花水灣溫泉旅游休閑度假區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和規(guī)劃報(bào)告

1、花水灣溫泉旅游休閑度假區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和規(guī)劃報(bào)告第一部分：花水灣簡(jiǎn)介 一、自然資源及環(huán)境優(yōu)勢(shì) 花水灣所處地理環(huán)境主要由川溪河沖擊平壩地帶構(gòu)成，由山丘、緩地、峭崖、河谷帶構(gòu)成，平均海拔1000米，夏季平均氣溫比成都平原低3-5。 由于地處溫帶，又在盆地之中，這里常年風(fēng)調(diào)雨順，氣候宜人。夏季天氣涼爽，冬季溫暖如春。自然環(huán)境二、花水灣溫泉 地理位置和交通：花水灣溫泉位于成都市大邑縣天宮廟，距成都80公里，從成都驅(qū)車(chē)前往花水灣僅需1小時(shí)20分?；ㄋ疄硿厝恢檬疽鈭D 便利的交通溫泉水質(zhì)溫泉日出水量3700立方米，總儲(chǔ)量達(dá)2億立方米，供水年限在100年以上，井口水溫達(dá)68，經(jīng)四川省國(guó)土資源廳（原四川省地質(zhì)礦產(chǎn)廳

2、）檢測(cè)命名為含碘的鐳、鍶、氟、硅、硫化氫等復(fù)合型滲弱堿性氯化物、硫酸鹽鈉型高熱醫(yī)療礦泉水溫泉，具有多種康療保健作用。該區(qū)域沒(méi)有工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境未遭破壞，河川、湖泊等水源保護(hù)良好。三、水質(zhì)比較研究分析表明：花水灣溫泉是地質(zhì)時(shí)代古地中海水隨地質(zhì)變化被埋藏地下、與周?chē)膸r石發(fā)生物理化學(xué)交互作用后再經(jīng)地?zé)嵘郎匦纬傻摹＝?jīng)同位素測(cè)定，水齡為4萬(wàn)年，其本質(zhì)為古地中海水這是目前世界上已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并加以利用的唯一的古地中海水形成的溫泉，其潛在的價(jià)值非常巨大，不僅具有很高的科學(xué)考察價(jià)值，更賦予了花水灣溫泉深厚的歷史文化內(nèi)涵。其化學(xué)成分、主觀感覺(jué)與日本OKU-HIDA溫泉極為相似。四、運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、生態(tài)、環(huán)保的花

3、水灣溫泉根據(jù)成都市旅游總體規(guī)劃，花水灣是成都市近郊唯一的運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、生態(tài)、環(huán)保的溫泉旅游度假區(qū)。 由于溫泉的發(fā)現(xiàn)，使旅游業(yè)一躍而成大邑縣的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，圍繞著溫泉已建起了十五家賓館。第二部分：花水灣開(kāi)發(fā)歷史 歷史 1994年，花水灣打出溫泉。 1995年，初步完成花水灣地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 1996年，成都花水灣溫泉有限責(zé)任公司成立，并建成花水灣第一家賓館溫泉賓館。 1998年，成都花水灣旅游股份有限公司成立，花水灣旅游集團(tuán)創(chuàng)始人朱志敏先生獲“成都市十大杰出青年”榮譽(yù)稱號(hào)。 1999年，建成花水灣最具特色、業(yè)績(jī)最好、信譽(yù)最好的賓館櫻花賓館。2000年，成都花水灣資源經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司成

