26日北京SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目定位與運(yùn)營(yíng)推廣方案ppt課件

1、SOLANA藍(lán)色港灣總結(jié)時(shí)間：2021.06.26SOLANA是國(guó)內(nèi)首座Lifestyle Shopping Park，引進(jìn)全球第六代商業(yè)方式，充分發(fā)揚(yáng)了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)并準(zhǔn)確詮釋了“家庭消費(fèi)方式的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購(gòu)物休閑文化文娛等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在Shopping Center大行其道的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點(diǎn)。協(xié)作團(tuán)隊(duì)：開(kāi)展商北京藍(lán)色港灣置業(yè) 商業(yè)顧問(wèn)世邦魏理仕 商業(yè)謀劃及市場(chǎng)顧問(wèn)全球商業(yè)咨詢行業(yè)領(lǐng)跑者加拿大托瑪斯THOMAS顧問(wèn)公司 酒店管理-新加坡悅榕酒店管理集團(tuán) BanyanTree Group建筑規(guī)劃及園林景觀設(shè)計(jì)全球三大商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司之一美國(guó)JER

2、DE國(guó)際建筑師事務(wù)所 建筑規(guī)劃美國(guó)Five Design Group公司FDG 景觀設(shè)計(jì) 泛亞國(guó)際水景設(shè)計(jì)FLUIDITY DESIGN CONSULTANTA燈光設(shè)計(jì)美國(guó)專業(yè)燈光設(shè)計(jì)公司Kaplan Gehring Mccaroll(KGM)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及環(huán)境設(shè)計(jì)美國(guó)著名標(biāo)識(shí)及環(huán)境設(shè)計(jì)公司Selbert Perkins Design(SPD)目 錄工程分析及定位工程規(guī)劃工程招商運(yùn)營(yíng)推行工程定位工程分析：區(qū)域交通客流用地國(guó)內(nèi)商業(yè)的開(kāi)展現(xiàn)狀工程定位：總體定位客戶定位商戶定位工程定位區(qū)域分析區(qū)域SOLANA中心消費(fèi)區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽(yáng)區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟(jì)最興隆

3、的區(qū)域。 工程周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)，大量外籍人士年年生活任務(wù)在此，每年大約有3000多萬(wàn)人次的外國(guó)人士進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)展購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、會(huì)展、文娛等項(xiàng)活動(dòng)。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)際化寫(xiě)字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國(guó)公司；近200家國(guó)際新聞機(jī)構(gòu)；100多家全球500強(qiáng)企業(yè)；以及長(zhǎng)城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級(jí)酒店。麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈便利交通道路情況：SOLANA處于東四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國(guó)貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號(hào)線08年通車、地鐵14號(hào)線08年開(kāi)建及多條城市

4、主干道構(gòu)成非常便利的交通網(wǎng)絡(luò)。軌道交通情況：軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線在SOLANA工程附近有“麥子店西路“亮馬河“農(nóng)展館三站，由此3站步行至SOLANA僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。 公共交通情況：SOLANA工程周邊公交道路密布，根本可以經(jīng)過(guò)公交線路便利的到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。工程定位交通分析人流情況據(jù)北京交通局統(tǒng)計(jì)數(shù)聽(tīng)闡明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬(wàn)次，客流量約為100萬(wàn)次；東四環(huán)路日車流量約為30萬(wàn)次，客流量約為70萬(wàn)次。 周邊高端物業(yè)約600萬(wàn)平方米及已有成熟社區(qū)，超越20萬(wàn)的穩(wěn)定日人流； 周邊寫(xiě)字樓約90萬(wàn)平方米及酒店，日均人流量10余萬(wàn)； 間隔工程10

