不動產(chǎn)評估習(xí)題_201203[1](共19頁)

1、不動產(chǎn)評估(pn )復(fù)習(xí)(fx)思考題單項選擇題單項選擇題答案（ ）就是將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似不動產(chǎn)的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源俗鳛楣纼r對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格的估價方法。A市場比較法C成本法B收益法D假設(shè)開發(fā)法A（ ）是指求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.假設(shè)開發(fā)法 B.市場比較法C.成本法 D.收益法C.（ ）指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內(nèi)的平均價格水平。A.公開市場價值 B.理論價格 C.市場價格

2、 D.評估價格C（ ）是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原理，它廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)活動中，也是市場比較法的理論依據(jù)。A.預(yù)期原理 B.替代原理 C.生產(chǎn)費(fèi)用價值論 D.邊際效用原理B不動產(chǎn)的（ ）使得不動產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，每一宗不動產(chǎn)的價格都存在差異，因此不動產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。A.個別性 B.不可移動性C.用途多樣性 D.權(quán)益受限性A.不動產(chǎn)的（ ）是不動產(chǎn)的一般性質(zhì)，是針對不動產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言的，不排除不動產(chǎn)價值隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動而波動，也不排除人為造成的市場動蕩和外部負(fù)效應(yīng)所引起的不動產(chǎn)貶值。A.用途多樣性B.涉及廣泛性C.保值增值性D.權(quán)益受限性C不動產(chǎn)的基本特征是（ ），

3、它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動產(chǎn)特性主要取決于土地特性。A不可移動性B耐久性C個別性D數(shù)量有限性A不動產(chǎn)估價應(yīng)遵循一些基本原則，例如：估價時要求不動產(chǎn)估價對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認(rèn)和保護(hù)的不動產(chǎn)，這一要求即符合（ ）。A合法性原則 B最有效使用原則C估價期日原則D替代原則A成本法所采用的“成本”是不動產(chǎn)重新建造時的完全價格，即指（ ）。A.現(xiàn)在成本 B.過去成本 C.實(shí)際成本 D.經(jīng)濟(jì)成本D估價技術(shù)報告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價對象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況、分析影響估價對象價值的各種因素、說明估價的思路和采用的方法及其理由、說明估價的測算過程，參數(shù)選擇以及（ ）。A估價原則B.估價

4、方法C.估價人員D.估價結(jié)果及其確定的理由D估價期日是決定估價對象不動產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日期，通常以年、月、日表示，如估價期日為2001年6月30日是指（ ）。A某估價對象不動產(chǎn)價格是2001年6月30日這一時點(diǎn)的價格B可比實(shí)例不動產(chǎn)價格是2001年6月30日這一時點(diǎn)的價格C在2001年6月30日開始對某不動產(chǎn)的價格評估D在2001年6月30日完成對某不動產(chǎn)的價格評估A基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與（ ）密切相關(guān)。A.基準(zhǔn)地價及宗地價格修正系數(shù)體系B.市場交易資料是否充分C.不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益D.估算土地開發(fā)成本費(fèi)用的數(shù)額A基準(zhǔn)地價

5、系數(shù)修正法是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，它適用于（ ）。A.工業(yè)用地的價格評估B.市場交易活躍，交易實(shí)例充足的不動產(chǎn)價格評估C.具備基準(zhǔn)地價及宗地價格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估D.有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)的價格評估C基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是宗地價格的一種評估方法。它是利用基準(zhǔn)地價評估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理 B.預(yù)期收益原理C.供求原則 D.收益分配原則A.技術(shù)路線的錯誤主要是指估價報告撰寫中的（ ）。比如說，不動產(chǎn)整體評估，只采用土地估價的技術(shù)路線或房屋估價的技術(shù)路

