大坦沙島地區(qū)改造方案

1、大坦沙島地區(qū)改造方案介紹廣州市“三舊”改造工作辦公室2010年12月1目 錄一、總體說明-3二、拆復建方案-6三、改造成本分析-13四、融資測算分析-23五、土地專章-24六、控規(guī)論證-29七、歷史文化保護-36八、需領導小組審議的內(nèi)容-3722一、總體說明廣州市“三舊”改造工作辦公室 1、大坦沙島現(xiàn)狀情況 土地情況大坦沙島總面積為355.42公頃，改造范圍為240.7公頃，包括河沙村用地87.09公頃、西郊村用地67.39公頃、坦尾村用地69.89公頃、爭議地2.28公頃及19宗國有地塊14.05公頃一并納入改造范圍，其余國有地塊保留，共15宗面積為114.72公頃。 建筑情況全島總建筑面積

2、為447.52萬平方米，其中河沙、坦尾、西郊村范圍內(nèi)建筑面積為253.31萬平方米。規(guī)劃拆除建筑面積267.07萬平方米，保留建筑面積為180.45萬平方米。 居住情況島上居住人口約68400人，其中河沙村原村民2960人，共1422戶；西郊村無村民居住島上；坦尾村原村民2114人，共853戶。 33一、總體說明廣州市“三舊”改造工作辦公室 2、改造原則與改造模式 改造原則：全島統(tǒng)籌改造、整體規(guī)劃；回遷安置、改造成本島內(nèi)平衡。 改造模式：集體土地由村自主改造作為村復建用地，農(nóng)用地、爭議地在完善用地手續(xù)后統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)議出讓給村作為安置用地； 涉及改造的國有土地按政策補償，由政府收儲、公開出讓。

3、442河沙村西郊村坦尾村圖1：大坦沙地區(qū)改造范圍示意圖55一、總體說明廣州市“三舊”改造工作辦公室表1：大坦沙島地區(qū)改造主要數(shù)據(jù)對比6指標類型改造前（現(xiàn)狀數(shù)據(jù)）改造后（規(guī)劃數(shù)據(jù)）前后比較備注人口指標總?cè)丝冢ㄈf人）6.849.47+2.63人口毛密度（萬人/公頃）1.922.66+0.74土地權屬指標全島土地總面積（公頃）355.42355.420其中村集體用地（公頃）226.6442.46-184.19（1）現(xiàn)狀集體土地面積：坦尾村69.89公頃，西郊村67.39公頃，河沙村87.09 公頃；（2）改造后村復建安置地塊保留為集體土地，其中：坦尾村15.49公頃，西郊村10.12公頃，河沙村18

4、.15公頃。國有用地（公頃）128.77312.96+184.19建筑指標全島總建筑規(guī)模（萬）447.52 639.09+191.58 全島現(xiàn)狀總建筑規(guī)模包含兩部分：（1）現(xiàn)狀已建成建筑量為341.06萬，其中：三條村現(xiàn)狀建筑量253.31萬、國有保留地塊現(xiàn)狀建筑量71.99萬、國有改造地塊現(xiàn)狀建筑量15.76萬；（2）已批未建建筑量106.46萬。其中三條村建筑量河沙村140.93105.03-35.9西郊村23.357.42+34.12坦尾村89.0874.7-14.38全島改造拆建比1:1.72全島改造拆除建筑267.07萬，新建建筑458.65萬開發(fā)強度指標全島毛容積率1.26 1.8

5、0+0.54（1）已現(xiàn)狀已建建筑量341.06萬計全島毛容積率為0.96；（2）現(xiàn)狀已建建筑量388.03萬加上已批未建106.46萬的全島現(xiàn)狀總建筑面積為447.52萬，全島現(xiàn)狀毛容積率1.26。建筑密度（%）21%13%-8%綠地率（%）5%22%+17%全島其他指標政府政策性住房(萬）037.57+37.57由政府征收農(nóng)用地后計屬于政府的權益指標，根據(jù)整體規(guī)劃在全島范圍內(nèi)落實道路面積（公頃）26.3686.45+60.09全島現(xiàn)狀城市道路僅橋中路、珠島花園東側(cè)沿江路和過境雙橋路，改造后將按照綜合交通規(guī)劃落實整島路網(wǎng)體系建設綠地面積（公頃）19.0981.11+62.02公共服務于市政設施

