3項目商圈分析ppt課件

1、工程一：零售選址商圈分析學習目的:了解零售商圈及要素分析和商圈劃分方法。熟習商店選址原那么、類型和技巧。掌握如何對店址進展正確地評價。重點和難點：在進展商店選址時應(yīng)思索和分析哪些要素， 根據(jù)的原那么對商店選址技巧地運用及如何對店址進展評價 .商家至理名言1、零售業(yè)勝利的第一條件是選址(Place)，第二條件是選址(Place)，第三條件還是選址(Place)。 2、俗話說：“一步隔三市，“好的開場是勝利的一半。 3、選鋪跟著麥當勞，人流客流一定好! .【課程引例】：沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點擴張 在沃爾瑪創(chuàng)業(yè)之初，山姆沃爾頓面對像西爾斯、凱瑪特這樣強大的競爭對手，采取了以小城鎮(zhèn)為主要目的市場的開展戰(zhàn)略。在6

2、0年代，美國的大型零售公司根本不會在人口低于萬人的小鎮(zhèn)上開分店，而山姆沃爾頓的信條是即使是5000人的小鎮(zhèn)也照開不誤，而且山姆對商店選址有嚴厲要求，首先要求在圍繞配送中心 600公里輻射范圍內(nèi)，把小城鎮(zhèn)逐個填滿后，然后再思索向相鄰的地域浸透，這樣正好使沃爾瑪避開了和那些強大對手直接競爭，同時搶先一步占領(lǐng)了小城鎮(zhèn)市場。待到凱瑪特認識到沃爾瑪?shù)拇嬖跁r，后者曾經(jīng)牢牢地在小城鎮(zhèn)扎下了根，并開場向大城市浸透。. 【思索與分析】 沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點規(guī)劃頗有些“從鄉(xiāng)村包圍城市的戰(zhàn)略思想，這種網(wǎng)點規(guī)劃有什么優(yōu)點和缺乏？“5000人的小鎮(zhèn)商圈有多大，如何進展市場銷量分析？為什么要限制在“配送中心600公里輻射范圍內(nèi)進

3、展網(wǎng)點規(guī)劃？.一、零售商圈分析1、商圈的概念及構(gòu)成 : 商圈是指以商店為中心構(gòu)成的不同層次的吸引顧客的地理區(qū)域，是商店的輻射范圍。商店的商圈由中心商圈、次級商圈和邊緣商圈組成。其中中心商圈是指接近商店并擁有高密度消費者群的區(qū)域，通常商店55-70的顧客來自中心商圈。次級商圈位于主要商圈之外，是顧客密度較稀的區(qū)域，占商店顧客的15-25邊緣商圈顧客密度最稀的區(qū)域，占商店顧客的5-10 。 .商圈表示圖2、商圈的層次居住人口任務(wù)人口流動人口顧客來源.themegallery3、商圈形狀混合區(qū)商業(yè)區(qū)辦公區(qū)住宅區(qū)文教區(qū). 詳細來說，除了運用的一些定性分析外，還可以采用定量分析方法進展分析，定量分析方法

4、可以參考以下法那么： 雷利法那么 Dab=d/(1+Pb/Pa) 式中： d-城鎮(zhèn)A和B之間的間隔； Pa-A城人口； Pb-B城人口； Dab-A城商圈間隔。 4、商圈計算方法.假設(shè)：城鎮(zhèn)人口9萬人，城鎮(zhèn)人口1萬人，距20公里。20Dab 15 (公里) 1 1/9 20 Dba 5 (公里) 1 9/1 15(公里) 5(公里) * -*-* 中介點 .圖：A地域大約的商圈.赫夫法那么： 赫夫法那么是由美國零售學者戴偉赫夫(David Huff)在20世紀60年代提出的，是在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測的空間模型。赫夫法那么的數(shù)學模型是： Sj / T ij Pij = n Sj / T ij

5、j=1 式中，Pij：i地域的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj：j商店的規(guī)模營業(yè)面積或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積； Tij：i地域的消費者到j(luò)商店的時間間隔或空間間隔； ：經(jīng)過實踐調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間間隔或空間間隔敏感性的參數(shù)； Sj / T ij ：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地域消費者的吸引力； ：同一區(qū)域內(nèi)一切商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。 .例如: 一個消費者有時機在同一區(qū)域內(nèi)3個超市中任何一個超市購物，知這3個超市的規(guī)模和3個超市與該消費者居住點的時間間隔表如表所示商店時間建距離/分鐘超市規(guī)模/平方米 A4050000B6070000C3040000.假設(shè)=1，每個超市對

