2004年深圳龍崗春季商業(yè)手抄本

1、拍案江湖之螞蟻、流言、大象2004 年龍崗春季商業(yè)手抄本（上 下 ）大象、流言、螞蟻當(dāng)我寫下這個標(biāo)題，一萬個工人在華南城施工的工人正在休息，但即使是夜晚，也將沒有力量可以阻擋世界資本正以億計向龍崗腹地遷移。龍崗深惠公路改造、地鐵 3 號線、快速、橫坪快速等推進(jìn)龍崗的工程將在今年一一上 國際茶都、電子世界、奧柜，在下的龍崗，已是世界目光下的巨大創(chuàng)富礦藏。而華南國際工業(yè)原料城、東方五洲ALL、德眾五金物流園、新龍崗商業(yè)中心、龍崗商業(yè)步行街、龍崗品牌折扣城、碧湖皇冠假日國際街區(qū)、新龍崗商業(yè)中心只是一個個錢前夜，龍崗商業(yè)高速引擎。東方國際茶都、五洲ALL 等龍崗商業(yè)巨頭已初步達(dá)成合縱連橫的跡象，新的理

2、念正在照耀新龍崗，龍崗片區(qū)商業(yè)巨頭迎來新的機遇。龍崗商業(yè)巨頭在、溫州兩地坦蕩和雄心，新龍崗商業(yè)大步迎來大地產(chǎn)格局和國際化商業(yè)雙重語境。但是同時發(fā)現(xiàn)，由于龍崗商業(yè)巨頭所處龍崗片區(qū)甚至不為特區(qū)所熟悉，將龍崗物流地產(chǎn)與百貨商業(yè)混為一談，將計劃推盤量與正在市場上供應(yīng)量混為一談，使得市場上甚至出現(xiàn)今年龍崗商業(yè)壓力相當(dāng)大，龍崗商業(yè)可能在市場重壓下種種不尊重事實的猜測和推論。片區(qū)商業(yè)開發(fā)者、經(jīng)營者、投資者、消費者讓龍崗商業(yè)甚至站在這些流言造成的公上，給目前高速成長的龍崗商業(yè)帶來了和壓力，不利于龍崗商業(yè)健康發(fā)展。2004 年，新龍崗商業(yè)上，數(shù)個商業(yè)地產(chǎn)巨頭正散步在龍崗熱地，市場上的，優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)則必將讓一

3、部分巨頭成為，也將讓一部分巨頭成為烈士。潛龍在淵，誰執(zhí)牛耳？也許不要太久，龍崗將成為與烈士同在的。在大象、螞蟻和流言之間，龍崗商業(yè)行走江湖，。上篇：龍之行龍崗商業(yè)地產(chǎn)試水溫州-溫州舉辦 2004 年春季專業(yè)商鋪展，龍崗五洲MALL、東方國際茶都等 4 個項目參展龍崗 4 個商業(yè)地產(chǎn)項目亮相溫州商鋪展4 月 3 日，五洲MALL 首次將名字貼到了溫州賓館大門口。下午 1：30，在此賓館 2 樓大廳舉行的五洲MALL 招商說明會，將距此賓館百米之遙、正在舉行的 2004 年春季溫州首次專業(yè)商鋪展推向。五洲MALL 只是此次在溫州鋪展亮相的龍崗其中一個商業(yè)地產(chǎn)項目。龍崗商業(yè)地產(chǎn)項目代表還包括東方國際