6、用地面積（公頃）43.2254.41+11.196二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室測算原則： 1、原村民住宅復建基準面積為280平方米/戶，現(xiàn)狀有證住宅面積 1：1復建，不足280平方米的補足權益面積；超過280平方米的部分按 2：1轉(zhuǎn)集體物業(yè)； 2、改造范圍內(nèi)居民住宅有證建筑面積1：1復建，小于40平方米的按40平方米/戶給予安置，無證住宅建筑按1000元/平方米給予補償； 3、集體物業(yè)有證面積1：1復建，無證面積按1000元/平方米給予補償。為保障改造后村集體經(jīng)濟收入有所增長（按增長15%測算），給予一定的物業(yè)復建指標，復建成本不納入改造成本； 4、合法留用地按全島現(xiàn)狀毛容積率測

7、算給予復建指標，復建成本不納入改造成本。77二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室1、河沙村住宅：原村民1422戶，每戶280平方米，共39.82萬平方米，加6%公建配套面積，測算出42.2萬平方米。 居民住宅有證面積3.79萬平方米1：1復建，加6%公建配套面積，測算出4.02萬平方米。物業(yè)：有證面積38.4萬平方米1：1復建，有證村民住宅面積超過280平方米部分為11.49萬平方米按2：1轉(zhuǎn)為物業(yè)為5.75萬平方米，為保障村集體經(jīng)濟收入有所增長（15%），給予14.66萬平方米物業(yè)指標，測算出58.81萬平方米。8河沙村村民人口2960人，戶數(shù)為1422戶人口現(xiàn)狀（派出所蓋章確認數(shù)據(jù)）

8、建設用地82.10公頃（其中村已辦國土使用證的經(jīng)濟發(fā)展留用地8.89公頃，其余為歷史建設用地），農(nóng)用地2.09公頃（以三邊地形式納入三舊范圍），未利用地2.89公頃其中87.09公頃（不含異議地）河沙村集體土地現(xiàn)狀土地權屬與2007年地類（根據(jù)最新土地勘界數(shù)據(jù)，待最終國土審批數(shù)據(jù)更新）140.9357.993.7979.15小計140.9319.5938.403.7927.8451.31建筑量無證有證無證有證無證有證合計集體物業(yè)房屋居民房屋村民房屋項目村現(xiàn)狀建筑量構(gòu)成（單位：萬）（根據(jù)建筑實測初步數(shù)據(jù)，待實測最終成果更新）表2：河沙村現(xiàn)狀主要數(shù)據(jù)8二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室 河

9、沙村規(guī)劃總復建建筑量為105.03萬平方米，村民住宅42.2萬平方米，居民住宅4.02萬平方米，集體物業(yè)58.81萬平方米。 9復建項目建筑面積（萬）小計（萬）總計（萬）村民住宅戶均280復建（按1422戶計）39.82 42.20 105.036%公共配套2.39 居民住宅有證的等量復建3.79 4.02 6%公共配套0.23 集體物業(yè)有證村民住宅剩余面積轉(zhuǎn)商業(yè)（現(xiàn)狀有證村民住宅面積扣除復建村民住宅后，剩余面積按2比1轉(zhuǎn)為集體物業(yè)）5.75 58.81 1：1復建現(xiàn)狀有證38.40 為解決歷史問題及保障村現(xiàn)狀無證部分集體物業(yè)經(jīng)濟收入不降低且有一定增長所需增加的物業(yè)面積指標14.66圖2：河沙

10、村用地規(guī)劃表3：河沙村改造后主要數(shù)據(jù)9二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室2、西郊村住宅：無村民居住在大坦沙島，故無住宅復建。物業(yè)：保留中華液晶城31.2萬平方米，現(xiàn)狀待確權物業(yè)23.3萬平方米1：1復建，現(xiàn)狀農(nóng)用地23.19公頃轉(zhuǎn)為建設用地，返還10%留用地按現(xiàn)狀全島毛容積率1.26給予復建指標2.92萬平方米，測算出57.42萬平方米。10村現(xiàn)狀建筑量構(gòu)成（單位：萬）（根據(jù)建筑實測初步數(shù)據(jù)，待實測最終成果更新） 西郊村在20062008年間響應市及區(qū)的改造要求，拆除了大部分原有歷史危破廠房，整治環(huán)境，但由于大坦沙控規(guī)不穩(wěn)定等因素，以報批報建臨時建筑的形式新建了現(xiàn)狀集體物業(yè)，總建筑量2

