2010年中山市地產(chǎn)西區(qū)地塊整體定位及營銷策略報(bào)告

1、全面超越市場，樹立片區(qū)標(biāo)桿寶麗地產(chǎn)西區(qū)地塊整體定位及營銷策略報(bào)告六年雕琢，今始現(xiàn)世報(bào)告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目外銷策略項(xiàng)目售價(jià)及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)及溝通機(jī)制 43863106175187197一級(jí)土地市場Part A.1一級(jí)土地市場2010年較09年量價(jià)齊升由于09年樓市利好， 2010年中山市一級(jí)土地市場成交量較09年大幅上漲。09年月均成交面積37.9萬，10年月均成交面積68.5萬，漲幅80.7%。中山市土地成交面積及成交金額單位（萬平方米、萬元）：2009-2010數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站2010年中山市土地成交單價(jià)月均價(jià)910元/平米，較09年

2、月均價(jià)727元/平米，增長183元/平米，漲幅25.2%中山市土地成交單價(jià)單位（元/平方米）：2009-2010一級(jí)土地市場2010年較09年量價(jià)齊升數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站二級(jí)商品房市場Part A.2成交及存量規(guī)模2010年前4個(gè)月，中山市一手商品房市場表現(xiàn)活躍，月均成交量6634宗，成交面積69.4萬平米。對(duì)比09年月均成交量4801宗，成交面積53.8萬平米，分別增長1833宗、15.6萬平米，漲幅38.2%、29%。商品房網(wǎng)簽成交宗數(shù)單位（宗/萬平方米）：2009-2010全市商品房2010頭四個(gè)月成交活躍，較09年平均水平有增長數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站中山市連續(xù)6各月城區(qū)一

3、手商品房月均成交面積1182宗，成交面積12.25萬平米。2010年由2月份春節(jié)所在月份開始，對(duì)比1月份之前三個(gè)月呈較明顯的走低。中山城區(qū)連續(xù)6個(gè)月城區(qū)成交宗數(shù)/面積單位（宗/萬平方米）：2009.11-2010.4城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房2010年2月起，成交規(guī)模進(jìn)入走低通道中山鎮(zhèn)區(qū)區(qū)連續(xù)6個(gè)月城區(qū)成交宗數(shù)/面積單位（宗/萬平方米）：2009.11-2010.4中山市連續(xù)6各月鎮(zhèn)區(qū)一手商品房月均成交面積5528宗，成交面積58.6萬平米。10年2月起逐月走低。數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站截至10年4月30日，中山市一手商品房存量為26207套。區(qū)域供應(yīng)不均，城區(qū)存量513

4、3套，占總量19.6%。區(qū)域存量（套）比例區(qū)域存量（套）比例東區(qū)19537.45%民眾鎮(zhèn)2781.06%南區(qū)4821.84%南朗鎮(zhèn)5842.23%西區(qū)12024.59%南頭鎮(zhèn)4851.85%石岐區(qū)14965.71%三角鎮(zhèn)830.32%阜沙鎮(zhèn)1750.67%三鄉(xiāng)鎮(zhèn)25569.75%港口鎮(zhèn)10534.02%沙溪鎮(zhèn)275210.5%古鎮(zhèn)鎮(zhèn)12014.58%神灣鎮(zhèn)4781.82%橫欄鎮(zhèn)9773.73%坦州鎮(zhèn)341713.04%黃圃鎮(zhèn)6852.61%五桂山2961.13%開發(fā)區(qū)17346.62%小欖鎮(zhèn)6232.38%板芙鎮(zhèn)5282.01%東鳳鎮(zhèn)10564.03%大涌鎮(zhèn)7022.68%東升鎮(zhèn)14115.3

5、8%數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站市場存量主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)主要集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個(gè)主要區(qū)域全市商品房存量統(tǒng)計(jì)表中山市中心組團(tuán)一手商品房各面積段供應(yīng)不均，主力面積為90-144單位，占總量的51%。中山市西區(qū)一手商品房各面積段供應(yīng)不均，主力面積為小于60、90-120、大于180單位，占總量的72%。中山中心組團(tuán)各面積段存量單位（套）：2010.5西區(qū)各面積段存量單位（套）：2010.5西區(qū)市場存量按面積段分為90-140中大戶型占半壁江山，預(yù)期未來競爭仍集中在這一區(qū)間市場售價(jià)情況自09年2月至10年4月，全市一手商品房價(jià)格穩(wěn)中有升。4月份成交單價(jià)5369元/平米，創(chuàng)歷史新高。全市商品

6、房成交售價(jià)情況單位（元/平方米）：2009-201009至2010年，全市商品房售價(jià)穩(wěn)中有緩慢增長，四月創(chuàng)歷史新高10年4月中山市城、鎮(zhèn)成交均價(jià)均打破歷史最高記錄，城區(qū)成交均價(jià)6690元/平米，鎮(zhèn)區(qū)成交均價(jià)5104元/平米。中山市連續(xù)六個(gè)月城、鎮(zhèn)區(qū)成交單價(jià)情況單位（元/平方米）：2009-2010城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)齊頭并進(jìn)，均創(chuàng)新高在此之前，我們接觸到的是一連串的美好景象：經(jīng)濟(jì)喜人增長，客戶熱情高漲，樓市屢創(chuàng)新高在所有開發(fā)商都在準(zhǔn)備密鑼緊鼓迎接五月豐收盛宴的時(shí)候，突如其來的新政卻給了我們一個(gè)別樣的五月樓市新政Part A.32007、2010新政回顧及對(duì)比2007年政策回顧 2007年調(diào)控政策的出臺(tái)，關(guān)

7、鍵調(diào)控點(diǎn)在于金融和稅收方面。隨后，樓市迅速降溫，投資客戶紛紛退出市場。并且，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條的影響，信貸政策的收緊，買家進(jìn)入觀望時(shí)期。2008年，萬科率先全國各項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)，隨之其它項(xiàng)目也進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。2009年政策主基調(diào)：擴(kuò)大內(nèi)需，全力保增長2008年金融危機(jī)以來，中央迅速制定了擴(kuò)大內(nèi)需、全力保經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)策略，確定了2009年實(shí)施適度。寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。中央制定的經(jīng)濟(jì)刺激政策力度前所未有之大，其中包括四項(xiàng)主要任務(wù)：大規(guī)模增加政府投資，實(shí)施總額4萬億元的兩年投資計(jì)劃，其中中央政府?dāng)M新增1.18萬億元，實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，擴(kuò)大國內(nèi)需求；大范圍實(shí)施調(diào)整振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提高國民經(jīng)濟(jì)整體

8、競爭力；大力推進(jìn)自主創(chuàng)新，加強(qiáng)科技支撐，增強(qiáng)發(fā)展后勁；大幅度提高社會(huì)保障水平，擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展。經(jīng)歷08整體經(jīng)濟(jì)下滑，國家隨之出臺(tái)多條鼓勵(lì)性政策，房地價(jià)市場出現(xiàn)“報(bào)復(fù)”性反彈，09年下半年，政策開始逐步收緊2010年宏觀調(diào)控主基調(diào)：“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)”增加商品房有效供給1支持自住與改善型需求，抑制投資、投機(jī)2加強(qiáng)市場監(jiān)管力度3繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)保障性住房4“國十一條”政策出臺(tái)，四點(diǎn)核心內(nèi)容調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格增長過快的勢頭購買第二套（以家庭為單位），貸款首付款比例不得低于，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠 適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和

9、公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。90/70政策嚴(yán)格執(zhí)行。力爭到2010年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。去年的131號(hào)文件提到2011年末解決747萬戶，現(xiàn)增加至1540萬戶，比例大大增加。 加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度， 土地拍賣可能會(huì)作出一定調(diào)整2010年，在“穩(wěn)定”房價(jià)過快增長的基調(diào)下，短短4個(gè)月時(shí)間出臺(tái)了多個(gè)項(xiàng)目涉及土地、行政、稅收、金融等手段一月新政一覽二月新政一覽三月新政一覽四月新政一覽四月新政一覽2010年1至4月，國家新政頻出。措詞一條比一條嚴(yán)厲，一條比一條更具針對(duì)性。由此可見國家對(duì)房價(jià)過快增長調(diào)