5、00米的農(nóng)展館，年人流量超越100萬(wàn)； 朝陽(yáng)公園目前年客流量為300萬(wàn)，隨著2007年摩天輪正式運(yùn)營(yíng)，及公園內(nèi)新建文娛工程的相繼落成，估計(jì)年客流量將超越500萬(wàn)； 綜合以上數(shù)據(jù)，SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為32萬(wàn)人次。工程定位人流分析朝陽(yáng)公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)農(nóng)展館工體占地面積：13萬(wàn)平方米 建筑面積：地上兩層，6萬(wàn)平方米，地下兩層，9萬(wàn)平方米 容積 率： 0.63綠 化 率：30.72工程定位用地條件分析周邊環(huán)境：朝陽(yáng)公園：亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽(yáng)公園西北湖岸，其南岸為奧運(yùn)沙灘排球競(jìng)賽場(chǎng)館，東岸為全世界最高的摩天輪“朝天輪，還有萬(wàn)人貝殼劇場(chǎng)、雜技馬戲廣場(chǎng)、森林休閑

6、區(qū)等數(shù)個(gè)大型工程，在未來(lái)將成為北京全新的魅力亮點(diǎn)。亮馬河：SOLANA工程瀕臨的朝陽(yáng)公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過(guò)改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽(yáng)公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上獨(dú)一的商業(yè)工程。從市場(chǎng)需求分析，一方面北京未來(lái)大型的購(gòu)物中心將層出不窮，目前市場(chǎng)的將很難消化如此大體量的商鋪，即使在未來(lái)3到5年恐怕這也將是一個(gè)艱苦的挑戰(zhàn)。另一方，大型購(gòu)物中心幾乎百店一貌，鮮有創(chuàng)新的方式，這將最終表達(dá)在購(gòu)物中心對(duì)客流的吸引力下降上。在藍(lán)色港灣周邊就有新光天地、華貿(mào)購(gòu)物中心以及燕莎友誼商城等眾多高端商業(yè)分布，無(wú)論是招商定位還是地理位置，藍(lán)色港灣較之都處于優(yōu)勢(shì)。

7、隨著購(gòu)物中心的不斷涌現(xiàn)，群眾對(duì)“克隆商場(chǎng)的等待值就越低。大型購(gòu)物中心只需能推陳出新，發(fā)明出新穎的商業(yè)方式才有能夠在市場(chǎng)的重圍中脫穎而出。而這種新穎的商業(yè)方式一定要讓消費(fèi)者帶著愉悅的新穎感前來(lái)體驗(yàn)。因此，SOLANA不僅將本人和Shopping Mall有效隔離，將注重消費(fèi)體驗(yàn)的商業(yè)方式與朝陽(yáng)公園完美結(jié)合起來(lái)，努力于打造全國(guó)第一家Lifestyle Shopping Park。SOLANA的理念就是為一切的顧客提供一個(gè)無(wú)所不包的消費(fèi)樂(lè)園。工程定位北京商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展現(xiàn)狀Lifestyle Shopping Park 工程定位工程整體定位SOLANA是一個(gè)擁有景觀優(yōu)勢(shì)的開(kāi)放消費(fèi)環(huán)境除了購(gòu)物外，更加強(qiáng)

8、調(diào)文娛、休閑、購(gòu)物、餐飲等業(yè)態(tài)的體驗(yàn)式商業(yè)中心為消費(fèi)者發(fā)明一個(gè)北京前所未有的開(kāi)放式水岸消費(fèi)環(huán)境，有著高低參差的建筑和閑適的街道以及街邊樹(shù)蔭下的咖啡座相比較Shopping Mall，SOLANA更加注重消費(fèi)過(guò)程的精神享用！工程定位工程整體定位國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)Lifestyle Shopping Center的定義：位于密度較高的住宅區(qū)域迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征主要有高端的全國(guó)性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合以休閑為目的，包括餐飲、文娛、書(shū)店、影院等設(shè)備，經(jīng)過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所 Lifestyl