11、3.3萬平米，待確權。人口現(xiàn)狀（派出所蓋章確認數(shù)據(jù)）西郊村總?cè)丝?226人，總戶數(shù)1307戶，但現(xiàn)狀無人居住在大坦沙島上?，F(xiàn)狀土地權屬與2007年地類（根據(jù)最新土地勘界數(shù)據(jù)，待最終國土審批數(shù)據(jù)更新）西郊村集體土地67.39公頃其中三舊用地43.16公頃（其中，村已辦國土使用證的經(jīng)濟發(fā)展留用地12.79公頃）、農(nóng)用地23.19公頃、未利用地1.04公頃。表4：西郊村現(xiàn)狀主要數(shù)據(jù)10二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室 西郊村規(guī)劃總復建建筑量為57.42萬平方米，全部為集體物業(yè)。 11復建項目建筑面積（萬）小計（萬）總計（萬）集體物業(yè)保留液晶城項目31.20 57.42 57.42 現(xiàn)狀23

12、.3萬等量復建，納入改造成本23.30 新增城市建設用地返還村10%作為集體經(jīng)濟發(fā)展留用地（西郊村現(xiàn)狀農(nóng)用地23.19公頃）以全島現(xiàn)狀毛容積率（全島已建和已確定項目建筑總面積除全島土地面積）計可發(fā)展物業(yè)。村民自籌2.92 圖3：西郊村用地規(guī)劃表5：西郊村改造后主要數(shù)據(jù)11二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室3、坦尾村住宅：原村民853戶，每戶280平方米，共23.88萬平方米，加6%公建配套面積，測算出25.32萬平方米。 東海社區(qū)居民445戶，按照廣州新社區(qū)建設標準，復建居民住宅3.08萬平方米，加6%共建配套面積，測算出3.27萬平方米。物業(yè)：有證物業(yè)9.08萬平方米1：1復建，保留

13、現(xiàn)狀物業(yè)7.16萬平方米，為保證村集體經(jīng)濟有所增長（15%），給予物業(yè)權益面積29.87萬平方米，測算出46.11萬平方米。12坦尾村常住總?cè)丝?347人。其中坦尾村村民2114人，853戶；東海社區(qū)居民1233人，445戶。村現(xiàn)狀人口（派出所蓋章確認數(shù)據(jù)）村集體土地69.89公頃其中建設用地62.04公頃（其中村已辦國土使用證的經(jīng)濟發(fā)展留用地15.42公頃）、農(nóng)用地4.87公頃、未利用地2.98公頃（納入三舊改造范圍）村現(xiàn)狀建筑量構(gòu)成（單位：萬）（根據(jù)建筑實測初步數(shù)據(jù)，待實測最終成果更新）項目村民房屋東海社區(qū)居民房屋集體物業(yè)房屋合計（萬）有證無證有證無證有證無證建筑量23.7313.621.

14、732.029.0838.989.08小計37.353.7547.9889.08現(xiàn)狀土地權屬與2007年地類（根據(jù)最新土地勘界數(shù)據(jù)，待最終國土審批數(shù)據(jù)更新）表6：坦尾村現(xiàn)狀主要數(shù)據(jù)12二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室 坦尾村規(guī)劃總復建建筑量為74.7萬平方米，其中村民住宅25.32萬平方米，居民住宅3.27萬平方米，集體物業(yè)46.11萬平方米。 13復建項目面積（萬）小計（萬）總計（萬）村民住宅戶均280復建（853戶）23.88 25.32 74.70 6%公共配套1.43 居民住宅按居民復建安置原則復建3.08 3.27 6%公共配套0.18 集體物業(yè)1：1復建有證集體物業(yè)9.0

15、8 46.11 保留物業(yè)（亞運改造2萬，新建商業(yè)綜合樓項目5.16萬）7.16 為解決歷史問題、保障村現(xiàn)狀無證部分集體物業(yè)經(jīng)濟收入不降低且有一定增長所需給予的權益物業(yè)面積指標，村民自籌29.87 圖4：坦尾村用地規(guī)劃表7：坦尾村改造后主要數(shù)據(jù)13二、拆復建方案廣州市“三舊”改造工作辦公室 4、國有住宅、學校、辦公用地 現(xiàn)狀城鎮(zhèn)住宅、辦公、學校地塊，包括橋中花園、翠島居、紅樓宿舍共2.6公頃，以及雙橋中學、省儲運公司辦公地塊等1.4公頃。 住宅用地拆遷按城鎮(zhèn)居民住宅拆遷政策安置，規(guī)劃用地面積1.73公頃，建筑面積8.65萬平方米；學校用地拆遷按規(guī)劃要求異地復建，辦公樓拆遷則貨幣補償。14表8：城

