企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的8條路徑分析

1、企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的8條路徑導(dǎo)讀：如果土地必須得動(dòng)，如何使利益最大化？前些年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，各地對(duì)于工業(yè)用地供應(yīng)幾乎是有求必應(yīng)，企業(yè)從中拿到了不少土地?，F(xiàn)如今，土地資源緊缺，此前供應(yīng)的土地又多處于閑置或低效狀態(tài)，各地政府探索挖掘存量工業(yè)用地的潛力，紛紛對(duì)低效發(fā)展的企業(yè)下手。面對(duì)政府的反復(fù)游說和持續(xù)施加壓力，企業(yè)經(jīng)常難以抉擇。今天，筆者借鑒各地存量工業(yè)用地再利用的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的8條路徑，供企業(yè)借鑒參考。正文：一、政府回購政府給予企業(yè)一定土地補(bǔ)償金，收回土地，重新整理或變更用地性質(zhì)后流入市場，再由新投資者通過招拍掛取得土地。在某些城市，被收儲(chǔ)后公開出讓的工業(yè)用地，原土地權(quán)利人

2、還可分享一定比例的土地收儲(chǔ)收益?；刭徥钦顬橄猜剺芬姷奶幚矸绞?，但對(duì)于企業(yè)而言，這種模式卻是下下之選。一般來說，土地補(bǔ)償金的計(jì)算方法是以工業(yè)用地現(xiàn)價(jià)補(bǔ)償為主，雙方談判為輔，補(bǔ)償一般包括土地使用權(quán)補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)搬遷費(fèi)補(bǔ)償，但不論怎么算，這個(gè)費(fèi)用也遠(yuǎn)低于土地本身的價(jià)值，更何況現(xiàn)在土地價(jià)值水漲船高，拿在手里就是固定資產(chǎn)。此外，從經(jīng)營角度看，土地收儲(chǔ)意味著企業(yè)搬遷，會(huì)涉及到供應(yīng)鏈重構(gòu)、員工重新招募、市場環(huán)境、銷售渠道變化等一系列問題，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成倍增加。適用條件：1、土地歷史遺留問題嚴(yán)重、一時(shí)難以解決；2、地塊位置太偏、短期內(nèi)沒有開發(fā)價(jià)值。二、異地置換+拆遷補(bǔ)償政府補(bǔ)給你一些錢，同時(shí)在

3、郊區(qū)置換一塊新地、或在市區(qū)換一小塊商業(yè)用地，你可以在新地盤上再起爐灶。相比之下，這種模式比全部回購要溫和許多，一般是政府急于收回土地提出的折中方案，在這種模式下，如果條件設(shè)置得當(dāng)，理論上政府和企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)雙贏。從企業(yè)發(fā)展角度看，若能置換到一塊合適的商業(yè)用地，既保留了在該區(qū)域的根據(jù)地，又可借此平臺(tái)實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；而政府也如愿回收土地，還留住了企業(yè)和稅收，一舉兩得。適用條件：有業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型打算的企業(yè)。三、土地?fù)Q股權(quán)企業(yè)以土地作價(jià)，與政府招商引資進(jìn)來的企業(yè)成立項(xiàng)目公司，雙方按照出資比例共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。這種模式的優(yōu)勢在于：開拓了企業(yè)的投資業(yè)務(wù)，讓企業(yè)在增加財(cái)產(chǎn)性收入的同時(shí)，也有制度上的保障；風(fēng)險(xiǎn)在于

4、企業(yè)剛剛轉(zhuǎn)型，缺乏投資經(jīng)驗(yàn)，難以判斷項(xiàng)目的可行性；若項(xiàng)目經(jīng)營不善、甚至涉及法律風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)作為股東之一，需要承擔(dān)連帶責(zé)任。適用條件：對(duì)受讓企業(yè)知根知底，或企業(yè)本身具備一定投資經(jīng)驗(yàn)。四、工改M0企業(yè)向地方政府提出申請，將工業(yè)用地變更為M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），建設(shè)辦公用房。與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)廠房不同，M0在土地確權(quán)、物業(yè)類型、建筑年限、地價(jià)、容積率、項(xiàng)目審批等方面給予更多傾斜，土地的價(jià)值更高。1、單位土地開發(fā)強(qiáng)度大，M0容積率最高能做到5.0-6.0，而一般工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間，只有少部分做到3.0；2、用地形式多樣化，M0允許配置一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務(wù)設(shè)施等，大大突破工

