深圳冠利達大廈前期項目策劃報告

1、深圳冠利達大廈前期項目策劃報告CONTENT報告框架2內(nèi)部環(huán)境解析3區(qū)域客戶研究1外部環(huán)境解析4項目深度剖析5環(huán)境分析定位策略外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場分析CONTENT報 告 目 錄CONTENT一場“政策的風(fēng)暴” 從北方朝深圳襲來宏觀政策政策風(fēng)暴，雷聲陣陣，各路媒體爭先頭條報到樓市進入一個微妙的時代強暴雨信號觀點一：這次出臺的國六條的細則很“猛”，短期內(nèi)將使得購房者持幣待購靜觀其變，市場的成交量尤其是房地產(chǎn)三級市場將受一定影響。觀點二：對比中央今年出臺的“國六條”及其細則，其與去年中央出臺的政策“國八條”與“新八條”的一個最重要的區(qū)別在于，中央不但從“方向”給出了指引，還在細則

2、做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的回旋余地。觀點三：此次調(diào)控并非終極調(diào)控，對于調(diào)控不到位的部分及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅決的地區(qū)和城市，不排除有進一步行動的可能。 【中原認為 ，針對寫字樓市場而言】但是宏觀政策 自2006年3月以來，新政頻出，雖然一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的投機與投機行為，但政策出臺主要針對住宅市場，對于商業(yè)和寫字樓并沒有實質(zhì)性的影響，而且住宅稅費的上漲，一定程度增加了房地產(chǎn)投資置業(yè)的成本；住宅房價的漲幅遠大于租金的漲幅，住宅投資回報率下降使投資類型的客戶逐步向商業(yè)和寫字樓方向傾斜。本項目作為寫字樓，市場表現(xiàn)相對樂觀；外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場分析C

3、ONTENT報 告 目 錄深圳寫字樓市場04年寫字樓供應(yīng)達到歷史最高峰。05年有所下降寫字樓的銷售面積仍在逐年增加。資料來源：深圳中原深港研究中心 供求變化二級市場資料來源：深圳中原深港研究中心 深圳寫字樓市場受宏觀政策的利好影響，深圳寫字樓價格逐年走高，未來價格走勢仍繼續(xù)攀升。二級市場說明：2005-2006年的數(shù)據(jù)為深圳市國土局及深圳中原根據(jù)在建項目信息預(yù)測所得熱點區(qū)域變化深圳寫字樓市場蔡屋圍華強北人民南中心西區(qū)中心區(qū)南山寶安南山中心區(qū)南山中心未來發(fā)展勢頭強勁蔡屋圍金融中心對金融、商務(wù)設(shè)施進行重新規(guī)劃和布局，改造面積共計29.5萬平米寶安中心區(qū)規(guī)劃將建設(shè)寫字樓40棟中心西區(qū)中心區(qū)有力的承接

4、地帶二級市場隨著南山商業(yè)文化中心寫字樓項目的相繼開發(fā)和寶安中心區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，地塊競拍，深圳寫字樓市場西移趨勢日漸明顯原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化寫字樓的出現(xiàn)，是客戶細分，市場細分發(fā)展的必然結(jié)果。如金中環(huán)（酒店式服務(wù)）、深圳動漫城（集動漫畫創(chuàng)意+包裝制作+出版發(fā)行等產(chǎn)業(yè)鏈形式的專業(yè)性寫字樓）等。5A智能化都是各發(fā)展商使用最多的宣傳主題。如：千兆網(wǎng)絡(luò)光纖、自動消防報警與噴淋系統(tǒng)、智能化樓宇管理系統(tǒng)、智能化電梯系統(tǒng)、全信息化數(shù)字多媒體會議中心、智能化保安系統(tǒng)等等。深圳寫字樓市場供應(yīng)品質(zhì)變化外在形象的

5、多樣化客戶定位的細分5A智能化外資企業(yè)機構(gòu)受入世、CEPA和9+2的刺激，加快進深的腳步，大面積租購寫字樓，與外地企業(yè)機構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場不容忽視的重要力量 寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機構(gòu)、內(nèi)資機構(gòu)帶動國內(nèi)小買家進場吸納的特點。KIMBERLY-CLARK 深圳寫字樓市場租購群體的變化2、深圳寫字樓市場熱點西移呈必然趨勢3、市場細分趨勢明顯，專業(yè)化寫字樓將成為未來市場的熱點1、深圳寫字樓良性發(fā)展，價格不斷上升，市場承接力同步加強4、租購群體多元化，寫字樓市場投資氣氛漸濃深圳寫字樓市場深圳市場總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機遇報 告 目 錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場未來競爭

