房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問(wèn)題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問(wèn)題江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)師事務(wù)所1主講人簡(jiǎn)介：注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，高級(jí)會(huì)計(jì)師。中國(guó)民主促進(jìn)會(huì)會(huì)員，民進(jìn)江蘇省委會(huì)經(jīng)濟(jì)與法律工作委員會(huì)委員?，F(xiàn)任江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)、江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)稅務(wù)視野網(wǎng)首席咨詢(xún)專(zhuān)家?？稻壦帢I(yè)等三家上市公司獨(dú)立董事。中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)咨詢(xún)委員會(huì)委員，中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教材編審委員會(huì)委員，江蘇省總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專(zhuān)家顧問(wèn)委員會(huì)委員，江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)理事。長(zhǎng)期受聘于中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)及其部分地方協(xié)會(huì)，以及南京大學(xué)、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、上海交

2、大等多家高校。出版?zhèn)€人專(zhuān)著有小型企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)、會(huì)計(jì)與稅法差異比較及納稅調(diào)整、企業(yè)重組的會(huì)計(jì)處理與納稅處理、個(gè)人所得稅最新政策解析與納稅籌劃、新企業(yè)所得稅申報(bào)表填報(bào)指南及政策解析、公司稅制與納稅籌劃、新企業(yè)所得稅法與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則間的差異比較及納稅申報(bào)等，主編、參編教材九部。共在會(huì)計(jì)研究、財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)等刊物發(fā)表會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)文章約兩百篇，并多次獲得科研獎(jiǎng)勵(lì)?，F(xiàn)任多家大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司的稅務(wù)顧問(wèn)。2第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算3一、土地增值稅清算管理依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法；中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例或細(xì)則）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地

3、增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)187號(hào)文）；土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)2009 91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)91號(hào)文）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知(國(guó)稅函2008318號(hào)) 。4二、土地增值稅清算業(yè)務(wù)需處理的幾個(gè)問(wèn)題1、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程與清算的關(guān)系；2、會(huì)計(jì)核算與土地增值稅清算的關(guān)系；3、企業(yè)所得稅政策（主要對(duì)照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱(chēng)31號(hào)文）與土地增值稅清算政策的關(guān)系；4、土地增值稅預(yù)繳與清算的關(guān)系。5三、關(guān)于項(xiàng)目管理91號(hào)文：第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，

4、按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。 6三、關(guān)于項(xiàng)目管理實(shí)施細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 7三、關(guān)于項(xiàng)目管理91號(hào)文：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)項(xiàng)目的；(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。8三、關(guān)于項(xiàng)目管理91號(hào)文：第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；(三)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。9三、關(guān)于項(xiàng)目管理187號(hào)文：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算

6、。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 10三、關(guān)于項(xiàng)目管理91號(hào)文：第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 11三、關(guān)于項(xiàng)目管理91號(hào)文：項(xiàng)目清算程序1、90天內(nèi)辦理清算手續(xù)的要求；2、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料(1)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定)。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等

7、基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。(3)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。(4)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。12三、關(guān)于項(xiàng)目管理3、資料審核，確定是否受理；4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

8、5、清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。 13四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題1：計(jì)稅成本對(duì)象之確定31號(hào)文中規(guī)定確定計(jì)稅成本對(duì)象時(shí)，應(yīng)按照可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則予以劃分。并提出備案要求。91號(hào)文要求對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率；187號(hào)文要求應(yīng)分別計(jì)算普通住宅和非普通住宅的增值額。對(duì)應(yīng)了31號(hào)文的分類(lèi)歸集、定價(jià)差異等原則，但無(wú)事先備案規(guī)定。 分類(lèi)核算中的具體問(wèn)題討論。14四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題2：成本費(fèi)用預(yù)提對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，如果以分期項(xiàng)目為單位清算，31號(hào)文規(guī)定，出包工

9、程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。15四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題土地增值稅清算能否認(rèn)同？187號(hào)文第四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。91號(hào)文第二十四條：審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施

10、工合同記載的內(nèi)容相符。 -。(五)建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。16四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題3：共同成本分配31號(hào)文中規(guī)定共同成本的分配可以采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。實(shí)施細(xì)則第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?187號(hào)文第四條：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 91號(hào)文第二十一條：(五)納稅人分

11、期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 17四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題4：土地成本的處理31號(hào)文：(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 實(shí)施細(xì)則：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出

12、等。 18四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題31號(hào)文：土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。19四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題187號(hào)文：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土地成本計(jì)提、 支付憑證、分配等問(wèn)題。20四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分

13、配問(wèn)題91號(hào)文第二十二條： 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。(二)是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 企業(yè)所得稅方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注納稅人是否將開(kāi)發(fā)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用；土地增值稅方面，恰恰相反。21四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題5：公共基礎(chǔ)設(shè)施的處理（1）車(chē)庫(kù)的處理問(wèn)題。31號(hào)文第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)