10、控的決心指導(dǎo)督導(dǎo)規(guī)范劍指二套房貸款比例不少于40，大部份仍屬于指導(dǎo)意見保障性住房供應(yīng)量激增至1540萬戶公布2010年新貨幣政策，審批雖收緊，但仍然利好繼續(xù)執(zhí)行相對(duì)寬松的貨幣政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率0.5個(gè)百分點(diǎn)嚴(yán)厲勢行，各項(xiàng)政策央企退市，表明決心嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 對(duì)一線城市影響較大，政策逐步向二、三線城市拓展調(diào)控制直指投資、投機(jī)性購房，三套停貸異地購房貸款停止，抑制異地購房物業(yè)稅出臺(tái)“呼聲”漸近一月二月三月四月新政頻出，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超07年與2007年9.27新政所面臨的僅僅是行業(yè)的不正常發(fā)展不同，保增長、保民生、保穩(wěn)定的前提下，亂世出重典再一次成為現(xiàn)實(shí)07年市場調(diào)控與2010年調(diào)控基調(diào)對(duì)比新政

11、下的市場現(xiàn)象0710年來房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁，“415”史上最嚴(yán)厲新政初顯政府調(diào)控決心，預(yù)示著樓市將進(jìn)入較長調(diào)整期07年9月之前常規(guī)調(diào)控：在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展和住房需求強(qiáng)力推動(dòng)下，繼續(xù)保持了較快速度的發(fā)展，市場供需總體兩旺?！?27”新政大力調(diào)控：從“927”政策出臺(tái)至08年11月，樓市低迷調(diào)整，恰逢國際金融風(fēng)暴來襲，政府為保經(jīng)濟(jì)增長，10月開始救市。“415”新政重拳出擊：樓市迅速回暖，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，使房價(jià)快速上漲。政府決心打壓投機(jī)性購房，市場觀望情緒濃，樓市進(jìn)入較長調(diào)整期。07年08年09年2010年“415”新政初顯成效，城區(qū)及主要鎮(zhèn)區(qū)成交量均有不同程度下跌10年14月城區(qū)及指

12、標(biāo)鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)簽成交宗數(shù)均有不同程度下跌，其中坦洲、三鄉(xiāng)、沙溪等鎮(zhèn)區(qū)表現(xiàn)尤為突出。原因1：由于此類鎮(zhèn)區(qū)成交客戶多為外地置業(yè)者，受新政影響，不能提供當(dāng)?shù)貞艨诩跋嚓P(guān)證明，成為購房瓶頸。原因2：鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)多為自住型住房，其面積多在90方以上戶型，首期至少3成，限制了許多剛性需求客戶。每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，市場在政策出臺(tái)后反應(yīng)敏捷，預(yù)計(jì)將在較長一段時(shí)間內(nèi)處于買方主導(dǎo)市場1、“415”新政前，中山市日均網(wǎng)簽數(shù)約200套/天。2、由于網(wǎng)簽有一周左右的滯后性，受政策影響，4月20日左右顯現(xiàn)出成交量驟減，至5月5日全市日均成交量為70-80套。3、新政過后一個(gè)月左右，市場逐步調(diào)整為買家主導(dǎo)市場，剛性需求客戶占成交客戶主體

13、。全市日均成交量在110-120套左右，預(yù)計(jì)市場將在較長一段時(shí)間處于買方主導(dǎo)市場。2010年第一季度全國GDP增長率達(dá)11.9%，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，這是與07年市場調(diào)控經(jīng)濟(jì)背景上最大的不同1、2008年，政策撤出市場時(shí)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激策略；2、2010年第一季度全國GDP增長率達(dá)11.9%，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，因 此次調(diào)控時(shí)間也將長于2008年的調(diào)控周期；3、一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降通道，也就意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn)。城市廣州北京上海深圳中山GDP（億元）9112.7611865.914900.938201.23702.9人均GDP（元）88834

14、66788731249300084245房價(jià)水平（元/平米）102821781318186191244386房價(jià)/人均GDP 0.12 0.27 0.25 0.21 0.052中山市09年戶籍人口人均生產(chǎn)總值84245元, 房地產(chǎn)一手商品房均價(jià)僅為4386元/平方米，房價(jià)/人均GDP數(shù)據(jù)僅為0.052，在人均GDP相近的情況下，比值僅為一線城市的1/4甚至1/5。從房價(jià)水平與人均GDP的比值來看，中山市的購房壓力相較一線城市仍處低位市場總述市場成交活躍，樓市被推至高點(diǎn)過去在整個(gè)09年份及10年第一季度，各級(jí)市場表現(xiàn)均極為活躍，數(shù)據(jù)全面向好隨著市場的看好，一級(jí)市場成交量較大，預(yù)期在市場未來競爭壓

15、力仍然較大調(diào)控壓力巨大，市場下滑成必然現(xiàn)在在嚴(yán)苛的市場調(diào)控之下，樓市已出現(xiàn)全國性的逆轉(zhuǎn)，各大城市各項(xiàng)指標(biāo)均迅速下滑，中山市場雖然不是處于風(fēng)口浪尖之上，但由于市場心理預(yù)期的干擾影響，中短期內(nèi)的成交規(guī)模及局部區(qū)域售價(jià)下滑勢成必然售價(jià)下跌，成交低位企穩(wěn)，持續(xù)的買方市場成為常態(tài)未來根據(jù)新政的“民生”“政治”基調(diào)，同時(shí)結(jié)合目前較為良好的經(jīng)濟(jì)基本面，預(yù)計(jì)本次新政的調(diào)控持續(xù)時(shí)間將遠(yuǎn)長于07年應(yīng)景式調(diào)控通脹壓力之下，加息預(yù)期及其它更為嚴(yán)厲的調(diào)控壓力仍然很大根據(jù)市場慣性及實(shí)時(shí)監(jiān)測，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)將進(jìn)行常態(tài)的買方優(yōu)勢市場，售價(jià)下跌，成交量在中低位趨于穩(wěn)定預(yù)計(jì)地未來12個(gè)月內(nèi)，市場將以消化本地客戶需求為主，外地

16、投資者將面臨全面收縮的局面。特別是鄰近如深圳、廣州、外省市等地投資客戶將大面積撤出市場。報(bào)告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目外銷策略項(xiàng)目售價(jià)及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)及溝通機(jī)制 43863106175187197項(xiàng)目區(qū)位Part B.1項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃為城市居住區(qū)，同時(shí)配備商業(yè)金融功能本項(xiàng)目中山市彩虹片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（200911）資料來源：中山市規(guī)劃局片區(qū)規(guī)劃情況根據(jù)片區(qū)控規(guī)顯示，片區(qū)內(nèi)用地基本以居住用地為主，同時(shí)在各個(gè)地塊當(dāng)中安插醫(yī)療、教育、市場、警務(wù)、行政辦公等城市及生活配套用地，片區(qū)周圍以城市綠地圍合除居住用地之外，沿彩虹大道兩旁安排商業(yè)金融業(yè)用地城市居住為主、商業(yè)

17、金融為輔的傳統(tǒng)城市發(fā)展模式項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)的地理位置及區(qū)位現(xiàn)狀 西區(qū)彩虹片區(qū)中山西北部鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)核心圈中山南部鎮(zhèn)區(qū)沙溪鎮(zhèn)中山東部鎮(zhèn)區(qū)彩虹片區(qū)彩虹片區(qū)行政區(qū)劃分為中山市西區(qū)，但在一般認(rèn)識(shí)上，沙朗雖早已劃入西區(qū)行政管轄范圍，但由于各自產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迵異，融合性一直較差，而彩虹片區(qū)是連結(jié)西區(qū)與沙朗乃至中山西北部鎮(zhèn)區(qū)的樞紐區(qū)域作為城區(qū)重要放射區(qū)域，彩虹片區(qū)被市場寄予厚望，在鄰近的石岐區(qū)、西區(qū)市場供應(yīng)不足、購買力膨脹的情況下順理成章成為最佳“泄洪”輻射區(qū)105國道連接南北區(qū)域、北外環(huán)通達(dá)東西、翠景道連通城區(qū)、翠沙路開通貫通交通咽喉，區(qū)域交通已具備項(xiàng)目發(fā)力的一切條件港口鎮(zhèn)彩虹片區(qū)從片區(qū)背景、輻射力源、交通條件等