16、鎮(zhèn)住宅、學校、辦公地塊統(tǒng)計14三、改造成本分析廣州市“三舊”改造工作辦公室集體土地改造成本測算原則： 1、建筑拆運費用按30元/平方米計算； 2、改造期間住宅臨遷費按20元/平方米，按2年建設周期計算； 3、改造期間集體經(jīng)濟補償以2009年集體經(jīng)濟收入增長10%補償，按2年建設周期計算； 4、無證建筑拆遷按1000元/平方米給予補貼； 5、住宅、物業(yè)復建費用按照我辦廣州市城中村改造復建費用標準指引執(zhí)行。1515三、改造成本分析廣州市“三舊”改造工作辦公室收回國有土地成本測算原則： 1、國有舊廠房參照關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見核算補償成本，考慮到回收19個舊廠地塊，工作工作難度較大，本

17、方案以舊廠地塊按毛容積率1.8的商業(yè)用地市場評估價給予測算補償； 2、辦公綜合建筑拆遷按照廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）執(zhí)行，按實際價格評估補償，搬遷時限獎勵費按市場評估價15%以內(nèi)確定； 3、教學設施另址遷建，復建費用計入公共服務設施專項成本； 4、建筑拆運費用按30元/平方米計算。16161、河沙村拆復建成本：39.35億元（表9）。廣州市“三舊”改造工作辦公室17序號類型建筑面積（萬） 改造單價（元/） 總成本（億元） 備注1 保留住宅集體經(jīng)濟物業(yè)小計2 拆遷成本村民住宅5.48 其中拆運費79.15 30 0.24 30元/拆運費，全部拆除復建部分臨遷費51.31

18、480 2.46 20元/月臨遷補貼，補2年不予復建部分補償費用27.84 1000 2.78 不予復建部分一次性給予1000元/建安成本補貼居民住宅0.19 其中拆運費3.79 30 0.01 30元/拆運費，全部拆除復建部分臨遷費3.79 480 0.18 20元/月臨遷補貼，補2年不予復建部分補償費用0.00 1000 0.00 不予復建部分一次性給予1000元/建安成本補貼村集體經(jīng)濟物業(yè)4.73 其中拆運費57.99 30 0.17 全部拆除現(xiàn)有建筑不予復建部分補償費用19.59 1000 1.96 不予復建部分一次性給予1000元/建安成本補貼改造期集體收入補償2.60 按2009年

19、村集體收入補償，補兩年。2009年河沙村集體收入為1.18億元小計10.41 3 復建成本村民住宅42.20 11.94 其中村民住宅39.82 2831 11.27 按戶均280標準復建住宅公建配套2.39 2814 0.67 按復建村民住宅面積的6%配套公建居民住宅4.02 1.14 其中居民住宅3.79 2831 1.07 公建配套0.23 2814 0.06 按復建村民住宅面積的6%配套公建復建物業(yè)54.01 15.86 其中1：1復建現(xiàn)狀有證38.40 3593.613.80 為解決歷史問題及保障村現(xiàn)狀無證部分集體物業(yè)經(jīng)濟收入不降低且有一定增長所需增加的物業(yè)面積指標9.87 村民自籌

20、，不計入拆復建成本有證村民住宅剩余面積轉(zhuǎn)商業(yè)5.75 3593.62.07 小計28.95 4 拆復建成本小計39.35172、西郊村拆復建成本：10.9億元（表10）。廣州市“三舊”改造工作辦公室18183、坦尾村拆復建成本：20.53億元（表11）。廣州市“三舊”改造工作辦公室19序號類型建筑面積（萬） 改造單價（元/） 總成本（億元） 備注1保留住宅0集體經(jīng)濟物業(yè)7.16保留在建物業(yè)項目7.16萬，不計入改造成本小計2拆遷成本村民住宅2.61 其中拆運費37.35300.11 30元/拆運費，全部拆除復建部分臨遷費23.734801.14 20元/月臨遷補貼，補2年不予復建部分補償費用1

21、3.6210001.36 不予復建部分一次性給予1000元/建安成本補貼居民住宅0.30 其中拆運費3.75300.01 30元/拆運費，全部拆除復建部分臨遷費1.734800.08 20元/月臨遷補貼，補2年；以現(xiàn)狀有證部分計不予復建部分補償費用2.0210000.20 不予復建部分一次性給予1000元/建安成本補貼村集體經(jīng)濟物業(yè)6.31 其中拆運費45.98300.14 全部拆除現(xiàn)有建筑不予復建部分補償費用36.90 10003.69 不予復建部分一次性給予1000元/建安成本補貼改造期集體收入補償2.49 按2009年村集體收入1.13億元為基數(shù)補償，并增長10%，補兩年小計9.22 3

