華業(yè)行_北京華正大廈商業(yè)寫字樓項目前期定位報告154P

1、1 1謹呈：韓建集團華正大廈項目前期定位報告華正大廈項目前期定位報告2 2市政規(guī)劃改造國家土地政策區(qū)域環(huán)境成熟周邊區(qū)域輻射產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶vs.客群營銷vs.傳播開發(fā)vs.市場動態(tài)整合開發(fā)產(chǎn)品客戶營銷四大資源模塊契合并能動地適應(yīng)外界螺旋上升狀動遷的市場格局3 34 45 5項目整體定位依據(jù)項目整體定位依據(jù)6 6p 實現(xiàn)社會效益實現(xiàn)社會效益 社會影響力提升將有益于項目市場認知度的迅速提升p 實現(xiàn)經(jīng)濟效益實現(xiàn)經(jīng)濟效益 提升項目自身整體價值，實現(xiàn)利潤、經(jīng)濟效益最大化 p 實現(xiàn)快速銷售實現(xiàn)快速銷售 快速銷售是項目真正實現(xiàn)社會效益及經(jīng)濟效益的前提p 實現(xiàn)品牌價值實現(xiàn)品牌價值 項目打造成為西城區(qū)乃至全北

2、京的明星樓盤項目7 7西直門地區(qū)發(fā)展趨勢分析：西直門地區(qū)發(fā)展趨勢分析： “ “花旗銀行花旗銀行”入駐西環(huán)廣場是西直門進駐的第一家外資背景的機構(gòu)，由于花旗銀行的入駐西環(huán)廣場是西直門進駐的第一家外資背景的機構(gòu)，由于花旗銀行的進駐，西直門區(qū)域?qū)瓉硪粋€又一個的外資銀行機構(gòu)進駐，從而改變北京金融積攢地的進駐，西直門區(qū)域?qū)瓉硪粋€又一個的外資銀行機構(gòu)進駐，從而改變北京金融積攢地的結(jié)構(gòu)，西直門區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┑慕鹑谛聟^(qū)，這個金融新區(qū)與金融街有所不同，又互相補充，結(jié)構(gòu)，西直門區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┑慕鹑谛聟^(qū)，這個金融新區(qū)與金融街有所不同，又互相補充，使北京的金融行業(yè)進行新一輪的調(diào)整。使北京的金融行業(yè)進行新一輪的調(diào)

3、整。西直門地區(qū)將成為金融新區(qū)：西直門地區(qū)將成為金融新區(qū)：8 8位置：位置：在全球化經(jīng)濟格局和奧運經(jīng)濟以及北京城市整體發(fā)展的驅(qū)動下，城市 功能和產(chǎn)業(yè)格局演進，北京西直門地區(qū)商務(wù)、生活配套功能日益完 善，商業(yè)活動空前繁盛；商圈：商圈：周邊多熱點商圈輻射區(qū)，與阜成門存在一定區(qū)域聯(lián)系，可以自然承接 其高檔消費的商業(yè)氛圍，動物園、金融界區(qū)域?qū)楸卷椖刻峁┏渥愕?客源；交通：交通：交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，西外大街將作為本項目出行的主干道，同時項目緊鄰 西二環(huán)路，西側(cè)市政規(guī)劃路向南直通平安大街 城市軌道交通呈密集分布西直門地鐵、城鐵中轉(zhuǎn)站、即將建成的 地鐵4號線緊鄰本項目區(qū)域市場基本情況檢索：區(qū)域市場基本情況檢索：9

4、 9“對縫對縫”需求需求 ： 在西直門商圈，一些跨國公司及外地企業(yè)、金融機構(gòu)要為其高級管理階層提供合適的商務(wù)、社交 、消費場所既能體現(xiàn)其身份的優(yōu)越感，又有最舒適的商旅環(huán)境與消費購物條件，同時還有為高層次社交圈配備的高檔商務(wù)社交場所。 即，對縫“都市經(jīng)濟”。1010搭乘地鐵經(jīng)濟搭乘地鐵經(jīng)濟 接軌全球商務(wù)接軌全球商務(wù) ： 地鐵影響北京的商業(yè)鏈，沿地鐵周邊地段的土地及商業(yè)價值不斷提升。從投資角度上分析，地鐵沿線的土地稀缺性在一定程度上勢必造成物業(yè)的保值和持續(xù)升值效果。 西直門商圈利用地鐵與城鐵連線優(yōu)勢，不與地鐵站廳直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，卻可以通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機結(jié)合，依靠地鐵帶來的巨大客流，帶動地鐵

5、進出口周邊商業(yè)的發(fā)展。1111品牌優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢：第一，開發(fā)商品牌第一，開發(fā)商品牌韓建集團。韓建集團。 第二，建筑商品牌第二，建筑商品牌韓建集團。韓建集團。第三，設(shè)計院品牌第三，設(shè)計院品牌環(huán)洋世紀。環(huán)洋世紀。 第四，全案營銷代理品牌第四，全案營銷代理品牌華業(yè)行（北京十大代理行）。華業(yè)行（北京十大代理行）。第五，物業(yè)顧問品牌第五，物業(yè)顧問品牌第一太平戴維斯。第一太平戴維斯。第六，供貨商品牌第六，供貨商品牌國際、國內(nèi)知名品牌。國際、國內(nèi)知名品牌。1212區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域優(yōu)勢：西直門地區(qū)自住優(yōu)勢分析：西直門地區(qū)自住優(yōu)勢分析： 交通優(yōu)勢。交通優(yōu)勢。北京北站、地鐵環(huán)線、地鐵號線、城市輕軌、多條公交線路，再

6、沒有比西直門更為便捷的區(qū)域了！ 區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢。作為傳統(tǒng)的大型居住區(qū)，西直門周邊集中了個以上的住宅小區(qū)，居住氛圍非常濃厚。 配套優(yōu)勢。以新街口、西外、北太平莊為點形成的商業(yè)配套，周邊所高校形成的文化教育配套，首體、大學生體育館、北展、動物園、紫竹院、元大都遺址公園帶來的休閑娛樂配套，人民醫(yī)院、北太平莊醫(yī)院、積水潭醫(yī)院形成的醫(yī)療保健配套，都給住在西直門提供了極大便利。 環(huán)境優(yōu)勢。環(huán)境優(yōu)勢。北展廣場、動物園廣場、天文館廣場、古生物博物館廣場、城市輕軌鐵路西直門站區(qū)廣場的改擴建，城市小品、綠地、照明設(shè)施的配合，轉(zhuǎn)河由暗變明成為一條可通航的觀光河道，將使西直門形成獨特城市景觀，居住環(huán)境大為改善。