6、這個消費者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33 該消費者到每個超市購物的概率分別是: 到A的概率 =1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率=1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率=1333.33/(1250+1166.67+1333.33)=0.356. 實驗法： 實驗方法主要包括訊問法、郵寄問卷 法、提供效力法和實地調(diào)查法，下面著重引見實地 調(diào)查法。商圈實地調(diào)查的要點有： 開店地點周圍住戶的情形

7、，亦即所謂的居民居住條件 商圈內(nèi)有助于商店設(shè)立的設(shè)備 商圈未來的開展 商圈內(nèi)的競爭性 .長沙商圈1234567.二、商圈劃分方法 商店商圈的劃分方法根據(jù)已開設(shè)商店和新開設(shè)商店各有不同。已建立好的商店的商圈的劃分可以根據(jù)售后效力調(diào)查、顧客意向咨詢、贈卷等方法，搜集顧客居住地點資料，從資料統(tǒng)計分析中即可掌握本企業(yè)客流量大小及分布情況，從而測定商圈的范圍。對于新開設(shè)的商店的商圈的劃分相對困難些，主要根據(jù)當?shù)亓闶凼袌龅匿N售潛力，運用趨勢分析，包括分析有關(guān)部門提供的城市規(guī)劃、人口分布、住宅建立、公路建立、公共交通等方面資料，預(yù)測未來的開展變化趨勢。詳細來說，除了運用的一些定性分析外，還可以采用定量分析方

8、法進展分析，定量分析方法可以參考以下法那么： .1、五一商圈長沙五一商圈是整個城市中最為成熟和繁華的中心地帶，區(qū)域內(nèi)名店云集、人氣鼎盛， 大型商家和星級賓館、高檔寫字樓以及文娛場所等聚集于此，賦予了整個區(qū)域充沛的活力與 活力，營造并抬升了五一商圈絕對的霸主位置。 五一廣場商業(yè)圈有2000多年的開展歷史。商圈年客流量逾億，年消費十幾億元。有6000 余家商家，年納稅額數(shù)億元。五一廣場商圈是的尚集萃的地方，王府井商業(yè)廣場、萬達廣場、平和堂、 友誼名店、錦銹大廈、紫荊城、新大新、崇光百貨、家樂福、百盛等數(shù)不清的頂尖品牌；是 長沙幾代人購物的天堂。.2、東塘商圈 東塘商圈經(jīng)過幾十年的積淀，構(gòu)成了以友誼

9、商城、東塘百貨大樓為中心，神禹服飾廣 場、瀟湘服飾廣場、東塘買賣大樓、火宮殿、金牛角王、平和堂等為半徑的商業(yè)圈。同時，東塘商圈 人氣鼎盛，據(jù)不完全統(tǒng)計，東塘立交橋附近每日人流量高達10萬人次。東塘商圈各種成熟與 新興的業(yè)態(tài)、權(quán)利前所未有地集聚并扎堆，使得東塘在短期內(nèi)構(gòu)筑成最有分量的中心商圈， 引領(lǐng)南城乃至整個長沙未來的商業(yè)開展。.3、火車站商圈 火車站商圈是長沙的傳統(tǒng)商圈之一，位置一度僅次于五一商圈。作為交通樞紐中心，火車站商圈有著不可計量的流動人口，大流通口岸型和大流通市場型是其獨特之處。長沙火車站商業(yè)經(jīng)濟圈，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊市場密布，商業(yè)氣氛濃重，人 氣指數(shù)旺盛，屬長沙市中心城

