土地儲備和一級開發(fā)流程講訴

1、土地儲備和一級開發(fā)流程70 一級儲備時間：2016-02-04   熱度： 69  作者：   來源：話題：一級儲備   申請書   會議紀要   申請報告   房屋北京房地產一級開發(fā)程序流程一、土地一級開發(fā)的概念根據北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540號），土地儲備和一級開發(fā)（土地儲備開發(fā)）是指依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并通過組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。對存量國有建設用地，土地一級開發(fā)的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等

2、；對征用農村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。二、土地儲備開發(fā)計劃1、編制原則：土地儲備開發(fā)計劃應當依據國民經濟和社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃編制。2、編制單位：由市國土資源局（以下簡稱國土局）會同發(fā)展和改革委員會（以下簡稱發(fā)改委）、規(guī)劃委員會（以下簡稱規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制。3、編制程序：（1）區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊提出年度土地儲備開發(fā)計劃，于每

3、年的10月上旬報市國土局。 經濟適用住房土地儲備開發(fā)計劃由市經濟適用住房領導小組辦公室綜合平衡后報市國土局。（2）市國土局會同市發(fā)改委、規(guī)委、建委、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團和駐京部隊。（3）各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團和駐京部隊按照要求調整計劃，于11月下旬報市國土局匯總。（4）市國土局征求市相關部門意見并完成善后與市發(fā)改委共同報市政府。（5）經市政府批準的土地儲備開發(fā)計劃，由市國土局下達給市和區(qū)縣土

4、地儲備機構。 土地儲備開發(fā)計劃確需調整的，由市國土局會同相關部門提出計劃調整方案，與市發(fā)改委共同報市政府批準。三、土地一級開發(fā)的實施方式根據一級開發(fā)實施主體的不同，可以分為兩種方式：1、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發(fā)的，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責具體管理，目前以儲備機構自行組織為主。2、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，部分通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。對于符合458號文的經營性項目用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設單

5、位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實施一級開發(fā)的一種特例（短暫階段）。目前，由于授權一級開發(fā)不再審批，同時進行一級開發(fā)招投標確定主體也頗有難度，因此主要采用以區(qū)縣儲備分中心為主體，然后分中心再委托實施主體的方式來實現(xiàn)。另有部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。此種方式稱為工業(yè)用地前期整理，立項和程序與一級開發(fā)項目基本相同，但無法取得一級開發(fā)項目授權，不屬于一級開發(fā)的范疇。四、一級開發(fā)的土地范圍1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉讓土地使用權的；

6、3、協(xié)議出讓土地首次轉讓土地使用權的；4、政府規(guī)定的其他土地使用權交易；5、委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。五、土地一級開發(fā)成本和收益（一）成本構成：1、征地、拆遷補償及有關稅費；2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；3、市政基礎設施建設有關費用；4、招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；5、貸款利息；6、土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。（二）收益：委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不

7、高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。六、一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土資源局（以下簡稱國土局）、發(fā)展改革委（以下簡稱發(fā)改委）、規(guī)劃委員會（以下簡稱規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環(huán)保等相關政府部門。1、國土局主要負責土地一級開發(fā)預審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定；下達土地一級開發(fā)批復；負責一級開發(fā)土地的征地批復；會同有關部門進行土

8、地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。2、發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。3、規(guī)委主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復工作。4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。5、交通主要負責交通評價批復工作。6、環(huán)保主要負責環(huán)境評價批復工作。七、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內容1、根據土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交

9、易前完成。2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案文件；3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件；4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件；5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。6、有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應該達到宗地外達到宗地外通路、通電、通上水及宗

10、地內土地平整（簡稱“三通一平”）及取得市政接用方案，有條件的應達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。8、對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。9、原建設單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應通過委托有資質的土地評估單位進行評估或委托專業(yè)審計機構進行審計后，由市國土資源局會同有關部門進行審核確認。八、土地一級開發(fā)一

