2004年深圳龍崗春季商業(yè)手抄本

1、拍案江湖之螞蟻、流言、大象2004 年龍崗春季商業(yè)手抄本（上 下 ）大象、流言、螞蟻當(dāng)我寫下這個(gè)標(biāo)題，一萬(wàn)個(gè)工人在華南城施工的工人正在休息，但即使是夜晚，也將沒有力量可以阻擋世界資本正以億計(jì)向龍崗腹地遷移。龍崗深惠公路改造、地鐵 3 號(hào)線、快速、橫坪快速等推進(jìn)龍崗的工程將在今年一一上 國(guó)際茶都、電子世界、奧柜，在下的龍崗，已是世界目光下的巨大創(chuàng)富礦藏。而華南國(guó)際工業(yè)原料城、東方五洲ALL、德眾五金物流園、新龍崗商業(yè)中心、龍崗商業(yè)步行街、龍崗品牌折扣城、碧湖皇冠假日國(guó)際街區(qū)、新龍崗商業(yè)中心只是一個(gè)個(gè)錢前夜，龍崗商業(yè)高速引擎。東方國(guó)際茶都、五洲ALL 等龍崗商業(yè)巨頭已初步達(dá)成合縱連橫的跡象，新的理

2、念正在照耀新龍崗，龍崗片區(qū)商業(yè)巨頭迎來新的機(jī)遇。龍崗商業(yè)巨頭在、溫州兩地坦蕩和雄心，新龍崗商業(yè)大步迎來大地產(chǎn)格局和國(guó)際化商業(yè)雙重語(yǔ)境。但是同時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于龍崗商業(yè)巨頭所處龍崗片區(qū)甚至不為特區(qū)所熟悉，將龍崗物流地產(chǎn)與百貨商業(yè)混為一談，將計(jì)劃推盤量與正在市場(chǎng)上供應(yīng)量混為一談，使得市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)今年龍崗商業(yè)壓力相當(dāng)大，龍崗商業(yè)可能在市場(chǎng)重壓下種種不尊重事實(shí)的猜測(cè)和推論。片區(qū)商業(yè)開發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者讓龍崗商業(yè)甚至站在這些流言造成的公上，給目前高速成長(zhǎng)的龍崗商業(yè)帶來了和壓力，不利于龍崗商業(yè)健康發(fā)展。2004 年，新龍崗商業(yè)上，數(shù)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)巨頭正散步在龍崗熱地，市場(chǎng)上的，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)規(guī)則必將讓一

3、部分巨頭成為，也將讓一部分巨頭成為烈士。潛龍?jiān)跍Y，誰(shuí)執(zhí)牛耳？也許不要太久，龍崗將成為與烈士同在的。在大象、螞蟻和流言之間，龍崗商業(yè)行走江湖，。上篇：龍之行龍崗商業(yè)地產(chǎn)試水溫州-溫州舉辦 2004 年春季專業(yè)商鋪展，龍崗五洲MALL、東方國(guó)際茶都等 4 個(gè)項(xiàng)目參展龍崗 4 個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目亮相溫州商鋪展4 月 3 日，五洲MALL 首次將名字貼到了溫州賓館大門口。下午 1：30，在此賓館 2 樓大廳舉行的五洲MALL 招商說明會(huì)，將距此賓館百米之遙、正在舉行的 2004 年春季溫州首次專業(yè)商鋪展推向。五洲MALL 只是此次在溫州鋪展亮相的龍崗其中一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。龍崗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目代表還包括東方國(guó)際

4、茶都、龍崗電子世家、碧湖街區(qū) 3 個(gè)項(xiàng)目。數(shù)次到溫州設(shè)展的龍崗另一新商業(yè)中心沒有在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)展位，但是溫州晚報(bào)大廳設(shè)了展示臺(tái)。4 個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目展位都位于東南部，現(xiàn)場(chǎng)展示過，4 個(gè)項(xiàng)目割據(jù)一方，沒有形成合力整體打出龍崗片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此次龍崗參展的所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。由于 4 個(gè)項(xiàng)目定位差異相當(dāng)明顯，不少投資者甚至成為客戶。據(jù)主辦方溫州晚報(bào)、溫州勝集投資服務(wù)等提供給參展者的邀請(qǐng)函，歷數(shù)2003 年 6 次房展會(huì)，均有來自各地 400 余家地產(chǎn)商參展，每次展位均在 120 個(gè)以上仍難滿足需求。而每次展會(huì)，溫州以外的各地參展商占 95%以上，人氣最旺的展位要數(shù)商鋪。來自溫州及溫州周邊 6 縣

