杭州朗詩(shī)田園綠郡客戶價(jià)值點(diǎn)分析及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案

1、一、明確報(bào)告目的二、客群定位回顧三、客戶需求分析四、競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析五、自身優(yōu)劣勢(shì)分析六、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案報(bào)告思路目標(biāo)客群定位回顧客戶需求價(jià)值點(diǎn)客戶需求分析地塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值附加價(jià)值競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析自身優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)品強(qiáng)度自身分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案從Customer到Prodoction尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì) 目標(biāo)客群要什么？ 競(jìng)品是怎么做的？ 我們有什么？ 我們?cè)趺醋?？一、本?bào)告要解決的問(wèn)題 二、客群定位回顧 地理半徑 經(jīng)濟(jì) 半徑 機(jī)會(huì) 半徑 地理半徑基礎(chǔ)市場(chǎng)（大城北）經(jīng)濟(jì)半徑目標(biāo)市場(chǎng)（大杭州）機(jī)會(huì)半徑藍(lán)海市場(chǎng)（大浙江）目標(biāo)客群搜索半山田園杭州中心城區(qū)中高收入客群浙江省內(nèi)外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目標(biāo)客群

2、地理半徑居住品質(zhì)提升型100萬(wàn)以下剛性需求型親地生活向往型自然資源占有型100萬(wàn)200萬(wàn)200萬(wàn)300萬(wàn)500萬(wàn)以上普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員客戶類別目標(biāo)客群財(cái)富階層中級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員富裕階層高級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員鎖定目標(biāo)客群金領(lǐng)階層300萬(wàn)-500萬(wàn)置業(yè)需求目標(biāo)客群經(jīng)濟(jì)半徑核心客戶 重要客戶其他客戶杭州中心城區(qū)高收入人群來(lái)源：杭州中心城區(qū)行業(yè)：金融、服裝、電子、機(jī)械、房地產(chǎn)等收入：家庭年收入80萬(wàn)元以上浙江省內(nèi)及其他地區(qū)投資客戶改善性需求，第一居所。投資目標(biāo)客群機(jī)會(huì)半徑終極改善性需求，第一居所杭州中產(chǎn)階層及部分白領(lǐng)來(lái)源：杭州城西、城北為主行業(yè)：金融、地產(chǎn)、咨詢等收入：家庭年收入80萬(wàn)元以上目標(biāo)客群要什么

3、？客戶價(jià)值點(diǎn)分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析核心價(jià)值點(diǎn)分析三、客戶需求分析 根據(jù)以下研究途徑 浙江區(qū)域公司進(jìn)入杭州市場(chǎng)后對(duì)客戶需求的研究； 市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期對(duì)高端公寓項(xiàng)目客戶需求的研究； 浙江區(qū)域公司對(duì)35組高端公寓客群的面對(duì)面訪談?？蛻粲心男┬枨髤^(qū)域環(huán)境：追求寧?kù)o怡人的自然景觀，享受以此帶來(lái)的高品位居住感受。出入交通：發(fā)達(dá)的道路基礎(chǔ)設(shè)施，能夠快速到達(dá)城市核心區(qū)。企業(yè)品牌：對(duì)知名開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值有一定的認(rèn)知度，追求其帶來(lái)的地位和身份的隱性需求。內(nèi)部景觀：對(duì)小區(qū)景觀有較高要求，植被種類豐富，細(xì)節(jié)到位的園林景觀。建筑設(shè)計(jì)：對(duì)建筑品質(zhì)要求較高，布局合理且附加值高的產(chǎn)品更受居家者熱愛(ài)。置業(yè)目的：多為改善型或終極改善

4、型購(gòu)房目的，以享受生活、長(zhǎng)期持有、保值增值為主要目的。文化內(nèi)涵：重視社區(qū)文化內(nèi)涵，追求人文層次的生活享受。內(nèi)部配套：對(duì)社區(qū)配套不求全，但求精，對(duì)于配套的品質(zhì)十分重視 。物業(yè)服務(wù)：更重視居家環(huán)境的安全感，以及尊重隱私、體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的物業(yè)服務(wù)。在關(guān)注以上客戶需求的前提下，我們同樣關(guān)注客戶的心理需求購(gòu)買前購(gòu)買后心理需求分析1、向往田園板塊的自然景觀環(huán)境及舒適恬靜的生活方式2、對(duì)品牌房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的期待與信賴3、期待享受高端物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)4、朗詩(shī)科技帶來(lái)的健康生活預(yù)期5、物業(yè)自身能起到保值增值作用1、舒適健康的居住環(huán)境2、企業(yè)品牌和產(chǎn)品共同支撐的購(gòu)房成就感3、享受到安全、專屬、受尊重、體現(xiàn)身份的高端