18、具備與主城區(qū)融合的無限可能項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)的地理位置及區(qū)位現(xiàn)狀 基于城區(qū)輻射能量有限及周邊郊鎮(zhèn)（沙溪、沙朗、港口、開發(fā)區(qū)）的承接能力不足的情況下，郊鎮(zhèn)短期內(nèi)無法超越城區(qū)“衛(wèi)星鎮(zhèn)”的身份，而彩虹片區(qū)具備與中心城區(qū)融合無間的一切條件彩虹片區(qū)石岐區(qū)東區(qū)朗心片區(qū)西區(qū)南區(qū)沙溪、大涌沙朗港口西區(qū)彩虹片區(qū)與周邊區(qū)域、郊鎮(zhèn)關(guān)系拆解圖新城區(qū)擴(kuò)展樞紐郊鎮(zhèn)（沙溪大涌）連結(jié)樞紐項(xiàng)目地塊條件分析Part B.2項(xiàng)目總體區(qū)位地塊位于西區(qū)彩虹片區(qū)，距主城區(qū)距離約為2km，周邊路網(wǎng)規(guī)劃為圍繞北外環(huán)、105國道、翠景大道、彩虹大道構(gòu)建起項(xiàng)目路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并有康景路、翠沙路等連結(jié)性道路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)彩虹片區(qū)規(guī)劃以城市居住區(qū)為主，輔以商業(yè)

19、金融區(qū)配套項(xiàng)目城市區(qū)位示意105國道翠景大道彩虹大道北外環(huán)彩虹片區(qū)富華道片區(qū)星寶片區(qū)朗心片區(qū)項(xiàng)目四至情況：四周臨路狀況極優(yōu)，視野佳，但欠缺自然景觀資源NSW翠沙路遠(yuǎn)眺新中醫(yī)院彩虹大道空地及在售樓盤E空地及水體翠景大道北段地塊南側(cè)臨翠沙路，已經(jīng)貫通，并有新建成投入使用的新中醫(yī)院及翠景豪苑小區(qū)地塊東側(cè)為空地，規(guī)劃為居住用地，彩虹大道接駁105國道地塊北側(cè)為空地及水體，地勢較為平坦，視野情況較好，欠缺自然景觀資源地塊西側(cè)臨翠景大道北段，連接北外環(huán)路項(xiàng)目地塊四至項(xiàng)目地塊進(jìn)入性較佳，城區(qū)可經(jīng)由翠景大道及彩虹大道接駁翠沙路進(jìn)入本項(xiàng)目地塊進(jìn)入性翠景大道翠沙路彩虹大道市政路由彩虹大道接駁翠沙路進(jìn)入本項(xiàng)目，通達(dá)

20、性較好，但由于彩虹大道是中山城區(qū)接駁105國道的一條主要干道，車流量較大，路面狀況部分時(shí)間段擁擠，昭示性一般翠景大道連接西區(qū)與本項(xiàng)目，交通狀況較好，車流量較少，進(jìn)入性極佳，昭示性極佳對(duì)項(xiàng)目周邊交通進(jìn)入性的分析可得出，由彩虹大道進(jìn)入可獲得較大的車流及人流支持，由翠景大道進(jìn)入則可獲得較為私密及良好的交通氛圍可考慮洋房銷售期內(nèi)引導(dǎo)客戶由彩虹大道進(jìn)入，別墅區(qū)銷售期引導(dǎo)客戶由翠景大道進(jìn)入12項(xiàng)目地塊限制條件：地塊被分割、自然景觀資源先天不足、片區(qū)成熟度較差被市政道路分割項(xiàng)目地塊平坦，但被市政道路分割為兩塊小型地塊，不利于規(guī)劃完整性項(xiàng)目周邊多為空地及池塘等小型水體，無山、湖、河、江、海等自然景觀資源片區(qū)周

21、邊多為空地，成熟度較差項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)Part B.3項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品為洋房+別墅+集中商業(yè)，是典型的城市綜合型社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)布局示意圖一期洋房區(qū)二期別墅區(qū)二期洋房區(qū)二期別墅區(qū)二期洋房區(qū)洋房項(xiàng)目洋房主流面積由83-109，二房二廳至四房二廳均為高層洋房，二梯三戶布局別墅獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排，230-450，四房至六房主力產(chǎn)品為C、D1、D2型聯(lián)排別墅商業(yè)東西兩座，合計(jì)面積為15566項(xiàng)目產(chǎn)品線理解洋房項(xiàng)目洋房主流面積由83-109，二房二廳至四房二廳均為高層洋房，二梯三戶布局別墅獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排，230-450，四房至六房主力產(chǎn)品為C、D1、D2型聯(lián)排別墅商業(yè)東西兩座，合計(jì)面積為15566面積走小居家型洋房

22、產(chǎn)品主流面積城區(qū)精稀別墅中型規(guī)模集中式商業(yè)體小結(jié) 項(xiàng)目區(qū)位：新城區(qū)擴(kuò)展樞紐、郊鎮(zhèn)連結(jié)樞紐1彩虹片區(qū)整體規(guī)劃為新城市規(guī)劃的典型模式，片區(qū)以居住規(guī)劃為核心，輔以商業(yè)金融，安排眾多行政、教育、生活配套。由于片區(qū)道路狀況及與城市的辯證關(guān)系，彩虹片區(qū)具備融入主城區(qū)的無限可能，且為城區(qū)西向擴(kuò)展的核心樞紐腹地特殊的區(qū)位，成為城區(qū)西部郊鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)的樞紐 項(xiàng)目地塊條件：具位置、交通、進(jìn)入性優(yōu)勢，自然資源受限，片區(qū)成熟度較差2地塊具備極優(yōu)的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢地塊周邊多為空地及水體，自然資源情況較差，片區(qū)成熟度較差 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合形社區(qū)，多樣化的豐富產(chǎn)品線3相較于片區(qū)內(nèi)對(duì)手項(xiàng)目復(fù)合程度最高洋房、別墅、商業(yè)，產(chǎn)

23、品形態(tài)多樣，產(chǎn)品線豐富項(xiàng)目競爭分析Part B.4根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)客戶的置業(yè)特征及購房動(dòng)力，項(xiàng)目面臨片區(qū)內(nèi)及岐江河以西博愛一路擴(kuò)展競爭片區(qū)的競爭壓力項(xiàng)目競爭線、點(diǎn)示意博愛一路片區(qū)項(xiàng)目片區(qū)主城區(qū)競爭點(diǎn)項(xiàng)目競爭理解集中線式主力競爭（本片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)）根據(jù)片區(qū)客戶的置業(yè)特征及購房動(dòng)力，面臨的競爭壓力主要來源于片區(qū)內(nèi)競爭（主要為洋房產(chǎn)品）及岐江河以西博愛一路片區(qū)（主要為洋房及別墅產(chǎn)品）分散點(diǎn)式相對(duì)競爭（城區(qū)）項(xiàng)目的區(qū)域特性決定，項(xiàng)目內(nèi)的產(chǎn)品與核心城區(qū)內(nèi)相同性質(zhì)的產(chǎn)品類型存在相對(duì)的競爭關(guān)系項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)對(duì)手項(xiàng)目大信新家園碧翠華庭尚湖軒翠景豪苑藍(lán)波豪庭世紀(jì)新城中信左岸濱江一號(hào)公館本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目擴(kuò)展