9、e購(gòu)物中心是由商業(yè)步行街和Shopping mall在市場(chǎng)的作用下演化而來(lái)的，也是消費(fèi)群細(xì)分、業(yè)態(tài)細(xì)分的必然結(jié)果。Lifestyle購(gòu)物中心在中國(guó)的出現(xiàn)和開(kāi)展，亦將成為符合市場(chǎng)開(kāi)展規(guī)律的必然。工程定位工程整體定位Lifestyle購(gòu)物中心的七大特點(diǎn)特點(diǎn)一：休閑第一，所謂休閑，廣義包括餐飲、文娛等效力功能。該效力功能也是Lifestyle購(gòu)物中心的靈魂所在。特點(diǎn)二：環(huán)境第一，與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購(gòu)物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的規(guī)劃、特征的風(fēng)格和環(huán)境的溫馨、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。特點(diǎn)三：規(guī)模適中，美國(guó)的Lifesty

10、le購(gòu)物中心的規(guī)模平均在5-6萬(wàn)平左右。如今國(guó)內(nèi)的Shopping mall從規(guī)模上普通在美國(guó)Lifestyle購(gòu)物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購(gòu)物中心從建筑方式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。特點(diǎn)四：業(yè)態(tài)專精，Lifestyle購(gòu)物中心將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式的精神享用和追求，而Shopping mall那么更注重于消費(fèi)者根本的實(shí)踐性購(gòu)物需求，兩者附加值的差別也因此構(gòu)成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。特點(diǎn)五：消費(fèi)高端，精神層次的需求發(fā)明了Lifestyle購(gòu)物中心宏大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)髦理念，營(yíng)造了高檔人群的聚集氣氛，促進(jìn)了高端消費(fèi)。特點(diǎn)六：運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)高，

11、Lifestyle購(gòu)物中心的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用本錢占運(yùn)營(yíng)收益的比重較低，且運(yùn)營(yíng)品項(xiàng)本身即為高消費(fèi)、高利潤(rùn)率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle購(gòu)物中心的業(yè)主的零售凈利潤(rùn)率平均達(dá)30%以上。特點(diǎn)七：開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，Lifestyle購(gòu)物中心在美國(guó)誕生、興起和開(kāi)展的歷程和趨勢(shì)，一些專家預(yù)測(cè)Lifestyle購(gòu)物中心在美國(guó)的開(kāi)發(fā)熱潮將繼續(xù)三到五年，之后才會(huì)與Shopping mall構(gòu)成一個(gè)平衡局面，構(gòu)成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。以家庭為中心的消費(fèi)對(duì)象SOLANA目的客戶為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至CBD商圈中的消費(fèi)人群,主力消費(fèi)人群是在半徑5公里以內(nèi)

12、生活和任務(wù)的高檔消費(fèi)人群，并且將25歲-49歲的人群作為工程的主要客群。 與家庭消費(fèi)在我國(guó)消費(fèi)構(gòu)造中所占比例越來(lái)越大，在未來(lái)將成為主流，SOLANA迎合這種趨勢(shì)，其豐富的業(yè)態(tài)非常適宜一家人前來(lái)消費(fèi)，同時(shí)以文娛休閑為引爆點(diǎn)開(kāi)啟了家庭消費(fèi)方式這一嶄新的商業(yè)消費(fèi)方式。到達(dá)SOLANA每一個(gè)家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于本人的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上思索到了一切家庭成員的喜好及需求，在享用著豐富的業(yè)態(tài)的同時(shí)，SOLANA還有著美麗的景觀和眾多的室外空間，讓人們?cè)谙M(fèi)之余亦可進(jìn)展各種休閑文娛活動(dòng)。工程定位客戶定位根據(jù)工程的整體定位及客戶定位，同時(shí)防止同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，SOLANA將