5、物業(yè)服務(wù)4、稀缺缺科技住宅帶來(lái)的綠色、健康、經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特生活享受5、所持物業(yè)不斷增值，財(cái)富不斷增長(zhǎng)。附加價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值 地塊價(jià)值 產(chǎn)品保值增值、物業(yè)服務(wù)、科技系統(tǒng)帶來(lái)的居住感受等建筑規(guī)劃、風(fēng)格、戶型、景觀、社區(qū)配套等產(chǎn)品帶給客戶的使用價(jià)值樓盤區(qū)位、交通、自然資源、大環(huán)境配套等外在價(jià)值客戶需求層次解構(gòu)三、客戶需求分析客戶價(jià)值點(diǎn)分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析核心價(jià)值點(diǎn)分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分解產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)科技系統(tǒng)保值增值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)內(nèi)部景觀物業(yè)配套朗詩(shī)品牌人文底蘊(yùn)人文底蘊(yùn)客戶價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值對(duì)接附加價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值地塊價(jià)值 自然景觀交通條件建筑品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套保值增值朗詩(shī)品牌客戶價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值體系心理需

6、求產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析自然景觀城市 稀缺 山水德勝路約18km約13km上塘路高架 石橋路武林廣場(chǎng)出行路線時(shí)間自駕石橋路高架德勝路25分石祥路高架上塘高架35分地鐵地鐵3號(hào)線15分公交石橋路1.5時(shí) 石祥路田園板塊地鐵3號(hào)線產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析交通條件產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析人文底蘊(yùn)半山觀桃皋亭積雪千年人文沉淀賦予田園板塊深厚的文化底蘊(yùn)備注：半山泥貓被評(píng)為第二批浙江省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)；半山娘娘廟、半山觀桃、皋亭積雪都是深厚的文化底蘊(yùn)。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析內(nèi)部景觀 內(nèi)部景觀打造應(yīng)與區(qū)域自然景觀相協(xié)調(diào)； 樹木花草種類豐富，社區(qū)內(nèi)總是綠色的，令人心曠神怡； 社區(qū)內(nèi)能有一些高大的樹木，具有較好的隱私性和層次感。內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)與區(qū)域自

7、然景觀相結(jié)合選擇更多的景觀植被種類，保持四季常青；植物選擇盡可能考慮高大的喬木、灌木，營(yíng)造景觀層次。客戶價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析規(guī)劃樓與樓之間距離大一點(diǎn)，采光好日照效果好一些；小區(qū)內(nèi)走路更安全一些，車走車道，人走人道；一般比較喜歡邊套的房子；社區(qū)配套要有一定的公共空間，滿足鄰里交流溝通，體現(xiàn)人文關(guān)懷；希望有會(huì)所配套。保證一定的樓間距，滿足住戶對(duì)采光、日照的要求；設(shè)計(jì)人車分流的交通布局；在建筑規(guī)劃時(shí)盡可能多的考慮邊套設(shè)置；規(guī)劃設(shè)計(jì)一些公共活動(dòng)空間，并充分利用架空層區(qū)域，會(huì)所配套設(shè)計(jì)等滿足鄰里交流環(huán)境；規(guī)劃包含會(huì)所。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：客戶價(jià)值點(diǎn)：主臥、客廳盡量朝南設(shè)計(jì)，滿足采光、通風(fēng)要求；希望

8、盡可能多的贈(zèng)送面積，希望較高的得房率；戶型盡可能方正，面積利用率更高?？蛻魞r(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析戶型盡可能多的安排朝南或偏南的戶型；一個(gè)單元不超過(guò)兩梯四戶，部分大戶型考慮一梯兩戶，根據(jù)條件多設(shè)計(jì)一些露臺(tái)、飄窗等；戶型設(shè)計(jì)盡可能方正、規(guī)整，盡力規(guī)避不規(guī)整戶型。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)： 衛(wèi)生間：主衛(wèi)生間面積要大一點(diǎn)，干濕分離，滿足淋浴需求。能夠自然采光、通風(fēng)； 陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)：景觀陽(yáng)臺(tái)至少要一個(gè)，最好與客廳相連，既滿足晾曬的需要，又可滿足觀賞景觀的需要；主臥大面積明窗，最好有飄窗，在滿足生活居住的同時(shí)增加房間面積。入戶電梯：入戶電梯更有身份感，更符合客戶地位和價(jià)值，客戶更有尊享感。客戶價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值點(diǎn)分析衛(wèi)