24、競爭區(qū)項(xiàng)目本項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目有：大信新家園尚湖軒擴(kuò)展競爭區(qū)對(duì)手項(xiàng)目有：藍(lán)波豪庭、世紀(jì)新城、中信左岸、濱江一號(hào)公館其中，處于本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的大信新家園及尚湖軒兩個(gè)在售項(xiàng)目均定位于中等檔次純洋房項(xiàng)目，而擴(kuò)展區(qū)內(nèi)濱江一號(hào)為城區(qū)江景豪宅定位，世紀(jì)新城為城區(qū)江景綜合社區(qū)定位，藍(lán)波豪庭與中信左岸為中高檔次純洋房居住社區(qū)定位項(xiàng)目在別墅這一產(chǎn)品層面，預(yù)期中將面臨奧園愛琴灣、雅居樂808畝項(xiàng)目的潛在競爭項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目潛在競爭項(xiàng)目奧園愛琴灣雅居樂808畝合生西區(qū)項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目情況大信新家園尚湖軒中信左岸位置中山市西區(qū)彩虹大道中山市彩虹大道西側(cè)中山市博愛路與105國道交匯處項(xiàng)目規(guī)模占地面

25、積 108148 （平方米）建筑面積 255787 （平方米） 占地面積 36570 （平方米）建筑面積 145000 （平方米）占地面積 108000（平方米）建筑面積330000（平方米） 發(fā)售日期2007-09-28預(yù)計(jì)2010年5月2008-09-13價(jià)格均價(jià)5500元/平米均價(jià)4500-4800元/平米均價(jià)4800-5000元/平米主要建筑形態(tài)多層，小高層高層高層電梯洋房容積率2.22.972.57片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目情況世紀(jì)新城濱江一號(hào)公館藍(lán)波水岸位置中山市博愛一路與翠景南路交匯處中山市西區(qū)中山一路（獅窖河與歧江河交界 ）西區(qū)博愛一路中山二橋側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模占地面積 1070000 （

26、平方米） 建筑面積 1500000 （平方米） 占地面積 42299 （平方米） 建筑面積 109635 （平方米）占地面積 200000 （平方米）建筑面積 700000（平方米）開盤時(shí)間2007-09-01 2010-05-012010-05-01價(jià)格均價(jià)6300元/平米均價(jià)10000元/平米均價(jià)5000元/平米主要建筑形態(tài)小高層，高層，別墅高層電梯洋房高層電梯洋房容積率1.722.4項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展區(qū)競爭項(xiàng)目小結(jié)周邊項(xiàng)目產(chǎn)品情況售價(jià)余貨大信新家園洋房：三房二廳96.15-125.27商鋪： 34.9-75.37 洋房：均價(jià) 5500元/63套碧翠華庭（售磬）洋房：二房66-87 三房109

27、-123 、四房140 均價(jià)4300-4400元/平方（含1000元裝修）6套尚湖軒洋房：二房二廳76-78 三房二廳92-125均價(jià)4500-4800元/234套中信左岸洋房：三房二廳107-113 均價(jià)4500元/ 350多套世紀(jì)新城洋房：三房二廳139-149 五房二廳：231-233別墅：三房二廳：194.82- 228.76 四房二廳：165.87- 275.79洋房：C1、C2棟均價(jià)6500元/ ，V2棟6100元/ 別墅：均價(jià)15000元/ ，現(xiàn)在可以打9折120套濱江一號(hào)洋房：三房二廳180.29 四房二廳：211.62- 213.27 商鋪： 16.42-89.34 洋房：成

28、交價(jià)8500元/57套項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品及售價(jià)情況在項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)，通過觀察對(duì)手項(xiàng)目的產(chǎn)品及售價(jià)可得出，片共供應(yīng)主要以小至中等面積居家型戶型為主，售價(jià)較城區(qū)偏低在擴(kuò)展競爭區(qū)內(nèi)，會(huì)出現(xiàn)部分別墅產(chǎn)品，同時(shí)戶型面積較本區(qū)域內(nèi)大，同時(shí)亦出現(xiàn)個(gè)別平層大宅產(chǎn)品對(duì)于目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，可以理解為：“核心城區(qū)項(xiàng)目的替代品”中小戶型洋房類居家產(chǎn)品較核心城區(qū)偏低的售價(jià)項(xiàng)目本項(xiàng)目是否亦定位為“核心城區(qū)項(xiàng)目替代品”與同區(qū)項(xiàng)目在同一水平線上進(jìn)行競爭？本項(xiàng)目競爭地位的確立領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變

29、游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者本項(xiàng)目競爭地位的確立確立競爭地位的二點(diǎn)依據(jù)必要性依據(jù)：企業(yè)目標(biāo)本項(xiàng)目是寶麗房地產(chǎn)立足中山的首個(gè)項(xiàng)目，是企業(yè)中山戰(zhàn)略的落子項(xiàng)目開發(fā)商希望憑借高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，達(dá)到叫好叫座的市場目標(biāo)及良好的品牌目標(biāo)可行性依據(jù)：項(xiàng)目條件片區(qū)內(nèi)用地規(guī)模最大、復(fù)合程度最高的項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)首個(gè)綜合型社區(qū)，具備高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，與片區(qū)內(nèi)純洋房項(xiàng)目區(qū)隔性明顯高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師、歷時(shí)六年打造依據(jù)經(jīng)分析，我們認(rèn)為確立項(xiàng)目于片區(qū)內(nèi)的競爭地位從必要性及可行性上具備共同指向本項(xiàng)目競爭地位的確立方法：高定位，全面拋離同區(qū)項(xiàng)目

30、，書寫片區(qū)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)：高售價(jià)高資金流速，高品牌效應(yīng)項(xiàng)目怎么樣的定位才能一舉奠定項(xiàng)目區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位？報(bào)告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目外銷策略項(xiàng)目售價(jià)及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)及溝通機(jī)制 43863106175187197中原定位方法論P(yáng)art C.1中原的項(xiàng)目定位方法論：以客戶研究為導(dǎo)向的定位常見物業(yè)定位方法（類比推導(dǎo)導(dǎo)向）中原物業(yè)定位方法（客戶研究導(dǎo)向）項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品形態(tài)目標(biāo)客戶市場定位決定確定吸引銷售項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品形態(tài)客戶市場定位確定決定對(duì)接片區(qū)客戶分析及定位Part C.2項(xiàng)目區(qū)域交通輻射客源西區(qū)石岐區(qū)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)石岐區(qū)東區(qū)沙朗古鎮(zhèn)鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)翠景大道彩虹大道10

31、5國道輻射區(qū)次級(jí)輻射區(qū)路徑項(xiàng)目片區(qū)客源：交通輻射區(qū)1、通過翠景大道西區(qū)客戶、沙溪大涌兩鎮(zhèn)客戶2、通過彩虹大道接駁員峰橋或中山一路石岐區(qū)客戶、東區(qū)客戶3、通過105國道沙朗客戶、古鎮(zhèn)小欖兩鎮(zhèn)客戶“三區(qū)五鎮(zhèn)”的交通輻射客戶構(gòu)成項(xiàng)目對(duì)手競爭樓盤客戶來源區(qū)域項(xiàng)目客戶所在區(qū)域石岐區(qū)西區(qū)東區(qū)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)沙朗大信新家園25%25%10%碧翠華庭40%5%10%35%尚湖軒世紀(jì)新城20%18%25%14%5%5%5%中信左岸10%20%15%15%9%藍(lán)波豪庭15%40%15%5%中海翠林華府10%5%60%20%8%5%5%注：表中灰色區(qū)域表示為純洋房項(xiàng)目，標(biāo)紅色區(qū)域?yàn)橛袆e墅產(chǎn)品項(xiàng)目項(xiàng)目競爭項(xiàng)目

32、客戶區(qū)域來源情況數(shù)據(jù)來源：中山中原數(shù)據(jù)庫對(duì)手競爭項(xiàng)目中洋房產(chǎn)品主要客戶來源集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個(gè)城區(qū)區(qū)域，部分項(xiàng)目能夠吸引沙朗、沙溪、大涌等鎮(zhèn)區(qū)客戶對(duì)手競爭項(xiàng)目中別墅產(chǎn)品客戶來源區(qū)主要集中在東區(qū)、古鎮(zhèn)、小欖，另有部分沙溪、大涌客戶片區(qū)存在的可能客戶歸納客戶城區(qū)客戶連結(jié)區(qū)客戶影射區(qū)客戶主要來自西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū)青睞洋房產(chǎn)品，偏向居家用途需求小至中等戶型主要來自沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)由于項(xiàng)目位處兩鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)處而產(chǎn)生置業(yè)動(dòng)力相較于洋房產(chǎn)品，更傾向于別墅產(chǎn)品主要為小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)動(dòng)力主要為產(chǎn)品導(dǎo)向及城區(qū)區(qū)域?qū)驅(qū)?xiàng)目洋房類產(chǎn)品敏感度較低，幾乎完全傾向于別墅類產(chǎn)品通過片區(qū)客戶交通輻射區(qū)