13、引入的商戶定位在中高檔，基于這樣的商業(yè)定位，開(kāi)發(fā)商在整體工程業(yè)態(tài)上劃分出30%餐飲、酒吧以及文娛休閑和70%的零售，經(jīng)過(guò)加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來(lái)吸引人們?cè)诖诉M(jìn)展全天候的消費(fèi)。目前引入的主力店有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時(shí)代影城、ZARA和無(wú)印良品等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌。選擇主力店的規(guī)范：希望引入有特征的主力店，選擇一些可以和藍(lán)色港灣整體定位相配合，和國(guó)際接軌的并能給消費(fèi)者帶來(lái)新的體驗(yàn)，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)構(gòu)成互動(dòng)的品牌。工程定位商戶定位偏重于休閑文娛的中高檔消費(fèi)業(yè)態(tài)目 錄工程分析及定位工程規(guī)劃工程招商運(yùn)營(yíng)推行工程規(guī)劃功能分區(qū)交通分析開(kāi)放空間分析建筑體分析業(yè)態(tài)分析 占地面積：13萬(wàn)平方米 建筑

14、面積：地上兩層部分三層， 6萬(wàn)平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬(wàn)平方米 容積率： 0.63綠 化 率：30.72物業(yè)類型：綜合性商業(yè)車位：地上1300地下800美瑞時(shí)髦百貨SOLANA MALL活力城品牌街西廣場(chǎng)鐘樓廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)亮馬食街水岸街酒吧街美食廣場(chǎng)工程規(guī)劃功能分區(qū)工程規(guī)劃交通分析交通分析動(dòng)線設(shè)計(jì)外部交通分析內(nèi)部交通分析工程規(guī)劃交通分析大型購(gòu)物中心如何保證客流是一個(gè)至關(guān)重要的課題，購(gòu)物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等一系列決策都在相當(dāng)大的程度上決議客流，換句話說(shuō)，客流的聚集不是從購(gòu)物中心開(kāi)場(chǎng)營(yíng)業(yè)起需求思索的問(wèn)題，而是當(dāng)購(gòu)物中心還在圖紙上時(shí)就應(yīng)該重點(diǎn)思索的問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)大型商業(yè)

15、工程而言，商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃是表達(dá)工程設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)了解程度的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動(dòng)線將使得商業(yè)工程的客流添加15%到20%。工程規(guī)劃交通分析區(qū)別于普通購(gòu)物中心重點(diǎn)關(guān)懷的豎向交通問(wèn)題，SOLANA藍(lán)色港灣最大的問(wèn)題不是層高，而是太大的面積?！?字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)置了多個(gè)通道，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購(gòu)物空間，添加可選擇性經(jīng)過(guò)眾多的連廊、臺(tái)階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外程度和垂直交通相互貫連利用地勢(shì)高差，構(gòu)成更多的沿街面，讓商鋪擁有了更多的展現(xiàn)空間停車位設(shè)計(jì)思索到顧客購(gòu)物的便利性，顧客可以經(jīng)過(guò)地下二層車庫(kù)不出地面而抵達(dá)任何藍(lán)色港灣絕大多數(shù)店鋪如何才干讓消費(fèi)者逛的明白又溫馨？

16、工程規(guī)劃交通分析SOLANA的商業(yè)動(dòng)線呈“8字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)，突破了將商業(yè)動(dòng)線按照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法?！?字形回路構(gòu)成了大量的沿街商業(yè)，有效防止了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、文娛等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動(dòng)線的節(jié)點(diǎn)上相互浸透。工程規(guī)劃交通分析在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計(jì)有多個(gè)出口，隨意一個(gè)通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街部分。而在特征商業(yè)街內(nèi)，也有多個(gè)臺(tái)階通道，消費(fèi)者可以自在選擇更為可貴的是，藍(lán)色港灣還在其中央廣場(chǎng)的公共通道設(shè)計(jì)了步行臺(tái)階和滾動(dòng)電梯兩種設(shè)計(jì)，方便消費(fèi)者購(gòu)物。 工程規(guī)劃交通分析SOLANA還經(jīng)過(guò)眾多的連廊、臺(tái)階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外程度和垂直交通相互貫連，流暢自在。SOLAN