6、線均是錯誤的，它應(yīng)當(dāng)采用不動產(chǎn)整體估價的技術(shù)路線或采用土地或房屋分別估價加和的技術(shù)路線。A方法運(yùn)用錯誤C技術(shù)思路錯誤B參數(shù)確定錯誤D報告整體格式錯誤C技術(shù)路線的錯誤主要是指估價報告撰寫中的（ ）。比如說，不動產(chǎn)整體評估，只采用土地估價的技術(shù)路線或房屋估價的技術(shù)路線均是錯誤的，它應(yīng)當(dāng)采用不動產(chǎn)整體估價的技術(shù)路線或采用土地或房屋分別估價加和的技術(shù)路線。A.方法運(yùn)用錯誤 B.參數(shù)確定錯誤C.技術(shù)思路錯誤 D.報告整體格式錯誤C.假設(shè)開發(fā)法有動態(tài)和靜態(tài)兩種計算公式。所謂動態(tài)和靜態(tài)之分，主要是是否考慮了（ ）。A利息因素B.資金的時間價值C投資利潤D.稅收費(fèi)用B假設(shè)開發(fā)法有動態(tài)和靜態(tài)兩種計算公式。所謂動

7、態(tài)和靜態(tài)之分，主要是是否考慮了（ ）。A.利息因素 B.資金的時間價值 C.投資利潤 D.稅收費(fèi)用B收益法是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。采用收益法測算出的價格通常稱為（ ）。A市場價格C收益價格B比準(zhǔn)價格D成本價格C收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它只適用于（ ）。A有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)的價格評估B無收益的不動產(chǎn)的價格評估C交易型不動產(chǎn)的價格評估D很少發(fā)生交易的不動產(chǎn)的價格評估A收益法中需要用資本化率將預(yù)期純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)價格，那么，資本化率的實(shí)質(zhì)是（ ）。A.將純收益轉(zhuǎn)換為價格的比率B.純收益與價

8、格的比率C.社會平均資金利潤率D.一種資本投資的收益率D通過求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法是（ ）。A.假設(shè)開發(fā)法 B.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 C.成本法 D.路線價法C下列選項中，適用于用市場比較法進(jìn)行價格評估的是（ ）。A.古建筑 B.學(xué)校 C.紀(jì)念館 D.不動產(chǎn)的租金D依據(jù)某類不動產(chǎn)價格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時間順序排列成時間序列，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法，預(yù)測其價格的變化趨勢，從而進(jìn)行類推或延伸，作出對這類不動產(chǎn)價格在估價期日的推測與判斷，估算出這類不動產(chǎn)價格的方法是（ ）。A.路線價法 B.長期趨勢法 C.高層建筑地價分?jǐn)偡?D

9、.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法B由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ锏墓δ芟鄬埲?、落后和不適用，從而造成的價值減損稱為（ ）。A功能折舊C經(jīng)濟(jì)折舊B物質(zhì)折舊D有形損耗A運(yùn)用市場比較法估價，在選取可比實(shí)例時，應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實(shí)例中選擇（）個以上的可比實(shí)例。A.6 B.5 C.4 D.3D運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)的價格，需要確定不動產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的總收益和總費(fèi)用，從而計算純收益。可直接應(yīng)用于估價中的總收益是（ ）。A.實(shí)際收益 B.客觀收益 C.有形收益 D.無形收益B在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)的正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后

10、，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的方法是（ ）。A.假設(shè)開發(fā)法 B.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 C.路線價法 D.長期趨勢法A最佳使用原則運(yùn)用于不動產(chǎn)估價，必須體現(xiàn)三點(diǎn)，即最佳用途、最佳規(guī)模和（ ）。A最佳效益 B最佳價格 C最佳狀態(tài) D最佳交易C多項選擇題（錯選不給分，漏選酌情(zhuqng)給分。）多項選擇題答案不動產(chǎn)估價人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)，包括（ ）。A.政治思想素質(zhì) B.社交素質(zhì) C.執(zhí)業(yè)素質(zhì) D.倫理素質(zhì)E.身體素質(zhì)CD不動產(chǎn)價格按價格的形成形式分類可以分為（ ）。A.成交價格 B.市場價格 C.理論價格 D.買賣價格 E.租賃價格ABC不動產(chǎn)是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合。其中不動產(chǎn)實(shí)物包