33、及對(duì)手樓盤客戶來源分析歸納，可將片區(qū)內(nèi)存在的，或者說本項(xiàng)目最有可能的客戶歸納為三類：城區(qū)客戶（包括西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū)）、連結(jié)區(qū)客戶（包括沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)）、影射區(qū)客戶（包括小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)）客戶具象城區(qū)客戶石岐區(qū)客戶職業(yè)以商戶、金融、事業(yè)單位、醫(yī)療工作者等行業(yè)為主客戶群體是屬于社會(huì)中的創(chuàng)造力階層，收入穩(wěn)定但屬于中等及收水平，具備一定的積累通常對(duì)符號(hào)性的外在品質(zhì)較為追崇，注重社區(qū)給他們帶來的舒適及身份感注重細(xì)節(jié)，追求高舒適度、便捷的生活舒適、身份感、注重外在生活品質(zhì)西區(qū)客戶職業(yè)以中小型經(jīng)商戶、服務(wù)、IT等行業(yè)為主客戶群體大致可分為兩部分，一部分是靠長年經(jīng)營積累一定財(cái)富的經(jīng)商者，一部分則是新興的年輕人

34、，有著不錯(cuò)的收入但積累較少客戶的積蓄都不是特別多，但追求一種高品質(zhì)的生活注重細(xì)節(jié)，追求高舒適度、便捷的生活注重產(chǎn)品的實(shí)用性及經(jīng)濟(jì)性石岐區(qū)客戶西區(qū)客戶客戶具象城區(qū)客戶東區(qū)客戶職業(yè)以銀行、保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)等增長型行業(yè)為主，群體屬于城市白領(lǐng)一族無足夠的經(jīng)濟(jì)能力在東區(qū)置業(yè)，城市的遷移群體寬松、安靜的郊區(qū)化、健康、生態(tài)、個(gè)性的生活方式平常工作繁忙，周末喜歡運(yùn)動(dòng)，或與家人外出度假白領(lǐng)講究身份感和品質(zhì)感，喜歡休閑的生活追求獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性及價(jià)值東區(qū)客戶客戶具象郊/鎮(zhèn)區(qū)客戶沙朗、沙溪、大涌客戶職業(yè)以主要以經(jīng)商為主，并有多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，中小企業(yè)老板無法從各自區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目取得足夠的身份感及價(jià)值觀認(rèn)同，因此產(chǎn)生遷移

35、想法同時(shí)因?yàn)閷?shí)際原因，追求交通上的便捷，可接受的項(xiàng)目與工作及原生活地距離較近注重家庭，注重后代教育，生活的舒適度及教育配套崇尚城市生活，喜歡與城市接軌小欖、古鎮(zhèn)客戶職業(yè)以經(jīng)商為主，絕大部分為私企業(yè)主，擁有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力與購買能力長期以來對(duì)土地存在極大的興趣甚至依賴，在產(chǎn)品購買方面全面傾向別墅產(chǎn)品置業(yè)城區(qū)的動(dòng)力為向往城市的心理訴求及獲得相同階層的認(rèn)同，在個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)為獲取城區(qū)更優(yōu)質(zhì)的教育生活資源迷信土地及別墅產(chǎn)品，渴望被認(rèn)同沙朗、沙溪、大涌客戶小欖、古鎮(zhèn)客戶客戶購買行為洞察：注重從客戶心理層面進(jìn)行刺激，是本項(xiàng)目奠定領(lǐng)導(dǎo)者地位的關(guān)鍵現(xiàn)實(shí)刺激產(chǎn)品價(jià)格分銷促銷心理刺激經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治文化購買者黑箱購買者特征

36、決策過程購買者反應(yīng)產(chǎn)品選擇品牌選擇廠家選擇購買數(shù)量環(huán)節(jié)1：確認(rèn)需求環(huán)節(jié)2：收集信息環(huán)節(jié)3：評(píng)估商品環(huán)節(jié)4：決定購買環(huán)節(jié)5：購買后行為文化因素包含的6個(gè)子因素消費(fèi)者購買決策過程包含的5個(gè)環(huán)節(jié)模型來源 塔吉特（Target，美國零售企業(yè)）對(duì)消費(fèi)者研究后得出的模型模型注釋 消費(fèi)者的行為從受到外界刺激開始 消費(fèi)者實(shí)際產(chǎn)生消費(fèi)行為后整個(gè)購買行為并未 結(jié)束相關(guān)模型及概念1、消費(fèi)者認(rèn)知過程（組織行為學(xué)）2、馬斯洛需求層次理論社會(huì)文化社會(huì)階層相關(guān)群體影響家庭個(gè)人心理文化片區(qū)客戶心理需求挖掘石岐區(qū)客戶西區(qū)客戶沙朗、沙溪、大涌客戶小欖、古鎮(zhèn)客戶東區(qū)客戶客戶類型沙溪、大涌客戶東區(qū)客戶置業(yè)動(dòng)力區(qū)域房價(jià)差區(qū)域便利性更優(yōu)

37、品質(zhì)趨城區(qū)化區(qū)域便利性趨城區(qū)化稀缺資源占有欲心理描述選擇產(chǎn)品：洋房心理描述：1、城區(qū)房價(jià)太高，所以我只能市中心以外買房子，但卻不希望別人也這樣認(rèn)為2、我不愿意換居在遠(yuǎn)離原居住地的地方（居住地緣性要求）選擇產(chǎn)品：洋房心理描述：1、我希望能夠住在城區(qū)或近城區(qū)的樓盤里，因?yàn)橛X得城區(qū)的各種配套及生活便利性優(yōu)于鎮(zhèn)區(qū)，但同時(shí)希望能夠兼顧工作、原居住地人脈關(guān)系的便利性選擇產(chǎn)品：別墅心理描述：1、鎮(zhèn)區(qū)別墅項(xiàng)目很少，就算有，亦不如城區(qū)矜貴2、朋友圈中大部分人都在城區(qū)購買了別墅，我也一定要有3、要朋友也覺得我買這個(gè)房子好片區(qū)客戶心理需求挖掘石岐區(qū)客戶西區(qū)客戶沙朗、沙溪、大涌客戶小欖、古鎮(zhèn)客戶東區(qū)客戶客戶類型沙溪、

38、大涌客戶東區(qū)客戶城市感領(lǐng)先感敏感點(diǎn) 抓住了這兩個(gè)客戶讓客戶最敏感的核心感受，我們就抓住了客戶1 項(xiàng)目定位應(yīng)以令客戶最敏感的核心感受為標(biāo)準(zhǔn)2項(xiàng)目定位模式取態(tài)社區(qū)定位大類細(xì)分訴求點(diǎn)關(guān)鍵因子擬合度現(xiàn)實(shí)導(dǎo)向類傳統(tǒng)產(chǎn)品型社區(qū)區(qū)位、產(chǎn)品、售價(jià)的集成競爭力主流產(chǎn)品低價(jià)創(chuàng)新產(chǎn)品型社區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品帶來高性價(jià)比創(chuàng)新產(chǎn)品適中價(jià)格情感導(dǎo)向類主題型社區(qū)體育、教育、文化等主題植入概念引領(lǐng)稀缺性的社會(huì)資源風(fēng)情型社區(qū)植入某種類型風(fēng)格的社區(qū)打造（西班牙、東南亞、意大利等）風(fēng)格引入園林及建筑風(fēng)格城市價(jià)值型社區(qū)重視社區(qū)配套及形象上與客戶需求的高度匹配現(xiàn)代建筑科技化、智能化的社區(qū)設(shè)備科技與藝術(shù)的融入根據(jù)客戶“城市感”及“領(lǐng)先感”的深層次

