酒店式公寓營(yíng)銷ppt課件

1、酒店式公寓營(yíng)銷2021.3.10.自住型：自住型客戶以踏入社會(huì)不久的年輕上班族為主體，他們有劇烈的住房需求，但由于手頭資金有限，對(duì)于直接購(gòu)買純住宅產(chǎn)品還有一定困難，因此，小戶型、精裝修、低總價(jià)和交通方便的酒店式公寓成為其首選，產(chǎn)品的溫馨度并不在思索范圍內(nèi)。隨著小戶型商品房供應(yīng)量的增大以及“禁酒令的下達(dá)，這部分需求更多地轉(zhuǎn)移到對(duì)小戶型商品房的消化上。投資型：投資型客戶以資金實(shí)力雄厚的“有產(chǎn)一族為主，酒店式公寓對(duì)其而言即是一種單純的投資理財(cái)富品，其目的是為了獲取更大的投資報(bào)答率，他們對(duì)產(chǎn)品的裝修規(guī)范、配套設(shè)備以及酒店公司的運(yùn)營(yíng)才干都有一定要求，高檔酒店式公寓幾乎都被這部分客戶所消化。自住兼投資型：

2、另一類客戶介于自住和投資之間，他們多為有一定積存的工薪階層，本身的住房需求曾經(jīng)得到一定程度滿足，鑒于商品房限購(gòu)政策的影響，他們把目光更多地投向了酒店式公寓這類產(chǎn)品。購(gòu)買這類產(chǎn)品既有本人利用的能夠，也為到達(dá)保值和增值的目的，他們對(duì)產(chǎn)品的價(jià)錢、交通優(yōu)勢(shì)和周邊配套更為敏感，這關(guān)乎未來的出租行情，至于產(chǎn)品本身的溫馨度和物業(yè)效力并不過多追求。酒店式公寓客群概述.定義又稱效力式公寓。其本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供根本酒店效力，有些會(huì)配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店專業(yè)效力又擁有私人公寓或共管公寓私密性和生活風(fēng)格的商業(yè)綜合體。既可以出租，亦可自用。關(guān)鍵詞：公寓 酒店式效力

3、宜居宜租簡(jiǎn)而言之，所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理效力的公寓。酒店式公寓本質(zhì).特征：提供酒店式效力和管理公共空間及室內(nèi)均提供奢華裝修酒店式公寓普通采用奢華裝修，折合人民幣1500-3000元/兼有居住和投資兩種功能酒店式公寓檔次高、生活便利，有些公寓帶有廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)，有較好的居住環(huán)境，因此為許多高收入人群所中意。但是由于價(jià)錢和物業(yè)管理費(fèi)較高，且面積較小，只需少數(shù)人會(huì)作為居家之用，普通投資目的居多。酒店式公寓本質(zhì).產(chǎn)權(quán)業(yè)主物業(yè)用途可自住，亦可出租配套設(shè)備生活配套齊全運(yùn)營(yíng)管理由專業(yè)物管公司提供酒店式物業(yè)管理，或者與酒店協(xié)作，委托管理物管費(fèi)較住宅高開展商回籠資金依營(yíng)銷方式而不同業(yè)主獲利方式租金

4、或返利業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)可控性低投資報(bào)答依協(xié)議不同而不同主要影響要素地段、物業(yè)管理程度酒店式公寓操作方式.酒店式公寓營(yíng)銷方式直接出賣即開展商直接出賣，不承諾任何投資報(bào)答。后續(xù)增值效力銷售即開展商出賣物業(yè)后，對(duì)業(yè)主提供各種方式的增值效力返租銷售開展商售出單位后，對(duì)業(yè)主進(jìn)展返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤(rùn)或者金額采用何種銷售方式，主要根據(jù)市場(chǎng)及工程詳細(xì)情況而定。.名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)物管公司管理費(fèi)（元/）交付后產(chǎn)權(quán)歸屬鐵建國(guó)際城毛坯南都物業(yè)2.5業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)中天西城紀(jì)精裝物華物業(yè)3.78業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)現(xiàn)代中心精裝野風(fēng)世家6.8業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)麗晶國(guó)際毛坯雷迪森鉑麗2.8業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)曉