17、A不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時(shí)在道路設(shè)計(jì)上也注重與周邊建筑的尺度呼應(yīng)，行走在道路上的消費(fèi)者可以覺(jué)得到街、巷、廣場(chǎng)、環(huán)路、大道之間的不同體驗(yàn)，逛街的樂(lè)趣油然而生。工程規(guī)劃交通分析SOLANA同時(shí)突破了商業(yè)工程在程度面的一致，擁有了下沉的中央廣場(chǎng)，以及東部略微突起的坡地和二層環(huán)路設(shè)計(jì)，這使得整個(gè)工程高低參差，充溢情趣。同時(shí)，廣場(chǎng)層的存在，讓在廣場(chǎng)層周邊的建筑擁有了兩層不同的臨街面，使得商鋪擁有了更多的展現(xiàn)空間工程規(guī)劃交通分析停車位設(shè)計(jì)合理。整個(gè)商業(yè)合計(jì)擁有5萬(wàn)平方米的地上地下免費(fèi)停車空間，開(kāi)車過(guò)來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者，可以快速實(shí)現(xiàn)停車購(gòu)物。另外經(jīng)過(guò)B2的地下車庫(kù)，顧客可以不出地面而抵達(dá)任何藍(lán)色港灣絕大多

18、數(shù)店鋪，這樣做的優(yōu)點(diǎn)讓顧客得以防止挑戰(zhàn)寒風(fēng)刺骨的北京冬天。交通分析 外部交通市政道路商業(yè)區(qū)內(nèi)外部道路地面停車工程規(guī)劃交通分析交通分析 內(nèi)部程度交通工程規(guī)劃交通分析交通分析 內(nèi)部程度交通工程規(guī)劃交通分析交通分析 內(nèi)部程度交通工程規(guī)劃交通分析交通分析 垂直交通 扶梯樓梯電梯客梯共8部，觀光梯1部， 客貨梯7部，扶梯34部工程規(guī)劃交通分析交通分析 垂直交通扶梯樓梯電梯工程規(guī)劃交通分析交通分析 垂直交通扶梯樓梯電梯工程規(guī)劃交通分析工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室內(nèi)開(kāi)放空間室外開(kāi)放空間室內(nèi)展現(xiàn)空間室內(nèi)交通購(gòu)物空間室內(nèi)游憩空間室外廣場(chǎng)室外街道工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室內(nèi)開(kāi)放空間 展現(xiàn)空間工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室內(nèi)開(kāi)放空間

19、 交通空間/購(gòu)物空間工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室內(nèi)開(kāi)放空間 游憩空間室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng)程度面寬：約500米垂直進(jìn)深：約200米F1建筑面積：約3萬(wàn)平米室外場(chǎng)地面積：約1.5萬(wàn)平米程度室內(nèi)面積：室外面積=2:1中央廣場(chǎng)：面積：6500平米面寬：180米進(jìn)深：45米鐘樓廣場(chǎng)：面積：1500平米面寬：30米進(jìn)深：50米廣場(chǎng)：面積：2700平米面寬：90米進(jìn)深：30米街道：面積：4300平米寬度：6米、9米、15米 廣場(chǎng)工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)面積約5000平方米集休閑、文娛、消費(fèi)等多功能為一體的綜合廣場(chǎng)，可以舉行商品展現(xiàn)會(huì)、時(shí)裝發(fā)布會(huì)、歌舞晚會(huì)等各類活動(dòng)詳細(xì)功能空間包括音樂(lè)燈光噴

20、泉、露天音樂(lè)廣場(chǎng)、森林樹(shù)屋、極限運(yùn)動(dòng)區(qū)以及小型靈敏的流動(dòng)花車等工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng)工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析主體音樂(lè)噴泉室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng)工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析間歇式噴泉室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng)工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析可參與性噴泉室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng)工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析西部廣場(chǎng)舉行活動(dòng)空間室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng) 中心廣場(chǎng)中布置了各種方式的座椅，經(jīng)過(guò)不同方式的座椅進(jìn)展功能空間的劃分；同時(shí)座椅的布置擺放方式也兼顧到各種顧客的不同運(yùn)用需求。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng) 隨時(shí)入目的時(shí)令花卉和陶缽花冠，讓購(gòu)物環(huán)境活力盎然，充溢異國(guó)情調(diào)。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng) 花壇、花池