39、心理需求，我們認(rèn)為“城市價(jià)值型社區(qū)” 是與本項(xiàng)目客戶擬合度到高的定位方向。項(xiàng)目形象定位Part C.3城市感領(lǐng)先感定位標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)散思考需關(guān)注的客戶感受定位取態(tài)城市價(jià)值型社區(qū) 國際化城市為藍(lán)本，關(guān)注人本：越城市，越人生1 科技、智能、藝術(shù)：一切，都與城市與人生產(chǎn)生良好關(guān)聯(lián)2 大師級(jí)手筆、專家級(jí)服務(wù)，著力社區(qū)品質(zhì)打造：規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等3城市曼哈頓Manhattan City都市生活場越城市，越優(yōu)越越城市，越人生案名屬性主張項(xiàng)目定位解析城市曼哈頓Manhattan City都市生活場越城市，越優(yōu)越案名：用至具感昭力的國際化街區(qū)進(jìn)行號(hào)召 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的城市生活價(jià)值易于上口及記憶 與周邊項(xiàng)目形成強(qiáng)勢

40、區(qū)隔屬性：簡單化，將都市與生活進(jìn)行到底項(xiàng)目主張：含義一：人本主義化含義，城市化是為了更好地享受人生超越這座城市（拋離同行），超越你的人生(意識(shí)上的領(lǐng)先優(yōu)勢)案名替代方案 取諧音1由于使用外國地名可能存在違規(guī)的可能，建議在不能通過審批的情況下選擇以下替代方案城市漫哈頓Manhattan City 添加因素，使其脫離地點(diǎn)嫌疑1城市曼哈頓天地Manhattan City注：形象及案名建議僅為初步建議，需與甲方、廣告單位結(jié)合具體的平面表現(xiàn)進(jìn)行共同商討確定曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個(gè)島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中

41、心地。政治是曼哈頓區(qū)的骨骼像征美國精神的自由島自由女神像聯(lián)合國總部大樓曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個(gè)島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。商業(yè)是曼哈頓區(qū)的肌肉世界十大街區(qū)之一：第五大道極盡繁華的都市景象曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個(gè)島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。金融是曼哈頓區(qū)的神經(jīng)華爾街掌控世紀(jì)金融風(fēng)云紐約證券交易所曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個(gè)島區(qū)，是當(dāng)今世

42、界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。藝術(shù)是曼哈頓區(qū)的靈魂百老匯大都會(huì)歌劇院大都會(huì)藝術(shù)博物館項(xiàng)目定位構(gòu)建領(lǐng)先片區(qū)，大型集中商業(yè)體領(lǐng)先市場：科技、低碳概念植入領(lǐng)先對(duì)手：洋房+別墅復(fù)合產(chǎn)品領(lǐng)先行業(yè)：大師同盟，藝術(shù)同行突破目前片區(qū)純居住形住宅社區(qū)的定位，同時(shí)有力突破片區(qū)商業(yè)成熟度低的局限對(duì)住宅形成決定性的支撐目前開發(fā)市場上至具領(lǐng)先性的概念植入通過于社區(qū)內(nèi)增添各類型科技環(huán)保設(shè)備，實(shí)現(xiàn)科技低碳的社區(qū)功能產(chǎn)品線及品質(zhì)上的全面超越別墅產(chǎn)品極大提升項(xiàng)目的定位層次，形成立體社區(qū)大師同盟，由規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)藝術(shù)作品到后期物業(yè)服務(wù)香港知名設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)著名雕塑家為項(xiàng)目量身定做雕塑我們用什

43、么來構(gòu)建一個(gè)極具國際都市化的領(lǐng)跑市場的定位？項(xiàng)目肌理骨骼肌肉神經(jīng)靈魂項(xiàng)目前兩個(gè)領(lǐng)先優(yōu)勢已通過規(guī)劃及產(chǎn)品打造實(shí)現(xiàn)，后兩個(gè)領(lǐng)先優(yōu)勢則需后期植入項(xiàng)目定位構(gòu)建科技、低碳概念植入社區(qū)在我們過去的房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，有一個(gè)經(jīng)常被忽略的事實(shí)：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于運(yùn)輸和工業(yè)領(lǐng)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國每建成1平方米的房屋，約釋放出08噸碳在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源都參與其中，碳排放量很大由于過去人類欲望的無限上升，世界工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，再加上全球性能源的緊缺，使得“高效、低碳”已成為覆蓋全行業(yè)的發(fā)展主題。各類型節(jié)能低碳建筑哥本哈根全球氣候大會(huì)世博

44、會(huì)各國展館均突出低碳概念四大科技系統(tǒng)：構(gòu)筑科技低碳社區(qū)4項(xiàng)高效科技系統(tǒng)第一大系統(tǒng)：生活排污處理系統(tǒng)第三大系統(tǒng)：房屋恒溫系統(tǒng)第二大系統(tǒng)：用電節(jié)能處理系統(tǒng)第四大系統(tǒng)：全智能管家系統(tǒng)生化垃圾處理技術(shù)廚房食物殘楂處理技術(shù) 小區(qū)雨水收集技術(shù)外遮陽枝術(shù)外窗處理技術(shù)光伏發(fā)電技術(shù)日光管道照明技術(shù)物管實(shí)時(shí)監(jiān)控樓宇各項(xiàng)目環(huán)保指標(biāo)，并確保設(shè)置的正常運(yùn)作生活垃圾處理系統(tǒng)生活垃圾處理家庭內(nèi)生活垃圾經(jīng)分類后由統(tǒng)一通道收集后部分適用垃圾進(jìn)入生物處理機(jī)，完成后變成有機(jī)肥使用垃圾處理器的費(fèi)用不高，不會(huì)給物業(yè)管理帶來任何負(fù)擔(dān)生活垃圾處理系統(tǒng)廚房食物殘?jiān)幚碓撓到y(tǒng)利用一種現(xiàn)代廚房電器，它提供一種全新的方法來處理現(xiàn)代家庭中的食品廢物

45、，它安裝于廚房水槽下，并與排水管相連； 通過改變食物垃圾的形態(tài)來進(jìn)行及時(shí)的食物垃圾無害化處理，能夠?qū)⑹澄锢鬯槌蓸O小顆粒，直接從下水管道排出，可輕松實(shí)現(xiàn)即時(shí)、方便、快捷的廚房清潔；避免食物垃圾因儲(chǔ)存而滋生病菌、蚊蟲和異味，從而有效優(yōu)化家居環(huán)境，并徹底解決下水道容易堵塞的問題。廚房食物殘?jiān)幚硐到y(tǒng)小區(qū)雨水收集中山市屬濱海地區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域，季風(fēng)氣候比較明顯，氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫21.8C，年均降雨量1747.4毫米。 建立雨水收集池，地下管道會(huì)將雨水引入小區(qū)地下的蓄水池中。屋頂?shù)呐潘艿馈⒌孛娴挠晁侵苯訉⒂晁丛床粩嗟嘏湃胄钏乩?。將收集的雨水直接用作園林綠化用水。雨水

46、收集系統(tǒng)：解決小區(qū)綠花用水成本用電節(jié)能處理系統(tǒng)光伏發(fā)電系統(tǒng)光伏發(fā)電是利用半導(dǎo)體界面的光生伏效應(yīng)而將光能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔艿囊环N技術(shù)。光伏發(fā)電具有安全可靠、無噪音、低污染的優(yōu)勢，直正達(dá)到節(jié)能環(huán)保的目的。并且光伏發(fā)電材料可直接成為建筑的一部份，如層頂、幕墻等技術(shù)稱為光伏建筑一體化。 光伏發(fā)電系統(tǒng)：供應(yīng)小區(qū)公共用電日光管道照明管道日光照明系統(tǒng)是一種建筑節(jié)能減排的新技術(shù)之一，能有效降低建筑物照明能耗。日光照明系統(tǒng)是將陽光通過前端捕捉，然后通過反射管道向下改道，透過安裝于天花板上不同的反射面(漫射器)，將自然光均勻分布到建筑內(nèi)部的區(qū)域，同時(shí)通過智能控制，可以與日常照明系統(tǒng)結(jié)合使用，在晚上或陰天仍然由日常照明