5、城天地毛坯中正物業(yè)3.0業(yè)主自行出租留用地香山四季公館毛坯摩根酒店2.3業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)西城博司精裝南都物業(yè)3.2業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)同人廣場(chǎng)精裝同人物業(yè)3.5代租，方案未定劃撥地泰美國(guó)際精裝綠城物業(yè)3.9包租，方案未定獨(dú)立產(chǎn)權(quán)東方銘樓精裝綠城物業(yè)3.9包租+分紅獨(dú)立產(chǎn)權(quán)調(diào)研樓盤的交付后運(yùn)營(yíng).名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)物管公司管理費(fèi)（元/）交付后產(chǎn)權(quán)歸屬泰地北上新城精裝物華物業(yè)2.6業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)綠城西溪誠(chéng)園精裝綠城物業(yè)3.7業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)綠城藍(lán)色錢江精裝綠城物業(yè)6.0業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)綠城財(cái)通中心精裝綠城物業(yè)3.9業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)藍(lán)湖國(guó)際精裝盛全物業(yè)2.8業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)金沙湖1

6、號(hào)毛坯綠城物業(yè)3.2業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)杰立公館毛坯/精裝中正物業(yè)4.8業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)華元天鵝堡精裝華元物業(yè)4.5業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)和合財(cái)富中心精裝昆侖物業(yè)2.3業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)中糧曉悅公館精裝中糧地產(chǎn)物業(yè)未定方案未定獨(dú)立產(chǎn)權(quán).名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)物管公司管理費(fèi)（元/）交付后產(chǎn)權(quán)歸屬和達(dá)城精裝和達(dá)物業(yè)1.45業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)杭州新天地精裝高力國(guó)際4.0業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)東方君蘭中心毛坯南都物業(yè)3.5包租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)保利灣天地精裝保利物業(yè)業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)寶龍城市廣場(chǎng)精裝/毛坯泰安寶龍物業(yè)1.75包租+分紅獨(dú)立產(chǎn)權(quán)萬(wàn)盛商貿(mào)城精裝/毛坯藍(lán)盛物業(yè)0.6業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)愛尚里精裝/毛坯新日

7、月酒店管理待定未定方案獨(dú)立產(chǎn)權(quán)申瑞國(guó)際精裝待定待定業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán)You盤時(shí)代精裝卓盛物業(yè)4.0業(yè)主自行出租鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)中鐵田逸之星毛坯中暉物業(yè)1.65業(yè)主自行出租獨(dú)立產(chǎn)權(quán).財(cái)富中心，14000、精裝美萊國(guó)際，15000、精裝可樂窩，13000、精裝金山湖1號(hào)，14000、毛坯東方名樓，13000、精裝曉城天地，7200、毛坯龍公館，13000、毛坯時(shí)代山，8800、毛坯田逸之星，11000、毛坯克拉公館，16000、精裝新天地，23000、精裝歡樂城，待定泰地北上，13000、精裝銀泰城，待定杰立公館，24000、精裝琥珀中心，19000、精裝鉑晶中心，11800、精裝.區(qū)域樓盤均價(jià)（元/）

8、是否裝修層高面積段產(chǎn)權(quán)臨平財(cái)富中心140003000裝修4.7850-60獨(dú)立產(chǎn)權(quán)臨平美萊國(guó)際150003000裝修4.7840-60獨(dú)立產(chǎn)權(quán)臨平華元?dú)g樂城待定待定待定待定獨(dú)立產(chǎn)權(quán)下沙龍公館11000毛坯3.845獨(dú)立產(chǎn)權(quán)下沙時(shí)代山8800毛坯3.046、57獨(dú)立產(chǎn)權(quán)下沙和達(dá)可樂窩130002000裝修3.044獨(dú)立產(chǎn)權(quán)下沙金沙湖1號(hào)14500毛坯4.7860-70獨(dú)立產(chǎn)權(quán)下沙東方銘樓130003000裝修3.046、57獨(dú)立產(chǎn)權(quán)下沙曉城天地7200毛坯3.250-54村留用地.區(qū)域樓盤均價(jià)（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權(quán)華豐田逸之星11000毛坯3.050、59獨(dú)立產(chǎn)權(quán)華豐泰地北上130002

