株洲神農(nóng)公園綜合體項目盈利模式與融資建議（44頁)ppt課件

1、株洲神農(nóng)公園建立路綜合體工程融資建議深圳市新摩爾商業(yè)管理前言根據(jù)與貴公司的溝通，我們以為貴公司在前期市場調(diào)研，商業(yè)初步定位方面做了大量的任務(wù)，同時也做了非常有效的城市設(shè)計任務(wù)。我公司根據(jù)整體工程開展需求，保證更好的效力貴司工程，將在商戶摸底訪談、商業(yè)規(guī)劃與品牌構(gòu)造組合、建筑方案初步設(shè)計、運營管理顧問以及盈利方式設(shè)計方面著重為貴司工程提供更為細致、專業(yè)的效力。此效力方案中，按照雙方溝通構(gòu)成的共識，將整體效力內(nèi)容調(diào)整新增為三大部分，并分別構(gòu)成報告：1、 2、 3、 在上述任務(wù)根底上,我們?yōu)橘F方提出融資方面的建議。一、工程概略及其簡要分析經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查，我們以為地塊以住宅為主，休閑商業(yè)為輔。地塊以商業(yè)

2、為主，辦公等為輔。地塊以休閑文娛為主。 工程位置表示圖2021年全市年末總戶數(shù)114萬戶，總?cè)丝?82.8萬人，常住人口373.4萬人，其中市區(qū)年末總?cè)丝?00.2萬人，常住人口97.69萬人。2021年上半年，株洲市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達10712.5元，同比增長13.1%，增速加快3.1個百分點。因此,株洲作為百萬人口的中心城市,適宜建立10萬平方米的大型購物中心。 城市人口與可支配收入增長的趨勢楊寶民提出城市商業(yè)綜合體價值提升方法經(jīng)過總結(jié)六本木以及國內(nèi)數(shù)個綜合體工程謀劃與招商運營實際,我們經(jīng)過五種方法做價值提升和功能優(yōu)化.1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋覓酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和

3、酒店公寓物業(yè)最正確位置與比例。2.在物業(yè)比例確定后,尋覓最正確業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價值得到最正確發(fā)揚。3.經(jīng)過良好的運營管理謀劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力商場,提升整個物業(yè)綜合價值。4.經(jīng)過視覺籠統(tǒng)謀劃提升綜合體價值5.經(jīng)過主題文化的創(chuàng)新,提升整個物業(yè)的品味和價值。株洲財富中心綜合體設(shè)計的科學(xué)流程根據(jù)本流程圖正在設(shè)計長沙綜合體工程招商手冊新摩爾公司曾經(jīng)完成的長沙商業(yè)綜合體概念設(shè)計成果工程占地208畝,建筑面積50萬平方米,商業(yè)面積8萬平方米左右。工程位于長沙經(jīng)開區(qū)板倉路,東側(cè)是曾經(jīng)建成的五星酒店明程國際大酒店。新摩爾公司完成總體謀劃與概念設(shè)計根據(jù)以上流程曾經(jīng)開業(yè)的深圳東方時代廣場購物中

4、心占地13000平方米;建筑容積率7.5;第一期總建筑面積66851平方米.其中商業(yè)營業(yè)面積4萬平方米第二期商業(yè)營業(yè)面積4萬多平方米，總營業(yè)面積9萬平方米的購物中心。工程開發(fā)公司和商業(yè)管理顧問公司擁有成熟的開發(fā)和運營團隊株洲市湘江風(fēng)光帶建立開發(fā)簡介株洲市湘江風(fēng)光帶建立開發(fā)是經(jīng)株洲市人民政府同意成立的國有獨資公司。公司成立于2021年6月25日。根據(jù)株洲市人民政府專題會議紀要株政專紀202110號的會議精神，公司主要擔(dān)任湘江風(fēng)光帶工程建立和開發(fā)任務(wù)，同時王群市長在視察湘江風(fēng)光帶指揮部任務(wù)的時候，明確了公司控規(guī)土地先征收，后開發(fā)的原那么，并添加了株洲市舊城改造的相關(guān)職能。株洲市湘江風(fēng)光帶建立開發(fā)從