9、生間、陽(yáng)臺(tái)、入戶電梯 衛(wèi)生間：衛(wèi)生間全部通風(fēng)全明設(shè)計(jì)，盡可能實(shí)現(xiàn)干濕分離，大戶型配備兩個(gè)衛(wèi)生間。 陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)：盡可能配置兩個(gè)以上的陽(yáng)臺(tái)，主陽(yáng)臺(tái)設(shè)置與客廳相連；主臥、次臥透明窗臺(tái)設(shè)計(jì)。入戶電梯：部分大戶型房源設(shè)計(jì)入戶電梯。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)： 高端公寓購(gòu)買客群更偏好精裝修，希望用金錢換時(shí)間，省時(shí)、省心、省力，裝修品質(zhì)要求較高。（結(jié)論來(lái)源于朗詩(shī)街區(qū)項(xiàng)目高端客戶調(diào)研）高端公寓項(xiàng)目大部分做精裝修，精裝修客戶接受度度較高?？蛻粝Ｍ心芷ヅ涓叨宋飿I(yè)的高品質(zhì)的精裝修。入戶大堂及地下室大堂都能做精裝修，從車子出來(lái)就能感受到住宅的檔次。客戶價(jià)值點(diǎn)： 公寓產(chǎn)品采用精裝修，排屋毛坯交付。 公寓類產(chǎn)品做精裝修，毛坯交付可作為

10、市場(chǎng)行情不好情況下的應(yīng)對(duì)手段。 做成本在2000元/平方標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，裝修風(fēng)格符合產(chǎn)品的高端定位。 雙入戶大堂設(shè)計(jì)，地面大堂精裝修的同時(shí)，地下車庫(kù)大堂也采用精裝修。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析精裝修產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析科技系統(tǒng)科技系統(tǒng)的使用費(fèi)用不要太高；科技系統(tǒng)能讓居住更舒服；科技系統(tǒng)使用方便，不麻煩；利用科技系統(tǒng)能使生活方式環(huán)保、健康?？蛻魞r(jià)值點(diǎn)：朗詩(shī)科技系統(tǒng)充分利用自然資源，節(jié)能、保溫，費(fèi)用更??；朗詩(shī)科技系統(tǒng)恒溫、恒濕、恒氧，居住更舒適；采用部分智能化設(shè)計(jì)，一鍵開(kāi)關(guān)、電動(dòng)遮陽(yáng)卷簾等；倡導(dǎo)朗詩(shī)健康環(huán)保低碳的生活方式。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析綠色環(huán)保無(wú)論室內(nèi)室外，都希望采用更環(huán)保，更健康，更安全的材

11、料，以保證能夠健康快樂(lè)的生活在這里?？蛻魞r(jià)值點(diǎn)：建筑外立面盡量不采用干掛石材，而可采用涂料或面磚等；室內(nèi)精裝修材料木板、油漆等采用更高級(jí)別環(huán)保材料；建筑材料盡可能滿足環(huán)保、健康要求。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析物業(yè)服務(wù)目前高端市場(chǎng)的住宅，高品質(zhì)服務(wù)不應(yīng)該僅僅體現(xiàn)在硬件方面，在服務(wù)態(tài)度、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式上應(yīng)該更貼心、更全面、更人性化。客戶價(jià)值點(diǎn)：小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員首先應(yīng)配套較高檔次的服裝、對(duì)講系統(tǒng)、業(yè)主接待點(diǎn)環(huán)境設(shè)置等；提供衣物熨燙、鐘點(diǎn)工服務(wù)等家政服務(wù)項(xiàng)目，滿足業(yè)主多方面的生活需求。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：見(jiàn)多識(shí)廣，具有較強(qiáng)品牌意識(shí)，偏好知名開(kāi)發(fā)商品牌所帶來(lái)的身份認(rèn)同。客戶價(jià)值點(diǎn)： 朗詩(shī)科技地產(chǎn)品牌形象已被

