房地產(chǎn)代收費用

1、 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費、房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金等。 請問：是否需要確認收入？營業(yè)稅實施細則關(guān)于價外費用的解釋第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： (一)由國務(wù)院或者財政部批

2、準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； (二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；(三)所收款項全額上繳財政。1因此，根據(jù)上述條款，代收費用屬于價外費用，不論是否開票或者納入房價，均應(yīng)繳納營業(yè)稅。但需要注意：1、特殊項目的代收費用（1）代收住房維修基金國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 國稅發(fā)200469號 住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、

3、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。（2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅稅還是費？2（3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆遷補償費是否繳納營業(yè)稅國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知國稅函2009520號 二、 納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。 （

4、4）2009年1月1日后，符合營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條三個條件的代收費用不再繳納營業(yè)稅。第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： (一)由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； (二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； (三)所收款項全額上繳財政。32、代收費用所得稅問題2009年31號文第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入

5、的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。是否將代收費用納入所得稅收入，未作統(tǒng)一要求，要根據(jù)開發(fā)商是否對代收費用開票或納入房價而定，代收費用無論是否作為收入都不影響所得稅，只是影響所得稅款的利息。有關(guān)部門對開發(fā)商開票，開發(fā)商對業(yè)主開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)利潤差價，這是必須將代收費用記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時，可以作為成本費用扣除。如果納入所得稅收入，可以作為三項費用扣除基數(shù)。43、代收費用土地增值稅問題財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅199548號六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入