14、作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。187號(hào)文第三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 試分析上述處理對(duì)三種不同情況下土地增值稅清算的影響。22四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題（2）合建公共配套設(shè)施：31號(hào)文第十八條：企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅

15、所得額。上述處理對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的影響。23四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題187號(hào)文：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。24四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題6：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理31號(hào)文：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特

16、定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。實(shí)施細(xì)則：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 25四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題91號(hào)文第二十六條：審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。(二)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施折舊、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（水電

17、等）、樣板房費(fèi)用應(yīng)如何處理？26四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題7：建筑安裝成本項(xiàng)目的處理91號(hào)文第二十五條：審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常（注：187號(hào)文有類(lèi)似規(guī)定）。(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。(五)建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。2

18、7四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題（1）施工企業(yè)出票金額、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。28四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條： 納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷(xiāo)售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷(xiāo)售貨物的銷(xiāo)售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷(xiāo)售額：（一）銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)

19、定的其他情形。29四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)第二條：建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。 本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。30四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)扣繳義務(wù)財(cái)稅200961號(hào)文廢止了財(cái)稅2006177號(hào)文件。境外施工企業(yè)來(lái)華施工例外。31四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題（3）施工企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間新?tīng)I(yíng)業(yè)

20、稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。32四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題8：前期開(kāi)發(fā)費(fèi)的處理實(shí)施細(xì)則：前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 33四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題（1）費(fèi)用發(fā)票與行政事業(yè)收據(jù)的區(qū)分國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理暫行辦法的通知：行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行中央和省兩級(jí)審批制度。國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“省級(jí)政府”)的價(jià)格、財(cái)政部門(mén)按照規(guī)定權(quán)限審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)單位實(shí)施收費(fèi)時(shí)，應(yīng)到指定的價(jià)格主管部門(mén)辦理收費(fèi)許可證

21、申領(lǐng)或變更手續(xù)，并按財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系分別使用財(cái)政部或省級(jí)政府財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一印制的財(cái)政票據(jù)。34四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題財(cái)政部 國(guó)家計(jì)委關(guān)于事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體有關(guān)收費(fèi)管理問(wèn)題的通知：事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等非企業(yè)組織 ( 不包括國(guó)家機(jī)關(guān) ) 按照自愿有償原則提供下列服務(wù)，不屬于政府行為，其收費(fèi)應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)由價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除價(jià)格主管部門(mén)明確規(guī)定實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)以外，均由有關(guān)事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等非企業(yè)組織自主確定或與委托人協(xié)商確定。收費(fèi)時(shí)要按規(guī)定使用稅務(wù)發(fā)票，不應(yīng)使用行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)。35四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題南京市地稅局土地增值稅清算操作指南：如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（例如

22、：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。以上部門(mén)若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中；以上部門(mén)若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi)，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”或“期間費(fèi)用”中。 36四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題（2）營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例第十一條： “境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買(mǎi)方

23、為扣繳義務(wù)人”37四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題9：利息費(fèi)用的處理實(shí)施細(xì)則第七條：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。38四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題91號(hào)文第二十七條：審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。(二)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)

24、開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?三)利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 39四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題企業(yè)所得稅法實(shí)施條例三十八條：(1) 向金融企業(yè)借款的利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； (2) 向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。31號(hào)文：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。分配方法：按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分

25、配。40四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題幾個(gè)關(guān)注事項(xiàng)：貸款主體問(wèn)題；票據(jù)形式問(wèn)題；扣除比例問(wèn)題；分配方法問(wèn)題；開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息支出處理在企業(yè)所得稅與土地增值稅方面的差異；利息支出與利息收入的不同處理方法。41四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題10：涉及加計(jì)扣除的費(fèi)用認(rèn)定31號(hào)文：企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。42四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題南京市地稅局規(guī)定，下列列舉的各項(xiàng)費(fèi)用可計(jì)入對(duì)應(yīng)的土地或開(kāi)發(fā)成本中，但不允許作為加

26、計(jì)20%扣除的基數(shù)。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“建筑安裝工程費(fèi)”；結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收）“前期工程費(fèi)”；消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；煤氣建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金“建筑安裝工程費(fèi)”；教育地方附加費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項(xiàng)目免收）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建委代收）。代付水電費(fèi)、社保費(fèi)用等支出處理問(wèn)題。43四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)

27、題問(wèn)題11：促銷(xiāo)贈(zèng)品的處理國(guó)稅函2008875號(hào)：企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。此類(lèi)贈(zèng)品能否作為開(kāi)發(fā)成本并加計(jì)扣除？44四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題問(wèn)題12：計(jì)稅成本結(jié)算截止日31號(hào)文第三十五條：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 土地增值稅政策中無(wú)此明確規(guī)定。45五、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問(wèn)題1、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)所得稅政策方面的規(guī)定