12、市場(chǎng)普遍接受； 街區(qū)項(xiàng)目交付以后所起到的口碑支撐。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析朗詩(shī)品牌產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析保值增值保值增值景觀資源交通便利科技舒適文化內(nèi)涵建筑品質(zhì)服務(wù)管理高附加值的產(chǎn)品朗詩(shī)品牌三、客戶需求分析 客戶價(jià)值點(diǎn)分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析核心價(jià)值點(diǎn)分析附加價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值地塊價(jià)值 客戶價(jià)值體系核心打造部分可控不可控可控說(shuō)明：地塊價(jià)值屬于先天條件，可以控制的主要集中在產(chǎn)品打造方面。核心價(jià)值點(diǎn)界定核心需求分解產(chǎn)品品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套規(guī)劃戶型（功能布局、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、入戶電梯）精裝修產(chǎn)品價(jià)值智能化外立面核心打造目標(biāo)客群定位回顧客戶需求價(jià)值點(diǎn)客戶需求分析地塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值附加價(jià)值競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析自身優(yōu)劣

13、勢(shì)分析競(jìng)品強(qiáng)度自身分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案從Customer到Prodoction競(jìng)品是怎么做的？競(jìng)品有哪些？競(jìng)品是怎么做的？四、競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析精裝修專題1.離杭州中心城區(qū)約半小時(shí)車程；2.山水景觀資源較佳；3.公寓類產(chǎn)品均價(jià)約20000-30000元/方；4.容積率：左右；5.區(qū)域代表性樓盤。競(jìng)品選擇標(biāo)準(zhǔn)1.之江轉(zhuǎn)塘板塊，代表項(xiàng)目：公元沐橋；2.西溪五常板塊，代表項(xiàng)目：和家園；3.三墩板塊，代表項(xiàng)目：金地自在城；4.九堡沿江板塊，代表項(xiàng)目：陽(yáng)光國(guó)際；5.濱江板塊，代表項(xiàng)目：彩虹豪庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤還有同一板塊內(nèi)的綠城市場(chǎng)競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)品有哪些？競(jìng)品是怎么做的？四、競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析精裝修專題地理位置：之

14、江區(qū)杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模：4萬(wàn)余方總建筑面積容積率：1.2物業(yè)類型：多層，小高層 建筑風(fēng)格：古典建筑風(fēng)格主力戶型：170-240，目前四期已全部推出，共204套公元沐橋裝修狀況：10000元/平方標(biāo)準(zhǔn)精裝修物業(yè)服務(wù)：“金鑰匙物業(yè)服務(wù)”。“金鑰匙”是全球酒店服務(wù)業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)，將之與傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務(wù)結(jié)合有助于從根本上提升住宅居住服務(wù)的品質(zhì)，使業(yè)主體驗(yàn)到“滿意+驚喜”的服務(wù)?；九涮祝汉贾莺I第叁方俱樂(lè)部：西式鐵板燒餐廳、商務(wù)酒廊、紅酒雪茄吧、圖書館和董事會(huì)議室等公元沐橋第叁方俱樂(lè)部酒吧 書吧公元沐橋：193公元沐橋：287戶外裝修外墻進(jìn)口石材外墻，屋頂以銅覆蓋 大堂4-6米精裝修公共

15、大堂電梯廳、電梯美國(guó)蒂森克虜伯LEV別墅電梯窗意大利羅克迪平開(kāi)或內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒系統(tǒng)，斷橋隔熱木鋁復(fù)合型材，雙層中空l(shuí)ow-e鋼化玻璃空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)日本大金VRV 戶式中央空調(diào)、梵東尼（Fantoni）新風(fēng)系統(tǒng)采暖、熱水系統(tǒng)德國(guó)威能（Vaillant）壁掛鍋爐凈水系統(tǒng)開(kāi)能（Canature）、愛(ài)惠浦直飲水機(jī)給排水系統(tǒng)戶內(nèi)冷熱水管：不銹鋼管安保系統(tǒng)周界紅外對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界監(jiān)控聯(lián)動(dòng)、小區(qū)電子巡更系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)智能系統(tǒng)車輛出入管理、公用設(shè)備運(yùn)行監(jiān)視、智能化設(shè)備防雷系統(tǒng)、園區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留10個(gè)電話接口，預(yù)留數(shù)字電視接口，每戶提供一臺(tái)數(shù)字電視機(jī)頂盒。書房預(yù)留寬帶

