借名買房案課件

1、基本案情2001年4月24日，被告朱力南與北京魏公元鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱魏公元鼎公司）簽訂商品房買賣合同，合同約定，被告購買魏公元鼎公司開發(fā)的韋伯豪家園6號(hào)樓1單元A302號(hào)房屋一套，總金額為962 439元；付款方式：銀行按揭付款，簽約當(dāng)日支付購房定金3萬元，2001年5月8日付首付款172 439元，其余房款76萬元以銀行按揭方式支付；交房期限2001年12月31日。合同簽訂后，被告所購買的該套房屋至今仍由原告的公司使用。該房屋于2004年6月15日辦理了房屋所有權(quán)證書，該房屋所有權(quán)人為被告朱力南。經(jīng)查實(shí)，2001年6月15日，被告與廣東發(fā)展銀行北京分行中關(guān)村支行（以下簡稱廣發(fā)行

2、中關(guān)村支行）簽訂房屋按揭貸款合同，貸款76萬元，貸款期限為240個(gè)月。同日，雙方簽訂了房屋按揭貸款抵押合同，被告同意將其所購買的韋伯豪家園6號(hào)樓1單元A302號(hào)房屋一套抵押給廣發(fā)行中關(guān)村支行，抵押期限至2021年6月26日。2002年1月1日，被告與北京國豪物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)管理委托合同書，被告將其所購買的上述房屋的物業(yè)委托北就國豪物業(yè)管理有限公司管理。原告趙有利主張2001年初，原告趙有利因欲購兩套房屋作為公司辦公用房，為順利取得銀行按揭貸款的審批，經(jīng)其要求，被告父親及被告同意，原告借用被告朱力南的名義辦理韋伯豪家園6號(hào)樓1單元A302號(hào)房屋的購房手續(xù)，該房之房款及相關(guān)費(fèi)用全部由原告支

3、付，該房屋所有權(quán)歸原告所有。原告宣稱支付了該房屋首期房款，按期償付了該房屋的銀行貸款、物業(yè)管理費(fèi)，供暖費(fèi)以及契稅、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。2008年，請(qǐng)求法院判決上述訟爭房屋所有權(quán)歸其所有。一審證據(jù)原告向法庭提供了2001年1月17日與被告之父朱俊云簽訂備忘錄及被告之父出具的證明。備忘錄內(nèi)容：第一，趙有利公司因擬貸款購買兩套房屋，請(qǐng)朱俊云協(xié)助辦理其中一套的按揭手續(xù)；第二，朱俊云同意向趙有利出借其兒子朱力南的身份證用于辦理其中一套的購房手續(xù)；第三，以朱力南名義所購房屋的全部費(fèi)用均由趙有利負(fù)擔(dān)，該房屋的所有權(quán)歸趙有利所有。朱俊云證明其與原告簽署了上述備忘錄，并稱備忘錄簽署后，將此事告知了被告，且被告同

4、意并協(xié)助原告辦理了有關(guān)房屋購買和貸款手續(xù)，且所有購房款全由原告支付，所購房屋應(yīng)歸原告所有。被告證據(jù)及意見朱俊云與原告系朋友關(guān)系，現(xiàn)仍欠原告10萬元借款未還，與原告有利害關(guān)系，故不認(rèn)可朱俊云的證言。朱俊云與被告之母周曉莉已經(jīng)法院判決離婚。庭 審中，雙方訴爭房屋所已交納的款項(xiàng)的付款各持已見。一審法院判決因不去產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，訟爭房屋登記之產(chǎn)權(quán)人為被告，原告要求確認(rèn)本案訴爭房屋的所有權(quán)缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持，駁回原告訴訟請(qǐng)求。關(guān)于訴爭房屋的購房款，如原告能夠提供充分證據(jù)證明該款系原告交納，其可另行提起訴訟，要求被告予以返還。物權(quán)法第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓

5、和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。二審判決撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2008）海民初字第18924號(hào)民事判決；北京市海淀區(qū)魏公村街1號(hào)韋伯豪家園6號(hào)樓1單元A302號(hào)房屋所有權(quán)歸趙有利所有。二審改判之原因?qū)υ瓕徶杏稍嫣峤坏囊环蓦娫掍浺糇C據(jù)的認(rèn)定。該錄音系趙有利之妻楊桂敏與朱力南的電話錄音。錄音內(nèi)容朱力南：這東西也不是我的，沒關(guān)系，它名字寫的我的名字啊。楊桂敏：對(duì)呀，是寫的你的名字，我只是當(dāng)時(shí)用了你的身份證啊，但是前期的款都是我付的啊。朱力南：對(duì)，對(duì)呀。楊桂敏：而且現(xiàn)在房子也都是我在使用。朱力南：您去跟別人說去，這跟我說沒意義。關(guān)于錄音證據(jù)的真實(shí)性朱力南

6、認(rèn)為該錄音光盤中有多處刪改，申請(qǐng)對(duì)該錄音進(jìn)行鑒定，確定其是否是原始載體，是否經(jīng)過刪改。2009年1月5日北京華夏物證鑒定中心出具鑒定檢驗(yàn)報(bào)告書，檢驗(yàn)結(jié)果為：無法確定提交鑒定的錄音是否為原始載體；兩段音頻文件中未發(fā)現(xiàn)剪輯、刪改。原被告雙方對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果均無異議。錄音證據(jù)的效力中華人民共和國民事訴訟法第六十九條：人民法院對(duì)視聽資料，應(yīng)當(dāng)辨別真?zhèn)?，并結(jié)合本案的其他證據(jù)，審查確定能否作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）65、當(dāng)事人以錄音、錄像等視聽資料形式實(shí)施的民事行為，如有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人作為證人或者有其他證據(jù)證明該民事行為符合民法通則第五十五條的

7、規(guī)定，可以認(rèn)定有效。最高人民法院2001年12月頒布的關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第六十八條 以侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。 第七十條第三款 有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點(diǎn)的視聽資料或者與視聽資料核對(duì)無誤的復(fù)制件，對(duì)方當(dāng)事人提出異議但沒有足以反駁的相反證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其證明效力。結(jié)論一、偷錄的錄音不是都不能作為證據(jù)；二、不動(dòng)產(chǎn)登記人一般為該不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人；三、另有證據(jù)證明該不動(dòng)產(chǎn)之實(shí)際權(quán)利人非登記人時(shí)，登記經(jīng)法定程序可變更。善意取得第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不