7、西直門地區(qū)投資優(yōu)勢分析：西直門地區(qū)投資優(yōu)勢分析： “ “升值升值”的優(yōu)勢。的優(yōu)勢。政府對交通和環(huán)境的上千億投入，給西直門的樓市營造了一個可觀升值空間； “ “聯(lián)結(jié)點聯(lián)結(jié)點”的優(yōu)勢。的優(yōu)勢。中關(guān)村與金融街終于在西直門處實現(xiàn)快捷聯(lián)結(jié)，處在金融、邊緣的行業(yè)，將更看重這個聯(lián)結(jié)點，白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的聚集將為西直門贏來租務(wù)市場的活躍期； 傳統(tǒng)的西區(qū)優(yōu)勢。傳統(tǒng)的西區(qū)優(yōu)勢。國家各大機關(guān)、部委吸引的一批獨特人流，如駐京辦事處、子公司等，將因四通八達的交通優(yōu)勢而聚集西直門，給住宅、寫字樓、公寓的需求添磚加瓦。1313項目區(qū)域圖項目區(qū)域圖1414項目位置圖項目位置圖1515項目交通動線圖（北向、東西向）項目交通動線圖

8、（北向、東西向）1616項目交通動線圖（南向、東西向）項目交通動線圖（南向、東西向）1717 市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)制約影響因素制約影響因素綜合綜合評分評分市場認知度市場需求銷售價格銷售速度市場競爭市場風險成本投入項目規(guī)劃條件寫字樓物業(yè)產(chǎn)品寫字樓物業(yè)產(chǎn)品4332-5-2-3-11自用純自用純居住物居住物業(yè)產(chǎn)品業(yè)產(chǎn)品中高端中高端3334-2-1-1-36豪宅豪宅22520-4-3-22商住型物業(yè)產(chǎn)品商住型物業(yè)產(chǎn)品2333-1-3-2-14純酒店物業(yè)產(chǎn)品純酒店物業(yè)產(chǎn)品3322-3-4-3-1-1復(fù)合型高端物業(yè)產(chǎn)品4343-2-2-208酒店服務(wù)型產(chǎn)品5445-1-1-20141818項目整體定位項目整體

9、定位1919滿足市場需求特征、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、實現(xiàn)項目雙贏的構(gòu)建于滿足市場需求特征、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、實現(xiàn)項目雙贏的構(gòu)建于都市經(jīng)濟都市經(jīng)濟之上的：之上的：“酒店式公館酒店式公館+ +LOFTLOFT商業(yè)街商業(yè)街”2020酒店式公館酒店式公館（ 二層及以上二層及以上 ）商商 業(yè)業(yè)（地下一至、首層）（地下一至、首層）產(chǎn)品剖面圖（南北向）產(chǎn)品剖面圖（南北向）B座座C1、C2座座A座座2121產(chǎn)品剖面圖（東西向）產(chǎn)品剖面圖（東西向）酒店式公館酒店式公館（ 二層及以上二層及以上 ）商商 業(yè)業(yè)（地下一至、首層）（地下一至、首層）B座座D座座2222產(chǎn)品規(guī)劃示意圖產(chǎn)品規(guī)劃示意圖2323外立面示意圖（效果圖

10、）外立面示意圖（效果圖）2424產(chǎn)品規(guī)劃特性：產(chǎn)品規(guī)劃特性：戶型多樣、靈活組合：戶型多樣、靈活組合： 考慮到客群需求購買的多樣性選擇，本項目產(chǎn)品應(yīng)用框架結(jié)構(gòu)，不采用剪力考慮到客群需求購買的多樣性選擇，本項目產(chǎn)品應(yīng)用框架結(jié)構(gòu)，不采用剪力墻結(jié)構(gòu)，將是戶型分割更為靈活，在整體施工完成后，可根據(jù)客戶的購買需要墻結(jié)構(gòu)，將是戶型分割更為靈活，在整體施工完成后，可根據(jù)客戶的購買需要對戶型隨時進行調(diào)整。對戶型隨時進行調(diào)整。燃氣引入：燃氣引入： 項目內(nèi)引入燃氣，將最大化滿足本項目商業(yè)及公館部分自用居住的使用功能。項目內(nèi)引入燃氣，將最大化滿足本項目商業(yè)及公館部分自用居住的使用功能。2525自用型酒店式公館自用型酒

11、店式公館投資型酒店式公館投資型酒店式公館商務(wù)型酒店式行政公館商務(wù)型酒店式行政公館高檔純居住類中央酒店式公館高檔純居住類中央酒店式公館2626自用為主、少量投資者自用為主、少量投資者投資、自用各占一半投資、自用各占一半投資、自用各占一半投資、自用各占一半投資者、商業(yè)經(jīng)營者、集團企業(yè)自用為主自用為主企業(yè)高管、商務(wù)人士、集團企業(yè)2727本項目的目標客戶將以自用型客戶為主以自用型客戶為主，項目銷售的中后期將有部分投資客戶進駐；本項目的目標客戶年齡集中在年齡集中在30-5030-50歲之間歲之間，年齡跨度較大；本項目的目標客戶行業(yè)來源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全，以金融、以金融、IT IT企業(yè)高管層、周邊地緣客

12、戶、投資類企業(yè)高管層、周邊地緣客戶、投資類人群為本項目第一啟動人群，通過口碑傳播輻射各行各業(yè)；人群為本項目第一啟動人群，通過口碑傳播輻射各行各業(yè)；本項目的目標客戶購房需求以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購房經(jīng)驗，是較為理性的購房階層；購房需求以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購房經(jīng)驗，是較為理性的購房階層；本項目的目標客戶是城市中堅階層，具有較高的收入水平，同時具有一定的社會地位城市中堅階層，具有較高的收入水平，同時具有一定的社會地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場認識，具有較為開放的生活態(tài)度，對項目各方面有較高要求；本項目的目標客戶中有車一族占購房客戶的絕對比重較大，以車代步是這

13、部分人出行的主要方式。有車一族占購房客戶的絕對比重較大，以車代步是這部分人出行的主要方式?？蛻艋咎卣鳎嚎蛻艋咎卣鳎?828本項目客戶集中在西城地區(qū)，華正大廈作為大盤高檔項目，客戶群會逐步輻射到整個北京市區(qū)和外埠省市地區(qū)，同時會吸引部分外籍及“海歸”人士購買，在項目中后期推廣時有異地購房者到來意味著本項目銷售的成功客戶區(qū)域來源特征：客戶區(qū)域來源特征：2929具有強烈時間觀念及投資理念，對產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求的中高收入以上家庭或個體；現(xiàn)有一套或多套房屋，同時手中握有閑散資金的自用型人群；對本項目區(qū)位/景觀/商業(yè)配套/公建配套設(shè)施認同；對居住成本認同并基本滿意；對開發(fā)商韓建品牌認同的品牌追隨者；認