9、000裝修3.033、88獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城北新天地230004000裝修5.430-90獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城北中大銀泰城待定待定待定50、70獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東克拉公館160003000精裝3.040、67獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東杰立公館21000（毛坯）24000（裝修）3000精裝3.036、59獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東琥珀中心19000精裝4.7950獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東鉑晶中心 11800精裝修3.140-50獨(dú)立產(chǎn)權(quán).天鵝堡，21000，精裝西溪和景，25500，毛坯同人精華，17000，毛坯萬(wàn)通中心，25000，精裝綠景國(guó)際，00，毛坯桔子里，5000-8500，毛坯五洲國(guó)際廣場(chǎng)，16000，毛坯西城紀(jì)，21500，精裝西溪壹樹，11

10、000，精裝華盛達(dá)堂巢，9500，毛坯.區(qū)域樓盤均價(jià)（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權(quán)城西同人精華 17000毛坯4.7830-70獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西桔子里5000-8500毛坯3.0740-50小產(chǎn)權(quán)城西綠景國(guó)際 13800毛坯3.530-60獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西萬(wàn)通中心 25000精裝3.540、60獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西五洲國(guó)際廣場(chǎng) 16000毛坯3.830-60獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西西城紀(jì) 215003000精裝修4.265獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西西溪和景 25500毛坯5.859-140獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西天鵝堡 21000精裝4.7558-65獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東西溪壹樹110001500精裝3.518-55獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城西華盛達(dá)堂巢9800毛坯5.

11、636-90獨(dú)立產(chǎn)權(quán).區(qū)域樓盤均價(jià)（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權(quán)城東大家武林府550008500精裝4.7555-69獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東同方國(guó)際22000-250002000精裝、毛坯4.840-50獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東西子國(guó)際 380006000精裝修3.2550-90獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東東方君悅 330008000-10000精裝4.7940-60獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東海運(yùn)國(guó)際 240005000精裝修3.4560獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東現(xiàn)代中心 280003000精裝5.555-80獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)300003000精裝4.745-75獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東迪凱金座待定待定待定待定獨(dú)立產(chǎn)權(quán)城東綠城藍(lán)色錢江370005000精裝修

12、3.650、100獨(dú)立產(chǎn)權(quán).現(xiàn)代中心，28000，精裝大家武林府，55000，精裝同方國(guó)際，22000-25000，精裝西子國(guó)際，38000，精裝東方君悅，33000，精裝海運(yùn)國(guó)際，24000，精裝錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)，30000，精裝綠城藍(lán)色錢江，38000，精裝.星耀城，29000，精裝江景國(guó)際，21000，精裝凱瑞金座 ，16000，毛坯積家，20000，精裝象山國(guó)際廣場(chǎng)，12000，精裝錢江BLOCK，10000-13000，精裝昊元之江時(shí)代中心，待定，精裝湘湖九號(hào)，20000，精裝.區(qū)域樓盤均價(jià)（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權(quán)濱江星耀城 29000精裝4.7840、65獨(dú)立產(chǎn)權(quán)濱江凱瑞金座

13、 16000毛坯3.4540-105獨(dú)立產(chǎn)權(quán)濱江江錦國(guó)際 210005000精裝352、53、57獨(dú)立產(chǎn)權(quán)濱江積家 200004000-5000精裝修5.840-90獨(dú)立產(chǎn)權(quán)濱江博凡湘湖九號(hào)12000毛坯4.7945-65獨(dú)立產(chǎn)權(quán)三墩象山國(guó)際廣場(chǎng)12000毛坯4.530-45小產(chǎn)權(quán)三墩昊元之江時(shí)代中心待定2000精裝4.840-100獨(dú)立產(chǎn)權(quán)三墩錢江BLOCK10000毛坯4.937-70獨(dú)立產(chǎn)權(quán).業(yè)主的盈利方式是靠個(gè)人出租或者交與物業(yè)管理公司代租，收益較無(wú)保證。此類物業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈的情況下，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。開展商運(yùn)營(yíng)管理公司業(yè)主委托管理銷售管理營(yíng)銷方式之一 直接出賣.開盤日期：2021年1月5