10、區(qū)典型的人流、物流、信息流、資金流交匯中心。商業(yè)圈內(nèi)以 阿波羅商業(yè)廣場、家潤多超市、三湘南湖大市場、萬怡、華天、新華樓、火宮殿、電腦城為代表。 .4、五家?guī)X商圈伍家?guī)X商業(yè)圈內(nèi)超級市場、便利店、大型綜合超市、倉儲式超市、購物中心、廉價店和 家居中心等多種商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)運而生。入世后首家亮相湖南省的世界著名商業(yè)集團麥德龍，在 長沙興辦了一家樓高兩層、場外有400多泊車位的倉儲式超市。如今，以伍家?guī)X立交橋為軸心，維多利購物中心、北斗星商廈、泰陽商城、普爾斯馬特 、蘇寧電器城，再以319國道為主線，新經(jīng)濟走廊輻射開去，伍家?guī)X將與五一廣場商業(yè)圈相媲 美。 .5、東城新區(qū)商圈長沙東部城區(qū)已構(gòu)成以萬家麗中路城東

11、片區(qū)為中心輻射開來的“東城新經(jīng)濟區(qū)，涵蓋東二環(huán)以東的高橋商圈、汽車東站、體育新城等商業(yè)集中區(qū)。步步高萬家麗店、沃爾瑪長沙第三店、臺灣大潤發(fā)逐個挺進城東，與黃花航空港、武廣高速鐵路長沙站、京珠高速長沙段等重要交通設(shè)備全面對接。 .6、溁灣鎮(zhèn)商圈與五一商圈只需一橋之隔的溁灣鎮(zhèn)商圈，坐擁大學城和岳麓山兩大資源，溁灣鎮(zhèn)商圈的開展充分強調(diào)文化產(chǎn)業(yè)和生態(tài)功能。今榮灣鎮(zhèn)為岳麓區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)中心 內(nèi)以通程國際廣場和新一佳為代表。 .7、袁家?guī)X商圈 袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是長沙市的百貨零售商圈和星級酒店商務(wù)圈。其 中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)工程有著與商圈相符的特征，像

12、處在解放路口星級酒店商務(wù)圈內(nèi)的維一星城國際，保利文化大廈等工程，就帶著酒店商 務(wù)圈定位的痕跡?，F(xiàn)實上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù) 酒店，可以說這是長沙商務(wù)氣味最深沉的區(qū)域之一。 . 三、影響商圈構(gòu)成的要素:商圈調(diào)查是開設(shè)零售店時進展地址選擇的前提，商圈不同，對零售店的運營規(guī)模、運營方式、運營種類、運營條件等要求也不一樣。商圈調(diào)查是零售店制定競爭戰(zhàn)略的根據(jù)，經(jīng)過商圈的調(diào)查，可以對客流性質(zhì)、顧客需求等競爭根據(jù)加以了解。商圈調(diào)查是零售店制定市場開辟戰(zhàn)略的根據(jù)，經(jīng)過商圈調(diào)查，可以對顧客的分類、各類顧客的根本情況加強了解，從而為更好地制定市場開辟戰(zhàn)略提供根據(jù)。. 影響商圈構(gòu)

13、成的要素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境要素和內(nèi)部要素。詳細來說主要有以下幾個方面：商店規(guī)模商店運營商品的種類、規(guī)格、價錢商店運營程度及信譽家庭與人口要素交通情況地理環(huán)境要素 競爭商店的位置促銷活動 .四、商店選址原那么 不同行業(yè)、不同組織構(gòu)造的商店，從小型居民區(qū)的方便店到大型連鎖綜合超市，其選擇商店位置的首要原那么是一致的：最大限制地方便顧客的需求。選址原那么可歸納如下： .、方便消費者購買 交通方便接近影劇院、商業(yè)街、公園名勝、文娛、旅游地域等人群聚集的場所，可方便顧客隨機購物接近人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地域符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段 .、方便貨品運送 商店選址要思索規(guī)模效益

14、。商店的位置假設(shè)接近運輸線，既能節(jié)約本錢，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保運營活動的正常進展。.、有利于競爭 商店選址時要充分思索競爭對手的情況。如連鎖商店的網(wǎng)點選擇應(yīng)有利于發(fā)揚企業(yè)的特征和優(yōu)勢，構(gòu)成綜合效力功能，獲取最大的經(jīng)濟效益。大型百貨商店可以設(shè)在區(qū)域性的商業(yè)中心，提高市場覆蓋率；而小型便利店越接近居民點越佳，防止與中大型超級市場正面競爭。.、有利于網(wǎng)點擴展 商店選址時不僅要分析當前的市場情勢，而且要從企業(yè)的長久角度去思索能否有利網(wǎng)點于擴展。連鎖商店要獲得勝利，必需不斷地在新的區(qū)域開辟新網(wǎng)點，在網(wǎng)點規(guī)劃時要盡量防止商圈重疊，在同一區(qū)域反復(fù)建立。否那么相隔太近，勢必呵斥本人內(nèi)部相互競爭，