11、括（ ）。A土地B建筑物C其他附著物D土地和建筑物組成的整體E機(jī)器設(shè)備AB C D 不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使它同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟(jì)特性，主要有（ ）。A用途多樣性B.個別性C涉及廣泛性D.權(quán)益受限性E難以變現(xiàn)性ACDE成本法的實(shí)質(zhì)是通過對估價對象不動產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。成本法適用于（ ）。A不動產(chǎn)市場不活躍、缺乏市場交易實(shí)例的區(qū)域B既無收益又很少進(jìn)入市場交易的不動產(chǎn)C工業(yè)用地的價格評估D全新或基本全新的不動產(chǎn)價格評估E使用時間較長且新舊程度難以判斷的不動產(chǎn)的價格評估ABCD 成本法所采用的“成本”是具有特定

12、含義的成本。具體表現(xiàn)為：（ ）。A.是一種經(jīng)濟(jì)成本 B.是估價時點(diǎn)的價格 C.是指開發(fā)商所付出的成本D.是消費(fèi)者的成本 E.是實(shí)際成本ABD估價報告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和結(jié)論。因此，在撰寫過程中要避免發(fā)生哪些錯誤（ ）。A技術(shù)路線錯誤B方法運(yùn)用錯誤C參數(shù)確定錯誤D報告格式錯誤E文字表述等其它常見錯誤ABCDE 估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失,是建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額。在實(shí)際估價中，考慮建筑物的折舊包括（ ）。A.會計規(guī)定的折舊 B.稅法規(guī)定的折舊 C.物質(zhì)折舊 D.功能折舊 E.經(jīng)濟(jì)折舊CDE基準(zhǔn)地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個

13、級別或各個區(qū)域土地的平均價格?；鶞?zhǔn)地價具有的特點(diǎn)是（ ）。A.它是一種區(qū)域性的價格 B.是一種分用途的價格C.是一種平均價格 D.是一種控制性的價格E.是無限年期的價格ABCD進(jìn)行交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。交易行為中的特殊因素有（ ）。A.對市場行情缺乏了解的交易 B.急于出售情況下的交易 C.特殊交易方式下的交易 D.有利害關(guān)系人之間的交易E.有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的交易ABCD可用成本法進(jìn)行估價的不動產(chǎn)有（ ）。A.市場交易活躍、交易實(shí)例充足的不動產(chǎn)B.既無收益又很少進(jìn)入交易的不動產(chǎn)C.工業(yè)用地的價格評估D.商業(yè)用地的價格評估E

14、.住宅用地的價格評估BC利用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，首先需要調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況，主要包括（ ）。A弄清不動產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式B弄清政府的規(guī)劃限制C弄清土地權(quán)利狀況D弄清開發(fā)經(jīng)營期E弄清不動產(chǎn)的自然狀況BCE 區(qū)域因素是指反映不動產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動產(chǎn)價格的的因素中，屬于區(qū)域因素的有（ ）。A.繁華程度 B.交通便捷程度C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D.土地平整程度E.環(huán)境ABE適用于評估新建不動產(chǎn)價格的成本法基本公式是（ ）。A新建不動產(chǎn)的價格購置土地價格建造建筑物價格B新建不動產(chǎn)的價格（土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)投資利息投資利潤土地增值收益）修正系數(shù)建造建

15、筑物價格C新建不動產(chǎn)價格土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本建筑物的重新構(gòu)建價格建筑物的折舊D新建不動產(chǎn)的價格（土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)投資利息投資利潤土地增值收益）修正系數(shù)E新建不動產(chǎn)的價格（土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)投資利息投資利潤土地增值收益）修正系數(shù)建造建筑物的直接成本建造建筑物的間接成本建造建筑物的正常利潤ABE收益性不動產(chǎn)指能直接取得市場租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動產(chǎn)，下列不動產(chǎn)屬于收益性不動產(chǎn)的是（ ）。A.商用不動產(chǎn) B.經(jīng)營型辦公不動產(chǎn)C.倉儲用途不動產(chǎn) D.教堂E.寺廟ABC一份完整的估價報告通常由封面、目錄、指委托函、（ ）及附件等部分組成。A.估價師聲明 B.估價報告編號C.估價