22、復建成本村民住宅復建25.32 7.12 其中1：1復建有證村民住宅23.73 28316.72 1:1復建有證村民住宅補全戶均280標準村自籌住宅0.15 村民自籌，不計入拆復建成本6%公建配套1.43 28140.40 按復建村民住宅面積的6%配套設施居民住宅復建3.27 0.92 其中居民住宅3.08 28310.87 按居民安置原則安置，納入改造成本6%公建配套0.18 28140.05 按復建居民住宅面積的6%配套設施集體物業(yè)復建38.95 3.26 其中1：1復建現(xiàn)狀有證物業(yè)9.08 3593.63.26 為解決歷史問題及保障村現(xiàn)狀無證部分集體物業(yè)經(jīng)濟收入不降低且有一定增長所需增加

23、的物業(yè)面積指標29.87 村民自籌，不計入改造成本小計11.31 4納入成本的拆復建成本總計20.53 保留成本、拆除成本和復建成本之和194、國有舊廠改造補償成本：7.25億元（表12）。廣州市“三舊”改造工作辦公室20地塊自編號現(xiàn)狀信息收儲成本測算單位名稱主要用途勘測定界土地面積（）建筑棟數(shù)（棟）建筑總面積（）容積率建筑面積市場價格補償價格w1地塊石家莊常山紡織集團有限公司倉儲1649.87 4 6637.00 1.80 2969.77 4000.00 1187.91 w2地塊廣州市糖煙酒有限公司工業(yè)9521.32 8 6059.60 1.80 17138.38 4000.00 6855.

24、35 w3地塊用益貼盒廠（原廣州果菜副食品公司）工業(yè)6350.19 15 4528.37 1.80 11430.34 4000.00 4572.14 w4地塊國有用地1 （省煤炭建筑工程公司）工業(yè)19220.45 64 9479.00 1.80 34596.81 4000.00 13838.72 w5地塊廣州市基建材料航運公司工業(yè)3599.58 8 4407.48 1.80 6479.24 4000.00 2591.70 w6地塊國有用地2工業(yè)2814.02 1.80 5065.24 4000.00 2026.09 w8地塊國有用地4 （原明華武術學校 ）工業(yè)3858.84 14 2075.0

25、0 1.80 6945.91 4000.00 2778.36 w9地塊國有用地5 工業(yè)1418.32 7 338.00 1.80 2552.98 4000.00 1021.19 w10地塊國有用地9（原廣州市水產(chǎn)總公司）工業(yè)8336.69 33 1564.00 1.80 15006.04 4000.00 6002.42 w12地塊國有用地8（原廣州市日用雜品公司）倉儲30883.31 58 11858.00 1.80 55589.96 4000.00 22235.98 w13地塊廣州市石井建材二廠工業(yè)5064.15 37 2426.00 1.80 9115.47 4000.00 3646.19

26、 w14地塊廣州市濱海水運航泊保養(yǎng)場工業(yè)2687.59 18 1992.00 1.80 4837.66 4000.00 1935.06 w15地塊廣州市木材工業(yè)公司工業(yè)4999.34 18 3687.00 1.80 8998.81 4000.00 3599.52 總計100403.67 284.00 55051.45 72290.64 5、居民住宅改造成本：3.45億元（表13）。20三、改造成本分析廣州市“三舊”改造工作辦公室6、全島基礎設施建設費用：21.33億元。 全島基礎設施建設費用（不包括快捷路及跨江橋建設費用）按6億元/平方公里預留。7、地質(zhì)加固處理費用：5.05億元。 其中，工程

27、經(jīng)濟性中等區(qū)增加巖漿處理費150元/平方米，工程經(jīng)濟性差區(qū)增加巖漿處理費875元/平方米，城市道路地質(zhì)處理費180元/平方米 21項目地質(zhì)分類各類地質(zhì)面積(平方米)地質(zhì)處理加固費用（元/平方米)費用(億元)村及國有單位自主改造地塊地質(zhì)加固處理成本地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量良好區(qū)186818.30 0.00 0.00 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量中等區(qū)431816.84 150.00 0.65 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量差區(qū)240943.66 875.00 2.11 小計859578.80 2.76 公共服務設施地質(zhì)加固處理成本地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量良好區(qū)25303.51 0.00 0.00 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量中等區(qū)69639.26 150.00 0.1

28、0 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量差區(qū)45143.69 875.00 0.40 小計140086.46 0.50 市政公用設施地質(zhì)加固處理成本地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量良好區(qū)4565.98 0.00 0.00 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量中等區(qū)8549.98 150.00 0.01 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量差區(qū)10059.07 875.00 0.09 小計23175.03 0.10 停車場地質(zhì)加固處理成本地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量良好區(qū)4441.66 0.00 0.00 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量中等區(qū)26274.62 150.00 0.04 地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量差區(qū)17708.95 875.00 0.15 小計48425.23 0.19 市政道路地質(zhì)加固處理成本不良地質(zhì)576994.5

