20170307連江市場分析報告

1、房地產市場分析報告1目錄 Contents3814Page21在售產品分析44項目動態(tài)監(jiān)測5城市區(qū)域概述2宏光市場環(huán)境1連江市場分析3302PART 1宏觀市場環(huán)境3李克強：繼續(xù)實施房地產分類調控 堅持住房居住屬性宏觀市場環(huán)境李克強總理在2017年第十二屆全國人民代表大會的政府工作報告中提出，因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供根本保障。人大發(fā)言人傅瑩：今年沒有關于房地產稅法的安排3月4日上午，第十二屆全國人大五次

2、會議新聞發(fā)布會在人民大會堂舉行，新聞發(fā)言人傅瑩在答記者問時表示，今年全國人大沒有把房地產稅法草案提請常委會審議的安排。全國人大財經委法案室原主任朱少平告訴記者，目前的房地產稅法草案還不成熟，要解決房價上漲過快的問題，指望用房產稅來調節(jié)房價的出發(fā)點就是錯的，根本上還是要扭轉不健康的住房文化。42月居民中長期貸款回落 房地產調控預期升溫宏觀市場環(huán)境 根據央行9日公布的數據，2月當月人民幣貸款增加1.17萬億元，同比多增4391億元，環(huán)比則減少8600億元。2月末，新增社會融資規(guī)模11500億元，較上月大幅回落25877億元。2月M2同比增長11.1%，較上月回落0.2個百分點。銀監(jiān)會主席郭樹清：分

3、類實施房地產金融調控 促進市場平穩(wěn)開展近日，銀監(jiān)會主席郭樹清在國務院新聞辦舉行的發(fā)布會上表示，銀行業(yè)今年將更積極、更主動地支持和參與供給側結構性改革。緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的的定位，分類實施房地產金融調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康開展，有效推進去庫存。國土部長回應房地產熱點:堅持去庫存與防過熱并重近日，國土資源部部長姜大明在全國人民代表大會上接受采訪時表示，國家制定宏觀調控政策，地方因地制宜來組織實施。堅持去庫存與防過熱兩者并重。對于不同的地區(qū)采取分類指導、因城施策，對重點城市，一城一策、靶向治理。5福州擬投393億元建設宜居環(huán)境宏觀市場環(huán)境日前，省政府辦公廳印發(fā)2017年全省宜居

4、環(huán)境建設行動方案。行動方案共分為市政基礎設施、美麗鄉(xiāng)村建設兩大局部，全省分別方案投資2300億元、260億元，其中福州年度投資目標分別為360億元、33億元，合計約393億元。在市政基礎設施建設方面，今年福州將重點推進地鐵2號線和1號線二期工程續(xù)建，全線開工地鐵6號線，盡快批復開工地鐵5號線，完成地鐵4號線前期。連江出臺樓市限購令，三類家庭禁買144平方米以下商品房近日，連江縣政府發(fā)布文件規(guī)定，從今年2月21日起，執(zhí)行商品住房限購政策和調整個人住房公積金貸款政策。對三類型居民家庭暫停銷售連江縣城關地區(qū)（即鳳城鎮(zhèn)、敖江鎮(zhèn)、江南鄉(xiāng)）范圍內建筑面積144平方米（含）及以下的商品住房。（一）縣城關地區(qū)

5、擁有2套及以上商品住房的本縣戶籍居民家庭；（二）縣城關地區(qū)擁有1套及以上商品住房的非本縣戶籍居民家庭；（三）無法提供購房之日前2年內在本縣累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本縣戶籍居民家庭。6宏觀市場環(huán)境福州濱海新城建設領導小組成立，濱海新城建設總指揮部揭牌 3日，福州濱海新城建設總指揮部揭牌，標志著濱海新城建設正式進入具體實施階段。為加快推進濱海新城建設，市委、市政府決定成立福州濱海新城建設領導小組及總指揮部，籌全市的人力、物力、財力及行政權限、政策扶持、領導力量等各種要素資源向濱海新城傾斜，確保濱海新城的規(guī)劃編制、產業(yè)開展、工程建設、交通配套等方面工作以快的節(jié)奏、快的效率、快的

6、行動全力推進，努力將濱海新城建設成為引領福州開展的新龍頭、現代化國際城市的新標志。濱海新城兩條快速通道年內動建 市區(qū)到機場僅半小時效勞濱海新城建設，全面推進交通工程建設。日前，交通部門全面加快新規(guī)劃的東部快速通道二期、東南快速通道前期工作。按方案，這兩條快速通道上半年將完成工可編制，下半年完成全部前期工作，爭取年內動建。東部快速通道二期起于東部快速通道一期工程終點馬尾亭江互通，新建南般大橋跨過閩江，全長25.4公里，設計時速80公里，雙向6車道，總投資60.2億元。福州東部快速通道一期目前已開建，預計2018年竣工。7宏觀市場環(huán)境丨總結1、2016年，前三季度宏觀政策利好持續(xù)，主力去庫存；2、

7、四季度開啟限購、限貸、限地價等系列抑制性政策，以穩(wěn)定房價，防止過快上漲；3、2016年前3季度福州樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前的綜合作用下，成交量齊升；4、2017年將加大供給側改革，因城施策，實施分類調控；5、2017年繼續(xù)執(zhí)行抑制政策，防止房價過快，過高上漲，加大市場監(jiān)管力度，標準市場秩序；8PART 2城市區(qū)域概述城市簡介城市人口經濟水平、地區(qū)生產總值城市規(guī)劃9城市分析丨連江簡介連江縣，別名：溫麻，是福建省著名的僑鄉(xiāng)，是國務院首批沿海開放縣份之一。地處臺灣海峽西岸經濟區(qū)前沿。連江縣擁有得天獨厚的海洋資源，全縣海域面積3112平方公里，水產總量連續(xù)多年名列全省第一、縣級全國第二。連

8、江縣距福州50千米，4280.15平方公里（包括待統(tǒng)一的馬祖列島），轄16鎮(zhèn)、7鄉(xiāng)，主城區(qū)腹地面積約13平方公里，規(guī)劃區(qū)面積已達27平方公里。2015年末戶籍人口64.14萬，常駐人口58萬。隨著該縣經濟社會持續(xù)較快開展，綜合實力不斷增強，基礎設施日臻完善，城區(qū)規(guī)劃日趨合理。10城市分析丨城市規(guī)劃連江縣定位為福州市北部有濱江山水特色的宜居城市。重點規(guī)劃連江主城區(qū)，打造成為連江與福州的重要樞紐。福州市的北部門戶，可門港的前方基地連江縣在福州市開展戰(zhàn)略的指引下，充分發(fā)揮縣域中心城市功能，強化連江在福州主城北郊地區(qū)的經濟中心地位，完善城市的縣域效勞中心功能，開展新興產業(yè)，實施可持續(xù)開展戰(zhàn)略，實現資源

9、開發(fā)和環(huán)境保護相協(xié)調，使連江縣城開展成為一個有活力的、生態(tài)的、有濱江山水特色的宜居城市。連江縣城市總體布局結構呈現為“兩軸一心兩區(qū)“一中心由縣城（包括敖江、鳳城和江南）為中心?！皟奢S一是向南沿著104國道、敖江南路等將主城區(qū)延伸至江南鄉(xiāng)。二是敖江濱江綠化軸，?！皟蓞^(qū)是以當前縣城（包括敖江、鳳城和江南）為中心城區(qū)，在浦口與東岱鎮(zhèn)的現有基礎上形成東城區(qū)。11城市分析丨交通規(guī)劃連江交通便捷，104國道、201省道和溫福鐵路貫穿全境，沈海高速公路和福州繞城高速公路在縣內設有多個互通口，以港口、鐵路、高速公路、快速干道為主體的綜合交通體系正在成形。中心城區(qū)路網呈“六橫六縱，局部成環(huán)六橫:主干道文筆路、丹

10、鳳路、蓮荷路、玉荷路、江南路、碧荷路六縱：主干道富興路、八一六南北路、文山路、敖江路、溫泉路火車站站前大道 東城區(qū)路網格局呈“兩縱兩橫 分別由浦口、東岱兩條東西橫向和兩條南北縱向干道構成。 兩條縱向主干道是跨越敖江，將東城區(qū)浦口和東岱聯(lián)系為一個整 體的重要通道，規(guī)劃2座橋梁，已建1座。 12城市分析丨城市人口連江人口基數較大，但主城區(qū)地域規(guī)模較小，影響房地產的開展，隨著城鎮(zhèn)化率加快，促進區(qū)域商業(yè)開展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域面積（km）人口規(guī)模（萬）城鎮(zhèn)化率鳳城鎮(zhèn)13.76.387.7東湖鎮(zhèn)451.796.5浦口鎮(zhèn)52.663.8442.9曉澳鎮(zhèn)21.53.843琯頭鎮(zhèn)645.6539.69東岱鎮(zhèn)24.343

11、.525.89%城市化率沿S 型曲線變動關于城市化與人口1975 年，美國地理學家諾瑟姆通發(fā)現，城市化進程全過程呈一條S 型曲線，具有階段性規(guī)律：當城市人口超過10%后，進入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢當城市人口超過30%以后，進入城市化加速階段，城市化進程逐漸加快，城市人口迅猛增長當城市人口超過70%以后，進入城市化后期階段，城市化進程停滯或略有下降趨勢從上述表中可知，連江縣主城區(qū)人口規(guī)模較大，但主城區(qū)規(guī)模較小，影響當地房地產開展。從連江縣人口城鎮(zhèn)化率上來看，伴隨著連江縣經濟的開展，城鎮(zhèn)人口增加趨勢不斷上升，城鎮(zhèn)化加快，促進區(qū)域商業(yè)開展。數據來源：福建省統(tǒng)計年鑒13城市分析丨經濟水平丨

12、地區(qū)生產總值高速開展的經濟實力是房地產業(yè)開展的堅實基礎，連江的地區(qū)生產總值增長較為穩(wěn)定。數據來源：連江縣政府網2016年連江縣生產總值383.6億元，同比增長6.5%。連江縣近十年來地區(qū)生產總值都在穩(wěn)步增長，年漲幅多在8%以上。383.6億元14城市分析丨經濟水平丨產業(yè)結構特色連江縣的第一、第三產業(yè)占比較高，其中水產、旅游是其支柱產業(yè)。2016年規(guī)模以上工業(yè)增加值151.0億元，比增9.5%；農林牧漁業(yè)總產值245.0億元，比增5.1%；財政總收入42.5億元，比增11.5%，其中地方財政收入28.3億元，比增10.0%；固定資產投資469.0億元，比降9.6%；社會消費品零售總額131.0億

13、元，比增16.5%；實際利用外資1.07億美元，比增8.5%；出口總額29.7億元，比增19.5%。15城市分析丨小結1、連江縣人口基數大，城鎮(zhèn)化率較高；2、連江縣整體經濟處于五區(qū)八縣中較高水平，GDP常年保持穩(wěn)定增長；3、連江縣堅持“向東向南沿江開展的城市開展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃、建設與管理不斷加強，中心城市形象明顯改觀，城市功能進一步完善；4、近年來，受制于國際國內經濟環(huán)境影響，連江縣規(guī)模以上工業(yè)總產值比例呈下降趨勢；16PART 3市場分析17整體市場18市場分析丨整體市場丨房地產開發(fā)投資近幾年連江房地產開發(fā)投資額度穩(wěn)步增長，所占固定資產比例逐步增大，房地產市場呈現較火爆局面，然隨著開發(fā)商土地

14、儲藏和新盤力度開發(fā)加大，導致區(qū)域樓市供過于求。年份房地產開發(fā)投資額增幅房地產開發(fā)投資/GDP房地產開發(fā)投資額/固定資產投資額2012年16%7%24%2013年-12%617%2014年11211282015年97%13%23%2016年87%16%18%近5年連江縣房地產投資額與固定資產投資額關系分析房地產市場預警預報指標體系從房地產投資與全縣固定資產投資關系來看，房地產投資占比地位快速增長，2016年占全縣固定資產投資的18%，環(huán)比下跌。房地產開發(fā)投資中所占GDP比例隨著經濟的開展逐漸上升。可見房地產行業(yè)在連江整體經濟運行中影響力逐步加大。從房地產市場預警預報指標體系來看，連江縣2014年

15、房地產開發(fā)投資額增幅較明顯，整體投資額加大，推動當地房地產業(yè)快速開展。19市場分析丨整體市場丨商品房年度成交走勢2012年前連江樓市供不應求，成交量低，2013年樓市井噴，銷售率大幅提升，2014-2016年大量工程入市，形成劇烈競爭，各工程去化速度緩慢。20土地市場21市場分析丨土地市場3Part近幾年連江市場土地供應增多，成交總建面達115萬，導致近些年市場競爭激烈，步入2017年，樓市競爭仍處白熱化階段。22土地市場分析丨成交走勢總結：連江縣2016年土地供給主要集中城關片區(qū)，出現井噴現象，未來房源供給加大；23PART 4在售產品分析24連江樓市分析丨樓盤分布在售 尾房貴安板塊城關板塊

16、溪山溫泉曉筑貴安新天地先生的山華閩御山水湯泉一品禹州劍橋學苑恒宇國際華府25市場分析丨營銷優(yōu)惠板塊競品名稱在售面積（）在售均價 （元/）營銷優(yōu)惠貴安板塊貴安新天地貴嵐苑10#、12#、13#、18#樓號樓：133平、145平7500元/平購房享受總價減5000元以及按揭98折、全款93折優(yōu)惠先生的山別墅：三期134疊拼SOHO：30-40別墅：11500元/平SOHO：9500元/平1、目前別墅僅剩三期加推的疊拼在售，僅剩6套房源，折后價格在150萬元/套2、SOHO主推戶型建筑面積為30-40，價格在28-35萬元/套湯泉一品獨棟：330平-613平530萬/套起1、按揭9折、一次性85折的

17、優(yōu)惠華閩御山水5#、6#、11#，主推建筑面積為52-123平均價6800元/平1、按揭98折，一次性93折溪山溫泉曉筑微墅2期新品D5、D6、D8：39-95均價6900元/平1、購房可享受團購優(yōu)惠一次性付款9.7折2、定房即可獲得2000黑金卡城關板塊禹州劍橋學苑85平-133平余房9300元/平暫無優(yōu)惠恒宇國際公館100-120平9300元/平一期已售罄，二期預計4月左右開盤，預約登記中，無認籌優(yōu)惠26市場分析丨月成交動態(tài)2月連江認購691套，環(huán)比上月減少148套，呈下跌趨勢 1月份連江樓市的成交數據為839套；主要由于年底返鄉(xiāng)潮的影響，商品房認購量呈明顯上升。2月份由于春節(jié)原因，成交數

18、量有所下跌。27不限購不限貸，貴安新天地2月份勁銷1500多套，房源快速遞減中.市場分析丨營銷活動丨貴安新天地28本月12日，先生的山邀您與環(huán)球小姐一起踏青植樹。市場分析丨營銷活動丨先生的山291月23日，藍房網攜手湯泉一品舉辦壽山石分享會，鑒賞高品質壽山石，分享收藏心得市場分析丨營銷活動丨湯泉一品30該工程近期暫無營銷活動市場分析丨營銷活動丨華閩御山水31該工程近期暫無營銷活動市場分析丨營銷活動丨溪山溫泉曉筑32PART 5工程動態(tài)監(jiān)測33動態(tài)監(jiān)測丨貴安新天地丨基礎信息項目位置福州貴安溫泉旅游度假區(qū)內占地面積7500000總建面積6500000建筑類別普通住宅、公寓使用年限70年容積率2綠地

19、率30%車位數未知建筑風格ARTDECO地塊樓面價未知裝修情況毛坯總戶數約40000戶主力面積76-115投資商世紀金源集團開發(fā)商福建歡樂天地置業(yè)有限責任公司目前動態(tài)貴安新天地2017年全新升級力作貴豪苑公園景觀新品即將推出！34動態(tài)監(jiān)測丨貴安新天地丨戶型分析貴安新天地目前在售戶型以6090為主，其中主力供給面積以88三房剛需產品為主，戶型動靜別離，均帶陽臺；61全明戶型，空間緊湊實用，布局合理，市場認可度高。61兩房兩廳一衛(wèi)一陽臺88三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺129三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺104三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺35市場分析丨平面欣賞36動態(tài)監(jiān)測丨先生的山丨基礎信息項目位置貴安溫泉旅游度假區(qū)內的天牛山南麓

20、占地面積4000畝總建面積481357.4建筑類別別墅、SOHO、高層使用年限70年容積率0.25綠地率40%車位數4000個建筑風格東南亞、美式地塊樓面價未知裝修情況毛坯總戶數2000戶主力面積別墅 136182投資商正恒集團開發(fā)商福建省天牛山房地產開發(fā)有限公司目前動態(tài)總價28萬買5米復式樓，先生的山SOHO火爆銷售中37動態(tài)監(jiān)測丨先生的山丨戶型分析先生的山目前在售的產品包含：33-48微墅（包含硬裝）以及疊拼別墅：129、182、170；其中主推戶型為33-48微墅和129疊拼別墅。微墅由于戶型設計合理，總價低，在市場上較受投資客青睞。33-48兩房一廳兩衛(wèi)一陽臺129疊拼端頭疊下戶型38市場分析丨平面欣賞39動態(tài)監(jiān)測丨湯泉一品丨基礎信息40動態(tài)監(jiān)測丨湯泉一品丨戶型分析該工程目前房源不多，僅剩獨棟別墅，面積330平，總價約530萬/套-800萬/套；面積380平總價在900萬/套以上；面積613平總價1000萬/套以上，認購享受按揭99折，一次性85折，總價在530萬/套-2000萬/套。別墅362地下室別墅362一樓別墅362二樓別墅362三樓41市場分析丨平面欣賞42動態(tài)監(jiān)測丨禹洲劍橋學苑丨基礎信息43動態(tài)監(jiān)測丨禹洲劍橋學苑丨戶型分析目前13#、2#、7#樓