5、成立之始，就把創(chuàng)新和務(wù)虛、進取作為企業(yè)管理文化。公司下設(shè)綜合部、開發(fā)部、工程部、財務(wù)部、合約部等部門。公司注冊地址：株洲市蘆淞區(qū)沿江中路8號。注冊號為：430200000045677法人代表：武忠市國有資產(chǎn)投資控股集團公司總經(jīng)理注冊資本為：20000萬元整。其中貨幣資金出資為：6500萬元，土地資產(chǎn)出資為：00萬元。公司運營范圍：湘江風(fēng)光帶工程建立和開發(fā)。公司實踐由政府投資，所控規(guī)范圍內(nèi)的土地，地理位置優(yōu)越，土地價值高。深圳新摩爾商業(yè)管理公司情愿配合效力株洲神農(nóng)公園綜合體工程深圳市新摩爾商業(yè)管理簡稱NEW MALL公司是一家國際化的專業(yè)商業(yè)管理公司，擁有中日韓新多國多名商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)規(guī)

6、劃設(shè)計專家、招商、銷售謀劃專家、運營管理專家，實際知識與實際閱歷一流，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)設(shè)計、謀劃、銷售和運營管理咨詢方面,特別城市濱江綜合體方面具有獨特的中心競爭力。由我國知名商業(yè)地產(chǎn)專家楊寶民先生牽頭的新摩爾商業(yè)管理團隊二、產(chǎn)品定位思緒站在株洲城市總體規(guī)劃的角度思索區(qū)域商業(yè)和房地產(chǎn)開展的趨勢，今后株洲開發(fā)需求引入一批大型投資公司，他們不僅需求辦公地點，更需求展現(xiàn)企業(yè)籠統(tǒng)。本工程位于株洲中心區(qū)黃金地段，是典型的公園及城市商業(yè)文化綜合體。地塊間隔中心商圈株洲百貨大樓等較近，商圈內(nèi)缺乏真正的購物中心,株洲經(jīng)濟蓬勃開展, 城市化進程加快,人口穩(wěn)步添加工程分期開發(fā)總平面圖工程一期為A地塊工程二

7、期為C地塊工程三期為B地塊地塊建立路臨街面 ，臨近神農(nóng)公園地塊臨街面地塊建立路并且位于公園門口 根據(jù)銷售摸底和招商摸底確定綜合體物業(yè)組合比例地面商業(yè)面積需求根據(jù)招商摸底結(jié)果，對體量進展科學(xué)的調(diào)整。商業(yè)需求集中，不同業(yè)態(tài)集聚，建議購物中心面積為8萬平方米，減少寫字樓面積，加強商業(yè)輻射才干，新摩爾公司擔(dān)任招商摸底。 株洲神農(nóng)公園綜合體鳥瞰效果圖A地塊建筑面積體育場下停車10500平米體育場地下停車（2層）10500平米塔樓公寓681152103512調(diào)整到109612平米地面商業(yè)24700249400平米200024000平米板樓公米辦公寫字樓21850平米塔樓公寓戶數(shù)1

8、216公寓需要停車數(shù)每戶0.5608公寓需要停車面積3521280平米板樓公寓戶數(shù)192板樓公寓需要停車數(shù)每戶1公寓需要停車面積6720商業(yè)配備停車百平米0.842720平米辦公需要停車7647.5平米已有地下室395100平米地下機房面積(共計)12952.5平米總用地面積66271.6平米地下總面積101820平米共計地上建筑面積214382平米容積率3.23 B地塊初步指標(biāo) :存在問題商業(yè)不夠集中,寫字樓比例較大公寓227681154587平米辦米8513025530平米商業(yè)52000平米塔樓公寓戶數(shù)1816塔樓公寓需要停車90831780平米辦公停車面積786

9、 27498.8平米商業(yè)需要停車面積41614560平米地下總面積(35000+4380)*3118140平米地下機房面積44301.2平米地上總建筑面積304797地下總建筑面積118140總用地面積(含代征路4020)47862.49平米容積率6.37 地塊城市商業(yè)綜合體物業(yè)組合初步建議購物中心和街區(qū)萬平方米寫字樓2.47萬平方米超高層總部辦公SOHO5萬平方米公寓5萬建設(shè)路高層住宅10萬地上面積30.47萬平方米工程所在區(qū)域為的株洲商業(yè)中心和建立路公園地帶。以株洲建立路購物中心和寫字樓以及公寓為主的現(xiàn)代城市綜合體，株洲主城區(qū)河?xùn)|總部經(jīng)濟開展的標(biāo)志性建筑群，適宜聚集金融和企業(yè)總部，成為大株