21、、花缽除了裝飾之用，同時(shí)還承當(dāng)著一定的詳細(xì)功能：如劃分空間、路口圍擋等。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外街道 開(kāi)放式水岸酒吧街，擁有朝陽(yáng)公園西北湖岸優(yōu)美自然環(huán)境。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外街道 酒吧街有內(nèi)街和外街之分，目前內(nèi)街還沒(méi)有商家進(jìn)駐，外街引入較高檔酒吧或西餐廳，每日下午9點(diǎn)到11點(diǎn)為人流頂峰期，消費(fèi)規(guī)范在100-500元/人。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外街道 位于工程北側(cè)的亮馬食街面對(duì)亮馬河，但間隔較遠(yuǎn)，且中間有一條車行道將二者隔離，景觀優(yōu)勢(shì)并不十清楚顯，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀略顯低迷，人氣缺乏。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間室外街道 水岸街位于用地南側(cè)，酒吧街西側(cè)，是聯(lián)絡(luò)工

22、程西側(cè)好運(yùn)街食街同酒吧街的重要一環(huán)，將曾經(jīng)構(gòu)成商業(yè)氣氛的老工程同新工程串聯(lián)在一同，面臨朝陽(yáng)公園水體及綠地，景觀資源良好，目前還沒(méi)有商家入駐。工程規(guī)劃開(kāi)放空間分析 19棟2到3層的地中海式建筑層數(shù)：地下2層，地上3層層高：B1B2：5米；F1F3：4.5米部分6米柱距：8.4米店鋪分割方式：程度分割百貨、MALL、活力城垂直分割食街、品牌街、水岸街、 酒吧街店鋪面積：程度分割：100300平米垂直分割：3001000平米店鋪進(jìn)深：程度分割：1020米垂直分割：主要為1725米個(gè)別915米或30米左右工程規(guī)劃建筑單體 空調(diào)系統(tǒng)：一切商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量；影院、超市、大型文娛場(chǎng)采用全空氣

23、系統(tǒng),其他為風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)系統(tǒng)，提供冷熱風(fēng)，經(jīng)過(guò)過(guò)濾、加濕，堅(jiān)持四季溫馨度 給水：生活冷水由市政提供，防止二次污染，24 小時(shí)提供酒店餐飲等用戶生活熱水中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng)智 能 化：樓宇設(shè)備監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng) 酒店管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 數(shù)字程控交換機(jī)系統(tǒng) 有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)酒店、酒吧、SPA、KTV等處設(shè)衛(wèi)星電視 電視會(huì)議系統(tǒng) 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng) 公共平安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 挪動(dòng)通訊加強(qiáng)系統(tǒng) 智能化集成管理系統(tǒng) 信息庫(kù)管理系統(tǒng) 自動(dòng)人流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng) 工程規(guī)劃設(shè)備設(shè)備弱電系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶主體構(gòu)造：鋼筋混凝土框架構(gòu)造抗震

24、設(shè)防：烈度8度樓板厚載：500kg/人防等級(jí)：六級(jí)建筑耐火等級(jí)：1級(jí)工程規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃注重體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分滿足人們體驗(yàn)性購(gòu)物的需求，將餐飲、休閑、文娛等參與性體驗(yàn)性消費(fèi)的內(nèi)容占到30%以上的高比例。同時(shí)在引入的參與性消費(fèi)業(yè)態(tài)中，注重業(yè)態(tài)彼此間的互補(bǔ)和互動(dòng)，業(yè)態(tài)之間相互依托，為顧客提供更加全方位的效力。工程規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店 在商鋪引入上，除了引入國(guó)際知名品牌入駐，還兼顧到中國(guó)傳統(tǒng)的知名老字號(hào)。酒吧街 家居館 美食廣場(chǎng)SOLANA MALLSAGA傳奇時(shí)代影城 地下一層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：根據(jù)業(yè)態(tài)構(gòu)造及功能等要求，將超市、影城、美食廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)布置于地下一層。在下沉廣場(chǎng)主要且展現(xiàn)面