16、結(jié)果報告 D.估價技術(shù)報告E.估價的假設(shè)和限制條件ACDE影響不動產(chǎn)價格的社會因素指生活狀態(tài)、人文、心理狀況和一般社會行為等。下列選項屬于社會因素的是（ ）。A.人口狀況 B.心理因素 C.城市化及公共設(shè)施條件 D.國際化狀況 E.城市交通體系狀況ABC運(yùn)用成本法進(jìn)行不動產(chǎn)價格評估，經(jīng)常發(fā)生的方法運(yùn)用錯誤有（）。A.比較實(shí)例選擇有誤 B.條件說目標(biāo)和前面表述不一致 C.參數(shù)選擇有誤 D.成本項目確定錯誤 E.所選的比較因素不能反映待估不動產(chǎn)的特點(diǎn)CD運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，需要估算開發(fā)成本費(fèi)用及利稅包括（ ）。A.開發(fā)建筑承包費(fèi) B.專業(yè)費(fèi)用 C.不可預(yù)見費(fèi) D.投資利息E.稅金及開發(fā)商

17、合理利潤ABCDE運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格需要經(jīng)過以下（ ）步驟來求取估價對象價格。A調(diào)查待估不動產(chǎn)基本情況B選擇最佳的開發(fā)利用方式C估計開發(fā)經(jīng)營期D預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價格E估算成本費(fèi)用及利稅ABCDE 運(yùn)用市場比較法的估價過程中，建立價格可比基礎(chǔ)具體包括以下（ ）內(nèi)容。A.統(tǒng)一付款方式 B.統(tǒng)一幣種和貨幣單位 C.統(tǒng)一面積內(nèi)涵 D.統(tǒng)一面積單位 E.統(tǒng)一采用單價ABCDE運(yùn)用市場比較法進(jìn)行不動產(chǎn)價格評估，經(jīng)常發(fā)生的方法運(yùn)用錯誤有（ ）。A比較實(shí)例選擇有誤B.條件說明表和前面表述不一致C總收益計算有誤D.成本項目確定錯誤E所選的比較因素不能反映待估不動產(chǎn)的特點(diǎn)ABE 運(yùn)用市場比較法進(jìn)行

18、不動產(chǎn)價格評估，經(jīng)常發(fā)生的方法運(yùn)用錯誤有（）。A.比較實(shí)例選擇有誤 B.條件說明表和前面因素描述不一致 C.總收益計算有誤 D.成本項目確定錯誤E.所選的比較因素不能反映待估不動產(chǎn)的特點(diǎn)ABE運(yùn)用市場比較法評估不動產(chǎn)的價格需搜集和選擇較多的可比實(shí)例，選取可比實(shí)例時應(yīng)符合下列要求（ ）。A區(qū)位相同或類似 B用途相同 C建筑結(jié)構(gòu)相同 D權(quán)利性質(zhì)相同 E交易類型相同ABCDE在估價過程中，確定估價結(jié)果后應(yīng)撰寫估價報告，估價報告應(yīng)達(dá)到（ ）要求。A.特殊性 B.全面性 C.公正性 D.準(zhǔn)確性 E.概括性BCDE在收益法中，資本化率的大小，對于估價結(jié)果有很大的影響，因此，如何選取資本化率是很重要的問題。

19、一般地，我國不動產(chǎn)估價業(yè)中求取資本化率的方法是（ ）。A.實(shí)際經(jīng)驗法 B.市場提取法C.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 D.復(fù)合投資收益率法E.投資收益率排序插入法ABCDE判斷題判斷題答案按剩余技術(shù)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r，是以各方擁有的房地價值占高層建筑房地總價值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔(dān)該份額相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。錯不動產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在不能移動，或雖能移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失。對不動產(chǎn)估價的估價期日原則要求明確不動產(chǎn)估價的期日，即不動產(chǎn)估價工作結(jié)束的日期。錯不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。對不動產(chǎn)實(shí)際上是實(shí)物與