10、洲投資的橋頭堡。餐飲酒吧商業(yè)街區(qū) 購物中心紅線內(nèi)為購物中心和塔樓綜合體部分C地塊 總用地面積（含代征路2460）15714總建筑面積35915不含地下建筑面積(2層地下室)22000商業(yè)配備停車百平米112570.25容積率2.29 地塊建議精品文化酒店萬平方米高端文化公寓萬平方米適合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公和居住五星級茶樓及茶葉商店平方米餐飲酒吧平方米引進長沙可可酒吧等知名品牌中醫(yī)健康服務(wù)中心平方米適宜建立高檔精品文化酒店和五星級茶樓和名茶茶店以及高檔餐飲，招商目的對象為長沙五星級茶樓以及龍井鐵觀音和臺灣高山茶葉等名茶。餐飲適宜引進類似俏江南等名牌餐飲，每日只是接待兩批客人，接待量在人以內(nèi)。三、工程

11、盈利方式設(shè)計 思緒1最大限制思索可變現(xiàn)才干,主要經(jīng)過銷售住宅、公寓、寫字樓和街區(qū)回籠資金,其中商鋪重點銷售給較大規(guī)模投資者,其中引進戰(zhàn)略投資同伴最正確,持有四星酒店和購物中心部分,減少今后招商和運營難度。株洲建立路購物中心業(yè)態(tài)設(shè)計思緒 與現(xiàn)有業(yè)態(tài)差別化，引領(lǐng)河?xùn)|商圈開展，思緒1不要傳統(tǒng)百貨主力店，建立和運營目的為株洲經(jīng)濟效益最好的購物中心。 萬平方米購物中心為例思緒1 建議在綜合體主塔樓設(shè)置建立路會所和美術(shù)館，吸引顧客前來消費。 需求有高程度的招商和運營隊伍 ，從長久角度有利于甲方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。 思緒2 以百貨主力店為主 業(yè)態(tài)方案 B區(qū)域 購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃地上部分家居10000平方米大

12、型超市放到A區(qū)域品牌旗艦店1.0萬平方米莎莎等化妝品，等國際二線品牌旗艦店二線品牌專賣店3.5萬平方米次主力店0.5萬平方米屈臣氏電影院和1萬平方米含健康休閑中心餐飲和空中酒吧街區(qū)1.0萬平方米含咖啡廳地下部分地下購物中心1萬平方米其余為停車餐飲2000平方米電玩城2000平方米青春街區(qū)6000平方米面向大學(xué)生等群體盈利方式思緒2最大限制銷售商鋪和寫字樓公寓以及住宅區(qū)域,引進以百貨主力店和大型超市為主,經(jīng)過主力店帶動人氣,構(gòu)成最有利于銷售回籠資金的格局,在回收投資的前提下,保管酒店和購物中心部分物業(yè)出租運營。其中商鋪銷售面向市場全部投資者,力爭重點銷售給較大規(guī)模投資者,防止今后銷售和運營出現(xiàn)租

13、金難以支持銷售價錢的矛盾。有利于今后運營和社會穩(wěn)定。業(yè)態(tài)方案地上部分精品超市萬平方米品牌旗艦店萬平方米莎莎等化妝品，等國際二線品牌旗艦店主力百貨萬平方米引進類似新世界百貨等成熟百貨品牌或株洲百貨大樓二點 前兩年月租金元/平方米二線品牌專賣店萬平方米次主力店.萬平方米屈臣氏電影院和萬平方米含健康休閑中心餐飲和空中酒吧街區(qū)萬平方米含咖啡廳地下部分地下購物中心萬平方米其余為停車餐飲平方米電玩城平方米青春街區(qū)平方米面向大學(xué)生等群體二、工程盈利方式比較經(jīng)過銷售住宅、公寓和寫字樓等曾經(jīng)收回總投資。保管萬平方米左右購物中心和商業(yè)街區(qū)作為收租物業(yè)。關(guān)于購物中心和商業(yè)街區(qū)的銷售戰(zhàn)略方式1 銷售10萬平方米散鋪會

14、造成大量中小投資戶,達到5萬元的銷售單價,導(dǎo)致難以方式2銷售街區(qū)商鋪和主力店減少招商和經(jīng)營難度方式3引進戰(zhàn)略投資者持有B地塊大型購物中心變相銷售主力店與常規(guī)購物中心相比，我們需求充分表達公園景觀優(yōu)勢，不僅注重提升高層建筑價值，設(shè)置高層會所，打造株洲的總部經(jīng)濟旗艦，而且在地塊頂層設(shè)置酒吧餐飲街區(qū)，共享神農(nóng)公園的美景。第一種盈利方式的危害分析銷售10萬平方米商鋪 參與可以到達3萬元銷售均價,實現(xiàn)30億元銷售額,那么我們需求思索平均租金。假設(shè)五年收回租金那么需求月租金為X元/平方米. X元/平方米12月*5=30000元需求月租金為500元/平方米,實踐上我們平均租金在前三年到達100元 /平方米就