4、茶都、龍崗電子世家、碧湖街區(qū) 3 個項目。數(shù)次到溫州設(shè)展的龍崗另一新商業(yè)中心沒有在現(xiàn)場設(shè)展位，但是溫州晚報大廳設(shè)了展示臺。4 個商業(yè)地產(chǎn)項目展位都位于東南部，現(xiàn)場展示過，4 個項目割據(jù)一方，沒有形成合力整體打出龍崗片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢。此次龍崗參展的所有商業(yè)地產(chǎn)項目卻成為市場焦點。由于 4 個項目定位差異相當(dāng)明顯，不少投資者甚至成為客戶。據(jù)主辦方溫州晚報、溫州勝集投資服務(wù)等提供給參展者的邀請函，歷數(shù)2003 年 6 次房展會，均有來自各地 400 余家地產(chǎn)商參展，每次展位均在 120 個以上仍難滿足需求。而每次展會，溫州以外的各地參展商占 95%以上，人氣最旺的展位要數(shù)商鋪。來自溫州及溫州周邊 6 縣

5、 2 市的溫州投資者不下于 10 萬人。2004 年 1 月份有數(shù)字顯示，從世界各地匯往溫州下于 1500 億元。的有 2000 億之多。而溫州人用于購房的民間資本也不自 1999 年以來，溫州人攜幾百億元的雄厚，將杭州、等地的房地產(chǎn)市場炒得沸沸揚揚。使得地產(chǎn)商紛紛到溫州淘金。更有甚者索性將銷售部、沙盤搬到了溫州。除購房團(tuán)外，溫州人更熱衷于在溫州房展會上選房買房，雖只短短幾天時間，但房展會可以使溫州人足不出戶就可以了解到各地的信息。而具有溫州模式的房展會。溫州人看好就買的特性使得溫州的房展會成為原計劃只有百十人的說明會現(xiàn)場，被當(dāng)?shù)赝顿Y者擠得爆棚，不少沒有座位的投資者只能立在現(xiàn)場。說明會后，五洲

6、MALL 在酒店 3 樓舉行了現(xiàn)場咨詢會。主辦方設(shè)計了較為寬松的交流環(huán)境和當(dāng)?shù)赝顿Y者一對一咨詢，現(xiàn)場不時有投資者與項目方的互動。地鐵 3 號線帶來沿線物業(yè)利好4 月 5 日下午 3 時許，對東方國際茶都有意向的溫州投資者為了能夠定到更有價值的商鋪，竟追到該項目下榻的酒店公寓。據(jù)該項目經(jīng)理證實，也向這樣的溫州投資者在參展期間，已碰過多位。江湖透露了類似情況。五洲MALL 副總經(jīng)理4 月 4 日 19 時 30 分，在江湖的撮合下，龍崗地鐵沿線物業(yè)項目東方國際茶都、五洲MALL 這兩家龍崗地鐵 3 號線一北、一南兩個項目相關(guān)坐在了一張MALL 有關(guān)負(fù)圓桌邊。這兩家商業(yè)業(yè)態(tài)定位迥異的項目商討聯(lián)合推廣

7、的意向。五洲責(zé)人致電邀請志聯(lián)佳兩個項目加入此次聯(lián)合推廣之列，但是之志聯(lián)佳將單獨組團(tuán)。有觀點分析認(rèn)為，志聯(lián)佳之所以不愿意與這兩個項目組團(tuán)，有可能是因為前兩者距離地鐵較近，更容易走在一起有關(guān)?！氨M管相當(dāng)多的溫州投資者對龍崗區(qū)域不熟悉，對龍崗區(qū)域認(rèn)識還有待加深。但他們對新城市片區(qū)、地鐵沿線物業(yè)升值前景看好，因為他們有對類似項目投資的經(jīng)驗使然?！焙虾偷禺a(chǎn)總經(jīng)理席文官分析說。溫州人比較關(guān)心投資回報，注重投資的回報空間，在對區(qū)域不了解的前提下，有可能對地鐵沿線物業(yè)和新城市區(qū)域感也就不足為怪了。龍崗商業(yè)正在理性挖掘溫州資本價值4 月 5 日晚，央視對溫州資本進(jìn)行了專題探討。4 月 1 日，南京市開始實施加強

8、房地產(chǎn)預(yù)售管理細(xì)則，全面推行“購房實名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示”。在溫州資本帶來區(qū)域城市經(jīng)濟熱鬧的同時，溫州游資的價值開始為市場理性，溫州游資處在新一輪市場評判的火山口上。東方國際茶都、五洲MALL 此次都是首次進(jìn)入溫州進(jìn)行展示，而這次入主溫州推廣的時間也是今年龍崗數(shù)個商業(yè)巨頭相繼登臺的敏感時機。龍崗商業(yè)咬合溫州資本暗寓了龍崗商業(yè)正在嬗變，這次龍崗商業(yè)巨頭飛抵溫州的目的引人關(guān)注。五洲MALL 副總經(jīng)理、東方國際茶都策劃合和地產(chǎn)總經(jīng)理席文官、東方國際茶都全運營。經(jīng)理等都認(rèn)為，這次溫州首次試水，前提是一定要保證商鋪健康、安“主要還是以游離性質(zhì)的民間為主，并且主要是作為市場的一個有益的補充，而不是市場

9、的主流。保證項目健康運營是前提?！边@樣說。龍崗商業(yè)地產(chǎn)理性發(fā)挖溫州資本價值似成大勢。下篇 ：龍崗商業(yè)從中掙脫-以百貨商業(yè)類比分析龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)是一種，龍崗商業(yè)地產(chǎn)招商注重龍崗商業(yè)地產(chǎn)在售面積高達(dá)數(shù)百萬平方米，龐大得令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，有業(yè)內(nèi)認(rèn)為龍崗商業(yè)早產(chǎn)，操之過急，在市場的重壓下發(fā)展前景堪憂。然而，在龍崗的工地中播種希望的龍崗地產(chǎn)開發(fā)者卻認(rèn)為，這是對龍崗商業(yè)地產(chǎn)的一種。顯然，今年龍崗仍將是崗商業(yè)最大熱點。據(jù)世方物業(yè)市場數(shù)據(jù)顯示，2003 年龍在售總商業(yè)容量相當(dāng)于羅湖、福田、南山三區(qū)總和。相對于特區(qū)商業(yè)地產(chǎn)來說，推進(jìn)過的龍崗商業(yè)地產(chǎn)信息是不對稱的。關(guān)外地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展和投資迎來了大好機遇，但是同時由于特區(qū)內(nèi)

10、外信息不對稱，很容易被。今年龍崗仍是商業(yè)最大熱點剛剛參加完 4 月 3 日-5 日在溫州舉行的 2004 春季溫州首屆專業(yè)商鋪展的龍崗兩大商業(yè)巨頭除五洲MALL 和東方國際茶都及其商合和地產(chǎn)、中原地產(chǎn)眼下格外忙碌。有條不紊的正常招商工作之外，近日，這兩家龍崗商業(yè)巨頭，都在準(zhǔn)備接待此次溫州商鋪展有意向的第一批溫州客。這批溫州資本將有望在這兩個地鐵 3 號線沿線商業(yè)巨頭中找到商鋪安全經(jīng)營和資本回報雙向平衡點?！皽刂萦钨Y，在龍崗商業(yè)發(fā)展中所占的將相當(dāng)小，今年龍崗商業(yè)要撬動國際資本的跡象相當(dāng)明顯?！笔泻虾偷禺a(chǎn)顧問總經(jīng)理席文官這樣說。目前，東方國際茶都的招商工作進(jìn)展非常順利，一層已基本招租完畢。進(jìn)駐東方

11、國際茶都的商戶均為茶界中的名廠大戶，其中不乏、的實力商戶。總建筑面積達(dá)到15萬平方米的東方國際茶都利好不斷。數(shù)天后，東方國際茶都將召開首屆經(jīng)營研討會，同期將舉行第面其 1000 萬推廣基金投入的活動。而5 大財團(tuán)總投資超過 26 億、總建筑積超過 220 萬的華南國際工業(yè)原料城已在上月 29 日在展召開的“CEPA 框架下物流發(fā)暨華南國際工業(yè)原料城項目推介會”上，正式公開其海外推廣開始。專業(yè)五金生產(chǎn)資料物流園德眾五金商貿(mào)廣場也已在近日封頂。4 月 3 日，龍崗首個 CEPA購物城碧湖皇冠假日街區(qū)正式開盤。繼與吉之島攀上親戚、喜情良緣后，盤踞地鐵 3 號線的“橋頭堡”、大地產(chǎn)前瞻物業(yè)五洲MALL

12、 再次成為龍崗新一輪商戰(zhàn)的焦點，近日招商利好頻傳。眼下，夾在龍崗商業(yè)步行街和五洲MALL 之間的奧品牌折扣城正在蓄勢強力出擊。龍崗商業(yè)體量最大，商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富世方物業(yè)去年年底就已覺察到了龍崗商業(yè)新信號：“華南國際工業(yè)原料城等的浮出水面會將傳商業(yè)推向了一個新的高度”。至 2004 年春季，龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA成為商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。商城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場、品牌折扣城等，顯然，今年龍崗仍將是商業(yè)最大熱點。據(jù)世方物業(yè)市場數(shù)據(jù)顯示，2003 年龍崗在售總商業(yè)容量相當(dāng)于羅湖、福田、南山三區(qū)總和，眼下，加上已入市的華南城、東方國際茶都等商業(yè)物流地產(chǎn)，以及碧湖皇

13、冠假日國際街鋪、CEPA比城，龍崗商業(yè)在商業(yè)的重驟然再次加大。據(jù)不完全統(tǒng)計，龍崗百貨商業(yè)已有吉之島、天虹百貨、國美電器、勞、面點王、人人家等進(jìn)入；而華南國際工業(yè)原料城、東方國際茶都、五洲MALL、德眾五金物流園、新龍崗商業(yè)中心、龍崗商業(yè)步行街、繽紛美妝城、龍崗電子世界、奧特萊斯品牌折扣城、碧湖皇冠假日國際街區(qū)、龍崗首個 CEPA的購物城等共同組成了龍崗豐富商業(yè)業(yè)態(tài)。加上鵬達(dá) MALL 等數(shù)個商業(yè)地產(chǎn)項目正在尋找合適時機進(jìn)入龍崗，而龍崗社區(qū)商業(yè)街也在預(yù)謀一席之地，龍崗商業(yè)體量還將加大?！褒垗徤虡I(yè)伸個腰，大?！毕墓龠@樣說。的商業(yè)不動都不行，龍崗商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的影響在加而隨著地鐵 3 號線、深惠路

14、路網(wǎng)改造和龍崗步伐的進(jìn)一步加快等利好刺激下，借CEPA 天時和物流售地利的龍崗商業(yè)開始顯露走出龍崗的雄心壯志?！澳壳?，龍崗商鋪的價相當(dāng)于南山的 1/2，羅湖的 1/10，有較高的成長空間。借力龍崗惠，地鐵 3 號線、深公路改造，龍崗商業(yè)潛能將不斷為市場、經(jīng)營者、投資者、消費者發(fā)現(xiàn)。”市鑫業(yè)投資副總經(jīng)理說。國際資本、前夜、地鐵物業(yè)、成長潛力正在成為龍崗商業(yè)巨頭新一輪起跳關(guān)鍵詞。負(fù)重爬行、之旅，是龍崗爬上商業(yè)地產(chǎn)之脊的雙重語境。以為跳板，把眼光投向世界3 月 29 日，在君悅酒店，CEPA 框架下物流業(yè)發(fā)展暨華南城項目推介會隆重舉行，標(biāo)志華南城面向海外客戶、世界招商工作全面鋪開。華南城董事局表示，

15、華南城 30%的客戶為海外客戶，目前前來華南城咨詢的客戶來自、韓國等十多個國家。細(xì)心人發(fā)現(xiàn)，推廣會前一個月，華南城幾乎每有相關(guān)推廣活動，甚至還與商會有過非同尋常的親密接觸。推介會上，華南城董事長月份表示，華南城 1 期即將完工，1 期 3300 個已完成招租，出售 1000 個，10可以全部完成對外招商工作并開業(yè)。由于此次華南城招親還有一個重要目的是加大項目國際，因此有心人將之喻為“一石二鳥”。1.5 平方公里、位居龍崗平湖的華南城已經(jīng)跳出了龍崗，其眼光已放到了，珠三角，中國內(nèi)地，甚至是全世界。珠三角地區(qū)制造業(yè)發(fā)展大多承接中國工業(yè)北移，歷史原因造成工廠零亂，配套能力較差，甚至是無序競爭，因而造

16、成原材料采購，加之周邊專業(yè)市場單一，導(dǎo)致了不少中的重要原因。國企業(yè)成本上升，這是資本著陸5 大財團(tuán)投資超過 26 億、圈地 1.5 平方公里、建筑面積超過 220 萬平方米、100 棟建筑同開工、近 10000 工人齊施工的華南城，現(xiàn)在又借為跳板，開啟世界招商步伐，反映出世界商業(yè)資本新的趨勢?！皩嶋H上目前接待的茶商已經(jīng)遍布各個著名茶葉，甚至不乏港臺等海外茶商。”東方國際茶都招商稱。而德眾五金商貿(mào)廣場則把目光鎖定在國際五金商貿(mào)中心城，目前有關(guān)公開認(rèn)購、招商等工作正在緊張籌備中。在東方國際茶都董事長欽看來，沒有一個真正的國際上的茶葉市場，東方國際茶都是填補空白的市場，而且有 CEPA 和龍崗茶的天

17、時和地緣優(yōu)勢。東方國際都坐落于龍崗中心城，東接?xùn)|莞惠州，南靠，西北與世界工廠珠三角廣闊腹地相連。東，影響國際有地緣優(yōu)勢。方國際茶都立足如果面向億國際，依托珠三角，輻射，東方國際茶都搶占的是 200 億內(nèi)銷大市場，打入國際，將分食 1000蛋糕。2000 年，中國茶業(yè)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值首次超過 100 億元，近來又以約 14%的增長速度迅速增長，以此增速估計，到 2005 年中國茶葉行業(yè)的農(nóng)產(chǎn)值將達(dá)到 200 億元。東方國際茶都匯聚產(chǎn)區(qū)茶業(yè)大戶，將以較強的性價比和豐富的產(chǎn)品線成為國內(nèi)極具茶業(yè)消費超過 1000 億元。東方國際茶都欲成就國際茶葉物流中心的雄心開始的一級批發(fā)市場。世界。龍崗商業(yè)遭遇數(shù)百萬平方

18、米重壓誤讀華南城一二期加起來，即使按 3 成銷售的話，銷售面積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年公布的商業(yè)銷售面積 50 萬平方米的總數(shù)。更不用說加上新推出的建筑面積不小的東方國際茶都、德眾五金商貿(mào)物流園。地產(chǎn)市場上開始出現(xiàn)各種各樣的觀點，是今年龍崗商業(yè)在售面積達(dá)數(shù)百萬平方米，龍崗目前人群和消費力無法支撐這量，據(jù)此，這些觀點作出結(jié)論：龍崗商業(yè)早產(chǎn)，操之過急，市場重壓，今年龍崗商業(yè)發(fā)展堪憂。數(shù)個龍崗商業(yè)巨頭突然站在市場公面前。龍崗商業(yè)地產(chǎn)果真如此嗎？為此，江湖展開相關(guān)。華南城董事長分析認(rèn)為，這種觀點只看到了表面現(xiàn)象，本質(zhì)上并沒有真正理崗商業(yè)。華南城不僅為內(nèi)地制造業(yè)提供，也為外國公司進(jìn)入中國提供機會，華南城建成后是全球的制造業(yè)物流，是全球視野，而不僅是，更