25、較大的位置作為主要品牌外租區(qū)。將影城、家居、美食廣場(chǎng)等目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)分布于整個(gè)商業(yè)街內(nèi)部位置。超市那么布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內(nèi)部消費(fèi)人群購(gòu)物需求。將卸貨區(qū)布置于該層居于美食廣場(chǎng)、家居館、mall中間的位置，即利于各功能分區(qū)卸貨需求，同時(shí)由于接近盡端位置，也防止影響美觀。工程規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街 SOLANA MALL亮馬食街 美瑞百貨飾品、家居館全明星滑冰俱樂(lè)部/運(yùn)動(dòng)品牌店品牌街水岸街首層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：飾品館布置在商業(yè)街入口位置，加強(qiáng)整個(gè)商業(yè)街整體檔次。在首層主要且展現(xiàn)面較大的位置作為主要品牌外租位置?；盍畹倪\(yùn)動(dòng)品牌系列與滑冰俱樂(lè)部布置在一同，同時(shí)由于屬消費(fèi)目的較強(qiáng)業(yè)態(tài)，因

26、此布置在商業(yè)街內(nèi)部位置。在接近好運(yùn)街各餐廳較近且從好運(yùn)街視角可以看到的位置設(shè)置食街，從而使美食消費(fèi)從好運(yùn)街順延至solana。工程規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街 亮馬食街 美瑞百貨服裝城 活力活待租區(qū) 品牌街水岸街二層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：美瑞百貨由于和開(kāi)發(fā)商的協(xié)作關(guān)系 ，布置在二層租金最低位置，將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置于首層及M層。其次，美瑞百貨的檔次較其他業(yè)態(tài)較低，故將其放置于二層。工程規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃活力活待租區(qū) 目 錄工程分析及定位工程規(guī)劃工程招商運(yùn)營(yíng)推行工程招商招商業(yè)態(tài)招商活動(dòng)截至2007年11月，藍(lán)色港灣SOLANA開(kāi)業(yè)前夕，商鋪的出租率到達(dá)80%以上。藍(lán)色港灣在招商的過(guò)程中非常留意兒童品牌、

27、餐飲和文娛的招商，由于其周邊有著龐大的家庭消費(fèi)，諸多的兒童玩具教育品牌勝利的吸引了周邊的家庭前來(lái)進(jìn)展多重消費(fèi)。工程招商招商業(yè)態(tài)華聯(lián)旗下BHG超市的引入同樣起到吸引周邊家庭消費(fèi)并引發(fā)多重消費(fèi)的作用。餐飲、冰場(chǎng)、酒吧、電影院、游戲廳等休閑文娛業(yè)態(tài)的累計(jì)，讓藍(lán)色港灣遭到了很多人的歡迎，也使的工程更加符合該區(qū)域的消費(fèi)傳統(tǒng)。工程招商招商業(yè)態(tài)在藍(lán)色港灣合計(jì)入住了300多家品牌商鋪，來(lái)自歐美等國(guó)外的產(chǎn)品和品牌占據(jù)了半壁江山。其中有不少國(guó)外品牌是第一次在中國(guó)或者北京開(kāi)設(shè)店鋪，其中包括來(lái)自美國(guó)的海鮮自助品牌都太海鮮，美國(guó)的戶外領(lǐng)先用品品牌L.L.Bean，美國(guó)的時(shí)髦女鞋品牌UGG，來(lái)自英國(guó)的歐洲第一兒童品牌mo