15、影響各自的營業(yè)額，最終影響總店的開展。.五、商店選址技巧1、商店選址技巧良好的可視性 高客流量的位置 依托競爭構(gòu)成“集約效應(yīng) .2、不同業(yè)態(tài)選址技巧 在進展商店選址時，并非是鬧市、商業(yè)區(qū)就好，而是應(yīng)該遵照“適宜就好的原那么。不同的零售業(yè)態(tài)在實踐操作中進展店址選擇時會呈現(xiàn)不同的特點 .1日用品店或方便店的店址的選擇 日用品店或方便店的店址普通設(shè)在居民小區(qū)或?qū)W校等人口集中的地方，其顧客定位為附近的居民，商店所處地點是目的顧客經(jīng)常經(jīng)過之地，商店效力內(nèi)容應(yīng)該是與該地域居民生活飲食起居息息相關(guān)的。另外，很多人購買牛奶、油等日用品有定點購買的心思傾向，第一次決議從某一商店購買后，在今后的購買中，就不會隨便

16、改動了。 .2土特產(chǎn)店、箱包店、旅店、文娛性書店、代辦托運店、快餐店、旅游留念品店、出租相機等店的店址的選擇 這些店店址的選擇最好在車站附近，零售店最好是在車站出口或可以方便進出車站的道路上。運營的商品須具備符合價位不高、旅游需求、方便攜帶的特點。 .3工藝品店、書畫店等店址的選擇 工藝品店、書畫店等店址的選擇最好是在這些店集中的地方。來這些店的顧客由于購買此類商品時希望有比較多的挑選、比較余地，但一個店又不能夠運營齊全，因此，這些店最好集中在一同。 .4大型綜合超市和倉儲超市等店的店址的選擇 大型綜合超市和倉儲超市等店普通商品的種類比較齊全，價錢低，有很多還采用會員制，顧客比較固定，檔次比較

17、高，普通都有車，顧客每次購買時購買的東西比較多，也比較齊全，所以，要選擇交通方便、車位多的地方，可以獨立存在。 .5大型百貨商店或商業(yè)廣場的選址 大型百貨商店或商業(yè)廣場是城市的主要購物中心，以群眾為消費對象，普通建在區(qū)域商業(yè)中心、人口密集的地域較好，同時最好是接近人們聚集的場所，如公園、電影院、游樂場、舞廳等文娛場所附近，交通方面要以公共交通為主，步行客流量要大。 .六 店址評價 備選店址一旦確定，就需著手進展評價。評價應(yīng)該詳細，首先是要確定評價工程，其次是進展收入和本錢的定量化評價，最后做出相關(guān)分析并選定店址。 .1、新店營業(yè)潛力 經(jīng)過預(yù)測商店銷售額可以確定新店營業(yè)潛力。這種預(yù)測可以根據(jù)同行

18、業(yè)的普通程度，過去在類似環(huán)境中的閱歷，或者經(jīng)過調(diào)查后采用統(tǒng)計分析方法計算出來。有一種測算方式比較簡單易行，即根據(jù)知的商店商圈內(nèi)離店的遠近、消費者的戶數(shù)、月商品購買支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場占有率四個要素來估算。 .2、開店投資與運營費用測算 經(jīng)過商圈調(diào)查可以估算新店的營業(yè)額，但該新店能否值得運營，還必需把營業(yè)額與投資額相比較，評價出損益情況。.1開店前期投資預(yù)估 商店開店前期很多地方要花錢，需求投入大量的資金，以超級市場為例，普通而言，開店投資的工程主要包括： 購買設(shè)備 各種工程 場地租金 設(shè)計裝修費用 .2開店后運營費用預(yù)估 開店后運營費用由固定費用和變動費用兩類兩類構(gòu)成。固定費用是指不隨銷售額的變動而變動的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨著商品銷售額的變化而變化、與銷售額有直接關(guān)系的費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品耗費、保險費、營業(yè)稅等。.3損益平衡點分析