5、業(yè)用地7%的紅線；3、土地使用靈活，從各地新型產(chǎn)業(yè)用地的要求看，產(chǎn)業(yè)用房和配套用房基本都是可以分割轉(zhuǎn)讓的，只是比例和門檻各有高低。但分析各地創(chuàng)新用地的執(zhí)行情況，新增創(chuàng)新用地比較簡單，但企業(yè)自有工業(yè)用地變性很難。究其原因，一是多地對(duì)M0的管理細(xì)則尚未出臺(tái)，缺乏實(shí)施依據(jù)；二是政府把握不好企業(yè)的意圖，所以干脆不批；三是土地變性沒有財(cái)政收入，政府積極性不強(qiáng)，好在隨著企業(yè)日益增長的轉(zhuǎn)型需求，這個(gè)口子也在逐漸松動(dòng)。適用條件：自身有一定創(chuàng)新資源，且有一定政府關(guān)系可運(yùn)作此事。五、老廠房改造追加一部分投資，把老舊廠房改成文化創(chuàng)意園區(qū)、商務(wù)園區(qū)或藝術(shù)街區(qū)，通過管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)增值。這里的老廠房改造有幾個(gè)優(yōu)勢：1、改造

6、項(xiàng)目投入低，在原有工業(yè)廠房的基礎(chǔ)上，對(duì)外立面及基礎(chǔ)功能加以改造即可，無需新建投資；2、改造流程簡單，企業(yè)已經(jīng)合法取得工業(yè)用地，對(duì)原有項(xiàng)目加以改造便可以直接投入使用；3、項(xiàng)目建設(shè)周期短，在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計(jì)與改造，周期相比于新建一個(gè)項(xiàng)目短很多；4、工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)運(yùn)營商，開拓多元化業(yè)務(wù)；5、老廠房改造代表了一種歷史文化和精神的傳承，包括建筑風(fēng)貌、人文記憶等都因此得以繼續(xù)流傳。當(dāng)然，園區(qū)的規(guī)劃、招商、運(yùn)營，是專業(yè)性很強(qiáng)的工作，早期企業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)，需引入第三方規(guī)劃咨詢和運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)。適用條件：本身有一定產(chǎn)業(yè)資源，且愿意多元化發(fā)展的企業(yè)。六、補(bǔ)交地價(jià)，調(diào)整用地性質(zhì)這種模式理論上可行，但在實(shí)際操作中難

7、度非常大。一二線城市的政府，為了土地財(cái)政，同時(shí)也為打壓通過獲取工業(yè)用地后變更性質(zhì)的投機(jī)行為，允許范圍以外的工業(yè)用地基本都要由政府收儲(chǔ)再統(tǒng)一招拍掛，這就又回到第一種模式，和你沒關(guān)系了。中小城市的政府，心里希望把地收回來再重新整理打包上市出讓，但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，這些政府一年也就十幾個(gè)億的財(cái)政預(yù)算，只能勉強(qiáng)度日。因此，大部分城市對(duì)工業(yè)用地變性不置可否，但對(duì)每年變性成功的指標(biāo)和數(shù)量有嚴(yán)格把控，一般來說地級(jí)市每年允許的工業(yè)用地變性土地不會(huì)超過三宗，以免影響正常的土地財(cái)政。適用條件：后臺(tái)硬的企業(yè)。七、補(bǔ)交地價(jià)+公益性補(bǔ)償這一模式源于上海，2016年，上海市政府正式批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地

8、的實(shí)施辦法【滬府辦201622號(hào)】，提出對(duì)于零星工業(yè)用地，只要滿足一定條件，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會(huì)議集體決策同意后，可由原土地權(quán)利人采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式，按照規(guī)劃用途自行開發(fā)：1、規(guī)劃用途為非住宅類的經(jīng)營性用地；2、未納入舊城改造范圍內(nèi)的；3、權(quán)利主體單一且周邊無規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地，具備獨(dú)立開發(fā)條件的；4、擬轉(zhuǎn)型發(fā)展的項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)縣政府相關(guān)部門評(píng)估，具有明確的產(chǎn)業(yè)和功能，并滿足投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等相關(guān)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。零星工業(yè)用地自行開發(fā)的，應(yīng)向政府無償提供不少于10%比例的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)，具體空間由各區(qū)縣政府按照規(guī)劃確定。如無法提供公益性建設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的地上經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無償提供給區(qū)縣政府相關(guān)部門，定向用于公共用途，以及區(qū)域內(nèi)土地房屋征收、建設(shè)用地減量化等工作的經(jīng)營性物業(yè)補(bǔ)償。同時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)型為商業(yè)、辦公用地的，開發(fā)單位須在出讓年期內(nèi)長期持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。簡單來說，就是在第六條土地變性的前提下，原土地權(quán)利人提供了一條綠色通道，讓其在滿足政府對(duì)公益性設(shè)施要求的前提下，通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式，自行變更土地使用方式。適用條