11、般工作程序（一）確定土地一級開發(fā)項目1、土地一級開發(fā)項目來源：（1）年度土地儲備計劃；（2）市政府批準的重點項目；（3）市、區(qū)儲備申報；（4）市屬國有企業(yè)申報。2、項目確定的主要原則：（1）項目實施的必要性；（2）結合庫存分析新增量的合理性；（3）項目本身是否具備啟動條件。3、政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）4、項目確定流程：（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向區(qū)縣國土局提出土地一級開發(fā)申請；（2）由區(qū)縣土地儲備機構審核決定是否進行一級開發(fā)，主要取決于是否符合土地利

12、用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃，具體時間視項目而定；（3）市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構編制一級開發(fā)實施方案，資料齊全的情況下編制方案約1周時間，但由于在編制實施方案時需要取得征地測算數(shù)據，需要同集體經濟組織洽商；需要取得拆遷補償數(shù)據，需要進行拆遷摸底；需要取得市政設施建設成本數(shù)據，需要編制市政綜合咨詢方案。時間就很難得到保證；（4）由區(qū)縣土地儲備機構報區(qū)政府批準后向市國土局申報一級開發(fā)實施方案，經過初審、內審和專家會評審后，取得會議紀要。通常需要1個半月的時間；（5）市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原

13、則意見，確定實施主體并出具會議紀要，會議紀要大約在聯(lián)席會結束后兩周內由各委辦局簽字后下發(fā)；5、項目審批的主要內容審核土地一級開發(fā)實施方案（1）項目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）；（2）投資測算（成本測算）；（3）工作計劃（工作內容、開發(fā)周期等）；（4）收益分析（資金平衡測算）。6、辦理時間：整個項目確定過程（從實施方案儲備分中心初審到上市政聯(lián)席會）原則上需要8周的時間。（二）確定一級開發(fā)單位1、政府主管部門：市國土局、市建委等部門2、確定開發(fā)單位流程：（1）市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應資質的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)

14、企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；（2）下達土地一級開發(fā)批復；土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備（3）簽訂土地一級開發(fā)合同。3、辦理時間：整個項目確定委托單位，簽訂委托協(xié)議，通常1周時間。（三）辦理交通評價文件審批（根據聯(lián)席會要求辦理）1、下列項目需要辦理交通影響評價：（1）規(guī)劃市區(qū)內，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛(wèi)星城及重點地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米

15、的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目；（5）上述公建和城市交通設施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。2、政府主管部門：市規(guī)委基礎設施處、市交通委員會3、交通評價文件審批：委托市交委認可的專業(yè)咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項目交通量預測、交通評價等內容），提交至市規(guī)委基礎設施處，由市規(guī)委轉至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。4、辦理時間：由實施主體組織交通評價公司編制交通評價，并上會取得環(huán)評批復大約為4至8周。（四）辦理古樹處理

16、意見（根據聯(lián)席會要求辦理）樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。1、 辦理避讓古樹名木措施審批意見（1）政府主管部門：市園林局監(jiān)督檢查處（2）審查標準：申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚； 樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。（3）所需文件資料：北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表，（申請內容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保

17、護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業(yè)主單位意見（蓋章）；規(guī)劃意見書及附圖；避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。2、 辦理古樹名木移植許可（1）政府主管部門：市園林局城市綠化處（2）審查標準：是否屬于因特殊情況必須移植的；古樹名木移植方案是否符合要求；申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規(guī)范、有效；如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。（3）所需文件資料：北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業(yè)主單位意見(蓋章)

18、；北京市園林局綠地指標審核簽圖意見；規(guī)劃意見書及附圖；項目工程樹位平面圖，在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積； 古樹名木移植方案。3、辦理時間：避讓古樹名木措施審批意見的辦理時間為20個工作日，古樹名木移植許可的辦理時間為12個工作日。（五）辦理環(huán)境評價文件審批（根據聯(lián)席會要求辦理）1、環(huán)境評價文件的類別及適用項目：（1）環(huán)境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的項目；（2）環(huán)境影響報告表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項目；（3）環(huán)境影響報告表，適用于其他項目。2、政府主管部門：市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局