14、同本項目區(qū)域未來具有較大發(fā)展空間及升值潛力；認同本項目檔次符合其社會階層的象征，認為居所是身份地位的表述并渴望得到社會的認可 客戶需求認同：客戶需求認同：3030 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：廣域來源廣域來源成熟穩(wěn)健成熟穩(wěn)健高智階層高智階層形象描述：形象描述：客戶來源輻射北京地區(qū)及周邊省市地區(qū)客戶來源輻射北京地區(qū)及周邊省市地區(qū)； 理性購房人群理性購房人群； 以高收入、智力以高收入、智力型人群為主，屬于年富力強的社會中堅階層型人群為主，屬于年富力強的社會中堅階層 北京地區(qū)的城市中堅階層北京地區(qū)的城市中堅階層投資人群投資人群金融企事業(yè)單位管理層金融企事業(yè)單位管理層政府高層人士、金領(lǐng)階層、演藝界人群、社會名流政

15、府高層人士、金領(lǐng)階層、演藝界人群、社會名流IT企業(yè)中、高管階層企業(yè)中、高管階層 公司、公司、企業(yè)經(jīng)營者企業(yè)經(jīng)營者目標客戶定位：目標客戶定位：3131 在此定位基礎(chǔ)上，我們將對本項目的客戶群作進一步的闡述，使在此定位基礎(chǔ)上，我們將對本項目的客戶群作進一步的闡述，使得在未來營銷過程中更容易命中目標客群得在未來營銷過程中更容易命中目標客群 3232 鑒于本項目所處地塊具有得天獨厚的地理位置，因此，市場增值潛力和未來的價值利好因素是不能忽略的優(yōu)勢條件依據(jù)現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢，該區(qū)域內(nèi)的項目必然具有兩方面的功用價值，即：未來成熟的居住環(huán)境未來成熟的居住環(huán)境 滿足客戶升級自用滿足客戶升級自用 未來升值潛力

16、巨大未來升值潛力巨大 客戶投資產(chǎn)生增值效益客戶投資產(chǎn)生增值效益 目標客戶來源及依據(jù)：目標客戶來源及依據(jù)：3333 本項目作為大盤，所面對的客戶群一定是本項目作為大盤，所面對的客戶群一定是廣泛的廣泛的，也一定是，也一定是動態(tài)的動態(tài)的，因此，因此，把握住動態(tài)的基礎(chǔ)，抓住可以起到把握住動態(tài)的基礎(chǔ)，抓住可以起到“意見領(lǐng)袖意見領(lǐng)袖”的主要客戶群是本項目成功的主要客戶群是本項目成功的關(guān)鍵。的關(guān)鍵。 我們把客戶主要分為四個層級： 第一層為金融業(yè)客戶第一層為金融業(yè)客戶； 第二層為西城區(qū)中高端人群第二層為西城區(qū)中高端人群； 第三層為外埠人群第三層為外埠人群； 第四層為投資型客戶第四層為投資型客戶 目標客戶群分類

17、：目標客戶群分類：3434第一層第一層 金融業(yè)客戶金融業(yè)客戶3535金融街金融行業(yè)中、高層人士：金融街金融行業(yè)中、高層人士：所起作用：所起作用：是本項目的第一級啟動人群，也是本項目最主要的對外口碑是本項目的第一級啟動人群，也是本項目最主要的對外口碑傳播途徑之一，對其他類人群有巨大的帶動作用；傳播途徑之一，對其他類人群有巨大的帶動作用；形象描述：形象描述：包括金融行業(yè)，及各職能部門的中、高管理層人群；年齡層較為分散，主要集中在30-55歲之間；家庭成員有一人或多人在金融行業(yè)中就職，從業(yè)5-10年以上，生活、工作區(qū)域較為固定；家庭年收入在50萬左右，收入穩(wěn)定，有一定積蓄，在北京地區(qū)屬于生活富裕階層

18、；購房目的：購房目的：二次置業(yè)，自用為主；現(xiàn)階段住房位置偏遠，居住環(huán)境一般，無法滿足背景高效率工作、生活的要求；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在西城區(qū)，對區(qū)域發(fā)展及潛力地區(qū)有較為準確的判斷，對本區(qū)域認可；敢于購買，購買產(chǎn)品會選擇100平米左右戶型，部分高端客戶會選擇100平米以上產(chǎn)品。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座座3636金融行業(yè)下屬企業(yè)高收入階層：金融行業(yè)下屬企業(yè)高收入階層：所起作用：所起作用：口碑傳播人群，對行業(yè)內(nèi)購房需求者具有一定帶動作用；口碑傳播人群，對行業(yè)內(nèi)購房需求者具有一定帶動作用； 項目次主力客群，在購買客戶中所占比重較大；項目次主力客群，在購買客戶中所

19、占比重較大；形象描述：形象描述：包括各大金融機構(gòu)下屬各分公司，及服務(wù)于各大行的職能機構(gòu)中、高收入階層；年齡層較為分散，集中在40歲左右；家庭成員有一人或多人在金融相關(guān)企業(yè)中就職，從業(yè)5-10年以上；家庭年收入在30-40萬左右，有積蓄，在北京地區(qū)屬于生活富裕階層；購房目的：購房目的：二次置業(yè)，自用、投資；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于高回報產(chǎn)品；通過行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己購買的地區(qū)或項目；購買力較強，購買產(chǎn)品會選擇項目內(nèi)面積偏小戶型。樓座選擇：樓座選擇：A A座座 3737服務(wù)于金融業(yè)的公司、企業(yè)高管或經(jīng)營者：服務(wù)于金融業(yè)的公司、企業(yè)高管或經(jīng)營者：所起作用：所起作用：部分購買力較強的

20、私企經(jīng)營者將帶動本項目部分中等偏大戶型產(chǎn)品的消化速度；部分購買力較強的私企經(jīng)營者將帶動本項目部分中等偏大戶型產(chǎn)品的消化速度；形象描述：形象描述：與金融企業(yè)業(yè)務(wù)往來密切的企業(yè)、服務(wù)類公司高管層，及部分個體經(jīng)營者；部分客戶為外地來京經(jīng)商者，但主要業(yè)務(wù)及關(guān)系往來在本區(qū)域內(nèi)；年齡層分散，3055歲之間都有分布；性格獨立，有開拓精神；購房目的多樣，投資客戶占有一定比例；年收入較高，積蓄豐厚，屬于高消費階層；購房目的：購房目的：二次或多次置業(yè)，作為第二居所或作為商務(wù)用途、投資；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于希望在業(yè)務(wù)關(guān)系較為集中地區(qū)有落腳點，便于關(guān)系往來和感情溝通；通過行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己居住