14、日開盤價(jià)錢：13000元/裝修規(guī)范：精裝物業(yè)管理公司：寧波新日月酒店管理效力物業(yè)管理費(fèi)：未定建筑組成：主要由4幢1013層高層商業(yè)辦公樓組成，包含兩幢loft商務(wù)空間4.79米層高，面積為55-65；兩幢平層溫馨空間，平層層高3.4米，面積為37-58。特點(diǎn)分析：區(qū)內(nèi)每個(gè)辦公及商業(yè)空間都能具備自然采光，保證辦公以及商業(yè)的空氣環(huán)境質(zhì)量?，F(xiàn)代化的玻璃門窗和底層庭園，把室外的景觀引到室內(nèi)來。去化情況：共636套，已售53套。歷時(shí)2個(gè)月。愛尚里.開盤日期：2021年5月29日開盤價(jià)錢：8900元/裝修規(guī)范：精裝2500元/物管公司：保利物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：2.3元/月三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)：8000元/建筑組成：

15、10棟經(jīng)典ARTDECO高層建筑，并引入品牌主力店與時(shí)髦步行街組合的商業(yè)方式，集灣區(qū)購(gòu)物、休閑、教育、生活效力等功能于一體。特點(diǎn)分析：約40-140精裝LOFT，大面寬、短進(jìn)深，充分接觸陽(yáng)光、美景。45-60Lime公館附贈(zèng)比近100，可輕松變身三房；70-90Lad新墅創(chuàng)新對(duì)躍，雙規(guī)范層高讓LOFT居住更溫馨；120-Lux尚郡，奢華墅式居住體驗(yàn)。去化周期：共2000戶，30個(gè)月，僅余少量120以上尾房。保利灣天地.開盤日期：2021年10月開 盤 價(jià)：8888元/目前均價(jià)：00元/裝修規(guī)范：精裝2000元/物業(yè)管理：和達(dá)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：1.45元/月建筑組成：12種戶型，面積區(qū)間在35-8

16、9平方米。特點(diǎn)分析：總建筑面積約16萬(wàn)方，集住宅、商業(yè)、SOHO公寓為一體的城市綜合體工程。地處杭州地鐵一號(hào)線下沙高教園西站3號(hào)出入口，下沙成熟繁華的物美商圈中心位置，緊鄰儒雅安靜的下沙大學(xué)城。去化情況：620套酒店式公寓，已售224套，歷時(shí)29個(gè)月。和達(dá)城.開盤日期：2021年5月30日開 盤 價(jià)：18000元/三級(jí)市場(chǎng)：12000-15000元/裝修規(guī)范：毛坯物業(yè)管理：綠城物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：3.2元/月建筑組成：總建立面積約為105595平方米，由3幢高層組成，地下1層和地上2層為商業(yè)，地面3層以上為酒店式公寓LOFT。特點(diǎn)分析：近4.8米層高設(shè)計(jì)，結(jié)合水元素設(shè)計(jì)延綿起伏的律動(dòng)回廊，獨(dú)享最大

17、愈65平方米的270度私家律動(dòng)回廊。間隔地鐵1號(hào)線的中心站和下沙東站各5分鐘步行路程。去化情況：700套酒店式公寓，已售581套，余房119套，歷時(shí)34個(gè)月。金沙湖1號(hào).開發(fā)商發(fā)面：此種方式能有效降低開展商的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，后期物業(yè)管理也相對(duì)比較容易。業(yè)主方面：居住居住本錢較高投資投資收益無(wú)保證直接出賣方式開發(fā)的酒店式公寓重點(diǎn)突出采光、層高、贈(zèng)送面積、工程地段和配套，竭力提升性價(jià)比。直接出賣方式 分析和結(jié)論工程競(jìng)爭(zhēng)力有限.業(yè)主與酒店共同承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升客戶投資自信心加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力開展商運(yùn)營(yíng)管理公司業(yè)主委托管理銷售委托運(yùn)營(yíng)返利營(yíng)銷方式之二 后續(xù)增值效力.開盤日期：2021年9月18日開 盤 價(jià)：35800

18、元/裝修規(guī)范：精裝8000-10000元/物業(yè)管理：金鑰匙物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：7.8元/月建筑組成：總建筑面積約13萬(wàn)平方米。整體建筑由A、B二座呈三角形的塔樓及與其相銜接的三層裙房組成。A座高35層，B座高26層。面對(duì)錢塘江及城市景觀陽(yáng)臺(tái)。特點(diǎn)分析：內(nèi)部配套室內(nèi)恒溫游泳池、健身中心、商務(wù)中心、品牌餐飲、中央熱水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。層高3.65米、超大衛(wèi)浴空間、超奢華浴缸，博德寶、庫(kù)博士廚電、BERKE智能系統(tǒng)，大戶型有16.8米大面寬景觀、270度非凡視野，超大景觀客廳、奢華中島酒柜與廚吧等等。去化情況：862套酒店式公寓，已售275套，余房587套，歷時(shí)30個(gè)月。東方君悅. 2021年12月