16、網(wǎng)絡(luò)接口電力照明系統(tǒng)浙寶配電箱，施耐德品牌元器件、德國(guó)原裝進(jìn)口吉徠Gira插座及開(kāi)關(guān)面板立面圖會(huì)所圖戶內(nèi)裝修入戶及室內(nèi)房門德曼實(shí)木復(fù)合防盜工藝門、實(shí)木復(fù)合工藝門配意大利原裝進(jìn)口Valli&Valli執(zhí)手廚房意大利進(jìn)口Smeg燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、微波爐、雙門冰箱、洗碗機(jī)、烤箱、咖啡機(jī)、暖碟機(jī)、垃圾處理機(jī)；意大利ARAN實(shí)木櫥柜、德國(guó)Allmilmoe實(shí)木櫥柜，三星人造石臺(tái)面，美式獨(dú)立食品柜 衛(wèi)生間墻地面進(jìn)口大理石。德國(guó)Villeory&Boch衛(wèi)浴潔具，德國(guó)Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配備德國(guó)Hansgrohe龍頭。客廳、餐廳、家庭室 地面：18mm厚美國(guó)亦豐實(shí)木復(fù)合地板墻面：進(jìn)口墻紙或室內(nèi)涂料

17、臥室、書房 地面：18mm厚美國(guó)亦豐多層實(shí)木復(fù)合地板。墻面：進(jìn)口墻紙或室內(nèi)涂料。頂棚：輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂。 洗衣房 意大利原裝進(jìn)口Smeg獨(dú)立式洗衣機(jī)、獨(dú)立式干衣機(jī) 廚房美式鄉(xiāng)村風(fēng)格 臥室書房會(huì)所裝修會(huì)所配套地下一層面積達(dá)4000平方米的社區(qū)會(huì)所，由中國(guó)著名會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)“名流會(huì)”打理物業(yè)服務(wù)公元酒店物業(yè)，引進(jìn)金鑰匙服務(wù)模式，結(jié)合形式和內(nèi)容靈活的美式管家模式，及星級(jí)酒店系統(tǒng)化的管理模式，在公共服務(wù)基礎(chǔ)上，實(shí)施一對(duì)多的人性化、個(gè)性化、貼身服務(wù)地理位置：西溪路南側(cè)西穆塢項(xiàng)目規(guī)模：100萬(wàn)方（含地下）容積率：1.2物業(yè)類型：別墅、山景公館、院落排屋建筑風(fēng)格：中國(guó)風(fēng)建筑風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)：新加坡柏景主

18、力戶型：150-180 三房和四房戶型配套方面：特色“和廬”會(huì)所坤和和家園和廬會(huì)所整個(gè)和廬建筑面積1700平方米，由三幢1-2層樓高的建筑單體、通過(guò)內(nèi)外連廊連接而成。房子頂部是平緩的坡屋頂，二樓有寬敞的露臺(tái)，建筑線條干凈簡(jiǎn)約，外立面及內(nèi)墻均為橫向鋪裝的青灰面磚，配以本色實(shí)木門窗，整個(gè)建筑造型異常穩(wěn)重和內(nèi)斂，頗有幾分二三十年代中西合璧的老建筑身影。和廬的室內(nèi)，則是典型的中式建筑廳堂空間，配以現(xiàn)代中式的精致硬裝和中國(guó)味濃厚的軟裝飾品。和家園89和家園90和家園137和家園170地理位置：三墩鎮(zhèn)金渡北路通濟(jì)路項(xiàng)目規(guī)模：85萬(wàn)方（含地下）容積率：1.8物業(yè)類型：別墅、高層主力戶型：122-148 /

19、260-300 金地自在城會(huì)所布局圖（1500）自在城75自在城89自在城148項(xiàng)目名稱：彩虹豪庭地理位置：濱江區(qū)一橋與四橋間項(xiàng)目規(guī)模：10萬(wàn)平方容積率：2物業(yè)類型：6幢高層，約600戶建筑風(fēng)格：典雅主義風(fēng)格主力戶型：250錢江彩虹豪庭彩虹豪庭135彩虹豪庭242彩虹豪庭263項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光國(guó)際地理位置：九堡沿江區(qū)域，久盛路與沿江大道交匯處 項(xiàng)目規(guī)模：約38萬(wàn)（含地下），地上約26萬(wàn)容積率：2.58物業(yè)類型：23幢小高層/高層住宅建筑風(fēng)格：新古典主義主力戶型：80-140，目前一期已推出部分以83-90房源約占七成，戶型設(shè)計(jì)較為一般。宋都陽(yáng)光國(guó)際陽(yáng)光國(guó)際86陽(yáng)光國(guó)際89陽(yáng)光國(guó)際119陽(yáng)光國(guó)際1