20、權(quán)益的結(jié)合。其中，實(shí)物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。錯長期趨勢法適用于預(yù)測不動產(chǎn)的未來價格總體水平及其走勢，可用于不動產(chǎn)價格發(fā)展趨勢或潛力的比較，也可以用來評估某宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時價格。錯成本法的實(shí)質(zhì)是通過估價對象不動產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。正確成本法評估的價格是一種“積算價格”，考慮了不動產(chǎn)的效用、價值及市場需求等情況。錯成本法中的成本是開發(fā)商或承建商所付出的成本，而不是指消費(fèi)者所付出的成本。錯從估價對象來看，市場比較法主要適用于交易性不動產(chǎn)的價格評估，如古建筑、教堂、學(xué)校等。錯從

21、估價目的和估價結(jié)果的形式看，市場比較法除了可以用于評估不動產(chǎn)價格外，還可以用于評估不動產(chǎn)的租金，也可應(yīng)用于其它方法中有關(guān)參數(shù)的求取。對當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命小于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命大于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊。錯對于建筑物耐用年限長于土地使用年限的，根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式求取收益價格。錯對于建筑物耐用年限短于土地使用年限時，先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物的折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的

22、土地剩余使用年限價值的現(xiàn)值。對房地產(chǎn)估價規(guī)范要求市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超過30。對基準(zhǔn)地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，也是一種市場價格。錯基準(zhǔn)地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。所以，基準(zhǔn)地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格。正確假設(shè)開發(fā)法除了對不動產(chǎn)價格進(jìn)行評估外，該方法還可應(yīng)用于不動產(chǎn)投資決策分析。對堅持不動產(chǎn)估價的預(yù)期收益原則要求不動產(chǎn)估價人員必須對價格的形成因素認(rèn)真分析，并對不動產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進(jìn)行科學(xué)的測算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不

23、動產(chǎn)收益的確定上。對建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)，經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起到預(yù)期產(chǎn)生的收入開始小于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于其自然壽命。錯交易情況修正是將可比實(shí)例不動產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價格調(diào)整為在估價對象不動產(chǎn)區(qū)域條件下的價格。錯交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。對可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常價格，或可修正為正常價格。所謂正常價格是指在公開的不動產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價格。錯路線價法的前提條件是由可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修正率；

24、有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。對路線價法適用于市街地，主要適用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的估算，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。對社會因素主要是指社會狀態(tài)、人文、心理狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對不動產(chǎn)價格的影響因素。錯市場比較法的適用條件是要有充足的市場交易資料，且比較實(shí)例與估價對象具有相關(guān)性和替代性。對收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。對收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動產(chǎn)估價。錯收益法中采用的資本化率，等同

25、于與獲取估價對象不動產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益具有同等風(fēng)險的資本的收益率。對收益類不動產(chǎn)指能直接或間接取得市場租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動產(chǎn)。錯所謂資本化率，簡單地說是純收益與價格的比率。錯通常選取多個可行的資本化率，計算得到幾個收益價格，對它們與其他估價方法的估價結(jié)果進(jìn)行比較分析，最終確定可能的價格，做為收益法測算的估價價格。對土地的自然特性包括不可移動性、耐久性、個別性、用途多樣性。錯物質(zhì)折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒贿m用所造成的價值損失。錯影響不動產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要是指經(jīng)濟(jì)法制狀況、儲蓄、消費(fèi)、投資水平、財政收支及金融狀況、物價、居民實(shí)

26、際收入、國際經(jīng)濟(jì)政治狀況等。錯影響不動產(chǎn)價格的一般因素指對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性和一般性影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素。對運(yùn)用長期趨勢法對不動產(chǎn)估價的前提是具有足夠的和真實(shí)的不動產(chǎn)價格資料和數(shù)據(jù)，越是近期的數(shù)據(jù)，預(yù)測的結(jié)果越準(zhǔn)確。錯運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對運(yùn)用市場比較法，比較實(shí)例與估價對象不動產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強(qiáng)，評估結(jié)果越好。對在確定不動產(chǎn)客觀總收益時既要考慮其產(chǎn)生