21、的地區(qū)或項目；由于多數(shù)客戶為二次或多次置業(yè)，購房經(jīng)驗豐富，消費更趨于理性化；更為關(guān)注項目的保值升值空間；自住類客戶更關(guān)注居所的品質(zhì)、舒適度及生活的高品位享受；他們渴望得到社會普遍的身份認同，購買項目要與其身價相匹配，認同居住是社會階層的象征；購買力強，會有兩套及兩套以上購買的可能性。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座、座、B B座座 3838西城區(qū)是北京名副其實的西城區(qū)是北京名副其實的“金區(qū)金區(qū)”，從事與金融業(yè)相關(guān)聯(lián)行業(yè)，從事與金融業(yè)相關(guān)聯(lián)行業(yè)的人群在區(qū)域人口中所占比重較大，因此，以金融企業(yè)中、高的人群在區(qū)域人口中所占比重較大，因此，以金融企業(yè)中、高階層人士作為本項目的首發(fā)啟動人群，將更

22、有利于項目信息的階層人士作為本項目的首發(fā)啟動人群，將更有利于項目信息的迅速并廣泛傳播，能夠在第一時間將本項目信息迅速傳達到其迅速并廣泛傳播，能夠在第一時間將本項目信息迅速傳達到其他具有購房需求的客戶手中；同時，上述人群收入水平較高，他具有購房需求的客戶手中；同時，上述人群收入水平較高，具有較強的消費購買能力，將促進本項目的快速消化，也在一具有較強的消費購買能力，將促進本項目的快速消化，也在一定程度上吸引商業(yè)經(jīng)營者關(guān)注本案定程度上吸引商業(yè)經(jīng)營者關(guān)注本案 3939第二層第二層 西城區(qū)中高端人群西城區(qū)中高端人群4040西城區(qū)地緣客戶：西城區(qū)地緣客戶：所起作用：所起作用：第二層客群的首發(fā)人群，也是最早

23、獲知本項目信息的人群；第二層客群的首發(fā)人群，也是最早獲知本項目信息的人群；形象描述：形象描述：行業(yè)分布較為廣泛，無既定人群特性；長年居住往來于西城地區(qū)，多為本地地緣客戶，工作及日常生活活動也主要集中在西城地區(qū)；生活模式固定，生活行為具有一定規(guī)律性；購房目的：購房目的：部分人購房目的為子女置業(yè)，同時存在部分投資客戶；現(xiàn)階段有一套或兩套房產(chǎn)，購買自用比例較?。簧倭靠蛻羰种杏幸欢ㄩe散資金，用于投資酒店；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在西城地區(qū)，對區(qū)域發(fā)展有準確的認識，對本區(qū)域認可；由于部分客戶屬于小康階層，但收入相對穩(wěn)定，所以會考慮以分期付款或按揭形式購房；此類客戶更為關(guān)注產(chǎn)品性價比，

24、對單價、總價偏低產(chǎn)品關(guān)注度較高；會選擇“進一步退三步”的購房方式，屬于銷售環(huán)節(jié)較“難纏”的客戶；購買力較弱，謹慎消費，購買產(chǎn)品會選擇中等偏小戶型公館產(chǎn)品，中、大戶型產(chǎn)品一般不予考慮。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座座 4141西城區(qū)高級公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層：西城區(qū)高級公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層：所起作用：所起作用：提高項目人群的整體質(zhì)素，有利于項目品質(zhì)提升；提高項目人群的整體質(zhì)素，有利于項目品質(zhì)提升；形象描述：形象描述：包括北京市區(qū)各級行政單位、企事業(yè)部門、政府職能機構(gòu)內(nèi)的中、高管理層人群；權(quán)力階層既有權(quán)，又有錢；出行基本上以車代步；年齡層相對集中，主要集中在40-50歲之間；家庭成

25、員有一人或多人在政府或企事業(yè)單位中就職，從政10年以上，生活、工作區(qū)域固定；家庭年收入不祥，有部分灰色收入，有積蓄，屬于生活富裕階層；購房目的：購房目的：升級自用為主，部分人購房目的為子女置業(yè)、投資；現(xiàn)階段住房條件較好，但整體居住環(huán)境較差，無法滿足居住需求及身份特性；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在北京市，對城市發(fā)展及潛力地區(qū)有準確的判斷，對本區(qū)域認可；購買力強，但消費謹慎，購買產(chǎn)品會選擇中等偏大戶型公館產(chǎn)品，購買小戶型產(chǎn)品則為位子女、親友置業(yè)、投資。樓座選擇：樓座選擇： CC座、座、B B座座 4242西城區(qū)保險、汽車行業(yè)及周邊商業(yè)經(jīng)營的高收入人群：西城區(qū)保險、汽車行業(yè)及周邊商業(yè)經(jīng)營的高

26、收入人群：所起作用：所起作用：會利用這一人群作為本項目會利用這一人群作為本項目“第二銷售梯隊第二銷售梯隊”給以適當?shù)狞c位提傭，給以適當?shù)狞c位提傭，以鼓勵其帶客戶前來參觀、購買本項目產(chǎn)品以鼓勵其帶客戶前來參觀、購買本項目產(chǎn)品由于此類人群手中有大量中、高端客由于此類人群手中有大量中、高端客戶名單，與本項目的目標客群相吻合，利用其關(guān)系資源進行口碑傳播將帶動更大范圍戶名單，與本項目的目標客群相吻合，利用其關(guān)系資源進行口碑傳播將帶動更大范圍人群隊本案的關(guān)注，并在無形之間擴大項目影響力度，同時加快項目銷售速度；人群隊本案的關(guān)注，并在無形之間擴大項目影響力度，同時加快項目銷售速度；形象描述：形象描述：包括西

27、城區(qū)各證券公司、保險公司，及汽車銷售、租賃、維修養(yǎng)護公司高收入階層及部分商業(yè)經(jīng)營者；年齡階層更趨于年輕化，主要集中在30-40歲之間；家庭成員有一人或多人在上述公司工作，從業(yè)5-10年以上；家庭年收入在30萬左右，有積蓄，生活水平較高；購房目的：購房目的：一次置業(yè)，自用為主；部分客戶購買目的為投資不動產(chǎn)如金融、保險行業(yè)客戶；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：此類行業(yè)特別是金融、汽車類行業(yè)人群有“扎堆兒”的生活、工作習慣通過行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；購買力一般，購買產(chǎn)品會選擇性價比較高戶型產(chǎn)品，部分高收入階層會選擇中等戶型產(chǎn)品。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座座 4343西城區(qū)私企