19、29日，位于錢江新城中心區(qū)的東方君悅，正式簽約黃龍飯店，黃龍飯店將在東方君悅內(nèi)，開設(shè)一家精品酒店，并為東方君悅業(yè)主提供五星級(jí)酒店式規(guī)范的管理與效力。價(jià)錢變化：效力分析：24小時(shí)有償管家式效力，如代發(fā)信件，辦理電報(bào)、復(fù)印、國(guó)際長(zhǎng)途、行李托運(yùn)、提供中西式早餐，正餐送餐、叫醒效力，留言效力、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)效力，擦鞋效力、清掃室內(nèi)衛(wèi)生、房間通風(fēng)等等。 東方君悅.開盤日期：2021年4月10日開 盤 價(jià)：13000元/裝修規(guī)范：精裝2000元物業(yè)管理：物華物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：2.6元/月建筑組成：占地約72065平方米，建筑面積224881平方米。特點(diǎn)分析：小區(qū)中央下沉式的庭院構(gòu)成了便于社區(qū)居民

20、的生活配套中心。小區(qū)獨(dú)有籃球場(chǎng)、泳池、羽毛球場(chǎng)及架空運(yùn)動(dòng)空間等特征主題運(yùn)動(dòng)設(shè)備。去化情況：2000套酒店式公寓，已售9套，余房641套，歷時(shí)48個(gè)月。物業(yè)效力：物業(yè)公司代租，租金1500-1800元/月價(jià)錢變化：泰地北上.下沙是酒店式公寓大量供應(yīng)之地，庫(kù)存5000套以上；未來酒店物業(yè)供應(yīng)面積將不斷添加，規(guī)模和檔次也將逐漸提升，必然使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，酒店式公寓后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將添加。因此，合理的運(yùn)營(yíng)理念和投資報(bào)答方案，將是酒店式公寓勝利的關(guān)鍵。后續(xù)增值效力方式 分析和結(jié)論.開展商投資者酒店運(yùn)營(yíng)公司返租報(bào)答銷售委托運(yùn)營(yíng)出租運(yùn)營(yíng)或協(xié)作運(yùn)營(yíng)工程管理公司開展商子公司管理酒店事物報(bào)答流程關(guān)系流程營(yíng)銷方式之三 返

21、租銷售此種物業(yè)報(bào)答往往是固定的，因此業(yè)主躲避了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以售價(jià)也較高。開展商后期管理較繁瑣，假設(shè)出租市場(chǎng)不好，每月的返利也會(huì)是一個(gè)較大的資金負(fù)擔(dān)。杭州此類工程有寶龍城市廣場(chǎng)、東方銘樓、東方君蘭中心等。.開盤日期：2021年7月29日銷售均價(jià)：15000元/裝修規(guī)范：精裝2500元/物業(yè)管理：泰安寶龍物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：1.75元/月建筑組成：戶型為40、50方，共230套，毛坯出賣，可提供精裝修方案。特點(diǎn)分析：下沙新城首個(gè)以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題，集高層住宅、聯(lián)排別墅、精裝SOHO、綜合商業(yè)、步行商業(yè)街等形狀為一體的城市綜合體。其中，商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、文娛及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)

22、。去化情況：230套酒店式公寓，7個(gè)月去化56套，余房174套。委托管理期限：5年利潤(rùn)分配：前五年包租，第一二三年分別為5%、6%、7%固定報(bào)答，后二年按實(shí)踐出租時(shí)間所獲房費(fèi)二八分成，管理公司二成，業(yè)主八成。寶龍城市廣場(chǎng).開盤日期：2021年9月23日銷售均價(jià)：投資型17000元/， 自住型16000元/裝修規(guī)范：精裝3000元物業(yè)管理：怡華物業(yè)管理委托運(yùn)營(yíng)：綠城晶悅酒店物業(yè)管理費(fèi)：3.9元/月建筑組成：總建面約7.5萬(wàn)，由一棟板式百米高層及兩棟四層輔樓圍合而成，高層1-2層為商業(yè)，3-23層為主力戶型50的精裝公館。建筑分析：4.78米挑高精裝奢華大堂設(shè)計(jì)，墻面與地面采用高檔地磚與石材結(jié)合，