6、格局寶恒大廈公路局大廈廣場大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰華大廈冠利達大廈經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈寶安寫字樓分布在廣深公路（即107國道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安路沿線三大板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即107國道）沿線居多。區(qū)域市場現(xiàn)狀寫字樓分布資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏高檔次寫字樓 區(qū)域市場現(xiàn)狀物 業(yè) 介 紹與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場相比，寶安區(qū)寫字樓市場起步晚、發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。 資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀供 需 分 析租賃項目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字

7、樓近階段入駐率整體上比較高，均達到90以上，租賃市場形勢良好。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀供 需 分 析政府性商務(wù)寫字樓 公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進駐辦公，收取相應(yīng)費用，出租率較高。純 寫 字 樓 公路局大廈、深信泰大廈、海關(guān)大廈等； 商 務(wù) 寫 字 樓 由星級酒店及商務(wù)辦公為一體的綜合性寫字樓，集商務(wù)、辦公、娛樂、餐飲、休閑等多功能商務(wù)辦公寫字樓；如冠利達大廈、寶暉大廈等 其他物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽窃摲N寫字樓租金相對較低，而且由于非純寫字樓，其配套硬件缺乏，更缺少相應(yīng)的物業(yè)管理，所以其管理費非常低；區(qū)域市場現(xiàn)狀物業(yè)形態(tài)分析空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在40-60和

8、100-150之間，主要原因是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀面積區(qū)間分析資料來源：深圳中原深港研究中心 高價位水平為5060元/月（含物管費），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈；中等價位水平為4550元/月（含物管費），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等；低價位水平為2533元/月（含物管費），例如泰華大廈、供銷大廈、冠利達大廈等區(qū)域市場現(xiàn)狀租賃市場分析據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計資料顯示：進駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀客戶分析資料來源：深圳中原深港研究

9、中心 電 子 類 公 司 占 主 導(dǎo) 區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達 60%左右； 寶 安 工 業(yè) 廠 房 客 戶 在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來彰顯其實力； 物 流 業(yè) 客 戶 寶安作為未來的航空 + 配送的物流園區(qū)，必將吸納眾多相關(guān)公司進入寶安；服 務(wù) 業(yè) 客 戶 客戶主要包括房地產(chǎn)業(yè)、進出口貿(mào)易、廣告、證券公司、保險業(yè)等服務(wù)性行業(yè)； 其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司其他一些城市企業(yè)駐深辦事處或致力于在寶安拓展業(yè)務(wù)的公司；區(qū)域市場現(xiàn)狀客戶特征分析4、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、租賃占主流，且租賃市場發(fā)展形式良好3、寫字樓形態(tài)多樣，市場化程度不高 5、寫

10、字樓客戶以電子、高科技、物流為主，基本 -以本土企業(yè)為主，對外的輻射能力較弱1、寶安寫字樓市場目前尚處于起步發(fā)展階段，檔次低區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機遇報 告 目 錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場未來競爭格局廣深沿江高速寶安大道地鐵1號線寫字樓的輻射能力取決于交通的輻射力，寶安寫字樓市場隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，將迎來歷史性的突破，使更多的企業(yè)商務(wù)寶安形成可能 西部跨海大橋市場發(fā)展機遇區(qū)域交通規(guī)劃入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨國企業(yè)入駐深圳乃至本區(qū)域，大面積租購寫字樓，與國內(nèi)其他企業(yè)機構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場不容忽視的重要力量 人民幣升值的預(yù)期，吸引大量外來資