29、9 180.00 1.04 小計576994.59 1.04 地質(zhì)處理費用小計1648260.12 4.59 預留風險系數(shù)成本（10%）0.46 總計1648260.12 306.27 5.05 表14：地質(zhì)處理成本分類21廣州市“三舊”改造工作辦公室22圖5：大坦沙地質(zhì)評估圖22三、改造成本分析廣州市“三舊”改造工作辦公室8、公共服務與市政實施專項成本：1.42億元。9、農(nóng)用地收儲成本：1.13億元10、農(nóng)用地和未利用地征收稅費：0.39億元。11、前期可研、設計、測量等咨詢費：0.28億元 23表15：公共服務設施改造成本統(tǒng)計23三、改造成本分析廣州市“三舊”改造工作辦公室全島納入改造總成

30、本：116.64億元（表16）。2424四、融資測算分析廣州市“三舊”改造工作辦公室1、融資地價： 全島納入改造總成本需由協(xié)議出讓融資解決，地價經(jīng)市場評估，住宅融資地價：6600元/平方米，商業(yè)融資地價4000元/平方米，綜合樓面地價5800元平方米。 考慮到補交土地出讓金、資金利息和土地拆遷整理成本，全島實際住宅市場樓面地價為8500-9000元/平方米，商業(yè)市場樓面地價為4500-5000元/平方米。2、融資建筑規(guī)模：201.16萬平方米。 為平衡全島改造成本116.42億元，融資住宅139.13萬平方米，融資商業(yè)62.04萬平方米。25編號類別融資地塊凈用地面積(）平均凈容積率建筑面積（

31、）評估單價（元/）評估總價（萬元）1融資住宅用地307455.74.53 1391253.69 6600.00 918227.43 2融資商業(yè)用地132077.02 4.70 620366.334000.00 248146.53 合計439532.72 4.58 2011620.02 5800.00 1166373.97 圖6：融資用地規(guī)劃表17：融資地塊主要數(shù)據(jù)25五、土地專章廣州市“三舊”改造工作辦公室 1、土地利用現(xiàn)狀 大坦沙島全島土地面積355.42公頃，標圖建庫號為：44010300200、44010300157、44010300158、44010300367。 其中，改造范圍240

32、.7公頃，國有土地：14.05公頃，集體土地：226.65公頃。 2007年土地利用現(xiàn)狀：改造范圍240.82公頃，其中建設用地203.29公頃，農(nóng)用地30.41公頃，未利用地7.12公頃。 二調(diào)數(shù)據(jù)顯示：改造范圍內(nèi)建設用地210.05公頃，農(nóng)用地21.74公頃，未利用地9.03公頃。26圖7：土地利用現(xiàn)狀圖（二調(diào)數(shù)據(jù)）26五、土地專章廣州市“三舊”改造工作辦公室 2、現(xiàn)狀農(nóng)用地處置方式辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)：30.15公頃農(nóng)用地已上報2010年度土地利用計劃指標；農(nóng)用地中屬“三地”的約0.54公頃，進行整體改造；未利用地納入改造范圍整體規(guī)劃。河沙村農(nóng)用地2.09公頃和坦尾村農(nóng)用地4.87公頃完善手續(xù)

33、后由政府收儲劃撥作為公共服務設施、市政道路及安置房建設用地；西郊村農(nóng)用地23.19公頃由政府征收公開出讓。27邊角地3 ：0.12公頃312456邊角地1 ：0.11公頃邊角地2 ：0.17公頃邊角地4 ：0.06公頃邊角地5 ：0.06公頃邊角地6 ：0.02公頃圖8：農(nóng)用地處理示意27五、土地專章廣州市“三舊”改造工作辦公室 3、現(xiàn)狀建設用地處置方式 規(guī)劃河沙村住宅復建用地9.14公頃、物業(yè)復建用地8.96公頃；規(guī)劃西郊村物業(yè)復建用地10.12公頃；規(guī)劃坦尾村住宅復建用地5.73公頃、物業(yè)復建用地8.51公頃等保留集體土地性質(zhì)，其余用地轉(zhuǎn)為國有土地。 轉(zhuǎn)為國有土地的，其中用于融資的43.9