19、環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。3、審查標準：（1）符合北京市為保護環(huán)境禁止建設項目、禁止建設地區(qū)和嚴格控制建設地區(qū)的名錄的要求；（2）符合國家產業(yè)政策；（3）符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護規(guī)劃；（4）要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；（5）采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；（6）污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護排放標準；（7）滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；（8）建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質量，符合環(huán)境功能區(qū)要求；（9）建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施；（10）能造成重大影

20、響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；（11）離輻射防護與輻射源安全基本標準（GB18871-2002）和電磁輻射防護規(guī)定（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規(guī)定；（12）地區(qū)環(huán)境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環(huán)境對本項目的影響；（13）產生污染的工業(yè)項目保持一定的防護距離；（14）軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機場等情形時，應符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質量標準和民用建筑隔聲設計規(guī)范進行設計。4、所需文件資料：（1）加蓋單位印章的

21、建設項目環(huán)境管理申請登記表；（2）環(huán)境影響評價文件；（3）擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環(huán)境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項目可以提交示意圖）（4）項目用地預審意見；（5）土地一級開發(fā)批復。5、辦理時間：環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響報告表的辦理時間分別為：報告書60日、報告表30日、登記表15日。（六）辦理規(guī)劃意見書1、政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設用地管理科）2、審查標準：（1）實體審查符合各類城市規(guī)劃（城市規(guī)劃法和北京市城市規(guī)劃條例）；新

22、征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復文件)；自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。（2）形式審查環(huán)保部門批準的環(huán)境影響評價文件。無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見；廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見；（3）所需文件資料：申請書；用地說明書；地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；平面設計圖1份；環(huán)評、交評審批意見；普測或釘柱成果報告書（電子版）；地質災害危險性

23、認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；一級開發(fā)批復；產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內建設的項目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見；?其他材料。4、辦理時間：辦理規(guī)劃意見書的辦理時間約為20個工作日。（七）辦理土地一級項目立項核準1、政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產投資科提交申請，經同意后再向市發(fā)改委固定資產投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項核準申請）。2、審查標準：（1）項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構編制；（2）項目符合國

24、家法律法規(guī)；（3）項目符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產業(yè)政策、行業(yè)準入標準和土地利用總體規(guī)劃；（4）項目符合國家宏觀調控政策；（5）地區(qū)布局合理；（6）主要產品未對國內市場形成壟斷；（7）未影響我國經濟安全；（8）合理開發(fā)并有效利用了資源；（9）生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產得到有效保護；（10）未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；（11）房地產企業(yè)開發(fā)資質證明文件；土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備（12）項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。3、所需文件資料：（1）由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位情況，擬建項目情況

25、，建設用地與相關規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經濟和社會效果分析等）；（2）一級開發(fā)批復；（3）項目用地預審意見；（4）征地補償安置初步協(xié)議；（5）法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；（6）中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；（7）環(huán)評、交評審批意見；（8）其他材料。4、辦理時間：申報項目立項核準。工作時限約為20個工作日。（八）取得征地批復(實施征地)1、政府主管部門：新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實施征地。在與被征地方簽定補償協(xié)議后，向項目所在區(qū)縣國土分局征地科提出新增建設用地申請，經區(qū)土地局初審后進行公示，受理和初審約10個工作日，公示期一般在10天左右。區(qū)縣分局同意后

26、，再向市國土局征地處提出申請。2、所需文件資料：（1）新增建設用地申請；（2）規(guī)劃意見書及附圖；（3）釘柱測量成果報告書；（4）一級開發(fā)項目立項核準文件；（5）征地補償安置協(xié)議書；（6）一級開發(fā)批復和建設項目用地預審意見；（7）擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；（8）補充耕地位置圖；（9）地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；（10）建設項目總平面圖或線形工程平面圖；（11）一書四方案（用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）；（12）（占）地情況調查表；（13）建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；（14）是否占壓