11、金投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，帶動房地產(chǎn)價格不斷上漲，同時吸引內(nèi)資機構(gòu)及國內(nèi)小買家的介入經(jīng)濟環(huán)境的向好，有效吸引大量外來資金進入寶安寫字樓市場，置業(yè)或投資市場發(fā)展機遇經(jīng)濟發(fā)展機遇寶安區(qū)每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外貿(mào)出口拉動實現(xiàn)的增幅每年都達到了五成左右 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,全年高新科技產(chǎn)品產(chǎn)值359億元,占工業(yè)總產(chǎn)值的39%,比上年增長38%。寶安整個工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)初見成效 2003年10月30日中共深圳市委、深圳市人民政府關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程的意見公布，預(yù)示寶安的城市化進程已經(jīng)拉開序幕 城市化發(fā)展將進一步加快寶安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，勞動密集型產(chǎn)業(yè)比例將進一步減小，高科

12、技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展市場發(fā)展機遇發(fā)展戰(zhàn)略2005年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖新增企業(yè)投資額占全市14.2%，僅次于福田和羅湖數(shù)據(jù)來源：深圳市工商行政管理2005年度總結(jié)報告 市場發(fā)展機遇寶安企業(yè)狀況數(shù)據(jù)來源：深圳市工商行政管理2005年度總結(jié)報告 商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，為寶安寫字樓市場未來的發(fā)展提供發(fā)展的基礎(chǔ)市場發(fā)展機遇寶安企業(yè)狀況隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強，越來越多的企業(yè)將進駐寶安勞動密集型產(chǎn)業(yè)比例將進一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展2005年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖商貿(mào)、

13、信息咨詢、高科技、金融保險、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，使上述行業(yè)將成為寫字樓的主流客戶市場輻射產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)數(shù)量行業(yè)變化市場發(fā)展機遇小結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機遇報 告 目 錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場未來格局西部組團定位前海灣地區(qū)物流寶安中心區(qū)規(guī)劃大鏟島建設(shè)未來格局影響寫字樓市場的因素寶安新規(guī)劃A002-0013宗地A002-0020宗地隨著寶安中心區(qū)3塊寫字樓用地競拍，拉開了寶安寫字樓發(fā)展的序幕，未來中心區(qū)規(guī)劃將有40棟寫字樓投放，新的商務(wù)中心即將形成影響寫字樓市場的因素寶安中心區(qū)寫字樓規(guī)劃未來格局占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的新型商務(wù)區(qū)位于寶安老城區(qū)，周邊配套完善，交通便利的傳統(tǒng)型

14、商務(wù)區(qū)未來格局規(guī)劃交通配套位置品牌產(chǎn)品老城區(qū)寶安中心區(qū)地鐵一號線，寶安大道，沿海廣深高速等將進一步提高中心區(qū)對外輻射力寶安中心區(qū)未來商務(wù)環(huán)境將更為純粹寶安中心區(qū)定位為深圳次中心，區(qū)域未來規(guī)劃有40棟寫字樓老城區(qū)擁有成熟配套寶安中心區(qū)規(guī)劃將吸引更多知名開發(fā)商集約開發(fā)（如：榮超） 寶安中心區(qū)將吸引更多企業(yè)進駐，將逐步形成以總部經(jīng)濟未來格局競爭格局面對寶安中心區(qū)未來日益激烈的競爭，我們將如何去應(yīng)對？未來格局策略： 田忌賽馬，瞄準(zhǔn)對手短板 同寶安中心區(qū)比較，前進路老城區(qū)配套優(yōu)勢明顯我們的策略是： 分 流包裝定位方面與寶安中心區(qū)形成差異化，最大限度地分流寶安中心區(qū)寫字樓客戶未來格局3區(qū)域客戶研究報 告

15、目 錄交通規(guī)劃影響的經(jīng)濟環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客客戶來源區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向客戶來源經(jīng)濟環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客客戶來源針對寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)內(nèi)同行業(yè)客戶，深圳中原三級市場工商鋪部協(xié)同深港研究中心對上述客戶進行了抽樣調(diào)研，本次取樣如下： 寶安寫字樓現(xiàn)有租客20份 房地產(chǎn)投資客20份 寶安新興客戶20份客戶調(diào)研客戶研究受訪企業(yè)九成為私