5、 2 市的溫州投資者不下于 10 萬(wàn)人。2004 年 1 月份有數(shù)字顯示，從世界各地匯往溫州下于 1500 億元。的有 2000 億之多。而溫州人用于購(gòu)房的民間資本也不自 1999 年以來，溫州人攜幾百億元的雄厚，將杭州、等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。使得地產(chǎn)商紛紛到溫州淘金。更有甚者索性將銷售部、沙盤搬到了溫州。除購(gòu)房團(tuán)外，溫州人更熱衷于在溫州房展會(huì)上選房買房，雖只短短幾天時(shí)間，但房展會(huì)可以使溫州人足不出戶就可以了解到各地的信息。而具有溫州模式的房展會(huì)。溫州人看好就買的特性使得溫州的房展會(huì)成為原計(jì)劃只有百十人的說明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，被當(dāng)?shù)赝顿Y者擠得爆棚，不少?zèng)]有座位的投資者只能立在現(xiàn)場(chǎng)。說明會(huì)后，五洲

6、MALL 在酒店 3 樓舉行了現(xiàn)場(chǎng)咨詢會(huì)。主辦方設(shè)計(jì)了較為寬松的交流環(huán)境和當(dāng)?shù)赝顿Y者一對(duì)一咨詢，現(xiàn)場(chǎng)不時(shí)有投資者與項(xiàng)目方的互動(dòng)。地鐵 3 號(hào)線帶來沿線物業(yè)利好4 月 5 日下午 3 時(shí)許，對(duì)東方國(guó)際茶都有意向的溫州投資者為了能夠定到更有價(jià)值的商鋪，竟追到該項(xiàng)目下榻的酒店公寓。據(jù)該項(xiàng)目經(jīng)理證實(shí)，也向這樣的溫州投資者在參展期間，已碰過多位。江湖透露了類似情況。五洲MALL 副總經(jīng)理4 月 4 日 19 時(shí) 30 分，在江湖的撮合下，龍崗地鐵沿線物業(yè)項(xiàng)目東方國(guó)際茶都、五洲MALL 這兩家龍崗地鐵 3 號(hào)線一北、一南兩個(gè)項(xiàng)目相關(guān)坐在了一張MALL 有關(guān)負(fù)圓桌邊。這兩家商業(yè)業(yè)態(tài)定位迥異的項(xiàng)目商討聯(lián)合推廣

7、的意向。五洲責(zé)人致電邀請(qǐng)志聯(lián)佳兩個(gè)項(xiàng)目加入此次聯(lián)合推廣之列，但是之志聯(lián)佳將單獨(dú)組團(tuán)。有觀點(diǎn)分析認(rèn)為，志聯(lián)佳之所以不愿意與這兩個(gè)項(xiàng)目組團(tuán)，有可能是因?yàn)榍皟烧呔嚯x地鐵較近，更容易走在一起有關(guān)?！氨M管相當(dāng)多的溫州投資者對(duì)龍崗區(qū)域不熟悉，對(duì)龍崗區(qū)域認(rèn)識(shí)還有待加深。但他們對(duì)新城市片區(qū)、地鐵沿線物業(yè)升值前景看好，因?yàn)樗麄冇袑?duì)類似項(xiàng)目投資的經(jīng)驗(yàn)使然?！焙虾偷禺a(chǎn)總經(jīng)理席文官分析說。溫州人比較關(guān)心投資回報(bào)，注重投資的回報(bào)空間，在對(duì)區(qū)域不了解的前提下，有可能對(duì)地鐵沿線物業(yè)和新城市區(qū)域感也就不足為怪了。龍崗商業(yè)正在理性挖掘溫州資本價(jià)值4 月 5 日晚，央視對(duì)溫州資本進(jìn)行了專題探討。4 月 1 日，南京市開始實(shí)施加強(qiáng)

8、房地產(chǎn)預(yù)售管理細(xì)則，全面推行“購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示”。在溫州資本帶來區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)熱鬧的同時(shí)，溫州游資的價(jià)值開始為市場(chǎng)理性，溫州游資處在新一輪市場(chǎng)評(píng)判的火山口上。東方國(guó)際茶都、五洲MALL 此次都是首次進(jìn)入溫州進(jìn)行展示，而這次入主溫州推廣的時(shí)間也是今年龍崗數(shù)個(gè)商業(yè)巨頭相繼登臺(tái)的敏感時(shí)機(jī)。龍崗商業(yè)咬合溫州資本暗寓了龍崗商業(yè)正在嬗變，這次龍崗商業(yè)巨頭飛抵溫州的目的引人關(guān)注。五洲MALL 副總經(jīng)理、東方國(guó)際茶都策劃合和地產(chǎn)總經(jīng)理席文官、東方國(guó)際茶都全運(yùn)營(yíng)。經(jīng)理等都認(rèn)為，這次溫州首次試水，前提是一定要保證商鋪健康、安“主要還是以游離性質(zhì)的民間為主，并且主要是作為市場(chǎng)的一個(gè)有益的補(bǔ)充，而不是市場(chǎng)

9、的主流。保證項(xiàng)目健康運(yùn)營(yíng)是前提?！边@樣說。龍崗商業(yè)地產(chǎn)理性發(fā)挖溫州資本價(jià)值似成大勢(shì)。下篇 ：龍崗商業(yè)從中掙脫-以百貨商業(yè)類比分析龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)是一種，龍崗商業(yè)地產(chǎn)招商注重龍崗商業(yè)地產(chǎn)在售面積高達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，龐大得令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，有業(yè)內(nèi)認(rèn)為龍崗商業(yè)早產(chǎn)，操之過急，在市場(chǎng)的重壓下發(fā)展前景堪憂。然而，在龍崗的工地中播種希望的龍崗地產(chǎn)開發(fā)者卻認(rèn)為，這是對(duì)龍崗商業(yè)地產(chǎn)的一種。顯然，今年龍崗仍將是崗商業(yè)最大熱點(diǎn)。據(jù)世方物業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003 年龍?jiān)谑劭偵虡I(yè)容量相當(dāng)于羅湖、福田、南山三區(qū)總和。相對(duì)于特區(qū)商業(yè)地產(chǎn)來說，推進(jìn)過的龍崗商業(yè)地產(chǎn)信息是不對(duì)稱的。關(guān)外地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展和投資迎來了大好機(jī)遇，但是同時(shí)由于特區(qū)內(nèi)

10、外信息不對(duì)稱，很容易被。今年龍崗仍是商業(yè)最大熱點(diǎn)剛剛參加完 4 月 3 日-5 日在溫州舉行的 2004 春季溫州首屆專業(yè)商鋪展的龍崗兩大商業(yè)巨頭除五洲MALL 和東方國(guó)際茶都及其商合和地產(chǎn)、中原地產(chǎn)眼下格外忙碌。有條不紊的正常招商工作之外，近日，這兩家龍崗商業(yè)巨頭，都在準(zhǔn)備接待此次溫州商鋪展有意向的第一批溫州客。這批溫州資本將有望在這兩個(gè)地鐵 3 號(hào)線沿線商業(yè)巨頭中找到商鋪安全經(jīng)營(yíng)和資本回報(bào)雙向平衡點(diǎn)?！皽刂萦钨Y，在龍崗商業(yè)發(fā)展中所占的將相當(dāng)小，今年龍崗商業(yè)要撬動(dòng)國(guó)際資本的跡象相當(dāng)明顯?！笔泻虾偷禺a(chǎn)顧問總經(jīng)理席文官這樣說。目前，東方國(guó)際茶都的招商工作進(jìn)展非常順利，一層已基本招租完畢。進(jìn)駐東方

11、國(guó)際茶都的商戶均為茶界中的名廠大戶，其中不乏、的實(shí)力商戶?？偨ㄖ娣e達(dá)到15萬(wàn)平方米的東方國(guó)際茶都利好不斷。數(shù)天后，東方國(guó)際茶都將召開首屆經(jīng)營(yíng)研討會(huì)，同期將舉行第面其 1000 萬(wàn)推廣基金投入的活動(dòng)。而5 大財(cái)團(tuán)總投資超過 26 億、總建筑積超過 220 萬(wàn)的華南國(guó)際工業(yè)原料城已在上月 29 日在展召開的“CEPA 框架下物流發(fā)暨華南國(guó)際工業(yè)原料城項(xiàng)目推介會(huì)”上，正式公開其海外推廣開始。專業(yè)五金生產(chǎn)資料物流園德眾五金商貿(mào)廣場(chǎng)也已在近日封頂。4 月 3 日，龍崗首個(gè) CEPA購(gòu)物城碧湖皇冠假日街區(qū)正式開盤。繼與吉之島攀上親戚、喜情良緣后，盤踞地鐵 3 號(hào)線的“橋頭堡”、大地產(chǎn)前瞻物業(yè)五洲MALL

12、 再次成為龍崗新一輪商戰(zhàn)的焦點(diǎn)，近日招商利好頻傳。眼下，夾在龍崗商業(yè)步行街和五洲MALL 之間的奧品牌折扣城正在蓄勢(shì)強(qiáng)力出擊。龍崗商業(yè)體量最大，商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富世方物業(yè)去年年底就已覺察到了龍崗商業(yè)新信號(hào)：“華南國(guó)際工業(yè)原料城等的浮出水面會(huì)將傳商業(yè)推向了一個(gè)新的高度”。至 2004 年春季，龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA成為商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。商城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、品牌折扣城等，顯然，今年龍崗仍將是商業(yè)最大熱點(diǎn)。據(jù)世方物業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003 年龍崗在售總商業(yè)容量相當(dāng)于羅湖、福田、南山三區(qū)總和，眼下，加上已入市的華南城、東方國(guó)際茶都等商業(yè)物流地產(chǎn)，以及碧湖皇

13、冠假日國(guó)際街鋪、CEPA比城，龍崗商業(yè)在商業(yè)的重驟然再次加大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍崗百貨商業(yè)已有吉之島、天虹百貨、國(guó)美電器、勞、面點(diǎn)王、人人家等進(jìn)入；而華南國(guó)際工業(yè)原料城、東方國(guó)際茶都、五洲MALL、德眾五金物流園、新龍崗商業(yè)中心、龍崗商業(yè)步行街、繽紛美妝城、龍崗電子世界、奧特萊斯品牌折扣城、碧湖皇冠假日國(guó)際街區(qū)、龍崗首個(gè) CEPA的購(gòu)物城等共同組成了龍崗豐富商業(yè)業(yè)態(tài)。加上鵬達(dá) MALL 等數(shù)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在尋找合適時(shí)機(jī)進(jìn)入龍崗，而龍崗社區(qū)商業(yè)街也在預(yù)謀一席之地，龍崗商業(yè)體量還將加大?！褒垗徤虡I(yè)伸個(gè)腰，大?！毕墓龠@樣說。的商業(yè)不動(dòng)都不行，龍崗商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的影響在加而隨著地鐵 3 號(hào)線、深惠路

14、路網(wǎng)改造和龍崗步伐的進(jìn)一步加快等利好刺激下，借CEPA 天時(shí)和物流售地利的龍崗商業(yè)開始顯露走出龍崗的雄心壯志?！澳壳?，龍崗商鋪的價(jià)相當(dāng)于南山的 1/2，羅湖的 1/10，有較高的成長(zhǎng)空間。借力龍崗惠，地鐵 3 號(hào)線、深公路改造，龍崗商業(yè)潛能將不斷為市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)?！笔婿螛I(yè)投資副總經(jīng)理說。國(guó)際資本、前夜、地鐵物業(yè)、成長(zhǎng)潛力正在成為龍崗商業(yè)巨頭新一輪起跳關(guān)鍵詞。負(fù)重爬行、之旅，是龍崗爬上商業(yè)地產(chǎn)之脊的雙重語(yǔ)境。以為跳板，把眼光投向世界3 月 29 日，在君悅酒店，CEPA 框架下物流業(yè)發(fā)展暨華南城項(xiàng)目推介會(huì)隆重舉行，標(biāo)志華南城面向海外客戶、世界招商工作全面鋪開。華南城董事局表示，

15、華南城 30%的客戶為海外客戶，目前前來華南城咨詢的客戶來自、韓國(guó)等十多個(gè)國(guó)家。細(xì)心人發(fā)現(xiàn)，推廣會(huì)前一個(gè)月，華南城幾乎每有相關(guān)推廣活動(dòng)，甚至還與商會(huì)有過非同尋常的親密接觸。推介會(huì)上，華南城董事長(zhǎng)月份表示，華南城 1 期即將完工，1 期 3300 個(gè)已完成招租，出售 1000 個(gè)，10可以全部完成對(duì)外招商工作并開業(yè)。由于此次華南城招親還有一個(gè)重要目的是加大項(xiàng)目國(guó)際，因此有心人將之喻為“一石二鳥”。1.5 平方公里、位居龍崗平湖的華南城已經(jīng)跳出了龍崗，其眼光已放到了，珠三角，中國(guó)內(nèi)地，甚至是全世界。珠三角地區(qū)制造業(yè)發(fā)展大多承接中國(guó)工業(yè)北移，歷史原因造成工廠零亂，配套能力較差，甚至是無序競(jìng)爭(zhēng)，因而造

16、成原材料采購(gòu)，加之周邊專業(yè)市場(chǎng)單一，導(dǎo)致了不少中的重要原因。國(guó)企業(yè)成本上升，這是資本著陸5 大財(cái)團(tuán)投資超過 26 億、圈地 1.5 平方公里、建筑面積超過 220 萬(wàn)平方米、100 棟建筑同開工、近 10000 工人齊施工的華南城，現(xiàn)在又借為跳板，開啟世界招商步伐，反映出世界商業(yè)資本新的趨勢(shì)。“實(shí)際上目前接待的茶商已經(jīng)遍布各個(gè)著名茶葉，甚至不乏港臺(tái)等海外茶商?！睎|方國(guó)際茶都招商稱。而德眾五金商貿(mào)廣場(chǎng)則把目光鎖定在國(guó)際五金商貿(mào)中心城，目前有關(guān)公開認(rèn)購(gòu)、招商等工作正在緊張籌備中。在東方國(guó)際茶都董事長(zhǎng)欽看來，沒有一個(gè)真正的國(guó)際上的茶葉市場(chǎng)，東方國(guó)際茶都是填補(bǔ)空白的市場(chǎng)，而且有 CEPA 和龍崗茶的天

17、時(shí)和地緣優(yōu)勢(shì)。東方國(guó)際都坐落于龍崗中心城，東接?xùn)|莞惠州，南靠，西北與世界工廠珠三角廣闊腹地相連。東，影響國(guó)際有地緣優(yōu)勢(shì)。方國(guó)際茶都立足如果面向億國(guó)際，依托珠三角，輻射，東方國(guó)際茶都搶占的是 200 億內(nèi)銷大市場(chǎng)，打入國(guó)際，將分食 1000蛋糕。2000 年，中國(guó)茶業(yè)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值首次超過 100 億元，近來又以約 14%的增長(zhǎng)速度迅速增長(zhǎng)，以此增速估計(jì)，到 2005 年中國(guó)茶葉行業(yè)的農(nóng)產(chǎn)值將達(dá)到 200 億元。東方國(guó)際茶都匯聚產(chǎn)區(qū)茶業(yè)大戶，將以較強(qiáng)的性價(jià)比和豐富的產(chǎn)品線成為國(guó)內(nèi)極具茶業(yè)消費(fèi)超過 1000 億元。東方國(guó)際茶都欲成就國(guó)際茶葉物流中心的雄心開始的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。世界。龍崗商業(yè)遭遇數(shù)百萬(wàn)平方

18、米重壓誤讀華南城一二期加起來，即使按 3 成銷售的話，銷售面積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年公布的商業(yè)銷售面積 50 萬(wàn)平方米的總數(shù)。更不用說加上新推出的建筑面積不小的東方國(guó)際茶都、德眾五金商貿(mào)物流園。地產(chǎn)市場(chǎng)上開始出現(xiàn)各種各樣的觀點(diǎn)，是今年龍崗商業(yè)在售面積達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，龍崗目前人群和消費(fèi)力無法支撐這量，據(jù)此，這些觀點(diǎn)作出結(jié)論：龍崗商業(yè)早產(chǎn)，操之過急，市場(chǎng)重壓，今年龍崗商業(yè)發(fā)展堪憂。數(shù)個(gè)龍崗商業(yè)巨頭突然站在市場(chǎng)公面前。龍崗商業(yè)地產(chǎn)果真如此嗎？為此，江湖展開相關(guān)。華南城董事長(zhǎng)分析認(rèn)為，這種觀點(diǎn)只看到了表面現(xiàn)象，本質(zhì)上并沒有真正理崗商業(yè)。華南城不僅為內(nèi)地制造業(yè)提供，也為外國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)提供機(jī)會(huì)，華南城建成后是全球的制造業(yè)物流，是全球視野，而不僅是，更