27、礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交）；（15）土地利用總體規(guī)劃局部調整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。3、實施流程由區(qū)土地局編制的一書四方案，報送區(qū)政府，區(qū)政府簽署意見后報市國土局相關處室會簽，經主管局長簽字后，報市政府七人協(xié)調小組會審定，最后經主管市長審批后，由國土局核發(fā)征地批復。這一過程有兩點需加以說明:（1）正常情況下，市政府協(xié)調會每月召開一次，但很難完全保證；（2）在資金安排上，規(guī)定征地補償款支付50%以上方可取得征地批復，全部付清后才能辦理征地結案表和建設用地批準書。4、辦理時間：從編制一書四方案到取得建設用地批準書至少要2個月。（九）實施征收拆遷1

28、、國有土地征收（1）適用范圍:依據國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第590號）為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。征收項目應符合下列情形之一： 國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎實施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（2）政府主管

29、部門：區(qū)縣人民政府、區(qū)縣房屋征收部門、區(qū)縣房屋征收事務中心（3）基本流程依照國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第590號）、關于印發(fā)<北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見>的通知（京政發(fā)201127號）的要求，現(xiàn)階段北京市征收工作基本流程如下：建設單位提出申請為了公共利益需要征收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區(qū)、縣人民政府提出征收申請，提交項目批準文件、規(guī)劃意見、土地預審意見等文件。收到申請后，區(qū)、縣人民政府按照征補條例規(guī)定審核建設項目是否符合房屋征收條件。發(fā)布暫停公告對符合房屋征收條件的建設項目，區(qū)、縣房屋征收部門自收到區(qū)、縣人民政府的確認意見后5個工作日內，在征收范圍

30、內發(fā)布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不當增加部分不予補償。房屋征收部門應當將暫停事項書面通知規(guī)劃、工商、公安，房管等有關部門，相關部門應按照各自職能及時停辦相關事項。暫停辦理相關事項的通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。組織選擇評估公司房屋征收部門發(fā)布暫停公告后，可以委托征收實施單位或屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織被征收人在規(guī)定期限內協(xié)商選定房地產價格評估機構，協(xié)商不成的，根據多數(shù)被征收人意見確定；若無法形成多數(shù)意見，則由房屋征收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結果應當

31、在征收范圍內公布。完成前期事務性工作對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。房屋征收部門或者房屋征收實施單位根據需要可以通過購買服務方式完成房屋征收與補償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務等專業(yè)性工作。制定并發(fā)布征收補償方案房屋征收部門會同財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補償方案，報區(qū)、縣人民政府批準后，在征收范圍內予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人有意見的，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。區(qū)、縣人民政府應當將征求意見情況

32、和根據公眾意見修改的情況及時公布。風險評估區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)較多的，應當經區(qū)、縣人民政府常務會議討論決定。征收補償資金管理在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當設立房屋征收與補償資金專用帳戶，明確征收項目補償資金的總額、來源，按照房屋征收與補償方案確定的項目進度將補償資金撥付到專用賬戶上，按規(guī)定使用。做出征收決定區(qū)、縣人民政府依據征補條例的規(guī)定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時在征收范圍內公告。公告應當載明征收補償方案、征收范圍、實施單位、簽約期限和行政復議、行政訴訟權利等事項。區(qū)、縣人民政府及房屋征收部門應當做

33、好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。做出征收補償決定，當事人可提出復議或訴訟房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 申請法院強制執(zhí)行被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。?搬遷實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府對被征收人

34、給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。2、 納入舊城區(qū)改建房屋的征收為加快推進北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目，按照“優(yōu)化征收流程、簡化審批手續(xù)”的基本思路，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會于2013年9月7日頒布了北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于印發(fā)<北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見>的通知(京建發(fā)2013450號)，對納入舊城區(qū)改建項目的征收流程進行了優(yōu)化。（1） 適用范圍:適用于全市實施舊城區(qū)改建范圍的房屋征收項目。舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。（2）