4、立。第三部分：公司簡(jiǎn)介 一、成都花水灣溫泉有限責(zé)任公司 成都花水灣溫泉有限責(zé)任公司成立于1996年，注冊(cè)資金6000萬(wàn)元，法人代表朱志敏。公司享有對(duì)花水灣地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。 公司自成立以來(lái)，已投資上億元的資金建成了溫泉區(qū)內(nèi)的溫泉供應(yīng)管網(wǎng)、自來(lái)水廠及供應(yīng)管網(wǎng)，35KV變電站和雙網(wǎng)電力供應(yīng)設(shè)施、2000門(mén)程控電話通訊網(wǎng)、排污系統(tǒng)、主干公路（橋梁）等基礎(chǔ)設(shè)施；已出讓土地1200多畝。二、成都花水灣旅游股份有限公司 成都花水灣旅游股份有限公司成立于1998年，是經(jīng)成都市體改委批準(zhǔn)、由花水灣溫泉有限責(zé)任公司等十家單位發(fā)起成立的股份公司，注冊(cè)資本金7000萬(wàn)元，注冊(cè)地為成都，法人代表朱志敏。公司主要從

5、事花水灣二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。三、成都花水灣資源經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司 成都花水灣資源經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司成立于2000年，注冊(cè)資金6800萬(wàn)元，法人代表朱志敏。資源公司享有對(duì)花水灣“兩水一氣”（溫泉水、自來(lái)水、天然氣）的獨(dú)家開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。第四部分：花水灣現(xiàn)狀 一、發(fā)展初期（1994-2000） 出讓土地，吸引投資。到2000年為止，公司共出讓土地資源1200余畝，收入億元人民幣。在不到五年的時(shí)間中，形成了一個(gè)占地1200畝，擁有15家賓館，2100張床位，總投資超過(guò)6億，每年吸引游客60萬(wàn)人以上的溫泉度假區(qū)。知名度宣傳。集團(tuán)公司在6年的時(shí)間內(nèi)共投入2000多萬(wàn)元宣傳費(fèi)用，使花水灣的知名度得到極大的提

6、高。目前，花水灣溫泉在成都及周邊地區(qū)的公眾知名度已達(dá)90%-95%。游客吸引。經(jīng)過(guò)各家賓館的共同努力，花水灣地區(qū)每年接待游客60-70萬(wàn)人。初期狀況 二、提升階段（2000-2001） 由于西嶺雪山在1998年被評(píng)為國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)而使整個(gè)西嶺雪山-花水灣地區(qū)游客數(shù)量增加。熱鬧的花水灣 二、提升階段（續(xù)1） 2001年元月由西嶺雪山舉辦的“南國(guó)冰雪節(jié)”使花水灣地區(qū)的知名度進(jìn)一步提高。二、提升階段（續(xù)2） 至此，成都市近郊生態(tài)休閑旅游精品線路“（西嶺）雪山-（花水灣）溫泉-（劉氏）莊園-（鶴鳴山）道教發(fā)源地”開(kāi)始形成。三、存在的問(wèn)題（1） 賓館各自為政，游客評(píng)價(jià)不一由于先后建設(shè)的各家賓館處于非統(tǒng)一經(jīng)

7、營(yíng)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)方式、內(nèi)容和能力也有所不同，游客也是自發(fā)地選擇賓館入住，因此給游客帶來(lái)對(duì)花水灣總體評(píng)價(jià)的褒貶不一。品牌混雜各家賓館在經(jīng)營(yíng)中沒(méi)有統(tǒng)一對(duì)外形象，導(dǎo)致花水灣品牌形象混雜。三、存在的問(wèn)題（2） 重復(fù)建設(shè)過(guò)多，成本資源浪費(fèi)過(guò)大由于每家賓館都各自設(shè)有客房、溫泉池、餐廳、會(huì)議室及相應(yīng)的娛樂(lè)設(shè)施，多數(shù)賓館缺乏鮮明特色，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高、資源浪費(fèi)較大。區(qū)域功能不明顯，未能有效體現(xiàn)休閑度假特色由于花水灣早期缺少統(tǒng)一規(guī)劃和功能布局，致使整個(gè)旅游度假區(qū)消費(fèi)流程不清晰，顧客消費(fèi)基本處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏引導(dǎo)，無(wú)法體現(xiàn)現(xiàn)代休閑度假區(qū)應(yīng)有的特色。三、存在的問(wèn)題（3） 市場(chǎng)細(xì)分不夠，導(dǎo)致游客滿意度不高由于缺