15、是很理想的租金.過多的散戶必然提出高的租金要求,導(dǎo)致 難以招商和運營,出現(xiàn)的結(jié)局是散戶結(jié)合起來狀告投資商,到政府面前游行示威,開展商被迫退回部分銷售款項。第二種方式將百貨主力店和部分商鋪銷售減少了小型投資戶數(shù)量,降低了招商和運營難度,但是需求提早做好招商運營和整體宣傳任務(wù),引導(dǎo)曾經(jīng)銷售的投資戶對運營戶放水養(yǎng)魚。同時在銷售時候限制要求運營戶作為投資戶的數(shù)量要到達60%左右。主要商業(yè)物業(yè)以持有為主,引進大型投資商,爭取實現(xiàn)第一種盈利方式以上市公司作為主要對象,新摩爾商業(yè)管理公司與浙江數(shù)家投資企業(yè)溝通投資內(nèi)地優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè),具有投資湖南工程的志愿,例如,國大集團等曾經(jīng)初步交流。成為工程戰(zhàn)略股東,持有1

16、0萬平方米左右購物中心和寫字樓或者酒店物業(yè)工程啟動流程圖根據(jù)神農(nóng)公園的實踐情況,我們和金融專家一同來制定了包含融資在內(nèi)的工程啟動流程圖。工程融資目的10億元鑒于A地塊優(yōu)先啟動,我們要思索和C地塊聯(lián)動融資。建議私募基金融資為6億元,信托融資為4億元左右。二期開發(fā)時候,利用1期的部分保管物業(yè)獲得銀行抵押貸款,降低融資本錢。-中地行財務(wù)分析數(shù)據(jù):第一期開發(fā)所需資金包括土地、建筑、辦公等費用約9.83億； 除繳交地價3.68億外，剩余6.15億可經(jīng)過抵押土地運用證的方式獲得； 一期住宅和商業(yè)銷售收入約34.68億，其中現(xiàn)金收益23.98億； 工程二期11.76億、三期3.01億開發(fā)資金可從一期開發(fā)獲得

17、的現(xiàn)金收益中支出。 資金回收方式-VIP客戶預(yù)收1.提早銷售商鋪物業(yè),首先銷售籌碼,每個商鋪的籌碼劃分為A類50萬元 B類30萬元回籠資金目的2億元左右河南漯河勝利案例右圖 楊寶民先生指點河南漯河商鋪籌碼銷售1個月內(nèi)協(xié)助甲方回收1億元資金主力店勝利銷售和運營案例青島頤中城市綜合體工程位置：遼寧路商業(yè)街市北區(qū)物業(yè)類型：商住樓、網(wǎng)點商鋪總建筑面積:13.82萬平方米開發(fā)商：青島頤中星月房地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃單位:深圳新摩爾商業(yè)管理公司 作為青島市科技街二期重點工程工程，位于青島市重要商圈-市北區(qū)遼寧路南、臨淄路西。此地塊青島頤中最初以每平米2200元拍賣所得?？傮w規(guī)劃占地46116.平方米，總建筑面積13

18、.82萬平方米。是一座13萬平方米的超大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目。頤高電子購買了2.6萬平方米主力店,獲得良好投資報答,運營業(yè)績在青島電子市場名列第一寫字樓等量身定制勝利案例2.寫字樓和酒店式公寓等物業(yè)提早面向大客戶協(xié)作,收取預(yù)付款,采取量身定制方式效力。大型金融機構(gòu)和保險機構(gòu)作為重點。力爭回籠資金1億元左右以上方法需求和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局具有良好的關(guān)系。中國人壽保險定制7萬平方米長春寫字樓拿到商品房預(yù)售答應(yīng)證建議提早做好工程規(guī)劃設(shè)計和施工管理任務(wù),做好商業(yè)管理方案,得到株洲市房地產(chǎn)管理局等相關(guān)職能部門的大力支持,盡量在根底施工完成后就拿到商品房預(yù)售答應(yīng)證是相關(guān)勝利并減輕資金壓力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)私募基金融資方式將私募基金作為戰(zhàn)略投資者引進,商定投資報答條件,私募基金派出專業(yè)財務(wù)人員參與工程管理。需求條件,拿到一期的土地證,就可以與私募基金溝通。一種是股權(quán)分紅年報答25%-36%.另外一種是收買股權(quán)。新摩爾商業(yè)管理公司情愿引見著名基金與貴方協(xié)作,建議私募基金融資規(guī)模為5-6億元。融資方式信托融資4億元以4億元作為