27、的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。對在我國，單項房屋估價主要采用房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式。不動產(chǎn)整體估價和單項土地估價主要采用土地估價的規(guī)范格式。錯重建價格是指采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。錯重新構(gòu)建價格是個別企業(yè)或個人的實(shí)際耗費(fèi)，因此是實(shí)際成本。錯重新構(gòu)建價格是指企業(yè)或個人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會一般的公平耗費(fèi)，即實(shí)際成本。錯重置價格和重建價格是不同的。從理論上講，采用重置價格來評估不動產(chǎn)的價格更為合理，但在實(shí)際中，采用重建價格進(jìn)行評估。錯計算題計算題答案1為評估某寫字樓的價格，在該

28、寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格（元m）成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素50002004年1月31日20152002004年3月31日03249002004年7月31日301上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡

29、單算術(shù)平均法）。解題步驟：估算寫字樓于2004年10月30日的正常價格如下（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評估。（2）求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格A5000（11）44756.37元m2比準(zhǔn)價格B5200（11）44948.58元m2比準(zhǔn)價格C4900（11）34852.98元m2（3）計算評估結(jié)果 若將上述三個結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價結(jié)果，則有：估價對象價格（4756.374948.584852.98）34852.64元m22某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；

30、預(yù)計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行70的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6，自有資本要求的收益率為10。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格。解題步驟如下：（1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價格評估。（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為：（3）用復(fù)合投資法計算資本化率：R70630107.2（4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日

31、及以后的預(yù)期純收益，到估價期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：收益價格V95（17.2）92（17.2）294（17.2）31262.47元3某工業(yè)區(qū)的出讓年限為50年，該工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為4500萬元km，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為3000萬元km，土地開發(fā)費(fèi)為2億元km。當(dāng)?shù)劂y行的年貸款利率為12，征地完成后，土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費(fèi)占全部土地開發(fā)費(fèi)的14，每年投資資金為均勻投入，投資回報率為25，土地增值收益率為5，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積地價。解：根據(jù)題意采用成本法進(jìn)行評估，步驟如下：（1）計算土地取得費(fèi)為：（4500300

32、0）10410675元m2（2）計算土地開發(fā)費(fèi)為：2108106200元m2（3）計算投資利息：投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)又分兩部分，其中25為第一年投人，計息期為1.5年；另外75在第二年投人，計息期為0.5年，因此投資利息為：75（112）212000.25（112）1.512000.75（112）0.5137.09元m2（4）計算投資利潤：（75200）2568.75元m2（5）土地增值收益：（7520037.0968.75）0.05=19.04元m2（6）則土地價格7520037.0968.7519.04399.88元m2因此，采用成本法估

33、算出的該區(qū)域工業(yè)用地的單位面積價格為399.88元m2。4某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2001年11月建成一建筑面積為450m的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元m，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元m，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5，年維修費(fèi)為重置價格的3，年保險費(fèi)為重置價格的0.3。目前該建筑物重置價格為1500元m，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5和6。試求該地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價格。解：估價過程如下（1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估

34、該地塊的價格。（2）計算總收益：同類建筑物出租租金30元m2，則年總收益3045012162000（元）（3）計算出租年總費(fèi)用 總費(fèi)用包括以下幾項：年管理費(fèi)16200058100元年維修費(fèi)15004503%20250元年保險費(fèi)15004500.3%=2025元年稅費(fèi)20450=9000元 小計 共39375元（4）計算房屋純收益計算房屋折舊：年折舊費(fèi)房屋重置價格房屋可使用年限15004504913775.51元計算房屋現(xiàn)值房屋重置價格年折舊額已使用年限 150045013775.513633673.47房屋純收益633673.47638020.41元 （5）計算土地年純收益不動產(chǎn)總收益不動產(chǎn)總

