蛇口工業(yè)園案例@工業(yè)園、發(fā)展模式、土地、產業(yè)

1、蛇口工業(yè)園案例研究版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。關鍵字：工業(yè)園，發(fā)展模式，土地，產業(yè)簡介：此案例分析了蛇口工業(yè)園的發(fā)展模式，詳細探討了工業(yè)園中土地的利用，特別是如何利用租金作為工業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略的主要杠桿，保持了其良好的現金流，并改善區(qū)域城市環(huán)境實現了土地增值深圳招商局蛇口工業(yè)區(qū)：土地由招商局蛇口工業(yè)區(qū)房地產公司獨立開發(fā)、建設、經營、管理現狀：蛇口工業(yè)區(qū)面積11平方公里，位于深圳特區(qū)西部、南頭半島的最南端，依山靠海，東臨深圳灣，西依珠江口，與

2、香港新界的元朗和流浮山、珠海經濟特區(qū)隔海相望背景：成立于1979年，招商局權力大，受中央直接管轄，利用政策優(yōu)勢。初期，工業(yè)區(qū)啟動資金只有6000萬元外匯人民幣，工業(yè)區(qū)向外商租讓部分土地以獲取資金再來投入建設蛇口工業(yè)區(qū)一直保持著特有的土地出租方式對區(qū)內廠房、商業(yè)及堆場等用地進行經營管理兩種形式:其中工業(yè)園區(qū)內工業(yè)廠房多數為八十年代初由承租單位自建而成一般簽署長期租約(3340年)期滿可享有優(yōu)先續(xù)租權利使用人不能擅自改變土地用途，否則收回土地使用權，沒收或限期拆除地上物土地使用期滿或使用人因其他原因終止經營的，地上物與土地一起收回，不作任何補償蛇口房地產公司為了蛇口工業(yè)區(qū)公共利益的需要把土地收回，

3、對地上物作出補償部分為招商地產自建標準廠房后出租一般簽署短期租約作為招商地產的經營性物業(yè)工業(yè)園區(qū)土地少，并受政府嚴格控制，小企業(yè)難以獲得土地自建廠房，故租賃廠房的方式可降低企業(yè)進入門檻土地及物業(yè)的租金成為長期穩(wěn)定的現金流；擇機回收土地，實現動態(tài)的土地價值最大化招商局現有可出租房屋面積34萬平方米，蛇口地區(qū)還有多個項目在建，涵蓋高檔別墅、商鋪、公寓、寫字樓、廠房等領域，產品線豐富齊全，客戶群穩(wěn)定，綜合出租率持續(xù)保持在90%以上，僅2002年實現租金收入就高達1.72多億元，為公司提供了長期穩(wěn)定的現金流，增強了其地產業(yè)務快速擴張及化解產業(yè)周期性風險的能力。目前，蛇口工業(yè)區(qū)希望創(chuàng)造新的建設空間，若對

4、區(qū)域內的局部土地進行一次性收購，該土地置換開發(fā)的經濟成本和社會成本相當高。據了解，2009年左右，蛇口工業(yè)區(qū)早期出租的土地將陸續(xù)到期，蛇口工業(yè)區(qū)將以此為契機，回收發(fā)展?jié)摿Υ蟮母呒壊钔恋厥褂脵?，控制核心資源 。近年，蛇口工業(yè)區(qū)大力發(fā)展港口物流業(yè)，擴大堆場的用地面積。物流業(yè)帶來的土地價值和長期穩(wěn)定增長較其它產業(yè)高。工業(yè)園區(qū)功能向城市功能的轉化，最終使蛇口工業(yè)園發(fā)展成為配套完善、適合人居的新城由蛇口招商地產負責建設與開發(fā)園區(qū)內職工微利房、商品房、別墅、酒店式公寓等各種形式的住宅。由蛇口通訊公司為園區(qū)提供各類語音信息服務。 由蛇口信息島公司為園區(qū)提供各類數據信息服務。園區(qū)擁有較為完整的醫(yī)療服務體系，包

5、括多家政府醫(yī)院、社區(qū)診所、國際救援中心及醫(yī)療保險機構。 擁有海上世界廣場、女媧雕像、鴉片戰(zhàn)爭左炮臺遺址、宋少帝陵、天后宮、酒吧一條街等多處名勝古跡。 沃爾瑪全亞洲最大單店、招商路商業(yè)街、蛇口步行街等均分布在園區(qū)以內。 園區(qū)內遍布各類文體場館，提供各類健身康體、娛樂休閑設施：綠草地高爾夫俱樂部、碧濤燈光球場、體育中心、各小區(qū)會所、風華大劇院等。 園區(qū)已形成高水準的教育體系。租金成為實現工業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略的杠桿控制能力：掌握土地產權，利于日后的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。長期穩(wěn)定的現金流：通過園區(qū)轉型、硬件提升、環(huán)境改善等舉措提升租賃物業(yè)價值，租金成為持續(xù)的利潤增長點。樓宇經濟：工業(yè)園區(qū)可開發(fā)利用的土地日益緊張，盤活現有存量土地，提高土地利用率和集約水平，實現“無地招商策略”。例如收回“空地”再招商，提高廠房容積率，嚴格控制建設項目用地規(guī)模等。產業(yè)升級：通過適時調整租金，靈活地淘汰和更新企業(yè)，提升整個蛇口工業(yè)區(qū)的綜合競爭力，不斷調整產業(yè)布局及優(yōu)化產業(yè)結構，形成自己的產業(yè)鏈、產業(yè)集群及培育壯大核心產業(yè)。園區(qū)轉型：改造物業(yè)以符合高新技術產業(yè)對硬件的需求。發(fā)展商務、居住、旅游度假等綜合功能。發(fā)展自身的工業(yè)、房地產、高科技企業(yè)等，成為工業(yè)園綜合運營商。蛇口工業(yè)區(qū)注重土地開發(fā)與各種產業(yè)關系協(xié)調發(fā)展，并改善區(qū)域城市環(huán)境實現土地增值租賃用地經營策略：合作經營策略（引入信托資本優(yōu)化土地價值）無地招商策略（