8、少對(duì)整個(gè)花水灣客源市場(chǎng)的深度研究和開(kāi)發(fā)（運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、會(huì)議、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)、康療、保?。?，也就未能提供有針對(duì)性的服務(wù)。加上服務(wù)品質(zhì)的參差不齊，造成游客滿意度的不足，導(dǎo)致對(duì)花水灣整體評(píng)價(jià)參差不齊。第五部分：公司發(fā)展戰(zhàn)略 一、完善基建、深挖潛力 公司將進(jìn)一步完善花水灣一期工程的基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，包括已將原有的無(wú)縫鋼管更換成玻璃鋼管，徹底解決了溫泉水輸送過(guò)程中的管道銹蝕問(wèn)題。重組資源管理公司，將公司股份出讓出50%給其他合作伙伴，共同合理開(kāi)發(fā)和利用區(qū)域資源。參股西嶺雪山或與西嶺雪山管理公司合作，共同塑造雪山-溫泉區(qū)域品牌，將雪山-溫泉建成國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)。管網(wǎng)建設(shè)及更新 二、整體規(guī)劃、統(tǒng)一品牌 收購(gòu)賓

9、館，統(tǒng)一定位 公司將統(tǒng)一收購(gòu)（委托經(jīng)營(yíng)）花水灣地區(qū)的7家溫泉賓館，根據(jù)區(qū)域休閑度假區(qū)功能進(jìn)行統(tǒng)一定位和包裝。（詳見(jiàn)后文）區(qū)域功能界定，市場(chǎng)細(xì)分 根據(jù)委托賓館統(tǒng)一改造后的功能特征進(jìn)行相應(yīng)市場(chǎng)細(xì)分（度假、康療、團(tuán)體會(huì)議、餐飲）。資源整合，統(tǒng)一品牌 對(duì)統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)的賓館，公司將統(tǒng)一其經(jīng)營(yíng)和對(duì)外行銷(xiāo)傳播。以整合花水灣溫泉旅游度假區(qū)的形象。三、打造精品旅游線路 隨著旅游市場(chǎng)的不斷升溫，成都市和大邑縣政府?dāng)M對(duì)西嶺雪山風(fēng)景區(qū)、花水灣溫泉度假區(qū)、鶴鳴山道教發(fā)源地、劉氏莊園進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，打造雪山-溫泉-道教發(fā)源地-莊園，將自然景觀、休閑度假區(qū)、人文景觀進(jìn)行系統(tǒng)整合，發(fā)揮各種資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)作用，增強(qiáng)綜合吸引力，吸引

10、大量客源。四、深化度假區(qū)開(kāi)發(fā)，啟動(dòng)二期工程 在完善花水灣一期基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，公司將進(jìn)一步深化花水灣溫泉度假區(qū)的開(kāi)發(fā)，實(shí)施二期工程，啟動(dòng)海洋世界項(xiàng)目及溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目，圍繞區(qū)域旅游資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)。第六部分：項(xiàng)目規(guī)劃 一、委托經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （一）目的改變花水灣地區(qū)多家賓館無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、品牌混亂，建設(shè)重復(fù)、資源浪費(fèi)、布局不科學(xué)的局面。增加集團(tuán)現(xiàn)金流量、降低經(jīng)營(yíng)成本，在擴(kuò)大公眾知名度的同時(shí)，大力提高公眾美譽(yù)度。（二）委托經(jīng)營(yíng)對(duì)象（第一批） 郵電賓館、交通飯店、疊香溪山莊、櫻花賓館、溫泉賓館、百倫賓館、西嶺山莊（圖片附后）郵電賓館百倫賓館西嶺山莊溫泉賓館疊香溪山莊溫泉賓館交通飯店第一批委托經(jīng)營(yíng)的

11、6家賓館 成功的合資項(xiàng)目-櫻花賓館 櫻花賓館是由花水灣旅游股份有限公司和中國(guó)泛旅有限公司聯(lián)合投資的一家新型度假賓館，它具有全日式的建筑和裝修風(fēng)格，定位清晰，經(jīng)營(yíng)方向明確。通過(guò)1年多的經(jīng)營(yíng)，2000年，櫻花賓館實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入800萬(wàn)元，贏利300萬(wàn)元。它的成功經(jīng)營(yíng)，不僅為花水灣的賓館經(jīng)營(yíng)提供了值得借鑒的模式，同時(shí)也使花水灣總體形象得以極大的提升。櫻花賓館接待大廳外觀（三）措施與國(guó)際著名酒店管理集團(tuán)合作組建專業(yè)化酒店管理公司，對(duì)委托經(jīng)營(yíng)賓館統(tǒng)一管理。對(duì)現(xiàn)有賓館根據(jù)市場(chǎng)需求及自身特色進(jìn)行重新定位和改造，完善區(qū)域市場(chǎng)功能界定。圍繞康療、休閑、美食、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議市場(chǎng)做出每一個(gè)賓館的特色。二、資產(chǎn)重組計(jì)劃 （

12、1）（一）資源管理公司簡(jiǎn)介 成都花水灣資源經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司成立于2000年，注冊(cè)資金6800萬(wàn)元，法人代表朱志敏。資源公司享有對(duì)花水灣兩水一氣的獨(dú)家開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。（二）重組措施1、出讓50%股權(quán)，引入資金4000-5000萬(wàn)元。 2、在資源管理方面走專業(yè)化委托經(jīng)營(yíng)道路。二、資產(chǎn)重組計(jì)劃 （2）（三）豐富的資源儲(chǔ)備根據(jù)地質(zhì)勘探表明，花水灣地區(qū)溫泉有豐富的儲(chǔ)量。公司已預(yù)定井位，當(dāng)市場(chǎng)需要時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)要求隨時(shí)開(kāi)發(fā)，將開(kāi)挖二號(hào)井。完工后，供水量將增加一倍。（四）穩(wěn)定的回報(bào)，廣闊的前景公司獨(dú)家享有對(duì)花水灣景區(qū)“兩水一氣”資源的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，年收入800-1000萬(wàn)元。在成功開(kāi)發(fā)二期后，預(yù)計(jì)兩水一氣

13、用量增加一倍，公司年收入將達(dá)到1500-2000萬(wàn)元。三、一期工程的改造完善 河道整治、建環(huán)保型水上游樂(lè)、養(yǎng)殖項(xiàng)目環(huán)保種、養(yǎng)殖集貿(mào)市場(chǎng)拆遷、整治商業(yè)鋪面景觀規(guī)劃公共休閑娛樂(lè)消費(fèi)區(qū)規(guī)劃建大型表演場(chǎng)地，餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念及山野風(fēng)味河道整治、建環(huán)保型水上游樂(lè)、養(yǎng)殖項(xiàng)目2、環(huán)保種植、養(yǎng)殖3、集貿(mào)市場(chǎng)拆遷、整治 改變花水灣地區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)品單調(diào)，功能單一、缺少夜市氛圍的現(xiàn)狀。 統(tǒng)一布局和整治，以配合花水灣夜間娛樂(lè)、購(gòu)物和聚散功能的規(guī)劃。4、商業(yè)鋪面景觀規(guī)劃 擬以川西民俗風(fēng)格對(duì)現(xiàn)有商業(yè)鋪面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，在廣場(chǎng)周邊形成頗具民俗特色的景觀型商業(yè)鋪面，并與整治后的廣場(chǎng)、河岸形成對(duì)應(yīng)。5、公共休閑娛樂(lè)消

14、費(fèi)區(qū)規(guī)劃 對(duì)廣場(chǎng)周邊及河道兩旁，將形成有特色的雕塑作品和公共休閑娛樂(lè)設(shè)施，供消費(fèi)者走出賓館，參與到花水灣溫泉休閑度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境中。6、建大型表演場(chǎng)地，餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念 對(duì)有一定特色的賓館和場(chǎng)地將修建大型表演場(chǎng)地。餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念及山野風(fēng)味。四、二期項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè) （一）海洋世界水質(zhì)：花水灣地區(qū)擁有目前世界上唯一用于商業(yè)開(kāi)采的與古地中海水類(lèi)似的水質(zhì)，足以形成特色。建設(shè)規(guī)模：150畝，主體建筑20000平方米，附屬建筑2000平方米中國(guó)最大的內(nèi)陸人造海洋。投資規(guī)模：7000萬(wàn)元建設(shè)進(jìn)度：18個(gè)月海洋世界簡(jiǎn)介 海洋世界充分利用花水灣溫泉進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在溫泉公園內(nèi)依

15、靠高科技手段（大功率人工造波機(jī)、大型激光投影儀、高保真影音系統(tǒng)等）、采用中國(guó)傳統(tǒng)的造園藝術(shù)手法（虛實(shí)結(jié)合）興建大型人造海灘與溫泉美容中心，開(kāi)辦具有參與性、競(jìng)技性的溫泉滑水運(yùn)動(dòng)，備有沙灘、大跨度建筑、大型游泳池、服務(wù)大廳、溫泉芬蘭浴、沙灘椅、陽(yáng)蓬等設(shè)施，通過(guò)匠心獨(dú)具的設(shè)計(jì)、營(yíng)造海浪、沙灘、藍(lán)天、白云、濤聲等仿真海洋景色，創(chuàng)造出虛實(shí)結(jié)合、以假亂真的海灘世界。開(kāi)設(shè)露天溫泉（混浴區(qū)）、男性溫泉、女性溫泉、溫泉芬蘭浴、人工湖（水上樂(lè)園）、購(gòu)物中心（水上威尼斯）、溫泉康療美容中心等。海洋世界簡(jiǎn)介 模擬海灘公園海洋世界簡(jiǎn)介 模擬海灘公園室內(nèi)景觀海洋世界簡(jiǎn)介 戲水樂(lè)園溫泉健身資金來(lái)源及投資回報(bào) A、花水灣公司

16、以土地及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為資產(chǎn)折價(jià)投入：3000萬(wàn)元。B、花水灣公司提供鋪底資金：500萬(wàn)元。C、合作單位：3500萬(wàn)元。D、投資回收期：3年。E、年收益率：平均31.8%注：該項(xiàng)目已獲國(guó)家旅游局300萬(wàn)美元貸款。四、二期項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè) （二）溫泉?jiǎng)e墅（一期）定位：休閑、度假、生態(tài)、環(huán)保型投資規(guī)模：5500萬(wàn)元占地面積：150畝（預(yù)計(jì)建設(shè)別墅100幢）建設(shè)周期：12個(gè)月溫泉?jiǎng)e墅簡(jiǎn)介 花水灣溫泉?jiǎng)e墅群，是在花水灣溫泉度假區(qū)新增的800畝土地范圍內(nèi)，在充分搞好環(huán)境建設(shè)基礎(chǔ)上，興建100套高品位的豪華別墅（每幢別墅占地約畝，建筑面積170-700平方米/幢，平均建筑面積250平方米，進(jìn)行必要的裝修，配備完善的客房服務(wù)設(shè)施），為高收入階層和社會(huì)集團(tuán)消費(fèi)提供豪華舒適的享受型服務(wù)。別墅建成后向有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)投資意識(shí)的單位和個(gè)人出售，別墅主可委托花水灣旅游股份公司對(duì)別墅進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，以合理的價(jià)格為高收入階層提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得穩(wěn)定的收益。溫泉?jiǎng)e墅簡(jiǎn)介溫泉?jiǎng)e墅簡(jiǎn)介溫泉?jiǎng)e墅簡(jiǎn)介溫泉?jiǎng)e墅簡(jiǎn)介投資回收期：2年（含建設(shè)期）收回全部投資，毛利5000萬(wàn)元。年收