35、 政府主管部門及職能：各區(qū)縣人民政府負責本行政區(qū)域內舊城改建房屋征收與補償工作，組織相關部門對征收補償方案論證，作出房屋征收決定、補償決定。各區(qū)縣房屋征收部門負責組織實施本行政區(qū)域內舊城區(qū)改建房屋征收與補償工作，包括暫停辦理相關事項、組織調查登記、擬定征收補償方案、組織簽訂征收補償協(xié)議、受理房屋征收信訪投訴及法規(guī)政策解釋宣傳工作等。各區(qū)縣房屋征收部門可以委托不以盈利為目的的房屋征收實施單位承擔舊城區(qū)改建房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對房屋征收實施單位的征收與補償行為負責。市重大項目建設指揮部辦公室負責全市舊城改建項目總體協(xié)調調度工作，市住房和城鄉(xiāng)建設委員會會同市財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源等有

36、關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。（3） 基本流程 編制計劃區(qū)縣人民政府組織項目建設單位及相關部門對本行政區(qū)域內舊城區(qū)房屋破損程度和改建難易程度進行調查，編制轄區(qū)內舊城改建計劃，并將編制完成的舊城區(qū)改建計劃上報市重大項目建設指揮部辦公室組織聯(lián)合審查。 計劃審查市重大項目建設指揮部辦公室召集市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、建設房管、財政等部門對各區(qū)縣匯總的舊城區(qū)改建計劃進行可行性、公益性聯(lián)合審查。公益性認定以改善民生、優(yōu)化環(huán)境為原則，不以改建后的規(guī)劃用途為條件。審查通過后，市重大項目建設指揮部辦公土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備室向各區(qū)縣人民政府下達舊城區(qū)改建計劃。 改建征詢舊城區(qū)改建

37、計劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產權人、公房承租人的改建意愿。區(qū)縣房屋征收部門對征詢意見過程實施監(jiān)督，大多數(shù)產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。 征收要件通過征詢的舊城區(qū)改建項目,納入各區(qū)縣國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。各相關部門要簡化審批手續(xù)、加快推進。發(fā)展改革部門出具投資任務書作為項目批準文件、規(guī)劃部門出具項目規(guī)劃意見、國土資源部門出具項目土地預審意見。 暫停辦理區(qū)縣房屋征收部門根據建設單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區(qū)縣人民政府申請啟動房屋征收工作，在收到區(qū)縣人民政府確認意見后3個工作日內，在征收范圍內發(fā)布暫停公告，告知

38、產權人、公房承租人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規(guī)定的不予補償。暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應當提前15日在征收范圍內及時發(fā)布延期公告，延長期限最長不超過一年。 調查登記區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，產權人、公房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內公布。 方案征詢區(qū)縣房屋征收部門會同區(qū)縣財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補償方案，并報區(qū)縣人民政府批準。房屋征收補償方案應

39、在征收范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。征收范圍內產權人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。多數(shù)產權人、公房承租人不同意征收補償方案的，區(qū)縣人民政府應當組織由產權人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。區(qū)、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。 預簽協(xié)議區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。預簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房

40、屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協(xié)議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協(xié)議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預簽征收補償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預簽征收補償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動生效。 征收決定區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應及時公告，預簽征收補償協(xié)議生效并與正式征收補償協(xié)議具有同等效力。征收評估價格與預簽征收補償協(xié)議評估價格出現(xiàn)差異的,按照“就高不就低”的原則處理。 補償決定房屋征收部門與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內達不成征收補償協(xié)議、被征收房屋所有權人不明

41、確的或者下落不明的，由房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。? 強制執(zhí)行在補償決定規(guī)定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。（4） 辦理時間：從改建征詢到區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定大約需要6至9個月。3、 已取得拆遷許可證或集體土地需要拆遷的項目由于國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第590號）于2010年1月21日起實施。2001年6月13日國務院公布的城市房屋拆遷管理條例同時廢止。實施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。一級開發(fā)項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于已取得拆遷許可證的項目及集體土地上的拆遷項目，其辦理拆遷許可證的政府主管部門及所需文件資料如下：（1）政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科（2）辦理拆遷許可證所需文件資料： 申請書； 規(guī)劃意見書及附圖； 一級開發(fā)