47、系統(tǒng)提供光源。 日光管道照明技術(shù)室內(nèi)恒溫節(jié)能處理系統(tǒng)隔熱玻璃處理系統(tǒng)貼膜的金屬鍍層能夠使太陽產(chǎn)生的熱輻射大大減弱，并且金屬鍍層有效反射和吸收紅外線、可見光和紫外線，從而極大的提高了隔熱率，使室內(nèi)冬暖夏涼，減少空調(diào)及電器使用率，降低能耗環(huán)保節(jié)能。 隔熱玻璃處理系統(tǒng)：使房子全年冬暖夏涼，實(shí)現(xiàn)用電節(jié)能隔熱玻璃處理系統(tǒng)斷橋鋁塑復(fù)合門窗采用隔熱斷橋鋁型材和中空玻璃，具有節(jié)能、隔音、防噪、防塵、防水功能。 斷橋鋁門窗的熱傳導(dǎo)系數(shù)K值為3W/K以下，比普通門窗熱量散失減少一半，降低取暖費(fèi)用30%左右，隔聲量達(dá)32分貝以上，水密性、氣密性良好， 斷橋鋁合金門窗技術(shù)能耗智能化管家系統(tǒng)能源智能管理特點(diǎn)1、遠(yuǎn)程監(jiān)控

48、小區(qū)各項(xiàng)目公共設(shè)備，確保各項(xiàng)設(shè)備正常運(yùn)行2、采集小區(qū)各項(xiàng)目能耗數(shù)據(jù)，清晰了解小區(qū)能耗情況3、若小區(qū)出現(xiàn)異常情況，通過監(jiān)控，物管第一時(shí)間將信息反饋給業(yè)主4、根據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)收集，統(tǒng)計(jì)、分析各項(xiàng)目設(shè)務(wù)運(yùn)行情況，確保設(shè)置處理高效節(jié)能狀態(tài)5、定期形成報(bào)表，將貼于各棟廣告欄，讓業(yè)主清晰了解小區(qū)能耗及歷史能耗對(duì)比情況6、監(jiān)測各戶耗能情況，若業(yè)主需要，通過短信的方式，每月向業(yè)主展示家庭耗能情況除項(xiàng)目硬件上配置節(jié)能設(shè)備，但通過“能耗智能”管家的監(jiān)管，使項(xiàng)目整體能耗控制更加實(shí)效因此部分建議涉及專業(yè)領(lǐng)域，建議尋求相關(guān)能效科技專業(yè)合作伙伴意見及具體實(shí)施方案項(xiàng)目定位構(gòu)建大師同盟，藝術(shù)同行影響力傳播關(guān)鍵法則引爆點(diǎn)權(quán)威社會(huì)認(rèn)

49、同承諾和一致短缺喜好影響力傳播關(guān)鍵法則模型項(xiàng)目要超越同區(qū)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的高定位，必須在市場上樹立項(xiàng)目影響力根據(jù)影響力傳播法則中的六大關(guān)鍵因素，“權(quán)威”是重要一環(huán)項(xiàng)目定位構(gòu)建大師同盟，藝術(shù)同行應(yīng)用范圍：規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)園林景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)作用途徑：項(xiàng)目宣傳品論壇活動(dòng)項(xiàng)目定位構(gòu)建大師同盟，藝術(shù)同行著名畫家劉宇一先生與油畫盛世明珠應(yīng)用范圍：雕塑國/油畫作用途徑：社區(qū)雕塑社區(qū)小品各入戶大堂裝飾畫（名家真跡）項(xiàng)目領(lǐng)先片區(qū)，大型集中商業(yè)體領(lǐng)先市場：科技、低碳概念植入領(lǐng)先對(duì)手：洋房+別墅復(fù)合產(chǎn)品領(lǐng)先行業(yè)：大師同盟，藝術(shù)同行突破目前片區(qū)純居住形住宅社區(qū)的定位，同時(shí)有力突破片區(qū)商業(yè)成熟度低的局限對(duì)

50、住宅形成決定性的支撐目前開發(fā)市場上至具領(lǐng)先性的概念植入通過于社區(qū)內(nèi)增添各類型科技環(huán)保設(shè)備，實(shí)現(xiàn)科技低碳的社區(qū)功能產(chǎn)品線及品質(zhì)上的全面超越別墅產(chǎn)品極大提升項(xiàng)目的定位層次，形成立體社區(qū)大師同盟，由規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)藝術(shù)作品到后期物業(yè)服務(wù)香港知名設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)著名雕塑家為項(xiàng)目量身定做雕塑項(xiàng)目肌理骨骼肌肉神經(jīng)靈魂報(bào)告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目外銷策略項(xiàng)目售價(jià)及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)及溝通機(jī)制 43863106175187197項(xiàng)目開發(fā)推售策略Part D.1項(xiàng)目開發(fā)策略已知項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總占地面積約355畝，共分四期開發(fā)。首期率先推出一期一階段靠商業(yè)部分的9棟高層

51、電梯洋房，合計(jì)480個(gè)單位。二期推出108套別墅二期一階段產(chǎn)品。首期高層洋房二期別墅項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃131254開發(fā)建議說明 洋房商業(yè)別墅 洋房 別墅 洋房 洋房13254推售節(jié)奏考慮整體工程動(dòng)線組織的便利性。施工可操作性較強(qiáng)。首期推出一其一階段商業(yè)洋房單位，緊隨其后推出二期二階段別墅產(chǎn)品。項(xiàng)目整體開發(fā)方案一開發(fā)建議說明122345 高層商業(yè) 高層 高層別墅 高層 別墅12345推售節(jié)奏以商業(yè)帶動(dòng)首期高層電梯洋房的銷售。為進(jìn)一步提升項(xiàng)目價(jià)，建議二期將一期二階段高層電梯洋先推出，通過完善的商業(yè)配套成熟的園林塑造提升項(xiàng)目整體價(jià)值。二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)，實(shí)現(xiàn)別墅價(jià)值最大化。項(xiàng)目整體開發(fā)方案二122

52、453開發(fā)建議說明 洋房商業(yè) 別墅 洋別墅 洋房 洋房12453推售節(jié)奏以商業(yè)帶動(dòng)考慮，首期先推出一期一階段高層洋房產(chǎn)品，緊隨推出一期二階段高層洋房，二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)。整體開發(fā)節(jié)奏有利利于后期施工動(dòng)線的組織。一期洋房率先推出，通過精細(xì)化打造，營造市場口碑，為別墅的推售埋下伏筆。項(xiàng)目整體開發(fā)方案三前面所提及的開發(fā)建議方案。思路根據(jù)項(xiàng)目整體定位及各類型產(chǎn)品價(jià)值提升方面考慮，對(duì)比選擇出較優(yōu)的方案。對(duì)比因素方案一方案二方案三值價(jià)提升性值價(jià)提升空間較低（ ）有一定的價(jià)值提升空間（ ）各階段產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的空間較大（ ）施工動(dòng)線組織便利性以商業(yè)中心路為施工中軸，便施工組織（ ）施工較難組織（ ）具

53、備較高的施工組織便利性（ ）項(xiàng)目整體定位實(shí)現(xiàn)較難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)（ ）符合項(xiàng)目整體定位要求（ ）定位目標(biāo)實(shí)現(xiàn)性較強(qiáng)（ ）總評(píng)457中原認(rèn)為開發(fā)方案三中，對(duì)項(xiàng)目整體定位實(shí)現(xiàn)及各類型產(chǎn)品價(jià)值提升匹配程度最高，建議選擇方案三作為項(xiàng)目整體開發(fā)策略考慮。項(xiàng)目整體開發(fā)方案對(duì)比122453第一步：商業(yè)+洋房入市商業(yè)先行啟動(dòng)，奠定項(xiàng)目優(yōu)勢洋房入市，提升區(qū)域熱度第二步：二階段洋房+別墅共同造勢二階段洋房承勢，擴(kuò)大區(qū)域居住氛圍別墅入市撥高項(xiàng)目形象第三步：二期高層二區(qū)成熟社區(qū)氛圍形成靠近商業(yè)中心二期高層二區(qū)啟動(dòng)，持續(xù)提升社區(qū)氛圍二期別墅二區(qū)最大化別墅產(chǎn)品價(jià)值，拉升售價(jià)第四步：二期高層一區(qū)價(jià)值最大化作為收官之作，二期