28、thercare、來(lái)自意大利的時(shí)髦女裝品牌PAOLA FRANI、法拉利家居等，這些國(guó)際高端品牌的引入迅速的提升了該區(qū)域的國(guó)際化商業(yè)氣氛。其他的租戶還包括體操王子李寧旗下的全明星冰場(chǎng)、傳奇時(shí)代影城、高級(jí)度假酒店悅椿Banyan Tree、美國(guó)著名的夜總會(huì)Crobar、風(fēng)靡美國(guó)購(gòu)物中心的大型自助餐Todai、華聯(lián)BHG精品超市以及國(guó)際知名的零售品牌ZARA、Guess、Promod、Sephora、Stefanel、Clark、Nike、Adidas等。工程招商招商業(yè)態(tài)2006年07月10日， SOLANA藍(lán)色港灣前往香港舉行專場(chǎng)招商、宣傳活動(dòng)。參與本次招商活動(dòng)的有150多個(gè)國(guó)際知名品牌，如英國(guó)

29、服裝品牌Kent&Curwen, Emilion Pucci，法國(guó)知名化裝品牌嬌韻詩(shī)Clarins，以及國(guó)際最大的連鎖免稅店DFS，和著名文娛機(jī)構(gòu)蘭桂坊Lan Kwai Fong Holdings等。 2007年7月8日，SOLANA藍(lán)色港灣應(yīng)意大利貿(mào)易委員會(huì)ICE與奧地利商會(huì)的約請(qǐng)，赴意大利和奧地利招商。本次SOLAN招商的范圍極為廣泛，其目的是將歐洲時(shí)髦、美味和商業(yè)方式引進(jìn)中國(guó)。經(jīng)過(guò)外貿(mào)大集，藍(lán)色港灣與其中的部分外貿(mào)企業(yè)進(jìn)展了深化的洽談，希望經(jīng)過(guò)靈敏的協(xié)作方式能在藍(lán)色港灣長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，這也成為外貿(mào)企業(yè)入駐SOLANA的途徑之一。工程招商招商活動(dòng)目 錄工程分析及定位工程規(guī)劃工程招商運(yùn)營(yíng)推行運(yùn)營(yíng)推

30、行外貿(mào)大集燈光節(jié)、攝影大賽國(guó)際家庭日、兒童手繪瓷磚生態(tài)環(huán)保品牌森林種植活動(dòng)愛(ài)音樂(lè)用正版運(yùn)營(yíng)推行SOLANA藍(lán)色港灣推行的整體思緒是公關(guān)活動(dòng)加商品促銷的方式，將兩者結(jié)合起來(lái)是其營(yíng)銷推行的關(guān)鍵。藍(lán)色港灣的每次活動(dòng)都能吸引眾多的客流，而在此時(shí)開(kāi)啟大型商品促銷，效果非常明顯，諸多商鋪的最高銷售額都是在舉行公關(guān)活動(dòng)時(shí)實(shí)現(xiàn)的。除了以帶動(dòng)銷售為目的的每個(gè)公關(guān)活動(dòng)，SOLANA同時(shí)還會(huì)舉行一些意在塑造工程的氣質(zhì)的活動(dòng)，其目的是將工程打呵斥一個(gè)新穎好玩的場(chǎng)所，在吸引顧客的同時(shí)，公關(guān)活動(dòng)可以塑造一個(gè)工程的氣質(zhì)文化，對(duì)消費(fèi)者構(gòu)成內(nèi)在的吸引，讓消費(fèi)者既有的玩又有的花，以此吸引年輕人構(gòu)成偏好，而從長(zhǎng)久來(lái)看，這種偏好將最終促進(jìn)銷售。運(yùn)營(yíng)推行外貿(mào)大集外貿(mào)大集是由北京市商務(wù)局組織舉行的大型外貿(mào)產(chǎn)品展銷會(huì)，以其豐富多樣的外貿(mào)