物業(yè)管理師考試案例模擬題

1、薅螞膈莂蒁蟻芀膄蝿蟻 2012物業(yè)管理師考試案例加模擬題 文章信息來源于：物業(yè)管理師培訓(xùn)案例、拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭 原告(物業(yè)公司)被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。被告(某業(yè)主)簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格;原告所述收費標(biāo)準(zhǔn)實際上并不存在，物價局備案的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。法院經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費以每平方米2.7元計算?，F(xiàn)原 告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司

2、，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體 資格，不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。至于收費標(biāo) 準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。案例、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未

3、果。為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可;一方面 盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難(常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚 子里咽，是添不飽自己肚子的)，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運行的共識。在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件(退一步進(jìn)兩步，不退 無以求進(jìn))。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該

4、公司拖欠的管理費已全部繳清。點評：物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎(chǔ)上，主動交流加適當(dāng)讓步，相信會感“上帝”的。給業(yè)主提個醒別欠費有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不 滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依 約進(jìn)行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用;如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，

5、另請高明?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理 由：服務(wù)不規(guī)范，收費不合理;房子質(zhì)量有問題;鄰里有矛盾;停車無車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不 繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費，官司必輸無疑;與物業(yè)公司有關(guān)的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市?院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。給物業(yè)公司提個醒打官司物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，

6、為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去;物業(yè)管 理費標(biāo)的額低，請不到律師;訴訟時間長，耗時費力;法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出， 物業(yè)管理費的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒 戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。小區(qū)安防方面的案例案例、電梯墜

7、樓，誰負(fù)責(zé)?新聞晨報報道：一部老爺電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。中大網(wǎng)校全國最大教育類網(wǎng)站(www)2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)4號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井 井底，胥某當(dāng)場昏迷。2小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即 向負(fù)責(zé)電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計1.3萬余元。庭審中，物業(yè)公司辯稱

8、胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論 為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此 造成的經(jīng)濟損失。近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等6800余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的5000元精神索賠訴請未予支持。問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司?還是物管公司?那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量 問題，理所當(dāng)然由電梯公司

9、賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進(jìn)行 日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡直是荒唐可及。案例、未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè) 管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元;物業(yè) 公司因

10、不作為被判賠近7萬元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天 那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15%的責(zé)任，由其自負(fù);被告物業(yè)公司承擔(dān)45%的責(zé)任;另一孩 子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25%責(zé)任;其他兩個男孩各承擔(dān)7.5%的責(zé)任。由于3個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅 湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后

11、一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另 一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻Ｊ鹿拾l(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例、發(fā)生高空墮物怎么辦去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安

12、撫驚恐萬狀的行人， 一邊進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查(高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高)。從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議(先息事寧人，是此時的至要)。誰知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好

13、，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。案例、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?1999年7月9日，廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛美鹿牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付5元停車費后，將車 停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場，后來駕駛員要提車時，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報案，廈門市公安局刑警支隊于 1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報，但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為：物業(yè)公司經(jīng)營停車場，向車主

14、收取一定的費用，為車主提供停車保管服務(wù)，因此維修 公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管，就負(fù)有繳納保管費的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費 用，其義務(wù)是妥善提供停車場地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車 場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時，在未檢驗有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過失行為。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。二審認(rèn)為：由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時，除交納5元停車費外，雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公

15、司間的 法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付 的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實際占有控制之 下的事實存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致，而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實際控制車輛，而物業(yè) 公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢 的停車費

16、的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價局關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)對物業(yè)公司管理收費標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看，該文第一條第(5)項規(guī)定 是：交通工具停車場所的管理.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同在合同第十條規(guī)定是對交通與 車輛停放秩序的管理，第二十條規(guī)定露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取.鑒于上述批復(fù)及合 同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費，而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理，與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān) 系。終審判決：綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維

17、修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立，一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé)，應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實及法律依據(jù)，依法應(yīng)予改判。據(jù)此，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下：一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請求。本案一、二審訴訟費各人民幣5250元，均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。案例、訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知 他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后， 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹， 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象， 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題