54、高層一區(qū)實(shí)現(xiàn)洋房產(chǎn)品的價(jià)值最大化項(xiàng)目整體開發(fā)方案建議項(xiàng)目首批單位推售策略在推售過程中控制每一批的放盤量，通過小范圍捂盤產(chǎn)生熱銷與搶購的效果，在市場產(chǎn)生稀缺效應(yīng)，從而促進(jìn)一期產(chǎn)品快速消化，聚集樓盤人氣小步快跑策略分批小幅推盤，快速消化貨量推售策略重點(diǎn)入市加推2加推1192套114套114套第8棟第3棟第6棟考慮到整體銷售動(dòng)線的組織及首次產(chǎn)品優(yōu)劣搭配，在逆市的型勢下采用小步快跑的推售策略，先推出8棟114套高層洋房單位，制造市場熱銷氣氛。強(qiáng)調(diào)入市性價(jià)比優(yōu)勢強(qiáng)調(diào)園林景觀品質(zhì)優(yōu)勢強(qiáng)調(diào)視野、別墅景觀品質(zhì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市產(chǎn)品推售策略逆市下策略提示Part D.22010年1至4月，國家新政頻出。措詞一條比一條

55、嚴(yán)厲，一條比一條更具針對(duì)性。由此看出，國家對(duì)房價(jià)過快增長調(diào)控的決心指導(dǎo)督導(dǎo)規(guī)范劍指二套房貸款比例不少于40，大部份仍屬于指導(dǎo)意見保障性住房供應(yīng)量激增至1540萬戶公布2010年新貨幣政策，審批雖收緊，但仍然利好繼續(xù)執(zhí)行相對(duì)寬松的貨幣政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率0.5個(gè)百分點(diǎn)嚴(yán)厲勢行，各項(xiàng)政策央企退市，表明決心嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 對(duì)一線城市影響較大，政策逐步向二、三線城市拓展調(diào)控制直指投資、投機(jī)性購房，三套停貸異地購房貸款停止，抑制異地購房物業(yè)稅出臺(tái)“呼聲”漸近一月二月三月四月新政頻出，其影響程度與07年相比，有過之而無不及項(xiàng)目首批單位入市時(shí)間為10月，正正面臨新政的影響項(xiàng)目一期指標(biāo)推售產(chǎn)品戶數(shù)銷售面積

56、3棟192178226棟14413124 8棟14413047 商業(yè)中心一座7557 商業(yè)中心二座8009 經(jīng)歷過07-08年市場“寒冬”，我們總結(jié)出6大逆市營銷策略逆市營銷策略客戶策略推售策略渠道策略推廣策略價(jià)值策略形象策略先聚焦，后放大化整為零，小步快跑先劣后優(yōu)，滿足階段走高給客戶帶來信心最有價(jià)值客戶把握最有潛力客戶開拓重公關(guān)多促銷輕推廣項(xiàng)目價(jià)值逐步提升賣點(diǎn)聚焦策略項(xiàng)目營銷策略Part D.3項(xiàng)目核心問題界定項(xiàng)目核心問題梳理1項(xiàng)目沒有明顯的資源優(yōu)勢下，如何通過項(xiàng)目形象演繹和包裝提升項(xiàng)目的整體檔次？在市場上留下深刻的印象？2在市場發(fā)生變化時(shí)，營銷應(yīng)如何發(fā)力。降低市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)一期快速消化。首

57、期產(chǎn)品快速消化，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠同時(shí)利用熱銷之勢提升項(xiàng)目整體價(jià)值。新政出臺(tái)，市場整體成交低迷，價(jià)格競爭激烈。未來走勢不明朗，市場進(jìn)入調(diào)整階段，整體形勢嚴(yán)峻。項(xiàng)目核心目標(biāo)市場大勢如何體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值主張城市曼哈頓項(xiàng)目定位如何實(shí)現(xiàn)營銷核心問題1項(xiàng)目沒有明顯的資源優(yōu)勢下，如何通過項(xiàng)目形象演繹和包裝提升項(xiàng)目的整體檔次？在市場上留下深刻的印象？2在市場發(fā)生變化時(shí)，營銷應(yīng)如何發(fā)力。降低市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)一期快速消化。開展曼哈頓計(jì)劃Plan of the Manhattan 曼哈頓計(jì)劃下策略分解 形象策略曼哈頓計(jì)劃下項(xiàng)目三大營銷策略體系入市形象逐步固化以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值與客戶價(jià)值對(duì)位。體驗(yàn)（展示）

58、策略科技生活元素高科技、藝術(shù)元素裝辦體驗(yàn)式營銷推廣策略渠道鎖定平面表現(xiàn)高品質(zhì)針對(duì)性、有效性集中成本，集中時(shí)間爆發(fā)震撼效果強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合高舉高打價(jià)值與需求對(duì)位形象策略入市形象宣導(dǎo)三步曲第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可 123中山人對(duì)區(qū)域性購房意識(shí)較強(qiáng)烈，“過了員峰橋，太遠(yuǎn)了”提升項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，告之客戶其實(shí)項(xiàng)目也是在城區(qū)。注入科技、藝術(shù)文化元素，提升項(xiàng)目價(jià)值。城區(qū)概念進(jìn)一步深化，樹立本項(xiàng)目新標(biāo)準(zhǔn)。借助媒體及現(xiàn)場體驗(yàn)，進(jìn)一步實(shí)與客戶主觀意識(shí)項(xiàng)目項(xiàng)目形象的對(duì)位。通過熱銷贏得市場認(rèn)可度。第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可 123城市曼哈頓Manhattan City閱城市，閱人生投資商：麗豐控股 發(fā)展商

59、：寶麗房地產(chǎn) 地址：翠景路北段途徑：戶外廣告牌、報(bào)廣、單張等“閱”指鑒賞與閱歷以“閱”強(qiáng)調(diào)極強(qiáng)的提示效果：閱盡繁華后，方知城市價(jià)值之所在第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可 123城市曼哈頓Manhattan City悅城市，悅?cè)松顿Y商：麗豐控股 發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn) 地址：翠景路北段途徑：戶外廣告牌、報(bào)廣、單張等“悅”指幸福與愉悅以“悅”突出項(xiàng)目的城市價(jià)值：城市化的價(jià)值最終帶來的是人生的愉悅第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可 123城市曼哈頓Manhattan City越城市，越人生投資商：麗豐控股 發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn) 地址：翠景路北段途徑：戶外廣告牌、報(bào)廣、單張等“越”指遞進(jìn)與超越以“越

60、”突出項(xiàng)目的價(jià)值超越：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目價(jià)值的領(lǐng)先及客戶心理的領(lǐng)先，形成心理優(yōu)勢定勢附加：洋房與別墅的形象轉(zhuǎn)換城市曼哈頓Manhattan City抱歉，我們并非在考驗(yàn)閣下的居住閱歷投資商：麗豐控股 發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn) 地址：翠景路北段尋找卓越的別墅價(jià)值鑒賞者才是我們本意基于別墅產(chǎn)品的優(yōu)越性，挑戰(zhàn)別墅客戶附加：洋房與別墅的形象轉(zhuǎn)換城市曼哈頓Manhattan City抱歉，我們并非在排斥市場慣例與經(jīng)驗(yàn)投資商：麗豐控股 發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn) 地址：翠景路北段追求更高的都市別墅標(biāo)準(zhǔn)才是我們本意基于別墅產(chǎn)品的優(yōu)越性，挑戰(zhàn)同類項(xiàng)目體驗(yàn)（展示）策略ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLE