特殊要求，當(dāng)事人也可以約定附條件或附期限生效。簽字蓋章：公司應(yīng)加蓋公章或合同專用章（有備案），個(gè)人應(yīng)當(dāng)是其本人簽名。A、合同當(dāng)事人必須具有相應(yīng)的民事行為能力；B、意思表示真實(shí)； C、不違反法律和社會公共利益；D、合同標(biāo)的確定。有效合同（十）簽字蓋章頁及附件簽字蓋章附件 生效時(shí)間：合同自簽訂之日起生效。若對合同項(xiàng)目有特殊要求，當(dāng)事人也可以約定附條件或附期限生效。簽字蓋章：公司應(yīng)加蓋公章或合同專用章（有備案），個(gè)人應(yīng)當(dāng)是其本人簽名。無法在合同中

15、描述的或不適合在合同中描述的，應(yīng)當(dāng)作為合同附件。附件與合同具有同等法律效力，應(yīng)重視。附件的名稱與數(shù)量應(yīng)在合同中列明。目錄合同履行注意事項(xiàng)如何簽訂合同合同的形式、內(nèi)容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關(guān)于合同管理的相關(guān)規(guī)定六、合同履行注意事項(xiàng)架構(gòu)抗辯權(quán)合同法66條：沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前或者對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。案例同時(shí)履行抗辯權(quán)同時(shí)履行抗辯權(quán)案例房屋買賣合同 甲交付房屋，并辦理登記手續(xù)，乙分三期付款之后，乙按期支付了一、二期款，甲移交鑰匙，但未辦登記手續(xù)乙表示，剩余款項(xiàng)在登記手續(xù)辦理完畢后再付，未按期支付第三期甲以乙違約為由起

16、訴，請求乙承擔(dān)違約責(zé)任，乙如何抗辯/維權(quán)?結(jié)論：乙有權(quán)以甲未按期辦理房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)為由行使同時(shí)履行抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯?？罐q權(quán)合同法66條：沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前或者對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。案例B合同法67條：有先后履行順序，先履行一方未履行或其履行債務(wù)不符合約定，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。案例同時(shí)履行抗辯權(quán)先履行抗辯權(quán)先履行抗辯權(quán)案例供貨合同 甲交付設(shè)備，乙分三期付款，余款年底付清合同約定，乙按期支付一、二期款，甲交付設(shè)備；雙方按約履行乙在使用過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)備質(zhì)量問題，運(yùn)回甲方處進(jìn)行維修年底設(shè)備維修完畢，甲以乙未支付余款為由拒不返

17、還設(shè)備乙起訴，要求甲返還設(shè)備，站得住腳嗎？甲所交付的設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，使乙的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，乙以甲所交付的設(shè)備有質(zhì)量缺陷，債務(wù)履行不適當(dāng)，而未支付到期款15萬元，其行為符合先履行抗辯權(quán)的行使條件，行為是正當(dāng)?shù)??？罐q權(quán)合同法66條：沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前或者對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。案例B合同法67條：有先后履行順序，先履行一方未履行或其履行債務(wù)不符合約定，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。案例C合同法68條：只有負(fù)擔(dān)先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人有證據(jù)表明后履行義務(wù)一方有難為給付之風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)履行抗辯權(quán)先履行抗辯權(quán)不安履行抗辯權(quán)合同法第68條規(guī)定：

18、應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化； （二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)； （三）喪失商業(yè)信譽(yù)； （四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。 當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。賴祖亮小木蟲對方未按合同約定履行的Q1我方接受的，應(yīng)如何處理？Q2我方不接受的，應(yīng)如何處理？賴祖亮小木蟲保留對方違約證據(jù)，不放棄追究其違約責(zé)任的權(quán)利 （簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)對方的違約行為） 保留對方違約證據(jù)，停止履行我方的義務(wù)； 書面通知對方，告知其已違約，要求其承擔(dān)違約責(zé)任； 若對方構(gòu)成根本違約，書面通知對方，解除合同。 所有通知需由對

19、方簽收，若不當(dāng)面簽收，采用EMS郵寄送達(dá)。知會法律部，并上報(bào)賴祖亮小木蟲賴祖亮小木蟲我方未按合同約定履行，應(yīng)當(dāng)如何處理？采取補(bǔ)救措施，積極和對方協(xié)商，請求對方豁免我方的違約責(zé)任。不要讓對方掌握我方違約的證據(jù)，及時(shí)解決違約問題。（簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更合同，消除違約責(zé)任）若對方不接受我方的違約行為，要求解除合同，我方應(yīng)和對方簽訂解除合同協(xié)議，和平解決糾紛，避免進(jìn)入訴訟程序。知會法律部，并上報(bào)合同履行過程中，我方和對方的往來函件應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？對方發(fā)給我方的函件須是原件；發(fā)給對方的函件須由對方簽收（有權(quán)簽收）；函件內(nèi)容應(yīng)先總結(jié)合同的履行情況，明確發(fā)函的；若我方存在違約行為，在往來函件中不能輕易承認(rèn)，避免給對方抓住把柄。合同承辦部門在合同履行過程中，涉及到違約、合同內(nèi)容變更、解除、終止等事項(xiàng)的往來函件，必須經(jīng)過法律部審查后才能發(fā)給對方，且此類函件必須采用EMS郵寄送達(dá)或?qū)Ｈ诉f送由對方簽收送達(dá)，不能采用 、電子郵件等形式送達(dá)。賴祖亮小木蟲公司常出現(xiàn)的合同糾紛及其處理程序Q1租賃合同欠繳租金：催繳通知 解除合同通知切斷水電供給下落不明：解除合同通知限期搬離通知邀請租賃管理所、社區(qū)民警見證清空租賃物（錄像）到期拒不搬離：限期搬離通