20、20陽(yáng)光國(guó)際135陽(yáng)光國(guó)際164市場(chǎng)競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)品有哪些？競(jìng)品是怎么做的？四、競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析精裝修專題區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品分析綠城田園項(xiàng)目項(xiàng)目名稱區(qū)塊總建面積容積率物業(yè)類型當(dāng)前公寓均價(jià)戶型面積公寓產(chǎn)品特色簡(jiǎn)評(píng)公元沐橋之江轉(zhuǎn)塘8萬(wàn)余方1.2多層、小高層30000200-500大量二套小戶型拼接一套大戶型，美式精裝修豪華大宅，精裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元/西溪誠(chéng)園西溪五常65萬(wàn)方一期2.1小高層、高層29000130-260 綠城第二代公寓產(chǎn)品，精裝修豪華大宅，精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/和家園西溪五常約100萬(wàn)方（含地下）1.2排屋、小高層、高層毛坯24000精裝修、毛坯房源均有供應(yīng)金地自在城三墩

21、70萬(wàn)方1.8排屋、高層18000-20000精裝修公寓，精裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/陽(yáng)光國(guó)際九堡沿江38萬(wàn)方2.58小高層、高層20000-2200080-140，一期推出部分90以下部分約占七成一線江景住宅彩虹豪庭濱江約10萬(wàn)方2高層24000-26000250為主，少量89精裝修豪華江景大宅，精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/競(jìng)品物業(yè)產(chǎn)品匯總分析表競(jìng)品樓盤分析樓盤名稱所屬板塊已售面積已售公寓部分戶型分布（）備注180戶型面積（）所占比例戶型面積（）所占比例面積小計(jì)（）所占比例戶型面積（）所占比例戶型面積（）所占比例公元沐橋之江5270783-90-104113-18016-20021522727428

22、2290307354356100%主力為200以上大戶型，二套小戶型拼接自在城三墩4824476-7969.5%1470130.5%西溪誠(chéng)園西溪868511140.3%1250114.41%18219020621625771.2%和家園西溪18115587889016.4%2845215.7%180-37067.9%和家園項(xiàng)目大戶型部分分布比較均勻，單從面積看無(wú)明顯的集中。陽(yáng)光國(guó)際九堡6875083-9072.4%1851626.9%2122310.7%彩虹豪庭濱江5701987-907.9%28605.0%24026087.1%大戶型為主：公元沐橋、西溪誠(chéng)園、和家園

23、、彩虹豪庭，主力戶型均在180方以上；小戶型為主：自在城，陽(yáng)光國(guó)際，主力戶型均在90方以下。戶型比例控制方面，兩極分化現(xiàn)象十分明顯！競(jìng)品物業(yè)戶型匯總分析表競(jìng)品樓盤分析公寓戶型細(xì)節(jié)打造分析表-190方以下90120方之間120150方之間150180方之間整體格局多數(shù)戶型為兩房?jī)蓮d一衛(wèi)格局，也有個(gè)別樓盤利用內(nèi)陽(yáng)臺(tái)等偷面積手法將89左右戶型設(shè)置為三房該類戶型由于面積有余，可以布置為兩房舒適型的，但大多數(shù)110方以上戶型都做三房，另外配備一個(gè)或兩個(gè)衛(wèi)生間該類戶型布置主要考慮居家生活的舒適性，可以布置四房戶型，但競(jìng)品中該類面積戶型多布置為三房?jī)尚l(wèi)戶型。該類戶型多數(shù)布置成四房?jī)蓮d兩衛(wèi)型，也有個(gè)別三房設(shè)計(jì)

24、；一梯兩戶或一梯一戶設(shè)計(jì)，極盡奢華之布局結(jié)構(gòu)，該類戶型由于面積巨大多為方正結(jié)構(gòu)。功能布局主臥、客廳大多朝南設(shè)計(jì)，充分占據(jù)了戶型最好的位置，而次臥或書房大多與主臥相鄰，主要為公用一個(gè)衛(wèi)生間較為方便大主臥基本都朝南設(shè)計(jì)，且多數(shù)配備獨(dú)立衛(wèi)生間，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，或朝南或朝東設(shè)計(jì)；另外根據(jù)戶型是否方正或狹長(zhǎng)，動(dòng)靜布局分區(qū)各有不同大主臥基本都朝南設(shè)計(jì)，且都配備獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，或朝南或朝東設(shè)計(jì)，大面積舒適感極強(qiáng)；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型明顯較大；此類戶型最大的特點(diǎn)在于主臥的奢華和舒適性打造大主臥基本都朝南設(shè)計(jì)，且都配備大面積衛(wèi)生間和衣帽間，次臥面積同樣加大，也有配備獨(dú)立衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)；客廳