23、配備5部知名品牌電梯；外墻采用干掛石材及玻璃幕墻；鋁合金窗采用斷橋隔熱型材，中空鋼化玻璃等環(huán)保資料；高質(zhì)量綠色空中景觀花園，為居者提供更多風(fēng)景視界。東方銘樓.收益分析：收益一、綠城晶悅酒店一致運(yùn)營(yíng)，五年內(nèi)年均收益6.8%：交付第一年6%，第二年6%，第三年7%，前三年收益可抵充首付款，第四年7%，第五年8%。收益二、每年贈(zèng)送21個(gè)免費(fèi)入住積分，用積分可在海南、黃山指定酒店免費(fèi)入?。皇找嫒?、物業(yè)費(fèi)由綠城晶悅酒店一致交納，業(yè)主無(wú)需支付。收益四、后5年由業(yè)主自行選擇，假設(shè)繼續(xù)委托管理，按客房柜臺(tái)收入五五分成，委托運(yùn)營(yíng)期間每年贈(zèng)送21分時(shí)度假入住權(quán)。去化情況：共769戶，23層一二層大堂，已售486套

24、，歷時(shí)18個(gè)月，初次開盤2021年9月23日。價(jià)錢走勢(shì)：東方銘樓.開盤日期：2021年11月20日銷售均價(jià)：毛坯8800元/LOFT4.98米層高 精裝9800元/平層裝修規(guī)范：精裝3500元物業(yè)管理：芮凡物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：3.5元/月建筑組成：工程占地9900平方米，容積率3.8，建筑總高99.8米，地下1層，地上24層，總建筑面積44066.25平方米。其中主樓37603.25平方米。1-3F為商業(yè)裙房，總建筑面積10485.22平方米。4-15F為精品酒店，總建筑面積15784.08 平方米。東方君蘭中心.建筑分析：“四方廣場(chǎng)由“光典大廈、“春城廣場(chǎng)、“創(chuàng)意大廈、“東方君蘭四個(gè)工程組成，總

25、用地面積為60余畝，總建筑面積為18萬(wàn)多。其中商業(yè)裙房面積41120。廣場(chǎng)正中間擁有公共廣場(chǎng)及綠地約10000，停車位800多個(gè)，并經(jīng)過空中走廊設(shè)計(jì)使整個(gè)廣場(chǎng)融為一體。“四方廣場(chǎng)主要定位是：1、以總部經(jīng)濟(jì)為主的現(xiàn)代化商務(wù)中心。2、品牌總店集群和旅游特征產(chǎn)品專營(yíng)中心。去化情況：總戶數(shù)461套，已售155套，可售306套，歷時(shí)16個(gè)月。收益分析：包租5年，租金3000-3600元/月。以55精裝戶型來計(jì)算，首付269500元，十年按揭，月供2934元，租金收入可抵消按揭款，業(yè)主能夠尚需支付每月192.5元物業(yè)費(fèi)。東方君蘭中心.投資客戶主要的目的是投資報(bào)答，采取此種營(yíng)銷方式無(wú)疑是對(duì)客戶投資自信心的極

26、大保證。在保證運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的情況下，給予客戶一定的報(bào)答才是公寓類物業(yè)順利運(yùn)營(yíng)的有力保證。返利銷售方式 分析和結(jié)論.運(yùn)營(yíng)方式項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格直接出售和達(dá)城13500保利灣天地11000后續(xù)增值服務(wù)東方君悅35800泰地北上新城13000返租銷售東方銘樓17000寶龍城市廣場(chǎng)15000在同板塊提供返租、代租等效力的物業(yè)價(jià)錢上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承諾報(bào)答率的物業(yè)價(jià)錢比普通公寓高出26%左右。不同營(yíng)銷方式對(duì)價(jià)錢的影響.杭州酒店式公寓營(yíng)銷情況2021年杭州市區(qū)銷售酒店式公寓8700套含余杭、蕭山；2021年杭州市區(qū)銷售酒店式公寓9379套含余杭、蕭山；2021年杭州市區(qū)銷售酒店式公寓10062套含余杭、蕭山；2021年杭州市區(qū)含蕭山余