35、費(fèi)用房屋純收益1620003937538020.4184604.59元（6）估算2004年11月的土地使用權(quán)價格，由于待估宗地于2000年11月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價期日剩余使用年限為46年。收益價格1512735.70元5某房地產(chǎn)的土地面積1000m，建筑面積2000m。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時的單價為1000元m；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時的建筑造價按建筑面積算為800元m。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價為1100元m；該類房屋的重置價格（含使用

36、權(quán)年限為50年的土地價格）按建筑面積算為2000元m。估計該類建筑物的殘值為零。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價。解：根據(jù)所給資料判斷，用成本法估算該房地產(chǎn)的總價。估價公式是：舊有不動產(chǎn)價格土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本建筑物的重新構(gòu)建價格建筑物的折舊（1）求取土地現(xiàn)值110010001100000元（2）建筑物的重新構(gòu)建價格2000200011000002900000元（3）建筑物的折舊：采用直線法計算折舊，計算折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為50149年折舊總額2900000449236734.69元（4）估價對象的積算價格為11000002900000236734.69376326

37、5.31元6.某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350 m2的建筑物，當(dāng)時建筑造價為1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月實(shí)收租金28元/m2。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m2，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5，年維修費(fèi)為重置價格的3，年保險費(fèi)為重置價格的0.3。目前該建筑物重置價格為1500元/m2，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5和6。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價格。（20分）解：估價過程如下（1）待估

38、不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。（2）計算年總收益：同類建筑物出租租金30元/m2，則年總收益30135012486000（元）（3）計算出租年總費(fèi)用 總費(fèi)用包括以下幾項：年管理費(fèi)486000524300元年維修費(fèi)150013503%60750元年保險費(fèi)150013500.3%=6075元年稅費(fèi)201350=27000元 小計 共118125元（4）計算房屋純收益計算房屋折舊：年折舊費(fèi)房屋重置價格房屋可使用年限150013504941326.53元計算房屋現(xiàn)值房屋重置價格年折舊額已使用年限 1500135041326.5331901020.41房屋純收益19010

39、20.416114061.22元 （5）計算土地年純收益不動產(chǎn)總收益不動產(chǎn)總費(fèi)用房屋純收益486000118125114061.22253813.78元（6）估算2005年12月的土地使用權(quán)價格，由于待估宗地于2001年12月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價期日剩余使用年限為46年。收益價格4538207.26元7.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A 可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格（元m2）成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素60002005年1月31日02362002005年3月31日30259002005年

40、7月31日012上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。解題步驟：估算寫字樓于2005年10月30日的正常價格如下（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評估。（2）求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格A6000（1+1）46310.52元m2比準(zhǔn)價格B6200（1+1）46391.66元m

41、2比準(zhǔn)價格C5900（1+1）36019.78元m2（3）計算評估結(jié)果 若將上述三個結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價結(jié)果，則有：估價對象價格（6310.526391.666019.78）36240.65元m28.某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預(yù)計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通常可得到銀行70的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6，自有資本要求的收益率為10。

42、試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格。解題步驟如下：（1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價格評估。（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為：（3）用復(fù)合投資法計算資本化率：R70630107.2（4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：收益價格V95（17.2）92（17.2）294（17.2）31262.47元9.某工業(yè)用地的出讓年限為50年，該工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為9000萬元

43、km2，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為3000萬元km2，土地開發(fā)費(fèi)為2億元km2。當(dāng)?shù)劂y行的年貸款利率為10，征地完成后，土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費(fèi)占全部土地開發(fā)費(fèi)的12，每年投資資金為均勻投入，投資回報率為25，土地增值收益率為5，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積地價。解：根據(jù)題意采用成本法進(jìn)行評估，步驟如下：（1）計算土地取得費(fèi)為：（90003000）104106120元m2（2）計算土地開發(fā)費(fèi)為：2108106200元m2（3）計算投資利息：投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)又分兩部分，其中50為第一年投人，計息期為1.5年；另外50在第