16、營企業(yè)，其余為外資企業(yè)。客戶置業(yè)心理分析調(diào)研企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模10人以下的企業(yè)有16家，占27%，10-50人企業(yè)32家，占53%，超過50人的企業(yè)有12家，占20%。中小規(guī)模公司是目前寶安區(qū)寫字樓需求的主流。客戶研究受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建筑/房地產(chǎn)和制造業(yè)也占一定份額 ?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研行業(yè)分布客戶研究當(dāng)問及購買寫字樓會考慮的因素時，項目位置的提及率最高，此外，大廈的形象是影響客戶購買寫字樓的重要因素。置業(yè)考慮因素客戶置業(yè)心理分析調(diào)研大廈形象設(shè)計是影響項目檔次的最主要因素，受訪60家企業(yè)當(dāng)中，有23家企業(yè)提及大廈形象設(shè)計，其次是大堂設(shè)計和電梯品牌。 客戶研究中午就餐

17、不方便是受訪企業(yè)最希望解決的問題，共有17家企業(yè)，提到此問題。此外，有12家企業(yè)提出沒有休閑商談地方。銀行被認為是寫字樓最為需要的配套，共有23家企業(yè)提及。其次餐飲中心和商務(wù)中心提及率都比較高。需要解決的問題和配套設(shè)施的重要性客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究受訪企業(yè)當(dāng)中有20家表示如果自身沒有會議室，當(dāng)開會人數(shù)超過20人就需要租用會議室，但也有12家企業(yè)表示當(dāng)開會人數(shù)超過40人才會租用會議室。受訪企業(yè)當(dāng)中有45家表示希望加強物業(yè)管理的服務(wù)，而在其它三個服務(wù)選項方面，受訪者大多都是選擇多個選項，這說明他們對其它的服務(wù)同樣非常希望改進。會議室使用情況和需要加強的服務(wù)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究受訪企業(yè)

18、對現(xiàn)住寫字樓沒有表示不太滿意的，表示比較滿意和一般的企業(yè)均為50%。表示比較滿意的地方：交通方便，配套較完善價格合理不滿意的地方：物業(yè)管理電梯上下班擁擠中午就餐不便洗手間太小對現(xiàn)有寫字樓的滿意度客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若再次選擇，考慮40-60的公司最多，27家公司提及，此外，100-150的提及次數(shù)也有18家。再次選擇需求客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究調(diào)研小結(jié)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶對于面積的需求呈兩級分化格局，4060平米區(qū)間占主流。配套：心理：面積：對于物業(yè)管理方面非常看重；同時注重餐飲、娛樂、休閑空間、金融服務(wù)等對于物業(yè)的形象、設(shè)計非?？粗兀浑m然現(xiàn)處于事業(yè)發(fā)展階段，希望

19、企業(yè)外在形象能給其帶來更廣闊的發(fā)展空間客戶研究4項目深度剖析項目深度剖析項目位置本項目位于寶安30區(qū)前進路西側(cè)。被譽為“寶安華強北”本項目占地面積：8810m建筑面積：38800m（主樓35033m,附樓3814m，商業(yè)9050m）容積率：4.5主樓層數(shù)：層商業(yè)裙樓層數(shù)：層建筑高度：100米使用年限：年面積區(qū)間：m項目概況項目S W O T分析劣勢機遇優(yōu)勢威脅地理位置：本宗地位于寶安傳統(tǒng)的經(jīng)濟核心區(qū)域；周邊環(huán)境：周邊寫字樓聚集，配套齊全，附近有兩個大酒店；交通網(wǎng)絡(luò)：項目能直達107國道，南頭關(guān)口，交通便捷周邊配套：項目周邊規(guī)劃的市政、商業(yè)、餐飲等配套齊全，符合寫字樓開發(fā)的要求；商業(yè)氛圍：本項目

20、周邊多為商業(yè)、辦公用地，建成后交通便利，具備較濃的商業(yè)辦公氛圍。項目深度剖析項目S W O T分析劣勢機遇威脅優(yōu)勢經(jīng)濟環(huán)境：寶安的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好；規(guī)劃前景：蛇口港、赤灣港的擴建，必將引來物流及相關(guān)行業(yè)集聚；產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深圳將發(fā)展成以集裝箱運輸為主的港口城市、與香港功能互補的區(qū)域中心城市，此兩點皆可視作寶安為深圳未來發(fā)展重點的政府潛臺詞；產(chǎn)品打造：目前老城區(qū)高檔寫字樓是稀缺產(chǎn)品，創(chuàng)新空間大項目深度剖析項目S W O T分析劣勢威脅優(yōu)勢項目低端形象：項目原來的低端商務(wù)寫字樓的形象，對本項目 打造高端產(chǎn)品有一定的負面影響；項目使用年限：項目37年的使用年限對本項目售價造成不利影響 項目空間格局設(shè)計已

21、經(jīng)屬于過時產(chǎn)品。區(qū)域形象：二線關(guān)的存在，對本項目打造高檔定位存在一定負面影響；市政規(guī)劃：目前寶安的大部分利好仍處于規(guī)劃之中，現(xiàn)階段吸引高端客戶有一定難度機遇項目S W O T分析威脅優(yōu)勢機遇劣勢項目競爭：寶安中心區(qū)大量寫字樓用地的出讓，吸引 了市場的目光，其良好的規(guī)劃和配套將分 流大量客戶；片區(qū)競爭：南山商業(yè)文化中心區(qū)較高檔的規(guī)劃及其關(guān) 內(nèi)的優(yōu)勢，對本項目片區(qū)構(gòu)成巨大威脅?！緝?nèi)在三大問題點】已有低端形象僅剩37年使用年限過時的空間格局【外在三大問題點】寶安未來市場競爭激烈項目所在區(qū)域輻射能力有限寫字樓市場尚處于起步階段項目定位形象定位客戶定位價格定位產(chǎn)品建議報 告 目 錄產(chǎn)品資源主題定位方向客

22、戶地段寶安老城區(qū) 周邊配套齊全地處繁華地區(qū)打造可隨意組合的靈活空間寫字樓產(chǎn)品 看重成熟配套和區(qū)域的發(fā)展機遇注重形象交通交通便利項目形象定位項目整體定位定位內(nèi)容深港西部brainstorm商務(wù)空間（B S O）定位詮釋 “深港西部”指本項目的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢 “BS”為“brainstorm”的縮寫，中文本意為“頭腦風(fēng)暴，創(chuàng)造性思維”， 本項目位于繁華的都市空間，小面積的平面分割，能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的辦公空間，我們稱之為“brainstorm office”。 也代表我們的項目經(jīng)改造后，將成為一個具有靈活空間的高檔商務(wù)寫字樓。項目形象定位B S O命名詮釋“BSO”即“Brainstorm O

23、ffice” ,指能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的、高效的商務(wù)空間。 伴隨著深港西部通道的開通，深港經(jīng)濟合作的進一步加強，寶安經(jīng)濟的發(fā)展將 更趨國際化，以英文字母“BSO”命名，亦能體現(xiàn)一定的國際化。項目定位形象定位客戶定位價格定位產(chǎn)品建議報 告 目 錄定位依據(jù)一區(qū)域客戶特征進駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。項目客戶定位定位依據(jù)二區(qū)域客戶需求客戶主要需求40-60的辦公面積需求完善的商務(wù)配套和休閑配套，主要以銀行、餐飲和商務(wù)中心為主這些公司雖然規(guī)模不大，但是很在意公司的形象，所以對寫字樓的外在形象包裝尤為看中面積小配套全形象高項目客戶定位定位依據(jù)三未來客戶變化及發(fā)

24、展方向交通規(guī)劃影響的關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域客戶經(jīng)濟環(huán)境帶來的增加投資的原有客戶發(fā)展戰(zhàn)略催生的第三產(chǎn)業(yè)客戶企業(yè)狀況新生的其他客戶新增客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的大量物流和科技企業(yè)項目客戶定位區(qū)域客戶特征區(qū)域客戶需求未來客戶變化方向客戶定位項目客戶定位 細分： 寶安片區(qū)原有小型企業(yè)及投資客為主力客戶； 其中以外貿(mào)、IT、電子、高科技等行業(yè)為主； 其中以中介、裝飾等行業(yè)為輔；小型企業(yè)、投資客項目客戶定位項目客戶定位核心客戶：投資客、寶安原有小型企業(yè)重要客戶：外貿(mào)、IT、電子、高科技邊緣客戶：中介、裝修、咨詢偶得客戶：南山或香港客戶項目定位形象定位客戶定位價格定位產(chǎn)品建議報告目錄市場比較法本項目預(yù)計租金收益還原法本項目

25、價格項目價格定位比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、項目環(huán) 境、規(guī)模、裝修檔次、戶型結(jié)構(gòu)、開發(fā)商公信力、成熟度、 宣傳包裝等權(quán)重設(shè)置：比較對象：公路局大廈、寶暉大廈、廣場大廈、海關(guān)大廈等項目價格定位項目價格定位項目價格定位修正后各相關(guān)樓盤租金Pi=( Qr/ Qi)Pi 注：Pi為按揭均價，Qi為合計分值Pa=( Qr/Qa)Pa =54Pb=( Qr/Qb)Pb =52Pc=( Qr/Qc)Pc =58Pd=( Qr/Qd)Pd =57各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPr=PiWi =PaWa + PbWb + PcWc + PdWd =55參考均價為：55元/收益還原法：計算公

26、式： Va/r11/（1r）nV：物業(yè)總價 a：純收益 r：收益還原利率（根據(jù)銀行1年期固定資產(chǎn)貸款利率加上分險調(diào)整系數(shù)6.02，取8） n：剩余使用年限租金還原法計算項目寫字樓均價=7296 7652元/M2項目價格定位產(chǎn) 品 建 議外立面公共衛(wèi)生中央空調(diào)會議廳大堂裝修客戶首要關(guān)注因素物業(yè)管理電梯廳客戶次要關(guān)注因素邊緣因素可不考慮因素會所走道樓梯商務(wù)中心客戶關(guān)注程度回顧 玻璃幕墻+x元素目前最為主流LOW-E玻璃幕墻，具有節(jié)能的功效但費用較貴，站在為開發(fā)商節(jié)約成本但又能保證外立面現(xiàn)代美觀的角度考慮，我們建議采用幾種建筑材料混達的形式，玻璃幕墻搭配彩色鋼條或者木百葉。既現(xiàn)代時尚又美觀大方，而且

27、節(jié)約成本。外立面 樓體燈光是項目在夜晚中華麗的盛裝。樓體燈光工程結(jié)合樓頂造型，可運用雷射燈光映射出項目LOGO、名稱等增加項目的昭示性。投入使用后，夜景也可成為項目的獨有特色，增加項目的展示性。為了提高附加值，我們需要一個景觀標(biāo)志！產(chǎn)品建議 入口廣場設(shè)計一個地標(biāo)性景觀。讓本項目成為整個區(qū)域的地標(biāo)和焦點讓人耳目一新，徹底改變本項目的形象和檔次光影的變化 空間的流動產(chǎn)品建議 夜光中，銀色光芒的玻璃盒子將使本項目成為世人關(guān)注的焦點廣場財富與藝術(shù)的結(jié)合產(chǎn)品建議 廣場設(shè)置標(biāo)志性雕塑注意效率空間和休閑空間的融合性，在設(shè)計中體現(xiàn)人文關(guān)懷將鋪地作為一種特色景觀來打造大堂用材上可基本保持原有風(fēng)格，建議聘請專業(yè)大

28、師進行燈光設(shè)計，提升大堂的檔次與品味?，F(xiàn)階段大堂色彩過重，可在燈光的處理上略顯柔和。豪華現(xiàn)代大堂產(chǎn)品建議 公共空間設(shè)計建議產(chǎn)品建議 公共空間設(shè)計建議公共過道/走廊/電梯間1234公共過道的裝修借鑒：地板借鑒圖1天花借鑒圖1或圖2，與大堂和電梯 間的裝飾風(fēng)格相匹配；墻面無需用墻紙，如圖1或圖2，簡潔大方且光線好項目收費項目*寬帶網(wǎng)絡(luò)專線。*提供商情咨詢。*代訂國內(nèi)外訂房及航空機位及交通安排*國內(nèi)外旅游咨詢服務(wù)。*會議安排。*郵件收發(fā)、快遞、空運安排。*代訂書籍、雜志、報紙。* 轉(zhuǎn)接及留言服務(wù)。*附屬設(shè)備維修。 收費項目*商務(wù)文件打字、 、復(fù)印。*各項文書處理、代辦翻譯服務(wù)*代辦證件、執(zhí)照年檢、年

29、審本項目物業(yè)管理建議 細微之處，彰顯高檔品質(zhì)。公共空間設(shè)計建議信報箱統(tǒng)一標(biāo)號，采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼。變頻多聯(lián)休空調(diào)滿足企業(yè)24小時辦公的需求；相對傳統(tǒng)中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)；分戶計量必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項目的高檔形象辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點分戶計量空調(diào)系統(tǒng)可在樣板間裝修時作適當(dāng)指引電梯是寫字樓中最重要的垂直交通工具，便捷是企業(yè)關(guān)注點。電梯種類：客梯及消防載貨電梯；電梯品牌：知名電梯品牌，如：三菱、日立、OTIS等品牌；其它：電梯內(nèi)采用中高檔的內(nèi)裝飾；電梯系統(tǒng)商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容：中英文秘書服務(wù)；企業(yè)注冊服務(wù)；公用資料庫；相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢聯(lián)系

30、服務(wù)復(fù)印、 、電腦維修網(wǎng)絡(luò)及膠卷沖印等配套服務(wù)商務(wù)中心商業(yè)發(fā)展建議新安湖商圈中心區(qū)商圈碧海中心區(qū)商圈前進路商圈寶安區(qū)傳統(tǒng)的政 治、經(jīng)濟、文 化、金融和商 業(yè)中心；人流大，商業(yè)氛 圍濃厚；西部發(fā)展軸的 中心服務(wù)區(qū)；新中心區(qū)，商 商業(yè)氛圍有待 培植成熟培植西鄉(xiāng)新興的高尚住宅區(qū)，發(fā)展迅速；人流大，消費力強，商業(yè)氛圍逐漸形成；新興的發(fā)展區(qū)域，商業(yè)剛剛起步，定位較高，發(fā)展前景可期發(fā)展起步寶安區(qū)各商圈特點譽為“寶安華強北”前進路是目前寶安最繁華的地段前進路商圈商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀天虹商場、沃爾瑪、人人樂、海雅等，以及本土本土的中小型百貨超市（南城）等，總營業(yè)面積已接近20萬平方米。百貨與超市類服裝類以前：主要集中

31、在西鄉(xiāng)服裝步行街和相鄰的32區(qū)上合市場等，大都檔次較低，業(yè)態(tài)組合比較零亂。 目前：寶安的服裝零售開始向百貨店內(nèi)轉(zhuǎn)移,如海雅百貨、天虹商場等。 前進路商業(yè)形態(tài)分析電子類家用電器類 趨向?qū)毎搽娮映?、?chuàng)業(yè)電子大廈兩家集中，再加上富海，寶安電子業(yè)市場競爭日趨加劇。家電零售商巨頭看好寶安的市場，紛紛在寶安開店：順電、國美電器、蘇寧電器等，總營業(yè)面積達到3萬多平米。前進路商業(yè)形態(tài)分析主要市場：寶潤裝飾材料城（78區(qū)）、好運來綜合性家居廣場（79區(qū)）輔助市場：前進路沿線的街鋪西鄉(xiāng)的餐飲目前比較零散，雖然也有一些高檔的酒樓茶肆，沒有形成餐飲聚集的旺區(qū)，餐飲檔次與規(guī)格也比較低。餐飲類裝飾建材與家居類前進路商業(yè)形

32、態(tài)分析本項目在前進路商圈將如何占位 ?4層裙樓 建筑面積9050.1定位原則：一、符合消費者心理需求二、與寫字樓的和諧統(tǒng)一三、利于項目后期的整合推廣四、利于后期的經(jīng)營管理本項目裙樓商業(yè)定位集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇餐飲娛樂業(yè)是前進路商圈集中式商業(yè)理想的業(yè)態(tài)選擇休閑餐飲類大型餐飲類小型餐飲類私家美食 SSP Restaurant咖啡、果汁、飲品休閑快餐（如：肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面等）私家美食 SSP Restaurant大型餐飲（杭幫菜、淮揚菜、粵菜等大型中式餐廳）特色主題餐廳（含異國風(fēng)味餐廳如：日本、韓國料理、墨西哥餐廳、巴西烤肉、東南亞餐廳等；音樂主題餐廳、卡通主題餐廳等）私家美食 SSP Restaurant4F 生活娛樂休閑3F 品牌中西餐飲2F 品牌中西餐飲1F 寫字樓配套商業(yè)裙樓商業(yè)模塊規(guī)劃商業(yè)裙樓運營方式營銷推廣商業(yè)時間節(jié)