34、6公頃，用于政府統(tǒng)籌安置房的7.99公頃，用于城鎮(zhèn)居民安置的1.73公頃，用于公共設施用地的130.51公頃。28圖9：集體土地處理示意28五、土地專章廣州市“三舊”改造工作辦公室 4、國有土地處置方式（1）現(xiàn)狀保留29編號地塊自編號單位名稱主要用途勘測定界土地面積()1B1地塊廣州市第一中學學校77031.58 2B2地塊廣州市商貿(mào)?？茖W校教育科研用地46921.77 3B3地塊廣州地鐵公司城地塊住宅272718.454B4地塊廣州市政園林局市政道路用地12127.57 5B5地塊珠島花園住宅127925.32 6B6地塊荔灣區(qū)人民武裝部特殊用地7B7地塊廣州軍區(qū)后勤部供應特殊用地38787

35、.64 8B8地塊雙橋公園公園213689.89 9B9地塊廣州市無害化處理廠工業(yè)用地15006.27 10B10地塊大坦沙污水處理廠污水處理用地236017.90 11B11地塊大坦沙污水處理廠12B12地塊廣州市供電局供電用地2285.33 13B13地塊海角紅樓體育用地26744.3814B14地塊萬科坦尾市場項目住宅32653.00 15B15地塊萬科房地產(chǎn)公司住宅50957.89合計1147266.98 圖10：國有土地分布圖表18：保留的國有地塊面積29五、土地專章廣州市“三舊”改造工作辦公室 4、國有土地處置方式（2）統(tǒng)一征收、合理補償（表19）3030六、控規(guī)論證廣州市“三舊”

36、改造工作辦公室表20：土地利用平衡表31圖11：用地規(guī)劃31六、控規(guī)論證廣州市“三舊”改造工作辦公室1、村安置用地統(tǒng)一規(guī)劃：河沙村范圍內(nèi)住宅地塊：分4個地塊，凈容積率均為5.0，用地面積10.88公頃（包括城鎮(zhèn)居民復建用地約1.73公頃），建筑面積為54.4萬平方米；物業(yè)地塊：分3個地塊，平均凈容積率為5.45，用地面積9.01公頃，建筑面積為53.95萬平方米。西郊村范圍內(nèi)物業(yè)地塊：分4個地塊，平均凈容積率為5.66，用地面積10.13公頃，建筑面積57.3萬平方米。坦尾村范圍內(nèi)居住地塊：分2個地塊，凈容積率為5.0，用地面積5.75公頃，建筑面積28.73萬平方米；物業(yè)地塊：分5個地塊，平

37、均凈容積率為4.85，用地面積15.49公頃，建筑面積75.08萬平方米。32河沙村西郊村坦尾村圖12：村復建安置用地規(guī)劃32六、控規(guī)論證廣州市“三舊”改造工作辦公室2、融資地塊規(guī)劃（表21）：33融資住宅地塊及建筑量統(tǒng)計編號用地面積容積率總建筑面積融資住宅地塊193263.96 4.5419687.84 融資住宅地塊2155625.04 4.55708093.91 融資住宅地塊34670.33 4.521016.46 融資住宅地塊44407.99 4.519835.94 融資住宅地塊521228.28 4.595527.28 融資住宅地塊621707.89 4.597685.49 融資住宅地

38、塊76552.22 4.529484.97 小計307455.70 4.53 1391331.90 融資物業(yè)地塊及建筑量統(tǒng)計編號用地面積容積率建筑面積融資物業(yè)地塊122454.78 6.00 134728.69 融資物業(yè)地塊241024.34 6.00 246146.06 融資物業(yè)地塊316153.22 1.50 24229.83 融資物業(yè)地塊422090.05 1.50 33135.07 融資物業(yè)地塊530354.49 6.00 182126.97 小計132076.89 4.70 620366.62 總計439532.59 2.82 1240733.24 圖13：融資用地規(guī)劃33六、控規(guī)論

39、證廣州市“三舊”改造工作辦公室3、政府統(tǒng)籌安置房用地規(guī)劃： 政府統(tǒng)籌安置房用地分7個地塊，容積率為4.84.9，總建筑面積為38.46萬平方米。34表22：政府安置房地塊及建筑量統(tǒng)計編號用地面積容積率總建筑面積融資地塊110230.60 4.950129.92 融資地塊26401.52 4.830727.30 融資地塊319730.88 4.894708.20 融資地塊46543.74 4.831409.97 融資地塊59479.48 4.845501.53 融資地塊619115.39 4.891753.86 融資地塊78422.15 4.840426.30 小計79923.76 4.81 3