28、高管層或經(jīng)營者：西城區(qū)私企高管層或經(jīng)營者：所起作用：所起作用：部分購買力較強的私企經(jīng)營者將帶動本項目大戶型產(chǎn)品的消化速度；部分購買力較強的私企經(jīng)營者將帶動本項目大戶型產(chǎn)品的消化速度；形象描述：形象描述：私營企業(yè)、服務(wù)類公司高管層，及部分個體經(jīng)營者；部分客戶為外地來北京經(jīng)商者，但主要業(yè)務(wù)及關(guān)系往來在本地；性格獨立，有開拓精神；家庭組成相對較為復(fù)雜，會有部分購房客戶為單身家庭；年收入在50萬以上，收入高，積蓄豐厚，在北京地區(qū)屬于高消費階層；購房目的：購房目的：自住為主，部分購買作為第二居所或作為商務(wù)、投資用途；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于希望居住在業(yè)務(wù)關(guān)系較為集中地區(qū)，便于關(guān)系往來和感情溝通

29、；通過行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；購房消費更趨于理性化；更為關(guān)注項目的保值升值空間；自住類客戶更關(guān)注居所的品質(zhì)、舒適度及生活的高品位享受；他們渴望得到社會普遍的身份認同，購買項目要與其身價相匹配，認同居住是社會階層的象征；購買力強，選擇購買產(chǎn)品以中等偏大及大戶型產(chǎn)品為主。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座、座、B B座座 4444第三層第三層 外埠人群外埠人群4545外省市人群：外省市人群：所起作用：所起作用：擴大華正大廈項目的影響力及知名度擴大華正大廈項目的影響力及知名度；形象描述：形象描述：外省市地區(qū)具有高消費能力的家庭或個人；生活、工作區(qū)域不固定，在北京有關(guān)系或業(yè)

30、務(wù)往來；家庭年收入高，有積蓄，屬于生活富裕階層；購房目的：購房目的：自用為主，部分人購房目的為子女置業(yè)；現(xiàn)階段住房在外省市地區(qū)，有較強烈的北京購房需求；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：這部分人群希望自己或子女“進京”工作、學業(yè)，立足北京；購房行為屬于感性消費，更多靠口碑宣傳及廣告吸引從而認同本項目；購買產(chǎn)品會選擇中等偏大戶型公寓產(chǎn)品，部分客戶會考慮購買小戶型產(chǎn)品。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座、座、B B座座 4646長期在京工作、生活的外地高收入人群：長期在京工作、生活的外地高收入人群：所起作用：所起作用：擴大華正大廈項目在異地的影響力及知名度；擴大華正大廈項目在異地的影響力及知名度； 此類人

31、群占總體購房者比例較小，但其對于擴大本項目在外地的此類人群占總體購房者比例較小，但其對于擴大本項目在外地的影響力影響力 具有很大意義；具有很大意義；形象描述：形象描述：包括長期在北京市各行業(yè)中工作的外地高收入人群；在北京工作、生活5-10年以上；年收入在20萬以上，有積蓄，生活水平較高；購房目的：購房目的：本地一次置業(yè)，自用為主；由于在北京工作、生活時間較長，同時有較高的收入保障，部分人考慮長期定居北京；部分客戶購買目的為投資不動產(chǎn)；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：通過口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；購買產(chǎn)品會選擇性價比較高戶型產(chǎn)品。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座座 4747第四層第四層

32、投資型客戶投資型客戶4848公館類投資客戶：公館類投資客戶：所起作用：所起作用：加快項目銷售速度；加快項目銷售速度； 間接提高后續(xù)產(chǎn)品入市價格；間接提高后續(xù)產(chǎn)品入市價格； 提升項目升值潛力及空間；提升項目升值潛力及空間；形象描述：形象描述：北京本地或異地專業(yè)房地產(chǎn)投資客戶，具有一定房地產(chǎn)投資經(jīng)驗；熱衷于地產(chǎn)回報，手中閑散資金較多；購房目的：購房目的：短效投資或長效投資不動產(chǎn)；重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好的升值潛力；看重本項目的大盤優(yōu)勢及區(qū)域良好的商務(wù)商業(yè)氛圍；置業(yè)選擇：置業(yè)選擇：購房心態(tài)更加平穩(wěn)，以專業(yè)、挑剔的眼光甄選可供投資的產(chǎn)品；購買產(chǎn)品以戶型面積偏小、性價比較高，以及熱銷戶型產(chǎn)品為主

33、。部分作不動產(chǎn)投資客戶會選擇戶型面積較大產(chǎn)品作投資對象。樓座選擇：樓座選擇：A A座、座、CC座、座、D D座座 4949商業(yè)類投資客戶：商業(yè)類投資客戶：所起作用：所起作用：商業(yè)環(huán)境的迅速成熟將帶動項目后續(xù)產(chǎn)品的銷售速度，同時有助商業(yè)環(huán)境的迅速成熟將帶動項目后續(xù)產(chǎn)品的銷售速度，同時有助于項目整體居住環(huán)境的提升；于項目整體居住環(huán)境的提升；形象描述：形象描述：背景本地或異地專業(yè)房地產(chǎn)投資客戶，具有一定商業(yè)投資經(jīng)驗；熱衷于地產(chǎn)回報，手中閑散資金較多；會有部分品牌商業(yè)購買入駐；部分客戶為基金、集團企業(yè)等大型公司整購購房目的：購房目的：投資行為既有個人經(jīng)營的考慮，也有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售他人的打算；了解終端人群生

34、活、商務(wù)消費的商業(yè)需要，項目的銷售速度及社區(qū)成熟度對他們是最大的誘惑；重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好的升值潛力；看重本項目的大盤優(yōu)勢及良好的投資環(huán)境；對LOFT類型商業(yè)具有一定程度的認可；置業(yè)選擇：項目商業(yè)產(chǎn)品置業(yè)選擇：項目商業(yè)產(chǎn)品一層裙房、地下商業(yè)、一層裙房、地下商業(yè)、C1 C2C1 C2樓座間獨立商業(yè)、樓座間獨立商業(yè)、D D座座 5050動物園區(qū)域動物園區(qū)域：動物園區(qū)域匯聚著大量商業(yè)經(jīng)營者，這個區(qū)域為本案提供了大量的區(qū)域客戶；周邊寫字樓周邊寫字樓：西直門區(qū)域本身有大量的寫字樓，再加上新入駐西環(huán)的花旗銀行又為本區(qū)域帶來了外資背景的客戶群體；外地人群外地人群：又稱北漂一族，急欲在北京有安身立

35、命之所，事業(yè)有一定成績，想通過住所在北京安家同時提升自已的身份；金融街金融街：在金融街工作的高管人員或與金融街有生意往來的生意人也會因為金融街附近房價居高不下，把居住場所投注到交通便捷的西直門區(qū)域；5151金融業(yè)內(nèi)金融業(yè)內(nèi)各銀行、保險、證券等金融機構(gòu)的中高層人員多為“海龜”，已有較長時間的工作經(jīng)歷，年齡集中在3040歲間，事業(yè)成功；收入穩(wěn)定，年收入100200萬之間不等，是國內(nèi)中產(chǎn)階級的代表人物。高級海龜外籍人士5252以制片人為主的影視界較高級人群以制片人為主的影視界較高級人群及其相關(guān)行業(yè)的管理階層及其相關(guān)行業(yè)的管理階層節(jié)目制片人、主任編導(dǎo)、資深記者、影視制作公司高管；皆為業(yè)界資深人士，從業(yè)

36、多年、事業(yè)成功，收入較高，身價在百萬元以上，積蓄豐厚；年齡3040歲之間，獨立自主，有極強的開拓創(chuàng)新精神；影視、傳媒人群影視、傳媒人群影視、廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)高層人士、經(jīng)營者演藝界、文化名人5353高級金領(lǐng)人群高級金領(lǐng)人群金領(lǐng)人士工作中位高權(quán)重、手握重金，生活里更是各種奢侈品、高價品的主要消費群體之一；12%的高級金領(lǐng)擁有年度預(yù)算100萬元以上的權(quán)力，更有6%的高層管理年度預(yù)算權(quán)在1000萬元以上；平均而言，他們每人的年度預(yù)算權(quán)高達195萬元；按一周五天計，超過11%的金領(lǐng)每天工作12個小時以上，另有19%的人平均每天工作在10至12個小時之間；所以他（她）們更需要擁有一所高品位、居住環(huán)境舒適的高

37、檔居所；在中國，高級商務(wù)人士總數(shù)已經(jīng)高達在中國，高級商務(wù)人士總數(shù)已經(jīng)高達34.234.2萬人。萬人。5454一、終極目標客戶群描述一、終極目標客戶群描述善于運籌帷幄、善于把握大局、善于充分利用社會關(guān)系、善于運用雙贏原則、善于在舒適而輕松的環(huán)境中掌握商機的各行業(yè)的高級管理者統(tǒng)稱MetroKnight (都會潮人) 商務(wù)人士 商旅人士 外籍人士5555二、終極目標群體分析二、終極目標群體分析1、使用目的、使用目的 供集團高層經(jīng)理居住及進行商務(wù)活動與社交 往來商業(yè)、商務(wù)活動2、客戶群類型、客戶群類型 跨國集團上層白領(lǐng) 智力型企業(yè)老板及上層機構(gòu) 外地在京進行投資和貿(mào)易活動的企業(yè)主和高級管理人員5656

38、3、特征、特征 社會特征：社會特征：具有較高的社會地位，從事著受社會尊重的職業(yè)，社會親和力強，具先導(dǎo)性,在同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，具有較強的交流和溝通愿望，具優(yōu)越的社會關(guān)系并重視人際關(guān)系。 文化特征：文化特征：本項目的終極目標客戶具有較高的文化程度和良好的教育背景，有國際文化背景，再學習的愿望強烈，積極主動地適應(yīng)社會的變化。 個性與心理特征：個性與心理特征：具有積極、健康的生活觀和價值觀，對事業(yè)與生活充滿絕對的信心,既希望心理的平衡與寧靜，又向往充滿活力的健康身體其消費需求處于自我價值實現(xiàn)階段。57574、對項目的要求、對項目的要求 品質(zhì)：品質(zhì)： 不僅是要求建筑的高品質(zhì)，更重要的是環(huán)境的高品質(zhì)

39、形象形象: : 從外觀到內(nèi)在細節(jié)，都必須適合高端人群的休憩、商務(wù)及平日交往 設(shè)施：設(shè)施： 在絕對舒適休閑的環(huán)境下，齊備的配套設(shè)施要滿足高品味 服務(wù)：服務(wù)： 匹配國際化高品質(zhì)物業(yè)的服務(wù)標準，周全舒適的全方位服務(wù)58585959A座產(chǎn)品方案座產(chǎn)品方案6060A A座座一層作為商業(yè)一層作為商業(yè)，二層及以上部分作酒店式公館二層及以上部分作酒店式公館A A座座主力戶型主力戶型建筑面積控制在建筑面積控制在60-7060-70平方米平方米左右，雙向采光左右，雙向采光的戶型套內(nèi)面積控制在的戶型套內(nèi)面積控制在100-110100-110平方米平方米左右左右標準層層高標準層層高3.353.35米米（二層（二層3.

40、603.60米，頂層米，頂層3.553.55米）米）A座座地上三層直通頂層的地上三層直通頂層的中庭天井中庭天井A座座雙單元雙入戶大堂雙單元雙入戶大堂，保證人流順暢通達，保證人流順暢通達600600700700元元/ /平米精裝標準，平米精裝標準，90090011001100元元/ /平米含家具、平米含家具、家電、配飾配置，各戶型統(tǒng)一裝修標準家電、配飾配置，各戶型統(tǒng)一裝修標準6161北北A座首層座首層6262大堂效果示例圖大堂效果示例圖大堂強調(diào)強調(diào)功能性、實用性，面積不宜過大減少公攤的同時增加商業(yè)面積建議設(shè)置配有前臺及接待區(qū)酒店式大堂，具備接待功能。大堂的形式可以采用玻璃體挑廊灰空間過渡到內(nèi)部的

41、形式。6363A座二層座二層中庭天井底部中庭天井底部綠色生態(tài)花園綠色生態(tài)花園北北6464北北A座標準層三座標準層三十九層十九層公共休憩露臺公共休憩露臺綠色生態(tài)走廊綠色生態(tài)走廊6565中庭天井效果示例中庭天井效果示例6666公共休憩露臺效果示例公共休憩露臺效果示例6767綠色生態(tài)走廊效果示例綠色生態(tài)走廊效果示例6868A座主力戶型示意圖座主力戶型示意圖6969A座戶內(nèi)裝修效果示例座戶內(nèi)裝修效果示例7070戶型面積（戶型面積（）40-5060-70100-110套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）72504726486487171A A座面積對比分析座面積對比分析原方案原方案( () )調(diào)整后調(diào)整后( () )建

42、筑面積公館面積商業(yè)及設(shè)備用房地下三層3468.27 206.92 3261.35 地下二層3468.27 206.92 3261.35 地下一層2376.52 206.92 2169.60 地下面積9313.06 620.76 8692.30 地下部分合計地下部分合計9313.06 9313.06 9313.06 9313.06 一層2392.17 416.00 1976.17 二層2408.93 206.92 2202.01 設(shè)備層三層2423.16 1652.50 四層2420.36 1483.67 五層2420.36 1483.67 六層2442.96 1506.27 七層2442.96

43、 1506.27八層2498.28 2332.25 九層2498.28 2332.25 十層2498.28 2332.25十一層2498.28 2332.25十二層2498.28 2332.25十三層2498.28 2332.25十四層2498.28 2332.25十五層2498.28 2332.25十六層2498.28 2332.25 十七層2498.28 2332.25 十八層2332.25 十九層2332.25地上面積41933.70 36242.22 4178.18 機房水箱間469.47 469.47 地上部分合計地上部分合計42403.17 42403.17 40889.87408

44、89.87建筑面積合計建筑面積合計51716.23 51716.23 50202.93 50202.93 7272C座產(chǎn)品方案座產(chǎn)品方案7373CC座座一層作為商業(yè)一層作為商業(yè)，二層及以上部分作酒店式公館二層及以上部分作酒店式公館C1C1、C2C2樓座之間原共用挑空大堂規(guī)劃為樓座之間原共用挑空大堂規(guī)劃為六層獨立商業(yè)六層獨立商業(yè)CC座座主力戶型主力戶型建筑面積控制在建筑面積控制在40-6040-60平方米平方米左右，雙向采光的左右，雙向采光的戶型套內(nèi)面積控制在戶型套內(nèi)面積控制在90-10090-100平方米平方米左右左右標準層層高標準層層高3.353.35米米（二層（二層3.603.60米，頂層

45、米，頂層3.553.55米）米）CC座座雙單元雙入戶大堂雙單元雙入戶大堂，保證人流順暢通達保證人流順暢通達菜單式裝修菜單式裝修7474北北C座首層座首層7575北北C座二座二六層六層7676北北C座標準層（七層座標準層（七層十九層）十九層）7777C座主力戶型示意圖座主力戶型示意圖7878C座標準層戶內(nèi)裝修效果示例座標準層戶內(nèi)裝修效果示例7979C座戶內(nèi)裝修效果示例座戶內(nèi)裝修效果示例8080戶型面積（戶型面積（）40-5050-6060-7070-8090-100套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）2483085272727527528181C C座面積對比分析座面積對比分析原方案（原方案（）調(diào)整后（調(diào)整后（

46、）C1座C2座C1座公館面積C2座公館面積商業(yè)及設(shè)備用房地下三層4692.39 103.46 103.46 4485.47 地下二層4692.39 103.46 103.46 4485.47 地下一層3264.28 103.46 103.46 3057.36 地下面積12649.06 310.38 310.38 12028.30 地下部分合計地下部分合計12649.06 12649.06 12649.06 12649.06 一層3292.40 207.99 207.99 2876.42 二層2904.50 103.46 103.46 3085.48 設(shè)備層三層3350.80 1637.53 1

47、280.59 四層3170.80 1637.53 1280.59 五層3350.80 1637.53 1280.59 六層3350.80 1637.53 1280.59 七層1282.21 1280.20 1637.53 八層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 九層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十一層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十二層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十三層1282.21 1280.2

48、0 1282.21 1280.20 十四層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十五層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十六層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十七層1282.21 1280.20 1282.21 1280.20 十八層1280.20 1282.21 1280.20 十九層1282.21 1280.20 地上面積19199.12 20360.35 11084.26 機房水箱間1197.20 1197.20 地上部分合計地上部分合計50085.00 50085.00 51840.93 51840

49、.93 建筑面積合計建筑面積合計62734.06 62734.06 64489.99 64489.99 8282B座及座及D座調(diào)整方案座調(diào)整方案8383B座具有先天的產(chǎn)品優(yōu)勢座具有先天的產(chǎn)品優(yōu)勢大面寬、進深小，正南北向，無遮擋、無對視因此建議因此建議B座統(tǒng)一定位為座統(tǒng)一定位為 高檔純居住類中央酒店式公館產(chǎn)品高檔純居住類中央酒店式公館產(chǎn)品8484B B座裙房座裙房一層為商場一層為商場，二層及以上部分作酒店式公館二層及以上部分作酒店式公館標準層層高標準層層高3.53.5米米（頂層（頂層4.304.30米）米）B B座標準層戶型建筑面積控制在座標準層戶型建筑面積控制在80-25080-250平方米平

50、方米左右左右B B座座雙單元共用大堂雙單元共用大堂，保證物業(yè)的完整性，保證物業(yè)的完整性每單元三部電梯，提升物業(yè)產(chǎn)品的居住品質(zhì)每單元三部電梯，提升物業(yè)產(chǎn)品的居住品質(zhì)毛坯房銷售毛坯房銷售B座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議8585D座緊鄰西外大街，同時由于座緊鄰西外大街，同時由于樓層較低，受北側(cè)車流、人流樓層較低，受北側(cè)車流、人流影響較大，影響較大，D座不宜作為居住座不宜作為居住類物業(yè)產(chǎn)品定位類物業(yè)產(chǎn)品定位同時，由于同時，由于D座具有較強的對座具有較強的對外展示性，同時與一、二層商外展示性，同時與一、二層商場部分具有較好的順達性，因場部分具有較好的順達性，因此此D座具有較為有利的商業(yè)功座具有較為

51、有利的商業(yè)功用價值用價值。因此建議因此建議D座調(diào)整定位為座調(diào)整定位為 商務(wù)型酒店式行政公館商務(wù)型酒店式行政公館8686D D座裙房座裙房一層為商場一層為商場，二層及以上部分作酒店式行政公館二層及以上部分作酒店式行政公館標準層層高標準層層高3.83.8米米（滿足商業(yè)、商務(wù)用房的最低層高要求）（滿足商業(yè)、商務(wù)用房的最低層高要求）D D座標準層戶型套內(nèi)面積控制在座標準層戶型套內(nèi)面積控制在100-290100-290平方米平方米左右左右D D座座雙單元雙大堂入戶雙單元雙大堂入戶，保證人流順暢通達，保證人流順暢通達每單元三部電梯每單元三部電梯毛坯房銷售毛坯房銷售D座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議87

52、87北北B座及座及D座首層座首層B座核心筒及大堂座核心筒及大堂D座座核心筒核心筒及及大堂大堂D座座核心筒核心筒及及大堂大堂8888B座酒店公館大堂外部效果座酒店公館大堂外部效果（示例圖）（示例圖）8989D座酒店公館大堂外部效果座酒店公館大堂外部效果（示例圖）（示例圖）9090大堂內(nèi)部會客、等候區(qū)大堂內(nèi)部會客、等候區(qū)（示例圖）（示例圖）9191北北B座及座及D座二座二六層六層（B座可通達）座可通達）屋屋 頂頂 綠綠 化化9292高、矮植被樹木的靈活運用在營造空中花園內(nèi)情高、矮植被樹木的靈活運用在營造空中花園內(nèi)情景綠色空間的同時，規(guī)避中低樓層的對視問題景綠色空間的同時，規(guī)避中低樓層的對視問題規(guī)避

53、中高樓層的對視問題規(guī)避中高樓層的對視問題空中花園內(nèi)設(shè)置休憩區(qū)域，增進了人與景的交空中花園內(nèi)設(shè)置休憩區(qū)域，增進了人與景的交流流使空中花園成為體驗式的人文景觀使空中花園成為體驗式的人文景觀防風沙，同時可營造防風沙，同時可營造“四季常綠四季常綠”的空中花園的空中花園屋頂綠化屋頂綠化（示例圖）（示例圖）9393各樓層內(nèi)設(shè)有單獨的接待臺各樓層內(nèi)設(shè)有單獨的接待臺/服務(wù)臺服務(wù)臺D座標準層公共區(qū)域精裝效果座標準層公共區(qū)域精裝效果（示例圖）（示例圖）9494D座各樓層內(nèi)公共走廊區(qū)域裝修體現(xiàn)商務(wù)、商業(yè)氛圍座各樓層內(nèi)公共走廊區(qū)域裝修體現(xiàn)商務(wù)、商業(yè)氛圍（示例圖）（示例圖）9595B座標準層（七層座標準層（七層十五層）

54、十五層）北北9696B座南北通透豪宅戶型示意座南北通透豪宅戶型示意9797豪華主臥人房豪華主臥人房主臥浴室主臥浴室極盡奢華與享受主義的極盡奢華與享受主義的B座室內(nèi)精裝修風格座室內(nèi)精裝修風格（示例圖）（示例圖）9898風格各異的豪華精裝修風格風格各異的豪華精裝修風格9999100100101101增加戶內(nèi)的功能空間，強調(diào)生活情趣性增加戶內(nèi)的功能空間，強調(diào)生活情趣性102102戶型面積（戶型面積（）100-150150-200200-250250-290套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）301515157575戶型面積戶型面積（）80-9090-100100-110120-130130-140150-20020

55、0-250套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）18283818843010226226103103原方案原方案調(diào)整后調(diào)整后辦公商業(yè)及設(shè)備用房公館面積商業(yè)及設(shè)備用房地下三層238.72 11035.13 220.72 11053.13 地下二層238.72 9110.80 220.72 9128.80 地下一層238.72 7732.93 220.72 7750.93 地下面積716.16 27878.86 662.16 27932.86 地下部分合計地下部分合計28595.02 28595.02 28595.02 28595.02 一層720.60 6313.91 826.886207.63二層245.62

56、7064.07 220.72 7512.33 設(shè)備層三層245.62 7158.13 6822.40 四層245.62 7155.33 6822.40 五層245.62 7155.33 6822.40 六層268.22 7155.33 6822.40 七層1671.82 1671.82 八層1673.60 1673.60 九層1673.60 1673.60 十層1673.60 1673.60 十一層1673.60 1673.60 十二層1673.60 1673.60 十三層1673.60 1673.60 十四層1673.60 1673.60 十五層1673.60 地上面積15358.32 42

57、002.10 43397.82 13659.56 機房水箱間372.22 373.32 372.22 373.32 地上部分合計地上部分合計58105.96 58105.96 57863.32 57863.32 建筑面積合計建筑面積合計86700.98 86700.98 86458.34 86458.34 104104產(chǎn)品調(diào)整后總面積、戶數(shù)配比產(chǎn)品調(diào)整后總面積、戶數(shù)配比105105戶型面積（戶型面積（）40-5050-6060-7070-9090-100100-150150-200200-290套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）32030855690100242404517011701所占百分比所占百分比1

58、8.81%18.81%18.11%18.11%32.69%32.69%5.29%5.29%5.88%5.88%14.23%14.23%2.35%2.35%2.65%2.65%100.00%A座座B座座C座座D座座總體戶型配比總體戶型配比戶型面積（戶型面積（）40-5060-70100-110套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）7250472648648戶型面積（戶型面積（）80-9090-100100-110120-130130-140150-200200-250套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）18283818843010226226戶型面積（戶型面積（）40-5050-6060-7070-8090-100套數(shù)（戶）套數(shù)

59、（戶）248308527272752752戶型面積（戶型面積（）100-150150-200200-250250-290套數(shù)（戶）套數(shù)（戶）301515157575106106107107產(chǎn)品智能化、科技化引入產(chǎn)品智能化、科技化引入108108 高科技智能安防系統(tǒng)高科技智能安防系統(tǒng) 智能化門禁系統(tǒng)智能化門禁系統(tǒng) 24小時飲用熱水小時飲用熱水 一鍵式智能化物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)一鍵式智能化物業(yè)服務(wù)系統(tǒng) 高速客梯高速客梯109109公館類產(chǎn)品后期物業(yè)經(jīng)營保障公館類產(chǎn)品后期物業(yè)經(jīng)營保障110110免費服務(wù)免費服務(wù) 免費供應(yīng)咖啡、茶歐陸式自助早餐貴賓接待處報紙派遞服務(wù)大堂提供免費報紙本地電話 111111貴賓服

60、務(wù)貴賓服務(wù) 禮賓部 市內(nèi)餐廳美膳送遞服務(wù) 商務(wù)安全侍從叫醒服務(wù) 飲水機 免費自助咖啡或茶沖調(diào)設(shè)施 可提供嬰兒床 電源適配器 可獨立調(diào)控空調(diào)系統(tǒng) 國際電視頻道 熨斗及熨衣板 睡枕：羽絨/羽毛 折迭床 保險箱 洗衣機及干衣機 可步入式更衣間112112浴室設(shè)施浴室設(shè)施 各式各樣浴室設(shè)施 吹風機 同時設(shè)有淋浴間及浴缸 113113 客房娛樂設(shè)施客房娛樂設(shè)施 CD播放機 國際電視頻道，例如：CNN、ESPN、HBO及50多個本地電視頻道 彩色電視機 114114廚房設(shè)施廚房設(shè)施 洗碗機 微波爐 電冰箱 電飯鍋 備設(shè)精美桌椅 烤面包器 電烤爐 凈水系統(tǒng) 115115商務(wù)設(shè)施商務(wù)設(shè)施 位于辦公桌的電源插座