44、二年投人，計息期為0.5年，因此投資利息為：120（110）212000.5（110）1.512000.5（110）0.5145.45元m2（4）計算投資利潤：（120200）2580元m2（5）土地增值收益：（12020045.4580）0.05=22.27元m2（6）則土地價格12020045.458022.27467.72元m210.為評估某商品住宅的價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A 可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格（元m2）成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素45001999年11月1日5235 1002000年1月1日0

45、3550002000年6月1日222上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從1 999年6月1日至2000年2月28日該類住宅的市場價格平均每月比上月上漲1，以后月均遞減1.5。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該住宅2000年9月1日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。解題步驟：估算寫字樓于2000年9月1日的正常價格如下（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評估。（2）求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格A4500（11）4（11.5）64550.09元m2比準(zhǔn)價格B

46、5100（11）2（11.5）64393.43元m2比準(zhǔn)價格C5000（11.5）34877.83元m2（3）計算評估結(jié)果 若將上述三個結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價結(jié)果，則有：估價對象價格（4550.094393.434877.83）34607.39元m211.某房地產(chǎn)建成于1999年12月30日，建成后出租以獲取收益，收益年限為50年；2000年12月30日至2004年12月30日獲得租金純收益均為100萬元；預(yù)計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益110、120、125萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在125萬元；設(shè)定該不動產(chǎn)的資本化率為8

47、%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格。解：估價過程如下：（1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價格評估。（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為：（3）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：收益價格V110（17）120（17）2125（17）31682.30元12.某人購買某不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70，貸款的年利息率為5，自有資金的一般收益率為8，試計算不動產(chǎn)的資本化率。解：不動產(chǎn)資

48、本化率7053085.913某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級地A地塊50年期的土地使用權(quán)，面積為3500m2；并于1999年9月在此地塊上建成9800m2寫字樓，當(dāng)時建筑造價為1500元m2；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實(shí)收租金27元m2。根據(jù)估價機(jī)構(gòu)掌握的經(jīng)篩選后的資料，目前當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庠伦饨鹨话銥?8元m2，該類建筑物重置價格為1700元m2，不動產(chǎn)所有者需支付的年管理費(fèi)為建筑物年租金的2，年維修費(fèi)、年保險費(fèi)分別為建筑物重置價格的2、0.5，每年支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5和7。根據(jù)以上資

49、料估算A地塊在2001年3月的土地使用權(quán)價格。解：估價過程（1）待估不動產(chǎn)出租，為有收益的不動產(chǎn)，適宜采用收益法評估A地塊的價格。（2）計算總收益。根據(jù)估價機(jī)構(gòu)掌握的經(jīng)篩選的資料，目前當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥?8元m2。則年總收益=28980012=3292800(元)（3）計算出租年總費(fèi)用?？傎M(fèi)用包括以下幾項：年管理費(fèi)=年總收益2=32928002=65856(元)年維修費(fèi)=建筑物重置價格2=170098002=333200(元)年保險費(fèi)=建筑物重置價格0.5=170098000.5=83300(元)年稅金=建筑面積32=980032=313600(元)小計 795956 (元)（4）計

50、算房屋年純收益。計算房屋年折舊：當(dāng)房屋的耐用年限超過土地使用年限時，房屋的耐用年限只能按土地使用權(quán)出讓年限計算，在土地使用年限內(nèi)房屋的殘值也應(yīng)收回，所以在計算年折舊時不應(yīng)考慮殘值。則不動產(chǎn)所有者可使用房屋的年限為501.5(建設(shè)期)=48.5年，房屋的重置價格必須在土地使用期內(nèi)收回，則此待估房屋的年折舊費(fèi)為：年折舊費(fèi)=房屋重置價房屋可使用年限=9800170048.5=343505.2(元)計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=房屋重置價格年折舊費(fèi)房屋已使用年限=98001700343505.21.5=16144742.2(元)計算房屋年純收益：房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本化率=16144742.27=1130132.0(元)（5）計算土地年純收益：土地年純收益=不動產(chǎn)總收益