40、84657.09 圖13：政府安置房用地規(guī)劃34六、控規(guī)論證廣州市“三舊”改造工作辦公室表23：全島改造總規(guī)模統(tǒng)計3535七、歷史文化保護廣州市“三舊”改造工作辦公室 經(jīng)文化部門與專項規(guī)劃核查，大坦沙島內(nèi)無歷史文化保護區(qū)，無國家、省、市文保單位，無廣州市內(nèi)控文物。 本次規(guī)劃在將大坦沙島打造成為“國際花園社區(qū)、商務休閑風情島”的基礎上體現(xiàn)嶺南特色，融入水鄉(xiāng)風情，延續(xù)歷史文脈 作為“羊城老八景”之一的海角紅樓是大坦沙島內(nèi)最具保留價值的歷史建筑，現(xiàn)規(guī)劃給予保留。 建于1946年的“海角紅樓”是廣州歷史上最早的天然泳場，由當時一些社會名流共同合股興建，整個場地的建筑均以杉木為柱為梁，并漆成紅色，用杉皮

41、鋪蓋屋頂，古色古香、淳樸自然，因此取名海角紅樓。36圖14：海角紅樓36八、需領導小組審議的內(nèi)容廣州市“三舊”改造工作辦公室（一）控規(guī)調(diào)整： 白鵝潭控規(guī)（已通過規(guī)委會審議）與本次規(guī)劃（坦尾村部分）對比37圖15：白鵝潭控規(guī)方案圖16：大坦沙改造方案（坦尾村部分）37八、需領導小組審議的內(nèi)容廣州市“三舊”改造工作辦公室1、土地利用主要調(diào)整內(nèi)容：（1）往北延伸了生態(tài)景觀視線走廊；（2）落實了污水廠預留發(fā)展用地；（3）擴大了小學規(guī)模；（4）將島南文化用地調(diào)整為商業(yè)金融用地兼容文化用地，將原本需要政府投資的文化設施交給 開發(fā)方投資建設。38白鵝潭控規(guī)方案大坦沙改造方案（1）（2）（3）（4）38八、需

42、領導小組審議的內(nèi)容2、主要地塊指標調(diào)整：（1）根據(jù)實際審批和實施，深化了萬科柏悅灣地塊和萬科坦尾市場地塊的凈地塊指標。（2）根據(jù)更新改造整體核算方案、全島平均分配建筑容量，將三宗住宅用地和一宗商住綜合用地的凈容積率從3.8-3.9提高至4.5、4.8和5.0。（3）出于控制一線沿江建筑高度的考慮，將兩宗東側(cè)一線沿江商業(yè)用地融資率從3.0調(diào)整下降至1.5。（4）將島尖文化用地的0.5凈容積率調(diào)整為商業(yè)金融用地的6.0。 調(diào)整理由同“3、主要地塊調(diào)整南部島尖地塊部分內(nèi)容?！?3白鵝潭控制性詳細規(guī)劃方案大坦沙更新改造規(guī)劃方案（1）（2）（4）（1）（1）（1）（2）（2）（2）（2）（2）（2）（2

43、）（3）（3）（3）（3）（4）3939八、需領導小組審議的內(nèi)容廣州市“三舊”改造工作辦公室3、主要地塊調(diào)整一將島南端文化用地（C3）調(diào)整為商業(yè)金融用地（C2）（1）大坦沙南部島尖土地地質(zhì)情況屬于全島最適于工程建設的土地，且全島土地資源緊張，宜合理、集約利用。（2）大坦沙島南直面三江交匯處，需要一個地標性建筑。從荔灣老城區(qū)、白鵝潭等方向望向大坦沙，島南端需要公共性、標志性的建筑，而不合適高層商品房作為全島視覺焦點。（3）本次方案策劃了內(nèi)部設置超甲級寫字樓、五星級酒店、商務公寓、宴會會議、頂層觀光、高級購物中心和娛樂等綜合設施于一體的“五羊之星重點項目”。（4）大型文化設施對全島和區(qū)域交通會帶來較大壓力。 40白鵝潭控制性詳細規(guī)劃方案大坦沙更新改造規(guī)劃方案40八、需領導小組審議的內(nèi)容3、主要地塊調(diào)整二坦尾市場地塊（1）根據(jù)國土部門出具的土地使用計劃：萬科坦尾市場地塊道路北側(cè)用地作為污水廠預留發(fā)展用地。（2）道路南側(cè)除商品房用地以外的邊角地，規(guī)劃作為街頭綠地與公交首末站，規(guī)避之前橋中南路東側(cè)公交首末站布置方案對主干道交通的影響。（3）坦尾市場地塊右側(cè)三角地，北側(cè)用地仍然保留為體育用地，南側(cè)在公交首末站