25、帶陽(yáng)臺(tái)，或朝南或朝東設(shè)計(jì)，大面積舒適感極強(qiáng)；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型明顯較大；此戶型各功能區(qū)面積極大，多為彰顯主人身份布局競(jìng)品樓盤分析90方以下90120方之間120150方之間150180方之間尺寸要求主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進(jìn)深尺寸：主臥：36003900；次臥：28003000。衛(wèi)生間面積多在5.45.8 ?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在15.5上下主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進(jìn)深尺寸：主臥：36004000；次臥：28003000。衛(wèi)生間面積多在5.45.8 。客廳面積大小不一，但多數(shù)面積在15.5上下。各功能區(qū)面積與兩房戶型并無(wú)太大出入主臥、次臥布局大多較為方正，

26、面寬進(jìn)深尺寸：主臥：39004200；次臥：33003600。衛(wèi)生間面積多在5.45.8 ?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在20上下，主要功能區(qū)面積較中小戶型明顯加大主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進(jìn)深尺寸：主臥：39005500；次臥：33004300。衛(wèi)生間面積多在78 ?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)尺寸在4100-5500上下。另外餐廳尺寸在30004300，主要功能區(qū)面積較中小戶型明顯加大生活設(shè)施此戶型多數(shù)配備一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)與客廳相連，而臥室多有大面積飄窗設(shè)計(jì)，或直接配備一露臺(tái)、花池類此戶型完全可以配置兩個(gè)生活或景觀陽(yáng)臺(tái)，與臥室或客廳相連，臥室、衛(wèi)生間等都可飄窗設(shè)計(jì)，增大景觀視野此戶型根據(jù)格局

27、不同，可以按照需要配備多個(gè)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)。且多數(shù)房源有入戶花園設(shè)計(jì)。次戶型根據(jù)格局不同，可以按照需要配備多個(gè)陽(yáng)臺(tái)、空中庭院，面積多數(shù)較大，公寓戶型細(xì)節(jié)打造分析表-2競(jìng)品樓盤分析競(jìng)品有哪些？競(jìng)品是怎么做的？四、競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析精裝修專題精裝修分析精裝修高端客群希望用金錢換時(shí)間，希望有精裝修高端公寓項(xiàng)目大部分做精裝修高端的物業(yè)形象需要高檔精裝修與之相配合精裝修容易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)目標(biāo)客群定位回顧客戶需求價(jià)值點(diǎn)客戶需求分析地塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值附加價(jià)值競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析自身優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)品強(qiáng)度自身分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案從Customer到Prodoction我們有什么？本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有哪些？本項(xiàng)目通過(guò)什么區(qū)隔市場(chǎng)？本項(xiàng)目采取哪種競(jìng)

28、爭(zhēng)策略？五、自身優(yōu)劣勢(shì)分析 企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析綠色人居領(lǐng)跑者的企業(yè)形象；在浙江已經(jīng)具有一定的市場(chǎng)口碑；在科技住宅領(lǐng)域已積累一些經(jīng)驗(yàn)；朗詩(shī)精耕長(zhǎng)三角地區(qū)贏得的客戶資源；街區(qū)項(xiàng)目交付后對(duì)田園項(xiàng)目的口碑支持；優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)在浙江區(qū)域僅開(kāi)發(fā)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目，高端客戶積累有限；相對(duì)綠城、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)企業(yè)，朗詩(shī)在浙江省的品牌影響力不足；在住宅傳統(tǒng)部分的打造能力上不及綠城；地塊優(yōu)劣勢(shì)分析政府對(duì)田園板塊的高端定位及相應(yīng)的市政投入；主城區(qū)稀缺的土地資源；優(yōu)越的自然景觀資源；良好的交通基礎(chǔ)設(shè)施；歷史沉淀的人文底蘊(yùn)。全新板塊，客戶缺乏價(jià)值認(rèn)知；區(qū)域固有印象較差；工業(yè)與居住交錯(cuò)格局；現(xiàn)有區(qū)域配套檔次較低；公墓及腫瘤醫(yī)院的心理影響

29、。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有哪些？本項(xiàng)目通過(guò)什么區(qū)隔市場(chǎng)？本項(xiàng)目采取哪種競(jìng)爭(zhēng)策略？五、自身優(yōu)劣勢(shì)分析 綠色人居領(lǐng)跑者企業(yè)形象；主城區(qū)稀缺的土地資源；遠(yuǎn)郊難以企及的便捷交通配套；田園板塊優(yōu)越的山水自然景觀資源；歷史沉淀的人文底蘊(yùn)；綠色、健康、舒適、節(jié)能、低碳的科技系統(tǒng)；凸顯人文關(guān)懷的產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。區(qū)隔市場(chǎng)的核心利益點(diǎn)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有哪些？本項(xiàng)目通過(guò)什么區(qū)隔市場(chǎng)？本項(xiàng)目采取哪種競(jìng)爭(zhēng)策略？五、自身優(yōu)劣勢(shì)分析 區(qū)隔市場(chǎng)的核心利益點(diǎn)打造及傳播差異化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異化解構(gòu)差異化產(chǎn)品細(xì)節(jié)點(diǎn)（外立面、戶型、會(huì)所、入戶電梯、雙入戶大堂等）科技系統(tǒng)朗詩(shī)品牌景觀資源我們?cè)趺醋觯苛?、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案規(guī)劃合理組織小區(qū)內(nèi)部交通，既滿足足夠

30、的車行寬度及緊急消防車道的通行要求，又要實(shí)現(xiàn)人車分流。綜合考慮道路可分三級(jí)：交通主干道與城市交通要道連接，并可串聯(lián)小區(qū)主要景點(diǎn)；次級(jí)路從主干道到各戶的支路，也是各景點(diǎn)的連接通道；游步道供業(yè)主在公共景觀休憩、游賞。規(guī)劃綜合考慮各面積段產(chǎn)品的均好性，綜合考慮景觀、位置、贈(zèng)送面積、是否邊套、采光等因素，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)盡可能多的安排邊套。雙入戶大堂設(shè)計(jì)，地下室大堂精裝修。規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)所，里面設(shè)置健身區(qū)、游泳池、兒童娛樂(lè)區(qū)等，引進(jìn)朗詩(shī)書屋。 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置體驗(yàn)區(qū)，通過(guò)售樓部、樣板房、局部景觀等展示項(xiàng)目可感知價(jià)值。規(guī)劃應(yīng)考慮地塊自身情況，綜合考量地塊指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)回報(bào)等因素進(jìn)行規(guī)劃。小高層+排屋內(nèi)部景觀鑒于地塊面積有限

31、的原因，打造大面積植被景觀無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故在與整個(gè)板塊大環(huán)境相融合的前提下，小區(qū)內(nèi)通過(guò)種植高大植物，凸現(xiàn)小區(qū)整體層次感;水系的景觀不考慮出現(xiàn)大面積的水域，以朗詩(shī)熙園的疊水和小溪的感覺(jué)塑造曲徑通幽、移步換景的小區(qū)景觀總體感覺(jué)；在產(chǎn)品布局和路網(wǎng)規(guī)劃中，根據(jù)地勢(shì)高低，打造大小不一的局部景觀點(diǎn)，如假山、巖石、溪流等，增加整個(gè)小區(qū)的景觀豐富程度。戶型根據(jù)前面分析中目標(biāo)客戶的組成情況，我們首先以滿足改善型第一居所與終極改善型第一居所的客戶，設(shè)置一些相應(yīng)比例的主流改善型公寓與終極改善型大戶型公寓，同時(shí)，為滿足部分白領(lǐng)需求，設(shè)置一定量的剛需型面積段。在各室內(nèi)各功能房面寬設(shè)計(jì)、主衛(wèi)面積設(shè)置等方面，充分考慮不同客戶對(duì)尺度感的接受和偏好程度，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。戶型面積（）戶數(shù)（戶）面積（）面積比戶數(shù)比88.26 18616416.3634%46%123.30 8410357.221%21%142.76 669422.1619%16%157.77 446941.8814%11%195.37 224298.169%5%246.00 512303%1%90方以下90120方之間120150方之間150180方之間整體格局兩房為主、三房為輔（可通過(guò)“偷面積”做法提升價(jià)值）三房?jī)尚l(wèi)（緊湊型）三房